第1章房地產(chǎn)開發(fā)概述

本章學(xué)習(xí)要求1.掌握房地產(chǎn)的基本概念；2.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目類型、房地產(chǎn)開發(fā)的特性；3.了解房地產(chǎn)開發(fā)的含義，房地產(chǎn)開發(fā)的地位和作用，房地產(chǎn)開發(fā)的模式，房地產(chǎn)開發(fā)的分類，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)等級。1.1房地產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)1.1.1房地產(chǎn)的基本概念房地產(chǎn)又稱為不動(dòng)產(chǎn)（英文中常用realestate或realproper表示，大多數(shù)情況下使用realestate一詞），包括土地、建筑物及其他地上定著物，是房屋財(cái)產(chǎn)與土地財(cái)產(chǎn)的總稱，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合。房地產(chǎn)是固定在一定區(qū)域之內(nèi)不能移動(dòng)的土地、房屋建筑以及其他地上定著物相結(jié)合的不動(dòng)產(chǎn)。1.1.2房地產(chǎn)開發(fā)的含義房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。（1）房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃的實(shí)施過程；（2）房地產(chǎn)開發(fā)是追求經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益全面實(shí)現(xiàn)的過程，這也是房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)追求的目標(biāo)；（3）房地產(chǎn)開發(fā)是提高土地使用的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的過程；（4）房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源、多種專業(yè)知識的組合和再造，為人類提供生產(chǎn)、生活空間，并改善人們賴以生存的居住環(huán)境的過程。1.1.3房地產(chǎn)開發(fā)的地位和作用房地產(chǎn)開發(fā)的地位房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)在城市建設(shè)中占主導(dǎo)地位房地產(chǎn)開發(fā)的作用有利于加速城市現(xiàn)代化進(jìn)程有利于城市總體規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)為城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化活動(dòng)以及人民生活提供載體為城市政府財(cái)政和城市建設(shè)提供資金資源為城市中低收入群體提供住房保障1.2房地產(chǎn)開發(fā)模式混業(yè)開發(fā)縱向一體化開發(fā)綜合項(xiàng)目開發(fā)指開發(fā)企業(yè)跨行業(yè)的相互滲透與互動(dòng)發(fā)展是指開發(fā)企業(yè)實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與物業(yè)資產(chǎn)管理并舉的經(jīng)營方式常見于諸如融居住、商業(yè)、旅游、娛樂于一體的主體社區(qū)1.2.1多元化開發(fā)模式多元化開發(fā)模式1.2.2專業(yè)化開發(fā)模式特定物業(yè)類型開發(fā)協(xié)作型開發(fā)開發(fā)企業(yè)根據(jù)對自身資源的評價(jià)以及對所處市場的獨(dú)特認(rèn)識，可以選擇某類物業(yè)類型作為企業(yè)相對專一的開發(fā)對象，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化開發(fā)。協(xié)作型開發(fā)方式的實(shí)質(zhì)就是開發(fā)企業(yè)專注于自己最擅長的業(yè)務(wù)或核心業(yè)務(wù)，然后購買其他社會(huì)化專業(yè)機(jī)構(gòu)提供的最擅長業(yè)務(wù)服務(wù)。專業(yè)化開發(fā)模式

1.2.3其他開發(fā)模式

其他開發(fā)模式定向開發(fā)模式服務(wù)性開發(fā)模式開發(fā)企業(yè)按客戶的訂購要求開發(fā)土地，進(jìn)行房屋設(shè)計(jì)、建造和經(jīng)營開發(fā)企業(yè)通過品牌授權(quán)，輸出管理模式，提出開發(fā)項(xiàng)目解決方案，推動(dòng)當(dāng)?shù)亻_發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施。1.3房地產(chǎn)開發(fā)分類與項(xiàng)目類型房地產(chǎn)開發(fā)的分類從開發(fā)的區(qū)域劃分從開發(fā)的深度劃分從開發(fā)項(xiàng)目的使用功能新區(qū)開發(fā)舊城更新改造土地一級開發(fā)房屋開發(fā)居住房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)1.3.2房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目類型

居住房地產(chǎn)項(xiàng)目

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目

工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目類型普通權(quán)商品諸住房限價(jià)沉商品受房經(jīng)濟(jì)次適用艷房廉租五房高檔殼商品恩房別墅居住擾房地兔產(chǎn)項(xiàng)萄目商業(yè)下房地陣產(chǎn)項(xiàng)腫目商業(yè)勿用房寫字孤樓酒店酒店仿式公句寓主題厲公園工業(yè)伏房地炕產(chǎn)項(xiàng)爪目工業(yè)跳廠房研究若與發(fā)囑展用術(shù)房倉儲(chǔ)糠用房工業(yè)錦園區(qū)特殊坡用途蹄房地煌產(chǎn)項(xiàng)列目指描項(xiàng)目勤的經(jīng)動(dòng)營活組動(dòng)需壤要得弓到政越府特秋殊許泡可的特房地衰產(chǎn)，糊包括娃高爾克夫球匪場、工飛機(jī)各場、嗽汽車診加油豪站、壤車站反、碼喂頭等除。這難類項(xiàng)職目多續(xù)屬長纏期投屆資、重投資致者靠偶日常乎經(jīng)營斧活動(dòng)旺的收挖益來斑回收惠投資什、賺杰取投崇資收針益。恭特殊貿(mào)用途們房地學(xué)產(chǎn)項(xiàng)梁目的蛛市場繼交易斧很少款，因炎此難驗(yàn)以采膝用市此場比癥較法心進(jìn)行蠶估計(jì)窯。特殊遺用途雅房地沈產(chǎn)項(xiàng)銜目1.購4紫房芬地產(chǎn)年開發(fā)思特性價(jià)格筋昂貴堤性保值蜜增值筑性位置雁的固抱定性異質(zhì)叉性壽命騎長久麗性用途軋多樣詠性相互來影響胖性可調(diào)帶整性政府戚管制你性交易蓄復(fù)雜燃性區(qū)位蹲特性價(jià)值熊特性外部羊特性1.遺5志房宵地產(chǎn)攏開發(fā)筐企業(yè)房地昌產(chǎn)開很發(fā)企炎業(yè)的妙設(shè)立閣條件房地歉產(chǎn)開芒發(fā)企尊業(yè)資質(zhì)膀等級房地命產(chǎn)開富發(fā)企密業(yè)設(shè)捐立的婚程序1.捧有符鐵合公皂司法慨人登嫌記的名燦稱和鄙組織屬結(jié)構(gòu)偵；2.刑有適工應(yīng)房強(qiáng)地產(chǎn)里開發(fā)命經(jīng)營聲需要慌的固么定的推辦公糖房；3.祖注串冊資巧本1匪00舉萬元逮上；4.濟(jì)有4儲(chǔ)名以本上持單有資熔格證小書的統(tǒng)房地妻產(chǎn)專堆業(yè)、卸建筑餡工程暮專業(yè)秋的專邁職技毫術(shù)人油員，怕2名悟以上詳持有巾資格天證書駕的專由職會(huì)含計(jì)員饞；5.擊法律岸、法襖規(guī)規(guī)蔥定的摔其他稠?xiàng)l件饅。建設(shè)茂部于氣20飾00薄年3迷月發(fā)支布了森第7滾7號黃令《盡房地礎(chǔ)產(chǎn)開恒發(fā)企兔業(yè)資糾質(zhì)管癥理規(guī)編定》潔。房蹈地產(chǎn)拳開發(fā)彎企業(yè)媽資質(zhì)乳分為母一、西二、逝三、唉四級市資質(zhì)寄和暫墊定資左質(zhì)。1.新