杭州萬象城市場調(diào)研報(bào)告

商業(yè)篇地塊分析萬象簡介區(qū)域分析錢江新城規(guī)劃區(qū)域位置—錢江新城規(guī)劃

功能定位是未來杭州行政、經(jīng)濟(jì)、文化活動(dòng)的中心；是城市經(jīng)濟(jì)、旅游發(fā)展的新增長點(diǎn)；是開辟錢塘江時(shí)代，帶動(dòng)錢塘江兩岸城市開發(fā)的重要因素；是杭州現(xiàn)代化大都市形象的標(biāo)志區(qū)位情況地理、交通：萬象城位于錢江新城的CBD區(qū)域，北靠錢江路，西鄰江景路，南臨富春路，東依慶春路，其中地鐵4號線中的江錦路站、地鐵2號線的錢江路站均與萬象城接駁，項(xiàng)目周邊還覆蓋了多條BRT快速公交路線。周邊配套：杭州大劇院、國際會議中心、市民中心、波浪文化城近在咫尺，規(guī)劃有未來這里將成為商務(wù)辦公、購物、文化娛樂的中心。

本項(xiàng)目周邊都是城市標(biāo)志性的建筑，區(qū)域價(jià)值已被認(rèn)可，有一定的升值空間；配套成熟、生活便利，體現(xiàn)高檔的生活品質(zhì)。萬象城規(guī)劃總建筑面積約80萬平方米，首期已建成建筑面積達(dá)24萬平方米的大型購物娛樂中心。與三棟建筑面積達(dá)14萬平方米超高層住宅（悅府）；二期將建設(shè)建筑面積達(dá)25萬平方米的酒店式寫字樓（預(yù)計(jì)2013年交付）公寓（2011年預(yù)計(jì)交付）；三期將建設(shè)建筑面積達(dá)11萬平方米的超高層寫字樓與6萬平方米的超五星級酒店（預(yù)計(jì)2013年交付）。區(qū)域SWOT分析

區(qū)域優(yōu)勢Strength錢塘江畔，自然景觀條件佳政府統(tǒng)一規(guī)劃，有序?qū)嵤瑖?yán)格控制管理區(qū)域交通便捷區(qū)域劣勢Weakness背臨錢塘江，發(fā)展空間受限尚未成型，需要一定時(shí)間的人氣積累多家不同背景開發(fā)商實(shí)施建設(shè)，良莠不齊，增加了同質(zhì)開發(fā)的潛在危險(xiǎn)就規(guī)劃本身而言，杭州錢江CBD的規(guī)劃是相當(dāng)?shù)轿缓途咔罢靶缘模诮刂鼓壳暗腻X江新城建設(shè)的過程里我們也不難看出，政府的決心是堅(jiān)定的。但由于杭州傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)的潛在競爭，與隔江相望的錢江世紀(jì)城能不能形成合力等問題，并且隨著杭州地緣經(jīng)濟(jì)地不斷被邊緣化，錢江新城CBD形成過程是漫長而艱苦的，隨之而來的不確定因素也相當(dāng)復(fù)雜。商業(yè)篇區(qū)域分析萬象簡介地塊分析地塊周邊環(huán)境項(xiàng)目東側(cè)的住宅區(qū)在人氣聚集期后極可能形成杭州頂尖的高檔住宅區(qū)。南側(cè)規(guī)劃為精品商業(yè)區(qū)。西側(cè)的規(guī)劃高度300米標(biāo)志性辦公樓，可能對商業(yè)項(xiàng)目的購物舒適感和親和力帶來不利影響。北側(cè)的規(guī)劃的文化娛樂用地的具體用途未完全決定，對本項(xiàng)目未來環(huán)境帶來了不確定因素。地鐵踢交通津分析其中2號線憲、5號線或經(jīng)本滅項(xiàng)目丙地塊許，并備將在賽地塊刷周邊范形成壇換乘虛樞紐揀中心吵站點(diǎn)經(jīng)錢碑江新缸城并陰在其惱中設(shè)封有站接點(diǎn)的詢線路董有三用條線怎路這對索項(xiàng)目幅的可冬達(dá)性掘和客敢流的購匯集銹起到療了極山大的斤促進(jìn)座作用錢江晉新城舅規(guī)劃交通她組織老城脅區(qū)交彎通連苗接有清賄江路酬、解游放東星路、彈慶春軋東路寬、鳳抄起東匪路等掛交通膚主干旗道。過江科網(wǎng)絡(luò)杭州停市將混在目螺前（異已建軟和在蝴建）錘六座顯跨錢辯塘江稅大橋缸的基異礎(chǔ)上硬，再牲增添敲“四乓橋一阿隧”淹，形掛成“弦十橋?qū)右凰砗堋奔屿柮苓^事江網(wǎng)慨絡(luò)。本項(xiàng)抹目必忙須利部用地剃塊自棄身的屆優(yōu)勢倚，合誘理地彼規(guī)劃感，規(guī)死避主突干道領(lǐng)過寬莊及周俱邊大仰樓的餓壓制啊，全考力打析造強(qiáng)頭勢商恥業(yè)中夢心，步為項(xiàng)劍目的診最終泊贏利千打下納堅(jiān)實(shí)僅的基油礎(chǔ)。因?qū)懘僮謽谴黜?xiàng)目宣區(qū)位播不具截優(yōu)勢俊，需炭避免佩錢江犧新城倡內(nèi)部曉的不繩必要西無效純競爭輝。酒店麗在規(guī)個(gè)劃設(shè)車計(jì)中寶必須圖力求宗更貼隔近核記心輻匹射區(qū)襪域內(nèi)良的企顆事業(yè)洲單位波和政嫂府機(jī)取構(gòu)的肥實(shí)際叔需求器，與雜新城稿內(nèi)大綿量的餡酒店顯形成牢錯(cuò)位甚互補(bǔ)符，在逃商務(wù)段配套厲方面向真正啄達(dá)到CB袋D的要為求。地塊樂SW釘OT鏈分析區(qū)域刺優(yōu)勢著St向re延ng羽th區(qū)域惱劣勢酒W招ea賴kn餅es動(dòng)s項(xiàng)目辣兩面奇臨寬嗚闊的籍主干賣道，賠一定也程度膛影響延商業(yè)報(bào)人氣西側(cè)旁的規(guī)恭劃中握的30丈0米摩隔天高射樓，免使得浙本地號塊項(xiàng)郵目受蘆到高某度壓敘迫感距離刃錢塘宵江較針遠(yuǎn)，廳親水煙性欠象缺處于屠核心戒區(qū)內(nèi)非左右碑逢源析的區(qū)持位位冰置，辟可同心時(shí)吸壞引來惑自寫針字樓彼和居菠民區(qū)忌的多努樣化冶消費(fèi)貧群體東側(cè)叛住宅喊已大好面積爐動(dòng)工赤，將餡帶來夫大量柄人氣建設(shè)例中的激過江佛隧道犁更能齒進(jìn)一秩步提驅(qū)升地旅塊價(jià)兼值地鐵旁的規(guī)按劃，壁將提學(xué)升區(qū)收域價(jià)亭值商業(yè)祥篇區(qū)域分析地塊分析萬象回簡介基本圣概況。20蓮05鋤年8脫月，閥華潤賞集團(tuán)開攜手沈新鴻呼基地射產(chǎn)拿謎下錢懸江新南城E棗－0跡6、艇07迎、0糕8地姐塊，篩總占魚地面趣積近笛10喬萬平笨方米脅，包陶括了遍商業(yè)減、辦括公及帥住宅據(jù)等多理種用廟途，琴當(dāng)時(shí)濃業(yè)內(nèi)撇為之香一震妥，“按杭州甩將出毛現(xiàn)萬臨象城應(yīng)了”規(guī)劃杭州浙錢江職新城捕項(xiàng)目澡地面總積約攻15降0畝診，規(guī)使劃建芽筑面脅積5唯5萬偷平方辟米。總投顫資預(yù)螺計(jì)超搞過4聽0億箭元人永民幣障。建筑快面積您近2冤0萬葛平方鹿米20緊05寫年8棄月，窩華潤然集團(tuán)殊攜手積新鴻胞基地戴產(chǎn)拿貿(mào)下錢久江新蛾城E浪－0傲6、取07匪、0總8地啟塊，蘋總占危地面榨積近盞10愈萬平外方米衡，包趙括了騾商業(yè)拆、辦扯公及匹住宅粉等多乒種用貫途，奸當(dāng)時(shí)莫業(yè)內(nèi)姥為之個(gè)一震遣，“窗杭州污將出地現(xiàn)萬急象城浮了”巖。萬象聾城商便城總教平圖地下般三層腹，地益上六慢層空中折花園→下啄層式?jīng)鰪V場各層致品牌槳介紹分布尼解析重點(diǎn)富項(xiàng)目縱分析1層總國服務(wù)殘臺貴來賓卡B1層千康味刷3層嘉景禾電聽影廣盜場4層溜稈冰場分布魄解析笑B人氣物較高蔽的場飼所20剖05廁年8償月，耳華潤易集團(tuán)擺攜手離新鴻遵基地翻產(chǎn)拿劣下了悶錢江尤新城櫻地塊鬧，把超中國些第二弊個(gè)萬參象城懷的夢墳想扎格根在文了杭斑州。20夏06挨年1哥2月叢，萬渠象城里正式屋動(dòng)工悠，把煉10因萬平截方米獻(xiàn)的土晴地上愚將建郵設(shè)一糞個(gè)8鴨0萬逢平方輔米的香都市病綜合消體項(xiàng)同目。杭州熔萬象駐城商業(yè)漆市場改分析杭州僵萬象防城商業(yè)橡市場煙分析

購物朵中心場輻射海商圈休分析輻射廚商圈傅范圍冤界定綜合態(tài)考慮胃各區(qū)括域人屑口消旋費(fèi)特寒征，宿商圈拜輻射邪定位蓬如下姜：u第一岡（核其心）灑商圈肺：錢罪江新歐城周鳴邊居抹民及便錢江躁新城割中辦完公群巾體和演政府診機(jī)構(gòu)窯。u第二希商圈片：杭縮慧州其查他市批區(qū)，源重點(diǎn)愁為濱劈燕江區(qū)戒。u第三仍商圈游：杭梢州下蛙屬縣亂市及代杭州商市外對來人春口。商業(yè)街市場層分析主要服商圈剛比較武林武、延氏安商晨圈表挺現(xiàn)為反綜合駱商圈彎，本滅地居來民、塞商旅牛客、規(guī)外來宏人口鴨均占捎有一燈定比尼例；捉慶春蓋商圈繳則主技要表升現(xiàn)為弱生活私配套誕商圈琴。本凈地居腔民較債多?？驮刺O比較蘆之客網(wǎng)源構(gòu)燥成商業(yè)腐市場歇分析主要此商圈騙比較延安撥、武獵林、肉吳山稀商圈萌的出哲租車掘及自銀備車都的比自例略領(lǐng)高；接公交熔和自其行車膜/助傻動(dòng)車邪仍是藍(lán)杭州足市居堡民購?qiáng)W物出訪行的捏主要喪方式撿?？驮醇獗容^兄之出爹行方焰式比剛較經(jīng)營分商戶星需求汁分析普通紗經(jīng)營那商戶第分析u商鋪樓層搞選擇普通嫩經(jīng)營胞商戶織的樓果層選掉擇傾數(shù)向性助也十祥分明上顯，她80蓋%的肝被訪冠者表像示只祖要沿錄街一命層鋪儀面。市需要運(yùn)2層融和一稍通二鉤商鋪粱的分疊別為且9%殖和7攪%。購物捉中心坐輻射購商圈萬分析商圈稍人文夾經(jīng)濟(jì)穩(wěn)環(huán)境秤分析u人口豆數(shù)量隔分析錢江懂新城膽周邊府目前挑總計(jì)挖約有榜72惠8萬偉平方兆米住脈宅，磨目前孔周邊遠(yuǎn)區(qū)域西約有臭10疤0萬府平方漂米住渣宅在享建，著約1并/2裙集中棚于錢翅江新適城東狀南側(cè)蓬；此墊外，掩未來星在錢汗江新敵城西波北側(cè)氣將有遇約1梯00湖萬平硬方米膊的住捉宅。購物禾中心磨輻射渣商圈憂分析商圈牛人文達(dá)經(jīng)濟(jì)赤環(huán)境理分析濱江庸區(qū)現(xiàn)檔有人拔口1透2.冰5萬屠，沿挖江新乒建小井區(qū)較棒多，飽約9袋6萬驗(yàn)平方詢米；豆未來擔(dān)住宅飾供應(yīng)笛量預(yù)插計(jì)在內(nèi)20柄0萬哪平方索米以顆上。購物店中心衛(wèi)輻射包商圈渡分析商圈余人文疑經(jīng)濟(jì)滿環(huán)境籃分析根據(jù)災(zāi)以上青調(diào)查續(xù)數(shù)據(jù)憲，預(yù)師測錢嘩江新斥城周篩邊及鼠濱江羞區(qū)人羽口將袋有較好大幅斑度的丈增長執(zhí)，預(yù)欲計(jì)中室遠(yuǎn)期阿錢江具新城叉周邊翼可達(dá)昏到人誓口3興3.籌8萬招，濱比江區(qū)棚人口糟達(dá)到剪20辣.2滴萬。購物搖中心胃輻射油商圈鼻分析商圈保人文雹經(jīng)濟(jì)識環(huán)境液分析u人口脾結(jié)構(gòu)約分析棋之家務(wù)庭人叛口分服析錢江娘新城址周邊勁居民招顯現(xiàn)鬧為單踩身家餃庭及伸兩口工之家輩比例暗稍高竭；濱憶江區(qū)茂三口畢之家插比例且較高諸，其由次為反四口聚之家替。膝九堡許目前累的居翻住比孤例較瘦低。購物剪中心牛輻射需商圈罵分析商圈蒼人文瘡經(jīng)濟(jì)灰環(huán)境承分析u人口征結(jié)構(gòu)閉分析砍之家谷庭收賢入分躬析比較咳發(fā)現(xiàn)珠，錢晶江新添城居遞民平坑均收法入較平低，壺而濱狼江區(qū)害基本訓(xùn)為新廚建小遼區(qū)，欺因此反高收牲入人召群比伶例較懷大?？偨Y(jié)杭州妄萬象斃城市遭場調(diào)匙研報(bào)春告住宅紋部分杭州芬萬向令成市銳場調(diào)鹿研住宅捷篇悅府。地理順、交描通：乘萬象繭城位擠于錢耗江新督城的豪CB五D區(qū)延域，掌北靠爛錢江方路，閥西鄰輸江景筒路，扮南臨悅富春手路，捎?xùn)|依椅慶春桑路，熄其中揪地鐵晝4號嚇線中授的江到錦路剩站、頌地鐵莖2號昌線的充錢江剖路站受均與肌萬象馬城接稠駁，持項(xiàng)目桃周邊升還覆育蓋了糖多條浮BR雷T快烈速公格交路勢線。周荒邊配辯套：好杭州榜大劇朵院、擴(kuò)國際要會議歉中心熊、市獸民中跡心、騰波浪鋼文化除城近梢在咫庸尺，俱規(guī)劃抱有未壺來這島里將借成為輪商務(wù)叨辦公淡、購飛物、訓(xùn)文化皮娛樂標(biāo)的中眨心。本項(xiàng)極目周延邊都冠是城極市標(biāo)鋤志性淚的建軌筑，努區(qū)域佩價(jià)值純已被菌認(rèn)可結(jié)，有店一定攏的升號值空擁間；散配套丘成熟活、生捆活便碗利，秒體現(xiàn)快高檔每的生鳳活品墻質(zhì)?；厩闆r區(qū)位情況項(xiàng)目啄名稱廁數(shù)監(jiān)量總建匯筑面秋積火14伏00淺00讓平方泉米建筑說容積米率柄5.糟53綠化形率未30脈%建筑紡類別陽住劍宅普嘴通住增宅車位怒配比止1悶：1厘，頭管理賀費(fèi)1槍00烏裝修瘋狀況聞精刺裝修開盤揉均價(jià)愿2慘80廚00忌元開盤革時(shí)間喪8違月2籌1日對、9權(quán)月3詞日、矩9月襯17奪日交付董時(shí)間屯2讓00礙9-濱081瓶已開智房源宰2朱#樓起、1暴#樓壘、3下#樓丸推出熱房源暴一編期：稿16知1套二期跟：1洲60墻套三期蟲：3腫01俗套萬象加城“電悅府?！币?guī)劃建筑開風(fēng)格景觀壘規(guī)劃悅府涼1#迷、2墻#樓胞的主妹力戶心型為庫19壓0~估23續(xù)0方妙的大誰戶型鬼，3虜#樓雹主力乎戶型促以9拼0方擊為主互，有置部分歉13樣5方曲~1宋40牢方房蝴源。所竿有戶折型力摧求舒能適，禾3.絲式1米繞層高啦、全咸明設(shè)息計(jì)、以方正茅、通炊透，提戶型緒越大腰也便影將舒漿適性版發(fā)揮乖得越蜻大。歌所有忙戶型左特別抗突出據(jù)主臥剃與客侍廳部倡分的街舒適探性設(shè)殿計(jì)，毛讓主豪人有陶一種缺尊崇雨感。與淹項(xiàng)目結(jié)所在宇錢江問新城淋CB驢D區(qū)處域的莫區(qū)域俗價(jià)值戲，和創(chuàng)整個(gè)罩萬象皇城高碗檔的淹生活跑配套永相比蟲，戶擺型設(shè)愧計(jì)并犬不是拌本項(xiàng)稼目的春亮點(diǎn)循，不笑是吸浩引購幣房者恥的重止點(diǎn)。90請方戶型飯：全槐明、惱通透踐，但封是臥姥室面別寬過舞小，茄面積仇局促總，居殲住舒焰適性蜻不強(qiáng)哪，3瓣.2乘米客承廳面儉寬，察影響鹽使用橋功能14煌0方戶凝型：地全明披、通博透，嚷主臥敏、客拉廳功圾能突葬出、惜舒適朝性較勻好，毫但是享其余軌房間段面寬帶、面他積都休比較貼小，小這樣薄的三趣房有冠些顧水此失歇彼19綱5方戶鄰型：棟主臥淘、客嘆廳等賄功能岔突出任、舒柱適性嶼較好亭，但岔是其絨余房城間面鏈寬、告面積挎都比赤較小男，這牌個(gè)戶袋型面旬積浪扛費(fèi)比須較大膛，犧胳牲房嶺間面葵積使女公共釘部舒侵適性共得到疑滿足23輕0方戶理型：響主臥黎、客廢廳等夜功能扒突出沾、舒像適性魔較好肥，戶味型面蒸積比爽較大軟、戶概型使跨用功用能齊扯全、肚房間交數(shù)量漏多，暖居住互舒適訊性基辦本能分滿足悅府轉(zhuǎn)精裝遷修標(biāo)步準(zhǔn)為修60困00測元/救m2椒，現(xiàn)幕場無夢樣板沃房，黎效果熊圖稱串得上轎富麗巧堂皇回，裝彎修用揚(yáng)材考掀究均務(wù)采用柱國際嘉知名糖品牌遍，具測體用心材情鉤況詳隆見附姻表。大堂梯廳鑰客廳臥室悅府騎廣告預(yù)形象友獨(dú)特肯、新岸穎，度一支吵筆、濃一排肌鐘、種一枚閱鑰匙霞給人旨留下柱深刻插的印塑象。每笛一次儲的廣維告詞烈都能對抓住閥一個(gè)香賣點(diǎn)宮：C曾AL街LI雖SO程設(shè)計(jì)缸事務(wù)乳所、腫柏悅糾酒店違、3雜期精狗裝修正住宅扒，步俊步推戀進(jìn)，檢加深目印象福。廣認(rèn)告突荷出的宰是“駱城”堂的概殼念，財(cái)從描公繪杭痛州萬坦象城糕、柏訓(xùn)悅選譜擇杭討州萬限象城改、深榨圳萬彼象城拉，以現(xiàn)萬象鞭城作遺為悅坐府的煙最大跳賣點(diǎn)修,推唉銷悅澆府同鞏時(shí)宣供傳了猛杭州圈萬象擺城?？腿褐燎闆r客施戶來黎源主龜要客藝戶：扶多數(shù)理是杭境州本網(wǎng)地人次淡要客宏戶：槽30姥%左俱右的辰港澳初客戶昌及一照部分明外籍找人士競，和閃少數(shù)割省內(nèi)恥溫橡州反、寧或波等巴地客眠戶購斥買目緩的購臂買大塌戶型形的客露戶,益一般搬以自揀住為謝主投梅資為榜輔,從只有當(dāng)少部兔分人陡以純眠投資思為目肢的購維買,士主要駱是大罪戶型卵總價(jià)?；揪?姨00堅(jiān)萬以奧上,煌高達(dá)峽40辨%的踢首付嚷,投陸資成改本過挨高購長買9愚0方撕小戶愚型的鏟客戶丘,以費(fèi)純投雀資為帳目的條占了幕50藏%左雜右客活戶看儀重點(diǎn)看志好整穴個(gè)錢怎江新酷城區(qū)陣域的坐發(fā)展韻前景項(xiàng)棋目地浩處錢火江新絡(luò)城核械心區(qū)生，周咸邊都硬是高豈尚住爽宅,客城市底標(biāo)桿浸性建淋筑,像區(qū)域瓶價(jià)值次突出交販通優(yōu)婆勢明濃顯,沙地鐵飯1號撿線、憑2號幟線、耕4號備線都處在萬初象城習(xí)設(shè)有節(jié)站點(diǎn)萬刑象城譯的概聯(lián)念已偷深入僅人心點(diǎn),所妹有物他業(yè)配覽套高勒檔,陰體現(xiàn)姓高檔健的生纏活品續(xù)質(zhì)銷售好情況開盤時(shí)間8月21日、9月3日、9月17日 主力戶型1#、2#樓以190~230方為主，3#樓以90方為主 推盤數(shù)量總房源622套，2#樓：161套，1#樓：160套，3#樓：301套 開盤價(jià)格28000元/平方 銷售進(jìn)度共成交507套，成交率達(dá)82%。1＃樓成交146套，成交均價(jià)28240元/平方2＃樓成交150套，成交均價(jià)27132元/平方3＃樓成交211套，成交均價(jià)27490元/平方 銷售絮分析萬客象城爽的銷根售情問況相修當(dāng)火