xx·2008·05房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式產(chǎn)品設(shè)計(jì)交樓物管項(xiàng)目銷售項(xiàng)目建造獲取土地傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式產(chǎn)品設(shè)計(jì)交樓物管項(xiàng)目銷售項(xiàng)目建造獲取土地傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式產(chǎn)品設(shè)計(jì)交樓物管項(xiàng)目銷售項(xiàng)目建造獲取土地配套商品房模式傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式產(chǎn)品設(shè)計(jì)交樓物管項(xiàng)目銷售項(xiàng)目建造獲取土地一航xx模式傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式出售土地獲取土地開發(fā)商面臨的尷尬：賣地比賣房子更賺錢傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式——其他模式產(chǎn)品設(shè)計(jì)交樓物管項(xiàng)目銷售/租賃項(xiàng)目改造獲取房產(chǎn)賣金融產(chǎn)品傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)流程項(xiàng)目定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)交樓物管項(xiàng)目銷售項(xiàng)目建造獲取土地

以土地資源為核心的項(xiàng)目公司開發(fā)模式土地獲取土地獲取如果有選擇，買什么樣的地？1、土地為什么會(huì)增值？（成都城市花園大二期土地被政府收回）2、地價(jià)占總成本的比例意味著什么？3、地價(jià)的付款節(jié)奏意味著什么？為什么測(cè)算總是不準(zhǔn)的？宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與宏觀行業(yè)趨勢(shì)的影響力到底有多大？（東海岸——xx地產(chǎn)的滑鐵盧？）從商品角度出發(fā)，什么樣的商品屬性？測(cè)算結(jié)果與市場價(jià)格之間的關(guān)系？如何看待土地的客觀價(jià)值？項(xiàng)目定位《項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃》產(chǎn)品設(shè)計(jì)一期范圍及產(chǎn)品、示范區(qū)及流線、情景洋房、送面積、結(jié)構(gòu)（成本）優(yōu)化、審圖、目標(biāo)成本指導(dǎo)書、物業(yè)管理方案（前期物業(yè)管理招投標(biāo)）……產(chǎn)品味設(shè)計(jì)膠——屢萬惡負(fù)之源項(xiàng)目倦經(jīng)理釣部：圖紙證老是滋出不粒來，系老給抄我分乓層出夜圖；總包繪招標(biāo)霧質(zhì)量堤不高師，因肯此造就成施亂工過干程中錫困難葉重重?fù)?，管成理難霸度很漏大；銷售子中心今：樣板必房和存售樓撇處的嫂計(jì)劃警缺少帳主責(zé)廳部門吃；規(guī)劃厲階段備的樓茄號(hào)棟勞號(hào)和青后期友派出斥所的蝦編號(hào)穿總是頓不一終致；實(shí)樓爸與合彈同附寨圖不顆符，幕實(shí)樓萍和樣榜板房鐮不符絨的問贏題屢爆次出音現(xiàn)；成本寧部：“電頸子版絞圖紙遷”和摔“招釀標(biāo)圖拔”缺倒乏嚴(yán)巧格的扒審核堪，質(zhì)桃量不代高，瓦不能雁用于瘦招標(biāo)戒；部品厭材料蔑做法謝缺少疫同時(shí)稿的施休工技彩術(shù)規(guī)摟范，蒙降低抬工作巾效率采購情管理書部：精裝葡修的褲材料肢部品效選型閱流程援不清腔，往恨往造辛成管疏理失?？?，童或決殊策反槐復(fù)；市政讓配套窯（供竟水/鍵電力盲）施臨工單抄位的欣選擇港責(zé)任律不清歡，會(huì)渴影響鋪決策個(gè)效率喉；工程硬管理石部：市政理輸入翼?xiàng)l件他及策帶劃介隱入較眉晚，喜缺乏調(diào)對(duì)規(guī)皮劃設(shè)梢計(jì)的還指導(dǎo)法，因傅此造覺成很但多技緞術(shù)難晨題；蘇（土覽方平品衡、止管線毫路由鈔……艱）項(xiàng)目窄建造費(fèi)率壘與工弱程量藏清單緞?wù)袠?biāo)寶、標(biāo)秋段、糕甲供躍材、巴部品尼定樣跳、分頸包、疤施工踏組織債設(shè)計(jì)起、土勞方與夢(mèng)圍墻聰、提峰前開醉工（見無證電開工歡）、碧標(biāo)準(zhǔn)粱做法芬、變篇更與舍簽證下、搶陶工、耳園建絲式……項(xiàng)目稍銷售客戶兼積累?。óa(chǎn)秀品說綢明會(huì)果、活肢動(dòng)、刷登記供、認(rèn)立籌）名、開等放（渣概念墨/交少付標(biāo)室準(zhǔn)/興工藝托工法吹示范薄單位壺）、收定價(jià)廉、銷缺售承聽諾、依合同障附圖垂、風(fēng)扯險(xiǎn)指霸引、道開盤餐（排擁隊(duì)、倆抽簽揪）、它認(rèn)購墾……交樓懶物管業(yè)主瘋開放霧日、嚼模擬豆驗(yàn)收術(shù)、開抄荒、幣交付食、面器積差恒、返柄修…尋…以土君地為械核心末的開蝴發(fā)模塑式所掠形成婦的產(chǎn)撥品系淹列城郊結(jié)合部：四季花城產(chǎn)品系列土地砍屬性夫特征張：位于蔬城市犬近郊貞/城裂郊結(jié)門合部來；與俯城市中心鹿距離忍較近拴，交端通配鞭套少兼，是捎1－3年妖內(nèi)城攀市擴(kuò)忠張的拔主要庫方向娛；周塞邊有中低猛檔生萌活配闊套,賽但不誤完善冒?？蛻艟徧卣鼽c(diǎn)：復(fù)合鍋客戶存群。郊以青眉年之爹家、途小太革陽、毫孩子三罩代為塊主，延少量刺青年醬持家絲式。以震自住坊需求為災(zāi)主。產(chǎn)品宋：成熟干產(chǎn)品效/標(biāo)萌準(zhǔn)化懂產(chǎn)品單價(jià)屠比：0.屑88伶-1忌.4嬌9,干平均間1.給03綿，中縫檔深圳蹦四季貓花城蝴x禿x城上海矮四季揮花城無錫荒魅力串之城。。唯。。崖。。市區(qū)邊緣：城市花園產(chǎn)品系列土地石屬性嘴特征蠟：位躍于市鈴區(qū)的門成熟價(jià)區(qū)域親，是布其中惰的“安骨靜區(qū)肥”員，周灣邊交篇通及靠配套贊完善，摔但以茂滿足蓬生活場需要雪為主確?？蛻綦U(xiǎn)特征昏：徒復(fù)合縱客戶卷群。增以富激貴之辛家1漆、青熄年之家誤、孩礎(chǔ)子三蹤蝶代、矛小太殲陽為幟主。慢以自住部需求極為主肺。產(chǎn)品尼：成薪熟產(chǎn)珠品/賴標(biāo)準(zhǔn)天化產(chǎn)鏡品單價(jià)摸比：團(tuán)1.而12南-1盈.5拍3,武平均善1.偽37放，中露高檔深圳饞溫馨偶家園上海束朗潤尾園天津綁水晶塊城。。始。。劫。。以土繳地為險(xiǎn)核心兆的開炒發(fā)模縣式所裙形成蘿的產(chǎn)果品系愚列副中心區(qū)：金色家園產(chǎn)品系列土地?cái)_屬性撒特征拋：位究于市貨區(qū)的揀成熟棵區(qū)域墻，地滅塊與屆城市聯(lián)紫系緊下密，定周邊出交通偉及生罵活配套十盤分完蒙善?？蛻粢碧卣髟儯簢鴱?fù)充合客絲式戶群頑。以霧青年慈之家畢、小敘太陽為喜主。永對(duì)投吉資客李戶有趟一定橡吸引力。產(chǎn)品德：吧成挎熟產(chǎn)問品/刮標(biāo)準(zhǔn)劑化產(chǎn)癥品單價(jià)沉比：斑1.析00曲-1摟.8土6,繁平均粒1.挎33薦，中臉高檔深圳添金域姜蘭灣弟金網(wǎng)色家襯園南京魯金色算家園沈陽撐金色幣家園。。妻。。診。。以土鼠地為眉核心率的開興發(fā)模論式所躁形成灘的產(chǎn)寧品系猛列傳統(tǒng)挑的房繞地產(chǎn)忘開發(fā)給流程項(xiàng)目勒定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)交樓然物管項(xiàng)目銷售項(xiàng)目建造獲取土地以客戰(zhàn)戶為聯(lián)導(dǎo)向詳?shù)姆棵５禺a(chǎn)仇開發(fā)末流程xx常新流授程拿地定位設(shè)計(jì)客戶細(xì)分產(chǎn)品設(shè)計(jì)獲取土地土地發(fā)屬性清單市場籍細(xì)分客戶遮描述七對(duì)宇眼睛(產(chǎn)紋品建抽議)七對(duì)登眼睛(項(xiàng)礦目定榴位)城市紙地圖交樓乓物管項(xiàng)目銷售項(xiàng)目建造小常野識(shí)—扇—房閉地產(chǎn)稱開發(fā)液“五耗證”國有縱土地庸使用提證建設(shè)各用地墳規(guī)劃委許可永證建筑刊工程黨規(guī)劃劑許可膜證建筑建工程洞施工蟲許可報(bào)證商品明房銷市售許晝可證國有銀土地厲使用左證《國悟有土壤地使警用證網(wǎng)》是梁證明薪土地柱使用園者(悅單位苗或個(gè)帆人)聽使用罩國有宴土地澆的法峽律憑罪證，垂受法價(jià)律保瓣護(hù)。建設(shè)擊用地替規(guī)劃殼許可咬證《建恭設(shè)用因地規(guī)文劃許絕可證蓋》是疲經(jīng)城維市規(guī)唯劃行糠政主做管部攻門確銀認(rèn)建饞設(shè)項(xiàng)勝目位非置和飼范圍雹符合擴(kuò)城市舅規(guī)劃揪的法翅定憑刊證，蛙是建澤設(shè)單堂位用偷地的偉法律礙憑證蔑。確制保土幅地利掌用符踢合城鋪市規(guī)賤劃，倒維護(hù)創(chuàng)建設(shè)磁單位基按照瘋城市您規(guī)劃寨使用肆土地赤的合職法權(quán)羊益。沒有接此證當(dāng)?shù)挠幂p地單閃位屬默非法師用地莫，房檔地產(chǎn)六商的勁售房緒行為榴也屬或非法乞，不復(fù)能領(lǐng)芬取房買地產(chǎn)州權(quán)屬掠證件逝。建設(shè)緊工程凳規(guī)劃介許可透證《建厚設(shè)工園程規(guī)捷劃許益可證元》是崖有關(guān)偷建設(shè)監(jiān)工程納符合械城市蒙規(guī)劃飽要求撐的法田律憑舟證，汁是建賞設(shè)單胸位建勇設(shè)工熔程的談法律續(xù)憑證漢，是姨建設(shè)隆活動(dòng)陽中接兄受監(jiān)欣督檢崇查時(shí)夫的法念定依待據(jù)。杰沒有中此證豈的建螞設(shè)單辨位，觸其工挽程建更筑是拉違章女建筑肺，不譯能領(lǐng)靜取房檢地產(chǎn)勸權(quán)屬披證件弊。建設(shè)雹工程舅施工甚許可做證《建幟設(shè)工坊程施泛工許馬可證繳》(憤建設(shè)衣工程布開工共證)與是建刮筑施衣工單以位符庸合各令種施掉工條徑件、茄允許常開工濃的批樹準(zhǔn)文撇件，簡是建罩設(shè)單浴位進(jìn)季行工霉程施邁工的狼法律介憑證餃，也飾是房沫屋權(quán)雪屬登胖記的祥主要仰依據(jù)爽之一誼。沒及有開賺工證