合肥****路項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位方案[2007]03本次報告解決的核心問題本次報告重點解決房地產市場情況分析、項定位的策略和依據。我們的思維導圖開發(fā)背景項目定位項目核心問題確定項目發(fā)展方向市場背景客戶目標項目發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產品定位形象定位項目推廣要點我們以市場背景為參考因素。開發(fā)背景目標一環(huán)中心區(qū)域，房地產發(fā)展成熟的地帶；整體市場存在較大的樓市市場競爭；項目主要風險在于區(qū)域商住的客戶接受度。市場背景在一個房地產發(fā)展?jié)撡|較好核心地帶，創(chuàng)造領袖級商務居住新模式。我們的思維導圖開發(fā)背景項目定位項目核心問題確定項目發(fā)展方向地塊解析及市場背景客戶目標項目發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產品定位形象定位項目推廣要點開發(fā)商關注項目方向及戰(zhàn)略發(fā)展，穩(wěn)健操作，降低風險，爭取較高成本利潤率。我們以客戶目標為基本出發(fā)點，同時參考項目體量及類型?？蛻裟繕朔€(wěn)健操作，降低運營風險；考慮品牌營銷因素；考慮最大利潤化與快速回款相結合的方式進行操作開發(fā)商目標我們的思維導圖開發(fā)背景項目定位項目核心問題確定項目發(fā)展方向市場背景客戶目標項目發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產品定位形象定位項目推廣要點項目核心問題界定：我們的一切研究都以客戶的目標為出發(fā)點，以市場為導向。核心問題以怎樣的項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位，打造項目競爭優(yōu)勢，取得最大的客戶認同度？問題1問題2以什么樣的產品及形象，實現項目收益要求的同時將風險降到最低？怎樣能夠實現低風險穩(wěn)健操作我們的思維導圖開發(fā)背景項目定位項目核心問題確定項目發(fā)展方向市場背景客戶目標項目發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位產品定位形象定位中國房地產合肥宏觀經濟合肥房地產合肥商務樓市場項目推廣要點市場背景中國房地產合肥宏觀經濟合肥房地產合肥商務樓市場中國房地產市場

——政策調控從源頭抓起，從土地抓起

地價飛漲將得到適當遏制土地總體規(guī)劃的調整審批權限以及土地出讓金的管理權限應上收，建設項目用地管理要更加嚴格。國家對土地的調控政策之多為近年少有。這些政策指向將使得土地增量供應受到更嚴格的控制，從而抑制房地產開發(fā)投資的過快增長。土地增量供應控制更嚴，將加劇存量土地的競爭土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化，房地產行業(yè)強者恒強的局面將得到進一步的體現，行業(yè)集中度也將進一步提高。中國房地產市場

——政策調控將傾向于財稅和金融手段

從2005年起房地產宏觀調控拉開大幕，此后宏觀調控逐漸趨嚴。2005年3月，“國八條”出臺。穩(wěn)定房價。2005年3月17日，央行又出臺了以調高房貸利率、提高首付比例為主要內容的房貸新政策。2006年5月，“國六條”出臺，緊隨其后，“十五條”意見，“90平米，70%”標準劃定。2006年4月，央行加息。8月，央行再次加息。2006年8月，國土資源局進一步完善土地使用權出讓制度實施辦法。2007年1月，國稅總局公布《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》2007年3月，央行又一次加息。2007年將是房地產調控的“執(zhí)行年”，房地產調控仍將在土地、稅收、信貸等方面繼續(xù)深度推進。未來的房地產調控將越來越傾向于財稅和金融手段。三年調控路中國悔房地貿產市耍場——房地新產投弟資將杏放緩運，但哪房價杯仍會棋穩(wěn)中尋有升房地陸產開幕發(fā)投為資增禍速將弦放緩從嚴坡的政鑰策調商控將各使得煩不少慣從其稼他行俗業(yè)進元來的病開發(fā)沸商以撐及部拳分資起金鏈省緊張贈的開易發(fā)商再逐漸廳退出旺或收鳴縮戰(zhàn)躺線。中國召房價輛將穩(wěn)特中有屋升房地腥產宏秒觀調闖控的免效果丟正在剖顯現詠，但介成效耀還是培初步墻的、速不穩(wěn)伶定的俗，部砍分地姜區(qū)房蟻價上榮漲的藏壓力暑依然南較大即，房屆價將誰持續(xù)粥上漲恭。住房株供應鄙結構不繼續(xù)風調整閣，普歐通住臂房和科經適鍬用房神供應撞將增有多20屯06倘年的剛房地鉆產調壘控中綿對住策房供斑應結耐構提蛋出了貪具體候的9研0/泊70勿標準鴨，未胸來新幅建商廈品房告結構值性矛猜盾將漏得到仗緩解呢。房諷地產酒業(yè)的繼發(fā)展算重點永將更棍多的脖傾向么于中店低價逢位、強中小陶戶型述。中國某房地桶產市取場——樓市苦發(fā)展職將是定穩(wěn)健津的,面不會斥發(fā)生老崩潰鮮局面物權觀法的訂高票師通過朋將對羅樓市之產生曲積極慢影響20濕07交年兩肺會最惠重要休的一洲個議足題就受是審扭議物位權法手,而辯物權襖法的宇通過令,它蟻為房貫地產計物屬漢年限弦后的始處置甚,終加于有肌了一貪個明鍵確的節(jié)說法墳,這鉤將對且房地介產經經濟產訴生深印遠而逆積極滑的影婚響.中國愚經濟杜與社塵會需提要穩(wěn)襖健發(fā)惕展的某房地面產經嚴濟房地縣產經瘦濟的熔發(fā)展畏為國霧民經畝濟的探發(fā)展鵝提供坑了強疫勁的缸動力名源，煉房地籌產是蛇國民寨經濟晴的重汗要支滅柱之灰一，跨其產胳業(yè)鏈浸為G攻DP術貢獻懼巨大旨。中捎國社倦會的洪合諧儉與穩(wěn)忙定，充需要灰穩(wěn)定弄的國炸民經完濟，醬需要基穩(wěn)健頁理性友的房市地產問經濟昂。房膚地產慶經濟壤一旦鍵發(fā)生高意外紡，和塞諧民柳生將脈無從蘇談起率，經積濟基應礎將盤會受泄到毀吉滅性它打擊糾，政講府與著人民開都是忌不愿鐮看到變這一捧局面充的。歷次扯的宏猛觀調屯控已始使樓典市度要過危光險之賊秋國家滿采用急面對址土地泰市場悄、財害稅市治場、幫銀行停信貸戚、戶面型控渴制等炸各個圓方法懷的綜盞合調神控，懂一定題程度業(yè)上使匹虛火父旺盛藥的房濫地產板市場抖注入利了降炸溫劑多與清鞭醒劑哈，房牙地產蛛最危鞠險的柿發(fā)展趣局面魄已經仇過去柳，今概后的伙房地伏產發(fā)責展肯踏定是耐會越位來越理理性潑與穩(wěn)搖健。市場潤背景中國河房地貸產合肥同宏觀敢經濟合肥螞房地披產合肥偷商務書樓市耽場合肥藏印象玩在湊合肥盞，包公匆祠、嬸曹操蘿點兵梨的教啊駑臺喂、逍砍遙津俘和李施鴻章條故居轉，處逢處玩暮出文尸化味秀在紛合肥暮，“形箏象工娃程，牌政績切工程啟”眾似多，吊開發(fā)飛區(qū)林約立，華綠地威覆蓋估率在招全國紋城市綠首屈改一指學在束合肥歌，中國且科技依大打桑造一拳個頂暢尖的云人才順高地柏，濃遞郁的念學風償，領面先的島理性孕之光活在包合肥詞，并沒黎有市賠民生艘活和眠中產椅階級紋生活插的明奪顯界塊限，捏人們團生活機得那隱么安壇逸閑帆淡吃在秘合肥古，沒有妨森嚴懼階層廳和等堪級約伍定。充最壯侮觀、釘最富雀農業(yè)禾大省風特色侍和人遮情味忽的是裕吃龍喬蝦穿在饅合肥物，沒有今太多冷的喧緩嘩取裁龐，示但卻蒼也是鎖一樣件的色待彩繽環(huán)紛，和有中持部城舅市獨幣有的習驕傲住在隙合肥毫，有全字國較蝴早的漿一批見浩大幟安居螺工程業(yè)，居辦住成遠本低音廉，濫目前劈燕地產哀發(fā)展左十分堅活躍行在棒合肥閃，出租畜車6痕元起耀。它睜更像逗城市杯當下濾的處黎境，閉真切病實惠傾，其廉實也視是一隙種現磨實的忘羞澀合肥根印象合肥茅印象合肥令印象合肥料印象宏觀哪經濟痛—遮—經提濟高拋速發(fā)失展，霉房地墊產市招場快繁速發(fā)茫展發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數量型快速發(fā)展以數量為主，數量與質量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主，數量與質量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型20清06薪年，泰合肥柔市GD導P袍10稅73放.8柱6億元腎，首圍次跨選越千暫億元團，比候上年蛇增長尿17鞏.5%；宏觀經濟增長房地產業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展20殿06擾年，惑合肥暈市人骨均GD雀P為29蹄75剃美元待；房謝地產慢發(fā)展吵階段匆與人閱均GD富P關系居國際哨通用偉衡量糕標準壯表明瓶，不笛同地泡區(qū)的炮人均GD展P決定話了該蛙地區(qū)編房地顧產市聲場的靈不同激發(fā)展拖階段戚；合肥炭的宏膏觀經規(guī)濟處潤于高速檔度發(fā)關展期；合肥朋的人青均G陸DP儉為腫29貪75礙美元末，因鞭此其房地戶產市價場處應于“尺快速她發(fā)展籌”階戰(zhàn)段；城市杯背景產業(yè)劉結構美與房裳地產遵開發(fā)吼規(guī)模20尖06際年，彎合肥纏市汽斤車、虹裝備菠制造假、家竿用電安器、絨化工漸及橡萌膠輪竟胎等銳四個月支柱描產業(yè)屢的產塊值已洲過百皆億元括，合才計已編占全駱市工票業(yè)產活值總列量的腸60載%，鄭呈現貪產業(yè)艘集群詳發(fā)展污的態(tài)圖勢。房地皇產開卸發(fā)投委資逐墊年攀色升，剪20機06如年達鈔到6正40蠢.9坐2萬洋平米誘，房蠢地產鞋市場火進入榜快速棕發(fā)展盼時期產業(yè)圣基礎潑良好往，為匯房地慌產市甲場的王發(fā)展沙提供塌堅實肢的需聚求支港撐城市蜂背景合肥爽市近鴨年產念業(yè)發(fā)屯展概策況第三鴿產業(yè)亞與第失二產司業(yè)產魚值近虧年來始一直珍保持除高速車增長貫。第二日產業(yè)焦、第拘三產待業(yè)在懂國民積經濟牲中的蹲比重巨非常股接近錦。第三矮產業(yè)脂的快登速發(fā)券展，蓄標志艇著合死肥市盆進入鞭后工身業(yè)化赴時代憲，改抄善居臭住的咐需求吊較大完。與上毫海和吐發(fā)達釣地區(qū)裂相比析，合盲肥市窮現階標段的芬第三脊產業(yè)王的比街重仍幅然偏輛低。各地木區(qū)三屯次產到業(yè)比旱重對憐比圖城市成背景固定觀資產胞投資喘、房饒地產元投資妹保持幣高速廊增長全社律會固抽定資其產投單資的慮增幅免在2干00侮4年本和2警00插5年席的增榆幅趨哄緩，媽但2幣00吃6年瓶大幅火調整穩(wěn)增加毫。而房晌地產益開發(fā)脅投資命的增協(xié)幅一內直穩(wěn)泊定在挨40幣％左撞右，視增長脾幅度濾較高長。城市習背景人均圖居住桿面積疑增加董產生需改善伴居住鍬條件古的需替要20巴06歪年末悅，合蠅肥人欲均居托住面藥積只蘆有1折8.嚴9㎡毯，離兼發(fā)達懲國家敘的經沃驗數府據3始0霉㎡還盈有較毀大的選距離徒；根據頁測算濁，在貫國家角宏觀最調控糖房地跨產業(yè)寶健康清發(fā)展扇的形水勢下獸，至柴少在液未來惡6年座內，驗合肥快住宅捧需求借仍會裙保持乒較快慎的增啄長勢洽頭。世界咱各國殲的經撐驗表陪明，練在人勉均住虹宅面悼積達備到30翅至3澤5平方啄米之緊前，童會保炮持較餅旺躬盛壘的住性房需爐求，仿房地給產市畏場仍輕有較芒大的質發(fā)展劃空間友；近5咸年，蛛合肥等人均地居住汽面積搶平均濫每年逗增長底0.屈7平辯方米玻，最鍋多增咬長1.4平邀方米俱；根據泰合肥鼠市住愛房建置設規(guī)鮮劃，破到2總01草0年潤人均校住房摧使用熊面積攏將達夠到30平方盒米，腳在這鐵四年椒中要擁達到中這一浸目標其，房需地產婦市場參還有顫較大明的發(fā)毒展空氏間。城市節(jié)背景住房瓦支出趟比重前與恩那格爾霞系數合肥笛恩格洲爾系祥數較免高，嚴說明喉合肥稅人民機的生判活水禁平處徐于小基康水浩平的察初級假階段滲。但合罵肥市染的住細房支曉出比獄重和撕國際飛標準典相比睛，處揀于偏達低水謝平；由此煙可見顛隨著笛生活警水平扛提高悄，消津費者懇在住矮房上瓜的支冶出還澡會有奴較大調的增優(yōu)長空態(tài)間，神房地委產市銅場有掙較大堅的消坐費空揀間有緞待發(fā)掏展。20興07桿年初，合龜肥恩還格爾量系數莫在4郵6.按1％裳；20涌07句年初，他合肥人均詳消費脹支出稀為81胃65元；20捷06獻年初，城鎮(zhèn)傳居民黃人均襯住房賠消費怠占總棚支出罵的比顯重僅艙為1血0.算2%年。生活水平恩格爾系數（%）住房支出比重（%）溫飽型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5我國城鎮(zhèn)居民“住房支出比重”平均投資僅占10％左右，發(fā)達國家一般達到25％。恩格進爾系冤數與音住房益支出賊比重孤國際相衡量承標準城市廚背景根據據合肥娛市總量體規(guī)鍋劃（免20巖06算年－殺20謹20那年）廳，2頓01渠0年顫合肥甩市城席市化良水平濟將達霜到6扒2％榨，人蹄口達橋到5牌80里萬。研20尋20疑年達桑到7頁4％蒙，隨著杯合肥銅市城血市化魂水平林的不林斷提梨高，戶從2浸00擾6年踢到2梁01寄0年拆，合冬肥還義將增候加1存10摸萬人松口，浴將進變一步門促進浴購房投需求樂。城市莊化進駁程購籍房需撿求根據括合肥薪市總呼體規(guī)視劃（附20獸06齒年－竹20極20燈年）捆，今濃后每虎年城抱市化駱水平妹保持蔽2％媽的增稱長幅碧度，扎每年刊約1弓3萬慎人成鐵為合忙肥人番。城市協(xié)背景從城身市化哨水平同上看膛，合羞肥市張房地怎產市膝場正馬處于薄上升襖階段不同基發(fā)展駛階段丙城市紡化特確征發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化低速發(fā)展期高速增長期穩(wěn)定發(fā)展期城市化水平30%30～50%50～70%70%以上城市發(fā)展特征工農業(yè)生產水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機會有限，農業(yè)人口緩慢釋放；工業(yè)基礎比較雄后，經濟實力明顯增強，工業(yè)產業(yè)快速擴大，工業(yè)吸收大批農業(yè)人口；工業(yè)產業(yè)成為城市的絕對經濟支柱，城市經濟的乘數效應迅速刺激第三產業(yè)發(fā)展，城市經濟進入高速增長期；城市經濟高度發(fā)達，農村人口的絕對數量已經不大，城市發(fā)展表現為內部人口由第二產業(yè)向第三產業(yè)轉移；城市導背景新增墓人口圖產生計購房胃需求據統(tǒng)買計，仆到2嫂00巨6年樹底，屯合肥博戶籍僑人口孔數將蒜達到懇46克9.臨85跨萬人伴。20柜10汪年，半總人喇口數攔將達蛋到5廁80座萬；撿20茫20吊年達初到7呢10穴萬。城市饅背景合肥門市戶棍籍人堆口年宰增長誰率在唐1％山左右屈，近瓣年開豆始劇涼增，墻大部敞分是牽外來依人口鼓引起跟的。爺每年謹因此翻而產緞生的克購房道需求宣在1松00盈萬平鞏米以僻上。市場煌背景中國只房地妖產合肥收宏觀杜經濟合肥范房地祖產合肥怖商務足樓市奮場合肥呢房地片產市丘場正逮步入智高速算發(fā)展繳階段人均救GD董P與撒房地蛙產發(fā)誰展關倘系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數量型快速發(fā)展以數量為主，數量與質量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主，數量與質量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型

小于4%4-5%5-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展宏觀訊經濟取增長蜻與房載地產貸發(fā)展纏關系國際思通用建衡量延標準爐表明劉，宏遙觀經稍濟增愉長和辦人均惑GD億P水懷平決這定了翅一個草地區(qū)云房地材產市旬場的累發(fā)展己階段潤。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元啟動期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期房地嚇產整醒體市健場20岸06您年，靠合肥憲市人伸均G正DP肆達到萌29副75涌美元瓦，G嗎DP消增長堆幅度槳高達竭17霧.5藍％；根據療相關維理論堡和國侍際通投用衡扁量標辛準判等斷，眼合肥欄房地訂產市愈場正攜進入隊一個高速造發(fā)展的階恥段。合肥查市總權體房猶地產醬分析合肥塌房地拉產實娃際運較行態(tài)充勢良掛好，志房地糖產整勉體步陜入良井性的躲快速遼發(fā)展影時期罷。房地萌產整風體市誓場近年煉以來醋房地訪產投聾資與弄房地悟產銷著售，益呈逐苗步上丙升趨攀勢。銷售迷形勢笛良好朱，商找品房吉銷售乒量與劉上市飄量之傾間蔬“倒炒掛”桂日益盤拉大內。但是護空置貧房源甘也逐掌漸增竹加，比20疑05年增認長57律.2厘%；其中選，空岡置一才年以礦上的污商品瀉房達99模.2拿2萬平貍米，段比20千05年多扒增加34痕.8萬平糠米。。房地共產整喇體市鏟場合肥衫市住圾宅均愁價持飛續(xù)上鞠漲，繳但增暑幅趨文緩20咬06攜年合常肥新暈建商柔品住芹宅的伍銷售雜均價棗位為哄32榮69祥元/遵平方植米，紛呈現茂持續(xù)混上漲但的態(tài)沾勢，腔但房狹價漲紋幅放始緩醒。造島成這轎種現怎象主王要原賠因是公：政府闖對房殲地產社的宏岸觀調授控力書度不袍斷加期強，瞧房價寫漲幅升放緩討；市場濱供給界加大僻；高層綢比例膚不斷解增加黑，一睛定幅魯度上增拉升咱了合暗肥樓旨市的姐整體戚銷售幫均價軍。高層盲均價益35足66震元/爆平米仗，同誼比漲欄幅1扁.1秤5%市場光背景中國廢房地抵產合肥舉宏觀盟經濟合肥并房地投產合肥歉商務即樓市地場辦公鴨企業(yè)撲：政壩府相諒關連乓機關恐、金腿融機瞇構及喇一些向投資搶擔保題公司租金籌水平贈：30——45元/平米平不等牛。目前粒狀況塌：最前近剛牌出的偷比較衡典型遲的高絕檔商噸務樓觀是CB綁D中央旦廣場添，中久心商糟務區(qū)擁新一墻代甲竹級商逗務樓撤，租招金在50元/平米即左右踩，售掀價在60椅00元/平米褲以上吹，目繳前已渡經全舅部售擊完。合肥略環(huán)城薦路以糾內合肥癢商務練樓市意場合肥歸環(huán)城致路以纖內為巨合肥灰傳統(tǒng)蛙商業(yè)碰商務濫區(qū)通過腐對長爆江路旅沿線稼的商您務樓母調研本區(qū)繳域商容務樓盆主要左為90年代望及20翅00年初陽建設駕，商蔬務樓茅的檔軌次較遙低項目名稱

項目體量項目檔次項目售價項目租金入駐企業(yè)入駐率交付時間CBD廣場

甲級6000以上50左右地產、金融科技50％2006年初招商大廈

5-18層一般——45金融80％左右科技大廈

20層一般——30金融及其它一些中小企業(yè)80％左右區(qū)域惡部分浩商務素樓一籮覽表合肥失商務勿樓市胃場開食發(fā)伙商：筆安徽揉安興肢發(fā)展泄股份揭有限脾公司物業(yè)研級別勝：甲叛級租金拔或售把價：路4狐5元丑/平標米，輩售價屬：6就00歉0元條/平廳米以蒼上物管擔費：尖3稻.8防元/敘平米冤（圳宴鵬基梳物業(yè)月管理隸有限總公司郵）地址說：合犧肥長妻江中緩路3仿69紙?zhí)?禿合肥勵一中既旁)租售悄電話傳：交通掏狀況疑：閥3、逐10缸3、臥23圈2、棉80曾1、境11虜0、棋16理8、養(yǎng)23貢4CB井D中聲央廣薄場地段——地處鼻合肥劫市三廊孝口構，該修區(qū)域嘗是合下肥的惡政治揭和金愉融中征心,是合巴肥最盞繁華狂的商談務辦叼公區(qū)凝域項目——是一破個集擁高檔導住宅槍、酒惡店式世商務照公寓獻、商微務樓步、商悄場為常一體籃的多興功能再綜合院社區(qū)配套——提供不高檔貸的智饞能空謎間、軍高品繞質的兄主題澤園林扛生態(tài)坑化居牢住環(huán)恩境、喇豐富棗的商性業(yè)配礦套和籮一站咸式商撓務服魚務和悲商務姿配套岸。作為食合肥列市20鉗04年政戀府第嗽一形紙象工紛程，CB灰D中央由廣場如是合墓肥商筑務中械心的港第一斧地標栽性建數筑合肥煩商務堤樓市既場CB榨D中計央廣劈燕場由咐深圳岸鵬基權物業(yè)振管理鞠有限嫌公司洞全程遭物業(yè)攻管理案服務墊，提遷供主圓要服班務內山容如拌下：1．冶公共冶物業(yè)柱管理鮮服務2．換專項切服務氣——蘋業(yè)主欲自用后設施拆、設能備安理裝與熊維護浩；電尸器安啄裝維盆修；亞家用敏電器濫安裝條、清登洗；英室內散配件軟安裝土維修竭；水彎電管歲線維詳護；劣室內死裝潢告清潔銷；室涼內綠栗化；趙車輛炕管理劇服務緞；室心內土架建工母程CB沖D中剖央廣深場特盯點分雕析CB謊D項目逢采用墨弧形虛落地吵玻璃僚幕墻稍，充扣滿國罷際時旋尚感帖，內否部智鏈能化暮商務兵配套揭齊全住宅悼由三勿棟高銜層建謙筑構復成，經建筑甩外立腿面現銅代時擦尚，揉獨特晌的景翻觀視拜角將胞都市套美景患盡收綿眼底燒，酒店定式公趁寓可珠自由歪組合搏，自尤主的抗產權豎模式購物書中心CB僵D商場途由合老肥百新大集紅團整箱體入散駐，忘進而哥增強瘋入駐咸企業(yè)事的品莖牌形冰象作為邁合肥毫最高眨檔的窄商務棍樓，項目完善頌的配千套設餃施、喜優(yōu)越華的辦高公環(huán)草境，樓易于板提升悄貴司閘在客茂戶心旁目中清的整職體形拿象，肝增強咱業(yè)主均員工昨對企押業(yè)的鑰歸屬覽感合肥師商務恰樓市置場財富泊廣場開畢發(fā)聽商：汽安徽饑省郵今電物聯業(yè)發(fā)錦展有慌限責領任公殊司物業(yè)就級別心：較甲級地址世：合鳳肥市植濉溪沙路2降87島號交通渠狀況單：帶12怒4，涼12說，2倚2，叮13魯7，肉14福，1它04穩(wěn)，7財富燭廣場茅北臨獵合肥椒市一彩環(huán)路是一茫個集章商務僻商務逝樓、批酒店科、公趟寓、嗎高檔津商場脾為一爪體的鐘綜合填性項信目項目蛋首期庭工程牢是近5萬平陪方米鄉(xiāng)豐的純何辦公怎商務為樓，袖總層燭數28層（紛地上27層、符地下1層）硬，1—3F為商庸業(yè)，4F為辦暮公配巾套，5F以上漫為商承務辦豬公合肥億商務拔樓市構場包河委區(qū)包河區(qū)商務樓主要集中在蕪湖路、美菱大道、馬鞍路和屯溪路交叉口等位置，但總體體量較小。在蕪湖路商務樓主要為一些政府部門自用高層辦公樓，少量對外出租，美菱大道、馬鞍路和屯溪路交叉口等位置零散分布一些新建商務樓，租金在45元/平米左右，入駐企業(yè)主要為一些中小型企業(yè)。另外本區(qū)域也有一些單身公寓及商住樓因為租金相對低廉也進駐了一些中小企業(yè)。目前馬鞍山路周邊新建了不少單身公寓，未來的主要使用功能也主要是商務樓。目前在售商務樓很少。

合肥沾商務腥樓市責場項目名稱

項目體量

項目檔次

項目售價

項目租金

入駐企業(yè)

入駐率

交付時間

金萬通大廈1－3層商業(yè)4－27層商務樓

甲級

500045

本地中小企業(yè)、外貿等

約85％

2002年百腦匯大廈

5-18層1－5電子市場6－28層商務樓

甲級45

電子建筑

約60%新都會環(huán)球廣場1－4層家樂福，5－28層商務樓

SOHO辦公

4500

40

金融及其它一些中小企業(yè)

約80%

區(qū)域坡部分甚商務角樓一類覽表合肥踏商務納樓市鳴場新站培區(qū)zx目前周邊有希爾頓大酒店、國美、肯德基及元一SHOPMAIL等等，周邊商務樓樓盤有金色地帶、中環(huán)國際廣場、恒豐國際廣場等等。金色地帶目前還沒有銷售，預計售價在5000元/平米左右。目前區(qū)域商務條件正不斷完善，有很大的發(fā)展?jié)撡|。新站區(qū)是合肥新建火車站、汽車站周邊，主要集中在勝利路，目前沿勝利路建設了大量高檔物業(yè)及商務娛樂設施合肥蝦商務柜樓市碎場開慮發(fā)珠商：邁中妻環(huán)地春產/須合肥蘋華歐擇置業(yè)以有限白公司占地面面積緣瑞：乞四萬盛余平暖方米總建橫筑面首積：趨六賊萬余蓄平方穴米（嫁樓高洲百米豎，共煤31合層）物業(yè)泛級別雕：聯甲級租金勒或售耀價：損30批—3能5元社/平胖米物管扔費：源3.翻2元魄/平廚米地址桃：合惜肥勝至利路循與臨懂泉路佳交匯床處租售德電話例：祖05采51炮-4背24吳42棵22枯/4頭24顆44祝46入住窯時間色：草20孟05繁-1滲0-監(jiān)05交通斧狀況趴：祝1稅19宣、1怨29僵、8男01兇等中環(huán)仿國際炒廣場項目飄硬件忍——嶺四部螞高速呢電梯螞（其然中兩峰部為予安徽醫(yī)最高革觀景幕電梯糕）、軟鋼化巾玻璃景幕墻吐、中船央空顫調，那地下也兩層喝泊車裙位項目網環(huán)境厘——20訓00躬0平方浪米市屑政綠亞地環(huán)襲繞、繡城市遺硬地注廣場榴——探勝利童廣場憂百米謙之遙項目相配套沙——農會議撐室配荒套及VI譜P行政暮酒廊合肥英商務瞞樓市曉場建成毛后的史合肥餡市政田務文壯化新傘區(qū)將寸是以白行政和辦公皇、文袍化體拴育、舟金融事商貿判、旅夏游觀糕光、豬居住傷街區(qū)求五大粒功能邁為一議體的池高品釣位的閣現代糞化新鄭城區(qū)商務冒、辦絞公功璃能是旺政務激文化徹新區(qū)百的主賺要功減能，塞是現跳代化嫁新城援區(qū)的碧重要儉組成恒部分根據借新區(qū)陣總體贏規(guī)劃混，高燥標準買、建衰筑景孝觀豐圣富的勤商務比辦公獄項目什主要馳集中扶布置挽在天療鵝湖役南岸浸，為峽國內蠢外各煮類大旁型機衣構及擦現代蝴化企疤業(yè)提永供全導方位砌的商嘩務服悉務。節(jié)目前前在建伶商務本樓項嚼目還毀比較冬少，揚在建同的有蔽新城升國際材，建梢設標斧準較碧高，勿主要烈針對脫大中噴型企癢業(yè)，軍目前嫁還沒笨有推裙廣銷險售，智預計頸售價瓦在45狗00左右結。政務潮區(qū)ZW合肥羨市政隆務文師化新鴉區(qū)位素于合緩肥市趙市區(qū)騎西南惡部距老擺城區(qū)6公里蓋，南族起經客濟技最術開臟發(fā)區(qū)胃、肥惜西縣腫邊界悅，北匆至鐵桑路專喜用線腳，東摩起金名寨路非、合橋作化蘇路，謙西至某合九匙鐵路望、高樣新技筒術開圍發(fā)區(qū)規(guī)劃睬面積12瓦.6吸7平方芳公里合肥取商務映樓市薪場銷售狀態(tài)：在售新房類型：商務樓樓盤名稱：新城國際房屋屬性：期房開發(fā)商：安徽基石置業(yè)有限公司售樓處：政務區(qū)天鵝湖東岸售樓電話：3531288、3531299銷售信息/工程進度：已經開工物業(yè)類別：商務樓新城國際裝修狀況：毛坯建筑類別：高層交通狀況：18，129，157，162，166占地面積：47019m2綠化率：35.87%

總建筑面積：200000現場位置：東流路與潛山路交匯處價格：4650元起價開盤時間：去年四月低交付時間:08年下半年交付投資商：政務文化新區(qū)投資有限公司/安徽信達房地產開發(fā)有限公司“新晃城國扎際”變定位惹為國餅際頂籍級純吩商務四樓，斧是特甜別針幸對大闖型國睡際化槐企業(yè)憲及國斯內集毫團公睬司，允為其混度身綁定造沖區(qū)域扒級總禍部新犁址戰(zhàn)束略合肥方商務帽樓市啟場UTOWN金色地帶商務樓銷售狀態(tài)：待售新房類型：商務樓樓盤名稱：UTOWN金色地帶房屋屬性：期房所屬區(qū)域：瑤海區(qū)開發(fā)商：合肥金塘利安地產售樓電話：4257888、4258999銷售信息/工程進度：已開工物業(yè)類別：商務樓建筑類別：框剪層高：29層建筑面積：27698平米交通狀況：1、801占地面積：20畝總建筑面積：130000現場位置：合肥市勝利路與瑯琊山路交匯處價格：4600元起售開盤時間：2007年5月交付時間：2008年7月集主校題商善業(yè)街某、高嫩級商戒務樓光、公嫌寓為份一體域的地塵標性異綜合漠建筑爺項目合肥機商務講樓市吉場其他嚇區(qū)域潤安大廈

物業(yè)性質：商務樓物業(yè)級別：甲級項目位置：合肥市阜南路166號交通位置：106、232、126租售狀態(tài)：已售完租售電話：0551-28373652842365開發(fā)商：中國合肥潤安(國際)發(fā)展有限公司物業(yè)公司：潤安物業(yè)管理公司項目介紹潤安大廈位于蒙城路與阜南路交口，高32層，層高3米，面積30—300㎡不等，裝修：26元/月，毛坯：15元/月，物業(yè)管理費2.5元/月，現已有35家，入住率達40%。電梯A座3部、B座3部?，F定位于商務商務樓，位置環(huán)境無與倫比。其內部設施配備有３部電梯，電話、寬帶、有線電視、水電都已到戶。設有９８個地下停車位和超大地上停車場，地面可停放近百部車。前期已全部售出的潤安大廈Ａ座購買單位實力雄厚，如華安證券、中國信達資產管理公司合肥辦事處、安徽省國有資產運營公司等。合肥章商務敵樓市闖場其他掀區(qū)域中環(huán)同·匯墳景銷售狀態(tài)：已售完新房類型：商務樓樓盤名稱：中環(huán)匯景房屋屬性：現房開發(fā)商：合肥興泰置業(yè)發(fā)展有限公司售樓處：三孝口大眾巷中環(huán)匯景售樓中心(安慶路第三小學旁)售樓電話：2842888,2826059物業(yè)類別：高層裝修狀況：毛坯建筑類別：框架交通狀況：2、102、300、234、903、18、901、221路占地面積：2665.24總建筑面積：19798綠化率：31%現場位置：合肥市安慶路與大眾路交匯物業(yè)公司：順昌物業(yè)學區(qū)房：合肥一中、安大、安農大、安醫(yī)大、中科大投資商：合肥中環(huán)房產·匯鑫置業(yè)有限公司項目概況合肥首席景觀名邸，三孝口最后一塊絕版地帶。傲立城市核心，座擁“三孝口”繁華商圈。北臨安慶路，南近長江中路，西臨環(huán)城西路。環(huán)城公園、琥珀潭，讓您盡享尊貴生活。繁華與靜謐只需一瞬間，唾手可得。合肥箏商務陣樓市抬場其他媽區(qū)域客戶煉定位內部戒結構立面形象商業(yè)配套未來蹲前景產品定位合肥欄商務薄樓市幅場合肥臺商務砌樓市惡場綜鹽述租售狀況立面各造型癥、外標觀用鍵材往胳往是陵商務寫樓檔憤次最柴直觀可的寫畜真而在壺售商欄務樓夸如新扣都會侄環(huán)球盛廣場丘、香骨港廣雁場、CB丸D廣場禮在雖勿然都韻定位桑于高扔檔商塘務樓束，從材另質來鬧看主韻要還涉是以授大面柴窗與近涂料爬搭配擴，因午很少西將玻振璃幕超墻與笑石材融進行和有效推運用竹，很姓難體孤現現兩代時趙尚，醉科技訴氣息巨的質是感立面形象合肥選商務營樓不琴注重想內部輸結構防，直條狗形過帳道，昨壓抑俗的吊肚頂，擺裝修征簡陋闖的電位梯間散，使翠辦公亮空間棚缺少嘩整體青性及鎮(zhèn)簡潔糕、明在快的疤辦公藍環(huán)境進駐凡企業(yè)臟不注剖重環(huán)思境，監(jiān)更不礦注重爭企業(yè)翅形象不注顯重物絲式業(yè)管鉛理與上農海、缸南京例等城累市不茂同，初合肥救商務嘆樓基觸本不優(yōu)注重貢大堂騾包裝內部結構相對會較好蠟的寫深字間較差鄰的寫餅字間裙樓雷商業(yè)扒基本樂屬寫塔字間掩配套缺：金萬繪通大劍廈、CB卻D廣場拔就是斜咖啡箭、酒焰吧徽商蓋大廈綱就是給酒店新都芬會是杠復合播型項躲目，鳴以大頂賣場孕為主中環(huán)蛙國際殿也以閥餐飲巷業(yè)為沒主香港叼廣場幸、元帳一柏擾莊則禾以購填物中肝心為盆主……商業(yè)配套租金啄大致叼分為失以下降幾個擁層次編：最低靈檔商羅住樓踐：租抖金在僑15柱-2菜5元濱/平必米之焦間本案藥所在呢區(qū)域鐘租金扎基本插在4泥0元假/平沈米左馳右新站四區(qū)商糠務樓撤集中燙地段淺約3睬5元烘/平消米CB污D地區(qū)每基本宋在4繁5元避/平曲米左娘右。租售狀況售價海與租掌售狀春況：市場舒在售隨新盤叔很少刻，相充同區(qū)延域內籍的商貨務樓麥價格兵略高事于住厚宅，統(tǒng)但差假距不單大中低悼檔商流務樓該如金克萬通悄、安趣徽科割技大患廈等鍵因租毒金低去出租矛率達冒到8江0%固以上搭。中環(huán)析國際貫廣場云、CB曠D廣場惡等高訂檔商妨務樓胖租賃筒情況笛相對梅較差嫂，基普本在說40潑%左勒右合肥妻市場童商務搖樓產蒼品定饞位同倘質化在售鹽商務壇樓形陜象定或位雷滿同，百均冠贏以地撈標建辨筑、咸國際堡化的荷形象劈燕，缺曬乏對草合肥盤本地含資源醒的深硬刻理壇解，返尤其襯是沒倆有對蔽其周銹邊人瞇文環(huán)里境的己充分面挖掘中小賞戶型臘的（糞或挑究高戶所型）兇使用際率高腹，這間類戶法型對號投資叉者和杠租賃搜企業(yè)卷都很慣有吸差引力蘋，但鄭市場彎供給愧量卻濾比較倍小產品定位合肥觸市場纖商務鍬樓客季戶定無位泛玩同化多數群商務鑒樓目條標客織戶主丑要針紋對國永際型老企業(yè)即、大現集團菠單位杠打造袋，缺足乏對筑中小食企業(yè)序、尤豆其是師創(chuàng)業(yè)懸型企聰業(yè)（夏工作碼室）沾的深董刻關尿注，雁而這它些企濫業(yè)恰野恰是氧目前址商務顛樓的創(chuàng)需求蹈主體代租譯服務衛(wèi)是我炒們調濟研中生的普加遍現堤象，沾這說逝明投葛資客劇占很喝大比棕例，汽而目形前多罵數商套務樓違重視蝕不夠客戶定位我們尺的思末維導悄圖開發(fā)商背景項目日定位項目揭核心架問題攤確定項目漸發(fā)展優(yōu)方向市場猛背景客戶兼目標項目吵發(fā)展倍戰(zhàn)略客戶籃定位產品殊定位形象鈴定位項目閘推廣芝要點我們魄首先叨建立塵KP飼I指局標體死系來垂判斷籮本項問目的閉物業(yè)旨發(fā)展販方向物業(yè)嘗選擇生KP戶I體煎系地塊雨屬性市場員因素操作壓要求預期怎收益地塊冰指標區(qū)域拐屬性地塊悟屬性市場較中各火類物煮業(yè)發(fā)創(chuàng)展狀極況，塘可能設的機別會和鞠風險市場召因素開發(fā)嗎操作裙能力閑的要仔求操作偶要求物業(yè)攜選擇思能否義實現配開發(fā)愈方的酷收益她要求預期扣收益方向禁分析根據被各類皂物業(yè)孤KP晃I指蓬標體她系分御析，塊確定觸本項鈔目發(fā)據展方償向發(fā)展方向地塊屬性市場因素操作要求預期收益項目一環(huán)以內，配套優(yōu)勢明顯，但區(qū)域形象對商務樓支撐不夠純商務樓個性不鮮明，中小戶型商住銷售較好，整體供應量正在加大，競爭加劇細分市場，精準定位，競爭取勝保持利潤，穩(wěn)健運作綜合另地塊暴屬性紀和市件場因陳素，鬼同時設結合海操作蘭要求煤、預什期收壯益等無。物業(yè)溜選擇升KP劉I體食系地塊便屬性市場黃因素操作方要求預期廈收益項目星方向鍋分析開發(fā)脂背景市場拾定位項目姑核心傘問題帖確定項目然發(fā)展呀方向地塊帝解析狂及市勤場背擔景客戶底目標項目濁發(fā)展產戰(zhàn)略客戶屠定位產品患定位形象右定位我們膊的思磚維導攏圖項目封推廣燒要點地塊歌評估膚：城市怎中心塞區(qū)的分文化帆休閑故型商伶住地票塊屬性具象詮釋體量中型規(guī)模高層商住項目建筑約2.8萬㎡環(huán)境比鄰和平廣場市中心成熟地塊區(qū)域配套較好，但商務形象不佳安美藝術城、裕豐花市等，逐漸成形的文化產業(yè)版塊交通交通組織便利地塊周邊路網發(fā)達地塊整齊，臨路條件良好版塊文化項目形象項目定位及產品檔次預期較高建筑高度較高地塊無解析發(fā)展件戰(zhàn)略捉作用推導閱本案堤戰(zhàn)略受解決咱模式模式戰(zhàn)略定位方向創(chuàng)新解決模式產品創(chuàng)新解決模式推廣創(chuàng)新解決模式貢獻40%30%左右30%關鍵動作細分市場資源整合設計概念創(chuàng)新多頻次開盤交叉開盤本項帥目發(fā)險展戰(zhàn)瞞略：受完全晉具備攜特色慚市場遙領導返者的良條件領導者挑戰(zhàn)者一線品牌項目具有無可復制的資源產品創(chuàng)新壟斷價格標桿，引領市場潮流具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進者具備一定獨特資源和生產規(guī)模改變游戲規(guī)則強調新的評估標準強調產品的特色和價值追隨者補缺者缺乏獨特資源和資金實力搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術價格戰(zhàn)的制造者規(guī)模小，快速靈活目標客戶明確，挖掘細分市場價值抓住某種需求變化趨勢，在細節(jié)創(chuàng)新打造難以復制的產品敏銳的機會主義者依托粗市場側底蘊耐，以干個性淡形象愈為戰(zhàn)傳略導磨向：匹打造擊市中摘心創(chuàng)逢意商夏務生爽活特煩區(qū)商住增發(fā)展件戰(zhàn)略文化貢創(chuàng)意耍產業(yè)慶是在刷文化昂產業(yè)柿發(fā)展鼓基礎隊上出噸現的賀新概鴉念作為濫一種靜新的伍經濟兆形態(tài)奶，其么產業(yè)汁范疇絞不僅雕超越碗了傳拖統(tǒng)文晨化產喚業(yè)，煌更表絕現出經多種子產業(yè)禿交融致的特壘征目前粥全世挺界文恭化創(chuàng)印意產昆業(yè)每偷天創(chuàng)掀造的母產值昏高達22縱0億美尿元，摩并且窯正以5％左障右的堵速度封遞增喪。在珠美國束，文峰化創(chuàng)鼻意產得業(yè)已絨是當裂今這肝個國像家最雷大、驢最富錘有活勉力并軌帶來躺巨大杜收益縣的產年業(yè)。體英國詢的文河化創(chuàng)驗意產變業(yè)是喂僅次茫于金瞎融服洞務業(yè)費的第駱二大剩產業(yè)我國索為文遞化創(chuàng)極意產初業(yè)發(fā)燦展提捐供了故良好抖的政誓策、性輿論父等成悅長環(huán)艇境新經稈濟產盛業(yè)潮原流合肥20譜00多年盒的文漸化底多蘊是府形成蠟創(chuàng)意算的肥覽沃土贊壤，席而全扶面推袍進城若市工拌業(yè)化磨進程洪，地輛方產幅業(yè)的毀升級軟迫切知需要忍創(chuàng)意烈設計瘡的支艷持，畫形成袍了巨絨大的腿市場困需求腐空間作為伙全國氏科教渾城市飼，現鋪有各賀類科司研單坡位19劣0多個班、各灣類高紹等院飄校49所，合擁有匆數量滾巨大猜的各頭類專哭業(yè)技沉術人遙員和豎在校開大學萬生合肥贏文化怨創(chuàng)意粱產業(yè)山已初邁具規(guī)珠模，滑截止04年底后，我賴市創(chuàng)挪意設米計業(yè)縱已形賽成1.脈58億元拼的產旱業(yè)增糖加值風，文化涉創(chuàng)意屈產業(yè)傻的企遼業(yè)和饒從業(yè)嚇者裂觀變猛腎增從市偉調情深況看凳，中踏小型轎文化嚴創(chuàng)意森企業(yè)靜（工鎮(zhèn)作室條）是四目前沫中小胳面積敗寫字臣樓的跌租賃章主體合肥粥發(fā)展責新機兩會項目恰戰(zhàn)略算機會戒點整體楚戰(zhàn)略流層次整體抖戰(zhàn)略腿層次項目惡戰(zhàn)略蛋機會煤點本案羊的區(qū)然位和粉體量延，決打定了無本案怨的定株位需依站在猛全新販的角誤度上鋼，要虛引導爆目標均客戶碎，重彎點在乳于引廈起全限市的屢注意液及認乓同。在產怎品類或型豐遠富，噴競爭絡激烈左的情領況下輪，需丟樹立趙劍走霜偏招吉的“突封圍”戰(zhàn)略突破快點一抽：獨康一無孫二的畏文化蒜創(chuàng)意貪型商繡務生亡活突破找點二吸：中首小戶沉型，默直接紗面向兵創(chuàng)業(yè)逆型客呼戶突破變點三衫：產拌品定氧位中緩高端糖，樹秩立個旬性價灑值和平姥廣場索旁的繩、個漏性的龍、集亦中的找高層槐建筑出群區(qū)域畝文化睡特征董明顯計，且椒與包暈公園梁距離予不遠擁有晝安美事藝術搖城和責合肥鋼最大咱的花圍鳥古袍玩市彎場—辣—裕臂豐花范市，凝文化塊氛圍零突顯文化沈創(chuàng)意改產業(yè)扶是新林經濟化模式止的代及表，獨深受睬政府晝重視胡，利役于市狹場推耗廣潛力甩巨大腿的市者場熱毀點，立卓然紐奉出眾脖的產梳品，芳具有夜獨特網視野約的個摩性族奴群將鼓在這服里找苦尋到殼終極鞭的“林商務萄辦公紋和居久住”敢理想我們耗演繹抽項目勺的整始體發(fā)棚展戰(zhàn)遷略方圾向整合疼周邊千資源宅，強習調“飯創(chuàng)意戲、創(chuàng)蜜造、址創(chuàng)業(yè)慎”的噸辦公膠價值候，精擾細化搭設計賀產品南，提袖高環(huán)弱境品瞧質、杠延展傲服務昏，同掌樣為性居住拍營造互舒適冬空間勁的新貴一代朽SO含HO整體潔戰(zhàn)略脾方向“專愿屬階陜層”揚的創(chuàng)炸意場趴+“考使用遠收益循兼?zhèn)浞狻钡姆遑敻晦Z場專為教文化棒創(chuàng)意漠型企搖業(yè)、院工作壤室打份造—液—絕凍對市管場熱內點能為滲投資昨者、黑使用宵者創(chuàng)洗造增埋值空叛間—驅—絕顧對市癢場深候度戰(zhàn)略沖描述領導瘋者\訓創(chuàng)造棟者整體電發(fā)展遼戰(zhàn)略以社念會發(fā)樸展為猛己任紅，挑疏戰(zhàn)全侍城高擋端純己商務鄰樓，刷專為句個性覺群體撐打造津，實漢現項饒目品版牌與男開發(fā)江商品保牌的役共贏我們校的思芹維導德圖開發(fā)梳背景項目猛定位項目籍核心冰問題棋確定項目乒發(fā)展砍方向地塊歌解析坊及市揀場背襯景客戶奴目標項目兼發(fā)展鑄戰(zhàn)略客戶壯定位產品墾定位形象廳定位項目低推廣跡要點我們念將從新3個珍方面貢進行繪項目女定位1.巾客總戶定遺位2.灑產廳品定舟位3.串形折象定棗位行銷派形象產品梳發(fā)力生活遼模式聯力形象蓬定位客戶場定位產品膜定位項目佳定位置業(yè)脅客戶限初步制描述暗—創(chuàng)業(yè)秒成長叛型企巴業(yè)是葡市場綿新興披力量防，也陳是本教案主冠力國際鐵級企徹業(yè)加工堂、資錫源、言技術數億誦以上區(qū)域叢級企防業(yè)千萬柜以上成長喇型企妻業(yè)貿易碌、代北理、響服務百萬擇以上文化繳、創(chuàng)勵意、卡咨詢不定階層行業(yè)錫例舉資產井/利昏潤收加入創(chuàng)業(yè)統(tǒng)型企澇業(yè)客戶礙定位能源蘭、重稱工、謹科技項目慢的客榆戶定甲位？C指槐“文倚化（譽Cu敘lt壓ur夏e）逼、創(chuàng)頸造（侄Cr轉ea卡te饒）”這是耗文化鑒的、情創(chuàng)造陶的，是合坐肥城杏市的好新型意力量峽、代較表未越來張步力的尖新階董層后現讀代儒治商C階呆層客戶古定位他們牧的“答后現珍代、封儒商縱”表擦現在土？他們救的后逼現代宿和儒沸商集鐮中表焰現在城對事曠業(yè)、攏生活填、態(tài)堪度等該各方泡面的哀積極躲話語職權?；丈糖粡馁Z胡人數黑之眾租、活使動區(qū)地域之蹈廣、頌經營暖行業(yè)黃之多姜、經元營能軍力之灰強，育稱雄痰中國鉤商界神數百電年，廉其他拔商幫握莫不訂能敵他們?yōu)跎诳趟?、趙長于義斯，暈是徽鋪商后扶代，脅是徽剪商能孩力的摩繼承劈燕者他們忽是徽商魔的繼多任者術：“賈宏而好拾儒”提是灘徽商繡的明趙顯特述點，“讀書濟好，善營商夸好，蹦效好環(huán)便好喂；創(chuàng)謠業(yè)難洪，知罷難不電難”，這冷是徽風商對袖儒與發(fā)商的稈看重他們強有較凝高文混化層裂次，拖文化請等精幼神需僚求傾陸向性目明顯他們昏是商人普的文肝化人胞：徽商彩的興罩衰已獨經成樓為過巧去的寧歷史帆，百蠶花齊誓放的獄年代尺已經微到來陵，除訂了儒悉學思擾想的鄰規(guī)范燦，社槳會更灰需要罷有活積力來眠推動涼前行他們雷行事別高調集、充項滿張退力，錯不受腎約束怠、關撿注創(chuàng)徑意，乎喜歡稿群居他們薄是個性里的創(chuàng)遣造者雜：客戶破定位他們每的特榜征對拖產品號的影期響？綜述品：他鍵們不陰僅有迷滿足憲基本伐生活觸功能侮的居申室要縫求，長還需糧功能懇配套彎的組賢合，他們嗽需要錘得是捷？—示—空間肥適度泰化、稀品質塘品味融化、蝴創(chuàng)新幕特色鹿化的妻產品幻玉要求客戶特征購房特征與特征影響影響度經濟上希望總價合適的房屋產品設計尺度優(yōu)越的空間心理上產品能體現身份感與主人價值觀滿足其多空間、功能多樣化需要產品要有創(chuàng)新，要有特色，有新奇空間行為模式上室內布局方便、合理及緊湊重點考慮居住與辦公的核心要素（如衛(wèi)生間）生活習慣上作優(yōu)良戶型，可供其炫耀或傳播能滿足“在家辦公”的群體性需要30界%50灑%20刊%10今%客戶院定位他們忘對產喚品的幣真實風需求突？高品蹈質配套請全可變眼性群體刷感客戶壺定位階層再示范緩客戶裕豐盾市場待某老遣板特征命：追求穗價格耳適中憤的投熱資產屢品喜歡溉具有擠品牌互形象農的項狹目重視奪銷售窯進度登等因防素帶良來的問增值劃點追求經享有陳的獨煙特資準源追求供身份炕感和熄成就悟感購房房誠特征痰：理智伙、警娛慎、拋重價蜻值重視雞住宅扯的細途節(jié)，明材質埋等實尚際感冊受相信井自己垂的判劇斷力特征唇：喜歡盾在辦步事便忠捷的任地方跑購房追求責周邊葵環(huán)境漿有文刪化底洽蘊選擇淺功能沖齊備寺、生友活方銷便的返辦公黃場所購房煩特征膽：重視孫樓盤宿質量重視庫房子庸體現徒其文住化內遭涵某影根視制季作公張司成長第型企衰業(yè)特征嗎：喜歡際自然漆的安腥靜喜歡供在環(huán)熄境好連的地挽方居慌住辦劑公要求騾室內灑空間義布局衰合理對社饞區(qū)內興外配暗套要黎求比謠較高喜歡芽住宅慢增值啟點，肌如科務技附訓加值粘、觀勤景轉川角窗最等購房魄特征佩：對樓沈盤總是價敏藥感對樓販盤品旱質要粉求很貫高重視瓣社區(qū)帆氛圍某設姜計工犯作室創(chuàng)業(yè)欄型企賭業(yè)投資繩型客章戶客戶廈定位我們統(tǒng)將從遙3個腿方面尾進行張項目迅定位行銷鼠形象產品狼發(fā)力生活任模式聯力形象肢定位客戶鄰定位產品愿定位1.輛客夜戶定逮位2.上產插品定刺位3.爛形清象定臉位項目鄭定位實用廁主義飲型是趣區(qū)域礙住宅誼市場粱的消棵費主娘流，千本案位要超索越這葉一現惹狀，搏創(chuàng)造煌有內饑涵的濤產品潤。物質精神基本珠需求搶型實用牽主義嘉型