PAGEPAGE52蘇州中心股權投資集合資金信托計劃可行性研究報告直屬業(yè)務四部TOC\o"1-1"\h\z\u第一章信托業(yè)務摘要 3第二章 合作方介紹 8第三章 項目投資環(huán)境和市場研究 15第四章 項目情況 29第五章 盡職調查情況 43第六章 風險揭示與控制 45第七章 結論 47信托經理簡介 47附件 48第一章信托業(yè)務摘要**信托股份有限公司（以下簡稱“**信托”或“受托人”）擬與蘇州中潤置業(yè)有限公司（以下簡稱“蘇州中潤”或“項目公司”）合作設立“**XX15號·蘇州中心股權投資集合資金信托計劃”，**信托作為募集集合投資者資金的受托人，向項目公司進行股權投資，受托人將通過受讓股權及增資擴股獲取項目公司股權。一、信托要素（一）信托計劃名稱：**XX15號·蘇州中心股權投資集合資金信托計劃。（二）信托規(guī)模：人民幣40,000萬元—49,800萬元。（三）信托期限：18個月，信托計劃滿12個月后，信托計劃可提前或部分提前終止。（四）信托資金運用方式和管理：1、受托人按照委托人意愿，以受托人的名義，將信托資金40,000萬元—49,800萬元（在此范圍內，以實際募集金額為準）中10,000萬元用于受讓項目公司50%的股權（項目公司原股東將所得的股權轉讓款以股東借款的方式全額投入項目后續(xù)建設，并承諾在信托計劃退出前放棄優(yōu)先受償權），剩余資金以增資的方式投資于項目公司，增資后信托計劃將持有項目公司80%—83.28%的股權（以實際持有比例為準）。項目公司股東將其持有的剩余股權全部質押給受托人，使受托人控制項目公司100%股權。信托資金專項用于中潤·蘇州中心項目的開發(fā)建設。2、受托人通過委派項目公司董事、實行印信和資金監(jiān)管等方式對項目公司的日常運營進行監(jiān)控，確保對項目公司日常經營管理的知情權和對重大事項的一票否決權。（1）受托人獲得項目公司控股權后，修改項目公司章程，成立董事會，共設董事五名，其中兩名董事由受托人委派。項目公司實行總經理負責制，并全面負責其日常經營管理，但涉及項目公司重大事項的決策，受托人委派的董事享有一票否決權，受托人委派的董事對重大事項的決策必須事先得到受托人的授權。前述重大事項是指會對或可能會對本信托計劃的運營帶來重大影響或風險的事項。包括但不限于：重大經營決策；對外投資；對外負債；對外擔保；對外融資；資產抵押或質押；重大資產處置以及重大項目投資；經營計劃；工程預算、決算；增資、減資和分紅等事項及其他受托人認為屬于重大決策的事項。（2）項目公司的印信由受托人進行管理。印信包括但不限于項目公司的公章、項目公司法定代表人個人銘章、營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、土地使用權證和其他主要資產權屬證書等重要法律文件。其中項目公司的公章、主要資產權屬證書等重要法律文件，由受托人保管使用，其它印信授權項目公司保管使用。印信的管理和使用應當嚴格遵守項目公司的《印信管理制度》等相關規(guī)定。（3）項目公司設立資金監(jiān)管賬戶、銷售監(jiān)管賬戶和日常運營賬戶。信托監(jiān)管賬戶主要用于保管本信托計劃注入項目公司的資金，其銀行預留印鑒為項目公司公章和法定代表人的個人銘章，法定代表人的個人銘章由項目公司保管，項目公司公章由**信托保管。銷售監(jiān)管賬戶主要用于保管項目銷售收入，預留印鑒為項目公司公章和法定代表人的個人銘章。日常運營賬戶主要用于保管由信托監(jiān)管賬戶劃入的資金和項目公司日常資金的收付，預留印鑒為項目公司財務章和法定代表人的個人銘章。**信托通過對信托監(jiān)管賬戶、銷售監(jiān)管賬戶的全程控制和對資金的預算管理等方式保證資金的安全和?？顚Ｓ?。（4）項目公司設立專項資金歸集賬戶專項資金歸集賬戶主要用于保管本信托退出所需資金，其銀行預留印鑒為項目公司公章和法定代表人的個人銘章，法定代表人的個人銘章由項目公司保管，項目公司公章由**信托保管。項目公司在信托計劃到期之前3個月逐步向約定賬戶注入資金以備信托資金順利退出之用。注入資金時限及金額具體為：A、到期前第三個月內注入信托資金總額的20%；B、到期前第二個月內注入信托資金總額的30%；C、到期前一個月內注入信托資金總額的50%；在信托退出日前10天將所有用于保證信托資金退出的款項全部歸集完畢。（5）項目公司董事長、實際控制人蔡麗萍提供個人無限連帶責任保證擔保。（五）信用增級措施：1、控制項目公司股權原股東蘇州麗豐投資發(fā)展有限公司、蔡麗萍、范振國、楊金法將除去用于向**信托轉讓的部分股權外所持有的項目公司全部股權質押給**信托，使得**信托控制項目公司100%股權。2、派駐董事受托人對項目公司進行股權投資后，將以控股股東身份向項目公司派駐兩名董事，參與項目公司的后續(xù)管理，對項目公司的重大事項進行決策，涉及項目公司重大事項的決策，**信托董事有一票否決權,但不參與項目公司的具體運營。3、設置監(jiān)管賬戶項目公司設信托監(jiān)管賬戶。受托人通過對信托監(jiān)管賬戶的全程控制和對資金的預算管理等方式，確保信托資金按照要求進行使用，保證資金安全，控制信托計劃運營風險。4、印信管理**信托參與管理項目公司的印信。印信包括但不限于項目公司的公章、項目公司法定代表人個人銘章、營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、土地使用權證和其他主要資產權屬證書等重要法律文件。其中項目公司的公章、主要資產權屬證書等重要法律文件，由受托人保管或委托第三方保管使用，其他印信授權項目公司保管使用。（六）信托資金退出方式：為充分保障受益人的利益，信托期滿時，采取以下方式安全退出信托資金，以滿足受益人信托本金和預期收益。1、獲取項目公司分紅、減資。受托人可以通過獲取分紅或依據(jù)《公司法》第一百七十八條對項目公司進行減資等方式向受益人分配信托本金及收益。2、轉讓項目公司股權。信托計劃終止時，受托人可以按《公司法》及項目公司《章程》相關規(guī)定轉讓項目公司股權。3、轉讓信托受益權。信托計劃終止時，經受托人同意，在受益人的預期收益、信托本金、各項費用得以足額支付的情況下，受托人可以將信托受益權整體轉讓給第三方，以轉讓所得向受益人分配，然后以股權或其他合法權益的形式將剩余信托財產向受讓信托受益權的第三方分配。4、若上述方式不能順利實施或不能使信托資金順利退出，受托人可以采取其他符合法律、法規(guī)以及相關協(xié)議約定的方式處分項目公司股權或資產，并按信托文件的約定,以處置所得向受益人分配信托本金和收益，并支付各項費用。5、受托人將按照首先維護信托財產安全，其次兼顧項目公司穩(wěn)定發(fā)展的原則，根據(jù)信托計劃的運作情況，在上述范圍內自主選擇信托資金的退出方式。（七）其他：**信托股份有限公司作為合格機構委托人擬用固有資金購買本集合資金信托計劃4000萬信托單位。**信托固有資金與其他委托人資金共同管理運用，**信托在認購中不享有優(yōu)先認購權，并與其他委托人享有同等義務及權益。當本信托計劃出現(xiàn)超募時，**信托優(yōu)先保證其他委托人認購，必要時，**信托退出固有資金認購以保證其他委托人的投資需要。二、信托收益受益人預期收益：認購資金為100～300萬元的受益人（A類受益人）收益率預計為10%/年；認購資金為300萬元～500萬元（含300萬元）的受益人（B類受益人）收益率預計為12%/年；認購資金為500～1000萬元以上（含500萬元）的受益人（C類受益人）收益率預計為13%/年；認購資金為1000萬元以上（含1000萬元）的受益人（D類受益人）收益率預計為14%/年合作方介紹一、項目公司簡介中潤蘇州中心項目的開發(fā)建設主體即項目法人蘇州中潤置業(yè)有限公司成立于二〇〇八年一月十八日，企業(yè)注冊地址為江蘇省蘇州市吳中區(qū)長橋街道寶帶西路178號，法定代表人為蔡麗萍，注冊資本為人民幣20000萬元，企業(yè)類型為有限責任公司，公司經營范圍為房地產開發(fā)經營、房地產中介服務、物業(yè)管理，企業(yè)工商注冊號為320506000134031，暫定二級開發(fā)資質。蘇州中潤置業(yè)有限公司成立時注冊資本為8000萬元人民幣，2009年3月經股東會決議，公司增加注冊資本至20000萬元人民幣。2010年3月經股東會決議，股東蔡麗萍將持有公司的股權的7500萬元和戴其豐將持有公司的股權7500萬元轉讓給蘇州麗豐投資發(fā)展有限公司并辦妥相關股權變更的手續(xù)。至此蘇州麗豐投資發(fā)展有限公司成為蘇州中潤置業(yè)有限公司的控股股東，持有蘇州中潤置業(yè)有限公司75%的股權。公司股東結構如下：序號股東姓名或者名稱出資方式出資額所占份額1蔡麗萍貨幣1000萬元5%2范振國貨幣2000萬元10%3楊金法貨幣2000萬元10%4蘇州麗豐投資發(fā)展有限公司（蔡麗萍與浙江三和機電有限公司占50%股權）貨幣15000萬元75%合計貨幣20000萬元100%二、核心股東背景簡介蘇州麗豐投資發(fā)展有限公司系由蔡麗萍女士和浙江三和機電科技有限公司共同出資組建的有限責任公司，企業(yè)成立于二〇一〇年三月十六日，注冊地址為蘇州市吳中區(qū)寶帶西路111號，法定代表人為蔡麗萍，注冊資本為1000萬元人民幣，公司經營范圍為實業(yè)投資、項目投資、投資管理、投資咨詢，企業(yè)工商注冊號為320506000193777。作為蘇州中潤董事長及實際第一大股東的蔡麗萍女士（為本信托計劃提供個人無限連帶責任擔保）1974年7月出生于浙江溫州，經濟管理學大專學歷，中國注冊高級房地產職業(yè)經理人。蔡女士的主要經歷如下：1995年至2001年任深圳康平石油有限公司董事總經理、香港金程石油企業(yè)有限公司深圳分公司總經理；2001年至2006年任蘇州恒龍置業(yè)有限公司董事總經理；2006年至2008年任嘉興中創(chuàng)置業(yè)有限公司董事長；2008年1月起任蘇州中潤置業(yè)有限公司董事長。自2000年起，蔡女士斥巨資投資房地產市場，主要開發(fā)產品為綜合商業(yè)地產、建材專業(yè)批發(fā)市場、現(xiàn)代農產品南北貨貿易市場、大型電氣類專業(yè)零售批發(fā)交易市場、高檔購物中心及甲級辦公樓和超五星級酒店等。2001年在江蘇昆山市投資開發(fā)了18萬平方米，以建材、木材批發(fā)為主的大型商貿城，總投入8000萬，2002年6月18日建成開業(yè)。目前是昆山市最大的批發(fā)市場，土地產權持有年租金收益人民幣5200萬，目前項目市場價值3.5億元。2003年10月在江蘇太倉市投資開發(fā)了7萬平方米，以小商品、農副食品批發(fā)為主的太倉江南商貿城，總投資2.5億元，2004年底完工開業(yè)。該項目已全部銷售完畢，項目回報率為60%。2006年6月份在浙江嘉興市投資開發(fā)了32萬平方米，以電氣、五金、電子等批發(fā)為主的大型國際電氣商貿城。其中一期建筑面積22萬平米，總投資12億元，已于2008年5月份開業(yè)，項目回報率為45%。2009年在浙江嘉興成立了嘉興中潤置業(yè)有限公司，注冊資本金6000萬元人民幣，開發(fā)項目有：一、住宅項目《中潤·卡緹亞宮》，項目規(guī)模9萬平方米，打造目前嘉興最高端的城市別墅，項目估值人民幣10億。二、商辦項目《中潤·瑞安廣場》規(guī)模5萬平方米，項目估值人民幣5億元。2010年投資開發(fā)浙江嘉興城市綜合體，項目暫定名《中潤·嘉興中心》，總規(guī)模35萬平方米，位于嘉興主城核心運河小區(qū)，是嘉興市政府重點打造的地標型項目，總投入預計20億元人民幣，預計2011年10月份動工，2015年底完工。蘇州麗豐投資發(fā)展有限公司的另一個股東浙江三和機電科技有限公司成立于二〇〇五年十月十四日，企業(yè)注冊地址為嘉興市秀洲區(qū)高照街道加創(chuàng)路1568號，法定代表人為戴其豐，企業(yè)類型為有限責任公司，公司經營范圍為加工、生產銷售活塞銷、電機軸、標準緊固件、汽車關鍵零部件、摩托車關鍵零部件、高檔建筑五金件、五金塑料制品、模具、金屬加工機械設備，經營期限為50年，企業(yè)工商注冊號為330400400006233。三和公司致力于軸、銷類機電產品的研發(fā)與生產，其產品主要用于汽車、摩托車發(fā)動機及空調、冰箱壓縮機等。歷經多年的發(fā)展，三和公司在汽車、摩托車、制冷行業(yè)等有較高的知名度。三和公司董事長戴其豐先生1970年出生于浙江溫州瑞安，中共黨員，現(xiàn)任浙江三和銷軸有限公司董事長、浙江三和機電科技有限公司董事長、安徽蕪湖瑞和機電有限公司董事長、嘉興中潤置業(yè)有限公司董事長、蘇州中潤置業(yè)有限公司總經理、嘉興溫州商會常務副會長。戴其豐先生2000年9月—2001年12月就讀于浙江大學經濟管理系，2007年6月—2008年5月在清華大學工商管理總裁班進修。2000年在溫州創(chuàng)建浙江三和銷軸有限公司；2005年在嘉興創(chuàng)建浙江三和機電科技有限公司；2007年在安徽蕪湖創(chuàng)建蕪湖瑞和機電有限公司；2008年在嘉興成立嘉興中潤置業(yè)有限公司；2008年1月至今任蘇州中潤置業(yè)有限公司總經理。三、管理團隊簡介蘇州中潤置業(yè)有限公司是一家以股權為紐帶，以商業(yè)房地產項目開發(fā)、運營為主的專業(yè)化房地產開發(fā)公司，是一家擁有先進商業(yè)開發(fā)理念和成熟操作團隊的現(xiàn)代化房地產企業(yè)，擁有房地產開發(fā)二級資質。作為一家專業(yè)的商業(yè)地產運營商，中潤置業(yè)在其近十年的商業(yè)地產開發(fā)和經營的過程中，吸引和培養(yǎng)了一批精通商業(yè)地產開發(fā)的專業(yè)人士，其管理團隊核心成員簡介如下：（一）熊芳——商業(yè)運營副總經理2004年6月畢業(yè)于澳大利亞拉籌伯大學法律與管理學院，獲得工商管理碩士學位。2008年5月–2009年7月在平安集團下屬公司平安信托投資有限公司工作，擔任其湖北荊州項目的總經理。2005年12月–2008年5月在凱德商用（中國）工作，具體任職情況為：2005年12月—2007年3月期間擔任安徽省蕪湖市項目的商場總經理；2007年4月—2008年5月期間擔任江蘇省昆山和揚州兩個項目的總經理。（二）崔寶玲——銷售副總經理畢業(yè)于山東大學法學院，房地產行業(yè)從業(yè)十一年，擅長高端住宅和別墅項目操盤。銷售思路開闊，對客戶需求把握精準。曾服務于黃河集團、富力地產等多家知名開發(fā)商，中國注冊房地產職業(yè)經理人，中國房地產經紀人，具有豐富的房地產開發(fā)及銷售經驗。（三）任根深——總工程師1974年畢業(yè)于阜新礦業(yè)學院，大學學歷，中共黨員，高級工程師。曾服務于阜新建達建筑設計院、中國建筑第六工程局土木公司、南通四建等單位，任項目總負責人、高級工程師，所參建工程曾榮獲“結構長城杯”、“白玉蘭杯”、“結構閔行杯”等專業(yè)獎，具有豐富的項目施工及管理經驗。（四）陸鈞——財務部經理1999年畢業(yè)于蘇州大學財經學院，2006年就讀于蘇州大學金融學研究生班，中共黨員。擁有會計師職稱和中國注冊會計師資格（CPA），長期從事大型房地產開發(fā)企業(yè)的財務工作，曾任職于蘇州建屋發(fā)展集團，先后擔任錦業(yè)建屋、建屋廠房、建屋體育、重元寺開發(fā)公司、商旅旅游公司等多家公司財務部經理。熟悉房地產開發(fā)企業(yè)的業(yè)務流程，擅長從事房地產開發(fā)成本核算及跟蹤管理、房地產項目可行性分析及日常經濟活動分析等財務管理工作。（五）高潔萍——高級造價工程師畢業(yè)于蘇州市建筑職業(yè)大學，高級工程師。自1974年起一直從事預決算工作，曾服務于蘇二建綜合工程處、蘇州市工程造價管理處等單位，具有豐富的工程造價經驗，現(xiàn)為江蘇省建設工程定額編制委員會專家組成員，蘇州市建設工程招投標專家?guī)鞂＜?。（六）錢小明——工程部項目經理畢業(yè)于上海交通大學工業(yè)與民用建筑專業(yè)，中共黨員，工程師。擁有豐富的工程施工及報建工作經驗，長期服務于上海多家知名開發(fā)商，先后在上海四平開發(fā)經營集團、上海大聞房地產公司任項目經理、工程部經理、董事副總經理等職務，擁有近30年的房地產行業(yè)工作經驗。（七）胡革民——物業(yè)經理香港亞洲商學院工商管理碩士，國際職業(yè)經理人，國家一級建造師，高級酒店管理師，持有物業(yè)經理上崗證。曾先后在湘潭盤龍山莊大酒店、昆山上湖寶曼酒店、昆山深國投商用置業(yè)有限公司、蘇南萬科物業(yè)服務有限公司等處擔任工程部經理、工程總監(jiān)、物業(yè)經理、技術總工等職務，在物業(yè)管理、酒店籌建及運作等方面經驗豐富。（八）陳滄?！邉澖浝?997年畢業(yè)于福大工藝美院，在國內設計大賽上獲過眾多獎項。近13年專業(yè)房地產整盤運作經驗，運作項目涵蓋江浙滬、安徽、北京、山東等地，服務對象包括上海恒大集團、上海愛家集團、上海浦發(fā)集團、陸家嘴集團、家化集團、華能集團、DBS集團、中建集團、華泰集團等。曾全程參與的經典案例有佘山月湖山莊、九溪十八島、上海愛家豪庭、武漢愛家國際華城、天津愛家星河國際等。通過對項目潛在客戶的精準拿捏和判斷，加以有效的推廣傳播和品牌傳播，讓每一個操作項目都成為了當年度區(qū)域內的明星樓盤。（九）張劍——高級景觀工程師1993-2000年就讀于福建農林大學，獲園林專業(yè)學士學位和城市規(guī)劃專業(yè)碩士學位

。長期從事景觀工程的設計與施工，曾主要擔綱的景觀工程有：2003-2006年上海佘山銀湖別墅景觀工程、2006-2009年上海佘山索菲特五星級酒店裝飾與景觀工程及廣東虎門索菲特五星級酒店裝飾與景觀工程等。（十）曹建川——工程部副經理（機電）工業(yè)與民用建筑大專學歷，擁有24年的工程機電安裝方面的專業(yè)工作經驗。1994-2003年擔任上海新世界經濟發(fā)展有限公司工程部副經理（機電）兼項目工程師，負責上海新世界大酒店（五星級）機電工程；2004-2009年擔任上海中亞建設工程有限公司機電安裝部項目經理，負責上海證大大拇指廣場和上海證大五道口金融中心的機電安裝工程。（十一）高欣——造價工程師畢業(yè)于天津商學院造價管理專業(yè)，工程預決算專業(yè)工程師，曾先后任職于蘇州二建建筑集團有限公司、蘇州市中正工程造價咨詢事務所，主要負責工業(yè)園區(qū)現(xiàn)代大廈、金河國際大廈、錦和加州項目等工程項目的全過程造價控制、預決算審計等工作。在工程造價編制審核、全過程造價控制及跟蹤審計方面經驗豐富，熟悉建設工程招標程序。項目投資環(huán)境和市場研究一、項目投資環(huán)境（一）蘇州市概況蘇州市位于長江三角洲東部的太湖之濱，江蘇省東南部，東臨上海，南接浙江，西抱太湖，北依長江，是長江三角洲重要的中心城市之一。蘇州作為國內經濟最發(fā)達的城市之一，正進行由中型城市向大型城市和區(qū)域經濟中心的轉型，加之背靠上海這個國內最大的經濟中心，為蘇州市的發(fā)展提供了廣闊的空間。1981年2月，國務院將蘇州市列為全國4個重點環(huán)境保護城市。1982年2月，蘇州市又被國務院列為全國首批24個歷史文化名城之一。1985年5月，國務院批準蘇州市和所屬6縣(市)為沿海經濟開發(fā)區(qū)。1993年，蘇州被國務院批準為“較大的市”。蘇州市市域面積為8488平方公里，包括市區(qū)和張家港、常熟、太倉、昆山和吳江5個縣級市。其中市區(qū)面積1650平方公里，包括園區(qū)、高新區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、金閶區(qū)、滄浪區(qū)和平江區(qū)等七個市轄區(qū)。2010年末蘇州市戶籍總人口637.66萬人，保持逐年穩(wěn)步上升的趨勢，比上年增加4.37萬人，其中市區(qū)戶籍人口242.48萬人，比上年增加2.27萬人。（參見下表所示）蘇州氣候溫和濕潤，物產豐富，素有“魚米之鄉(xiāng)”、“絲綢之府”之稱。改革開放以來，蘇州市堅持以經濟建設為中心，大力實施科教興市、經濟國際化、可持續(xù)發(fā)展和城市化戰(zhàn)略，積極推進體制和科技創(chuàng)新，國民經濟保持了持續(xù)快速健康發(fā)展。2010年蘇州GDP超過9000億元，地區(qū)生產總值比重約占整個江蘇省的22%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，蘇州全市地區(qū)生產總值從七年前的2802億元，連續(xù)躍過四、五、六、七千億元大關，2010年達9000億元，年均增長率達到17.64%，年均增長率超過全國平均水平。2010年蘇州社會消費品零售總額為2407.89億元，保持19%的年增長勢頭，城市消費水平和消費能力快速提升。（二）吳中區(qū)概況吳中區(qū)位于歷史文化名城蘇州南部，北與蘇州古城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新區(qū)接壤，西銜太湖，與無錫市、浙江省湖州市隔湖相望。全區(qū)陸地面積742平方公里，太湖水域面積2425平方公里，其中屬吳中區(qū)的水域約1459平方公里。全境東西92．95公里，南北長48.1公里，全區(qū)戶籍人口近60萬人。吳中區(qū)下轄1個國家級太湖旅游度假區(qū)、1個國家級農業(yè)示范區(qū)、1個省級吳中經濟開發(fā)區(qū)、1個穹窿山風景管理區(qū)、7個鎮(zhèn)和8個街道。吳中區(qū)是蘇州的南大門，按照市政府“南優(yōu)”要求，吳中區(qū)在城市功能、形態(tài)等方面將全方位與中心城區(qū)無縫對接。根據(jù)規(guī)劃，吳中區(qū)原有的16平方公里的城區(qū)將進一步拓展至20平方公里，合理確定各個片區(qū)規(guī)模等級和功能分工，形成優(yōu)勢互補、特色鮮明的城鎮(zhèn)新格局。未來的吳中區(qū)將以吳中新城商圈、城南工業(yè)帶、環(huán)太湖旅游產業(yè)帶等三大板塊為重點，著力建好中心城區(qū)等十大載體，進一步打響“山水蘇州，人文吳中”品牌，加快推進城市化。近年來，吳中區(qū)著力發(fā)展地區(qū)經濟，推動三次產業(yè)協(xié)調發(fā)展，綜合經濟實力不斷增強。2009年，全區(qū)地區(qū)生產總值510億元，比上年增長12.2%，其中人均地區(qū)生產總值（按戶籍人口計算）86698元，按當前匯率折算，人均地區(qū)生產總值12697美元，同比增加769美元。完成全口徑財政收入152.5億元，地方一般預算收入突破50億元，較上年分別增長10.8%和11.6%。2010年吳中區(qū)GDP則一舉突破600億元，同比增長17.6%。通過比較可以發(fā)現(xiàn)，吳中區(qū)近幾年來GDP年增長率幾乎都高于蘇州全市的GDP年增長率，吳中經濟活躍，增長勢頭良好。二、項目市場研究及定位(一)蘇州房地產市場發(fā)展概況2010年蘇州固定資產投資總額為3617.82億元，占全市GDP總額的40%，城市基礎設施建設以及房地產發(fā)展得到快速發(fā)展。2010年蘇州市房地產開發(fā)投資額達935.80億元，房地產開發(fā)投資額占GDP的比重從2003年的約6%逐漸穩(wěn)定到2004-2010年的9-11%之間的較穩(wěn)定水平，蘇州市房地產業(yè)保持健康穩(wěn)定增長。蘇州全市歷年房地產投資與固定資產投資相關指標年份房地產開發(fā)投資固定資產投資（億元）房地產開發(fā)占固定資產投資比重億元房地產投資/GDP2003177.96.35%1408.912.63%2004334.39.69%1554.821.50%200542010.43%187022.46%2006470.79.77%210722.34%20075659.91%236023.94%2008718.0810.72%2611.1627.50%2009724.349.79%2967.3524.41%2010935.8010.40%3617.8225.9%2010年蘇州供求市場受宏觀政策影響明顯，1-4月份上市量體的增加，處于供不應求態(tài)勢；4月份后，市場受出臺政策的影響，成交量有所下滑，在8月趨于平衡；“金九銀十”2010年蘇州全市成交面積達518.54萬平方米，比09年減少45%；全市成交套數(shù)47226套，比09年減少39%；成交均價為9955元/平方米，環(huán)比上漲34%。2010蘇州全市新增商品住宅供應568.28萬平方米，比2009年減少7%，供銷比為1.10。從蘇州房產市場近五年的走勢來看，全市成交量受政策的影響，走勢高低錯落，2009年達到近年來的最高峰，而2010年受兩次調控影響，成交量下降明顯，但成交價格上揚力度則為歷年之最。政府宏觀政策對蘇州房產市場的影響還是比較明顯的，但蘇州市場對政策的消化周期呈現(xiàn)明顯的縮短趨勢，政策導致觀望情緒蔓延，但只是暫時壓抑需求，隨著市場的回暖，供求關系很快趨于平衡。蘇州的購買力比較強勁，潛在購買力基礎龐大，為2011年蘇州房產市場的平穩(wěn)發(fā)展奠定了基礎，樓市將經歷一次“機遇”與“危機”并存的政策消化年。在2010年1月-2011年2月蘇州全市的成交房源中，吳中區(qū)以146.72萬方的成交量僅次于園區(qū)而排名全市第二，已經成為蘇州房地產市場的最熱點區(qū)域之一。（二）蘇州商業(yè)地產發(fā)展概況2010年蘇州非住宅類（商業(yè)物業(yè)）月度供應量呈現(xiàn)出√型的走勢，從下半年開始，供應量激增，第四季度新增供應達到全年最高峰值。值得一提的是自9月新五條出臺后，各地開始全面實施限購令，對住宅打壓力度巨大，商業(yè)物業(yè)則成為了市場上的香饃饃，開發(fā)商在四季度新開盤項目和推盤量上均呈現(xiàn)大幅度的提升，可見商業(yè)物業(yè)抗政策風險能力已經得到開發(fā)商、投資者、購買者等多方的認同。從區(qū)域供應量來看：吳中區(qū)、相城區(qū)是蘇州市近兩年商業(yè)物業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域，2010年二區(qū)域的供應面積比重占到全市60%之多，并呈現(xiàn)出繼續(xù)加大的趨勢。18.9萬平18.9萬平3.6萬平5.4萬平1.8萬平1.5萬平13.3萬平13.9萬平6.9萬平17.4萬平20.6萬平20.2萬平20.2萬平2008年的調控可謂給開發(fā)商上了寶貴的一堂課，并且逐漸認識到商業(yè)類物業(yè)的抗政策風險的能力以及其巨大的發(fā)展?jié)摿Γ玫介_發(fā)商的認可，并于2009年開始逐步加大商業(yè)類物業(yè)的開發(fā)和推盤量，但從其價格來看，仍基本維持2008年的水平。經過2009年的狂熱，迎來了2010年的調控，歷經調控之后的開發(fā)商更為成熟，看待市場較之前明顯沉著冷靜，此次調控，商業(yè)物業(yè)再次顯現(xiàn)出其抗政策風險的能力，開始受到開發(fā)商、投資者、購買者等多方的認可，在多方的共振效應下，加之開發(fā)商經過2009年商業(yè)物業(yè)的開發(fā)、操盤、營銷經驗，2010年蘇州商業(yè)物業(yè)的價格大幅上漲，成交量亦維持高水平。從近幾年蘇州商業(yè)物業(yè)的成交均價來看，2010年商業(yè)物業(yè)整體均價較前2年有大幅度的增長，價格水平已經穩(wěn)定突破10000元/平米，2010年各月的成交均價亦在9000-13000元/平米的區(qū)間浮動。2009年商業(yè)物業(yè)的成交走勢總體看是量升價平，2010年總體看是量價齊升，橫向比對2009年和2010年，加之各年度的政策環(huán)境，足見商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢日漸明朗，開發(fā)商和消費者的青睞程度日益提高。2011年1月，隨著“新國八條”的出臺，進一步收緊房貸、二套房首付60%、上海重慶等地試點房產稅等一系列嚴厲的政策不期而至，為2011年定下了緊張的市場基調。二套房首付比例超過商業(yè)，商業(yè)地產的優(yōu)勢再次顯現(xiàn)，預計2011年更多的投資類客戶將轉向商業(yè)物業(yè)（尤其是租金水平較高的寫字樓和商鋪類物業(yè)）；商業(yè)地產將在緊縮的調控政策之下繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。項目情況項目基本情況中潤蘇州中心是吳中區(qū)的“十一五”重點工程項目，位于吳中區(qū)寶帶東路123號（原職業(yè)中學），東與吳中區(qū)文體中心一河之隔，西為文曲路（吳中區(qū)人民政府大廈），南為東苑路（吳中區(qū)人民大會堂），北臨寶帶東路（規(guī)劃中的地鐵2、3號線換乘站），基地南北向呈長方形狀，用地性質為商業(yè)和辦公。2007年12月28日，在蘇州市國土資源局主持的國有土地使用權拍賣會上，蘇州中潤置業(yè)有限公司獲得上述地塊的開發(fā)權。2008年3月10日，蘇州市國土資源局與蘇州中潤置業(yè)有限公司簽訂了《國有土地使用權出讓合同》【蘇地讓（2008）第51號】，2008年4月9日獲吳中區(qū)發(fā)改局《關于同意蘇州中潤置業(yè)有限公司建商業(yè)和辦公用房項目開展前期工作的通知》【吳發(fā)改待核（2008）19號】，2008年6月獲得建設用地規(guī)劃許可證【地字第320506200800094號】。2009年9月，蘇州中潤置業(yè)有限公司付清以上地塊的全部土地出讓金人民幣34400萬元并取得國有土地使用權證【吳國用（2009）第06108002號】。2009年10月至2010年9月期間分別取得編號為【建字第3205062009407號】、【建字第320506201000133號】、【建字第320506201000333號】、【建字第320506201000334號】的建設工程規(guī)劃許可證，2009年10月取得編號為的建筑工程施工許可證。2010年10月取得項目首批商品房預售許可證【蘇房預吳（2010）202號】（取得預售證的部分為一期的商業(yè)街部分及整個二期酒店式公寓）。中潤蘇州中心項目位于蘇州市吳中區(qū)寶帶東路123號規(guī)劃用地內（原職業(yè)中學），總占地面積26759.5平方米。本項目總建筑面積約36萬平方米，有兩大部分組成。第一部分是由中潤置業(yè)投資興建的22萬平方米，具體包括：1幢高達228米（主城區(qū)第一高樓）的43層超高層主樓建筑面積約63000平方米；1幢100米26層酒店式公寓建筑面積約25000平方米；購物中心及地下一層商業(yè)建筑面積約75000平方米；1條餐飲商業(yè)步行街建筑面積約4500平方米；地下2—3層配套停車場建筑面積約48900平方米。另一部分是為本項目做配套的由政府建設的現(xiàn)代文體中心、吳文化中心、文化創(chuàng)意大樓等建筑面積約14萬平方米。本項目地處蘇州老城區(qū)吳中區(qū)的行政金融區(qū)域，周邊分別為區(qū)人民政府、人民大會堂、體育館、規(guī)劃建設中的文博館、游泳館、圖書館、文體創(chuàng)意大樓、規(guī)劃中的地鐵2號及3號線寶帶路站、東吳北路金融一條街等，項目主樓約228米超高地標將成為蘇州第一高度俯瞰蘇州。中潤·蘇州中心36萬方世界級地標城市綜合體，囊括了購物中心、超甲級寫字樓、巔峰豪庭、奢華酒店、頂級會所、酒店式公寓、現(xiàn)代文體中心、吳文化中心八大頂級業(yè)態(tài)，引領蘇州商業(yè)新版圖。本項目的建成，將成為吳中區(qū)新經濟發(fā)展的支撐點，成為本土商業(yè)巨頭，構筑繁華商圈中心，締造城市財富圖騰，帶動吳中區(qū)經濟建設發(fā)展的步伐。中潤蘇州中心所處的蘇州吳中區(qū)中心城區(qū)主要是以東吳北路、東吳南路和運河風光帶為中心軸線，經過近年來的精心規(guī)劃、科學實施、合理開發(fā)完善城市各項功能，吳中區(qū)中心城區(qū)努力實現(xiàn)活力之城、魅力之城和全面接軌融入蘇州主城區(qū)的發(fā)展目標。建成后的中潤蘇州中心不但將以各種高檔業(yè)態(tài)滿足城市精英的多樣化需求，更將以主樓228米的高度榮登蘇州第一高樓，成為吳中區(qū)新地標建筑，并將成為吳中CBD建設過程中具有代表意義的示范性工程。中潤蘇州中心不僅僅只是一個滿足城市中心功能需求的商業(yè)綜合體，它同時也擁有更多人文和精神層面的內涵，它將成為一個能包容蘇州文化特質、展現(xiàn)時代特征的國際化一流作品。本項目購物中心以香港頂級購物中心規(guī)劃理念為藍本，領銜吳中核心商圈，擁有最具舒適、休閑、品味的一站式一流的購物環(huán)境，軌道2、3、4號樞紐集聚區(qū)輻射周邊240萬消費人群。統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務的專業(yè)化管理模式，集結國際、國內知名的零售和服務品牌。商業(yè)已簽約入駐的有BHG精品超市、中國第一家在美國上市的保利博納影院、世界潮流的西班牙品牌MANGO、GUESS、特力屋；商業(yè)即將簽約的有H.M.、C&A、絲芙蘭、卡通尼、迪斯尼英語、CAP、Muji、優(yōu)衣庫等；餐飲即將簽約的有星巴克、必勝客、一茶一坐、哈根達斯、俏江南、金海華等品牌。以上國際高端主力品牌商家的入駐，勢必會為本項目帶來大量人流，從而進一步提升中潤蘇州中心這一城市中央高端商業(yè)復合體的項目形象和品牌價值，大力推動本項目的全面銷售。田田徑場體育會展中心現(xiàn)代文化中心市民廣場創(chuàng)意產業(yè)中心吳文化中心巔峰會所璞御公館超甲級寫字樓奢華酒店購物中心巔峰豪庭鉑金大道項目發(fā)展狀況、計劃（一）項目發(fā)展狀況地下部分及裙房施工均已接近完成，鉑金大道（獨立復式商業(yè)步行街）及璞御公寓（100米公寓式酒店）已取得預售證，并部分對外開盤銷售（銷售狀況良好，首期開盤的10套復式商鋪均已售罄，均價達到6.5萬元/平方，百余套公寓式酒店去化也已超過80%，均價達到2萬元/平方），總計回籠資金超過一億元。預計10月份蘇州中心主樓部分（228米高樓）可取得（二）項目主要技術指標蘇地2007—B—62號地塊商辦項目的建筑技術經濟指標如下:總建設用地：26759.50平方米總建筑面積：216400平方米超高層主樓面積：63000平方米酒店式公寓面積：25000平方米購物中心面積：75000平方米商業(yè)街面積：4500平方米地下建筑配套面積：48900平方米綜合容積率：5.5綠地率：25%（三）項目發(fā)展計劃中潤蘇州中心項目2009年4月開始工程建設，計劃分二期建設，第一期為購物中心及配套停車場、100米26層酒店式公寓，計劃于2012年5月竣工交付使用；第二期為超高層主樓，計劃于2012年12月竣工交付使用【詳見開發(fā)進度計劃表】三、項目投資概算、銷售安排及盈利分析（一）項目投資估算根據(jù)中潤蘇州中心項目的建設規(guī)模、施工周期結合蘇州當?shù)氐墓こ坛杀緝r格進行測算，整個項目的投資預計為174985萬元，主要包括土地成本、前期開發(fā)費用、基礎工程成本、主體建筑安裝工程成本、設備供應工程成本、配套工程成本、裝修工程成本、開發(fā)間接費用、財務費用等。銷售稅金、土地增值稅、所得稅暫時未計入成本內具體明細內容詳見下表：（二）項目價值測算根據(jù)蘇州市場行情結合本項目的優(yōu)勢和特點，中潤蘇州中心項目的銷售定價策略如下：商業(yè)街銷售均價為65000元/平方米，100米26層酒店式公寓銷售均價為20000元/平方米，超高層寫字樓銷售均價為22000元/平方米，超高層主樓的巔峰豪庭銷售均價為30000元/平方米，整個項目銷售部分的總收入預計可達200400萬元。具體明細如下表所示：名稱銷售單價銷售面積銷售收入商業(yè)街65000元/平方米4500平方米2.92億元酒店式公寓20000元/平方米25000平方米5億元超高層寫字樓22000元/平方米36000平方米7.92億元超高層主樓的巔峰豪庭30000元/平方米14000平方米4.2億元合計79500平方米20.04億元此外，購物中心75000平方米（具備分割銷售條件）擬由開發(fā)商持有經營，預計資產估值為30億元；酒店及會所13000平方米（其中2000平方米無產權，其余部分具備銷售條件）擬由開發(fā)商持有經營，預計資產估值為5億元，整個物業(yè)在不考慮未來因業(yè)態(tài)成熟及政策導向（因打壓住宅價格而給商業(yè)地產帶來利好）產生的升值效應，僅按目前價格估算價值即可高達55億元，對于不超過4.98億元的信托資金而言在完工狀態(tài)下安全邊際極高。（三）銷售進度安排因項目已有部分銷售，此銷售安排基于當前時點：銷售收入測算名稱銷售單價銷售套數(shù)銷售面積銷售收入酒店式公寓20000元/平方米312套21614平方米4.32億元商鋪65000元/平方米25套3176平方米2.06億元超高級寫字樓22000元/平方米274套35947平方米7.91億元超高層主樓的巔峰豪庭30000元/平方米160套13943平方米4.18億元合計78433平方米18.47億元注：銷售面積為項目總可售面積扣除目前已實現(xiàn)銷售的面積的剩余面積酒店式公寓時間2011年二季度2011年三季度2011年四季度2012年一季度推出面積（㎡）36021080772052161銷售率90%90%90%清盤銷售額（萬元）648019450129704320注：銷售額中均價都按照20000元/平方米計算商業(yè)街時間2011年二季度2011年三季度2011年四季度推出面積（㎡）10592117318銷售率90%90%清盤銷售額（萬元）6190123802060注：銷售額中均價都按照65000元/平方米計算超高層寫字樓時間2011年四季度2012年一季度2012年二季度2012年三季度2012年四季度推出面積（㎡）1078483881258141943594.7銷售率90%90%90%90%清盤銷售額（萬元）21350166102491083007900注：銷售額中均價都按照22000元/平方米計算巔峰豪庭時間2012年一季度2012年二季度2012年三季度2012年四季度推出面積（㎡）4183470647061509銷售率90%90%90%清盤銷售額（萬元）1092013130131304530注：回款額中2012年一季度份均價按照29000元/平方米計算；2012年二、三季度均價按照31000元/平方米計算；2012年四季度清盤均價按照30000元/平方米計算（四）項目損益估算中潤蘇州中心項目出售部分預計銷售總收入200400萬元，銷售部分總成本96100萬元，各項流轉稅金支出預計為17230萬元（包括營業(yè)稅金及附加、土地增值稅等），營業(yè)費用和管理費用預計分別為12000萬元和5500萬元，項目利潤總額預計可達68570萬元，扣除所得稅后項目凈利潤為52180萬元。蘇州中心項目損益情況具體估算如下表所示：中潤蘇州中心項目損益情況估算表(不包含持有經營部分)序號項目金額（萬元）1主營業(yè)務收入2004002減：主營業(yè)務成本961003主營業(yè)務稅金及附加172304主營業(yè)務利潤870705減：營業(yè)費用120006管理費用55007利潤總額695708減：所得稅173909凈利潤52180僅從銷售部分測算可以明顯看出，本項目經濟效益較好，項目凈利潤約5.22億元，投資回報率非常之高，如果綜合考慮到銷售部分僅為項目總價值的40%，成本占到主營業(yè)務成本的54%，同時配合留存物業(yè)在業(yè)態(tài)成熟后巨大的溢價空間等因素，本項目的經濟效益更是無可限量。即使房地產市場發(fā)生變化，無法達到既定的銷售預期，受托人可以要求項目公司降價銷售，極端情況下可以強制要求其將擬留存物業(yè)分割銷售，回籠資金，以此為信托資金本金的安全和信托預期收益的實現(xiàn)提供著實有力的保障。（五）敏感性分析將發(fā)生變化較為可能的二項指標：銷售收入（物業(yè)總估算價值）和總投資成本進行敏感性分析，根據(jù)市場情況來看，銷售收入上下浮動5%-10%是有可能的，而總投資成本也有5%－10%浮動。因近期房地產市場打壓政策的持續(xù)使未來的價格走勢不明朗，所以將上述兩項變量分別提高在0、±10%、±20%的情況下進行綜合分析，計算各情況下的項目利潤（稅前），結果見下表：單位：萬元銷售收入總投資成本+20%+10%0-10%-20%+20%455233400193345153290113235073+10%4723374172973622573072172521770489441434401379361324321269281-10%506545451505396465341425286385-20%523649468609413569358529303489經測算證明，即使市場出現(xiàn)極限情況，在總投資成本提高20%，銷售收入下降20%的情況下，該項目仍能產生235,073萬元的稅前利潤，足以保障信托資金的順利安全退出。四、現(xiàn)金流量預測從其現(xiàn)金流預測可以看到，項目建設現(xiàn)金流充足，信托期間其現(xiàn)金流完全可以覆蓋信托計劃信托資金的本金及收益，在信托資金預計退出時點上依靠銷售回款產生的巨額累計凈現(xiàn)金流完全可以保障信托資金的安全退出。盡職調查情況直屬業(yè)務四部對項目進行了詳盡的盡職調查，盡職調查主要工作包括但不限于：1、對蘇州中潤及關聯(lián)公司上門調查，了解并觀察企業(yè)的管理情況和企業(yè)效率。2、對合作方、項目公司及開發(fā)項目的資料搜集、整理與審核。3、派專人到項目所在地同項目主要管理人員及工程負責人進行了面談，了解了項目實際情況，對當?shù)厥袌霏h(huán)境進行了調研。4、派專人考察與合作方以前有關的成功案例，對其管理團隊及其管理能力有了直觀的認識；5、多次前往工商、稅務等政府機構對項目公司相關信息進行查詢、核實，作出深入調查了解。6、同項目合作方高管人員多次來回交流溝通，全面實時地掌握項目公司業(yè)務發(fā)展情況和動態(tài)。同時就發(fā)行信托計劃進行多次洽談和商討，逐步形成了信托計劃方案設計。通過盡職調查，我們認為：1、合作方內部機構精煉，人員配備精干，擁有一批年富力強、具有較強專業(yè)素質和實踐經驗的管理人才和技術人才。公司管理層均為經驗豐富、責任心強、專業(yè)素質高的優(yōu)秀人才。股東在當?shù)赜兄S富的開發(fā)經驗和諸多成功案例，對于本項目未來的成功開發(fā)奠定了基礎。2、此項目地理位置優(yōu)越，立足吳中CBD核心，打造吳中區(qū)的地標式建筑，毗鄰吳中區(qū)政府，周邊配套齊全，坐擁“三館一大一中心”（圖書館、文博館、展覽館、大劇院、青少年活動中心）。3、因本項目屬于城市綜合體類型的商業(yè)地產項目，業(yè)態(tài)豐富同時又不屬于限購范圍，在當前政策環(huán)境下，不但受到的負面影響極小，而且從過往銷售業(yè)績可以看到還保有一定的上漲空間。本項目現(xiàn)已取得部分預售證（按目前銷售價格估算可以達到7億元），預計8月份超高層寫字樓也可以取得預售許可證，預計2011年底超高層主樓的公寓部分也可以取得預售許可證，經測算在此期間內需要資金投入約為5億元，信托資金中用于投入后續(xù)開發(fā)建設的4.98億元到位后配合預計在2011年內即可產生的約8億元銷售回款，完全可以符合滾動開發(fā)的要求，覆蓋后續(xù)開發(fā)的資金缺口。4．本信托計劃我公司通過受讓股權、增資擴股和辦理質押控制項目公司100％的股權，并向項目公司委派董事、實行印信和資金監(jiān)管等方式對其日常運營進行監(jiān)控，確保對項目公司日常經營管理的知情權和對重大事項的否決權。同時，我公司充分發(fā)揮項目公司管理層與信托公司各自的優(yōu)勢，最大限度實現(xiàn)信托受益人利益。5．蘇州中潤未發(fā)生對公司生產經營產生重大影響的訴訟、仲裁案件；也未受到任何行政處罰，如勞動、環(huán)保、消防、稅收處罰，無重大債務或法律風險。6、在控制股權的基礎上，該信托計劃還增加了蔡麗萍（蘇州中潤置業(yè)有限公司董事長、實際控制人）提供不可撤銷的無限連帶責任保證擔保無疑是為信托資金的安全退出增添了更大程度的保障。風險揭示與控制一、可能存在風險1．外部風險（1）政策風險由于國家相關法律法規(guī)對于信托項目審核和報批的規(guī)定，本項目在發(fā)行的過程中，有可能遭遇政策風險。（2）市場風險指信托資金募集不足會導致信托不能成立而產生的風險。（3）其他風險不排除因為宏觀經濟、政策法規(guī)、自然災害等不可抗力因素導致的收益不確定的可能性。2．內部風險（1）管理風險在信托資金的管理和運用中，可能因為受托人及合作方管理方式、管理能力的缺陷，導致信托資金運作的管理失當。（2）信用風險合作方及投資項目的財務及經營狀況和償債能力將直接影響本信托受益人的收益。若因合作方及投資項目的經營能力、財務狀況和償債能力發(fā)生不利變化，將可能影響信托資金到期本金和收益的按時收回。（3）公司內部其他風險本項目中，合作方及投資項目的盈利能力受到其經營狀況的影響，因此，當?shù)亟洕拖嚓P各種業(yè)態(tài)市場狀況若發(fā)生大的變化，則會影響到本項目的投資收益。而公司面臨的行業(yè)政策風險——如房地產項目開發(fā)的貸幣政策、稅收政策、行業(yè)管理政策，以及市場風險，都將不同程度的對合作方和項目的正常運行帶來影響。二、風險控制措施1．外部風險的防范措施（1）政策風險的防范本信托擬采用集合資金信托方式，嚴格按照政策要求向重慶銀監(jiān)局做好匯報、備案工作。（2）市場風險的防范通過與多家銀行合作，實行銀行代銷和**信托直銷相結合的銷售模式，利用銀行強大的客戶資源保障信托資金順利募集。而且，由于本信托預計收益率較高也會吸引投資者積極認購。（3）其他風險的預警盡管不可抗力因素非人力可避免與化解，但受托人將竭盡所能，積極加強對不可抗力因素的研究判斷分析能力，盡可能地向合作方、委托人報告不可抗力因素的出現(xiàn)可能，以便其采取相應的對策。2．內部風險的控制措施（1）管理風險的控制受托人將以安全性為首要管理原則，向項目公司派駐董事，嚴格限制信托資金按照規(guī)定的信托資金用途使用。項目公司應按簽訂的相關合同、工程進度等向我公司提出用款申請，經我公司審查同意后方可付款。在信托資金安全退出前，我公司對房屋銷售過程進行全程監(jiān)督，每月核對房屋銷售與回款情況，對房屋銷售回款進行嚴格監(jiān)控。在建立專人管理、定職定責管理基礎上，將信托資金與其自有資產分別管理、分別核算，充分做到專款專用。定期公告項目的財務狀況與經營情況，加強與托管銀行的聯(lián)系與合作，從而有效控制與化解管理風險。（2）信用風險的控制受托人將發(fā)揮在金融信托領域的專業(yè)優(yōu)勢，嚴格實行相關責任制度和分離制度，堅持各種調查、審查、檢查制度，建立嚴格有效的風險防范和控制制度。（3）其他風險的控制受托人將充分發(fā)揮在房地產投資領域的專業(yè)優(yōu)勢，建立有效的風險防范機制，同時認真研究經濟政策和經濟環(huán)境，把握市場變化走向。在嚴格控制外部風險的同時，緊密把握信托存續(xù)期間合作方及項目公司的內部動態(tài)，并及時做到信息的披露工作。三、其他**信托股份有限公司作為合格機構委托人擬用固有資金購買本集合資金信托計劃4000萬信托單位。**信托固有資金與其他委托人資金共同管理運用，**信托在認購中不享有優(yōu)先認購權，并與其他委托人享有同等義務及權益。當本信托計劃出現(xiàn)超募時，**信托優(yōu)先保證其他委托人認購，必要時，**信托退出固有資金認購以保證其他委托人的投資需要。結論綜上所述，本項目風險較低、收益高、影響大、保障措施充分、銷售渠道基本已經落實，故請公司批準實施。信托經理簡介袁莉：**信托股份有限公司信托經理，經濟學碩士。先后參與過銀信一號新股申購集合資金信托項目、寧波交投流動資金貸款單一資金信托項目、上海曹安商貿城股權投資集合資金信托項目、上海錄潤置業(yè)股權投資集合資金信托項目等多個信托項目的運作，對于房地產類、證券類金融產品的投資與管理具有豐富的實踐經驗。附件項目公司資料（蘇州中潤置業(yè)）工商行政管理局蓋章的工商登記最新查詢資料原件企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件法定代表人身份證明及簽字樣本組織機構代碼證復印件公司章程及修正案驗資報告稅務登記證復印件重大事項聲明書股東會決議關系人和關聯(lián)交易情況說明2011年4月財務報表及08、09、10年審計報告暫定資質證書（二級）征信記錄查詢（蘇州中潤）征信記錄查詢（蔡麗萍）盡職調查報告（法律）盡職調查報告（會計）項目資料國有建設用地使用權出讓合同及補充成交確認書國有土地使用權證土地款及契稅繳納憑證建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建設工程施工許可證商品房預售許可證（一期部分及二期）發(fā)改委立項環(huán)境批復固定資產借款合同最高額抵押合同農總行批復土地評估報告股東公司資料工商行政管理局蓋章的工商登記最新查詢資料原件企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件法定代表人身份證明及簽字樣本組織機構代碼證復印件公司章程稅務登記證復印件驗資報告重大事項聲明書股東會決議2011年4月財務報表及10年審計報告目錄1 總論 51.1 概述 51.2 報告編制原則及依據(jù) 51.2.1 編制原則 51.2.2 編制依據(jù) 61.3 項目建設目標 61.3.1 示范園區(qū)定位 61.3.2 發(fā)展戰(zhàn)略 61.3.3 投資規(guī)模與資金籌措 71.4 研究結論 72 項目投資環(huán)境及建設必要性 82.1 投資環(huán)境分析 82.1.1 皖江城市帶承接產業(yè)轉移示范區(qū)設立背景 82.1.2 關于承接產業(yè)轉移的總體要求和空間布局 92.1.3 ****市經濟發(fā)展及城市發(fā)展戰(zhàn)略 122.1.4 ****市承接產業(yè)轉移示范區(qū)的戰(zhàn)略部署 132.2 ****市承接產業(yè)轉移示范園區(qū)建設背景 162.3 項目建設必要性 193 項目建設環(huán)境條件及****市中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園設計說明 203.1 自然條件 203.1.1 地形、地貌 203.1.2 氣象 213.1.3 水文 223.1.4 地質 223.1.5 地震 223.2 工程地質 233.3 ****市中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園設計說明 243.3.1 規(guī)劃依據(jù) 243.3.2 項目概況 243.3.3 用地性質與功能定位 243.3.4 設計指導思想、原則 253.3.5道路交通及功能布局 263.3.6建筑設計 264 環(huán)境保護、安全衛(wèi)生和節(jié)能 264.1 環(huán)境保護 264.1.1 編制依據(jù)及執(zhí)行標準 264.1.2 環(huán)保的意義 274.1.3 污染分析 274.1.4 污染控制措施 274.2 安全衛(wèi)生 284.2.1 安全 284.2.2 衛(wèi)生 284.3 消防 284.4 節(jié)能 285 組織機構和人員編制 295.1 組織機構 295.2 機構職能 295.3 管理措施配套 305.4 人員來源及培訓 316 建設工期和進度安排 316.1 建設工期 316.2 進度安排 317 工程招投標 32\l"_Toc275949109