豐城市陶瓷城項目相關建議一、項目經(jīng)濟測算我們根據(jù)項目地情況做了兩個經(jīng)濟測算：方案一：（按原有規(guī)劃初稿）占地面積：328.43畝，其中商業(yè)228.43畝、住宅100畝容積率：商業(yè)1.0、住宅1.6建筑密度：商業(yè)40%、住宅25%綠化：商業(yè)10%、住宅40%建筑面積：商業(yè)152287㎡、住宅106667㎡銷售均價：商業(yè)1700元/㎡（三層）、住宅1600元/㎡方案描述：如按本方案執(zhí)行，雖然容積得到了滿足，但無論是商業(yè)還是住宅品質都將難以保證，風險都將是非常大的。按該方案商業(yè)將是三層，那么第三層的商業(yè)我們將如何去化?那是一個無法體現(xiàn)價值的產(chǎn)品，后期能否成本價傾銷都將是一個未知數(shù)，我們做的將只能是費力不討好,還給自己增加沒有必要的麻煩。152287㎡的商業(yè)建面相對豐城現(xiàn)有市場情況而言那是一個非常龐大的數(shù)字，這在后期去化時將是非常困難的，低迷的豐城商業(yè)是無法承受的，我們開發(fā)的目的是快速的去化套現(xiàn)，不是追求高建面的市政形象。按該方案，普通的多層項目在豐城并無差異化可言，太多類似的產(chǎn)品了，我們的出現(xiàn)只能是暗淡無光。麗景花園近在咫尺，同質化的競爭，那將是一種無謂的資源消耗。方案二：(根據(jù)市場情況調(diào)整稿)占地面積：328.43畝，其中商業(yè)228.43畝、住宅100畝容積率：商業(yè)0.7、住宅2.285建筑密度：商業(yè)40%、住宅25%綠化：商業(yè)10%、住宅40%建筑面積：商業(yè)106601㎡、住宅152334.10㎡銷售均價：商業(yè)2300元/㎡（兩層）、住宅1800元/㎡方案描述：該方案以市場現(xiàn)實為基礎，106601㎡的商業(yè)建面盡管依然有點大，但我們絕不僅僅只做陶瓷市場，我們可以做一個建材的綜合市場，包括板材，包括油漆等等，那么市場還是有承受的最大可能的，在這個基礎上我們把商業(yè)損失的容積率在住宅部分盡可能的補回來。兩層的商業(yè)去化是符合現(xiàn)實的，在可能的范圍內(nèi)，我們還可以拔高它的銷售均價。住宅部分我們希望通過差異性的創(chuàng)新型產(chǎn)品來達到我們追求利潤最大化的目的。在現(xiàn)有市場環(huán)境下，相對而言，住宅產(chǎn)品的風險肯定是要低于商業(yè)產(chǎn)品的，這是毫無疑問的。何況我們的產(chǎn)品將是有區(qū)別于現(xiàn)有市場的，比如我們的小高層可以設計成南北通透的，比如我們的多層可以是超大露臺、超大地下室的花園洋房！差異化光芒閃耀的結果一定是客戶渴求的目光。方案對比：單位方案一方案二總土地面積畝328.43328.43商業(yè)土地面積畝228.43228.43商業(yè)容積率1.00.7住宅土地面積畝100100住宅容積率1.62.285商業(yè)建筑面積平米152287.43106601.20住宅建筑面積平米106667.20152334.10投資總成本萬元40,087.4342,567.91銷售價格住宅元/平米1,600.001,800.00商業(yè)元/平米1,700.002,300.00銷售額萬元42,739.9751,677.65稅前利潤總額萬元2,652.549,109.74稅后利潤總額萬元3,047.228,111.33稅后成本利潤率%7.60%19.06%由上述的方案對比我們可以清晰的看到兩個方案的區(qū)別，相信這種抉擇不會是艱難的衡量。二、開發(fā)建議房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要原則就是我們必須遵循市場規(guī)律，這就需要我們依據(jù)市場情況，準確的規(guī)劃我們的產(chǎn)品，市場所需要的永遠是最適合的而不是最好的。項目地相對過偏，商業(yè)氛圍無從談起，遠景的渲染無法保證項目的快速去化和價值最大化。在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，我們考慮的第一要務是規(guī)避風險。盡管風險時刻存在，但我們可以最大限度的降低它的比例，從而達到承受盡可能小的風險獲得盡可能大的利益。由此，我們建議：土地置換：在首期商業(yè)開發(fā)的328.43畝土地中，用靠近住宅區(qū)域的100畝進行住宅開發(fā)。在后期住宅開發(fā)的500畝土地中，用沿主干道的100畝進行商業(yè)開發(fā)。降低商業(yè)用地的容積率，拔高住宅用地的容積率。以市場為主導，著力挖掘產(chǎn)品的差異化，重新更改規(guī)劃。闡析：商業(yè)的開發(fā)，產(chǎn)品的便利性和地段是非常重要的。項目的西南段離主干道太遠，相對商業(yè)而言過于偏僻，商業(yè)價值已無法體現(xiàn)，所以我們建議把商業(yè)放在主干道的兩邊，這樣即可以規(guī)避商業(yè)的開發(fā)風險，同時也能夠達到項目開發(fā)的價值最大化。這是一個兩全其美的方式，我們用100畝最不適合做商業(yè)的地置換了100畝最不適合做住宅的地，產(chǎn)品性質對調(diào)后，我們得到的是200畝價值最大化的土地。調(diào)低商業(yè)的容積率，主要考慮的是銷售去化的問題，試想，三層的商業(yè)，152287㎡的建筑體量，銷售去化將是一個怎樣艱難和漫長的過程，在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，我們?yōu)槭裁匆o自己如此大的壓力和風險呢？我們換一個思路，把商業(yè)的容積率降下來，那么兩層的商業(yè)，106601㎡的建筑體量，銷售的壓力和風險將會低很多，損失的容積率，我們可以在住宅部分彌補回來，這樣，在不損失項目整體利益的情況下，我們即達到了利益最大化，又把風險降到了最低，何樂而不為？最后我們需要強調(diào)的是，我們必須是先完成招商，然后才是銷售。太多太多慘痛的例子，需要我們清醒的認識到抉擇的重要性和必要性。金馬建材城二期銷售嚴重受阻，開盤當天只銷售6間店鋪，（注：開盤均價4300元/㎡‘三層’）。時代廣場（原農(nóng)貿(mào)市場）在現(xiàn)有氣候下正在煎熬著等待曙光，短期內(nèi)難以開盤。他們無一走的不是先銷售，然后情況不好再進行招商的，這是兩個最近的例子，把時間倒推，這樣的例子比比皆是。對于房地產(chǎn)而言，特別是商業(yè)，操作的機會只有一次，我們沒有實驗的機會。每塊地都有它獨有的價值和獨有的運作方式，我們需要尊重客觀市場情況，把握地塊獨有特點。這需要我們要有務實的精神和超前的意識。2008年05月25日目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目名稱與承辦單位 11.2研究工作的依據(jù)、內(nèi)容及范圍 11.3編制原則 31.4項目概況 31.5技術經(jīng)濟指標 51.6結論 6第二章項目背景及建設必要性 82.1項目背景 82.2建設的必要性 9第三章建設條件 113.1項目區(qū)概況 113.2建設地點選擇 錯誤！未定義書簽。3.3項目建設條件優(yōu)劣勢分析 錯誤！未定義書簽。第四章市場分析與銷售方案 134.1市場分析 134.2營銷策略、方案、模式 14第五章建設方案 155.1建設規(guī)模和產(chǎn)品方案 155.2建設規(guī)劃和布局 155.3運輸 185.4建設標準 185.5公用工程 205.6工藝技術方案 215.7設備方案 215.8節(jié)能減排措施 24第六章環(huán)境影響評價 256.1環(huán)境影響 256.2環(huán)境保護與治理措施 266.3評價與審批 28第七章項目組織與管理 297.1組織機構與職能劃分 297.2勞動定員 297.3經(jīng)營管理措施 307.4技術培訓 30第八章勞動、安全、衛(wèi)生與消防 318.1編制依據(jù)及采用的標準 318.2安全衛(wèi)生防護原則 318.3自然災害危害因素分析及防范措施 328.4生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的危害因素分析及防范措施 328.5消防編制依據(jù)及采用的標準 348.6消防設計原則 358.7火災隱患分析 358.8總平面消防設計 358.9消防給水設計 368.10建筑防火 368.11火災檢測報警系統(tǒng) 378.12預期效果 37第九章項目實施進度 389.1實施進度計劃 389.2項目實施建議 38第十章項目招投標方案 4010.1招標原則 4010.2項目招標范圍 4010.3投標、開標、評標和中標程序 4010.4評標委員會的人員組成和資格要求 42第十一章投資估算和資金籌措 4311.1投資估算 4311.2資金籌措及使用計劃 45第十二章財務評價 4712.1費用與效益估算 47HYPERLINK\l"_Toc2597386