北京某區(qū)域房地產(chǎn)市場研究的報告延慶基本概況地理區(qū)位【地理區(qū)位】延慶位于北京西北郊東與懷柔相鄰，南與昌平相聯(lián)，西面和北面與河北省懷來、赤城接壤距北京市區(qū)74公里是首都北京的北大門【環(huán)境地貌】北東南三面環(huán)山，西臨官廳水庫小盆地地貌（延懷盆地）延慶位于盆地東部平均氣溫8攝氏度著名的避暑勝地概況信息【行政概況】全縣轄11鎮(zhèn)4鄉(xiāng)，376個行政村，總?cè)丝?7.8456萬人，農(nóng)業(yè)人口17.5666萬人，非農(nóng)業(yè)人口10.279萬人。【農(nóng)業(yè)大縣】首都北京的農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地首都北菜園綠色食品基地【生態(tài)旅游資源豐富】京郊第一旅游大縣年均接待游客近1121.7萬人次國家級生態(tài)示范縣延慶經(jīng)濟發(fā)展延慶經(jīng)濟發(fā)展概況【經(jīng)濟總量】2007年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值510952萬元，比上年增長12%。其中：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值67238萬元(農(nóng)業(yè)普查調(diào)整后數(shù)據(jù))，增長14.5%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值126250萬元，增長8.6%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值317464萬元，增長12.9%。區(qū)域經(jīng)濟實力與綜合競爭力進(jìn)一步提升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值比重繼續(xù)上升，達(dá)到62.13%?！竟I(yè)生產(chǎn)態(tài)勢較好，規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)增速較快】據(jù)工業(yè)統(tǒng)計，2008年1-10月份，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值278093.5萬元，比去年同期增長29%。其中：中型工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值85890.3萬元，增長11.4%?！鞠M品市場運行平穩(wěn)，社會消費品零售額穩(wěn)步增長】2008年1-10月份，全縣完成社會消費品零售額313211萬元，比去年同期增長13.2%。其中：吃類完成125316萬元，增長14%；穿類完成49894萬元，增長13.4%；用類完成126446萬元，增長9.1%；燒類完成11555萬元，增長69.6%。各類市場成交額為100002萬元，比去年同期增長3%。1-10月全縣完成外貿(mào)出口供貨額56530萬元，比去年同期下降14.4%?！韭糜问袌鲩_始升溫，旅游人數(shù)、旅游收入降幅回落】截至08年10月底，全縣A級及主要旅游景區(qū)（點）共接待海內(nèi)外游客725.5萬人次，比去年同期下降17.7%，降幅較1-9月回落4.3個百分點；實現(xiàn)旅游收入40377.6萬元，比去年同期下降21.3%，降幅較1-9月回落8.4個百分點?！救鐣潭ㄙY產(chǎn)投資增速減緩，房地產(chǎn)投資降幅較大】08年1-10月份，全社會固定資產(chǎn)投資完成22374萬元，比去年同期增長12.3%，增幅比去年同期回落17.8個百分點。其中：城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成154898萬元，增長28.2%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成32315萬元，下降24.6%；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成36527萬元,增長2.9%。【財政收入下降，居民儲蓄存款增加】截止到08年10月底，全縣實現(xiàn)財政收入53196萬元，比去年同期下降11.9%；完成財政支出252556萬元，比去年同期增長34.5%。10月末，金融機構(gòu)各項貸款余額535038萬元，比去年同期增長7.3%；金融機構(gòu)和郵局儲蓄所各項存款余額為1123541萬元，比去年同期增長22.9%；其中：城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為663437萬元，增長28.2%。【城鄉(xiāng)居民收入水平穩(wěn)步提高】據(jù)城鄉(xiāng)居民住戶調(diào)查資料顯示：08年1-10月份，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16818.1元，比去年同期增長9.6%；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入8741.7元，比去年同期增長12.2%。延慶經(jīng)濟發(fā)展概況【民間投資日趨活躍，投資主體日趨多元化】【國有投資呈逐年上升趨勢，資金主要投向電力、交通、公共設(shè)施等行業(yè)】【投資拉動醫(yī)藥、新能源等重點產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模不斷擴大，工業(yè)效益明顯提高】【農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，蔬菜、果品、奶牛等產(chǎn)業(yè)化步伐加快】【加大旅游設(shè)施投資，全縣旅游業(yè)穩(wěn)步發(fā)展】【城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施明顯改善】【衛(wèi)生教育全面發(fā)展，硬件水平不斷提高】延慶經(jīng)濟發(fā)展總體特征延慶總體規(guī)劃延慶縣域總體規(guī)劃【城鎮(zhèn)體系】根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃(2004-2020年)》確定形成由中心城、新城、鎮(zhèn)構(gòu)成的三級城鎮(zhèn)體系。延慶縣規(guī)劃城鎮(zhèn)體系等級為新城、重點鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)、鄉(xiāng)。新城：指延慶新城。重點鎮(zhèn)（4個）：分別是康莊鎮(zhèn)、永寧鎮(zhèn)、舊縣鎮(zhèn)和八達(dá)嶺鎮(zhèn)。一般鎮(zhèn)（6個）：分別是大榆樹鎮(zhèn)、張山營鎮(zhèn)、沈家營鎮(zhèn)、千家店鎮(zhèn)、四海鎮(zhèn)、井莊鎮(zhèn)。鄉(xiāng)：規(guī)劃保留東部山區(qū)4個鄉(xiāng)為大莊科鄉(xiāng)、劉斌堡鄉(xiāng)、香營鄉(xiāng)、珍珠泉鄉(xiāng)?！境擎?zhèn)職能】延慶新城：是全縣的政治、經(jīng)濟、文化中心；是首都國際交往中心的重要組成部分，聯(lián)系西北地區(qū)的交通樞紐和重要門戶，國際化旅游休閑區(qū)和服務(wù)基地。【城鎮(zhèn)規(guī)?！?020年全縣規(guī)劃總?cè)丝跒?8萬人，城鎮(zhèn)人口為24.4萬人。2020年城市化達(dá)到64%鄉(xiāng)鎮(zhèn)名稱現(xiàn)狀總?cè)丝冢ㄈf人）規(guī)劃總?cè)丝冢ㄈf人）規(guī)劃城鎮(zhèn)人口（萬人）城鎮(zhèn)重點發(fā)展軸延慶新城9.51515康莊鎮(zhèn)3.652永寧鎮(zhèn)2.2532八達(dá)嶺鎮(zhèn)0.653.52舊縣鎮(zhèn)2.332.21.0小計18.3328.722川區(qū)城鎮(zhèn)大榆樹鎮(zhèn)1.481.50.5張山營鎮(zhèn)2.442.50.4沈家營鎮(zhèn)1.221.00.3井莊鎮(zhèn)1.31.00.3小計6.4461.5山區(qū)城鎮(zhèn)四海鎮(zhèn)0.740.50.2千家店鎮(zhèn)1.140.80.3大莊科鄉(xiāng)0.610.50.1劉斌堡鄉(xiāng)0.670.50.1香營鄉(xiāng)0.950.70.1珍珠泉鄉(xiāng)0.420.30.1小計4.533.30.9總計29.33824.4規(guī)劃人口指標(biāo)規(guī)劃用地指標(biāo)序號類別面積（平方公里）占縣域總面積比例（%）1縣域總面積1993.75100.0%2城市建設(shè)用地29.281.5%3縣外及特殊用地4.200.2%4交通設(shè)施用地35.891.8%5旅游用地3.560.2%6綠化用地20.311.0%7水域和其他用地1900.5195.3%其中水域65.893.3%耕地371.3618.6%園地108.085.4%林地1313.7965.9%農(nóng)村建設(shè)用地20.401.0%獨立工礦用地20.991.1%*29.28平方公里包括預(yù)留發(fā)展用地3.19平方公里（其中新城3平方公里，各鎮(zhèn)、鄉(xiāng)0.19平方公里），為應(yīng)對不同人口增長狀況和城市化進(jìn)程，適時啟動。*29.28平方公里包括延慶經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和八達(dá)嶺工業(yè)園區(qū)，縣外及特殊用地4.2平方公里不計入占地指標(biāo)。房地產(chǎn)E網(wǎng)傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,匯聚海量的管理資料。延慶新城規(guī)劃【規(guī)劃范圍】延慶新城規(guī)劃范圍為延慶鎮(zhèn)行政管轄范圍67.3平方公里，并包括大榆樹鎮(zhèn)部分建設(shè)用地1.6平方公里，總規(guī)劃用地約68.9平方公里。【城市性質(zhì)】首都國際交往中心的重要組成部分，聯(lián)系北京西北地區(qū)的交通樞紐，是服務(wù)北京的國際化旅游休閑區(qū)，區(qū)域物流和生態(tài)農(nóng)業(yè)基地?！境鞘新毮堋课挥谏鷳B(tài)資源涵養(yǎng)區(qū),是北京城市整體生態(tài)安全格局的重要組成，是首都生態(tài)環(huán)境的重要組成部分；位于北京市備用水源地，在生態(tài)保護和水資源保護方面承擔(dān)重要職能；首都國際交往事業(yè)重要組成和旅游服務(wù)基地；服務(wù)于北京市民的休閑度假基地；北京西北的門戶，具有區(qū)域物流和區(qū)域會展的職能；重要的生態(tài)產(chǎn)業(yè)和都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)；延慶縣的行政、經(jīng)濟、文化中心，生態(tài)宜居新城典范?！拘鲁且?guī)模】根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃》和《西部發(fā)展帶協(xié)調(diào)規(guī)劃》，2020年延慶新城人口規(guī)劃控制規(guī)模為15萬人。新城人口包括常住人口10萬，暫住人口3.5萬，高校人口約1.5萬，到規(guī)劃期末新城規(guī)劃范圍內(nèi)農(nóng)村人口全部轉(zhuǎn)化為城市人口。延慶新城總建設(shè)用地控制規(guī)模為18平方公里。(包括發(fā)展備用地3平方公里，依據(jù)滾動編制的近期建設(shè)規(guī)劃按照實際發(fā)展需求適時啟動)延慶新城規(guī)劃【新城發(fā)展方向】規(guī)劃期內(nèi)新城以向南、向北和西南為主導(dǎo)發(fā)展方向，在滿足官廳水庫庫區(qū)防洪要求和基本農(nóng)田保護要求的前提下適當(dāng)發(fā)展三里河周邊及西部用地。遠(yuǎn)景發(fā)展依托延康路、延琉路等縣內(nèi)交通聯(lián)絡(luò)干線，延空間發(fā)展軸向康莊、八達(dá)嶺和永寧作組團式發(fā)展?！拘鲁强臻g布局】新城的空間布局將以媯水大街為新城發(fā)展主軸，以媯水河、三里河濕地為城市生態(tài)景觀帶，充分利用河流、林網(wǎng)、農(nóng)田等自然生態(tài)要素作為隔離空間，疏密有度，合理布局。在現(xiàn)有組團的結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上發(fā)展分散組團，形成“一軸兩帶多組團”的布局結(jié)構(gòu)。在城市西部保留較大的開闊地段，工程地質(zhì)較差或高程不滿足要求的地區(qū)，應(yīng)控制為綠化用地?！拘鲁枪δ懿季帧繕?gòu)建新城“兩組團——五片重點功能區(qū)”的城市功能結(jié)構(gòu)?！皟山M團”指媯水河兩岸的南北組團，“五片重點功能區(qū)”為生態(tài)共享功能區(qū)、綜合旅游服務(wù)區(qū)、舊縣城歷史風(fēng)貌區(qū)、生態(tài)科研示范區(qū)和高等教育組團等?！揪幼∮玫夭季帧啃鲁欠秶鷥?nèi)的所有舊村將全部改造，農(nóng)村城市化人口的安置由現(xiàn)狀居住區(qū)和新增居住用地妥善解決，按規(guī)范指標(biāo)進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)。新增居住用地主要分布在三里河以西、香苑街以北、媯水河以南等地區(qū)，到2020年新城人均住宅面積35平方米。三里河西部建設(shè)少量度假別墅和低層連排度假公寓，控制一類住宅的建設(shè)規(guī)模，大力發(fā)展節(jié)地型生態(tài)住宅小區(qū)。延慶新城規(guī)劃【新城城市設(shè)計】新城建筑整體設(shè)計采用低層、低密度、低強度的建設(shè)方式，嚴(yán)格控制建筑、建筑群體的建設(shè)范圍與體量，控制城市尺度與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，避免對城市景觀視廊及風(fēng)貌保護區(qū)形成“突兀”的影響。高度控制新城的建筑形態(tài)宜采用坡頂多層建筑為主，普遍高度宜控制在18米。住宅與公建的尺度比例宜協(xié)調(diào)不宜對比強烈。城市整體高度趨勢應(yīng)由東南向西北逐漸低落，逐步融入到西部的自然環(huán)境中。街區(qū)高度由東南向西北分為24米以上，18-24米，9-18米三擋控制。沿縣域空間發(fā)展主軸集中布置的18-24米多層區(qū)，主要位于媯河南岸和京張路東及南部組團建成區(qū)。南、北城市組團主要以18米建成區(qū)（商業(yè)區(qū)、居住區(qū)）為主，舊村改造居住區(qū)不再新建6層以上住宅區(qū)。三里河以西的分散組團以低層、低密度建設(shè)為主，禁止建設(shè)18米以上建筑。重要城市節(jié)點為突出城市形象，在24米高度分區(qū)控制的基礎(chǔ)上最高建筑高度可控制在36米左右。色彩控制新城的建筑色彩選擇應(yīng)與自然環(huán)境背景和街區(qū)功能定位相協(xié)調(diào)，不同的功能街區(qū)可以有不同的色彩特征。對于城市的重要節(jié)點和城市入口等，適當(dāng)采用豐富的色彩，又助于增強標(biāo)志性和吸引力，成為城市亮點。延慶房地產(chǎn)市場發(fā)展分析【房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年降溫】房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由2004年的35.9%下降到2007年的2.9%，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重逐漸減少，由34.2%下降19.1%?！痉欠康禺a(chǎn)固定資產(chǎn)投資所占比重增大】非房地產(chǎn)固定投資由2004年的65.8%上升到2007年的80.9%，增長15.1個百分點。延慶房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年降溫【固定資產(chǎn)投資增速大幅回落】2008年1-9月份，全縣全社會固定資產(chǎn)投資完成190987萬元，比上年同期增長6.3%，增幅比上半年回落78.2個百分點。其中，第三季度完成63286萬元，同比下降42.7%。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速大幅減緩和房地產(chǎn)開發(fā)投資下降是造成全社會固定資產(chǎn)投資增幅大幅回落的主要原因。今年1-9月，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成127584萬元，同比增長18.4%，增幅較上半年回落125.3個百分點?！痉康禺a(chǎn)開發(fā)投資下降】2008年1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計完成投資30682萬元，同比下降25.1%，增幅較上半年回落35.1個百分點。農(nóng)村固定資產(chǎn)投資略增。1-9月農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成32721萬元，比上年同期增長6.1%?！窘ㄖI(yè)產(chǎn)值增速明顯下降】受奧運期間停止施工的政策影響，建筑業(yè)產(chǎn)值在前兩個季度增幅較大的情況下，第三季度大幅下降。今年1-9月份建筑業(yè)資質(zhì)企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值146818.8萬元，同比增長11.2%，增幅較上半年下降了44.8個百分點。其中，7-9月份建筑業(yè)產(chǎn)值完成45285.6萬元，同比下降32.4%。2008年以來固定資產(chǎn)投資和建筑業(yè)產(chǎn)值增幅回落【基本屬性】欠發(fā)達(dá)、內(nèi)源型的縣域市場；【消費能力】區(qū)域市場本地人口數(shù)量規(guī)模小，本地消費能力弱；【市場特征】地理位置偏遠(yuǎn)，尚未成為北京城市中心資金轉(zhuǎn)移和人口轉(zhuǎn)移的主要承接市場；【開發(fā)規(guī)?！糠康禺a(chǎn)市場總體開發(fā)規(guī)模和銷售規(guī)模偏小，近兩年每年的住宅銷售面積僅10萬平米左右。延慶房地產(chǎn)市場特點分析【供需關(guān)系】近兩年來，延慶房地產(chǎn)市場總體上處于供需基本平衡的市場形態(tài)，基于延慶住宅市場目前在售貨量較少和2006-2007年兩年住宅土地出讓規(guī)劃建筑面積28.4萬平米的情況，結(jié)合每年10萬平米左右的市場銷售規(guī)模，未來兩年內(nèi)，延慶房地產(chǎn)市場供需基本平衡的基本結(jié)構(gòu)不會發(fā)生根本性的變化；【市場結(jié)構(gòu)】房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)簡單，市場細(xì)分尚不明顯；房地產(chǎn)高級市場形態(tài)尚未顯現(xiàn)：商務(wù)辦公房地產(chǎn)市場尚未啟動，商業(yè)地產(chǎn)仍然處于傳統(tǒng)商業(yè)為主的原始形態(tài)、小戶型公寓和投資型公寓市場尚未啟動；旅游地產(chǎn)市場：資源優(yōu)勢明顯但旅游休閑地產(chǎn)過度發(fā)展，管理能力成為進(jìn)一步發(fā)展的主要瓶頸，產(chǎn)權(quán)投資酒店對市場信心的打擊比較嚴(yán)重（金色假日、快樂無窮大、白果園度假村等項目案例）。延慶房地產(chǎn)市場特點分析截至

2008年12月

15日

全市東城西城崇文宣武朝陽海淀豐臺石景山通州項目個數(shù)13752033234441320215337101總可售面積(m2)235127755232149935683233785199097457278285015522594896804972005329其中住宅套數(shù)1131913771870132323853355275879144433716553其中住宅面積(m2)1398710993932239761204363272724432717511368649462804494651814368

房山順義門頭溝大興懷柔密云昌平延慶平谷開發(fā)區(qū)項目個數(shù)4753661262710161111總可售面積(m2)9932081605797192919720756207054372012137236228977117151289722其中住宅套數(shù)8175100358184359113326167516209762440其中住宅面積(m2)896258137957892399521987199742349932911331248988024145811截止2008年12月15日延慶可售期房統(tǒng)計截止2008年12月15日，延慶可售期房項目有6個，總可售面積2.89萬㎡，其中可售期房住宅總套數(shù)209套。截止2008年12月15日延慶未簽約現(xiàn)房統(tǒng)計截至

2008年12月

15日

全市東城西城崇文宣武朝陽海淀豐臺石景山通州項目個數(shù)34197669878398738046894273總可售面積(m2)18426957104930010561621004569546306716073027511481410517171521381668其中住宅套數(shù)38102139863167498811093473645445251314其中住宅面積(m2)53227972915941103789757588788153891368885245927662772159071

房山順義門頭溝大興懷柔密云昌平延慶平谷開發(fā)區(qū)項目個數(shù)16911412215361924173914總可售面積(m2)232098417550172035036807583018977812587221043171586279994其中住宅套數(shù)76314973232672101210446051056194其中住宅面積(m2)10978832161345183131353768015710780301143362640728958截止2008年12月15日，延慶可售現(xiàn)房項目有73個，總可售面積10.4萬㎡，其中可售現(xiàn)房住宅總套數(shù)510套。樓盤名稱地址價格建筑形態(tài)總建筑面積（㎡）容積率戶型面積首期開盤時間銷售電話媯河麗景新房延慶縣媯水南街18號院5,500元/㎡

[均]普通住宅多層板樓1.8萬1.5678-160㎡預(yù)計2009年上半年

81193391麥金利山新房延慶縣古崖居西側(cè)200萬元/套

[起]獨棟別墅1.86萬0.3210-400㎡2008年8月8日

69176665原鄉(xiāng)墅新房延慶縣康莊鎮(zhèn)小豐營村70萬元/套

[均]獨棟別墅1.5萬0.28200-370㎡2006年6月18日

81187114原鄉(xiāng)美利堅新房延慶縣古崖居西側(cè)120萬元/套

[起]獨棟別墅18萬0.18130-3202005年10月

62358866清涼盛景新房延慶縣八達(dá)嶺鎮(zhèn)政府南側(cè)8,380元/㎡

[起]獨棟聯(lián)排別墅12萬0.15210-3602004年7月15日

69129099龍聚山莊新房延慶縣延慶縣城正北8公里（龍慶峽風(fēng)景區(qū)）3,500元/㎡

[均]板樓公寓、獨棟聯(lián)排別墅13萬0.38公寓80-100㎡、別墅200-480㎡2001年10月1日

86110863舜澤園新房延慶縣縣城中心媯水湖南側(cè)128萬元/套

[起]板樓公寓、聯(lián)排別墅48萬1.2136-236㎡2002年10月

81198626快樂無窮大(龍慶峽假日鄉(xiāng)村俱樂)新房延慶縣龍慶峽風(fēng)景區(qū)25萬元/套

[均]塔樓產(chǎn)權(quán)酒店5.3萬0.3343-84㎡2000年10月11日

58246150開發(fā)區(qū)公寓延慶縣

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普通住宅多層板樓16萬240-100㎡2004年3月

西提國際·溫泉酒店別墅(溫泉馨苑)尾房延慶縣八達(dá)嶺溫泉度假村北側(cè)(八達(dá)嶺高速19出口出往北)5,500元/㎡

[均]板樓公寓、別墅3.9萬0.8公寓50-130、別墅240㎡2005年10月15日

69171110陽光假日別墅(玫瑰山谷)尾房延慶縣八達(dá)嶺長城300萬元/套

[均]獨棟聯(lián)排別墅560.3250-500㎡2002年7月

68348113延慶目前在售樓盤基本信息延慶在售項目詳細(xì)分析延慶主要在售項目一覽項目名稱項目位置物業(yè)類別占地面積總建面積容積率主力戶型開盤時間均價總銷售率備注媯河麗景延慶縣媯水南街18號院普通住宅板樓/多層12145㎡19432㎡1.56兩居/三居未開盤預(yù)計5500元/㎡未開盤項目共3棟樓，220套。麥金利山延慶縣古崖居西側(cè)獨棟別墅62000㎡21500㎡0.3四室兩廳四衛(wèi)2008年8月8日10000元/㎡不詳網(wǎng)上無備案記錄原鄉(xiāng)墅延慶縣康莊鎮(zhèn)小豐營村獨棟別墅5.3萬㎡1.5萬㎡0.28四居2006年6月18日3000元/㎡50%小產(chǎn)權(quán)，在售30棟現(xiàn)房原鄉(xiāng)美利堅延慶縣古崖居西側(cè)獨棟別墅97萬㎡18萬㎡0.18250㎡四居一期2005-10-18近期2008年5月18日9800元/㎡約15%精裝修。和麥金利山為同一個開發(fā)商。清涼盛景延慶縣八達(dá)嶺鎮(zhèn)政府南側(cè)獨棟別墅、聯(lián)排別墅80萬㎡12萬㎡0.15四居2004年7月15日一期尾房聯(lián)排9000元/㎡獨棟17000元/㎡二期擬20000元/㎡25%二期預(yù)計2008年年底開盤。龍聚山莊延慶縣城正北8公里（龍慶峽風(fēng)景區(qū)）公寓/獨棟別墅/聯(lián)排別墅32.6萬㎡13萬㎡0.38二居/三居/四居2001-10-1聯(lián)排5500元/㎡獨棟8000元/㎡30%共999套。在售一二期尾房。舜澤園延慶縣縣城中心媯水湖南側(cè)普通住宅聯(lián)排別墅40.58萬㎡48.13萬㎡1.18三室兩廳2002-10-12008-12-156500元/㎡60%一期售罄，二期為78套聯(lián)排。燕羽山莊延慶縣永寧鎮(zhèn)拱辰街40號獨棟別墅共330萬㎡，一期106667㎡一期3000㎡0.06四居未開盤預(yù)計3500元/㎡未開盤小產(chǎn)權(quán)。【延慶地產(chǎn)開發(fā)三階段】第一階段：以度假式產(chǎn)權(quán)酒店為主，2000年-2004年間，延慶開發(fā)了五六個產(chǎn)權(quán)酒店項目。戶型面積多在40-60㎡左右。第二階段：別墅開發(fā)占主導(dǎo)。在售的8個項目中，5個為別墅項目。別墅戶型面積多在210-400㎡左右。第三階段：隨著城市化、延慶新城規(guī)劃的發(fā)展，普通住宅開發(fā)開始提上日程。普通住宅戶型面積以80-100㎡左右兩房、110-120㎡左右三房為主?！粞討c在售住宅項目共約8個，在售總體量約100萬㎡。在售項目中5個為純別墅項目，容積率全部在0.3以下。2個位公寓和別墅混合項目，1個為純普通住宅項目?！魪慕ㄖ螒B(tài)上看，延慶別墅90%為2層建筑，普通住宅為多層板樓，高層在當(dāng)?shù)氐慕邮芏容^低?！粼谑垌椖績r格相差懸殊，從3000元/㎡到10000元/㎡甚至有項目擬開盤獨棟報價2萬元/㎡（清涼盛景）?！粽w來看，延慶項目去化緩慢，別墅項目位置大多較偏遠(yuǎn)，主要依托當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源進(jìn)行宣傳、推廣、銷售。而普通住宅的客源主要為本地居民。延慶在售項目總體特征分析延慶在售項目個案分析備注：紅色數(shù)據(jù)為估值媯河麗景——基本信息媯河麗景項目基本信息項目基本資料項目銷售資料項目產(chǎn)品資料占地面積12145.325平方米首期開盤時間預(yù)計2009年物業(yè)類型普通住宅建筑面積19432.52平方米首期開盤均價預(yù)計均價5500元/平方米建筑類型板樓、多層容積率1.56總套數(shù)220套樓棟數(shù)3棟總地價3600萬元/2007年12月4日總銷售率0%建筑層數(shù)4層/5層/6層樓板價1853元/㎡在售開盤時間未開盤一/兩梯幾戶一梯兩戶產(chǎn)權(quán)年數(shù)——在售房源均價未開盤戶型面積區(qū)間78-160㎡物業(yè)費約0.6元/平米/月在售物業(yè)類型未開盤整體主力戶型兩居/三居投資商在售套數(shù)未開盤在售主力戶型未開盤開發(fā)商北京天麒偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售銷售率/統(tǒng)計日未開盤入住時間2009年10月代理公司/方式區(qū)域延慶縣精裝修與否毛坯物業(yè)公司北京天麒匯眾商貿(mào)公司項目地址媯水南街18號院銷售電話81193391備注：該地塊起始價1799.31萬元，成交價幾近起始價的2倍。項目共三棟樓，分別為1、2、3號樓。1號樓為地上6層，2號樓為地上5層，三號樓為地上4層。共220套，全部為一梯兩戶南北通透，戶型面積78-85平方米左右兩居、104平方米三居、101-135平米躍層四居、160平米躍層六居。媯河麗景——基本信息鳥瞰圖麥金利山——基本信息麥金利山項目基本信息項目基本資料項目銷售資料項目產(chǎn)品資料占地面積62000㎡首期開盤時間2008年8月8日物業(yè)類型別墅建筑面積21500㎡首期開盤均價10000元/㎡建筑類型獨棟別墅容積率0.3總套數(shù)76棟樓棟數(shù)76棟總地價——總銷售率網(wǎng)上無備案記錄建筑層數(shù)2層樓板價——在售開盤時間2008年8月8日一/兩梯幾戶獨棟產(chǎn)權(quán)年數(shù)70年在售房源均價10000元/㎡戶型面積區(qū)間200㎡800㎡物業(yè)費3.8元/月/平米在售物業(yè)類型獨棟別墅整體主力戶型四室兩廳四衛(wèi)投資商北京居易盛諾金投資管理有限公司河南新地產(chǎn)置業(yè)有限公司在售套數(shù)36棟在售主力戶型四室兩廳四衛(wèi)開發(fā)商北京光輝偉業(yè)房地產(chǎn)有限公司在售銷售率/統(tǒng)計日不詳入住時間一期2009年9月、二期2010年7月代理公司北京塞北興業(yè)房地產(chǎn)公司區(qū)域延慶縣精裝修與否毛坯物業(yè)公司物業(yè)顧問：賓至國際物業(yè)（美國）物業(yè)管理：鄭州新世紀(jì)物業(yè)管理有限公司——懷來分公司項目地址古崖居西側(cè)銷售電話69176665備注：美國西部休閑度假，每棟獨棟別墅占地1畝，車位：1：2。共6種戶型結(jié)果，戶型面積A1戶型210.37、A2戶216.04、B1戶型268.85、B2戶型264.88、C1戶型344.51、C2戶型337.35平方米，開盤總價200萬/套起，之前只接受一次性付款，現(xiàn)可按揭。麥金利山——基本信息麥金利山總平面圖麥金利山——基本信息麥金利山鳥瞰效果圖麥金利山——基本信息麥金利山——基本信息麥金利山外觀圖原鄉(xiāng)墅——基本信息原鄉(xiāng)墅項目基本信息項目基本資料項目銷售資料項目產(chǎn)品資料占地面積5.3萬㎡首期開盤時間2006年6月18日物業(yè)類型別墅建筑面積1.5萬㎡首期開盤均價2800元/㎡建筑類型獨棟別墅容積率0.28總套數(shù)60套樓棟數(shù)60棟總地價集體用地總銷售率50%建筑層數(shù)2層樓板價——在售開盤時間2006年6月18日一/兩梯幾戶獨棟別墅產(chǎn)權(quán)年數(shù)小產(chǎn)權(quán)在售房源均價70萬元/套；3000元/㎡戶型面積區(qū)間220-400㎡物業(yè)費——在售物業(yè)類型獨棟別墅整體主力戶型四居投資商小豐營村民委員會在售套數(shù)30套在售主力戶型四居開發(fā)商小豐營村民委員會在售銷售率/統(tǒng)計日502008-12-16入住時間現(xiàn)房代理公司/方式——區(qū)域延慶縣精裝修與否毛坯物業(yè)公司——項目地址康莊鎮(zhèn)小豐營村銷售電話81187114備注：該項目為小產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在售30棟現(xiàn)房。原鄉(xiāng)墅外觀圖原鄉(xiāng)墅——基本信息原鄉(xiāng)美利堅——基本信息原鄉(xiāng)美利堅項目基本信息項目基本資料項目銷售資料項目產(chǎn)品資料占地面積97萬㎡首期開盤時間2005年10月18日物業(yè)類型別墅建筑面積18萬㎡首期開盤均價6000元/㎡建筑類型獨棟別墅容積率0.18總套數(shù)700余套樓棟數(shù)700余棟總地價總銷售率約15%建筑層數(shù)2層樓板價在售開盤時間2008年5月18日一/兩梯幾戶獨棟別墅產(chǎn)權(quán)年數(shù)在售房源均價9800元/平方米戶型面積區(qū)間99-320㎡物業(yè)費3.8元/平方米/月在售物業(yè)類型獨棟別墅整體主力戶型250㎡四居投資商北京居易盛諾金投資管理有限公司河南新地產(chǎn)置業(yè)有限公司在售套數(shù)100余套/18、19兩個組團在售主力戶型250㎡四居開發(fā)商北京光輝偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售銷售率/統(tǒng)計日約102008-12-16入住時間一期2006-12-31二期2007年6月30日至2009年6月分批入住代理公司/方式自行銷售項目地址延慶縣古崖居西側(cè)精裝修與否精裝修物業(yè)公司賓至國際物業(yè)管理(北京)售樓地址北三環(huán)中路20號馬甸橋雙秀公園內(nèi)銷售電話62358866備注：和麥金利山（總建21500㎡獨棟別墅）為同一個開發(fā)商，價格相差不多，位置也緊鄰。原鄉(xiāng)美利堅——基本信息原鄉(xiāng)美利堅二期升級組團外觀效果圖西鎮(zhèn)原鄉(xiāng)美利堅——基本信息原鄉(xiāng)美利堅二期升級組團外觀效果圖原鄉(xiāng)美利堅——基本信息原鄉(xiāng)美利堅二期升級組團外觀效果圖清涼盛景——基本信息清涼盛景項目基本信息項目基本資料項目銷售資料項目產(chǎn)品資料占地面積80萬㎡首期開盤時間2004年7月15日物業(yè)類型別墅建筑面積12萬㎡首期開盤均價4200元/㎡建筑類型獨棟別墅、聯(lián)排別墅容積率0.15總套數(shù)396棟,1期100棟,2期135棟樓棟數(shù)約300多棟總地價——總銷售率25%建筑層數(shù)2層樓板價——在售開盤時間2008年5月一/兩梯幾戶獨棟/聯(lián)排別墅產(chǎn)權(quán)年數(shù)70年在售房源均價一期尾房：聯(lián)排8380-9980元/㎡獨棟16080元/㎡起二期預(yù)計20000元/㎡戶型面積區(qū)間250-359㎡物業(yè)費一期2.60元/㎡·月；二期3.5元/㎡·月在售物業(yè)類型獨棟/聯(lián)排別墅整體主力戶型四居投資商在售套數(shù)100套在售主力戶型四居開發(fā)商北京靖夏仲清房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售銷售率/統(tǒng)計日約90%入住時間一期2005年6月18日二期2008年5月30日代理公司/方式——區(qū)域延慶縣精裝修與否毛坯物業(yè)公司古燕宏物業(yè)公司項目地址八達(dá)嶺鎮(zhèn)政府南側(cè)銷售電話69129099備注：清涼盛景在售一期尾房，二期預(yù)計2008年年底開盤。清涼盛景——基本信息清涼盛景清涼盛景——基本信息清涼盛景E1樓座圖清涼盛景——基本信息清涼盛景樓座效果圖龍聚山莊——基本信息龍聚山莊項目基本信息項目基本資料項目銷售資料項目產(chǎn)品資料占地面積32.6萬㎡首期開盤時間2001-10-1物業(yè)類型公寓別墅建筑面積13萬㎡首期開盤均價2600元/㎡建筑類型板樓,獨棟別墅,聯(lián)排別墅容積率0.38總套數(shù)999套樓棟數(shù)不詳總地價——總銷售率30%建筑層數(shù)2層/4層樓板價——在售開盤時間2006年一/兩梯幾戶別墅/4層不帶電梯產(chǎn)權(quán)年數(shù)70年在售房源均價聯(lián)排5500元/㎡獨棟8000元/㎡戶型面積區(qū)間80-1000多㎡物業(yè)費普通住宅0.3元/㎡/月別墅1元/㎡/月在售物業(yè)類型聯(lián)排/獨棟整體主力戶型二居/三居/四居投資商在售套數(shù)258套在售主力戶型四居開發(fā)商北京龍聚山莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，后變更為北京七星房地產(chǎn)開發(fā)公司在售銷售率/統(tǒng)計日——入住時間現(xiàn)房代理公司/方式自行開發(fā)區(qū)域延慶縣精裝修與否毛坯物業(yè)公司龍聚山莊物業(yè)管理公司項目地址延慶縣城正北8公里（龍慶峽風(fēng)景區(qū)）銷售電話86110863備注：2008年1月24日，北京龍聚山莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京京西北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合中標(biāo)位于延慶縣京張路口東的住宅用地，該地塊占地31523平方米，總建40044平方米。招標(biāo)地價2200萬元，成交價3180萬元，樓面地價795元/㎡。一期260棟別墅（230套為獨棟、30套為聯(lián)排）、20棟4層板樓；二期300套。目前在售一二期尾房。目前要求一次性付款，享受9.8折優(yōu)惠。龍聚山莊——基本信息龍聚山莊交通圖龍聚山莊——基本信息外觀效果圖效果圖舜澤園——基本信息舜澤園項目基本信息項目基本資料項目銷售資料項目產(chǎn)品資料占地面積40.58萬平方米首期開盤時間2002-10-1物業(yè)類型普通住宅別墅建筑面積48.13萬平方米首期開盤均價1750元/㎡建筑類型板樓,聯(lián)排別墅容積率1.18總套數(shù)1102套樓棟數(shù)——總地價——總銷售率60%建筑層數(shù)2層/7層樓板價——在售開盤時間2008年12月15日一/兩梯幾戶一梯兩戶產(chǎn)權(quán)年數(shù)40年在售房源均價6500元/㎡戶型面積區(qū)間90-240㎡物業(yè)費潁澤洲0.40元/㎡/月；舜澤園住宅0.35元/㎡/月；別墅1元/㎡/月在售物業(yè)類型聯(lián)排別墅（舜澤園）整體主力戶型三居/四居投資商北京龍慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售套數(shù)84套在售主力戶型三室兩廳開發(fā)商北京龍慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售銷售率/統(tǒng)計日02008-12-16入住時間別墅2009年5月30日代理公司開發(fā)商自行銷售項目地址延慶縣縣城中心媯水湖南側(cè)精裝修與否毛坯物業(yè)公司潁澤洲弘城物業(yè)公司；舜澤園龍慶物業(yè)銷售地址延慶縣南菜園百蓮路8號樓18號銷售電話81198626備注：舜澤園項目分二期開發(fā)，一期為1－9號樓，板樓，一梯2戶，共657戶，現(xiàn)已售罄。項目二期為聯(lián)排別墅，共78套，在售。舜澤園——基本信息舜澤園鳥瞰效果圖舜澤園——基本信息一期潁澤洲外觀實景圖舜澤園——基本信息舜澤園別墅樓座實景圖燕羽山莊——基本信息燕羽山莊項目基本信息項目基本資料項目銷售資料項目產(chǎn)品資料占地面積總占地約330萬㎡，一期106667㎡首期開盤時間預(yù)計2009年3月物業(yè)類型別墅建筑面積一期3000㎡首期開盤均價預(yù)計3500元/㎡建筑類型獨棟別墅容積率0.06總套數(shù)一期200套樓棟數(shù)一期約200棟總地價集體用地總銷售率0%建筑層數(shù)2層樓板價——在售開盤時間未開盤一/兩梯幾戶獨棟產(chǎn)權(quán)年數(shù)小產(chǎn)權(quán)在售房源均價暫定3500元/㎡戶型面積區(qū)間100-300㎡物業(yè)費2.50元/平方米·月在售物業(yè)類型獨棟別墅整體主力戶型四居投資商北京富明達(dá)農(nóng)林科技發(fā)展有限公司在售套數(shù)擬推200套在售主力戶型四居開發(fā)商北京富明達(dá)農(nóng)林科技發(fā)展有限公司在售銷售率/統(tǒng)計日未開盤入住時間2009-05代理公司/方式——區(qū)域延慶縣精裝修與否毛坯物業(yè)公司——項目地址延慶縣永寧鎮(zhèn)拱辰街40號銷售電60191399備注：該項目采取“定制式”推出方式的森林別墅，業(yè)主可根據(jù)自己的意愿，從擇地選林、居所方位、建筑形態(tài)、樣式風(fēng)格、室內(nèi)裝飾到景觀設(shè)計均可自由作主，也可聘請項目定制顧問專家團為業(yè)主以及家人提供專業(yè)指導(dǎo)。燕羽山莊——基本信息實景圖燕羽山莊——基本信息實景圖實景圖延慶房地產(chǎn)市場發(fā)展分析延慶房地產(chǎn)市場發(fā)展分析延慶房地產(chǎn)市場發(fā)展分析項目情況項目位于延慶千家店鎮(zhèn)后身，距北京１３５公里，車程２小時３０分，過路費３０元．項目占地２００畝，規(guī)劃：別墅用地．千家店項目衛(wèi)星圖千家店項目ＳＷＯＴ分析氣候宜人，適合居住度假配套相對于競爭項目好地方政府大力支持景觀綠化層次豐富周邊為京郊游熱點區(qū)域開發(fā)成本低低價入市，具有升值潛力距市區(qū)較遠(yuǎn)，車程兩個半小時．交通費用較高，不適合長期居住，只適合度價居住，客戶面縮小項目沒有競爭項目規(guī)模大．項目周邊商業(yè)配套不好．較別墅群體需求較遠(yuǎn)具備高尚社區(qū)的成長空間京承高速建成，縮短交通時間，地價增值．別墅土地資源稀缺延慶大力開發(fā)旅游資源，對項目利好．同類產(chǎn)品的競爭，顧客分流金融危機影響目標(biāo)客戶的購買力項目前千家店未來發(fā)展有可能影響項目品質(zhì)(優(yōu)勢)(劣勢)(機會)(威脅)千家店項目ＳＷＯＴ分析千家店項目定位產(chǎn)品力國際名師設(shè)計質(zhì)量認(rèn)證體統(tǒng)社區(qū)配套成熟競爭對手原鄉(xiāng)美利堅燕羽山莊消費者需求