南召縣舊城改造以及礦業(yè)大廈項目發(fā)展定位報告第一部分：舊城改造項目篇第二部分：礦業(yè)大廈項目篇第一章：舊城改造項目目錄前言：核心問題梳理第一部分：項目定性第二部分：客戶訪談第三部分：項目理解第四部分：案例研究第五部分：項目定量第六部分：經(jīng)濟分析第七部分：產(chǎn)品設計第八部分：招商對象及策略如何保障開發(fā)商初始資金投入、后續(xù)現(xiàn)金流運作、政府要求和市場條件的前提下實現(xiàn)相對的投資回報最大化。如何保證既能滿足市場定位實現(xiàn)，又能滿足政府規(guī)劃審批要求，并可實現(xiàn)相對最大收益回報的前提下，確定各物業(yè)類型及比例組合；如何在市場有足夠需求的前提下，兼顧開發(fā)商的形象要求、企業(yè)的資金運作能力、盈利，對本案目標客戶和產(chǎn)品特征進行定位；如何對南召縣商業(yè)發(fā)展趨勢作出正確的前瞻性的預判；并基于本項目所在城市及區(qū)域商業(yè)發(fā)展的客觀事實，正確進行商業(yè)定位，引領區(qū)域商業(yè)發(fā)展的同時，保證本項目的前瞻式視角、品牌影響力和成功運作？關注的問題第一部分：項目定性項目整體定位通過對項目地塊開發(fā)現(xiàn)狀及周邊市場的研究，我司認為本項目應定位為：以滿足南召城市商業(yè)升級需求，投資置業(yè)和剛性需求結合的城市NO.1地標性城市綜合體項目！鴻欣＠萬象城物業(yè)類型物業(yè)定位物業(yè)細分商業(yè)南召首個國際情境體驗購物娛樂商業(yè)中心SHOPPINGMALL特色商業(yè)街寫字樓/酒店個性化精品產(chǎn)權式寫字樓/酒店/住宅國際化中央萬象生活城/把握中原城市群發(fā)展的大趨勢，依托南召產(chǎn)業(yè)、旅游資源優(yōu)勢，打造立足南召，放眼中原城市區(qū)，以商業(yè)功能為核心，以住宅、酒店為輔助，以強化南召城市中心、樹立南召現(xiàn)代都市形象、促進產(chǎn)業(yè)升級轉型為目的的新一代都市中央商業(yè)區(qū)

鴻欣@萬象城地塊整體定性案名釋義鴻欣：開發(fā)商名稱，提高項目及開發(fā)商知名度；萬象城：倡導現(xiàn)代化的消費理念，彰顯時尚品味與優(yōu)雅格調，引領全新的生活方式與消費潮流；包羅萬象，應有盡有，為消費者帶來全新的消費概念和生活體驗。本地塊商業(yè)的成功定位和開發(fā)，

對于南召商業(yè)中心的集聚和南召商業(yè)的振興具有重要意義南召現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營狀況一般，發(fā)展階段落后于經(jīng)濟發(fā)展水平。本地塊將成為南召縣的商業(yè)中心。地塊交通方便，具有很高的商業(yè)價值。本地塊商業(yè)的成功定位和開發(fā)，對于地塊以商業(yè)為中心的形成中央商業(yè)區(qū)及南召商業(yè)的振興具有重要意義定性依據(jù)利用開發(fā)商當?shù)刂取５貕K生活設想—未來生活構架與本案的對接<本地塊所在的區(qū)域能夠提供一個豐富的大生活圈>ParkShoppingMallExhibitionHotelConventionBUSYShoppingStreetApartment出行居住交流娛樂休閑購物餐飲catering滿足人們對于生活的一切想象地塊產(chǎn)品組合建議第二部分：客戶訪談研究標準：本次商家訪談為意向性訪談，作為定位的重要參考標準。關鍵研究標準如下：代表性商家選擇：根據(jù)本研究的產(chǎn)業(yè)研究篩選分類及可借鑒案例特點，我們梳理了商家類型核心訪談對象：每類商家至少選取1個具有行業(yè)領軍企業(yè)作為代表性品牌商家（核心訪談商家具有品牌帶動作用及招商示范意義）意向訪談對象：每類商家至少再選取1個知名常見品牌商家作為意向訪談對象（意向訪談對象具有行業(yè)慣性借鑒意義，判斷該類型商家進駐意愿）興趣度：商家興趣度以滿分5分作為標準，并根據(jù)商家的意向評分分作三類：（≥4分）有興趣（2～4分）關注狀態(tài)（≤2分）不感興趣客戶訪談積極受訪者溝通結果：對項目區(qū)位地段十分感興趣，近年來一直把河南作為戰(zhàn)略區(qū)域的重點，從未改變過。目前在河南市場主要發(fā)展地區(qū)為有潛力的二三線市縣（如去年入住輝縣），我司已將本項目基本情況及相關資料傳給對方，對方表示其公司近幾年重點培養(yǎng)南陽市場、需實地考察、調研。感興趣興趣度：4進駐形式/合作模式：承租物業(yè)發(fā)展意見：管理經(jīng)營都歸總公司管品牌影響力：具有成熟的運作模式和管理經(jīng)驗選址要求：產(chǎn)權清晰，房屋為商業(yè)用途，面積5000～30000平方米左右，單層面積3000平方米以上，永輝超市成立于2001年，十年創(chuàng)業(yè)，飛躍發(fā)展，是中國500強企業(yè)之一，以零售業(yè)為龍頭，以現(xiàn)代物流為支撐，以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和食品工業(yè)為兩翼，以實業(yè)開發(fā)為基礎的大型集團企業(yè)。已發(fā)展超過300家大、中型超市，經(jīng)營面積超過300萬平方米，位居2011年中國連鎖百強企業(yè)20強、中國快速消費品連鎖百強8強。積極受訪者溝通結果：我司已將本項目基本情況及相關資料傳給對方，對方表達出合作的意愿，需要實地考察，了解工程進度，建議在開工之前與其就物業(yè)設施建議進行進一步協(xié)商。感興趣興趣度：4進駐形式/合作模式：承租物業(yè)物業(yè)標準：租賃樓層：1層或1層部分+2層均可；合作期限：10-15年選址要求：產(chǎn)權清晰，房屋為商業(yè)用途，面積2500～20000平方米左右，需要有獨立出入口及廣告位，蘇寧電器是中國商業(yè)企業(yè)的領先者，經(jīng)營商品涵蓋傳統(tǒng)家電、消費電子、百貨、日用品、圖書、虛擬產(chǎn)品等綜合品類，是國家商務部重點培育的“全國15家大型商業(yè)企業(yè)集團”之一。是中國最大的商業(yè)連鎖企業(yè)，名列中國上規(guī)模民企前三，中國企業(yè)500強第54位，入選《福布斯》亞洲企業(yè)50強、《福布斯》全球2000大企業(yè)中國零售企業(yè)第一。積極受訪者溝通結果：我司已將本項目基本情況及相關資料傳給對方，對方需前往現(xiàn)場考察，收集全面信息，進行各項消費水平、發(fā)展?jié)摿Φ脑u估，雙方以會議形式互相了解，再溝通下一步工作。感興趣興趣度：3進駐形式/合作模式：前期策劃、酒店設計、托管運營合作要求：企業(yè)具有獨立法人或自然人，擁有必要的經(jīng)濟實力和經(jīng)營資源，酒店財產(chǎn)關系清晰，土地、房產(chǎn)使用合法酒店應在省、市中心城市或著名旅游區(qū)，位置適中，交通便利，企業(yè)自愿接受萬景國際的管理體系，石家莊萬景企業(yè)管理服務自二00六年以來已先后在湖北、河南、山東、上海、北京、河北、內(nèi)蒙、江蘇、安徽等地管理了三十余家高星級酒店、大型洗浴、酒店，度假村等高級場所。積極受訪者溝通結果：我司已向對方提出合作意向，對方需要對區(qū)域市場進行第一階段初步調研，以得出的相關數(shù)據(jù)，出具調研數(shù)據(jù)初步分析方案。感興趣興趣度：31、彼岸兄弟公司在與客戶合作中，不采取帶資管理、承包型經(jīng)營的管理方式。2、企業(yè)具有獨立法人或自然人，又有必要的經(jīng)濟實力和經(jīng)營資源，資信可靠，無巨額債務和不良資產(chǎn)。3、酒店財產(chǎn)關系清晰，土地房產(chǎn)使用合法。4、符合彼岸兄弟公司的品牌要求。5、企業(yè)自愿接受彼岸兄弟公司的管理體系鄭州彼岸兄弟酒店管理策劃2008年7月在鄭州工商部門登記注冊，是北京彼岸兄弟酒店管理集團（2001年5于北京市海淀區(qū)工商局注冊登記）下屬的全資子公司。公司主要從事酒店策劃、酒店管理、酒店設計、酒店品牌推廣、酒店培訓等。為數(shù)家知名酒店提供成功的運營管理。協(xié)助酒店創(chuàng)建品牌標準,快速實現(xiàn)品牌升級和銷量突破。猶豫受訪者感興趣興趣度：2進駐形式/合作模式：承租物業(yè)明年下半年考慮目前選址以外的項目品牌影響力：具有成熟的運作模式和管理經(jīng)驗溝通結果：我司已向對方提出合作意向，對方對項目所處地理位置表示肯定，需要對南召縣消費群體檔次、消費能力進行綜合評估。擴張，沒有任何理由，大商在河南幾年時間通過各種方式已經(jīng)擁有16家門店，但對進入南召縣市場表示猶豫。感興趣興趣度：2進駐形式/合作模式：承租物業(yè)。選址謹慎。品牌影響力：中國最大的百貨商業(yè)集團。企業(yè)簡介大商集團是中國最大的百貨商業(yè)集團，在2009年中國500強企業(yè)排名第86位。目前，擁有大型店鋪160家，分布在11省，50多個城市，總經(jīng)營面積超過450萬平方米，員工總人數(shù)20萬人，2009年銷售突破700億元。猶豫受訪者關注態(tài)度目前拓展還要考量該區(qū)域是否合適多店鋪開發(fā)，考察隊伍將會針對該地區(qū)進行著重分析、類比，南召縣消費能力有限，暫不做考慮…興趣度：1進駐形式/合作模式：承租物業(yè)發(fā)展意見：決策需總部決定，建議暫無關注態(tài)度企業(yè)簡介屈臣氏是和記黃埔旗下屈臣氏集團之保健及美容品牌。屈業(yè)務遍布34個地區(qū)，共經(jīng)營超過8400間零售商店，聘用98,000名員工。集團涉及的商品包括有保健產(chǎn)品、美容產(chǎn)品、香水、化妝品、食品、飲品、電子產(chǎn)品、洋酒及機場零售業(yè)務。消極受訪者消極受訪者“興趣度：1不感興趣的原因：發(fā)展重點不在縣級市。是否存在其它進一步考慮的條件：近期暫無打算。不感興趣企業(yè)簡介世紀華聯(lián)購物網(wǎng)是一家集零售、批發(fā)、倉儲、物流為一體的連鎖大型超市企業(yè)集團，2005年成立，經(jīng)過近五年的突飛猛進的發(fā)展，現(xiàn)擁有大型賣場和加盟店2000余家。網(wǎng)點覆蓋全國21個省份及直轄市，年銷售近50億元。重點發(fā)展區(qū)域為鄭州，其他縣市暫不考慮。消極受訪者“興趣度：1不感興趣的原因：發(fā)展重點不在縣級市。是否存在其它進一步考慮的條件：近期暫無打算。不感興趣企業(yè)簡介鄭州歐凱龍家具廣場始創(chuàng)于1997年，是以實業(yè)投資、高端家居、建材專賣、時尚飾品等多種業(yè)態(tài)為一體的大型家居建材連鎖企業(yè)。目前已經(jīng)有6家家居連鎖商場，經(jīng)營面積24萬余平方米，進駐廠商1000多家，主要經(jīng)濟指標連年位居全省同行業(yè)之首。重點發(fā)展區(qū)域為鄭州，其他縣市暫不考慮。餐飲商家訪談名稱澳門豆撈商家簡介澳門豆撈是一家集特許經(jīng)營、餐飲管理、火鍋文化研究、新菜品的開發(fā)、專業(yè)廚師培訓及物流配送為一體的綜合性企業(yè)。在全國各地有多家分店。在鄭州為加盟商，臨近金水路的店鋪生意較好。面積需求1000-3000㎡承受租金視項目狀況而定硬件要求需要臨街展示，若在高層需有獨立出入口進駐意愿目前對南召市場表示猶豫，鑒于我司對項目詳細介紹及南召市場的商業(yè)消費者需求調查分析，對方希望后期保持聯(lián)系印象項目處于城市發(fā)展的方向，未來潛力較大，但目前無法預測培養(yǎng)時間，到后期再進行洽談意見區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍成熟、完善的商業(yè)配套，吸引人流。餐飲商家訪談名稱有明海商家簡介有明海日本料理來源于日本。由從事40多年的日本名廚柴田料理長親臨指點，原裝進口的配料及精湛的廚藝，集中了壽司、刺身、鐵板、料理的專營區(qū)。面積需求200-500㎡承受租金視項目狀況而定硬件要求符合餐飲要求進駐意愿短期內(nèi)無拓展計劃印象項目處于發(fā)展期，周邊商業(yè)及人口聚集尚不成熟。對于餐飲街定位及區(qū)域空白，期待今后合作。意見----第三部分：項目理解地理位置地塊位于伏山路以西、丹霞路以北、人民路以東；總體規(guī)劃為接近正方形地塊，較為規(guī)則；地塊占地面積127922平方米，合191.787畝。規(guī)劃設計功能：集特色步行街、商業(yè)綜合體、影院、商務酒店、住宅于一體的城市中央商業(yè)區(qū)。地塊區(qū)域處于縣城中心城區(qū)，交通便利，配套成熟。教育：南召機關幼兒園、南召縣城關鎮(zhèn)第四小學、南召縣職工學校商業(yè)：金正珠寶城、錦華購物廣場、春天服飾廣場、日泰皮鞋、3515鞋業(yè)、光彩鞋業(yè)超市、移動手機大賣場；餐飲住宿：金海灣美食快餐車，兩岸咖啡、南召賓館等金融：中國銀行、建設銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲蓄等銀行網(wǎng)點集中分布；生活：星光超市、農(nóng)貿(mào)市場、八方電器廣場；交通：1路、2路等公交車路線、南召縣中心客運站行政：南召信訪局、南召縣文化局、南召縣政府、南召縣公路局等；區(qū)域配套

本

案S-優(yōu)勢地塊規(guī)整，緊臨城市主干道，兩面臨路，周邊有大型住宅項目；位于南召老城區(qū)核心，人民路商業(yè)氛圍濃厚；周邊人流量大，項目體量大，能夠形成聚集效應。O-機遇隨著老城區(qū)的升級改造，該地區(qū)將被打造成宜居區(qū)，中心城區(qū)將作為傳統(tǒng)商圈持續(xù)發(fā)展；項目處于城市傳統(tǒng)生活區(qū)核心，擁有大量的消費人群；區(qū)域商業(yè)缺少整體規(guī)劃，且檔次普遍偏低，商業(yè)急需要升級更新，存在一定的市場空白；W-劣勢周邊商業(yè)檔次低，配套環(huán)境較差；區(qū)域商業(yè)由于缺少整體定位規(guī)劃，整體商業(yè)市場同質化、混亂化現(xiàn)象嚴重；關鍵部分的拆遷和安置工作對后期的規(guī)劃會有影響T-威脅目前南召在建及規(guī)劃住宅、酒店、商業(yè)項目眾多，在未來數(shù)年內(nèi)上市量頗大，本案在市場將面臨較為嚴峻的競爭壓力；南陽、云陽等區(qū)域項目會對本地區(qū)客戶分流。SWOT分析市場總結-商業(yè)南召商業(yè)主要集中在人民路兩側，但大多為松散、自發(fā)的店鋪。沿路分布有：海瀾之家、七匹狼、與狼共舞、光彩鞋業(yè)廣場、春天服飾廣場、錦華購物中心、星光超市及一些普通品牌店鋪。因為南部區(qū)域新建樓盤較多，所以家居建材品牌店鋪大多分布在光明路兩側。而相對成規(guī)模的飯店、餐館則多分布在濱河路沿線。KTV、足療中心等娛樂場所的分布則相對較為均勻。伏山路分布的為小型餐飲門店，丹霞路與人民路交叉口附近分布的為電器、農(nóng)貿(mào)市場等。租金價格不一，根據(jù)路段和行業(yè)不同，租金0.8-2元/㎡/天不等。市場總結-商業(yè)南召商業(yè)仍處于初級階段，縣城無相對大型的綜合購物中心、步行街、店、高端餐飲及品牌快餐企業(yè)；商場檔次較低，商場從前期建設規(guī)劃、品牌招商、后期管理均處于低端水平。與當?shù)厝藗兊南M水平極不協(xié)調，出現(xiàn)當?shù)刂懈叨讼M外流現(xiàn)象；集中式商業(yè)后期經(jīng)營混亂，經(jīng)營時間較長且升級換代較慢；根據(jù)政府規(guī)劃及南召商業(yè)現(xiàn)狀，舊城改造項目將會是南召商業(yè)中心，以商業(yè)為主；為南召高端人士打造住宿、餐飲、娛樂一體化場所。購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂業(yè)具有很大的發(fā)展空間。第四部分：案例研究案例參考（深圳）波托菲諾水岸會所純水岸一期銷售中心風情商業(yè)街天鵝堡一期波托菲諾的商業(yè)采用多種功能組合的方式進行社區(qū)商業(yè)功能劃分ABC波托菲諾商業(yè)全部只租不售，長期經(jīng)營。同時，對于商業(yè)街進行合理規(guī)劃，定向招租，嚴格控制商家進入，限制同業(yè)競爭。水岸商業(yè)前期以低租金引入丹桂軒、舞鶴，奠定社區(qū)商業(yè)高檔形象。丹桂軒在高端客戶中具有很高的聲譽，是商界名流聚會、交流的常選地。因經(jīng)營良好，目前已經(jīng)擴大規(guī)模，承租部分會所面積。案例參考商業(yè)街風格：意大利式風情街結合鐘樓設計；

以意大利特色商店、酒吧、咖啡廳和社區(qū)配套服務商業(yè)設施為主。通過意式商業(yè)風情街結合鐘樓的設計展現(xiàn)小鎮(zhèn)精致生活的主題。商業(yè)突出了項目的主題，水岸廣場、浪漫的建筑風格、燕棲湖，一同構成了一幅意大利風情的美麗圖畫。案例參考（上海）新天地舊改啟動項目新天地為上海太平橋改造的啟動項目城市中心的中心新天地距淮海中路高檔消費商業(yè)區(qū)600米左右占地面積52萬m2太平橋改造的范圍原自然街坊23個原居住人口7萬人新天地項目整體包括了南北兩里的商業(yè)、高級住宅、甲級寫字樓區(qū)、集團總部等；太平橋改造規(guī)劃A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，地下為車庫，已成為市中心景觀B新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里。C翠湖天地高級住宅小區(qū)，總建68萬D企業(yè)天地甲級寫字樓區(qū)，總建面50萬，興建辦公樓、酒店、商場等E瑞安集團總部大樓，區(qū)域的標志性建筑案例參考新天地項目定位：國際化休閑、文化、娛樂中心功能定位：集餐飲、購物、娛樂等功能于一身客戶定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達上海的中外游客功能構成客戶定位具有shoppingmall功能提供一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費的場所定位三步曲：多功能，旅游景點，國際化將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地一個國際交流和聚會的地點會有很多的活動在新天地舉行，很多人在上海新天地聚會現(xiàn)代（時尚）商業(yè)+傳統(tǒng)（石庫門）建筑元素；商業(yè)因建筑具有了人文歷史的底蘊，建筑應商業(yè)具有了都市時尚的活力，是一個融合了歷史與現(xiàn)代，東方與西方的產(chǎn)物；第五部分：項目定量整體定位結合案例分析和項目自身條件，給本項目的借鑒：波托菲諾的商業(yè)采用三種功能組合的方式進行劃分：分為街、水邊休閑街、社區(qū)服務街；新天地分為南里和北里，北里以臨街式商鋪主要是餐飲、零售/服務和藝術休閑娛樂為主；南里以集中式商鋪主要是購物、娛樂、休閑中心為主；功能劃分案例鴻欣萬象城將本項目的商業(yè)面積，統(tǒng)籌布局，合理安排集中式商業(yè)和臨街商鋪之間的關系；建議整體商業(yè)沿青南路自然的劃分為三個功能區(qū)：社區(qū)服務區(qū)、零售區(qū)、美食餐飲區(qū)；項目定位波托菲諾的意大利小鎮(zhèn)的精致生活；新天地的定位：國際化休閑、文化、娛樂中心；商圈定位：南召縣中心級商業(yè)；項目功能定位：南召首條文化、娛樂、旅游休閑街；商業(yè)整體定位從區(qū)位條件與資源優(yōu)勢來看，項目應定位為南召城市商業(yè)中心引領南召商業(yè)升級的典范以購物、休閑、娛樂、旅游、餐飲等功能為主商業(yè)可考慮采用集中式商業(yè)+商業(yè)街，超市、品牌店，結合休閑娛樂、餐飲等業(yè)種業(yè)態(tài)激發(fā)區(qū)域活力、統(tǒng)領區(qū)域商業(yè)形象的新亮點，成為南召經(jīng)核心功能區(qū)商業(yè)整體定位Shoopingmall（購物中心）Pedestrianstreet（商業(yè)街）現(xiàn)代都市生活體驗中心引領南召時尚潮流集購物、吃、喝、玩、娛樂于一體商業(yè)體案名：鴻欣@萬象廣場商業(yè)業(yè)態(tài)定位SHOPPINGMALL樓層業(yè)態(tài)1綜合超市、中高檔品牌旗艦店或連鎖店（珠寶、眼睛、數(shù)碼、皮具、手表）銀行、品牌男女裝、餐飲等2綜合超市、品牌男女裝、時尚休閑男女裝、運動系列、休閑時尚男女裝等3影院、健身、娛樂中心Pedestrianstreet中高檔流行服裝品牌旗艦店、精品店、特色店、飾品店特色美食（如日韓料理、西餐廳）、咖啡廳、酒吧、茶坊家居家飾、工藝品等品牌專賣店、特色店孕嬰產(chǎn)品、兒童用品、玩具、書籍等街鋪服務類店鋪（如電信營業(yè)廳）商業(yè)街2層功能分區(qū)B區(qū)：街A區(qū)：餐飲街C區(qū)C區(qū)：社區(qū)配套根據(jù)原方案，本項目分A、B、C三個區(qū)域；A區(qū)商業(yè)面積32978.45㎡；以餐飲為主，主力店建議綜合賣場；B區(qū)商業(yè)面積121763.98㎡，以店為主，主力店建議為電器、家居賣場；C區(qū)商業(yè)面積：23530.23㎡，以社區(qū)配套型商業(yè)為主。永輝超市蘇寧電器A區(qū)功能分布A區(qū)休閑娛樂區(qū)：餐飲、購物、消遣、娛樂、游玩等功能；外街為餐飲、購物為主；定向規(guī)劃招商的青南美食休閑街沿外街為餐飲、購物為主；這兩個功能需要人流容易到達，容易展示，過路客是這兩個功能使用的主力客戶之一；特色餐飲、咖啡店、茶樓、名糖水點心店等面積大小不一臨街店鋪，穿插設置；沿內(nèi)側為消遣、娛樂、游玩為主；安排在內(nèi)街環(huán)境優(yōu)美，不受馬路噪音灰塵的影響；高級酒吧、一般酒吧、俱樂部、健身設施、高級桌球房、舞廳；B區(qū)功能分布街區(qū)的業(yè)態(tài)主要是品牌服裝店、珠寶行、化妝品、皮具、婚紗攝影、童裝面積需求不大，但種類繁多；C區(qū)功能分布C區(qū)社區(qū)服務區(qū)：社區(qū)服務功能；社區(qū)服務區(qū)的業(yè)態(tài)主要是便利店、美容美發(fā)、按摩店、藥店店、生鮮超市、影像制品、點心店、家政服務書店文化用品等面積需求不大，但種類繁多；多姿多彩的配套商業(yè)重繪生活的色彩紛繁繚繞的餐飲娛樂刺激感官的愉悅舒適優(yōu)美的購物環(huán)境提供快樂的享受國際水準的招商管理確保全新的體驗商業(yè)形象定位商業(yè)功能定位Shoopingmall（購物中心）：集零售、休閑、娛樂、餐飲、康體、旅游于一體的現(xiàn)代購物中心。通過全新的建筑形態(tài)、全新的消費環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合、全新的時尚生活方式，打造集零售、休閑、娛樂、餐飲、康體、旅游于一體的現(xiàn)代購物中心；激發(fā)區(qū)域活力、統(tǒng)領區(qū)域商業(yè)形象，成為南召中心商業(yè)區(qū)核心功能區(qū)。pedestrianstreet（步行街）:打造南召首個集時尚、文化、休閑、餐飲于一體的時尚現(xiàn)代休閑商業(yè)街區(qū)。彌補市場空白，迎合南召流行消費特點，打造南召第一條現(xiàn)代化、高規(guī)格時尚風情商業(yè)街，成為南召流行時尚發(fā)源地；這種集中式商業(yè)+商業(yè)街模式，符合當代都市人個性化需求；并能滿足某些品牌商家對展示型經(jīng)營場所的需求。商業(yè)街檔次定位時尚化、特色化品牌集合，局部高端品牌。項目各專業(yè)店、專賣店以時尚化、特色化為主，來滿足都勻更為龐大的主流需求。各品類均設置個別高端品牌，來帶動項目的整體形象及影響力。消費群定位目標消費群體本項目商業(yè)消費客群針對南召縣全階層人群，

以中端為主，中高端和中低端相結合政府、企事業(yè)單位人員。本縣及周邊縣、鄉(xiāng)中高收入群體。居住在周邊的居民。外來旅游、差旅人群。集中式商業(yè)建筑形式與建筑風格：與項目整體風格協(xié)調，時尚、現(xiàn)代，充滿活力內(nèi)部商業(yè)環(huán)境營造：通過小品、裝飾、內(nèi)部景觀等提升商業(yè)形象廣告、標識：外部設置大型昭示牌，內(nèi)部統(tǒng)一商場導示，營造商業(yè)氛圍內(nèi)部空間規(guī)劃建議：內(nèi)部空間總體布局滿足經(jīng)營要求平面動線與垂直交通：保證購物空間的舒適度和各商業(yè)位置的均好性商業(yè)街產(chǎn)品規(guī)劃：商鋪自由組合，保證各商鋪均好性，便于后期銷售街區(qū)氛圍營造：綠植、小品、燈光等營造街區(qū)環(huán)境，店標導視系統(tǒng)體現(xiàn)現(xiàn)代感建筑形式與建筑風格：與項目整體風格協(xié)調，時尚、現(xiàn)代，充滿活力商業(yè)產(chǎn)品設計第六部分：經(jīng)濟測算建設用地面積(㎡)127924.98商業(yè)建筑面積(㎡)68682.66多層住宅建筑面積(㎡)38789.22小高層住宅建筑面積(㎡)75744.18高層住宅建筑面積(㎡)57342.6農(nóng)貿(mào)市場建筑面積(㎡)5989.96容積率1.92項目靜態(tài)投資收益測算經(jīng)濟指標暫考慮本案只售住宅；銷售收入為住宅售罄情況理想值；由下表可得出住宅售罄情況下，項目仍虧損95891069.44元；商業(yè)去化約１２０００㎡（95891069.44/8000），收益達到盈虧平衡；項目靜態(tài)投資收益測算序號項目名稱建筑面積單價（元/㎡）金額（元）備注一地價款246548.6231276923169.44參考南召縣近期同區(qū)域、同性質地塊出讓價二前期工程款12029585834.4三線城市一般按照建筑面積120元/㎡計算三建筑安裝成本/284634496三線城市多層按照1000元/㎡，小高層按照1200元/㎡、高層按照1400元/㎡，商業(yè)按照1000元/㎡、公建配套1000元/㎡計入建安成本。四基礎設施費8019723889.6三線城市一般按照建筑面積80元/㎡計算五環(huán)境綠化費用127924.9815019188747三線城市一般按照占地面積150元/㎡計算六銷售費用、不可預見費

間接費、管理費、財務費

稅費、所得稅

//144880723銷售費用：一般按照銷售額的2-3%取費，本項目按照2.5%計入。不可預見費：一般按照銷售額的1%取費。開發(fā)間接費：一般按照銷售額的1%取費。管理費用：一般按照銷售額的1%取費。財務費用：按照暫按500萬元計入。開發(fā)期間稅費：營業(yè)稅及附加：銷售收入的5%。土地增值稅：銷售收入的1.5%。城建教育費附加：銷售收入的0.5%。印花稅：銷售額的0.5‰，目前已免。所得稅：總利潤的稅率25%。成本合計574936859.4/銷售總收入479045790暫考慮本案只售住宅；

銷售收入為住宅售罄情況理想值利潤總額-95891069.44

住宅售罄下虧損值第七部分：產(chǎn)品設計建議商業(yè)外立面形象體現(xiàn)現(xiàn)代、時尚的商業(yè)形象，提升整體商業(yè)品質，通過整體空間布局，營造都市感。同時在細節(jié)上增加南召地區(qū)的文化元素，形成形象鮮明的、充滿文化魅力和吸引力的地標性建筑群。外立面形象建議做到中檔水平，內(nèi)部消費可定位在中檔水平?，F(xiàn)代商業(yè)建筑已成為一種具有深層次的文化內(nèi)涵的精神場所，反映出新時代的社會、經(jīng)濟、文化及人們的生活方式和審美取向。鮮明的個性以及標志性本身已經(jīng)成為企業(yè)乃至商業(yè)本身的一張名片。提升整體商業(yè)品質感，提供一個休閑、時尚、現(xiàn)代的大眾消費場所；建議外立面以大理石材為主。產(chǎn)品設計-集中式商業(yè)外立面廣場綠化景觀根據(jù)物業(yè)形態(tài)的多樣化呈現(xiàn)多樣化的功能需要。居住、商業(yè)、城市公共空間等在統(tǒng)一的景觀體系下，符合各自的功能特征和需要。景觀主題鮮明，使后期營銷推廣有更多的亮點。充分考慮不同客戶的實際需求，體現(xiàn)景觀設計的人性化。充分發(fā)揮本地塊物業(yè)類型豐富，可能營造的空間豐富的特征，形成不同物業(yè)類型對應的室內(nèi)、室外的場地環(huán)境，引導人流消費、娛樂、玩耍、居住、休閑。要求MALL位于項目地塊重要節(jié)點位置，配以有特色的中央廣場，打造成高檔商業(yè)區(qū)的核心。并充分借用周邊優(yōu)越城市核心干道的地理優(yōu)勢，形成開放的、半開放的以及相對封閉的各類型空間、場所、環(huán)境，同時各類空間和環(huán)境相互交融、滲透、融為一體。強調環(huán)境文化氛圍的營造，充分挖掘南召文化的底蘊，形成自然、質樸、有真實的生態(tài)效益和人文精神。場所設計設定不同的主題和傾向，在形式和內(nèi)容上有創(chuàng)新，結合人的行為和心理、物業(yè)類型情況，塑造各類型場所特征，同時營造都市綜合體整體文化內(nèi)涵和形象。考慮整個區(qū)域的無障礙設計,結合地形條件及各類型物業(yè)作好豎向布置，突出空間的高低錯落與相互交融，營造出立體時尚、商業(yè)空間。產(chǎn)品設計-廣場布置通過小型廣場、噴泉、雕塑等樹立鮮明標志，

達到吸引客流、聚集人氣的效果。產(chǎn)品設計-外部景觀醒目的主入口標識吸引人流商業(yè)廣場是人流的聚集之處，大大增加周邊商業(yè)價值尺度宜人的商業(yè)步行街步行街沿線布置茶座，增加街道人氣統(tǒng)一時尚的商場導示，提升整體品質，營造良好的購物環(huán)境同一主題商鋪統(tǒng)一標識，不同主題標識在材質、顏色等方面保持風格的一致性。產(chǎn)品設計-商場統(tǒng)一導識通過景觀中庭設置休閑、休憩空間，提升商場檔次和價值，聚集人氣中庭設計實現(xiàn)以下目標：豐富空間層次，強化商業(yè)氛圍形成交通樞紐，組織空間秩序營造綠色景觀，形成舒適空間宣傳企業(yè)品牌，美化商場形象沿中庭設置綠化的休閑、休憩空間中庭產(chǎn)品設計-商場景觀中庭地面鋪裝——動線指引性明確的地面鋪裝及標志，細節(jié)體現(xiàn)品質感地面鋪裝是在設計中容易被人忽視的方面，所以特色的地面鋪裝會給人意向不到的效果。通過空間尺度、裝飾材料、色彩、指示標志等元素，實現(xiàn)明確的動線指引。產(chǎn)品設計-商場內(nèi)部裝飾綠植、雕塑、小品——結點設置小品、雕塑景觀等，可以增強人在商場中的駐留性產(chǎn)品設計-商場內(nèi)部景觀霓虹廣告極大的影響著商場的形象，做立面設計時應提前考慮廣告塔屋頂式墻面式懸幕式懸掛式門臉式突出式櫥窗式活動式蓬帳式遠距離確認：500米外，高位店標，指路牌；中距離確認：200米外，外墻大型店標；近距離確認：50米外，商場入口標牌，電梯入口標牌。產(chǎn)品設計-戶外廣告產(chǎn)品設計-商業(yè)街商業(yè)街按照空間類型分為：全封閉式商業(yè)街（室內(nèi)步行街與室外步行街）------鄭州德化步行街（室外）、新鄉(xiāng)寶龍城市廣場（室內(nèi)）、輝縣瑞城時代廣場（室內(nèi)），購物舒適度較好，但成本投資大；半封閉式商業(yè)街------北京王府井商業(yè)街、上海南京路商業(yè)街，投資小，但購物舒適度較差。商業(yè)街設計關鍵：商業(yè)街布局應結合SHOPPINGMAILL規(guī)劃、景觀設計、交通網(wǎng)絡設計統(tǒng)籌考慮；商業(yè)街突出給客戶留一定的安全逗留空間，聚集人氣；注重南召文化塑造，體現(xiàn)不同風格主題，利于經(jīng)營；長度：800米市黃金長度，150-200米需要休息；個性化：門面裝修、街景設計、雕塑小品、標志性建筑。人流動線設置與出入口合理布局，保證購物空間的舒適度和各商業(yè)位置的均好性垂直交通：保證進入的便利性，但不宜過多，以增加消費者的逗留時間；選擇合適的位置設置垂直交通，保證低層商鋪的昭示性，充分利用垂直交通對人流的組織作用。平面動線：平面只有１條人流主動線，店鋪分布于主動線兩旁，避免了死角，保證鋪面的均好性；建議主通道寬度為3-5米，保證良好的視野和購物通道。空間建議：考慮未來的彈性使用空間，建議基本空間結構規(guī)劃以能滿足購物中心要求為標準，二次空間劃分和內(nèi)部裝修根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)設定相應檔次。硬件設計:柱距：不小于8米×8米；配套設施：

扶梯、貨梯、中央空調、防火分區(qū)、卸貨區(qū)等停車位：商業(yè)停車位按照個車位/100㎡建筑面積規(guī)劃設計，居住、商務物業(yè)按照0.5個停車位/100㎡建筑面積；首層層高：5.1米，其他樓層層高：4.5米柱距：8.4

×8.4米樓板荷載：不小于550kg/平方米產(chǎn)品設計-平面動線與垂直交通第八部分：招商對象及策略業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃原則：“鋪鋪臨街、關聯(lián)布局、循環(huán)消費、資源共享”理念和模式；特色商業(yè)薈萃、條塊清晰、功能齊全、方便顧客；業(yè)態(tài)規(guī)劃上講究關聯(lián)性，商鋪與商鋪、商品與商品之間、商品與服務項目、服務項目與服務項目之間推行循環(huán)消費理念；力求業(yè)態(tài)有特色性、均好性。劃分依據(jù)：充分考慮商業(yè)街的商鋪特點及人流引導動線；體現(xiàn)復合性商業(yè)街的發(fā)展優(yōu)勢；融合項目相關高檔物業(yè)的配套設施，增加潮流品位與時尚情調；逐一反映社區(qū)商業(yè)街的創(chuàng)新性，提升商業(yè)的價值。布局建議：以幾家主力店為主，多家半力店、專營店、餐飲娛樂休閑及商務休閑功能配套店為輔的商家組合特點。充分考慮到核心主力店所具備的“磁極”與“錨固點”對組織人流所發(fā)揮的作用；建議核心主力店應安排在商業(yè)街盡端位置，通過主力店的“磁極效應”，在設計上應盡量引導購買者能經(jīng)過所有門店的門口；半主力店或專賣店的位置可考慮安排在主要人流路線（如商業(yè)街主干道或支干道）而非核心主力店的磁極點上，形成次級人流，與主要人流形成交叉，吸引購物者穿行整個商業(yè)街；其它休閑娛樂配套及商務休閑功能店，作為重要功能補充，可將其安置于商業(yè)街中相對獨立的位置，減緩消費者游覽過程中的疲勞穿行。招商對象主力店招商執(zhí)行策略主力店應引進一家目前南召縣場沒有的知名主力商家。抗壓風險能力強；租金收益有保障；對招商有拉動性；知名主力店有信譽保證，消費者愿意來消費，增加整個商業(yè)街的吸客能力；餐飲：目前區(qū)域還沒有一個大型的時尚餐飲聚集地，餐飲業(yè)的發(fā)展嚴重滯后，故而我們在餐飲的招商引進上應追求時尚稀缺和齊全；服裝：在服裝類消費品方面，結合我項目商業(yè)體量大，結構設計合理的特點，規(guī)劃內(nèi)衣館、運動品牌集合店。招商總體策略招商總體策略招商總體策略放眼長遠戰(zhàn)略，明確項目的戰(zhàn)略需求，品牌為主、不計較一城一地的租金收益，項目取得成功的關鍵，體現(xiàn)在時尚品牌與特色項目的引進質量。定位要有前瞻性，搶在競爭對手前規(guī)劃未來3—5年的品牌引進和經(jīng)營方略，確保在開業(yè)后的培養(yǎng)期不出現(xiàn)大的起伏。各業(yè)態(tài)招商執(zhí)行策略在品牌引進規(guī)劃上要重點品牌落位，尤其是街角位置，是體現(xiàn)項目商業(yè)時尚定位的關鍵！不能輕易的放棄品牌，在實際操作過程中，對知名品牌進行接洽或是疏通關系等方式來運作。要爭取引進品牌有15%-20%是目前南召縣場沒有的，其余為目前市場知名度高、生命力強的時尚品牌。這樣才能真正起到吸引時尚消費人群的作用。在每個業(yè)種每個品類上都有亮點品牌，針對競爭對手的業(yè)種構成情況和品牌布局情況，制定相應的策略，力爭在開業(yè)后的日章經(jīng)營中占據(jù)主動。嚴密關注其他競爭對手的招商動向、招商進度、品牌構成等，視實際情況及時調整我們的策略。招商周期招商周期準備階段：完成招商部布置，各招商資料到位，并進行前期的目標客戶分析、初步接觸目標客戶并拜訪.啟動階段：完成招商面積的20%，各業(yè)態(tài)目標品牌深入溝通邀約，主力店及次主力店的合作意向確立.攻堅沖刺階段：主力店次主力店簽約完成，細化其它目標品牌成交簽約，完成招商面積80%的簽約.收官階段：招商完成率至少85-90%，達到開業(yè)要求，全部簽約商戶進場裝修，檢查各品牌裝修效果，貨品到位情況，營業(yè)執(zhí)照等相關證件辦理情況、外立面廣告位布置等，繼續(xù)落實空置鋪位招商。根據(jù)項目整體規(guī)模及項目屬性，預計整個招商周期18個月。招商風險控制招商風險控制時間風險：要留給招商的足夠時間，不可能在短期內(nèi)解決眾多目標品牌的引進；需要招商完成率達到才能試營業(yè)、品牌到位無風險。品牌組合：強化品牌落位，保證招商方案按標準執(zhí)行。位置因素：在個別位置的招商過程中，要考慮品牌隨時出現(xiàn)的反水現(xiàn)象，準備好替補品牌進行備選。招商團隊：均衡能力，吸引各行業(yè)優(yōu)秀招商人員。第二章：礦業(yè)大廈項目第一部分：項目定性第二部分：案例參考第三部分：項目理解第四部分：經(jīng)濟分析第五部分：項目定位目錄第一部分：項目定性地理位置地塊位于人民路以東、檢察院以西，迎賓大道以東；總體規(guī)劃為三角形地帶地塊占地面積16686.12平方米，合25.01667畝。規(guī)劃設計功能：商務酒店、大型賣場、辦公場所。地塊區(qū)域處于南召產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)核心地帶，是未來南部新區(qū)行政、商業(yè)和企業(yè)總部中心。緊鄰檢察院、南召新汽車站、地稅局、盛名華城小區(qū)。S-優(yōu)勢地址位置優(yōu)越，交通便利；位于產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)核心，未來發(fā)展不可限量；周邊是南召行政單位聚集區(qū)，消費潛力巨大。O-機遇隨著產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的發(fā)展，該地區(qū)將被打造成未來南召政務中心、商業(yè)和居住地帶。隨著產(chǎn)業(yè)園相關產(chǎn)業(yè)的入駐，消費能力和人群在逐步提升；區(qū)域商業(yè)較為短缺，存在一定的市場空白；W-劣勢周邊商業(yè)沒有相關商業(yè)配套；體量小，地塊不規(guī)則；T-威脅盛名華城在建酒店項目；丹霞大酒店及縣級老牌酒店；老城區(qū)的競爭。SWOT分析第二部分：案例參考名稱市場定位主導產(chǎn)業(yè)及部分入住企業(yè)商服配套概括成都龍?zhí)豆I(yè)區(qū)占地面積12900畝，其中綜合配套區(qū)0.6㎡公里。四川省3個中小企業(yè)示范園區(qū)之一，成都的歐盟工業(yè)區(qū)，成都總部經(jīng)濟試驗區(qū)輸血研究所、浙江天一總部產(chǎn)業(yè)園、杭州華藝氣霧有限公司、蒙牛乳業(yè)配送中心等60多個企業(yè)總部入駐會議：具備承接員工培訓、大型發(fā)布會和公關活動的能力休閑：為客戶接待、公司活動創(chuàng)造條件餐飲：為商務宴請、會面洽談創(chuàng)造條件住宿：為重點客戶接待創(chuàng)造條件案例參考-成都龍?zhí)豆I(yè)區(qū)綿竹江蘇工業(yè)園名稱地理位置規(guī)劃面積產(chǎn)業(yè)用地就業(yè)人口目前狀況綿竹江蘇工業(yè)園西臨成青公路，東靠成蘭鐵路，南依成-什-綿高速公路8平方公里4.30平方公里6.1萬人已入駐企業(yè)15家，占地共計1220畝,投資總額已達到20.27億元。功能解析商業(yè)——核心商業(yè)功能是該地塊的靈魂，所有的運營活動均以商業(yè)為核心和依托，同時也是基地創(chuàng)造經(jīng)濟效益的主體。

特色精品街引領整個基地的品質定位的走向，其服務與形象將體現(xiàn)商業(yè)中心地塊的核心品質。辦公——標志商務辦公功能面向迎竹路和建設路兩條高等級道路，承擔著地塊標識的作用，其高度、形象都應當發(fā)揮標志性作用。餐飲、小商業(yè)——走廊結合餐飲功能的小商業(yè)街區(qū)位于地塊中心位置，采用中心庭院式布局營造集聚的商業(yè)、餐飲氛圍，同時避免與其他功能的流線沖突，雖在中心，但相對獨立。文化娛樂——節(jié)點文化娛樂設施位于地塊南北兩翼，交通通達，滿足周邊消費人群對文化、娛樂的需求，同時為地塊商業(yè)保駕護航，提升消費檔次。酒店公寓——承載酒店公寓作為地塊服務設施的配套功能，承載了園區(qū)部分居住需求，同時作為資金回籠較快的商業(yè)投資手段之一，承載了地塊商業(yè)運營的基本資金支持。案例參考-綿竹江蘇工業(yè)區(qū)地理位置洛陽市澗西區(qū)谷水鎮(zhèn)總用地面積8822.00㎡總建筑面積72102.20㎡地上建筑面積52960.31㎡其中辦公樓38427.34㎡展覽用房14532.97㎡地下建筑面積19141.89㎡總停車位535其中地面停車位56地下停車位479容積率6.00綠化率26.32%建筑密度31.80%集商業(yè)、寫字樓、酒店于一體的商務綜合體案例分析－洛陽盛邦寫字樓項目定位：寫字樓商務酒店商業(yè)中心商業(yè)區(qū)：由主力賣場、餐飲、休閑、娛樂、銀行、通信營業(yè)廳構成商務區(qū)：由寫字樓、酒店等業(yè)態(tài)構成層數(shù)業(yè)態(tài)一層服裝、衣飾、精品零售店二層服裝、衣飾、精品零售店三層美食廣場四層餐飲旗艦店+休閑娛樂注：本項目目前由我司做全案代理第三部分：項目理解項目物業(yè)規(guī)劃項目物業(yè)組成產(chǎn)品組合關系商務型酒店大型集中式商業(yè)商務寫字樓提供客戶資源提供客戶資源提供客戶資源商業(yè)配套，滿足消費者需求商業(yè)配套，滿足消費者需求商務配套，滿足商務需求定位體系下，各類業(yè)態(tài)的責任商務寫字樓：符合區(qū)域商務需求，符合遠期規(guī)劃，可控投資門檻，較高的回報率，樹立企業(yè)形象。專業(yè)市場：符合區(qū)域商業(yè)配套，符合商業(yè)標榜，能夠聚合人氣，資金快速流轉，拉升項目價值。商務酒店：符合區(qū)域市場需要，符合開發(fā)規(guī)律，能夠很好地互動寫字樓、商業(yè)，提升項目檔次。項目物業(yè)組成比例經(jīng)濟技術指標總用地面積16686.12㎡占比總建筑面積43254㎡100%地上建筑面積41254㎡95%其中寫字樓6195㎡43%酒店5164㎡36%餐飲+休閑+會議1032+1032+1032㎡21%專業(yè)市場26800㎡62%地下建筑面積2000㎡5%總停車位502/其中地面停車位120/地下停車位382/容積率2.47/綠化率12.1%/建筑密度44.97%/考慮本地塊地理位置，結合客戶溝通情況，建議壓縮辦公樓面積，放大酒店建筑面積，全面提升項目投入產(chǎn)出比。主要分為商務寫字樓、商務酒店、餐飲娛樂、專業(yè)市場。第四部分：經(jīng)濟測算項目測算從模擬測算可以看出商業(yè)全部去化后，出售二層，項目虧損，出售三層，利潤較低，出售四層，利潤5000萬，如果開發(fā)商想得到更多利潤空間，可以考慮銷售寫字樓酒店部分，但為了整個項目檔次及后期招商運營，建議酒店、寫字樓自持。an項目名稱計算公式占地面積建筑面積單價（元/㎡）金額（元）

備注一地價款

43254359.86030000

參照本地塊出讓價24萬/畝二前期工程款

前期策劃費

勘察測量費

1205190480

規(guī)劃設計費

臨時供水供電

工程監(jiān)理

三建筑安裝成本

商業(yè)地上

40254130052330200

參考南召建安成本

地下

300018005400000

四基礎設施費

43254803460320

取南召基礎設施建設標準五管理費用1%

93800012729331581200按模擬銷售費用1%六不可預見費用1%

93800012729331581200按建安成本1%七銷售費用

銷售面積出售二層

13400700093800000

按照南召商業(yè)市場情況一層8000，二層6000，三層5000，四層4600

出售三層

201006333127293300

出售四層

268005900158120000

銷售代理費2.00%

1876000

按模擬銷售費用2%

營銷推廣費用1.50%

1407000

按模擬銷售費用