房地產市場調查與分析

第一節(jié)房地產市場營銷信息系統(tǒng)第二節(jié)房地產市場調查第三節(jié)房地產市場預測本章要點了解房地產營銷信息系統(tǒng)的重要性掌握房地產市場調查的概念、原則和方法熟悉房地產市場預測的相關內容掌握房地產市場信息的概念第一節(jié)房地產市場營銷信息系統(tǒng)一、房地產市場信息的概念與作用二、房地產市場營銷信息系統(tǒng)一、房地產市場信息的概念與作用（一）房地產市場信息的概念（二）房地產市場信息的特征（三）房地產市場信息的作用（境一妹）絡房攪地綁產衫市癥場劍信屈息段的報概買念房地足產市御場信織息是欄指在照一定井時間承和條醋件下,反磚映狠房痛地謠產且市毫場側及吩其賣發(fā)衣展預變凳化敘規(guī)鋸律給和景狀棉況舞的異知復識鞏、稈消每息乘、怨情怠報嘩和親資逝料駱的井總目稱悶。具中體糖包棍括：房殿地嫌產速市腿場扇供學求鐵信紐奉息顆、室房喪地石產執(zhí)市殿場昆行孔情記信野息仿、邊房削地過產木市吵場肌營匯銷捧環(huán)刑境已信繡息刊、獲房蒙地鞭產越市座場材交伏易紡信倡息側、冒房企地超產竭市么場胳反付饋納信失息稀。（脂二牙）珠房白地劣產域市稈場彼信紋息命的輔特拌征1.社會淹性2.多渠朝道、請多層糧次性3.具靈義敏性種、時霜效性松、流但動性（三吵）房蓋地產民市場危信息枕的作夸用1.是房槽地產案企業(yè)耍經(jīng)營翅決策采的重邊要依藏據(jù)2.是坑溝頓通齡房嬸地欄產蝕供羊需留聯(lián)土系杠的單橋有梁患和宗工限具3列.是禿房恨地陣產肆企珍業(yè)灰經(jīng)寇營父活欲動桿的懂直筐接彎動崖力部和緣瑞獲久得妹經(jīng)剪濟喝效居益持的忙重國要蟲源紋泉二鵲、瞇房節(jié)地栽產尖市后場縣營投銷驢信笛息來系汽統(tǒng)房拘地繁產稿市螞場織營鎮(zhèn)銷扒信朋息豪系問統(tǒng)蕩就央是傾指扇房浩地晶產舞市全場速營掌銷挺信目息柳聯(lián)派系館的智渠物道,并且隙能形屯成組嫌織管非理系緊統(tǒng)。房監(jiān)地敞產姿營笨銷群信夢息釋系珍統(tǒng)垂的襪重灰要雪性福？房慮地苦產現(xiàn)營才銷涂信攪息財系座統(tǒng)隙的系構殊成仆？（似一切）介房貨地態(tài)產劃營章銷帶信弟息股系再統(tǒng)傍的判重梨要密性是充蓋分實夕現(xiàn)房橋地產飼市場旨營銷螺信息峽價值改的必除要條矮件是實似現(xiàn)信國息共鉗享的庸保證是諷各壁種革信焦息邀的泊載燥體（二歡）房裹地產依營銷亞信息錢系統(tǒng)灣的構鍋成四遠個膠子飲系準統(tǒng)?。?予.內部觀報告框系統(tǒng)2牽.市場麗營銷桃情報袖系統(tǒng)3.市場走營銷張調研春系統(tǒng)4.市向場鍬營穿銷殺分固析震系紡統(tǒng)1.內疫部腦報卻告扁系怨統(tǒng)房地懶產企全業(yè)的古內部皆報告牛系統(tǒng)且是最譜基本驕的信勉息系吧統(tǒng),是企館業(yè)營辱銷決掌策者捷最初歐使用鄙的信荒息系似統(tǒng)。內煉部超報腹告格系校統(tǒng)爆是恨以鈴內吹部庭會繪計歇系栽統(tǒng)悶為放主,該系屯統(tǒng)的輔主要搬工作姿任務欠是向船管理造人員講提供侍有關靜銷售股、存罷量、寬成本菠、現(xiàn)身金流交程、沸應收拌賬營際狀況武的信脹息。通過兩分析庫這種完信息,管理評人員大可以津發(fā)現(xiàn)授重要捎的機鑄會和剪問題酒。2救.市迅場震營耳銷練情洋報癥系托統(tǒng)內棚部碎報治告不系鄰統(tǒng)草提舅供址正常在糧發(fā)揚生酒的睬數(shù)映據(jù),是攝實仁際此資召料范，燒而即市恰場云營口銷筐情播報鄭系肆統(tǒng)販提妥供劃的內卻畏是盾偶辱發(fā)鴉事粒件偵資諒料杯。所謂建市場菌營銷鼓情報輸系統(tǒng)仇，是仍指房殘地產扁營銷抬管理沙人員至用以秘了解猛有關腥外部菜環(huán)境據(jù)發(fā)展升趨勢懇的信軋息的圖來源貸與程嚼序。借留助乳該刷系貪統(tǒng),將麥環(huán)凡境姿新蓬發(fā)搭展挑的心信旨息師傳若遞怒給檔有把關品管寺理忙人雄員咳。房潮地鄭產司業(yè)橫一廢般鄭比念較膀重容視匆普怪查匙資得料嫁、家各思房睡地擇產資企惰業(yè)類的望統(tǒng)快計限資少料述及鄉(xiāng)豐房礙地裂產貸市樣場腹研辛究柴這壁三啦個搖面極。3羨.市場環(huán)營銷昏調研做系統(tǒng)在房敏地產柄企業(yè)吧市場陷營銷家活動煤中,除劣了臨內宮部鞏報袍告勒系壇統(tǒng)均市縫場泥營嚴銷飄情蔽報病系誼統(tǒng)目外,還需梳要對挺特定塑問題領和機餐會作菊重要渾研究句。這就無需要拌進行像房產騾市場廢調查爪、產面品偏滿好測哪試、懷銷售讀預測翻或廣蜻告效每果研旗究等但等。房文地嫂產碌市桶場燙調退研妄統(tǒng)耳的伏主森要父任售務室就臣是威系眾統(tǒng)豎設砌計茂、串收凳集陪、算分塘析觀和滋提騎出妙數(shù)振據(jù)乘資姿料陽以機及舍提腫出圈與沉房得地猾產疫企笑面廟臨古特援定服的清營笑銷日狀香況她有交關探的梳調鍵研跳結征果弊。4.市場粉營銷膊分析駁系統(tǒng)其講主瀉要通任陪務消是泳從且改農善跌經(jīng)晶營架或棕取犁得墻最錄佳鋤經(jīng)咐濟債效培益執(zhí)的乘目脫的善出倒發(fā),通過驗分析亭各種即模型,幫助娃房地齡產市墳場營藍銷管廊理人梨員分蜓析復井雜的快市場管營銷斜問題弊。它宮包叔括釘一里些偶先拘進躺的移統(tǒng)療計畢程炮序做和店模邊型,借蜻助藝這恐些然程主序寸和密模些型,可亡以寸從缸信映息略中夾發(fā)鉗掘叫出留更午精專確許的活調泥研渣結蛙果譜。第二雞節(jié)睬房地晴產市貨場調煉查一退、劫房降地芒產越市纖場該調史查漆的乒概那念二、暫房地央產市上場調兆查的惜內容三、菊房地凈產市瓜場調名查的敬程序四噴、爆房鏟地孕產撤市司場吼調腰查詳?shù)膫煞角鸱ㄎ?、控房地批產市否場調則查問騾卷設凝計一、嚇房地如產市摘場調晚查的愿概念1.房姿地集產擠市障場相調榨查品的附概條念2羅.房地宇產市頭場調弄查的蒙原則1.房編地或產脫市慰場煮調刑查他的屠概懇念房劑地唯產鏟市悅場麥調裝查話是財指礙以頁房哈地書產帽市贏場察為女對夜象,運用朽科學夕的方夫法,有虹針聾對域性服地茂、景系責統(tǒng)妻地補收意集辦、觀整勇理充、仇分暖析板和佳研致究違與葛房捎地缺產勁項弓目闖相負關顧的厚市挺場易信顏息,為貿企頭業(yè)四組底織閃策悼劃幼合寒理咱的棗房差地手產埋營姿銷唯方抄案仇提湊供倉客爭觀虛依默據(jù)悲的餓過陷程圣。房地肚產市鹽場調庫查是藏的重姿要性企轎業(yè)舅投刺資弦決柜策拍的列基劑礎是養(yǎng)項壺目掙成減功烘銷跌售書的嗎保眉證是企菊業(yè)科便學管奏理的瘋工具2涼.房導地亮產具市組場年調淚查累的尚原縮慧則真實甩性原誘則全面糕性原紡則時效猛性原宴則經(jīng)框濟烏性屋原欠則創(chuàng)艙造淡性碎原港則二瞧、每房眨地阻產娘市員場宜調受查馬的坐內桿容（事一揉）毯一聽般脅內植容1句.房嬌地親產炒市土場懇營欣銷微環(huán)燭境戚調早查2幸.房烏地帶產煙市繩場膨需跪求遭調徑查3.房地茂產市歡場供渴給調四查4齒.房地讀產市緒場競俗爭項渣目調鞋查二賽、皆房鋼地群產夾市習場奔調駐查扯的財內影容（一存）一納般內皇容2.房地牛產市加場需起求調嬌查需撐求秩狀縣況影響添因素消費粘者的昨購買盜能力消閉費沈者捧的處購駛買蘇動腫機二、醋房地奔產市桿場調頓查的腫內容（規(guī)一閣）夕一乒般類內緩容3.房裂地風產飽市葵場脖供遮給首調籮查供幟給龜狀昌況競田爭漸對抖手功的椒現(xiàn)頑狀關旨聯(lián)說行糊業(yè)陸的打發(fā)忍展二、牢房地條產市見場調搖查的旬內容（一嚷）一紀般內洪容4.房斯地辣產盡市裂場挺競肅爭楚項律目裹調望查產品友特征價格型策略營衫銷積渠催道促銷呆方式二、煎房地訓產市疾場調笑查的張內容（二境）不陶同營嶼銷階魚段的爛調查滋內容1需.項箏目限定害位設階柳段2屠.銷宵售覆準能備游階祥段3矮.銷肉售孟階背段二疾、火房辜地敗產席市繁場境調顧查跪的肢內匠容（廟二呈）騎不身同抱營褲銷童階襲段稱的否調善查唇內倡容1.項目流定位蜓階段地溉塊匯現(xiàn)泳狀學調鑒查兇、這通猛狀礙況呆調城查鏟、辜周華邊滲景器觀紙調航查市、奴商腳務瞞圈犧和染商促圈鉤調朋查流、伐區(qū)借域完基項本違信窯息原調超查茂、直客餅戶饅產堆品紫需硬求絨調廣查二、及房地遼產市轎場調半查的宵內容（二冤）不弄同營媽銷階盾段的寒調查蓬內容2姜.銷售漢準備斧階段競蟲爭重項挪目都基泊本遭信們息攀調愧查競爭隨項目月銷售雀信息向調查客圖戶工需那求卵和悉接急觸譜媒范體殃習侄慣仙調尺查二巧、乞房泰地腳產值市少場濟調婚查曾的斗內工容（二泊）不刊同營楊銷階吵段的節(jié)調查掙內容3店.銷售收階段推努廣捉調迅查島和咳測懼評成鍛交牧客折戶跪問僑卷蕩調納查銷繳售巡壽難續(xù)點革調技查三貓、昨房寶地初產椒市孟場收調縫查腹的棄程破序1.準備趕階段2錯.實壺施橫階炭段3債.總仔結暴階涼段三、甲房地坐產市浸場調飯查的似程序1蓄.準備滾階段確定家調查阻目標初朽步桿收辟集末信現(xiàn)息制定碼調查啟計劃參見子，教危材11扶7-勸11結9三、堆房地養(yǎng)產市遣場調扔查的規(guī)程序2.實絡施躍階責段建撓立慰調顛研貨組謎織收劍集鉗已厚有梅信路息開展憐實地漏調研三嶄、厭房傍地殖產邀市系場樂調抬查蘿的汁程驕序3.總旦結政階累段整理袖分析域資料撰硬寫鳴調尚查學報最告四、雖房地糧產市烤場調姿查的童方法（一則）按蓬調查淚范圍擠分1.普遍器調查2極.抽樣平調查（摘二付）茄按因具縫體潮調瓣查逼方排法愁分1菊.觀放察四法2.訪問枯法3誰.實驗胖法（三斑）現(xiàn)冤場踩立盤四譜、獵房擇地產產紋市鞭場燙調仗查冷的芹方各法2.觀嫌察犧法直接習觀察躲法實際板測量獨法行為榴記錄療法3.實驗閱法1.訪問戀法面談果訪問電話熟訪問郵寄蕩訪問留置康訪問網(wǎng)絡箱訪問五頑、暢房歲地蒜產窩市罷場彎調均查株問準卷太設沙計1疊.問延卷脈設膊計信要端求2.問卷慘設計橡步驟3.問卷堆的一宴般構盛成4.問規(guī)題苦設顆計貴技蘆術五、頑房地樂產市墳場調四查問懸卷設情計1.問卷廣設計爛要求主脖題巡壽明蟲確重在點哲突叢出設肉問線具加體可接促受性簡明唯扼要可疏分讀析掉性五、襯房地約產市堤場調兄查問放卷設殼計2未.問朋卷蒸設丸計堵步各驟問題忙的設歐計與泥選擇確老定塞問鹽題圓的乳順息序問卷籃的初蠅步測果試與格修改五、嘩房地甚產市冰場調濾查問肢卷設能計3淹.問皮卷悉的型一死般獸構佳成目的稍說明問膠卷盲主愁題貴部戲分被計調流查界者踩的張基拳本客情討況五京、鴨房礦地尿產勸市糕場線調否查秤問頂卷蔬設遷計4雷.問師題澆設彈計腎技見術⑴設置日問題調的形譽式Ⅰ.封閉耗式提我問①兩項敢選擇釋法②多屯項恨選撐擇冊法③程度叨評定爐法④語章意如差電別揮法Ⅱ.開放溝式提假問①自由脫式②語豬句衫完羽成就式③字眼搏聯(lián)想仁式④順夕問知式⑤過濾疫法五奏、舊房報地賀產豎市蔽場響調昆查創(chuàng)問健卷薄設穴計4蒼.問題推設計淹技術⑵設價計頭問刪題屬注賄意標事傻項①避免愈提一允般性水的問災題②避賊免勸用弱不遙確毅切轟的舟詞③避免藏引導勾性的斃提問④問倦題驅要獻考爛慮嘴時影效策性⑤避免注提可驚能令難被訪耳者感侄到難暈堪、撥禁忌繼和敏字感的功問題⑥問爬題除的混順做序⑦答案裹要互互斥、匙窮盡第荷三快節(jié)考房故地盲產煙市宵場調預皇測一造、輩房倍地鉤產剪市艷場壘預甩測贈的哭概輔念二、凡房地陸產市者場預鳳測種跳類三、臣房地鍵產市躍場預誰測的頭內容四、骨房地拉產市穴場預譽測的餡程序五均、礦房球地妄產僚市練場耐預秋測正的疼方舞法一求、狐房怨地喪產蜂市鏈場嚇預冰測趴的含概譯念房確地閱產冷市萍場馬預蕉測腸是粥房掩地腿產登企律業(yè)累在真市耀場匹調粘查耍的盼基況礎加上,利腔用充已微獲升取謙的脊各卻種醋信盡息有資嬸料,運用戲科學土的方計法和慌手段,對影立響房橋地產邀市場琴發(fā)展超變化珠的各苗種因間素進柔行綜攪合分概析,對經(jīng)各冷種咬條齒件妻下毒市楊場怎的胖發(fā)印展截趨敢勢著及曾其熔狀油態(tài)鳥進驅行佩估般計戴和再判穴斷,從而壯為房霜地產擺企業(yè)晝的經(jīng)香營決用策提兆供依館據(jù)。房瞎地薦產鋼市者場蒸預襯測氧的穴作療用減篇少茂由責于父市決場萄的陽不洲確閱定堵性怖而等給陰房趁地旅產薄企朗業(yè)達所何帶陷來僅的史市張場橋風焰險是房茶地產罰企業(yè)濃進行擔決策各的基驚礎可以嫂提高天房地鈴產企榮業(yè)的件經(jīng)濟食效益,實扒現(xiàn)羊房蛋地流產帳經(jīng)翼營事管扭理蜂的妨科塵學禁化二、懇房地暴產市姑場預械測種律類1.按預鞠測對雅象的逐范圍緩劃分懲，分逢為宏棚觀預注測和聽微觀眼預測2取.按預賓測對攔象的菊時間續(xù)劃分立，分日為長謙期預蒼測、辯中期謠預測爬和短止期預貪測3.按濕預瞇測趁對翠象伶的暢性傲質彩劃假分荷，產分巾為繁定沫性魂預傲測身和獨定度量彎預演測三、盤房地憐產市塌場預躍測的縫內容房地蓋產市曲場需索求量翁預測市場女占有無率的絕預測技耳術吧發(fā)援展嚴預夾測產寺品殲生使命頂周喘期肥預描測銷售金前景鏈預測資寄源貌預慰測市場清價格欺預測房地矩產市糕場競幕爭預州測四、醬房地岔產市聰場預毫測的赴程序1.確惜定族預園測記對僑象級和賺任蝕務2項.選永擇虛預避測雀方應法3惜.確夏定竭預然測哄人影員,擬橡定興預鉛測冶計剃劃4.收扁集壺和閑整犯理父資飽料5系.建直立年預閱測烏模慶型,并進稻行分細析評街價6地.數(shù)據(jù)勻處理據(jù)并估凱計誤確差7.審流查鎖預范測過結延果嗓并衣予逝以漠校辛正五、騾房地堤產市廁場預筋測的猛方法1.定性涂預測偉方法2.定量蟲預測摩方法五傾、融房鄙地伙產恐市瓶場法預乘測敏的槍方妖法1科.定平性標預怒測轎方姐法定夕性鞋預尊測捆方昏法鍋又秩稱菜為剩經(jīng)伴驗灑判寬斷眨法宇。塑它景是畜根廊據(jù)灰已逮掌婦握絕的妥歷喂史宿資躲料夾和小現(xiàn)疫實嚷材齊料,憑借捕個人軟的經(jīng)譜驗、伶知識石和分株析判狐斷能句力,對預曬測對迅象未濫來發(fā)挨展趨眨勢作斬出性博質和儀程度密的判尖斷。常濾用李的商定科性廟預擦測收方導法涌有池：⑴經(jīng)盡理魂人陜員狗意搏見疊法⑵銷售兩人員援意見岸綜合修法(3峰)顧供客吃意協(xié)見鋒法(龜4值)特俗爾兇菲堂法五除、襲房攤地泛產思市霞場的預青測膽的健方偏法2.定磁量佩預千測敵方地法（1）時小間序要列法移動擁平均眉法（枯簡單蟲、趨圖勢）指枯數(shù)荒平民滑君法跪（丟一婚次雹、肝二鞏次倘、榨三戒次洲）（2）修回娛歸鄭分遵析遍法閱鼠讀多