物業(yè)公共關(guān)系復(fù)習(xí)資料一、單選題1.某住宅小區(qū)采用公開招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)中有招標(biāo)人代表2人，則該評(píng)標(biāo)委員會(huì)中物業(yè)管理方面的專家不得少于（）人。A.3B.4C.5D.62.關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特點(diǎn)的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂B.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于書面合同C.前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期須為3至5年D.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同3.物業(yè)裝飾裝修管理流程一般包括的內(nèi)容有：①申報(bào)登記，②備齊資料，③辦理開工手續(xù)，④簽訂裝修管理協(xié)議，⑤施工，⑥驗(yàn)收。上述流程正確順序是（）。A.①-②-④-③-⑤-⑥B.①-④-②-③-⑤-⑥C.②-①-④-③-⑤-⑥D(zhuǎn).②-④-①-③-⑤-⑥4.下列消防管理措施中，不屬于物業(yè)管理措施的是（）。A.配置消防中隊(duì)車輛B.建立義務(wù)消防隊(duì)伍C.開展消防安全檢查D.加強(qiáng)消防設(shè)備保養(yǎng)5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)公司章程的主要內(nèi)容中不包括（）。A.經(jīng)營范圍B.注冊(cè)資本C.法定代表人D.資質(zhì)等級(jí)6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)門禁系統(tǒng)的檢查維護(hù)屬于（）管理。A.特約服務(wù)B.公共秩序C.社會(huì)治安D.增值服務(wù)7.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部以文件的形式下達(dá)對(duì)年度優(yōu)秀員工的獎(jiǎng)勵(lì)，應(yīng)使用的物業(yè)管理行政公文文種是（）。A.決定B.通知C.批復(fù)D.意見8.新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理招標(biāo)主體是（）。A.建設(shè)單位B.業(yè)主大會(huì)C.物業(yè)產(chǎn)權(quán)人D.業(yè)主委員會(huì)9.物業(yè)服務(wù)企業(yè)薪酬體系設(shè)計(jì)包括的步驟有：①薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，②薪酬體系的修正，③職位分析，④薪酬定位，⑤職位評(píng)價(jià)，⑥薪酬體系的實(shí)施，⑦薪酬調(diào)查。上述各步驟的正確順序應(yīng)是（）。A.⑦-④-③-⑤-①-⑥-②B.④-⑦-③-⑤-①-⑥-②C.③-⑤-⑦-④-①-⑥-②D.③-⑤-④-⑦-①-⑥-②10.業(yè)主入住時(shí)，《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)由（）提供。A.建設(shè)單位B.工程施工單位C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.工程監(jiān)理單位1-5cccad6-10bbaca二、多選11、在早期介入階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與竣工驗(yàn)收的主要目的是（）。A.查找工程質(zhì)量，功能配套存在的遺留問題B.了解專家給施工單位或建設(shè)單位的意見和建議C.掌握驗(yàn)收的情況D.為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備E.簽署竣工驗(yàn)收意見12、住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)此住宅小區(qū)實(shí)施承接查驗(yàn)的前提條件包括（）。A.物業(yè)管理費(fèi)收繳率達(dá)到95%以上B.原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)書面同意移交小區(qū)物業(yè)管理權(quán)C.業(yè)務(wù)委員會(huì)同意新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管小區(qū)D.業(yè)主大會(huì)與原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的物業(yè)服務(wù)合同已到期或完全解除E.業(yè)主大會(huì)同新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同13、物業(yè)環(huán)境管理與業(yè)主的生活和工作密切相關(guān)，其基本內(nèi)容有（）。A.白蟻防治B.建筑物外墻清洗C.下水管道疏通D.電梯機(jī)房清潔E.垃圾收集與處理14、下列科目中，應(yīng)當(dāng)計(jì)入物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)總額的有（）。A.營業(yè)利潤(rùn)B.住宅專項(xiàng)維修資金利息收入C.投資凈收益D.營業(yè)外收支額E.補(bǔ)貼收入15、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常物業(yè)管理服務(wù)期間，應(yīng)當(dāng)收集和整理的物業(yè)管理檔案包括（）。A.物業(yè)丈量報(bào)告B.物業(yè)工程地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告C.物業(yè)員工考勤和獎(jiǎng)勵(lì)檔案D.電梯維修記錄E.業(yè)主投訴管理記錄11、abcd12、de13、abcde14、abcde15、de三、填空題1、物業(yè)管理的內(nèi)容更多的是_________，而不是____________。2、物業(yè)管理法是物業(yè)管理企業(yè)據(jù)以和業(yè)主簽約，據(jù)以合法管理業(yè)主物業(yè)得具有_________，并_________、____________制約得法律規(guī)范得總稱。3、一般收益性物業(yè)的委托管理合同須規(guī)定物業(yè)管理公司要________呈送各種文件和報(bào)告以及物業(yè)管理人員的管理責(zé)任，主要工作等。4、是由物業(yè)管理公司編制的，發(fā)給業(yè)主、使用人的較為詳盡而全面地反映住戶應(yīng)遵守的管理規(guī)定，以及物業(yè)管理公司所能提供的服務(wù)項(xiàng)目的非強(qiáng)制性執(zhí)行文件。5、我們把業(yè)主定義為：的所有權(quán)人。6、物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)的基礎(chǔ)是和。1、服務(wù)管理2、民法性質(zhì)行政法經(jīng)濟(jì)法3、定期向業(yè)主4、住戶手冊(cè)5、物業(yè)6、委托授權(quán)合同約定四、名詞解釋1、物業(yè)管理物業(yè)管理指業(yè)主通過對(duì)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。2、侵權(quán)責(zé)任侵權(quán)責(zé)任——是指行為人侵犯受物業(yè)管理法律規(guī)范保護(hù)的財(cái)產(chǎn)等合法權(quán)益，依法應(yīng)承擔(dān)的否定性民事法律后果。3、業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)。又稱業(yè)主管理委員會(huì)（管委會(huì)）。是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。它由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體。4、物業(yè)管理糾紛物業(yè)管理糾紛是指自然人、法人、其他社會(huì)組織、國家行政管理機(jī)關(guān)就物業(yè)與物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)發(fā)生的爭(zhēng)端。五、簡(jiǎn)答題1、簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律關(guān)系的主要特征？答：物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的特定性物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性物業(yè)管理法律關(guān)系的國家干預(yù)程度比較大物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程序性和要式性2、簡(jiǎn)述業(yè)主自治自律原則這些原則可以概括為；1、依法自治原則2、積極自治原則3、規(guī)范自治原則4、民主管理原則5、接受監(jiān)督原則6、尊重私權(quán)，公益優(yōu)先原則3、簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律責(zé)任特征法律具有綜合性特征法定責(zé)任與約定責(zé)任相結(jié)合責(zé)任認(rèn)定對(duì)技術(shù)規(guī)范有較強(qiáng)的依賴性法律責(zé)任是以民事責(zé)任為主，行政責(zé)任與刑事責(zé)任為輔六、論述題業(yè)主公約的性質(zhì)、特點(diǎn)、訂立原則性質(zhì)：（1）業(yè)主公約是業(yè)主（區(qū)分所有權(quán)人）之間的非單純債權(quán)性質(zhì)的契約；（2）業(yè)主公約是眾多業(yè)主（區(qū)分所有權(quán)）之間的社會(huì)化的契約；（3）業(yè)主公約具有合伙性質(zhì)、集團(tuán)性質(zhì)；（4）業(yè)主公約類似于勞動(dòng)法上的勞動(dòng)協(xié)約；（5）業(yè)主公約是有關(guān)區(qū)分所有人相互之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基本規(guī)定，屬于自治法規(guī)或自治規(guī)則。特點(diǎn)：（1）公約主體是全體業(yè)主。在我國，不同地區(qū)在業(yè)主公約制定方式和產(chǎn)生效力等方面有所不同，但訂約人必須是業(yè)主或代表全體業(yè)主的權(quán)益主體——業(yè)主（代表）大會(huì)。（2）公約客體是物業(yè)使用、維修與其他管理服務(wù)活動(dòng)等方面的行為，是基于物權(quán)而派生的客觀行為，即可以做什么，不可以做什么，應(yīng)該怎樣做等。（3）公約內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維修與其他管理服務(wù)活動(dòng)等方面的權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定，其中既有法律規(guī)范的內(nèi)容，也有社會(huì)公共道德的內(nèi)容。（4）公約是經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主（代表）大會(huì)審議通過而生效，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。（5）公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。訂立的原則（1）合法性原則。業(yè)主公約的內(nèi)容符合法律、法規(guī)、政策有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。業(yè)主公約自業(yè)主簽約或業(yè)主（代表）大會(huì)審議通過之日起生效。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起15日內(nèi)，將業(yè)主公約報(bào)所在地的縣以上房地產(chǎn)管理部門備案。（2）整體性原則。業(yè)主公約的訂立是在全體業(yè)主自愿和充分協(xié)商的基礎(chǔ)上進(jìn)行，當(dāng)個(gè)別意見難以統(tǒng)一的情況下，應(yīng)當(dāng)以全體業(yè)主的整體利益為目標(biāo)，個(gè)人服從全體，少數(shù)服從多數(shù)。（3）民主性原則。業(yè)主公約的訂立應(yīng)當(dāng)采取民主管理的形式，即通過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的形式，反映全體業(yè)主或者大多數(shù)業(yè)主的利益和要求。七、案例分析案例一某小區(qū)在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，就如下事項(xiàng)達(dá)成一致：①地下停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)屬建設(shè)單位，外包給專業(yè)公司管理；②擬由物業(yè)服務(wù)企業(yè)主持成立業(yè)主大會(huì)的籌備工作；③因停車位不足，擬將部分消防通道劃為臨時(shí)停車位，同時(shí)要求做好警示標(biāo)志；④建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理業(yè)主入住手續(xù)?！締栴}】：對(duì)上述擬辦或約定事項(xiàng)判斷正誤，并簡(jiǎn)要說明理由。1、地下車位產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位所有，委托給專業(yè)公司管理是否正確，請(qǐng)說明理由？正確。由于該小區(qū)地下車位的權(quán)屬歸建設(shè)單位，另因地下車位的管理與經(jīng)營不屬于公共性物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。因此,建設(shè)單位既可以依法將其管理權(quán)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以依法將其管理權(quán)委托給專業(yè)公司。2、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)主持成立業(yè)主大會(huì)是否合理，理由？不合理。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式。首次業(yè)主大會(huì)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位、辦事處、居委會(huì)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，并由業(yè)主大會(huì)籌備組具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能協(xié)助，不能具體負(fù)責(zé)主持成立業(yè)主大會(huì)。3、因車位緊張將小區(qū)部分消防通道改為臨時(shí)車位是否合理？請(qǐng)說明理由？不合理。如果將消防通道改為臨時(shí)停車位，往往會(huì)導(dǎo)致消防通道的堵塞，嚴(yán)重影響消防車通行、消防疏散及搶救，危及物業(yè)使用人的財(cái)產(chǎn)及生命安全。因此，在任何情況下都不能將消防通道改為停車位。4、建設(shè)單位委托物業(yè)公司辦理入住手續(xù)，是否合理？請(qǐng)說明理由？合理。入住的實(shí)質(zhì)是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為。入住操作模式主要有兩種：一種是以建設(shè)單位為主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)相配合的模式；第二種是建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為辦理入住手續(xù)。因此，建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理入住手續(xù)是合理的。案例二某超高層辦公樓產(chǎn)權(quán)屬單一業(yè)主，分散出租。該辦公樓采用中央空調(diào)制冷，運(yùn)行時(shí)間為每年5月1日至9月30日?？照{(diào)能源費(fèi)按每月每平方米實(shí)行定期收費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，盈虧包干。一家具有國家備案資質(zhì)的節(jié)能服務(wù)公司來本大廈調(diào)研后，提出可實(shí)行合同能源管理模式實(shí)施節(jié)能管理。方案主要內(nèi)容如下：由節(jié)能服務(wù)公司出資，采用一種經(jīng)實(shí)驗(yàn)室論證成功的創(chuàng)新技術(shù)改造空調(diào)設(shè)備（主要是主機(jī)及其配套設(shè)備）：改造工程時(shí)間自今年2月25日起實(shí)施，周期60天（若出現(xiàn)改造工程逾期情況，節(jié)能服務(wù)公司將提前10天告知）；預(yù)計(jì)改造后空調(diào)節(jié)能率可達(dá)30%，節(jié)省的能源費(fèi)用按8：2的比例在節(jié)能服務(wù)公司與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進(jìn)行分配，合同期為6年。【問題】：1、根據(jù)上述條件，本方案實(shí)施中，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能遭遇的重大風(fēng)險(xiǎn)是什么？簡(jiǎn)要說明理由。2、若實(shí)施節(jié)能改造，被更換拆除的設(shè)備設(shè)施處置權(quán)歸誰所有？簡(jiǎn)要說明理由。3、業(yè)主提出：同意上述節(jié)能改造方案。但在合同期滿后，節(jié)省的能源費(fèi)用應(yīng)歸業(yè)主所有。此要求是否合理？簡(jiǎn)要說明理由。1、（1）更換空調(diào)設(shè)備帶來的風(fēng)險(xiǎn)。該節(jié)能方案僅在實(shí)驗(yàn)室試驗(yàn)成功，安裝使用后的具體效果難以確定。如果安裝后的節(jié)能效果達(dá)不到試驗(yàn)效果，無論是勉強(qiáng)使用或是更換新的空調(diào)設(shè)備，都使物業(yè)公司和業(yè)主將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。(2)安裝工期風(fēng)險(xiǎn)。該案例可知，節(jié)能公司無法確?？照{(diào)安裝按期完工。一旦進(jìn)入供冷期無法完工，不能給該辦公樓的住用人供冷，物業(yè)公司和業(yè)主將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。2、舊空調(diào)設(shè)備歸該辦公樓業(yè)主所有。該辦公樓的全體業(yè)主具有處置權(quán)。3、合理。因?yàn)槲飿I(yè)公司與節(jié)能公司簽訂的合同如無特別約定，節(jié)能公司安裝的空調(diào)設(shè)備在合同到期后應(yīng)歸全體業(yè)主所有。由此節(jié)省的節(jié)能費(fèi)用也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。案例三某住宅小區(qū)可收費(fèi)面積為10萬平方米，經(jīng)測(cè)算，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)年成本為200萬元，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行包干制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)期望管理該項(xiàng)目利潤(rùn)率達(dá)到年服務(wù)費(fèi)收入的10%。假設(shè)營業(yè)稅及附加的稅率為5.65%?！締栴}】：1、請(qǐng)計(jì)算在上述條件下，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是多少？（單位：元/平方米*月，保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）（8分）2、按此收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率應(yīng)達(dá)到多少，才能保證該小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)保本運(yùn)行？（保留小數(shù)點(diǎn)后兩位，xx.xx%）3、由于工資、維修材料及能源費(fèi)用的剛性增長(zhǎng)，該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)成本上漲了20%，問：若物業(yè)服務(wù)企業(yè)希望保持原有的利潤(rùn)，每年物業(yè)費(fèi)需增加多少？（單位：萬元，保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）注：以上計(jì)算請(qǐng)列出計(jì)算公式及計(jì)算過程1、（1）包干制條件下物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成：成本+利潤(rùn)+稅費(fèi)。設(shè)年物業(yè)服務(wù)費(fèi)為X,則：X=200+10%X+5.65%XX－10%X－5.65%X=200X=237.11萬元其中：利潤(rùn)=237.11×10%=23.71萬元稅費(fèi)=23