湖北省2015年下半年房地產估價師《案例與分析》：商業(yè)房地產市場調查研究報告內容構成試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于__。

A．收益現金流風險

B．資本價值風險

C．比較風險

D．未來運營風險2、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為1000萬元，則應繳納兩稅一費的總額為__萬元。

A．55.0

B．85.6

C．150.0

D．123.63、從賣方的角度看，成本法的理論依據是__。

A．銷售狀況價值論

B．市場供求價值論

C．生產費用價值論

D．經濟花費價值論4、下列關于房產分幅圖的描述有誤的是__。

A．是測繪分丘圖和分戶圖的基礎資料

B．是繪制房產權證附圖的基本圖

C．繪制范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)等單位及毗連居民點

D．是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖5、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產價值__。

A．下降

B．上升

C．不變

D．不能確定6、某房地產開發(fā)用地，其土地面積為10000㎡，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價為1500元／㎡。后經規(guī)劃調整，容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該房地產開發(fā)用地因容積率提高需補地價萬元。

A：375

B：450

C：500

D：600

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、下列不屬于房地產商業(yè)物業(yè)市場的是。

A：寫字樓市場

B：零售商場或店鋪

C：休閑旅游設施市場

D：倉儲用房市場

E：借款合同8、可見光污染中，車站、機場等過多閃動的信號燈使人視覺不舒服，屬于。

A：燈光污染

B：其他可見光污染

C：視覺污染

D：眩光污染

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調9、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的20%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6%，月還款額為__元。

A．1655.33

B．1719.43

C．1743.69

D．2149.2910、房地產投資決策分析主要包括__和項目財務評價兩個部分。

A．價格分析

B．市場分析

C．產品分析

D．成本分析

11、按照《中華人民共和國物權法》規(guī)定，業(yè)主作出解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，應當經__的業(yè)主同意。

A．專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上

B．專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數過半數

C．專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數三分之二以上

D．專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數12、工程造價控制是__控制。

A．部分管理

B．自我調解

C．全過程動態(tài)

D．總價絕對13、物業(yè)甲為寫字樓項目，2003年末價值為1000萬元，預計2004年末價值為1100萬元的可能性為50%，為900萬元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的價值的標準差為10%：物業(yè)乙為高爾夫球場項目，2003年末價值為1000萬元，2004年末價值為1200萬元的可能性為50%，為800萬元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的標準差為20%。由以上資料，__投資風險更大。

A．物業(yè)甲

B．物業(yè)乙

C．一樣大

D．無法判斷14、電氣系統(tǒng)、給排水管理、設備安裝的最低保修期限為__年。

C：凈現值法

D：等額年費用法

E：借款合同3、在房地產市場調控趨嚴的市場環(huán)境下，房地產開發(fā)企業(yè)采取“以價換量”的銷售策略，該策略下的定價方法是。

A：領導定價法

B：認知價值定價法

C：成本加成定價法

D：隨行就市定價法

E：借款合同4、某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數為8層。則該宗土地的容積率為__。

A．8.0

B．5.6

C．5.0

D．0.75、當房地產開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或時，短期開發(fā)投資就轉變成了長期置業(yè)投資。(2007年試題)

A：出售

B：抵押

C：轉讓

D：經營

E：借款合同6、下列關于標準差的表述中，正確的有．(2008年試題)

A：期望值相同、標準差小的方案為優(yōu)

B：標準差相同、期望值小的方案為優(yōu)

C：標準差相同、期望值大的方案為優(yōu)

D：標準差系數大的方案為優(yōu)

E：標準差系數小的方案為優(yōu)7、下列對于房地產開發(fā)項目管理的有關說法中正確的是__。

A．房地產開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產開發(fā)項目的質量承擔責任

B．經濟適用住房建設用地應在建設用地年度計劃中統(tǒng)籌安排，并采取出讓或行政劃撥的方式供應

C．商品房經核驗后，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房，給購買人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任

D．房地產開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起60日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收

E．在投資項目總投資中，投資者可按其出資的資本金的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出8、下列關于保留價和起拍價的關系，表述正確的是。

A：保留價不同于起拍價

B：保留價同于起拍價

C：起拍價可以低于保留價

D：起拍價可以等于保留價

E：起拍價也可以高于保留價9、收益法適用的條件是房地產的__。

A．收益能夠量化

B．風險能夠量化

C．收益或風險其一可以量化

D．收益和風險均能量化10、從某種意義上講，房地產價格是（）。

A．個別人的價值判斷

B．估價人員的主觀定價

C．由市場力量決定

D．市場參與者集體競價的結果

E．由交易雙方委托經紀人確定

11、城市規(guī)劃對土地使用管制的內容，主要包括__等。

A．建筑高度

B．建筑結構

C．容積率

D．土地使用權來源

E．土地用途12、綜合驗收中的，是竣工項目投入使用前的關鍵環(huán)節(jié)。

A：消防驗收

B：規(guī)劃驗收

C：環(huán)保驗收

D：人防驗收

E：借款合同13、目前，A省w村集體經濟組織人均耕地面積2畝，因建設現征收w村集體經濟組織的耕地面積10畝，該耕地近3年平均年產值為1000元／畝。下列關于征收該耕地的表述中，不正確的是。

A：征收該耕地，需要安置的農業(yè)人口數為6人

B：該耕地的土地補償費最少為6萬元

C：該耕地的土地補償費最高為10萬元

D：征收該耕地需要報A省人民政府審批

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調14、委托人不得競買自己所委托的拍賣標的，也不能委托他人競買，這體現了拍賣活動應該遵循的。(2008年試題)

A：公開原則

B：公平原則

C：公正原則

D：誠實信用原則

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調15、以為標準，可將保險分為定值保險與不定值保險。

A：保險基金來源的不同

B：被保險標的的不同性質

C：保險的實施形式

D：保險標的的價值確定與否

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調16、金融是貨幣資金的融通，其中融通的主要對象是。

A：債券

B：股票

C：貨幣和貨幣資金

D：黃金

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調17、住宅平面設計中的功能分區(qū)對房地產價值的影響，屬于房地產價值影響因素中__。

A．區(qū)位因素

B．社會因素

C．實物因素

D．權益因素18、下列關于城市用地自然條件評價中的工程地質條件，表述正確的是。

A：不同的建設用地的地形條件，對建設規(guī)劃布局、道路的定向等，均會產生一定程度的影響

B：建設用地范圍內各種地基的承載能力，對工程建設的經濟性，影響不大

C：沖溝是由間斷流水在地層表面沖刷形成的溝槽

D：沖溝切割用地，使之支離破碎，對土地的使用十分不利

E：工程建筑物和水工構筑物若不慎選在地下溶洞之上，將是十分危險的19、凈租的形式一般有（）。

A．租戶僅按比例分攤與物業(yè)有關的稅項

B．租戶要按比例分攤與物業(yè)有關的稅項和保險費

C．所有的經營費用，都由租戶直接支付

D．租戶應與業(yè)主制定出一個有準確數量的上限

E．租戶的租金可按不同時間支會給業(yè)主20、下列因素中，屬于房地產置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是__。

A．容積率

B．空置率

C．利息備付率

D．成本利潤率21、下列關于可變成本的變動規(guī)律，表述正確的是。

A：隨著可變要素投入量的增加，產量逐漸減少

B：隨著可變要素投入量的增加，由于最初固定生產要素與可變生產要素得到充分利用，因此可變成本的增加率小于產量的增加率

C：隨著可變要素投入量的增加，由于最初固定生產要素與可變生產要素未得到充分利用，因此可變成本的增加率大于產量的增加率

D：當可變要素和產量增加到一定數量后，由于邊際收益遞減規(guī)律的作用，因而使可變成本的增加率又小于產量的增加率

E：當可變要素和產量增加到一定數量后，由于邊際收益遞減規(guī)律的作用，因而使可變成本的增加率又大于產量的增加率22、需求量與價格負相關的關系稱為需求規(guī)律。下列選項中，此規(guī)律的例外有。

A：炫耀性物品

B：“吉芬”物品

C：低檔商品

D：高檔商品

E：急需商品23、運用市場法時，估價人員根據基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎，主要包括__等。

A．統(tǒng)一采用總價

B．統(tǒng)一采用單價

C．統(tǒng)一幣種和貨幣單位

D．統(tǒng)一面積內涵

E．統(tǒng)一付款方式24、下列關于房地產開發(fā)項目建設貸款