成本管理在各個(gè)階段控制要點(diǎn)解析成本管理在各個(gè)階段控制要點(diǎn)解析成本管理在各個(gè)階段控制要點(diǎn)解析問(wèn)1、房地產(chǎn)處于什么時(shí)代?問(wèn)2、在這個(gè)階段下，我們要做什么?問(wèn)3、如何做?問(wèn)1、房地產(chǎn)處于什么時(shí)代?問(wèn)2、在這個(gè)階段下，我們要做什么?問(wèn)3、如何做?目錄1、主要工作2、控制要求3、控制重點(diǎn)4、工作文件5、案例分享

房地產(chǎn)成本管理控制要求解析

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一、成本管理的重點(diǎn)與原則概述

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例如：玻璃幕墻園林景觀精裝修房地產(chǎn)成本管理控制要求解析一、立項(xiàng)與策劃階段的成本管理

1、立項(xiàng)階段：工作文件：《調(diào)研報(bào)告》《新項(xiàng)目發(fā)展成本估算》《可行性研究報(bào)告》file:///E:\孫麗芬E盤工作\2015年工作\成本調(diào)研\(zhòng)金科與朗詩(shī)成本對(duì)比分析報(bào)告（改）.docx孫麗芬E盤工作\2015年工作\成本調(diào)研\(zhòng)金科與朗詩(shī)成本對(duì)比分析報(bào)告（改）.docx

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一、立項(xiàng)與策劃階段的成本管理

2、策劃階段（定位階段）“定位客戶需求”經(jīng)濟(jì)測(cè)算定位，有預(yù)測(cè)才有決策

工作文件：《項(xiàng)目建議書》《策劃定位報(bào)告》《項(xiàng)目發(fā)展成本測(cè)算》《項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃書》

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二、設(shè)計(jì)階段的成本管理1、設(shè)計(jì)單位的選擇與設(shè)計(jì)費(fèi)的控制二、設(shè)計(jì)階段的成本管理

2、設(shè)計(jì)管理工作重點(diǎn)

①產(chǎn)品設(shè)計(jì)②保持定位與經(jīng)營(yíng)意圖的實(shí)現(xiàn)

③設(shè)計(jì)單位的管理④設(shè)計(jì)質(zhì)量控制⑤設(shè)計(jì)進(jìn)度的控制⑥合約履行與管理

⑦與采購(gòu)要求及市場(chǎng)的結(jié)合⑧現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題的解決設(shè)計(jì)后續(xù)服務(wù)

設(shè)計(jì)成果

設(shè)計(jì)過(guò)程管理

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三、設(shè)計(jì)階段成本管理的幾個(gè)具體階段

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二、設(shè)計(jì)階段的成本管理3、設(shè)計(jì)階段的成本管理——方案設(shè)計(jì)優(yōu)化內(nèi)容：標(biāo)高確定結(jié)構(gòu)形式其他形式特殊設(shè)備和功能要求工作文件：《設(shè)計(jì)任務(wù)書》《限額設(shè)計(jì)指引》《成本目標(biāo)》《出圖計(jì)劃》

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二、設(shè)計(jì)階段的成本管理4、設(shè)計(jì)階段的成本管理——擴(kuò)初設(shè)計(jì)工作文件：《材料設(shè)備選用意見(jiàn)》《部品控制計(jì)劃》

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二、設(shè)計(jì)階段的成本管理5、設(shè)計(jì)階段的成本管理——施工圖設(shè)計(jì)工作文件：《限額設(shè)計(jì)合同條件》《圖紙會(huì)審紀(jì)要》《施工圖預(yù)算》《成本目標(biāo)調(diào)整報(bào)告》二、設(shè)計(jì)階段的成本管理

6、設(shè)計(jì)優(yōu)化的實(shí)施要點(diǎn)中間結(jié)果

案例：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化——王府結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化鋼筋含量二、設(shè)計(jì)階段的成本管理

6、設(shè)計(jì)優(yōu)化的實(shí)施要點(diǎn)四、發(fā)包階段的成本管理

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四、發(fā)包階段的成本管理

1、發(fā)包的方式與選擇最終目標(biāo)：合理的價(jià)格整合合適的資源

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1、發(fā)包的方式與選擇>基本的合約模式：包括固定總價(jià)和可調(diào)總價(jià)有可調(diào)單價(jià)和不可調(diào)單價(jià)“實(shí)報(bào)實(shí)銷”，較少采用

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1：發(fā)包的方式與選擇

>建議的招標(biāo)與合約模式

1、招標(biāo)方式：

2、計(jì)價(jià)方式：

3、定標(biāo)原則：

4、合約模式：邀請(qǐng)招標(biāo)清單計(jì)價(jià)圖紙不全編不了清單，建議用模擬清單合理低價(jià)（前提：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與資格預(yù)審）總價(jià)包干（固定單價(jià)，圖紙加清單）可調(diào)總價(jià)

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1、發(fā)包的方式與選擇>通過(guò)合約規(guī)劃確定發(fā)包與合約模式：——實(shí)質(zhì)：項(xiàng)目分解為各實(shí)施單元，以此整合資源>什么是合約規(guī)劃？其作用與基本內(nèi)容？——名詞：合同分解文件；動(dòng)詞：進(jìn)行事先規(guī)劃的行為——作用：規(guī)范合同形成過(guò)程及質(zhì)量，事先籌劃達(dá)成共識(shí)——內(nèi)容：a合同分項(xiàng)名稱

b合同范圍與界限劃分

c發(fā)包方式（找外部資源的過(guò)程）d合約模式（總價(jià)、單價(jià)、按實(shí)結(jié)算、根據(jù)圖紙項(xiàng)目的具體情況而定）

e其他：時(shí)間、成本、人員、授權(quán)

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2、供方資源管理為前提>供方管理要點(diǎn)：——統(tǒng)一的分類管理、建立供方數(shù)據(jù)庫(kù)（供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫(kù)）——投入相應(yīng)的人力與精力（至少一半的精力要用來(lái)考察）——摸清市場(chǎng)，有的放矢的引進(jìn)——維護(hù)已有合作，保持長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)（建立戰(zhàn)略合作）——規(guī)范管理流程與合同，防范風(fēng)險(xiǎn)

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2、供方資源管理為前提>供方管理工作內(nèi)容：——考察與調(diào)研：建庫(kù)存檔（調(diào)查市場(chǎng)份額，產(chǎn)品的品牌與品質(zhì)，技術(shù)水平、價(jià)格。。。建庫(kù)存檔）——評(píng)優(yōu)與篩選：分級(jí)使用（確定等級(jí)，酌情使用）——溝通與交流：全方位的深入溝通了解（相互了解）——培訓(xùn)與指導(dǎo)：技術(shù)、管理、配合要求（技術(shù)：設(shè)計(jì)及標(biāo)準(zhǔn)做法、施工技術(shù)等）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)高：投訴少、維護(hù)成本低用二流的單位做一流的工程

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3、招標(biāo)的技術(shù)管理>建立技術(shù)管理平臺(tái)：——技術(shù)管理部門的配備設(shè)計(jì)、工程、項(xiàng)目上的專業(yè)技術(shù)人員——技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的掌控基本方法：調(diào)研三結(jié)合原則：與產(chǎn)品（定位與功能）與市場(chǎng)（可得可靠）與成本（目標(biāo)預(yù)算）

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3、招標(biāo)的技術(shù)管理>明確技術(shù)管理標(biāo)準(zhǔn)：——基于規(guī)范的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)圖紙/設(shè)計(jì)施工驗(yàn)收規(guī)范——基于市場(chǎng)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)部品的選用例：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)清單、門窗技術(shù)要求、標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)造做法——基于客戶的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：工藝要求最終落實(shí)到合約中體現(xiàn)

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3、招標(biāo)的技術(shù)管理>開(kāi)展技術(shù)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容：——基本原理與理論——?dú)v史沿革——當(dāng)前主流發(fā)展趨勢(shì)——應(yīng)用狀況及檔次——主要品牌與廠商——各自特征與優(yōu)缺點(diǎn)——價(jià)格與重要參數(shù)指標(biāo)——選用建議及注意事項(xiàng)基本功能選配功能

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4、招標(biāo)及簽約過(guò)程控制要點(diǎn)>招標(biāo)操作要點(diǎn)：——充分準(zhǔn)備，保證標(biāo)的完整清晰

圖紙、范圍劃分、技術(shù)規(guī)范要求、現(xiàn)場(chǎng)條件——控制過(guò)程和結(jié)果，保證競(jìng)爭(zhēng)性

隊(duì)伍的選擇、過(guò)程的嚴(yán)密、價(jià)格的掌控——詳細(xì)評(píng)標(biāo)，保證價(jià)格合理性

從總價(jià)到單價(jià)，不平衡報(bào)價(jià)

低價(jià)澄清

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4、招標(biāo)及簽約過(guò)程控制要點(diǎn)>招標(biāo)準(zhǔn)備工作：——明確組織與人員——編制招標(biāo)/發(fā)包計(jì)劃：總體及單項(xiàng)——供應(yīng)商考察與資格預(yù)審——召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議（招標(biāo)策劃會(huì)）

范圍與標(biāo)段劃分

招標(biāo)方式與合同方式，評(píng)、定標(biāo)方式與原則

分工與協(xié)調(diào)本項(xiàng)招標(biāo)中一些特殊事項(xiàng)，如現(xiàn)場(chǎng)條件等——編寫招標(biāo)文件（合同條件）

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4、招標(biāo)及簽約過(guò)程控制要點(diǎn)>幾個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)：——發(fā)標(biāo)：包括踏勘、答疑、看樣——投標(biāo)——評(píng)定標(biāo)：可能幾輪澄清——授標(biāo)與簽約：包括合同談判——后續(xù)工作：交底、移交、資料管理等

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4、招標(biāo)及簽約過(guò)程控制要點(diǎn)>總包及主要分包清單招標(biāo)操作：——總包——電梯等專業(yè)分包——鋁合金專業(yè)安裝等——精裝修——環(huán)境綠化——智能化——消防、人防等

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5、合同關(guān)鍵條款分析>合約內(nèi)容要點(diǎn)：——合同標(biāo)的描述與范圍劃分——雙方的工作——合同價(jià)款——合同工期——質(zhì)量要求——安全文明及配合——材料管理——變更管理——支付條件與程度——違約、索賠與獎(jiǎng)懲——爭(zhēng)議的解決及合同的中止方式——其他附加條件內(nèi)容五、施工階段的成本管理

1、施工準(zhǔn)備階段2、主體施工階段

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四、施工階段的成本管理1、施工階段的成本管理——施工準(zhǔn)備階段工作文件：《施工組織設(shè)計(jì)》

房地產(chǎn)成本管理控制要求解析四、施工階段的成本管理1、施工階段的成本管理——主體施工工作文件：《成本動(dòng)態(tài)報(bào)表》《設(shè)計(jì)變更及簽證系列表單》《付款系列表單》案例表單：江蘇片區(qū)各項(xiàng)目進(jìn)度支付走勢(shì)圖表.xlsx2、主體施工階段

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1、設(shè)計(jì)變更的管理

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2、現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理

采取事先避免簽證的措施：審圖責(zé)任、合約規(guī)劃、措施包干、配合事項(xiàng)、材料及工程樣板、移交紀(jì)錄規(guī)范簽證過(guò)程

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3、合同款的支付管理

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4、甲方對(duì)材料管理的幾種模式三種常見(jiàn)方式：

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4、甲方對(duì)材料管理的幾種模式材料管理方式的選擇：綜合考慮內(nèi)部和外部條件：選型定樣時(shí)間的前后（尤其總包招標(biāo)前后）4、甲方對(duì)材料管理的幾種模式不同采購(gòu)方式的過(guò)程管理：

甲供材料：清單及管理方式（計(jì)量、損耗、計(jì)劃、卸車、保管、退貨責(zé)任等）甲定乙供材料：品牌和價(jià)格規(guī)定乙供材料：檢驗(yàn)方法及要求，材質(zhì)規(guī)格和品牌的要求七、竣工結(jié)算及維護(hù)階段的成本管理

房地產(chǎn)成本管理控制要求解析五、竣工階段的成本管理1、設(shè)計(jì)階段的成本管理工作文件：《竣工驗(yàn)收系列資料》

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五、竣工階段的成本管理2、結(jié)算階段的成本管理工作文件：《結(jié)算及索賠系列表單》《項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告》2、結(jié)算階段成本管理A、結(jié)算辦理要點(diǎn)：數(shù)據(jù)分析在日常工作中穿插做好2、結(jié)算階段成本管理B、結(jié)算審核的要點(diǎn)：樹(shù)立合同結(jié)算的觀念：

結(jié)算資料的審查三大結(jié)算要素的確定：范圍與內(nèi)容、工程量、單價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)落實(shí)：（有關(guān)事項(xiàng)核查）a、分包：甲供數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)、系統(tǒng)性判斷合理性（工程量、損耗量）b、材料設(shè)備品牌、質(zhì)量與技術(shù)要求是否符合要求c、合同約定的其他義務(wù)和責(zé)任d、有關(guān)索賠處罰、往來(lái)款、交叉扣款

e、對(duì)比經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，分析有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)差異2、結(jié)算階段成本管理C、反索賠的辦理：索賠內(nèi)容：工期與費(fèi)用，注意其相互影響

辦理時(shí)間：必須及時(shí)辦理索賠依據(jù)：a、通知單、會(huì)議紀(jì)要等要收集完整b、必須通知到位，所有文件必須回復(fù)c、保留有效書面簽收紀(jì)錄最常見(jiàn)索賠情況：