11歡迎下載#（三）銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算46（四）損益及利潤及分配47（四）流動資金估算..50（五）盈frrt利能力分析..52（六）盈frrt虧平衡分析..56（七）敏感性分析...57七、效、人益分析59八、項目貸款償還計劃61九、可行性研究結(jié)論64一、項目概況（一）融資目的及用途1、收購標(biāo)的：深圳凱賓斯基酒店2、收購資金來源：銀行貸款20億元（二）項目地理位置本報告所陳述的收購對象為深圳凱賓斯基酒店項目，以下簡稱本項目。本項目坐落于中國深圳南山文化中心區(qū)，項目位于新商業(yè)發(fā)展中心區(qū)核心地段，交通便捷，可輕松抵達(dá)深圳寶安機(jī)場和深圳會議展覽中心。與橫跨深圳香港的深圳灣大橋僅咫尺之遙，毗鄰后海地鐵站。項目往來香港，可輕松選擇鐵路、輪渡或公路多種方式。后海地鐵站就位于酒店旁，深圳灣大橋橫跨深圳與香港，與酒店僅5分鐘車距。主要地點(diǎn)的距離：?深圳寶安國際機(jī)場?羅湖火車站?深圳灣大橋?蛇口海上世界?民俗文化村?世界之窗?歡樂谷?蛇口碼頭（三）項目定位凱賓斯基酒店是世界上最古老的豪華酒店，最初建立于1897年。酒店集團(tuán)則創(chuàng)建于德國，現(xiàn)旗下酒店遍布?xì)W洲、中東、非洲、南美和亞洲，在北京、柏林、布達(dá)佩斯、伊斯坦布爾、德累斯頓和圣莫里茨等地?fù)碛?5處以上的私人酒店和特色酒店。多年以來，凱賓斯基酒店已經(jīng)發(fā)展成為富有創(chuàng)新性并受到高度推崇的豪華酒店集團(tuán)，且因為能夠滿足和超越高品位國際游客的需求而聞名于世。每家酒店都提供優(yōu)良的服務(wù)，且將酒店的特色和當(dāng)?shù)仫L(fēng)格融入其中。深圳凱賓斯基酒店于2006年開業(yè)眺望景色宜人的深圳灣，與眾多的甲等寫字樓、國內(nèi)一流歌劇院、大型國際品牌購物中心和世界級的娛樂休閑中心相比鄰。作為深圳西區(qū)首屈一指的豪華酒店，凱賓斯基行政樓層為高級商務(wù)客人提供一系列獨(dú)享的豪華設(shè)施和至尊的個性化服務(wù)，包括專設(shè)為女士度身訂造的行政樓層、24小時私人管家服務(wù)等。酒店的餐廳設(shè)施一應(yīng)俱全。四季餐廳24小時供應(yīng)歐亞美食大堂吧提供各種精選飲料、精致小吃，現(xiàn)場有輕音樂表演。酒店內(nèi)有綜合性時尚名牌精品店和購物商城。中國最大的一家中餐廳一珠城美食會坐落于酒店裙樓，可以同時容納6000人就餐。篇三：酒店可行性研究報告XXX酒店投資項目可行性研究報告一、總論酒店行業(yè)是旅游行業(yè)的一個組成部分，它的特點(diǎn)是一個由多元因素組成的行業(yè)，它能夠代表一個國家、一個地方一個城市的文明、文化，它能夠為一個國家、一個地方、一個城市的發(fā)展和開放起到積極的作用。我國酒店行業(yè)的起步，從1982年開始，至今已有22個年頭，經(jīng)歷了三個階段：第一階段，80年代，隨著國家改革開放的政策，酒店行業(yè)在全國的各行各業(yè)中，率先對外開放，引進(jìn)國際集團(tuán)的先進(jìn)管理，投資主體以國有資本為主。第二階段，90年代，各行各業(yè)新建酒店，作為主營業(yè)務(wù)的一種補(bǔ)充，投資主體還是以國有資本為主。第三階段，到了21世紀(jì)，隨著北京申奧的成功和上海申博的成功，酒店行業(yè)的潛在需求，又成為大量房產(chǎn)發(fā)展商投資的目標(biāo)，投資主體以民營資本為主。到2003年底的國家旅游局官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明全國酒店的現(xiàn)狀如下：星級酒店總數(shù)9,751100%國有經(jīng)濟(jì)5,622%集體、股份、聯(lián)營2,816%私營635%外商、港、澳、臺678%星級酒店總數(shù)9,751100%5星級酒店198%4星級酒店727%3星級酒店3,166%2星級酒店4,864%1星級酒店796%由于酒店行業(yè)的特點(diǎn)，它的經(jīng)營和管理以及發(fā)展，一直處于敏感、被動的地位，國際的、國內(nèi)的政治的、經(jīng)濟(jì)的重大事件，都會對酒店業(yè)產(chǎn)生影響。第一章項目概況一、建設(shè)地址：本項目酒店位于XXXX路中段，東與XX路相連，西與XX路相接，屬XXXX繁華路段，交通十分便利，居住人口密集。二、項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容本酒店總營業(yè)面積XXX平方米，預(yù)計總投資1XX萬元，其中地板裝修投資XXX萬元，墻體裝修投資XXX萬元，餐、廚具投資XXX萬元，配套設(shè)備投資XXX萬元，流動資金投入XX萬元。酒店設(shè)計為上下兩層。一層為大廳，設(shè)路XX個席位;二層為包廂，共XX間。正式投入運(yùn)行后，整體可容納XX多人同時就餐。三、總體規(guī)劃設(shè)計理念1、強(qiáng)調(diào)營銷環(huán)境的情調(diào)、氛圍現(xiàn)代社會的消費(fèi)者，在進(jìn)行消費(fèi)時往往帶有許多感性的成份，容易受到環(huán)境氛圍的影響。在飲食上他們不再只注重食物的味道，而更注重進(jìn)食時的環(huán)境與氛圍。要求進(jìn)食的環(huán)境”場景化”、”情緒化”，從而能更好的滿足他們的感性需求。因此，本酒店裝修過程中，在布臵環(huán)境、營造氛圍上下大功夫，力圖營造出各具特色的，吸引人的種種情調(diào)?；蛐缕鎰e致，或溫馨浪漫，或清靜高雅，或熱鬧刺激，或富麗堂皇.或小巧玲瓏。有的展現(xiàn)都市風(fēng)物，有的炫示鄉(xiāng)村風(fēng)情。有中士風(fēng)格的，也有西式風(fēng)情的，更有中西合壁的。從美食環(huán)境到極富浪漫色彩的店名、菜名，使消費(fèi)者能在大快朵頤之際，烘托起千古風(fēng)流的雅興和一派溫馨的人和之情。酒店的內(nèi)部也配以奇特的創(chuàng)意，比如以郁金香、紅玫瑰等來取代桌號的編號。2、注重生態(tài)農(nóng)業(yè)、綠色食品、保健環(huán)境隨著人們對環(huán)境污染、生態(tài)平衡、自身健康等問題的關(guān)心程度日益提高，無公害、無污染的綠色食品、保健食品，受到了消費(fèi)者的歡迎，本酒店將適應(yīng)這種要求，推出了自己的保健綠色食譜，并增加保健設(shè)施，營造保健環(huán)境。近幾年，國內(nèi)外的許多有識之士，對健康的概念提出了全新的解釋。本酒店將會據(jù)此推出了一系列的促銷措施。例如，推銷健康食譜、引進(jìn)健康信息、提供健康設(shè)施、提供健康環(huán)境等，以此適應(yīng)人們觀念上的變化及其要求。另外，藥膳的保健作用，已為越來越多的人所認(rèn)識。本酒店將時時開辦藥膳餐廳，推出了本店精工細(xì)作的野菜時蔬。在此期間，將富含高纖維的蔬菜水果，沒有污染且營養(yǎng)豐富的野菜，在菜肴中所占比例日漸擴(kuò)大，而原來作為餐館的主菜、大菜的高脂肪、高蛋白食品則退居次要的地位。因為據(jù)科學(xué)分析，高纖維食品能夠起到降低膽固醇，減低癌癥罹患率，控制血糖濃度的作用；而一向不為飲食業(yè)所重視的野菜，因其味美且沒有污染，安全可靠，又兼富含胡羅卜素、抗壞血酸和核黃素等有利健康的微量元素，具有良好的藥用價值。據(jù)分析，野菜中的薺菜具有和脾利水、止血明目的作用，枸杞具有滋肝補(bǔ)腎、益精壯陽的功用，馬蘭頭具有清肺消炎、止血涼血的作用，菊花腦有疏風(fēng)散熱、平肝明目的作用。3、提升文化品位，增加文化附加值人們對物質(zhì)的需求是有限的，對文化的需求是無限的。提高餐飲企業(yè)的飲食文化品位，已成為餐飲市場競爭的一個重要領(lǐng)域，一種重要趨勢。飲食文化是一個廣泛的概念。人們吃什么，怎么吃，吃的目的，吃的效果，吃的觀念，吃的情趣，吃的禮儀，都屬于飲食文化范疇。它貫穿于餐飲企業(yè)經(jīng)營和食事活動的全過程，體現(xiàn)在各個方面、各個環(huán)節(jié)之中。筵席宴會文化作為酒店的主營業(yè)務(wù)是一種社交文化，是飲食文化的綜合體現(xiàn)。它的文化品位最高，文化含量最大，最能反映企業(yè)的文化檔次。服務(wù)文化也是酒店經(jīng)營有的一種形象文化--人的形象文化。服務(wù)員是代表企業(yè)為客人服務(wù)的”大使”，她們的裝束打扮、服務(wù)動作、神態(tài)氣質(zhì)，都反映企業(yè)的形象。營銷文化更是酒店經(jīng)營口的一種企業(yè)文化。它體現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營理念、宗旨、特點(diǎn)以及營銷策略、方式等等，是企業(yè)包裝和推銷自己、贏得市場的重要手段。4、重視個性化、特色化、形象化的服務(wù)隨著人們生活水平的提高，消費(fèi)需求將日趨個性化，本項目在設(shè)計時非常重視人們的具體要求，注意根據(jù)具體的消費(fèi)場景、消費(fèi)時間、消費(fèi)對象，提供有針對性的服務(wù)，并據(jù)此塑造出符合顧客要求的企業(yè)形象。如情人餐廳、球迷餐廳、小盞餐廳、離婚餐廳等。從現(xiàn)代消費(fèi)者的心理來看，許多人在進(jìn)行某種消費(fèi)時，不僅消費(fèi)商品本身，也消費(fèi)商品的名氣和通過商品體現(xiàn)出來的形象，因為形象具有一定的象征價值，能滿足人們對身份地位等方面的追求，能讓人產(chǎn)生自豪感，抑或給人們一種談資、一種經(jīng)歷。5、重視人們的情感生活、社交活動等方面的需求情感生活是人們的基本需要之一，近幾年來社會上興起了一股所謂'煽情'的營銷方法，就是通過各種措施活動刺激和調(diào)動人們的情感，以達(dá)到促銷的目的。本酒店也將過設(shè)立諸如情侶包廂、情侶茶座、情侶套餐、情侶燒烤等服務(wù)項目來促銷?；蛞约訌?qiáng)家人的團(tuán)聚、朋友的聚會、父母子女情、兄弟姐妹情、鄉(xiāng)親情、同學(xué)情等來調(diào)