房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算說明房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的“5”項(xiàng)收入確定技巧及相關(guān)法律解析一、有關(guān)銷售發(fā)票開具與否的收入確定(一)全額開具銷售發(fā)票的銷售收入(二)未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票但簽訂銷售合同的收入確定(三)未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實(shí)際已投入使用的收入確定(四)未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實(shí)際未投入使用的收入確定(一)全額開具銷售發(fā)票的銷售收入《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅函[2010]220號(hào))第一條規(guī)定：“在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，如果納稅人已經(jīng)全額開具商品房銷售發(fā)票的，則按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入?！北热鐦I(yè)主購(gòu)買了一套商品(二)未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票但簽訂銷售合同的收入確定《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅函[2010]220號(hào))第一條規(guī)定：“土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有整。(二)未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票但簽訂銷售合同的收入確定對(duì)，并按照合同金額進(jìn)行調(diào)整，以避免直接按照發(fā)票金額確認(rèn)收入而少繳納土地增值稅，進(jìn)而避免被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的風(fēng)險(xiǎn)。(三)未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實(shí)際已投入使用的收入確定。應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)土地增值稅清算時(shí)收入(即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定)。 (四)對(duì)未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實(shí)際未投入使用的收入確定、房地產(chǎn)代收費(fèi)用的收入確認(rèn)一)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)或由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)票的收入確定(二)代收費(fèi)用不計(jì)入房?jī)r(jià)并由房企以外的單位開發(fā)票的收入確認(rèn)(一)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)或由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)票的收入確定財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在的基數(shù)根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知》(國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào))第二十五條第(一)項(xiàng)的規(guī)定，對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)數(shù)。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))第二十八條規(guī)定，代收費(fèi)用的審核，對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買方一并收??；當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有無(wú)將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地 (二)代收費(fèi)用不計(jì)入房?jī)r(jià)并由房企以外的單位開發(fā)票的收入確認(rèn)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第六條規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知》(國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào))第二十五條第(二)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不xxx商品房時(shí)向客戶收取的住房專項(xiàng)維修基金、管道燃?xì)獬跹b費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等代收費(fèi)用共計(jì)4500萬(wàn)元(其中專項(xiàng)維修基金800萬(wàn)元)，對(duì)于4500萬(wàn)元涉稅分析：定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的價(jià)外費(fèi)用需要繳稅?！吨腥A人民院令540號(hào))第五條規(guī)定，納稅人的營(yíng)業(yè)額為用事業(yè)性收費(fèi)： (一)由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人； (二)收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)； (三)所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金征免營(yíng)業(yè)稅問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2004]69號(hào))住房專項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專項(xiàng)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，對(duì)房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)，稅，即只要房地產(chǎn)開發(fā)公司代為收取了，不論其是否計(jì)入房?jī)r(jià)內(nèi)或是否開票(與企業(yè)所得稅、土地增值稅區(qū)別之處)，原則上都要作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)入到營(yíng)業(yè)額事業(yè)性收費(fèi)和住房專項(xiàng)維修基金。其他代收費(fèi)用都要作為價(jià)外費(fèi)一并計(jì)稅及其附加。所得稅處理辦法的通知》 部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由款項(xiàng)不并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。因?yàn)榇召M(fèi)用單獨(dú)核算未并入房?jī)r(jià)經(jīng)濟(jì)利益”的收入確認(rèn)一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同未履行收取購(gòu)買方違約金的收入確認(rèn)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定“有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益”的前提是納稅人發(fā)生如果房地產(chǎn)交易未發(fā)生或者未完成(被撤銷)，即使納稅人取得了經(jīng)濟(jì)利益，也應(yīng)當(dāng)屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不應(yīng)確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收收 (二)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同履行中收取的違約金、更名費(fèi)、滯納金、賠償金、分期付款(延期付款)利息的收入確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同履行中，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款(延期付款)利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為特別注意的幾點(diǎn)：1、將流轉(zhuǎn)稅的價(jià)外費(fèi)用概念引入了土地增值稅。其實(shí)價(jià)外費(fèi)用來源于“反避稅”的稅基，因此轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同履行中收取的違約金、更名費(fèi)、滯納金、賠償金、分期付款(延期付款)利息的收入確認(rèn)，一律繳納土地增值稅。有價(jià)，才有外，如果購(gòu)買方違約導(dǎo)致房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不成功收取的違約金，由于有主價(jià)款，不存在分割房?jī)r(jià)，侵蝕稅基的可能性，因此不需要繳納土地增值 (三)售后返租的收入確認(rèn)租，就是開發(fā)商在銷售商品房時(shí)，約定以購(gòu)房合同的折讓優(yōu)惠后的成交價(jià)，同時(shí)與購(gòu)房者簽訂該房的租賃合同，要求購(gòu)房者在一定期限內(nèi)租。售后回租業(yè)務(wù)，是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給沒有融資租賃業(yè)務(wù) (1)經(jīng)營(yíng)性售后回租中的銷售方(承租方)的涉稅處理和營(yíng)業(yè)稅的處理得稅的處理出售資產(chǎn)的行為，確認(rèn)為銷售收入，租賃期間的租賃費(fèi)用作為企業(yè)相的處理 (2)經(jīng)營(yíng)性售后回租中的受讓方(出租方)的涉稅處理和營(yíng)業(yè)稅的處理基于以上規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性售后回租的受讓方(出租方)征收營(yíng)業(yè)稅。即出租方實(shí)質(zhì)賃的行為，營(yíng)改增前按照服務(wù)業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增后繳納增 (2)經(jīng)營(yíng)性售后回租中的受讓方(出租方)的涉稅處理得稅或個(gè)人所得稅的處理由于受讓人(出租方)收到承租方或銷售方支付的租金時(shí)，應(yīng)該依法繳納企的處理A房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱A公司)是一家商業(yè)地產(chǎn)公司，采用售后返租方式銷售商鋪。開發(fā)商與購(gòu)房者同時(shí)簽訂房地產(chǎn)買賣合同和租賃合同，約定商鋪按優(yōu)惠價(jià)85萬(wàn)元(即總價(jià)100萬(wàn)元的85%)出售，在未來5年內(nèi)，該商鋪歸萬(wàn)元(不考慮城建稅、教育費(fèi)附加、土地使用稅)?！稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額。如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中扣除。《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。顯然，房地產(chǎn)公司約定以購(gòu)房合同十五條和《稅收征管法實(shí)施細(xì)則》第四十七條規(guī)定核定其營(yíng)業(yè)額房地產(chǎn)開發(fā)公司采用折讓優(yōu)惠等形式將商品房銷售給購(gòu)房者，在簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)公司(或房地產(chǎn)開發(fā)公司的關(guān)聯(lián)企業(yè))與購(gòu)房者另行簽訂商品房委托管理合同，約定購(gòu)房合同以折讓后優(yōu)惠價(jià)款為成交價(jià)，購(gòu)房者自愿放棄一定時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠額(或商品房售價(jià)低于同類商品房?jī)r(jià)格部分)應(yīng)并入商品房銷售價(jià)款，一并按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)購(gòu)房者因放棄一定時(shí)期的托管收益權(quán)和其他費(fèi)用而享受的折讓優(yōu)惠額屬應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅15×5%=0.75(萬(wàn)元)，城市維護(hù)建設(shè)稅及附加0.75× 7%+3%)=0.075A就當(dāng)年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，即5×5%=0.25(萬(wàn)元)。城市維護(hù)建設(shè)稅及附加0.25×(7%+3%)二)印花稅本例中，A公司不但銷售了開發(fā)產(chǎn)品，還租賃了該開發(fā)產(chǎn)品后并轉(zhuǎn)租(假如轉(zhuǎn)租合同每年簽訂一次)，應(yīng)分別按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：85× (三)土地增值稅增值稅時(shí)應(yīng)以哪一個(gè)作為納稅人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)取得的收入呢？企業(yè)正常銷售房?jī)r(jià)五)房產(chǎn)稅購(gòu)房者將購(gòu)買的商鋪返租給A公司，每月應(yīng)按租金收入(少支出的購(gòu)房?jī)r(jià)款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定)的12%繳納房產(chǎn)稅：15÷(5×12)×12%=0.03(萬(wàn)元)。開發(fā)商再將商鋪轉(zhuǎn)租，按房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房產(chǎn)稅。這在實(shí)際稅務(wù)處理中也是容易被忽視 (六)企業(yè)所得稅A公司的租賃支出就是，一次性讓利給購(gòu)房者的折讓優(yōu)惠額，按權(quán)責(zé)發(fā)生 (五)企業(yè)所得稅 (一)以房和土地用于抵債、投資和分配的收入確認(rèn) (二)拆遷安置房收入的確認(rèn) (三)土地置換收入的確認(rèn) (四)收取車庫(kù)使用費(fèi)的收入確認(rèn) (五)收到政府土地返還款建設(shè)拆遷安置房的收入確認(rèn) (六)土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移但實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓的收入確認(rèn)四)地下車位(車庫(kù))、雜物間的收入確認(rèn)總結(jié) (一)地上車位、車庫(kù)，不營(yíng)業(yè)2、銷售合同：簽訂車庫(kù)(位)銷售合同的，不論是否取得產(chǎn)權(quán)證明，均按銷售不動(dòng)產(chǎn)征簽訂車庫(kù)(位)長(zhǎng)期或無(wú)期限使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，視同銷售，按銷售不動(dòng)產(chǎn) (二)地下車位車庫(kù)位，應(yīng)當(dāng)按場(chǎng)地出租對(duì)待，繳納稅營(yíng)業(yè)稅。取得租金時(shí)一次性繳納。(企業(yè)所得稅可按國(guó)稅函[2010]79號(hào)：“在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。應(yīng)該按照租賃業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅，不征收 (二)地下車位發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫(kù)、車位的所有權(quán)照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納稅處理根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》第九條規(guī)定：“銷售建筑物或構(gòu)筑物，所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的地下停車位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對(duì)取得銷售收入應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅處理在實(shí)際工作中中，地下車庫(kù)大致分為三種：一)開發(fā)商單獨(dú)建造地下車庫(kù)，建筑面積未分?jǐn)偅焊鶕?jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文)地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行 (一)開發(fā)商單獨(dú)建造地下車庫(kù)，建筑面積未分?jǐn)偅簹w集至“開發(fā)成本----公共配套設(shè)施(地下車庫(kù))”之中，完工后結(jié)轉(zhuǎn)至“開發(fā)產(chǎn)一)開發(fā)商單獨(dú)建造地下車庫(kù)，建筑面積未分?jǐn)偅?(1)營(yíng)業(yè)稅及附加： 地增值稅：因未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅 (一)開發(fā)商單獨(dú)建造地下車庫(kù)，建筑面積未分?jǐn)偅?(3)房產(chǎn)稅：據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》(財(cái)稅[2005]181號(hào))規(guī)定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建 (4)土地使用稅：鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》 問題：對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城 (一)開發(fā)商單獨(dú)建造地下車庫(kù)，建筑面積未分?jǐn)偅豪恚旱叵峦恋厥褂脵?quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅征免政策。需要注意的是，如果不 (一)開發(fā)商單獨(dú)建造地下車庫(kù)，建筑面積未分?jǐn)偅?(5)企業(yè)所得稅：據(jù)《中華人民共和國(guó)所得稅法實(shí)施條例》第十九條企業(yè)所得稅法第六條第(六)項(xiàng)所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)如 (6)印花稅：租賃收入的千分之一。 (一)開發(fā)商單獨(dú)建造地下車庫(kù)，建筑面積未分?jǐn)偅?、對(duì)外出售的財(cái)稅處理：符認(rèn)條件時(shí)，確認(rèn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品---地下車庫(kù)”相額至“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”。 (一)開發(fā)商單獨(dú)建造地下車庫(kù)，建筑面積未分?jǐn)偅?、對(duì)外出售的財(cái)稅處理： (2)土地增值稅：?jiǎn)为?dú)確認(rèn)收入及增值額，按非普通住宅計(jì)征土地增值 (5)企業(yè)所得稅：與銷售住宅所得稅處理相同。 (6)印花稅：按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率萬(wàn)分之五申報(bào)。 (一)開發(fā)商單獨(dú)建造地下車庫(kù)，建筑面積未分?jǐn)偅?、自用的地下車庫(kù)財(cái)稅處理：在將“開發(fā)產(chǎn)品-----地下車庫(kù)”轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并計(jì)提折舊。自用部分按財(cái)稅[2005]181號(hào)相關(guān)規(guī)定，對(duì)自用部分房產(chǎn)計(jì)征房產(chǎn)稅。土地使用稅同出