2011年4月28日2011年4月28日購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)方案 第一章本案項(xiàng)目簡(jiǎn)介 第二章本案年處城市地域條件分析 第三章本案現(xiàn)有樓盤狀況分析(SWOT分析法) 第四章市場(chǎng)定位的分析 第五章招商運(yùn)營(yíng) 第六章商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)及利潤(rùn)計(jì)算 第七章商場(chǎng)的裝修與開業(yè)鋪貨 第八章合作方式 第一章本案項(xiàng)目簡(jiǎn)介：一層7,000平米；二層9,600平米；三層7,300平米。對(duì)面正在營(yíng)業(yè)的XXXX商城總面積為15,000平，分為二、三層(一廳全部為門市已主門設(shè)在康平街一側(cè)，二層上空為2,300平米的采光天景，商場(chǎng)寬敞 XXXX購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)方案第二章本案年處城市地域條件分析鎮(zhèn)賚、肇源等縣(市)毗鄰，是嫩江流域區(qū)域性中心城市。2、城市面積：總面積為4879平方公里，東西長(zhǎng)為95公里，南北寬為90公里。16萬，農(nóng)業(yè)人口27萬。有蒙、漢、滿、回、朝、錫伯等9個(gè)民族。少數(shù)民族人口8552人。XXXX政府統(tǒng)計(jì)數(shù)(按此數(shù)據(jù)逐年增長(zhǎng))年份統(tǒng)計(jì)對(duì)象數(shù)字(年)全文說明(年)368元1986年人均國(guó)民收入691元，比1985年增長(zhǎng)40.45%,農(nóng)民人均收人368元，比1985年減少8%。470元農(nóng)民年人均收入470元，比1987年減少0.8%。達(dá)960元全市農(nóng)民人均收人達(dá)960元，比1995年增長(zhǎng)20.3%。1100元1998年，XXXX農(nóng)民人均收人1100元，在崗職工年平均工資4380元，年末城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄存款余額76606萬元。1550元1999年，XXXX農(nóng)民人均收人1550元，在崗職工人均收人4850元。9890元 (城市)3350元(農(nóng)農(nóng)民人均純收入達(dá)到3350元，同比增長(zhǎng)15%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到9890元，同比增長(zhǎng)15%;1.68萬元(城鎮(zhèn))4350元(農(nóng)2010年，XXXX農(nóng)民人均收人4350元，在崗職工人均收人1.68萬元。"一江兩河"(嫩江、洮兒河、霍林河)環(huán)繞，年均過境水量208億立 XXXX是全國(guó)523家糧棉大縣之一，是吉林省重要商品糧基地，年產(chǎn)糧食13億斤，盛產(chǎn)玉米、水稻、高粱、谷子、小麥、綠豆、葵花、地方財(cái)政收入完成2.88億元。全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成60.8億元，同比增長(zhǎng)21%,其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別完成11.4億元、25.5億元和23.9億元。通過2010年XXXX對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)，XXXX在貫徹落實(shí)擴(kuò)長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。同比增長(zhǎng)18.9%。具體表現(xiàn)為：腦電子、裝飾裝潢材料、農(nóng)貿(mào)日雜、服裝百貨主要有14個(gè)大型商場(chǎng)，多以五金交工為主僅有月華商場(chǎng)、百貨大樓、 (一)優(yōu)勢(shì)S (二)劣勢(shì)W(三)機(jī)會(huì)0 (4)成功機(jī)率(四)威脅T 1)小型商場(chǎng)(超市)居多；2)單品賣場(chǎng)居多，大型商場(chǎng)為零；4)五金電料農(nóng)資市場(chǎng)繁華，百貨市場(chǎng)蕭條；5)各類品項(xiàng)市場(chǎng)分布有序。住率不達(dá)50%,因此消費(fèi)群體需要時(shí)間培養(yǎng)，同時(shí)靠廣告宣傳及商場(chǎng)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力和生命力。因此，商場(chǎng)必須選擇自須在決定運(yùn)營(yíng)后利用15-30天時(shí)間出臺(tái)，并按此定位招商，啟動(dòng)全面 (一層)(2層安裝)(2層男裝)(3層運(yùn)動(dòng))(3層娛樂)2名專員2名專員2名專員2名助專員2名專員 3、負(fù)責(zé)制定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)格局(圖紙)及租金測(cè)算 XXXX購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)方案3)招商部工作內(nèi)容衡估算) a、一次性交納1年租金享有政策：b、一次性交納2年租金享有政策：(1)為了實(shí)現(xiàn)大招商、招大商的目的，主要采取以下幾種形式報(bào)刊上打廣告、印發(fā)DM單、做紙巾袋等形式進(jìn)行廣泛宣傳。4)、做好招商工作的領(lǐng)導(dǎo)工作，本次招商工作在總經(jīng)理的統(tǒng)一5)立項(xiàng)后，對(duì)想引進(jìn)的項(xiàng)目做好前期調(diào)查，直導(dǎo)總部特邀招商(如國(guó)美、蘇寧、肯德基、屈臣氏等)(2)招商推廣主題的闡述 (3)招商的建議 等)等) 2、招商進(jìn)度中的比例分配招商的前期階段，完成招商面積的比例計(jì)劃為：招商占商場(chǎng)總面積20%左右；招商的中期階段，完成招商面積的比例計(jì)劃為：招商占商場(chǎng)總面積60%左右；招商的后期補(bǔ)充和調(diào)整階段，完成招商面積的比例計(jì)劃為：招商占商場(chǎng)總面積20%左右；招商至80%即可開業(yè)，在開業(yè)后可相繼入駐商戶，完成 1、交納(一年)租金計(jì)算按每平方米租金計(jì)算整體收入(4種租金/平米)樓層招商面積租金/租金/月租金/年租金/租金/月租金/年一層二層三層合計(jì)樓層招商面積租金/租金/月租金/租金/月一層二層三層合計(jì)3、年費(fèi)用支出(參照XX每年費(fèi)用支出)此項(xiàng)目?jī)?nèi)所列費(fèi)用系17年中每年支出項(xiàng)目，許多項(xiàng)目 XXX營(yíng)業(yè)面積為30,000m2金額員工及臨時(shí)工資71人辦公費(fèi)差旅費(fèi)業(yè)務(wù)招待費(fèi)宣傳費(fèi)勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)企財(cái)保險(xiǎn)費(fèi)維修費(fèi)低值易耗品攤銷衛(wèi)生費(fèi)水費(fèi)電費(fèi)電話費(fèi)工作餐采暖費(fèi)勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)煤氣費(fèi)土地收益金垃圾清運(yùn)費(fèi)掃雪費(fèi)占道費(fèi)議價(jià)租賃管理費(fèi)臨時(shí)用工管理費(fèi)消防費(fèi)用運(yùn)雜費(fèi)洗滌費(fèi)燃料費(fèi)機(jī)動(dòng)車費(fèi)用其他費(fèi)用總計(jì) 礎(chǔ)，租金保持不變，第三年開始，每年以遞10%為基礎(chǔ)，逐(一)商戶裝修3000元-5000元，待商場(chǎng)管理人員組織驗(yàn)收，合格后通知業(yè) 2、開業(yè)前的宣傳(待定)3、開業(yè)當(dāng)日的宣傳活動(dòng)(待定) XXXX購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)方案崗位設(shè)立人數(shù)崗位描述總經(jīng)理1人直管副總經(jīng)理及財(cái)務(wù)部工作，掌控企業(yè)大局副總經(jīng)理1人對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，直管總助工作2人對(duì)總經(jīng)理副總經(jīng)理負(fù)責(zé)，直管運(yùn)營(yíng)部、政務(wù)部招商部經(jīng)理1人對(duì)主管總助負(fù)責(zé)，直管商場(chǎng)招商工作招商專員1人對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，主抓商場(chǎng)招商工作商管部經(jīng)理3人對(duì)主管總助負(fù)責(zé)，直管樓層日常管理商管部主管對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，管理樓層日常事務(wù)企劃部經(jīng)理1人對(duì)主管總助負(fù)責(zé)，直管策劃宣傳工作企劃部文員1人對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，主抓文案、美工、平面設(shè)計(jì)企劃部廣播員1人對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，抓好廣播窗口工作辦公室主任1人對(duì)主管總助負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)對(duì)外協(xié)調(diào)及人力資源相關(guān)工作安保隊(duì)長(zhǎng)1人對(duì)主管總助負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)四防安全工作安保員(含防火專員),對(duì)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)四防安全檢查工作。物業(yè)部庫(kù)管員1人對(duì)主管副總負(fù)責(zé)，并負(fù)責(zé)與公司物業(yè)部聯(lián)系相關(guān)事宜財(cái)務(wù)經(jīng)理1人對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)財(cái)務(wù)支出與核算，費(fèi)用管控工作。財(cái)務(wù)部出納1人對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)企業(yè)現(xiàn)金收支及往來財(cái)務(wù)賬務(wù)工作?？傆?jì)32人 2)員工工資測(cè)算職員人數(shù)工資基數(shù)資金月工資月工資總額總經(jīng)理1副總1總助2中層正職8主管7文員1出納員1保安員9廣播員1庫(kù)管員1更夫6保潔員3)、人員的錄用與崗前培訓(xùn)。商場(chǎng)的招聘具有商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員經(jīng)過統(tǒng)一的培訓(xùn)后進(jìn)入崗位。4)、商場(chǎng)各部門的制度制定。商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)需要制定相關(guān)的