XX實(shí)施方案房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估方法》和《房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際狀況，制定本標(biāo)準(zhǔn)。一、適用范圍以及相關(guān)評(píng)估結(jié)果的復(fù)核評(píng)估和鑒定。二、評(píng)估實(shí)施原則〔以下簡(jiǎn)稱估價(jià)機(jī)構(gòu)〕和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正評(píng)估對(duì)象，不得依據(jù)預(yù)先設(shè)定的結(jié)果進(jìn)展評(píng)估，出具評(píng)估報(bào)告。三、評(píng)估工作流程房屋征收評(píng)估應(yīng)當(dāng)依據(jù)以下工作流程進(jìn)展：〔一〕確認(rèn)評(píng)估范圍和內(nèi)容；〔二〕承受評(píng)估托付書及簽訂評(píng)估托付合同；〔三〕與房屋征收部門〔以下簡(jiǎn)稱托付人〕交接評(píng)估對(duì)象資料；〔四〕制定評(píng)估工作方案；〔五〕實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查；〔六〕價(jià)值測(cè)算；〔七〕撰寫評(píng)估報(bào)告；〔八〕評(píng)估報(bào)告內(nèi)部審核；〔九〕提交評(píng)估報(bào)告；四、評(píng)估時(shí)點(diǎn)收打算公告之日。五、實(shí)地查勘與市場(chǎng)調(diào)查——僅供參考及其他補(bǔ)償評(píng)估工程的現(xiàn)狀狀況、使用和維護(hù)保養(yǎng)狀況等。對(duì)房屋征收范圍內(nèi)的市場(chǎng)進(jìn)展調(diào)查，收集如下資料：1、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料；2、對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；3、類似房地產(chǎn)的交易、本錢、收益實(shí)例資料；六、房屋評(píng)估評(píng)估方法假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)展適用性分析后，選擇其中一種或者多種方法進(jìn)展評(píng)估。有條件同時(shí)選用兩種以上方法評(píng)估的，應(yīng)中選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)展校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。法評(píng)估。房屋的，可以承受標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法評(píng)估各套〔戶〕房屋的價(jià)值。市場(chǎng)法3個(gè)符合要求的6個(gè)月以內(nèi)。一般承受百分率法；每項(xiàng)因素對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或者調(diào)整幅度一般不超過10%，綜15%。收益法將來收益狀況，合理確定收益模式、選擇適當(dāng)?shù)墓交蚍绞接?jì)算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。——僅供參考平確定。本錢法承受本錢法評(píng)估的，可以實(shí)行房地分別評(píng)估的方式評(píng)估被征收房屋價(jià)值。被征收房屋建筑物價(jià)值為重置價(jià)格結(jié)合成，一般承受重置本錢法進(jìn)展評(píng)估。本錢法或基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法進(jìn)展評(píng)估。假設(shè)開發(fā)法房屋征收范圍內(nèi)的在建工程承受假設(shè)開發(fā)法評(píng)估的，一般承受自行開發(fā)前提，假設(shè)開發(fā)工程建設(shè)進(jìn)度以房屋征收打算公告之日的狀態(tài)為準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法過價(jià)值調(diào)整得出其他被征收房屋價(jià)值的方法。評(píng)估程序如下：將同一征收工程范圍內(nèi)被征收房屋依據(jù)房屋的用途、類型、建筑構(gòu)造、功能完整性、建筑年月等因素劃分房屋類別；〔二〕在同一房屋類別中選定標(biāo)準(zhǔn)房屋；選用市場(chǎng)法、本錢法、收益法等求取標(biāo)準(zhǔn)房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。承受市場(chǎng)法評(píng)4個(gè)；〔四〕確定影響房地產(chǎn)價(jià)值的調(diào)整因素；〔五〕承受有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)或者統(tǒng)計(jì)分析等方法，確定各因素的調(diào)整系數(shù)或者調(diào)整值；〔六〕計(jì)算被征收房屋的價(jià)值，計(jì)算公式為：×〔1+n〕房屋分類類別。居住房屋的調(diào)整因素——僅供參考被征收房屋為居住房屋的，承受標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值調(diào)整因素包括樓層、×〔1+樓層調(diào)整系數(shù)〕×〔1+∑其他因素調(diào)整系數(shù)〕前款計(jì)算公式中的朝向、樓層調(diào)整系數(shù)參照本標(biāo)準(zhǔn)附件1至附件3確定；其他因素包括5%范圍內(nèi)。非居住房屋的調(diào)整因素評(píng)估對(duì)象與標(biāo)準(zhǔn)房屋的區(qū)分、影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素綜合確定。第三章被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值評(píng)估七、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修評(píng)估評(píng)估值＝裝飾裝修重置價(jià)×成率間接費(fèi)用，以及設(shè)計(jì)、監(jiān)理、質(zhì)量檢測(cè)等其他費(fèi)用。7.1評(píng)估方法裝飾裝修重置價(jià)的評(píng)估方法有清單綜合單價(jià)法、單位比較法、指數(shù)調(diào)整法。計(jì)算求得裝飾裝修工程造價(jià)，加上所需的工程建設(shè)其他費(fèi)用確定裝飾裝修重置價(jià)的方法?！踩缃ㄖ娣e〕為指標(biāo)，選取與評(píng)單位比較法一般適用于精度要求不高的預(yù)評(píng)估工程或估算工作。的客觀本錢費(fèi)用調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的裝飾工程費(fèi)的方法。指數(shù)調(diào)整法一般適宜于近期完成，有較完整結(jié)算依據(jù)的裝飾裝修工程工程。別評(píng)定分項(xiàng)成率。成率一般依據(jù)裝飾裝修的耐用年限、已使用年限、以及維護(hù)、保養(yǎng)等狀況綜合確定?！獌H供參考八、機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷和安裝費(fèi)用評(píng)估機(jī)器設(shè)備的搬遷和安裝費(fèi)用，無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的價(jià)值，物資搬遷的費(fèi)用。機(jī)器設(shè)備、物資的界定器設(shè)備、物資，經(jīng)托付人認(rèn)定后，由估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。用一并評(píng)估?？苫謴?fù)使用機(jī)器設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用遷與安裝費(fèi)用=運(yùn)雜費(fèi)+拆卸費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)一般依據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估。機(jī)器設(shè)備的重購(gòu)置價(jià)格或者重生產(chǎn)該機(jī)器設(shè)備的重置本錢。設(shè)備，一般承受本錢法計(jì)算重購(gòu)置價(jià)。市場(chǎng)法估對(duì)象重購(gòu)置價(jià)的方法。承受市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的重購(gòu)置價(jià)的程序如下：〔一〕調(diào)查和收集同類型機(jī)器設(shè)備參照物的市場(chǎng)價(jià)格信息。統(tǒng)一價(jià)格內(nèi)涵。價(jià)格是指機(jī)器設(shè)備本體的價(jià)格，不包含運(yùn)輸費(fèi)和安裝費(fèi)等費(fèi)用；對(duì)于進(jìn)口機(jī)器設(shè)備還應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一貨幣單位。〔三〕調(diào)整價(jià)格時(shí)點(diǎn)。承受相關(guān)價(jià)格指數(shù)，將參照物的價(jià)風(fēng)格整到評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格?！菜摹硨?duì)參照物價(jià)格進(jìn)展個(gè)別因素、地域因素等調(diào)整，求取機(jī)器設(shè)備的重購(gòu)置價(jià)。購(gòu)置價(jià)。本錢法——僅供參考程序進(jìn)展：〔一〕收集該機(jī)器設(shè)備的設(shè)計(jì)圖紙并實(shí)地查勘、核對(duì)；核算制造一樣機(jī)器設(shè)備所需的直接本錢，包括直接材料費(fèi)、燃料動(dòng)力費(fèi)、直接人工費(fèi)、制造費(fèi)用、期間費(fèi)用分?jǐn)偟?；〔三〕?jì)算開發(fā)設(shè)計(jì)等其它間接本錢，以及治理費(fèi)、稅金、利息和合理的利潤(rùn)；將直接本錢、間接本錢、治理費(fèi)、稅金、利息和利潤(rùn)累加，求得機(jī)器設(shè)備的重購(gòu)置價(jià)。費(fèi)率乘以機(jī)器設(shè)備的重購(gòu)置價(jià)的方式求取。無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備評(píng)估無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備價(jià)值為重置價(jià)結(jié)合成，計(jì)算公式為：無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備價(jià)值=重置價(jià)×成率費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)組成。無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備成率的評(píng)定養(yǎng)、使用等狀況綜合評(píng)定。機(jī)器設(shè)備的根底費(fèi)機(jī)器設(shè)備的根底費(fèi)是指建筑該根底所發(fā)生的材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等全部費(fèi)用。的根底工程費(fèi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合成率。物資的搬遷費(fèi)用物資的搬遷費(fèi)用，計(jì)算運(yùn)雜費(fèi)。運(yùn)雜費(fèi)一般通過計(jì)車次、計(jì)件、計(jì)批次、計(jì)重量或計(jì)體計(jì)算公式為：物資搬遷費(fèi)用=搬遷數(shù)量×單位運(yùn)雜費(fèi)價(jià)格——僅供參考九、停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估10%的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)被限等相關(guān)證明材料，評(píng)估停產(chǎn)停業(yè)損失，相關(guān)方法另行制定。十、其他財(cái)物價(jià)值評(píng)估依據(jù)征收雙方當(dāng)事人書面確認(rèn)的補(bǔ)償方案，參考相關(guān)技術(shù)要求進(jìn)展評(píng)估。十一、參照評(píng)估十二、已滅失房屋的評(píng)估參照房屋作為參照物。十三、幫助評(píng)估資質(zhì)〕的其他專業(yè)機(jī)構(gòu)或者聘請(qǐng)有相應(yīng)資格從事該類業(yè)務(wù)的專業(yè)人員幫助評(píng)估，但應(yīng)當(dāng)在房屋征收評(píng)估報(bào)告中予以披露和說明。附件；估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估結(jié)果納入房屋征收評(píng)估報(bào)告。十四、評(píng)估報(bào)告出具評(píng)估報(bào)告。分項(xiàng)列明。十五、資料交接估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與托付人交接評(píng)估對(duì)象的根本狀況和清單等資料?！獌H供參考必要的復(fù)核。十六、評(píng)估資料歸檔及以下資料整理、立卷，歸檔保管：〔一〕評(píng)估托付書和評(píng)估托付合同；〔二〕房屋征收打算公告；托付人供給的房屋征收范圍內(nèi)評(píng)估對(duì)象的權(quán)屬證明材料或者經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)定的證明材料，以及有關(guān)房屋根本狀況的相關(guān)材料；〔四〕評(píng)估對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、影像等資料；〔五〕可比實(shí)例、標(biāo)準(zhǔn)房屋、參照房屋的實(shí)地查勘記錄、影像等資料；〔六〕確定評(píng)估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；〔七〕評(píng)估過程中重大問題處理的記錄；〔八〕評(píng)估報(bào)告內(nèi)部審核記錄；營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書、經(jīng)備案的評(píng)估工作方案與注冊(cè)