房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理四川大學建筑與環(huán)境學院譚茹文房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文復習房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文第一章房地產(chǎn)投資概述一.房地產(chǎn)的概念二.房地產(chǎn)的種類三.房地產(chǎn)的特征四.房地產(chǎn)投資的形式五.房地產(chǎn)投資的利弊六.房地產(chǎn)投資的風險房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文一.房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱。地產(chǎn)可視為實物、權益和區(qū)位三者的結合。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文1.實物從實物角度上看，房地產(chǎn)有三種存在的形態(tài)：（1）土地（2）建筑物（3）房地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文2.權益

房地產(chǎn)可視為由多種權利構成的權利束，而完整的權利束為房地產(chǎn)產(chǎn)權?；緳嗬校赫加袡唷⑹褂脵?、收益權、處分權；派生權利，如：典權、抵押權、地役權等。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文3.區(qū)位

區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間方位，除了房地產(chǎn)的地理坐標位置外，還包括房地產(chǎn)與其它地方往來的便捷性、周圍環(huán)境、在城市中的地位等。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文二.房地產(chǎn)的種類按開發(fā)程度劃分

土地房地產(chǎn)在建工程建成后的物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文1.土地(1)按土地的權屬劃分

國有土地集體土地(2)按土地的開發(fā)程度劃分（P27）

生地毛地熟地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文三.房地產(chǎn)的特征1.不可移動性2.獨一無二性3.壽命長久性4.數(shù)量有限性5.用途多樣性6.相互影響性7.易受限制性8.保值增值性9.價值高大性10.難以變現(xiàn)性

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文五.房地產(chǎn)投資的利弊1.相對較高的收益水平（注意財務杠桿運用的條件）2.能夠得到稅收方面的好處（正確理解其涵義）3.易于獲得金融機構的支持4.能夠抵御通貨膨脹的影響5.能提高投資者的資信等級6.投資數(shù)額巨大7.變現(xiàn)性差8.投資回收期較長9.需要專門的知識和經(jīng)驗弊利房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文六.房地產(chǎn)投資的風險1.系統(tǒng)風險(1)通貨膨脹風險(2)市場供求風險(3)周期風險(4)變現(xiàn)風險(5)利率風險(6)政策風險(7)政治風險(8)或然損失風險房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文2.個別風險(1)收益現(xiàn)金流風險(2)未來經(jīng)營費用風險(3)資本風險(4)比較風險(5)時間風險(6)持有期風險房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文第二章房地產(chǎn)投資分析基本知識一.房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及構成二.資金的時間價值及計算公式三.房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果評價指標房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文一.房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及構成1.房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及構成(1)房地產(chǎn)投資中的現(xiàn)金流量(2)房地產(chǎn)投資中現(xiàn)金流量的構成

投資、成本經(jīng)營收入利潤、稅金房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文(3)現(xiàn)金流量圖的構成和畫法

1.繪一水平軸線向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上每一刻度表示一個計息周期，標上計息周期數(shù)。圖中上一期的期末即為下一期的期初。

2.用垂直箭線表示現(xiàn)金流量。向上的箭線表示現(xiàn)金流入，向下的箭線表示現(xiàn)金流出。

3.箭線的長短與現(xiàn)金流量的大小成正比，在箭線上方（或下方）注明現(xiàn)金流量的數(shù)值。

0123n-2n-1n現(xiàn)金流量的三要素：現(xiàn)金流量的大?。ㄙY金數(shù)額）方向（流入或流出）作用點（資金發(fā)生的時間點）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文3.經(jīng)營收入、利潤和稅金（1）經(jīng)營收入銷售收入、出租收入、自營收入。（2）利潤

經(jīng)營利潤、稅前利潤、稅后利潤、可分配利潤。（3）稅金

銷售稅金（兩稅一費：營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加）、土地使用稅和房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文二.資金的時間價值及計算公式1.利息與利率（1）利息與利率（2）單利與復利（3）名義利率、周期利率、實際利率房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文2.資金的時間價值計算公式（1）現(xiàn)值與終值的關系（2）現(xiàn)值與年金的關系（3）終值與年金的關系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文3.計算實例要會畫現(xiàn)金流量圖，重點掌握：例5－4P160例5－7P162會用計算器進行計算房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文

第三章房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理一.房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序二.土地使用權的獲取三.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響四.政府對房地產(chǎn)市場的干預房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文一.房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序

一般包括四個階段、8個步驟：投資機會尋找投資機會選擇與決策分析投資機會篩選可行性研究獲取土地使用權前期工作規(guī)劃設計與方案報批簽署有關合作協(xié)議建設階段施工建設與竣工驗收租售階段市場營銷與物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文前期工作的主要內容(1)對擬開發(fā)項目作進一步分析(2)獲取土地使用權(3)征地、拆遷、安置、補償(4)規(guī)劃設計及建設方案制定(5)獲取規(guī)劃許可(6)施工現(xiàn)場三通一平(7)市政配套設施談判與協(xié)議(8)安排短期和長期信貸(9)尋找預租（售）客戶(10)對市場作進一步分析，確定目標(11)對開發(fā)成本作進一步測算(12)對承包商的選擇提出建議(13)開發(fā)項目保險事宜洽談房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文二.土地使用權的獲取1.開發(fā)商獲取土地使用權的方式（1）在一級土地市場上獲取國有土地使用權

1）劃撥方式2）出讓方式（2）在二級土地市場上購入國有土地使用權

1）購入已經(jīng)完成開發(fā)的熟地。

2）購入一項房地產(chǎn)，拆除原建筑物，重新開發(fā)。

3）購入半成品（在建工程），繼續(xù)開發(fā)。（3）合作開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文

2.國有土地使用權的出讓和轉讓（1）國有土地使用權的出讓

出讓方式：拍賣、招標、協(xié)議、掛牌（2）國有土地使用權的轉讓（3）土地使用權使用年限（4）土地使用權出讓金（5）毛地價（6）熟地價

（弄清毛地價與熟地價的區(qū)別）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文3.舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點（1）比較適合作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發(fā)項目。（2）由于舊城區(qū)人口密度及建筑密度高，土地開發(fā)成本高。（3）建設項目規(guī)劃條件較為苛刻。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文4.新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點（1）比較適合建造高級住宅和公寓（2）土地開發(fā)成本較低（3）城市規(guī)劃條件限制較少（4）不完全具備開發(fā)項目的配套設施（5）綠地和代征地的攤派較多房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文三.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響

1.開發(fā)項目規(guī)劃設計方案中的主要技術經(jīng)濟指標（P36-37）(1)居住區(qū)開發(fā)項目技術經(jīng)濟指標(2)非居住區(qū)開發(fā)項目技術經(jīng)濟指標重點掌握規(guī)劃建設用地面積、居住建筑用地面積、居住建筑面積、居住建筑密度、容積率、建筑容積率、層數(shù)、層高等指標。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文(2)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理

1)開發(fā)項目選址、定點審批階段。

2)申請《建設用地規(guī)劃許可證》階段。

3)規(guī)劃設計條件審批階段。

4)設計方案審批階段。

5)核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》階段。

6)竣工驗收階段。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文四.政府對房地產(chǎn)市場的干預1.政府制定干預房地產(chǎn)市場政策的原則(1)目標的確定性(2)政策的連續(xù)性與協(xié)調性(3)政策的針對性和導向性(4)政策的公平性和效率房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文2.房地產(chǎn)市場的宏觀調控宏觀調整手段主要有：

(1)土地供應計劃的調整

(2)城市規(guī)劃的指導

(3)地價調整

(4)房地產(chǎn)稅收政策

(5)金融杠杠

(6)住房政策

(7)租金調整房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文3.房地產(chǎn)市場行為的規(guī)范(1)資質審查對進入市場的主體資格進行規(guī)范(2)產(chǎn)權登記

對市場交易對象進行規(guī)范(3)建立房地產(chǎn)價格評估制度

對市場交易價格進行規(guī)范(4)交易程序的規(guī)范化對市場交易過程進行規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文第四章房地產(chǎn)及其運行規(guī)律一.房地產(chǎn)市場的總體結構二.房地產(chǎn)市場的分類三.房地產(chǎn)市場的特征與功能四.房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文一.房地產(chǎn)市場的總體結構

征地市場一級土地市場動遷市場

土地投資、土地使用權出讓市場

交易市場

二級土地市場（土地使用權轉讓市場）

建筑施工市場一級房產(chǎn)市場

房產(chǎn)交易市場

二級房產(chǎn)市場房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文二.房地產(chǎn)市場的分類1.按地域范圍劃分2.按房地產(chǎn)用途和等級劃分3.按房地產(chǎn)交易形式劃分4.按房地產(chǎn)購買目的劃分5.其他劃分方式房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文三.房地產(chǎn)市場的特征與功能1.房地產(chǎn)市場的特征(1)分散的地區(qū)性市場(2)準市場(3)權益的轉讓市場(4)專業(yè)化的市場(5)易于出現(xiàn)市場的不均衡和壟斷房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文2.房地產(chǎn)市場的功能（1）配置存量房地產(chǎn)資源和利益（2）顯示房地產(chǎn)市場需求的變化（3）指導供給以適應需求的變化（4）指導政府制定科學的土地供應計劃（5）引導需求適應供給條件的變化房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文四.房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律1.房地產(chǎn)使用市場和房地產(chǎn)投資市場兩個市場有兩個結合點：第一，房地產(chǎn)使用市場確定的租金水平資產(chǎn)需求的中心。第二，兩個市場在房地產(chǎn)開發(fā)部分有連接。如果房地產(chǎn)開發(fā)量增加，房地產(chǎn)的供給量也隨著增加，這不僅會使房地產(chǎn)投資市場價格下滑，而且也會使房地產(chǎn)使用市場的租金水平下調。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文2.房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)（1）房地產(chǎn)市場的自然周期P62（2）房地產(chǎn)市場的投資周期AEDCB長期平均空置水平下降上升供給增長率=需求增長率圖2-7房地產(chǎn)景氣循環(huán)的各個階段要求：能對房地產(chǎn)市場進行一定的分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文第五章房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究一.可行性研究的含義、目的和作用二.可行性研究的工作階段三.可行性研究的內容四.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算五.房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價六.房地產(chǎn)開發(fā)項目評估的不確定性分析

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文一.可行性研究的含義、目的和作用1.可行性研究的含義可行性研究是在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經(jīng)濟分析、論證的科學方法。2.可行性研究的目的可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文3.可行性研究的作用

（1）是項目投資決策的依據(jù)。（2）是籌集建設資金的依據(jù)。（3）是開發(fā)商與有關合作部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。（4）是編制下一階段規(guī)劃設計方案的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文3.可行性研究的精度

（1）投資機會研究：±30%（2）初步可行性研究：±20%（3）詳細可行性研究：±10%（4）項目評估與決策：±10%房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文五.房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果評價指標1.房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式（1）開發(fā)投資開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售收入。經(jīng)濟效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量。（2）置業(yè)投資置業(yè)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、減少納稅、權益增加這四個方面。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文1）反映開發(fā)項目盈利能力的指標：（P167～178）

●財務凈現(xiàn)值(FNPV)或財務凈現(xiàn)值比率(FNPVR)

●財務內部收益率（FIRR）●投資回收期（Pt或Pt’）●成本利潤率●成本收益率、投資收益率

2.財務評價的主要技術經(jīng)濟指標五.房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果評價指標

財務評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的財務效益和財務支出，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務狀況，據(jù)以判斷項目的財務可行性。(P172)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理譚茹文2）反映開發(fā)項目清償能力的指標：（P174～177）●借款償還期●利息備付率●償債備付率●資產(chǎn)負債率●流動比率●速動比率2.財務評價的主要技術經(jīng)濟指標三.房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果評價指標房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理