TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"序言 1\o"CurrentDocument"（一） 起源 1\o"CurrentDocument"（二） 概念 1\o"CurrentDocument"（三） 認識 2\o"CurrentDocument"（四） 特點 3\o"CurrentDocument"一、 引言 4\o"CurrentDocument"1.1研究目的和意義 4\o"CurrentDocument"1.2研究設計 41.2.1研究方法 41.2.2問卷設計 41.2.3調(diào)研對象 5\o"CurrentDocument"1.2.4問卷回收情況 5\o"CurrentDocument"二、 市場環(huán)境分析 5\o"CurrentDocument"2.1國家情況 5\o"CurrentDocument"2.2北京情況 5\o"CurrentDocument"三、 市場調(diào)查結果分析 6\o"CurrentDocument"3.1家庭年收入和年齡之間的關系 6\o"CurrentDocument"3.2是否關住過酒店式公寓 7\o"CurrentDocument"3.3消費者獲得酒店式公寓信 息的渠道 8\o"CurrentDocument"3.4消費者對酒店式公寓裝修的要求 9\o"CurrentDocument"3.5投資酒店式公寓普通住宅 的區(qū)別 9\o"CurrentDocument"3.6酒店式公寓優(yōu)勢特點 10\o"CurrentDocument"3.7酒店式公寓存在的問題 11\o"CurrentDocument"3.8購買酒店式公寓的目的 12\o"CurrentDocument"四、對策建議 12\o"CurrentDocument"附件一：問卷 15附件二：小組分工 錯誤！未定義書簽。附件三：活動照片 錯誤！未定義書簽。序言“酒店式公寓”，時下流行的物業(yè)形式，但酒店式公寓絕不算一個新概念，它的存在和發(fā)展是一個引人注目而又讓人困惑的熱門話題。經(jīng)濟發(fā)達程度成為酒店式公寓立項的基本條件。（一）起源酒店式公寓的概念最早起源于歐洲，是當時旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時休憩的物業(yè)，由專門的管理公司進行統(tǒng)一的上門管理，既有酒店的性質，又相當于個人的臨時住家，這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。酒店式公寓的提出至今已有約30年時間。20世紀中葉，一些發(fā)達國家的主要城市，尤其是在美國，經(jīng)歷了巨大的社會變革。這些社會變革帶給人們以文化和教育的機會，人的流動性更強，家庭結構趨于松散，城市社會居住者的生活方式也產(chǎn)生了很大的變化，隨之開始對配有家具的公寓產(chǎn)生需求。而當星級酒店式管理的概念被引進時，更受到那些喜歡“流動”者的廣泛歡迎。社會經(jīng)濟飛速發(fā)展，人們生活不再拘泥于一個地區(qū)。商旅生活的興起，造就了“酒店式管理、家居式服務”的公寓住宅功能日趨完善。國際標準化的酒店式服務公寓，是結合酒店的管理模式和設施標準，采用公寓房型設計的一種物業(yè)經(jīng)營模式。由于價格低于酒店標準，而服務水準又大大高于普通公寓，因而深受中長期出差的高層人士的歡迎。我國的酒店式公寓最早是出現(xiàn)在深圳，深圳是我國改革開放的前沿陣地，最早的吸收了外來的模式。之后又出現(xiàn)在上海、北京等地，目前全國各大中城市都有發(fā)展。（二）概念多會被用作投資使用。管理”，定位成為服務高端市場的產(chǎn)品寓。酒店式公寓既的特點，擁有良好種綜合性很強的物就是將星級酒店的店經(jīng)營的純服務公了信息時代寫字樓等商務服務，是一一體。概括地說，，的服務針對性住宅、日常生吸收了星級酒店

的通訊條件，可

業(yè)管理概念，集

高標準服務融于多會被用作投資使用。管理”，定位成為服務高端市場的產(chǎn)品寓。酒店式公寓既的特點，擁有良好種綜合性很強的物就是將星級酒店的店經(jīng)營的純服務公了信息時代寫字樓等商務服務，是一一體。概括地說，，的服務針對性住宅、日常生吸收了星級酒店

的通訊條件，可

業(yè)管理概念，集

高標準服務融于活之中。購買者擁有單元產(chǎn)權，既可以自住、出租，也可以轉售，是一種既提供酒店專業(yè)服務又擁有私人公寓秘密性和生活風格的綜合物業(yè)。因此，酒店式公寓更多地被稱為“酒店式服務公寓”。酒店式公寓大多位于成熟商務中心，外國企業(yè)和外籍人員聚集流動地帶，區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或星級服務品質完全滿足了寓帶來了相當可觀的租金心等服務配套設施酒店式公寓管理公這些客戶的需求。收益。完善，擁有高檔公寓的硬件配置，司入住管理，給住戶的生活帶來很同時，相對獨立穩(wěn)定的客源也給酒稱為“酒店式服務公寓”。酒店式公寓大多位于成熟商務中心，外國企業(yè)和外籍人員聚集流動地帶，區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或星級服務品質完全滿足了寓帶來了相當可觀的租金心等服務配套設施酒店式公寓管理公這些客戶的需求。收益。完善，擁有高檔公寓的硬件配置，司入住管理，給住戶的生活帶來很同時，相對獨立穩(wěn)定的客源也給酒這些地聘請專大便利，

店式公（三）認識近年來，“酒店式公寓”這種新興房地產(chǎn)商品在房地產(chǎn)市場上日益盛行。對于開發(fā)商來說，酒店式公寓因其使用功能靈活、市場適應性強，減少了市場風險，增加了投資收益；對于投資者而言，酒店式公寓因其戶型較小，總價較低，投資回報率通常高于普通住宅，因而受到了人們的青睞。酒店式公寓，一般是指位于大型商圈內(nèi)，保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高標準硬件設施和酒店服務系統(tǒng)，由開發(fā)商將酒店的每套客房分割成獨立的產(chǎn)權出售給投資者，并聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司，由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理，區(qū)別于純酒店的公寓。酒店式公寓是一種特殊的既提供酒店專業(yè)服務又擁有私人公寓或共管公寓的私密性和生活風格的商業(yè)綜合體，大多會被用作投資用途。我國房地產(chǎn)市場上的酒店式公寓，于20世紀90年代末期在珠三角和海南登陸，經(jīng)過幾年的發(fā)展，在北京、上海、廣州等大城市和海南等度假旅游發(fā)達地區(qū)，酒店式公寓正在成為集商務會客、休閑度假、居家自住、商業(yè)投資等多種功能于一體、越來越受公眾歡迎的新型房地產(chǎn)商品。由于酒店式公寓在我國發(fā)展時間較短，國家目前對酒店式公寓尚無權威的解釋，也沒有相關的管理規(guī)定，特別是在管理的問題上，存在嚴重的法律缺位。作為居住類建筑并提供酒店式服務的酒店式公寓與作為一般住宅的公寓和作為旅館建筑的酒店相比較，具有明顯區(qū)別于二者的特點。主要表現(xiàn)在：（1）提供酒店式服務和管理。所謂酒店式公寓，顧名思義，就是一種提供酒店式服務的公寓，它借鑒酒店服務及管理模式，提供諸如家居清潔、送餐或宴會安排、洗熨及送衣、電召的士、叫醒服務、訂書報、雜志、代訂車船飛機票、鐘點工等一系列服務。酒店式公寓的物業(yè)管理較一般公寓更完善，服務內(nèi)容更多，為其獨特的消費群體提供所需的服務和物業(yè)管理。同時在價格、私密性、隨意性等方面又是酒店不可比擬的。（2）商居兩宜，兼具居住和辦公兩種功能。酒店式公寓既可用于居住，也可用于辦公。面積小的酒店式公寓中，居住與辦公空間混在一起，面積較大的酒店式公寓中，居住空間與辦公空間分離。不同的酒店式公寓側重點不同，有的偏重于居住，廚房、衛(wèi)生間齊全，甚至有陽臺；有的則偏重于辦公，只有衛(wèi)生間，沒有廚房，提供一些辦公設施和通訊條件。目前，從上海、北京等酒店式公寓發(fā)展較為成功的城市看，酒店式公寓的消費群體主要集中在以下4類人群：（1）年輕人。許多年輕人都樂于享受酒店式公寓的便捷生活，主要有城市白領、家居辦公一族。這類人群一般收入較高，愿意追求便利、時尚、有質量的生活。而酒店式公寓面積一般較小，總價相對不高，對購買力相對低一些的年輕人來說，買來自住負擔也不會太重，購買酒店式公寓既不用費心裝修，又不必擔心將來不好出手。（2）小型辦公族。對于許多由幾個人組成，對網(wǎng)絡、通訊、交通等依賴較高，經(jīng)常通宵達旦工作、有叫餐需求，工作、生活二合一的小型組織，如策劃創(chuàng)意、設計、代理等組織來說，由于辦公人數(shù)少，需求的辦公面積不大，而酒店式公寓即可辦公，又可居住，家電設備一應俱全，有的還備有廚房，工作、生活兩不誤。對于工作、生活集中在一起的小型辦公族來說，是最合適不過的場所。（3）長期駐外商務人士。這一類人群主要有商業(yè)項目人士、外派常駐人士。由于工作原因，這些人長期停留在某些城市，他們大多數(shù)是高學歷、高素質人士，甚至是國際人士，對居住文化、辦公環(huán)境有獨特的理解和需求，有的甚至是“拖家?guī)Э凇?。而酒店畢竟是服務性營業(yè)場所，長期居住，經(jīng)濟上不合算，也缺少“家”的感覺。一般的住宅又不能滿足其商務性需求。酒店式公寓的出現(xiàn)正好填補了這項市場空白，所以這類人群是酒店式公寓的一大目標客戶群。（4）商務、旅游等短期租賃人士。這一類人群主要有出差、旅游、會議或其他短期租賃的人士。他們停留的時間較短，一般要求較高的居住舒適度及服務性高、交通便利，具有商務配套設施和服務等。酒店雖有較好的服務，但始終不如家里隨意、舒適。而那些交通便利、擁有家居配套、24小時酒店式服務和商務功能的酒店式公寓對這類人士的各項需求都能予以滿足。（四）特點4.1酒店獨立產(chǎn)權投資者通過一次性付款或分期或按揭的方式獲取客房的獨立產(chǎn)權。酒店式公寓可將每個客房出售給投資者，投資者擁有產(chǎn)權，可自住、可出租、可轉售，所以它是擁有私家產(chǎn)權的酒店。不過大多數(shù)酒店式公寓，投資者在一定期限內(nèi)只擁有客房的所有權，而沒有經(jīng)營權。4.2酒店式管理酒店式公寓屬于酒店的一種，同樣提供各種酒店式的服務，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、更換被單、叫醒服務，以及各種鐘點等服務。由于酒店式公寓的公共設施均類似酒店，故可以彰顯居住者的身份和氣派。4.3兼具居住度假與投資兩種功能酒店式公寓既可以用來居住度假，也可以用來投資，或兩者兼而有之。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段用途也有所不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。一、引言1.1研究目的和意義酒店式公寓在北京近幾年已發(fā)展的相當成熟，擁有其穩(wěn)定的客戶群市場，成為城市中不和或缺的居住類型之一。因此，對其運作模式和管理方式等問題的研究已是當務之急。另外，酒店式公寓同其他居住建筑一樣，客戶群市場需要進一步細分，而且其在管理模式和政策方面的問題都有待深入研究。1.2研究設計1.2.1研究方法通過文獻研究法，調(diào)查法，經(jīng)驗總結法等對酒店式公寓的概念，分類，主要功能，發(fā)展現(xiàn)狀，存在問題進行分析。對現(xiàn)有的資料進行收集整理，對有關書面理論資料進行分析，比較、歸納、總結。對目前酒店式公寓設計中存在的問題展開研究討論，旨在完善對酒店式公寓的理論層面上的研究，提出一些參考意見和建議。1.2.2問卷設計根據(jù)研究目的和內(nèi)容，小組成員集中一起討論問卷涉及的內(nèi)容，然后根據(jù)討論結果，小組成員每人設計一份調(diào)查問卷，最后集中在一起，篩選出有意義的題目，并按照一定的邏輯順序進行排序。問卷包括導言、提示信息、6道被調(diào)查者基本信息、14道有關消費者購房或租房心理及行為的問題。共計20道問題。1.2.3調(diào)研對象20至70歲的日常消費人群，主要調(diào)研對象為商務人士，商務、旅游等短期租賃人士，企業(yè)白領以及對酒店式公寓有需求的人士。1.2.4問卷回收情況本次調(diào)研共打印160份問卷，其中：發(fā)放問卷數(shù)量：160份；未發(fā)放問卷數(shù)量：0份；有效問卷數(shù)量：155份；無效問卷數(shù)量：5份。二、市場環(huán)境分析2.1國家情況中國經(jīng)濟的快速增長，增強了國外投資者對中國的信心，致使大量外資涌入，大量外籍人士到來，對酒店式公寓的需求增加，有效推動酒店式公寓的需求增加，有效推動市場發(fā)展。伴隨中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，尤其是在2006年突破20萬億大關，達209407億元，對外進出口總額快速遞增，并在2006年達到1.7萬億元，創(chuàng)造了歷史最高水平。國際國內(nèi)商旅人士迅速增加，造成酒店式公寓需求增加，尤其對高檔外租酒店式公寓的需求逐年攀升。2.2北京情況北京酒店式公寓的總體供給量大約在7000個單位左右，主要仍然分布在CBD及周邊的東部區(qū)域，其他區(qū)域像王府井的東方廣場，崇文的新世界商場，中關村等，也有一定的酒店式公寓上市。

作為國家的政治經(jīng)濟文化中心，北京憑借先天優(yōu)勢，大量外國外地外地企業(yè)機構紛紛在京設立駐華駐京分支機構辦事處。為此帶來的大批外籍外地高管人員也順理成章的成為酒店式公寓服務的對象。在京的跨國公司高層管理人員，海外社團，駐華大使管工作人員以及港澳臺人士，構成了北京酒店式公寓的主要租住客群。三、市場調(diào)查結果分析3.1家庭年收入和年齡之間的關系年齡與個人月收入的美系下 年齡與個人月收入的美系下 元 元元 元個人月收入AUa)lu」aJCL■20-29口30-39□40-49■礎以上從上圖可以看出，在我們的155位有效調(diào)查對象中30-49歲的人大多月收入5000元以上，這部分人正處于事業(yè)頂峰時期，家庭月收入相對于剛進入工作崗位的人群很豐厚，并且有較強購房能力。4000-5000元人群則以50歲以上為主導。而20-29歲的人月收入則為2000-4000元左右，他們的購房或租房需求比較旺盛，但經(jīng)濟條件普遍欠缺。

3.2是否關住過酒店式公寓是否關注過酒店成公寓■美注過是否關注過酒店成公寓■膺爾關注□從末關莊是否關注過酒店式公宙□關注過是否關注過酒店式公宙□關注過二偶亦關注口從未美注在關注的32%的人群中，30-39歲的人居多，因為他們正處于事業(yè)的成熟期，經(jīng)濟實力都較雄厚，所以比較關注酒店式公寓。從未關注過人群中，20-29歲的人士居多，因為他們事業(yè)剛剛起步，經(jīng)濟實力較薄弱。在20-29在關注的32%的人群中，30-39歲的人居多，因為他3.3消費者獲得酒店式公寓信息的渠道聽說灑店式公寓的渠道■報維聽說灑店式公寓的渠道口電視□明友介紹■網(wǎng)絡由此餅圖我們不難看出，29.29%的消費者，也就是絕大多數(shù)的消費者是通過報紙來獲得酒店式公寓信息的。這種廣告形式是目前最普遍的廣告形式之一。并且，報紙刊登廣告的成本較低，有相對穩(wěn)定的閱讀人群，若為酒店式公寓刊登廣告，報紙是不錯的選擇。26.04%的人靠電視獲得房產(chǎn)信息，酒店式公寓已經(jīng)成為人們熱議話題的今天，不論是有意購買還是無意購買的消費人群，大家都時常出于好奇而對此類廣告注入更多的關注。但電視廣告的成本高，且大多數(shù)人對電視廣告有排斥心理，不建議直接在電視上播放廣告，可以通過加盟贊助等方式，在節(jié)目中進行植入性廣告。此外23.47%的人是通過親朋好友介紹酒店式公寓的信息。這種口口相傳的方式最容易使人信服，能有效地項目的信譽度，得到最佳的宣傳效果。最后有21.2%的人是在網(wǎng)絡上得到信息的。在網(wǎng)絡日益發(fā)達的今天，網(wǎng)絡傳播及網(wǎng)絡營銷無疑是最省錢也最高效的宣傳方式之一。對于酒店式公寓的普及，一定要利用好網(wǎng)絡這個工具。

3.4消費者對酒店式公寓裝修的要求酒店式公街的裝修程瘦504020專UI」3CL回33[|504020專UI」3CL回33[|精裝修 菜件式裝帔 耐主岐修其他而裝 毛壞房 疝裝裝修糠度雖然毛坯房既可以省去大量的裝修費用，又屬于經(jīng)濟環(huán)保型，但是酒店式公寓屬于高檔公寓，且大部分入駐酒店式公寓的人為的就是省時省事，可以拎包入住，所以選擇毛坯房的較少，占總調(diào)查人數(shù)的2.67%。選擇簡單裝修的消費者，占調(diào)查總數(shù)的6.67%。13.33%的人選擇了廚衛(wèi)裝修其它簡裝。30%的人群選擇菜單式裝修。絕大多數(shù)人選擇了精裝修，占47.33%，精裝修雖然價格不菲，但節(jié)省了大量時間，為住戶提供了方便，精裝修的房子也很舒適漂亮，可以確保酒店式公寓的質量。所以，由此可以看出，酒店式公寓裝修還應以精裝修為主。這樣才可以與一般的住宅相區(qū)別。3.5投資酒店式公寓普通住宅的區(qū)別有17.95%的人認為投資酒店式公寓總價低，15.81%的人認為投資酒店式公寓戶型較小，16.01%的人群認為酒店式公寓的管理服務到位，能感受到家的感覺，15.34%的人認為酒店式公寓商住兩用方便，這是其他公寓所不能滿足的。16.34%的人認為酒店式公寓配套設施相對于一般公寓較齊全，也有的消費者認為酒店式公寓與一般的住宅沒有區(qū)別。灑店式公費與普通住宅的區(qū)別300-250200-京150-10300-250200-京150-10。-50—總價低 戶型而積小 骨理置務到貴窿住兩用方便總價低 戶型而積小 骨理置務到貴窿住兩用方便配宣設拖齊全與普通公汗沒f部.別3.6酒店式公寓優(yōu)勢特點酒店式公寓的優(yōu)勢特點250-200-150-50-好、不受限購影響「升值潛力大、使用方250-200-150-50-好、不受限購影響「升值潛力大、使用方I I便、位置好交通便利，其中認為配套全服務好的人占17.36%，認為不受限購影響的人占19.74%，認為升值潛力大的有21.96%，認為使用方便的有18.72%，認為位置好交通便利的有22.21%，大部分人還是認為酒店式公寓處于商務區(qū)，商業(yè)發(fā)達的地區(qū)，交通便利。3.7酒店式公寓存在的問題酒店式公寓并不是特別完美的公寓，它也存在著許多的問題，正向下圖所展示的，認為酒店式公寓成本高的用戶占14.69%，認為回報周期小得消費者占17.29%，認為裝修質量不可靠的人群占調(diào)查總數(shù)的17.75%，認為產(chǎn)權期短的消費者者占16.42%，認為商用和居住混搭太亂的人占17.49%，認為酒店式公寓是開放式小區(qū)不安全的占16.36%，這些問題都是酒店式公寓一般存在的問題，所以開發(fā)商應注意這些問題，將其改善。Enn

Enn3.8購買酒店式公寓的目的購買酒店式公寓主要有居住兼投資、投資并出租、自己辦公使用、作為自己的私人會所使用這幾大類，正如下圖所示，由于酒店式公寓主要客戶群是公司高管，以及一些外商，所以認為辦公使用的占27.09%，作為自己私人會所使用的占27.7%。酒店式公再用途300-250-EH%>4ra-nLuno200-150-1DO-23.12XEH%>4ra-nLuno200-150-1DO-23.12X27.09H50-投資并出租 白己辦曲使用 作為白己的卷入會所使用四、對策建議對北京市酒店式公寓發(fā)展的幾點建議：我國酒店式公寓發(fā)展，一直以來都在根據(jù)所在城市區(qū)域的特點進行進一步的功能定位細分和合理規(guī)劃。比如在一些商業(yè)區(qū)和交通樞紐相結合的區(qū)域，這種區(qū)域環(huán)境決定了在這種區(qū)域應該開發(fā)商務型酒店式公寓，因為該區(qū)域的酒店式公寓主要針對的是商務和辦公人群，這就要求該區(qū)域的酒店式公寓在面積、房間布局、裝修和房間內(nèi)的各種配套設備、設施及提供的服務必須滿足商務和辦公的需要。而在度假旅游發(fā)達地區(qū)，主要針對的度假游客。這就要求該區(qū)域的酒店式公寓的設計、裝修、設施配套及服務應主要滿足游客度假休閑的需要。這一市場細分同樣適應公寓式酒店發(fā)展。由于酒店式公寓在我市尚屬新生事物，其發(fā)展還處于探索階段，特別是不能完全排除部分酒店式公寓或公寓式酒店開發(fā)商是在搞概念炒作，極容易造成配套的硬件設施和服務的缺失，從而造成業(yè)戶與開發(fā)商之間、消費者與管理商之間產(chǎn)生矛盾和糾紛，從而損害我市酒店式公寓和公寓式酒店市場的健康發(fā)展。因此，開發(fā)商和管理商必須認識酒店式公寓的本來面貌，把握酒店式公寓的發(fā)展趨勢，力求促進我市酒店式公寓的健康發(fā)展。經(jīng)過總結和比較國內(nèi)酒店式公寓的發(fā)展歷程和發(fā)展狀況，我們認為北京市酒店式公寓今后應該朝以下幾個方向發(fā)展：（一） 明確項目定位。酒店式公寓項目的目標客戶群定位是否準確，將是關乎整個項目是否能夠取得成功的關鍵，定位模糊容易導致項目缺乏自身的特色。所以在項目可行性研究階段，就需要根據(jù)市場調(diào)查的結果，對項目進行明確定位，以便使整個項目從規(guī)劃設計階段就能形成自身的特色，為項目的最終成功奠定堅實的基礎。（二） 注重產(chǎn)品差異化。產(chǎn)品差異化是差異化競爭的核心，雖然產(chǎn)品差異化是酒店式公寓出現(xiàn)的一個重要原因，但那是指的酒店式公寓與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品之間的差異化。而這里的產(chǎn)品差異化是要求酒店式公寓項目之間的差異化。然而，我國目前的許多已經(jīng)推向市場的酒店式公寓之間差異并不明顯，個性化特色不突出。這些缺乏亮點和特色的酒店式公寓很難吸引投資者的目光，也很難具有強大的競爭力。對于酒店式公寓來說，產(chǎn)品越細化，越有特色就越有競爭力。而在同質化競爭日益顯現(xiàn)出其弊端的時候，差異化競爭就成了酒店式公寓發(fā)展的必然趨勢。如何開發(fā)出符合地段特征，產(chǎn)品特點鮮明，目標客戶群定位準確的項目，就成了開發(fā)商面臨的重要問題，也是酒店式公寓的出路所在。主要應從以下各方面實現(xiàn)酒店式公寓的差異化:首先，酒店式公寓項目要進行準確的定位，或從功能上進行再次細分，形成差異化的競爭格局，以方便消費者進行產(chǎn)品選擇。其次，作為第二或第三居所的酒店式公寓除了在服務上要盡善盡美之外，還應該體現(xiàn)出家的感受，由此實現(xiàn)與第一居所在資源上的互補。只有實現(xiàn)酒店式公寓相互間產(chǎn)品的錯位，才能使開發(fā)商之間都有成分發(fā)展的空間，才更能有效地避免同質化競爭中的“價格戰(zhàn)”所導致的惡性競爭，使得酒店式公寓市場更加規(guī)范和合理。（三） 提高專業(yè)化程度。酒店式公寓作為效益可觀的房地產(chǎn)項目，自然匯聚了總多開發(fā)商的目光。對于這個充滿利潤誘惑的產(chǎn)品，一些項目沒有充分的可行性研究和市場調(diào)查，就盲目跟風進入，導致同一個城市的酒店式公寓項目過多，缺少各自的特色，經(jīng)營出現(xiàn)困難，不能達到與業(yè)戶承諾的設施配套和租金回報，導致合同糾紛。我們欣喜地看至0，如金長城房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理層，已經(jīng)意識到了專業(yè)化、品牌化的重要性，開始結合自身項目特點，選擇成熟的酒店品牌作為項目依托，以此提高產(chǎn)品開發(fā)和管理的專業(yè)化程度。（四） 科學控制數(shù)量規(guī)模。酒店式公寓在一定程度上反映了地區(qū)外來人口的狀況，其市場發(fā)展前景與前途與城市游客總量、外地及外資機構和公司在當?shù)氐倪M駐數(shù)目都有很大關系。因此，酒店式公寓項目的開發(fā)，應該根據(jù)我市經(jīng)濟社會發(fā)展實際，樹立科學發(fā)展觀，認真處理好與周圍生態(tài)、人文環(huán)境能否和諧共處的關系，堅持走全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展道路，按照“總量控制、規(guī)模放大、質量提升”的思路，開發(fā)出專業(yè)化程度高、產(chǎn)品特色明顯、定位明確的酒店式公寓，在市場競爭中立于不敗之地。（五）盡快出臺經(jīng)營規(guī)范。由于酒店式公寓具有相對于普通房地產(chǎn)的特殊性，國家尚無產(chǎn)酒店式公寓行業(yè)專門法規(guī)，并且國家建設部曾經(jīng)明文規(guī)定在房地產(chǎn)銷售中不得承諾以固定回報作為銷售手段，使得中國酒店式公寓發(fā)展之路走得有點別扭，就連酒店式公寓是什么東西、合法不合法都有爭論，開發(fā)商各行其是、肆意違約的現(xiàn)象更是大量存在，終端投資人（業(yè)主）的權利確定與權益保護問題日益突出。因此，為實現(xiàn)乳山酒店式公寓的健康發(fā)展，建議以市政府的名義出臺《酒店式公寓管理條例》，設立合理的行業(yè)門檻，加強對酒店式公寓開發(fā)商的信用監(jiān)督，嚴格項目審批，把握好審查關、入口關、環(huán)評關、管理關。同時，根據(jù)市內(nèi)外旅游業(yè)發(fā)展的趨勢及市場變化特點，及時編制和調(diào)整酒店式公寓產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展規(guī)劃，掌握宏觀調(diào)控主動權，利用行政調(diào)控手段引導酒店式公寓這一新興產(chǎn)業(yè)合理布局、優(yōu)化結構、有序發(fā)展。附件一：問卷酒店式公寓市場調(diào)查尊敬的先生/女士您好！我是*****的學生，感謝您在百忙之中接受我們的采訪！我們正在開展一項關于酒店式公寓的市場調(diào)查，以