小區(qū)物業(yè)服務(wù)方案小區(qū)物業(yè)服務(wù)方案綠苑新城鳥(niǎo)瞰圖綠苑新城鳥(niǎo)瞰圖綠苑新城項(xiàng)目概況綠苑新城項(xiàng)目概況綠苑新城項(xiàng)目概況綠苑新城項(xiàng)目概況物業(yè)服務(wù)理念

圍繞“親情服務(wù)、陽(yáng)光管理”的理念，加強(qiáng)樓管、機(jī)電入戶工作開(kāi)展，持續(xù)公開(kāi)管理內(nèi)容，在做好基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，結(jié)合業(yè)主需求，不斷完善小區(qū)設(shè)施設(shè)備，提供更多優(yōu)質(zhì)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)理念圍繞“親情服務(wù)、陽(yáng)光管理”的理念，加物業(yè)服務(wù)目標(biāo)

認(rèn)真做好基礎(chǔ)服務(wù)，營(yíng)造安全、清潔、舒適的社區(qū)環(huán)境。豐富社區(qū)文化生活，拓寬物業(yè)服務(wù)內(nèi)涵，創(chuàng)造和諧、安定、休閑的生活空間。

在做好基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，加以現(xiàn)代化的服務(wù)手段，整合各類信息與物資資源，為業(yè)主提供更為優(yōu)質(zhì)、便捷的生活環(huán)境。

年度收費(fèi)率不低于90%。

3年內(nèi)申請(qǐng)省級(jí)及以上物業(yè)管理示范項(xiàng)目的稱號(hào)。物業(yè)服務(wù)目標(biāo)認(rèn)真做好基礎(chǔ)服務(wù)，營(yíng)造安全、清潔、舒適的物業(yè)管理模式

外圍實(shí)行半封閉管理，加強(qiáng)外來(lái)人員及臨時(shí)車輛的管理；樓棟實(shí)行全封閉管理，門禁系統(tǒng)24小時(shí)運(yùn)行。推行樓宇管家服務(wù)模式，賦予樓宇管家綜合職責(zé)，對(duì)保潔、綠化、維修等基礎(chǔ)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)管與協(xié)助，盡量將基礎(chǔ)管理問(wèn)題消化在第一線。推行“業(yè)主監(jiān)督員”模式，提升居民自治意識(shí)，及時(shí)消化物業(yè)與業(yè)主間的矛盾。積極推動(dòng)小區(qū)業(yè)委會(huì)的成立。物業(yè)管理模式外圍實(shí)行半封閉管理，加強(qiáng)外來(lái)人員及臨時(shí)車輛物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)組織架構(gòu)項(xiàng)目主任客服主管樓宇主管工程主管維序隊(duì)長(zhǎng)客服秘書(shū)樓宇管家維序領(lǐng)班保潔綠化維序領(lǐng)班主任助理組織架構(gòu)項(xiàng)目主任客服主管樓宇主管工程主管維序隊(duì)長(zhǎng)客服秘書(shū)樓宇人員配置

項(xiàng)目主任1名，主任助理1名。客服中心：客服秘書(shū)5名。樓宇管家：樓宇主管1名，樓宇管家8名。（保潔員52名，綠化12名）安保中心：維序隊(duì)長(zhǎng)1名，維序領(lǐng)班4名，維序員

名。設(shè)固定崗

個(gè)（包括：一組團(tuán)1號(hào)崗，店面停車場(chǎng)，二組團(tuán)2號(hào)崗，三組團(tuán)4號(hào)崗、5號(hào)崗）、消監(jiān)控崗

個(gè)、巡邏崗6個(gè)、裝修崗3個(gè)）。工程中心：工程主管1名，機(jī)電助理由總處機(jī)電班統(tǒng)一管理。人員配置項(xiàng)目主任1名，主任助理1名。管理用房規(guī)劃16號(hào)樓架空層：物管人員辦公場(chǎng)所，包括：客服中心、工作人員辦公場(chǎng)所、會(huì)議室、檔案室、各部門駐點(diǎn)人員辦公場(chǎng)所

5號(hào)樓架空層：業(yè)主休閑活動(dòng)中心，包括：健身器材室、乒乓球室、棋牌室等

13號(hào)樓架空層：兒童游樂(lè)中心，包括：滑滑梯等游樂(lè)設(shè)施（業(yè)主休閑活動(dòng)中心與兒童游樂(lè)中心擬與社區(qū)居委會(huì)協(xié)作組建）管理用房規(guī)劃16號(hào)樓架空層：物管人員辦公場(chǎng)所，包括：項(xiàng)目管理工作重點(diǎn)難點(diǎn)

安全防范工作現(xiàn)存問(wèn)題：1、保安人員因態(tài)度問(wèn)題被業(yè)主投訴比例增多，在崗期間違反紀(jì)律情況普遍；2、對(duì)外來(lái)人員管控意識(shí)低，人行鐵門經(jīng)常未關(guān)閉，行人隨意進(jìn)出小區(qū)，同時(shí)極少對(duì)來(lái)訪人員盤問(wèn)及登記；3、巡查不到位，巡查工作浮于表面，只是純粹應(yīng)付巡查簽到；4、小區(qū)及樓棟出入口過(guò)多，監(jiān)控盲點(diǎn)過(guò)多。項(xiàng)目管理工作重點(diǎn)難點(diǎn)安全防范工作項(xiàng)目管理工作難點(diǎn)

安全防范工作將如何改進(jìn)1、加強(qiáng)禮儀培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)保安禮儀考核，如遇業(yè)主投訴，一經(jīng)核實(shí)，立馬進(jìn)行教育同時(shí)開(kāi)過(guò)失單；2、嚴(yán)格要求門崗執(zhí)行外來(lái)人員登記制度，在訓(xùn)練過(guò)程中發(fā)現(xiàn)未閉合的人行鐵門、樓棟玻璃門及時(shí)給以關(guān)閉，維序主管隨機(jī)抽查；項(xiàng)目管理工作難點(diǎn)安全防范工作將如何改進(jìn)項(xiàng)目管理工作難點(diǎn)

安全防范工作將如何改進(jìn)3、加強(qiáng)巡查監(jiān)督，目前，保安巡查只到打點(diǎn)層進(jìn)行打點(diǎn)，后坐電梯下來(lái)，并未按要求走樓道，通過(guò)監(jiān)控（時(shí)間點(diǎn)）檢查保安是否有按規(guī)定巡查；4、更改巡邏路線，將巡邏重點(diǎn)放在監(jiān)控盲區(qū)。5、通過(guò)短信平臺(tái)、張貼公告、開(kāi)展警民懇談會(huì)等形式，加大對(duì)居民關(guān)于提高安全防范意識(shí)的宣傳力度，可與社區(qū)聯(lián)手，定期舉辦以安防為主題的社區(qū)活動(dòng)，提高居民安防意識(shí)。項(xiàng)目管理工作難點(diǎn)安全防范工作將如何改進(jìn)項(xiàng)目管理工作重點(diǎn)及難點(diǎn)

車輛秩序管理工作現(xiàn)存問(wèn)題：1、地下車庫(kù)管理較為混亂，私家車位占用現(xiàn)象嚴(yán)重，成為業(yè)主投訴率較高的事項(xiàng)之一；

2、由于崗?fù)?巡邏崗未及時(shí)將路面檔車柱上鎖，導(dǎo)致私家車在小區(qū)內(nèi)路面隨意行走。

3、路面機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車亂停放現(xiàn)象嚴(yán)重。項(xiàng)目管理工作重點(diǎn)及難點(diǎn)車輛秩序管理工作項(xiàng)目管理工作難點(diǎn)

車輛秩序管理工作將如何改進(jìn)1、除5號(hào)崗有設(shè)置臨時(shí)停車位外，其余崗?fù)ひ宦山古R時(shí)車輛進(jìn)入，對(duì)確有必要進(jìn)入小區(qū)的臨時(shí)車輛（如搬家、送貨等），需詳細(xì)登記（如車主名字、電話、去幾號(hào)樓等）。

2、加大車輛停放宣傳，定期組織工作人員清理亂停放非機(jī)動(dòng)車，路面亂停的機(jī)動(dòng)車全部用工具拖走。

3、取消檔車柱，改為石墩，將幾個(gè)石墩連在一起作為路障。項(xiàng)目管理工作難點(diǎn)車輛秩序管理工作將如何改進(jìn)項(xiàng)目管理工作難點(diǎn)

團(tuán)隊(duì)建設(shè)工作現(xiàn)存問(wèn)題：

1、機(jī)電人員從一體化中獨(dú)立后，遲遲無(wú)法融入小區(qū)；

2、團(tuán)隊(duì)凝聚力不強(qiáng)，士氣較為消極，工作效率低下；

3、現(xiàn)有人事、獎(jiǎng)懲制度，無(wú)法體現(xiàn)公平原則，“吃大鍋飯”，工作熱情及積極性不夠；項(xiàng)目管理工作難點(diǎn)團(tuán)隊(duì)建設(shè)工作項(xiàng)目管理工作難點(diǎn)

團(tuán)隊(duì)建設(shè)工作將如何改進(jìn)

1、加強(qiáng)樓管與機(jī)電之間的配合；

2、要求員工嚴(yán)格按照公司制定的員工手冊(cè)開(kāi)展日常工作，并加強(qiáng)監(jiān)督；

3、定期與團(tuán)隊(duì)成員進(jìn)行面談，掌握每位成員的情況，聽(tīng)取員工建議，及時(shí)對(duì)員工的建議與意見(jiàn)作出答復(fù)，同時(shí)發(fā)掘培養(yǎng)骨干員工；

4、考核獎(jiǎng)懲進(jìn)行二次分配，按勞形成收入差距。項(xiàng)目管理工作難點(diǎn)團(tuán)隊(duì)建設(shè)工作將如何改進(jìn)項(xiàng)目管理工作難點(diǎn)

團(tuán)隊(duì)建設(shè)工作將如何改進(jìn)

4、鼓勵(lì)員工學(xué)習(xí)技能，加強(qiáng)自身能力；

5、以項(xiàng)目為單位，不定期開(kāi)展與其他團(tuán)隊(duì)間的活動(dòng)，如拓展訓(xùn)練、競(jìng)賽等，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)成員間相互協(xié)作的能力，以及團(tuán)隊(duì)凝聚力；項(xiàng)目管理工作難點(diǎn)團(tuán)隊(duì)建設(shè)工作將如何改進(jìn)項(xiàng)目管理工作難點(diǎn)

客戶服務(wù)工作現(xiàn)存問(wèn)題：

1、管理意識(shí)強(qiáng)于服務(wù)意，沒(méi)有更多地考慮如何才能讓業(yè)主更滿意；

2、服務(wù)過(guò)于被動(dòng)；

3、為了解決投訴而處理問(wèn)題；

4、發(fā)現(xiàn)及解決問(wèn)題的能力弱。

項(xiàng)目管理工作難點(diǎn)客戶服務(wù)工作項(xiàng)目管理工作難點(diǎn)

客戶服務(wù)工作將如何改進(jìn)

1、通過(guò)培訓(xùn)、會(huì)議等形式，灌輸換位思考理論，處理問(wèn)題從業(yè)主角度出發(fā)；

2、積