改造項(xiàng)目情況匯報(bào)改造項(xiàng)目情況匯報(bào)項(xiàng)目概況1234提綱YLLABUSS56項(xiàng)目性質(zhì)項(xiàng)目分析項(xiàng)目策劃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目總結(jié)項(xiàng)目概況1234提綱YLLABUSS56項(xiàng)目性質(zhì)項(xiàng)目分析項(xiàng)目第一部分項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位及用地概況城市設(shè)計(jì)改造范圍項(xiàng)目用地內(nèi)部基本條件項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位及用地概況城市設(shè)計(jì)改造范圍項(xiàng)目用一、項(xiàng)目區(qū)位及用地概況項(xiàng)目位于主城南部官渡區(qū)，毗鄰昆玉高速公路與機(jī)場(chǎng)高速，交通較便利。項(xiàng)目區(qū)位一、項(xiàng)目區(qū)位及用地概況項(xiàng)目位于主城南部官渡區(qū)，毗鄰昆二、城市設(shè)計(jì)改造范圍東至云大西路西至彩云北路南至新寶象河北至紅外路延長(zhǎng)線(xiàn)昆玉高速彩云北路

項(xiàng)目地處官渡區(qū)窗口位置，交通便捷、配套相對(duì)齊全，但較為低端，地理位置優(yōu)越。云大西路紅外路官寶路新寶象河珥璣路昆石高速總用地：2102.73畝二、城市設(shè)計(jì)改造范圍東至云大西路西至彩云北路南至新寶象空地村鎮(zhèn)用地企業(yè)用地新村用地軍事用地河流、水域城市設(shè)計(jì)范圍保護(hù)古建教育設(shè)施用地道路用地改造設(shè)計(jì)范圍片區(qū)城市設(shè)計(jì)范圍：改造片區(qū)四至為：東至云大西路、南至新寶象河、西至彩云北路、北至紅外路延長(zhǎng)線(xiàn)規(guī)劃道路。改造范圍總用地面積約為140.18公頃(2102.73畝)。三、項(xiàng)目用地內(nèi)部基本條件——現(xiàn)狀土地權(quán)屬空地村鎮(zhèn)用地企業(yè)用地新村用地軍事用地河流、水域城市設(shè)計(jì)范圍保項(xiàng)目用地內(nèi)部基本條件——現(xiàn)狀三維模型織布營(yíng)社區(qū)大街村郭家小村珥琮村東廊村西廊村項(xiàng)目用地內(nèi)部基本條件——現(xiàn)狀三維模型織布營(yíng)社區(qū)大街村郭項(xiàng)目用地內(nèi)部基本條件——新村現(xiàn)狀織布營(yíng)社區(qū)大街村郭家小村西廊村112345623456東廊村項(xiàng)目用地內(nèi)部基本條件——新村現(xiàn)狀織布營(yíng)社區(qū)大街村郭家小項(xiàng)目用地內(nèi)部基本條件——老村現(xiàn)狀珥琮村西廊村11222221項(xiàng)目用地內(nèi)部基本條件——老村現(xiàn)狀珥琮村西廊村11222項(xiàng)目用地內(nèi)部基本條件——現(xiàn)狀公建152634152634小板橋鎮(zhèn)中學(xué)小板橋小學(xué)官渡區(qū)紅十字會(huì)醫(yī)院小板橋派出所小板橋街道辦事處小板橋老年活動(dòng)中心項(xiàng)目用地內(nèi)部基本條件——現(xiàn)狀公目用地內(nèi)部基本條件——現(xiàn)狀公建123456123456八角亭萬(wàn)壽樓華潮水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)狀托運(yùn)市場(chǎng)現(xiàn)狀廠房寺廟項(xiàng)目用地內(nèi)部基本條件——現(xiàn)狀公建12345612345項(xiàng)目用地內(nèi)部基本條件——現(xiàn)狀河流123456123456老寶象河中段新寶象河寶象河支流老寶象河寶象河支流現(xiàn)狀河流項(xiàng)目用地內(nèi)部基本條件——現(xiàn)狀河流12345612345項(xiàng)目用地內(nèi)部基本條件——交通道路狀況珥季路彩云北路規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地功能較為混亂，城中村內(nèi)住宅用地與企業(yè)用地混雜，整體土地區(qū)位效益和土地效益較低，不能體現(xiàn)片區(qū)價(jià)值。項(xiàng)目用地內(nèi)部基本條件——交通道路狀況珥季路彩云北路規(guī)劃項(xiàng)目用地內(nèi)部基本條件——現(xiàn)狀主要問(wèn)題片區(qū)整體環(huán)境質(zhì)量較差，影響城市的形象，有待改善；現(xiàn)狀用地功能混亂，土地使用經(jīng)濟(jì)性差，不能發(fā)揮該區(qū)土地區(qū)位潛力。1、片區(qū)內(nèi)交通流量小，道路較少且等級(jí)低，部分支路斷面和線(xiàn)型不合理。目前部分道路已建好或在建，可解決部分交通問(wèn)題。2、片區(qū)內(nèi)總體環(huán)境質(zhì)量差，公共綠地缺乏，衛(wèi)生條件較差，造成了片區(qū)整體環(huán)境不佳的局面。環(huán)境整治急需解決。3、片區(qū)內(nèi)各種用地功能相互交織，公共服務(wù)設(shè)施缺乏，給各項(xiàng)生活造成了較大的影響，各區(qū)用地功能調(diào)整急需進(jìn)行。4、片區(qū)內(nèi)村鎮(zhèn)建設(shè)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展缺乏規(guī)劃控制，嚴(yán)重影響上位規(guī)劃的實(shí)施。5、片區(qū)對(duì)抗震和防災(zāi)的措施缺乏，急需對(duì)整個(gè)片區(qū)進(jìn)行綜合的整治。

由于現(xiàn)狀多種不利因數(shù)的綜合影響，使得該項(xiàng)目地區(qū)整體土地效益與區(qū)位潛力不符。項(xiàng)目用地內(nèi)部基本條件——現(xiàn)狀主要問(wèn)題第二部分項(xiàng)目性質(zhì)片區(qū)定位主城區(qū)南部城市副中心、昆明創(chuàng)新型城市示范區(qū)。區(qū)域內(nèi)人口稠密除西側(cè)為世紀(jì)城項(xiàng)目外，其余多為城中村和一些低端多層商業(yè)，缺少足夠的商業(yè)氛圍。又毗鄰多條城市主要道路，對(duì)城市形象不利。項(xiàng)目將是以提升城市形象品質(zhì)，帶動(dòng)城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一級(jí)開(kāi)發(fā)綜合整治項(xiàng)目。對(duì)拉動(dòng)周邊區(qū)域商業(yè)建設(shè)和東南部副中心的城市形象起到良好帶動(dòng)作用。第二部分項(xiàng)目性質(zhì)片區(qū)定位主城區(qū)南部城市副中心第三部分項(xiàng)目分析片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目位置前景項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目分析總結(jié)第三部分項(xiàng)目分析片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目位置前景項(xiàng)目一、片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析普遍為基本生活配套型底商商業(yè)及村莊，商業(yè)配套較為缺乏從整個(gè)區(qū)域的格局上分析，現(xiàn)階段社區(qū)型商業(yè)配套嚴(yán)重不足。這為項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，提升土地價(jià)值提供了充分的空間。位于片區(qū)西側(cè)的珥季路將連結(jié)項(xiàng)目地塊與世紀(jì)城片區(qū)。世紀(jì)城項(xiàng)目北側(cè)紅外路沿線(xiàn)有部分臨街商鋪、綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及工廠企業(yè)；珥季路與昆洛路交叉路附近由于學(xué)校和醫(yī)院較多，人流量相對(duì)較大，有一定的商業(yè)氣氛，也是區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍相對(duì)最濃厚的地段。沿街商業(yè)一、片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析普遍為基本生活配套型底商商業(yè)及村莊二、項(xiàng)目位置前景橫向以毗鄰世紀(jì)城片區(qū)的優(yōu)勢(shì)，逐漸形成一條以商業(yè)、金融、餐飲、娛樂(lè)為主要業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)帶，縱向沿彩云北路由萬(wàn)壽園、小板橋街場(chǎng)碑、珥琮村向旭庵及東廊村李氏民居。以世紀(jì)城、官渡古鎮(zhèn)、新亞州、中豪、洋浦為支撐，發(fā)展區(qū)域性中型商業(yè)社區(qū)。本案世紀(jì)城片區(qū)官渡古鎮(zhèn)體育城片區(qū)中豪片區(qū)洋浦片區(qū)商圈+文化旅游+品質(zhì)住宅=項(xiàng)目開(kāi)發(fā)潛力大二、項(xiàng)目位置前景橫向以毗鄰世紀(jì)城片區(qū)的優(yōu)勢(shì)，逐漸形成一三、SWOT分析——項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件利弊分析Strength(優(yōu)勢(shì)分析)新老寶象河貫穿場(chǎng)地內(nèi)外，環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯。毗鄰彩云北路及地鐵線(xiàn)，未來(lái)將給項(xiàng)目帶來(lái)無(wú)限的升值潛力。毗鄰大型綜合性社區(qū)及官渡古鎮(zhèn)，區(qū)內(nèi)有萬(wàn)壽園、小板橋街場(chǎng)碑、珥琮村向旭庵及東廊村李氏民居，人文氣息濃厚。毗鄰世紀(jì)城商業(yè)中心，有一定的商業(yè)及基礎(chǔ)配套設(shè)施。Weakness(劣勢(shì)分析)區(qū)域內(nèi)河道退讓較多，項(xiàng)目得地率較小，導(dǎo)致凈用地收儲(chǔ)成本增高。項(xiàng)目回遷量較大，增加土地開(kāi)發(fā)成本和周期。道路較少且等級(jí)低，部分支路斷面和線(xiàn)型不合理。城中村分布廣，城中村的密集制約了南市區(qū)道路、市政配套的建設(shè)以及東南市區(qū)的環(huán)境改造進(jìn)度。南市區(qū)的價(jià)格相對(duì)其他片區(qū)較高、上升空間較小。三、SWOT分析——項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件利弊分析Strengt

SWOT分析——外圍環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的利弊分析Opportunity(機(jī)會(huì)分析)毗鄰大型綜合性社區(qū)及文化古鎮(zhèn)，有很大潛在商業(yè)需求。南市區(qū)的商業(yè)資源不夠豐富和集中，發(fā)展空間大。政府對(duì)南市區(qū)越來(lái)越重視，從道路建設(shè)到市政府的投入和執(zhí)行力度上看，政府正在著力打造一個(gè)全新的南市區(qū)。Threat(威脅分析)東南市區(qū)商業(yè)起步相對(duì)較晚，市場(chǎng)認(rèn)可度需要培養(yǎng)。南市區(qū)的土地儲(chǔ)備相對(duì)較大，未來(lái)南市區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。南市區(qū)的價(jià)格相對(duì)于其他片區(qū)較高。SWOT分析——外圍環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的利弊分析Opportu四、項(xiàng)目分析總結(jié)可能的物業(yè)發(fā)展方向商務(wù)辦公商業(yè)普通住宅政府的招商引資政策吸引入駐的企業(yè)和企業(yè)所帶來(lái)的消費(fèi)人群將成為項(xiàng)目的一大支撐。橫向以毗鄰世紀(jì)城片區(qū)的優(yōu)勢(shì)，逐漸形成一條以商業(yè)、金融、餐飲、娛樂(lè)為主要業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)帶，縱向沿萬(wàn)壽樓、小板橋街場(chǎng)碑方向形成集文化娛樂(lè)、商業(yè)旅游為一體的商業(yè)服務(wù)中心，有助于項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的提升。東南市區(qū)城市發(fā)展的相對(duì)滯后，使該區(qū)域的住房需求長(zhǎng)期壓抑，住房需求量較大基于項(xiàng)目用地特征和地塊優(yōu)劣勢(shì)分析上可能的物業(yè)發(fā)展方向四、項(xiàng)目分析總結(jié)可能的物業(yè)發(fā)展方向商務(wù)第四部分項(xiàng)目策劃土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本測(cè)算土地出讓價(jià)格測(cè)算項(xiàng)目策劃測(cè)算總結(jié)第四部分項(xiàng)目策劃土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本測(cè)算土地出讓價(jià)格測(cè)算項(xiàng)目一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本測(cè)算土地征地拆遷參考文件明細(xì)：參考文件：1.財(cái)綜[2006]48號(hào)、財(cái)綜2009]24號(hào)2.昆政發(fā)〔2006〕50號(hào)文件3.昆政辦（2006）132號(hào)文4.昆政辦200951號(hào)文5.昆政辦200953號(hào)文6.昆政發(fā)〔2010〕67號(hào)文7.昆政發(fā)201069號(hào)文8.昆政發(fā)201075號(hào)文9.昆政發(fā)201246號(hào)文10.《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本測(cè)算土地征地拆遷參考文件明細(xì)：參考（一）成本分析——征地拆遷直接成本（不含回遷）單位：億元征地拆遷成本總計(jì)22.61億元。（一）成本分析——征地拆遷直接成本（不含回遷）單位：億元征地（二）成本分析——原規(guī)劃方案測(cè)算總用地：2102.73畝可出讓凈用地：508.72畝，可出讓凈用地畝均直接成本為444.39萬(wàn)/畝規(guī)劃容積率：3.49規(guī)劃方案總圖控制性規(guī)劃（二）成本分析——原規(guī)劃方案測(cè)算總用地：2102.73畝規(guī)劃成本分析——安置房建設(shè)成本（原規(guī)劃方案）安置住宅地塊改造范圍回遷安置房地塊凈用地為397.44畝，整總拆遷量為1245710.4

㎡，回遷安置量為725807.8㎡

，安置房建設(shè)單價(jià)取3000元/㎡，總建設(shè)成本為21.77億，安置房畝均分?jǐn)偝杀緸?28.02萬(wàn)元/畝。地塊零散，土地使用率，安置房地塊先拆遷難度大。成本分析——安置房建設(shè)成本（原規(guī)劃方案）安置住宅地塊改成本分析——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本（原規(guī)劃方案）基礎(chǔ)設(shè)施分?jǐn)偪偝杀緸?.74億元，畝均分?jǐn)偝杀緸?32.53萬(wàn)元/畝。成本分析——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本（原規(guī)劃方案）基礎(chǔ)設(shè)施分?jǐn)偝杀痉治觥C合成本分析（原規(guī)劃方案）項(xiàng)目2102.73畝土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本為51.12億元。原規(guī)劃方案可出讓凈用地為508.72畝，畝均綜合成本為1004.87萬(wàn)元/畝。加上土地出讓15%專(zhuān)項(xiàng)計(jì)提基金，土地出讓總價(jià)為54.51億元，畝均出讓單價(jià)為1071.54萬(wàn)元/畝。測(cè)算顯示：原規(guī)劃方案畝均出讓單價(jià)遠(yuǎn)高于周邊市場(chǎng)接受土地單價(jià)，項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)不可行，需調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，增加可出讓凈用地以降低畝均成本。單位：億元成本分析——綜合成本分析（原規(guī)劃方案）項(xiàng)目2102.7總用地面積：1,401,825m2（2102.7畝）

凈用地面積：902660（1354畝）公共綠地面積：194051.6m2（291.08畝）防護(hù)綠地面積：42,267m2（63.4畝）道路面積：243678.5m2（362.42畝）地上面積：3,153,777m2地下面積：1,146,050m2拆建比：1:1.75容積率：3.49建筑密度：23.01%綠地率：37.9%（不含公共綠地）綠地率：44.4%（總地塊含公共綠地）居住戶(hù)數(shù)：18,531戶(hù)居住人口：59,300人道路線(xiàn)密度（總地塊）：7.8Km/K㎡道路線(xiàn)密度（不含公共綠地）：9.63Km/K㎡（三）規(guī)劃方案調(diào)整總用地面積：1,401,825m2（2102.7畝）容分地塊指標(biāo)分地塊指標(biāo)用地平衡表

新控規(guī)(畝)所占比例總用地面積2102.74100%R20安置用地面積（㎡）250.8911.93%R21居住用地面積（㎡）831.2539.53%A33中、小學(xué)用地面積（㎡）97.134.62%S1道路用地面積（㎡）362.4217.24%B1商業(yè)服務(wù)用地面積（㎡）74.073.52%B2商務(wù)金融用地面積（㎡）45.252.15%B4公用設(shè)施營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地（㎡）7.320.35%A5醫(yī)療衛(wèi)生用地面積（㎡）29.381.40%A1非市屬辦公用地面積（㎡）15.760.75%A7文物古跡用地面積（㎡）23.691.13%M工業(yè)用地（㎡）

0.00%S3交通設(shè)施用地（㎡）

0.00%H4特殊用地（㎡）

0.00%G1公共綠地面積（㎡）271.6712.92%G2防護(hù)綠地（㎡）63.403.01%E1水域（㎡）19.400.92%U22環(huán)衛(wèi)用地（㎡）11.110.53%用地平衡表新控規(guī)(畝)所占比例總用地面積2102.741改造前后經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比改造前總用地面積：1401825㎡（2102.7畝）

地上面積：1654462m2容積率：1.25建筑占地：643430m2建筑密度：

45.9%綠地面積：8187m2綠地率：

0.066%（綠地率低）居住人口：

38526人道路線(xiàn)密度：3.96千米/平方千米道路長(zhǎng)度:4.45千米建筑高度：≤18M改造后總用地面積：1401825m（2102.7畝）

地上面積：3153777m2地下面積：1146050㎡容積率：3.49建筑占地：207734m2建筑密度：

23.01%綠地面積：341763m2綠地率：

37.9%居住人口：

59300人道路線(xiàn)密度：7.8千米/平方千米道路長(zhǎng)度:10.94千米建筑高度：≤120M改造前后經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比改造前改造后規(guī)劃方案效果圖規(guī)劃方案效果圖規(guī)劃方案效果圖規(guī)劃方案效果圖規(guī)劃方案效果圖規(guī)劃方案效果圖規(guī)劃方案效果圖規(guī)劃方案效果圖城市天際線(xiàn)分析城市天際線(xiàn)分析調(diào)整后控規(guī)控規(guī)對(duì)比原控規(guī)規(guī)劃容積率：3.49規(guī)劃容積率：3.49調(diào)整后控規(guī)控規(guī)對(duì)比原控規(guī)控規(guī)對(duì)比

原控規(guī)(畝)所占比例新控規(guī)(畝)所占比例增減（畝）總用地面積2102.74100%2102.74100%

R20安置用地面積（㎡）379.4418.05%250.8911.93%-128.55R21居住用地面積（㎡）224.5110.68%831.2539.53%606.74A33中、小學(xué)用地面積（㎡）228.1110.85%97.134.62%-130.98S1道路用地面積（㎡）556.5326.47%373.5317.76%-183.00B1商業(yè)服務(wù)用地面積（㎡）

74.073.52%74.07B2商務(wù)金融用地面積（㎡）284.2113.52%45.252.15%-238.96B4公用設(shè)施營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地（㎡）

7.320.35%7.32A5醫(yī)療衛(wèi)生用地面積（㎡）20.410.97%29.381.40%8.97A1非市屬辦公用地面積（㎡）14.730.70%15.760.75%1.03A7文物古跡用地面積（㎡）20.941.00%23.691.13%2.75G1公共綠地面積（㎡）294.3914.00%271.6712.92%-22.72G2防護(hù)綠地（㎡）65.813.13%63.403.01%-2.41E1水域（㎡）

0.00%19.400.92%19.40

其他用地（㎡）13.650.65%

0.00%-13.65控規(guī)對(duì)比原控規(guī)(畝)所占比例新控規(guī)(畝)所占比例增減規(guī)劃前后交通系統(tǒng)對(duì)比改造前交通路網(wǎng)道路用地比例：8.98%道路長(zhǎng)度：4.45KM道路線(xiàn)密度：3.96KM/平方千米改造后交通路網(wǎng)道路用地比例：16.54%道路長(zhǎng)度：10.9KM道路線(xiàn)密度：7.8Km/K㎡規(guī)劃前后交通系統(tǒng)對(duì)比改造前交通路網(wǎng)道路用地比例：8.98%道規(guī)劃后綠地系統(tǒng)分析面積指標(biāo)：總?cè)藬?shù)59300人，人均公共綠地3.27平方米公園、景觀節(jié)點(diǎn)景觀軸線(xiàn)1、沿老寶象河及昆洛路形成三條景觀帶，公園及景觀節(jié)點(diǎn)為市民提供休閑娛樂(lè)場(chǎng)所及設(shè)施。2、公共綠地及公園的服務(wù)半徑≤400米，步行5分鐘內(nèi)即可到達(dá)。公共綠地面積：194,051.6m2

（291.08畝）防護(hù)綠地面積：42,267m2

（63.4畝）規(guī)劃后綠地系統(tǒng)分析面積指標(biāo)：總?cè)藬?shù)59300人，人均公共綠地規(guī)劃前后綠地系統(tǒng)對(duì)比綠化率：0.066%綠化率：44.4%改造前改造后規(guī)劃前后綠地系統(tǒng)對(duì)比綠化率：0.066%綠化率：44.4%改河流道路調(diào)整分析1、恢復(fù)原來(lái)沿昆洛路被覆蓋河道，并退讓河道不小于50米距離設(shè)計(jì)為綠地及景觀。2、保留用地內(nèi)的老寶象河，并并退讓河道不小于50米距離設(shè)計(jì)為綠地及景觀。3、建筑退讓新寶象河不小于50米距離，設(shè)計(jì)為綠地及景觀。河流道路調(diào)整分析1、恢復(fù)原來(lái)沿昆洛路被覆蓋河道，并退讓河道不建筑退距分析退昆玉路≥60米退珥季路≥40米退寶象河≥50米退萬(wàn)壽樓≥25米退寶象河≥50米退寶象河≥50米退寶象河≥50米退昆玉路≥60米退昆洛路≥20米退規(guī)劃主路≥20米退官寶路≥30米1、退昆玉路≥60米（50米+橋高6米）2、退新、老寶象河≥50米3、退萬(wàn)壽樓、李氏民居≥25米4、退珥季路≥40米5、其他退距均滿(mǎn)足規(guī)劃要求退李氏民居≥25米建筑退距分析退昆玉路≥60米退珥季路≥40米退寶象河≥50米配套設(shè)施分析配套商業(yè)配套商業(yè)配套商業(yè)24班幼兒園18班幼兒園24班幼兒園24班幼兒園18班幼兒園54班初中（擴(kuò)建）配套社區(qū)醫(yī)院24班初中48班高中（新建）配套商業(yè)60班小學(xué)48班小學(xué)公園公園公園1、配套中學(xué)、小學(xué)、幼兒園等教育設(shè)施滿(mǎn)足規(guī)劃要求。2、醫(yī)院、商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施滿(mǎn)足規(guī)劃要求。2、配套公園綠地滿(mǎn)足規(guī)劃要求。非市屬辦公配套商業(yè)加油站垃圾中轉(zhuǎn)站垃圾中轉(zhuǎn)站配套設(shè)施分析配套商業(yè)配套商業(yè)配套商業(yè)24班幼兒園18班幼兒園文物保護(hù)分析八角亭萬(wàn)壽園1、原址保留萬(wàn)壽園（包括向旭庵）、李氏民居、小板橋街場(chǎng)碑（八角亭）。2、沿昆洛路規(guī)劃一條綠地景觀帶，萬(wàn)壽園和李氏民居之間布置一條傳統(tǒng)仿古商業(yè)街，將三個(gè)文物單位緊密聯(lián)系起來(lái)，讓文物還于民間。李氏民居文物保護(hù)分析八角亭萬(wàn)壽園1、原址保留萬(wàn)壽園（包括向旭庵）、李調(diào)整規(guī)劃方案總結(jié)1、方案調(diào)整滿(mǎn)足上位規(guī)劃要求。2、方案調(diào)整不影響現(xiàn)有主要道路的規(guī)劃布局，建筑退規(guī)劃道路退距均滿(mǎn)足規(guī)劃要求。3、恢復(fù)沿昆洛路被覆蓋的老寶象河流域，建筑退新、老寶象河≥50米。4、原址保留萬(wàn)壽園（包括向旭庵）、李氏民居、小板橋街場(chǎng)碑（八角亭）。5、新方案配套中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、商業(yè)、公園等基礎(chǔ)設(shè)施滿(mǎn)足規(guī)劃要求。6、新方案建筑高度大部分＜100米、局部突破到120米，城市天際線(xiàn)優(yōu)美。7、新方案容積率為3.49，保證公共綠地、水域面積不減少。8、其他相關(guān)規(guī)劃要求均已滿(mǎn)足。調(diào)整規(guī)劃方案總結(jié)1、方案調(diào)整滿(mǎn)足上位規(guī)劃要求。（四）、成本分析——新規(guī)劃方案測(cè)算總用地：2102.73畝可出讓凈用地：950.57畝，可出讓凈用地畝均直接成本為237.82萬(wàn)/畝規(guī)劃容積率：3.49規(guī)劃方案總圖控制性規(guī)劃（四）、成本分析——新規(guī)劃方案測(cè)算總用地：2102.73畝規(guī)成本分析——安置房建設(shè)成本（新規(guī)劃方案）安置住宅地塊改造范圍回遷安置房地塊為L(zhǎng)1、M、N1地塊，凈用地為250.89畝，平均容積率為4.34。整個(gè)地塊總拆遷量為1245710.4

㎡，回遷安置量為725807.8㎡

，安置房建設(shè)單價(jià)取3000元/㎡，總建設(shè)成本為21.77億，安置房畝均分?jǐn)偝杀緸?29.07萬(wàn)元/畝。L1、M和N1地塊較規(guī)整，現(xiàn)狀為老村用地，拆遷難度最小，滿(mǎn)足安置房建設(shè)先行原則。L1M N1成本分析——安置房建設(shè)成本（新規(guī)劃方案）安置住宅地塊改成本分析——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本（新規(guī)劃方案）基礎(chǔ)設(shè)施分?jǐn)偪偝杀緸?.06億元，畝均分?jǐn)偝杀緸?3.23萬(wàn)元/畝。成本分析——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本（新規(guī)劃方案）基礎(chǔ)設(shè)施分?jǐn)偝杀痉治觥C合成本分析（新規(guī)劃方案）單位：億元項(xiàng)目2102.73畝土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本為49.44億元。新規(guī)劃方案可出讓凈用地為950.57畝，畝均綜合成本為520.11萬(wàn)元/畝。加上土地出讓15%專(zhuān)項(xiàng)計(jì)提基金，土地出讓總價(jià)為56.86億元，畝均出讓單價(jià)為598.12萬(wàn)元/畝。成本分析——綜合成本分析（新規(guī)劃方案）單位：億元項(xiàng)目2世紀(jì)城商鋪17000元/㎡住宅10522元/㎡高順銘都商業(yè)15000/㎡辦公商業(yè)樓8600元/㎡銀海暢園住宅9329元/㎡彼岸小區(qū)住宅9102元/㎡云大知城住宅14000元/㎡楓林盛景住宅8928元/㎡螺螄灣商鋪10000元/㎡-30000元/㎡寫(xiě)字樓8000元/㎡項(xiàng)目位置奧宸橙郡商鋪35000元/㎡住宅7500元/㎡二、土地出讓價(jià)格測(cè)算（一）周邊市場(chǎng)評(píng)估參考價(jià)世紀(jì)城高順銘都銀海暢園彼岸小區(qū)云大知城楓林盛景螺螄灣項(xiàng)目位置片區(qū)附近寫(xiě)字樓較少，調(diào)查采用周邊高順銘都及螺螄灣的寫(xiě)字樓作為參考，均價(jià)在8000-8600元之間；據(jù)此，本項(xiàng)目寫(xiě)字樓測(cè)算價(jià)格定為8000元/平米。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)以世紀(jì)城為代表，目前發(fā)展基本成熟；參考周邊市場(chǎng)，住宅價(jià)格定為7500元/㎡。項(xiàng)目周邊除螺螄灣和車(chē)立方外，缺乏集中的大型商業(yè)，需要商業(yè)氛圍的積累，因此商業(yè)價(jià)格定為18000元/㎡。周邊市場(chǎng)評(píng)估參考價(jià)住宅商鋪寫(xiě)字樓/公寓均價(jià)：7500均價(jià)：18000均價(jià)：8000片區(qū)附近寫(xiě)字樓較少，調(diào)查采用周邊高順銘都及螺螄灣的寫(xiě)字樓作為

(二)土地出讓價(jià)格測(cè)算（新規(guī)劃方案）樓面地價(jià)占物業(yè)銷(xiāo)售單價(jià)的30%：最大出讓價(jià)為59.94億，可盈利3.08億。項(xiàng)目(30%)計(jì)容面積市場(chǎng)參考價(jià)樓面地價(jià)土地市場(chǎng)價(jià)（億元）土地出讓成本價(jià)盈虧可出讓凈用地市場(chǎng)接受土地單價(jià)（平米）（元/平米）（元/平米)分項(xiàng)合計(jì)（億元）（億元）（畝）（萬(wàn)元/畝）住宅196280175002250441630.2759.9456.863.08950.57

630.52商業(yè)254302180005400137323.08辦公850008000240020400.00(二)土地出讓價(jià)格測(cè)算（新規(guī)劃方案）樓面地價(jià)占物三、項(xiàng)目測(cè)算總結(jié)出讓成本56.86億最大盈利3.08億出讓收益56.86~59.94億畝均出讓成本609.28萬(wàn)元/畝市場(chǎng)最大單價(jià)630.52萬(wàn)元/畝有盈利空間，項(xiàng)目可行。三、項(xiàng)目測(cè)算總結(jié)出讓成本最大盈利出讓收益畝均出讓成本市場(chǎng)最大測(cè)算分析及總結(jié)1、原規(guī)劃方案畝均出讓單價(jià)為1071.54萬(wàn)元/畝，遠(yuǎn)高于周邊市場(chǎng)接受土地單價(jià)，項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)不可行，需調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，增加可出讓凈用地以降低畝均成本。2、調(diào)整方案后，一級(jí)開(kāi)發(fā)總投資為49.44億元，土地外掛成本為56.86