對(duì)重慶市中山市cbd建設(shè)的思考

岑斯特地區(qū)是一個(gè)概念，20世紀(jì)20年代的美國(guó)處于中間。主要是指城市中商務(wù)、商貿(mào)、信息高度集中,文化娛樂(lè),公寓等配套設(shè)施完善,交通便捷,通訊發(fā)達(dá)的區(qū)域。目前,世界上紐約、巴黎、倫敦、東京已建有全球性的CBD。在我國(guó)20世紀(jì)90年代以來(lái)掀起了一股建CBD的熱潮。除了上海、北京地區(qū)性的CBD建設(shè)以外,全國(guó)36個(gè)地級(jí)以上的城市也在興建中。重慶已經(jīng)具備了建地區(qū)級(jí)CBD的條件。渝中區(qū)作為重慶的政治、商貿(mào)、金融、信息中心和水陸客運(yùn)交通樞紐,無(wú)疑是重慶CBD建設(shè)中的主要區(qū)域之一。CBD建設(shè),對(duì)于塑造渝中形象,優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局,提升區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力,推進(jìn)國(guó)際化步伐都將具有十分重大的作用。解放碑商圈發(fā)展現(xiàn)狀2004年7月,經(jīng)研究確定重慶市CBD范圍為“重慶金三角”:解放碑—江北城—彈子石地區(qū)。其中地處渝中區(qū)的解放碑是硬核地區(qū),具體范圍為東起小什字、北至滄白路、臨江路、民生路,西至金湯街,南至和平路、新華路,占地92公頃,核緣部分包括朝天門(mén)地區(qū)69公頃,解放碑中央商務(wù)區(qū)共161公頃。按照市政府規(guī)劃,渝中區(qū)CBD主要承擔(dān)商務(wù)和商貿(mào)功能?？疾炱浒l(fā)展現(xiàn)狀:1.商貿(mào)功能。渝中區(qū)是歷史上形成的商業(yè)中心,在重慶市商貿(mào)區(qū)域中處于龍頭地位。而以解放碑購(gòu)物廣場(chǎng)為主體,東起小什字、較場(chǎng)口,南起新華路,北至民生路,面積約1平方公里的解放碑商圈,匯集了一大批以重百、地王大廈、大都會(huì)、新東方女人廣場(chǎng)等全國(guó)聞名的大集團(tuán)、大商場(chǎng),有各類(lèi)商業(yè)企業(yè)達(dá)1000多家,成為渝中區(qū)最繁華最熱鬧的黃金區(qū)。總的來(lái)看,擁有如下特點(diǎn):(1)商貿(mào)總體實(shí)力強(qiáng)。至2003年末,解放碑區(qū)域內(nèi)商務(wù)類(lèi)建筑面積92萬(wàn)平方米,商貿(mào)類(lèi)建筑面積83萬(wàn)平方米。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)3000多個(gè)。2004年解放碑商圈商貿(mào)銷(xiāo)售額184.56億元,同比增長(zhǎng)13.54%;社會(huì)消費(fèi)品零售額88.61億元,同比增長(zhǎng)15.43%,占全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品總額的144.05億元的60.5%。CBD區(qū)域內(nèi)擁有朝天門(mén)綜合交易市場(chǎng)、新華路家電市場(chǎng)、較場(chǎng)口家具裝飾城等一批門(mén)類(lèi)齊全、有特色、大規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)。其中,朝天門(mén)批發(fā)市場(chǎng)面積約40多萬(wàn)平方米,擁有26個(gè)交易區(qū)118余個(gè)交易廳,攤位15000多個(gè),商品經(jīng)營(yíng)者12000多戶,從業(yè)人員10萬(wàn)余。2003年成交額92億元,2004年突破100億。朝天門(mén)利用其便利的水陸交通條件,成為商賈匯集之地。(2)商業(yè)布局多元化,大型商業(yè)企業(yè)突出。渝中區(qū)積極引進(jìn)外來(lái)商貿(mào)業(yè)。90年代中期以來(lái),解放碑地區(qū)吸引了一些我國(guó)港臺(tái)、外商以及國(guó)內(nèi)著名商家入駐,包括大都會(huì)、家樂(lè)福、王府井百貨等,為商貿(mào)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了新的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài),注入了新的生機(jī)。目前該區(qū)集中了重慶市商品檔次最高、規(guī)模最大的商業(yè)設(shè)施如大都會(huì),地王廣場(chǎng),群鷹購(gòu)物廣場(chǎng),美美時(shí)代百貨,大大提升了解放碑的魅力。該區(qū)域主要以大型商業(yè)企業(yè)為主,經(jīng)營(yíng)中、高檔商品。在全市排名的十大零售企業(yè)中,解放碑占了五席。年銷(xiāo)售額在2億元以上的企業(yè)有西南地區(qū)最大的零售商重百,最大的批發(fā)商重慶商社,最大的超市連鎖商家樂(lè)福以及新世紀(jì)、太平洋百貨。(3)人流量大,商貿(mào)吸引力強(qiáng)。解放碑商貿(mào)中心區(qū)方圓共1平方公里,區(qū)內(nèi)常住人口約15萬(wàn),日均流動(dòng)人口約50萬(wàn),節(jié)日最高峰可達(dá)100萬(wàn)-120萬(wàn)人。商業(yè)最繁華的較場(chǎng)口地段和解放碑街道,流動(dòng)人口在這一區(qū)域高峰可達(dá)30萬(wàn)人次以上。大量的人際和信息交流量促進(jìn)了解放碑地區(qū)商業(yè)的興旺繁榮。2.商務(wù)功能。渝中區(qū)是重慶市金融中心。目前,全國(guó)18家銀行中,除工商銀行外,17家都匯聚于此。到2000年底,該區(qū)金融保險(xiǎn)業(yè)法人機(jī)構(gòu)達(dá)到47個(gè),營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)227家,金融機(jī)構(gòu)存款余額420億元。而重慶市高等級(jí)的金融、保險(xiǎn)、證券等機(jī)構(gòu)大量集中在解放碑CBD地區(qū)。國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司駐渝總部90%在解放碑。其中民族路被成為解放碑CBD的主要金融街。因?yàn)檫@里匯集了中國(guó)建設(shè)銀行,工商銀行,光大銀行,民生銀行和招商銀行5家重慶分行,以及中國(guó)銀行,華夏銀行,太平洋保險(xiǎn)公司的渝中區(qū)支行,另外還有華夏證券,銀河證券等云集于此。境外銀行和保險(xiǎn)公司駐渝機(jī)構(gòu)2/3設(shè)在解放碑?？鐕?guó)公司的商務(wù)辦公機(jī)構(gòu)主要集中在大都會(huì)商廈,萬(wàn)豪酒店以及新建的紐約商廈。阿富汗1.重慶cbd的發(fā)展歷程渝中區(qū)CBD地段基建滯后,交通擁擠。解放碑地區(qū)一直以來(lái)都是重慶市人氣最旺盛的地方,大量的人流中,區(qū)內(nèi)常住人口僅占31%,區(qū)外游客則高達(dá)69%。而解放碑地段土地資源十分寶貴和有限,開(kāi)發(fā)成本高。該地區(qū)高樓林立,商業(yè)建筑擁擠,城市空間越來(lái)越小。而城市規(guī)劃卻相對(duì)滯后,基建設(shè)施也缺乏配套。從1997年至1999年,渝中區(qū)固定資產(chǎn)投資呈逐年減少的狀態(tài)。近年來(lái)渝中區(qū)圍繞CBD建設(shè),加大了固定資產(chǎn)投資,城市景觀和道路綜合整治工作,進(jìn)一步推進(jìn)了危舊房的綜合改造力度。2004年,渝中區(qū)拆除房屋建筑面積40.77萬(wàn)平方米,并完成了濱江公園改造,八一路環(huán)境綜合整治的二期工程。目前,改造新華路,修建一批停車(chē)港和人行過(guò)街系統(tǒng)等項(xiàng)目還處于開(kāi)工建設(shè)中,這加劇了CBD區(qū)域內(nèi)的交通擁擠狀況。城市基建設(shè)施一次性投資規(guī)模大,建設(shè)周期長(zhǎng),如果不加快建設(shè)步伐,進(jìn)行合理的規(guī)劃,將進(jìn)一步制約CBD的功能發(fā)展。2.商貿(mào)流通現(xiàn)代化水平不高,經(jīng)營(yíng)主體單一作為重慶傳統(tǒng)的商貿(mào)區(qū),商貿(mào)不優(yōu)。主要體現(xiàn)在:一是業(yè)態(tài)傳統(tǒng),創(chuàng)新不夠。渝中區(qū)CBD地區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)主要以專業(yè)商店、百貨商店、綜合商店、專賣(mài)店、聯(lián)合商店以及小雜貨店為主,連鎖店、超市不多,超市經(jīng)營(yíng)主要以副食品為主。而倉(cāng)儲(chǔ)式經(jīng)營(yíng),配送中心,特許經(jīng)營(yíng)等新型業(yè)態(tài)幾乎空白。二是商貿(mào)流通現(xiàn)代化水平不高。電子信息技術(shù),物流配送技術(shù)等現(xiàn)代化管理技術(shù)手段引入企業(yè)管理還剛剛起步。三是商貿(mào)業(yè)發(fā)展無(wú)特色,不精。解放碑是重慶市商業(yè)最繁華地段,卻沒(méi)有形成獨(dú)特的“解放碑品牌”,和重慶其他區(qū)縣的商圈相比,解放碑商貿(mào)僅僅是做大了,還沒(méi)有形成差異化。隨著江北、南岸、沙坪壩等各大特色商圈的興起,解放碑商貿(mào)中心的地位將面臨弱化的危險(xiǎn)。不但如此,一方面解放碑地區(qū)經(jīng)營(yíng)中低檔次商品過(guò)多,大量的商業(yè)店鋪形式破舊,這與商圈本身應(yīng)突出現(xiàn)代品位,突出時(shí)尚、高檔的現(xiàn)代消費(fèi)潮流的定位是極不相稱;另一方面高檔的商業(yè)設(shè)施與人們的購(gòu)買(mǎi)能力極不相稱。商業(yè)升級(jí)與消費(fèi)能力低的矛盾日益明顯。3.商業(yè)空間分布混亂商住公寓、寫(xiě)字樓、住宅、酒店布局不合理,商務(wù)功能弱化。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前解放碑地區(qū)的商務(wù)建筑面積僅為92萬(wàn)平方米,商貿(mào)類(lèi)建筑面積為83萬(wàn)平方米,住宅類(lèi)建筑面積為127萬(wàn)平方米,三者所占比例分別為30%,28%和42%。這樣的布局似乎更像CLD(中央生活區(qū))。而商業(yè)用地管理混亂,居住建筑也大多條件臟亂,外觀陳舊,與CBD地區(qū)城市景觀格格不入。按國(guó)際成功CBD的比例,應(yīng)該是80%的寫(xiě)字樓,20%的商住公寓和配套服務(wù)設(shè)施,主要以商務(wù)為主。按照解放碑CBD的規(guī)劃商住樓宇的比例是22%。渝中區(qū)CBD的現(xiàn)狀將不利于商務(wù)氣候的形成,不可能將大量的金融、辦公等商貿(mào)設(shè)施吸引到CBD區(qū)域來(lái),將導(dǎo)致CBD畸形發(fā)展。此外,解放碑地區(qū)寫(xiě)字樓無(wú)序開(kāi)發(fā),集中了一些中低檔次的寫(xiě)字樓宇,處于一種較高的空置狀態(tài)。4.餐飲及餐飲現(xiàn)狀CBD的發(fā)展需要各產(chǎn)業(yè)互相配合,協(xié)調(diào)發(fā)展。而渝中區(qū)CBD地區(qū)雖然商場(chǎng)林立,但餐飲業(yè)、購(gòu)物中心休閑、娛樂(lè)業(yè)差。就餐飲業(yè)而言,一是無(wú)特色。解放碑地區(qū)聚集了約10余家星級(jí)酒店,餐飲網(wǎng)點(diǎn)340多家,擁有陶然居、菜根香、大世界等一批品牌餐飲業(yè),但經(jīng)營(yíng)的菜品同質(zhì)化,沒(méi)有體現(xiàn)不同國(guó)家和地區(qū),不同餐廳的風(fēng)味餐飲及特色品牌餐飲,滿足中高檔人群,外籍、外地游人的需要。曾經(jīng)是商圈一大亮點(diǎn)的八一路“好吃街”,就餐環(huán)境差,服務(wù)質(zhì)量一般,小規(guī)模重復(fù)經(jīng)營(yíng)多,沒(méi)有檔次和高品味,這與渝中區(qū)CBD的發(fā)展顯得很不協(xié)調(diào)。二是餐館布局不合理,食物價(jià)格普遍偏高。解放碑地區(qū)高檔酒店過(guò)熱,服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格不相稱。此外,可供人們休閑娛樂(lè)的中低檔酒吧、茶樓、咖啡廳、歌城等場(chǎng)所也太少,不能滿足廣大市民的需求。阿富汗1.加強(qiáng)區(qū)域綜合整治首先,加大基建投資,合理規(guī)劃配套設(shè)施建設(shè)。其次,改造道路。渝中區(qū)已經(jīng)擬定對(duì)鄒容路,八一路以及新華路等CBD區(qū)域主要路段進(jìn)行整治,改造和修建一批停車(chē)港和人行過(guò)道,疏散人流量,提高區(qū)域交通通達(dá)能力。三是加強(qiáng)城市景觀整治力度。繼續(xù)加快中興路綠色休閑帶,小什字綠化游園建設(shè)。推進(jìn)較場(chǎng)口城市陽(yáng)臺(tái),購(gòu)物廣場(chǎng),人民公園改造。加大對(duì)解放碑,人民廣場(chǎng)等地區(qū)進(jìn)行的以燈飾工程,環(huán)衛(wèi)、綠化、雕塑、廣告等為內(nèi)容的景觀整治。四是加大舊房改造和土地整治力度。目前,解放碑地區(qū)有9片危舊房共計(jì)12.8萬(wàn)平方米,如何合理規(guī)劃土地資源和城區(qū)建設(shè),為CBD建設(shè)預(yù)留廣闊的發(fā)展空間已經(jīng)提上日程。2.建設(shè)區(qū)域性現(xiàn)代職業(yè)教育市場(chǎng),發(fā)揮信息技術(shù)在商業(yè)領(lǐng)域的作用圍繞品牌商貿(mào)、信息商貿(mào)、綠色商貿(mào)和人文商貿(mào),積極改善解放碑商圈。一是塑造品牌商貿(mào),科學(xué)地調(diào)整商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)。引進(jìn)一批有規(guī)模、有影響、有特色的知名企業(yè),引導(dǎo)解放碑向優(yōu)、精、高的方向發(fā)展。著力培育發(fā)展一批特色店,專賣(mài)店,提升八一路“好吃街”的經(jīng)營(yíng)檔次和服務(wù)水平,改善街道衛(wèi)生飲食環(huán)境。二是大力發(fā)展電子商務(wù),運(yùn)用信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù),提高流通業(yè)現(xiàn)代化水平。這就要推進(jìn)網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在商業(yè)領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用。商貿(mào)企業(yè)普及即時(shí)銷(xiāo)售系統(tǒng)和管理信息系統(tǒng)建設(shè),積極發(fā)展網(wǎng)上交易等網(wǎng)絡(luò)服務(wù)形式,盡快實(shí)現(xiàn)商務(wù)大樓辦公的電子化、自動(dòng)化。三是著力培養(yǎng)商業(yè)文化,打造餐飲文化,將山城、美食、商業(yè)、旅游、文化相結(jié)合。合理規(guī)劃現(xiàn)有餐飲布局,徹底改變大酒店重復(fù)建設(shè),沒(méi)有特色,小飯館臟、亂、差的經(jīng)營(yíng)狀況,提高服務(wù)質(zhì)量,形成服務(wù)特色,合理拉開(kāi)價(jià)格差。引導(dǎo)商業(yè)企業(yè)注重商業(yè)文化的宣傳和包裝,提升商貿(mào)文化內(nèi)涵。3.宣傳cbd區(qū)域一是要強(qiáng)化政府服務(wù)功能。放寬投資領(lǐng)域,簡(jiǎn)化審批手續(xù),提高政府辦事效率和辦事水平。對(duì)招商項(xiàng)目進(jìn)行包裝推介,通過(guò)舉辦大型商務(wù)節(jié),宣傳推廣CBD區(qū)域。二是把CBD建設(shè)納入法制化軌道,為投資者提供公開(kāi),公平,公正的法律保護(hù),保護(hù)其合法權(quán)益。三是完善CBD配套設(shè)施建設(shè),優(yōu)化其功能布局。四是探索多種利用外資的形式,如項(xiàng)目融資等方式引導(dǎo)外資流向高檔寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)設(shè)施等建筑領(lǐng)域。以最優(yōu)惠的政策和最優(yōu)惠的服務(wù),吸引域外的銀行、證券、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)的落戶,強(qiáng)化商務(wù)功能。4.加強(qiáng)中介市場(chǎng)管理在繼續(xù)壯大金融、優(yōu)化商貿(mào)業(yè)的同時(shí),渝中區(qū)需要積極扶持做大做強(qiáng)中介業(yè)。一是完善中介業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度,