2023年昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告2023年5月一、2022年昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2022年注定又是一個(gè)能夠被記錄到中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史的年份：從年初席卷全國(guó)的房地產(chǎn)瘋狂到“417”新政后的冷清，再到8、9月份的回暖所引發(fā)的二次調(diào)控，整個(gè)2022年的樓市就在調(diào)控與漲價(jià)中度過(guò)。大浪淘沙，只有經(jīng)歷過(guò)真正的風(fēng)雨，才能知道彩虹的絢麗。又到了年度盤(pán)點(diǎn)的時(shí)刻，我們希望通過(guò)對(duì)2022年度市場(chǎng)的動(dòng)蕩，真正摸索出昆山樓市發(fā)展背后所隱藏的真相。摸清了昆山樓市發(fā)展的動(dòng)力與阻礙，才能讓我們?cè)诩磳⒌絹?lái)的2022年度中，小心的讓昆山樓市之帆平穩(wěn)起航。福美來(lái)代理深耕昆山樓市三年有余，深刻的理解了昆山的市場(chǎng)變化與市場(chǎng)參與者的需求變化，也希望借此機(jī)會(huì)，能與昆山樓市發(fā)展的參與者們，共同探討未來(lái)之路將會(huì)去向何方。

通過(guò)對(duì)昆山樓市最近10年來(lái)的成交價(jià)格可以看到，昆山房?jī)r(jià)從1998年來(lái)一路走高，在2021年樓市大熱的市場(chǎng)背景下達(dá)到了最高點(diǎn)6400元/平方米的價(jià)格水平。其中最近三年07年到09年的漲幅最為明顯，09年的價(jià)格水平相較于07年上漲了大約50%。而2022年，在昆山市場(chǎng)上基本上已經(jīng)很少看到價(jià)格在7000元/平方米以下水平的樓盤(pán)，同時(shí)，豪宅類(lèi)項(xiàng)目更在2022年層出不窮，開(kāi)盤(pán)價(jià)格也創(chuàng)紀(jì)錄的達(dá)到了12000元/平方米的水平，甚至更高。事實(shí)上，從成交均價(jià)走勢(shì)圖上可以很明顯的看到昆山樓市的價(jià)格增長(zhǎng)有兩個(gè)明顯的加速階段，第一段是從2001年-2005年，第二個(gè)階段是從2021年-2021年。第一個(gè)階段的上漲相對(duì)比較溫和，主要的動(dòng)力在于過(guò)去低估價(jià)值的理性回歸。而第二個(gè)階段的上漲則快速而有力，具體原因又如何呢？下面我們將選擇從2021年的成交量的數(shù)據(jù)，來(lái)看看這個(gè)快速漲價(jià)的背后有何原因。數(shù)據(jù)來(lái)源自福美來(lái)代理統(tǒng)計(jì)，略有誤差

從月度成交成交套數(shù)可以清晰的看出，昆山樓市年度成交特點(diǎn)非常鮮明：每年的1、2月份是昆山樓市最為清淡的時(shí)期，成交套數(shù)在1000-1500套左右；每年的4、5月份及9、10、11三個(gè)月份則是昆山樓市成交活躍的時(shí)期；正常水平的樓市成交套數(shù)則在3500-4000套左右。從2021年的月度成交數(shù)據(jù)則可以看到，成交套數(shù)飛速增長(zhǎng)，從5月份開(kāi)始，甚至實(shí)現(xiàn)了月度銷(xiāo)售套數(shù)8000套的水平，如此旺盛的成交，如何不能讓成交價(jià)格有飛速的增長(zhǎng)呢？如果持續(xù)關(guān)注昆山樓市，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，2021年是昆山樓市的轉(zhuǎn)折年，在這個(gè)樓市投資飛速增長(zhǎng)的時(shí)代，動(dòng)力源自于上海及江浙等外區(qū)域客戶的導(dǎo)入，昆山樓市的成交主體從本地自住轉(zhuǎn)向了異地投資。而如此的趨勢(shì)將繼續(xù)延續(xù)，成為未來(lái)昆山樓市發(fā)展的主旋律。那么，讓我們看看2022年的昆山樓市！表格制作：福美來(lái)代理市場(chǎng)部

走向依舊清晰：1月延續(xù)了2021年的火熱成交，2月則回復(fù)傳統(tǒng)的淡季，3、4月份迅速增長(zhǎng)至平均水平，5-8月份則是慘淡的淡季，9-11月又是一波成交的高潮。整體而言，與2021年相比，成交量的縮減非常明顯，價(jià)格的大幅上揚(yáng)是抑制昆山樓市成交的主因。如果深入的分析2022的走勢(shì)，我們可以把2022年分為三個(gè)階段：

第一階段：1-4月，異地客戶投資昆山的火爆。延續(xù)2021年的投資火爆場(chǎng)景，2022年的開(kāi)年非常精彩，“日光盤(pán)”成為當(dāng)時(shí)樓市的常態(tài)，成交價(jià)格迅速的攀升也是當(dāng)時(shí)遍布各個(gè)樓盤(pán)的普遍現(xiàn)象。

第二階段：5-8月，政策威力驚人?！?17”調(diào)控的威力也對(duì)昆山樓市產(chǎn)生了立竿見(jiàn)影的抑制作用，低迷的市場(chǎng)成交甚至只相當(dāng)于往年最為清淡的2月份的成交水平。此時(shí)異地投資幾乎絕跡，甚至本地正常的居住需求也因?yàn)闃鞘械暮涠丝s。但此時(shí)開(kāi)發(fā)商對(duì)于調(diào)控相對(duì)麻木，并沒(méi)有以積極的心態(tài)來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)發(fā)生的巨大變化，樓市在僵持中前行。

第三階段：9-11月，促銷(xiāo)回籠資金唱主角。9月是傳統(tǒng)的金九銀十的開(kāi)頭，過(guò)去4個(gè)月中被抑制的自住需求開(kāi)始緩慢入市，“929”的調(diào)控打破了調(diào)控放松的幻想，從10月份開(kāi)始，席卷昆山的促銷(xiāo)降價(jià)成為了樓市的主角。過(guò)去報(bào)價(jià)9000元/平方米的樓盤(pán)，最新報(bào)價(jià)甚至只到了7500元/平方米的水平，降價(jià)10%-15%以獲取快速的年度回款成為唯一選擇。這樣的價(jià)格調(diào)整也獲得了消費(fèi)者的認(rèn)可，市場(chǎng)成交量的放大也成為了必然。——2022年度月度成交排名前三甲——

從排名前三甲的樓盤(pán)又能看到第一階段中的主力樓盤(pán)均是以上海等異地投資客為主體的樓盤(pán)，而第三階段的回暖則是本地樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)所撬動(dòng)，11月份的前三甲樓盤(pán)又被異地投資客為主的樓盤(pán)奪得。昆山樓市成交的核心動(dòng)力一目了然：合理價(jià)格下的本地需求+投資空間明顯的異地投資需求。在房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控持續(xù)深入、中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向通脹時(shí)代的大背景下，昆山樓市其實(shí)面臨著兩難的抉擇：通脹背景使得房地產(chǎn)投資需求依舊旺盛，而宏觀調(diào)控對(duì)于投資的抑制作用又持續(xù)存在；昆山經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，推動(dòng)了本地需求的不斷成長(zhǎng)，而昆山城市固有的投資價(jià)值又吸引著外區(qū)域投資客戶的目光?？梢耘袛啵?022年的昆山樓市仍然會(huì)在猶豫中前行。我們所希望看到的良性走勢(shì)將是：滿足本地居住需求的產(chǎn)品價(jià)格保持平穩(wěn)，而具備投資價(jià)值的產(chǎn)品能夠在充分的市場(chǎng)化規(guī)律下保持供求平衡，月均3000-4000套的成交水平是昆山樓市的健康表象。一味的期望昆山樓市價(jià)格繼續(xù)大幅調(diào)整顯然是不切實(shí)際之想，而一味的期望昆山樓市繼續(xù)高歌猛進(jìn)同樣也是天方夜譚。冷靜的看待樓市冷暖，合理的進(jìn)行投資及購(gòu)買(mǎi)決策，是每個(gè)市場(chǎng)參與者所應(yīng)該抱有的態(tài)度，而這些態(tài)度也應(yīng)該成為左右個(gè)體行為的準(zhǔn)則。我們對(duì)2022年的昆山樓市保持樂(lè)觀，但我們冷靜的采取合適的市場(chǎng)參與策略，希望每個(gè)市場(chǎng)參與者都能在樓市的投資中取得共贏！二、2022年樓市成交情況據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，2022年上半年昆山全市總成交13616套，同比2022年上半年的17797套，減少了4181套，降幅達(dá)到23.94%。整個(gè)上半年，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控政策以及央行的不斷加息，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不小的沖擊，然而在這樣的不斷沖擊下，開(kāi)發(fā)區(qū)成交量依舊堅(jiān)挺，以4952套的銷(xiāo)量占據(jù)第一，占全市總成交的37%，同時(shí)超過(guò)了2022年上半年的4561套成交套數(shù)。從片區(qū)來(lái)看，開(kāi)發(fā)區(qū)依舊是置業(yè)熱門(mén)區(qū)域，上半年總成交達(dá)到4952套，占全市總成交量的37%。開(kāi)發(fā)區(qū)依托便利的交通條件、優(yōu)美的環(huán)境以及日益完善的配套設(shè)施吸引了剛需置業(yè)者以及投資者的目光，成為置業(yè)投資首選之地，昆山航站樓的運(yùn)營(yíng)又給開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展添磚加瓦，上半年前三名的樓盤(pán)均位于開(kāi)發(fā)區(qū)，可見(jiàn)購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的前景十分的看好。表1：昆山上半年區(qū)域成交數(shù)據(jù)區(qū)域上半年成交量（套）玉山鎮(zhèn)1608開(kāi)發(fā)區(qū)4952周市鎮(zhèn)1712張浦鎮(zhèn)672陸家鎮(zhèn)574花橋鎮(zhèn)1913巴城鎮(zhèn)599千燈鎮(zhèn)998南部水鄉(xiāng)588全市13616表2：2022、2022年昆山上半年成交量同比數(shù)據(jù)區(qū)域2022上半年成交量（套）2022上半年成交量（套）同比增長(zhǎng)率（%）玉山鎮(zhèn)16082821-43%開(kāi)發(fā)區(qū)495245618.57%周市鎮(zhèn)17122285-25.08%張浦鎮(zhèn)672693-3.03%陸家鎮(zhèn)57447919.83%花橋鎮(zhèn)19134894-60.91%巴城鎮(zhèn)599804-25.50%千燈鎮(zhèn)9989940.4%南部水鄉(xiāng)588266812%全市1361617797-23.49%從這三年各片區(qū)的上半年成交量數(shù)據(jù)對(duì)比折線圖上，我們不難看出09年的時(shí)候是個(gè)銷(xiāo)售旺季，基本上所有區(qū)域的銷(xiāo)量十分火爆，隨著國(guó)家的宏觀調(diào)控以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷調(diào)控，近兩年的成交量不斷萎縮，有的片區(qū)的成家量甚至是這三年來(lái)的最低。圖1:2021、2022、2022上半年成交量折線圖在目前，有的城市由于受到國(guó)家和政府雙重調(diào)控的影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)降價(jià)趨勢(shì)，而從目前的昆山市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)還未出現(xiàn)明顯降價(jià)趨勢(shì)，更多是開(kāi)發(fā)商利用優(yōu)惠吸引購(gòu)房者目光，使得目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上的優(yōu)惠五花八門(mén)。下表統(tǒng)計(jì)了2022年昆山上半年熱銷(xiāo)樓盤(pán)的前20名。表三：熱銷(xiāo)樓盤(pán)TOP20上半年熱銷(xiāo)住宅樓盤(pán)榜首的是綠地21新城，綠地21新城自2022年開(kāi)盤(pán)以來(lái)，受到不少關(guān)注，其中也不乏一大部分的上海置業(yè)者，做為目前昆山最大的一個(gè)項(xiàng)目，綠地21新城未來(lái)的配套設(shè)施也是其被看好的重要原因之一。世茂東壹號(hào)以612套的半年銷(xiāo)售量位居第二，中星·外灘印象花園上半年總成交418套，位居第三。熱銷(xiāo)的不僅僅是開(kāi)發(fā)區(qū)的樓盤(pán)，花橋、張浦、錦溪等鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤(pán)也在成交量上取得不小的“成績(jī)”，花橋樓盤(pán)緊鄰上海軌道11號(hào)線，相對(duì)于上海的高房?jī)r(jià)，更適合工薪族置業(yè)，張浦鎮(zhèn)的農(nóng)房·英倫尊邸以其開(kāi)發(fā)商的雄厚實(shí)力、高端住宅的定位和獨(dú)特的英倫風(fēng)格吸引不少剛需置業(yè)者選在張浦置業(yè)。而錦溪的順城·錦湖灣是今年的新盤(pán)，4月24日開(kāi)盤(pán)時(shí)5500元/㎡的低價(jià)可謂賺足人氣，僅一個(gè)多月的時(shí)間，銷(xiāo)量就達(dá)到了222套。表四：熱銷(xiāo)住宅樓盤(pán)TOP10在商業(yè)項(xiàng)目上，港龍喜臨門(mén)建材家居廣場(chǎng)可謂商業(yè)項(xiàng)目的領(lǐng)頭羊，上半年以762套的總成交量遙遙領(lǐng)先于第二位，周市鎮(zhèn)的投資前景也日益凸顯。開(kāi)發(fā)區(qū)和花橋鎮(zhèn)依舊是投資熱點(diǎn)區(qū)域，不論是商鋪還是寫(xiě)字樓，投資前景很被看好。表五：2022年上半年昆山熱銷(xiāo)商業(yè)項(xiàng)目TOP10樓盤(pán)名上半年成交量（套）港龍喜臨門(mén)建材家居廣場(chǎng)762中川大廈318游站198龍城國(guó)際鋼材市場(chǎng)160建偉汽配物流市場(chǎng)143第一上海商務(wù)中心113世茂廣場(chǎng)107千石商業(yè)中心73金旺角大廈63臺(tái)協(xié)國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)62二、樓市價(jià)格情況據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，昆山2021年上半年各區(qū)域成交均價(jià)如圖所示。玉山鎮(zhèn)目前的均價(jià)為９４１３元／㎡，涵蓋了市中心、城西和城北三個(gè)區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格，其中市中心的價(jià)格已破萬(wàn)，達(dá)到１１１３３元／㎡，為所有區(qū)域最高價(jià)格，城南區(qū)域依托昆山客運(yùn)總站以及高鐵南站的便利優(yōu)勢(shì)，價(jià)格直線上升，均價(jià)為１００４７元／㎡，僅次于市中心，城西均價(jià)８６９８元／㎡，城北均價(jià)為８４００元／㎡。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)來(lái)說(shuō)，花橋鎮(zhèn)無(wú)疑是放假最高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由于緊鄰上海，占據(jù)地鐵１１號(hào)線便利優(yōu)勢(shì)，花橋樓盤(pán)價(jià)格在上半年迅猛上升，均價(jià)為１０６７６元／平米，周市鎮(zhèn)上半年也涌現(xiàn)出了不少的新盤(pán)，打造城北的副中心，房?jī)r(jià)逐步攀升，達(dá)到７５５０元／㎡，張浦鎮(zhèn)以６５２３緊隨其后，千燈鎮(zhèn)目前成交均價(jià)為６４３３元／㎡，與張浦鎮(zhèn)相差不大，而南部水鄉(xiāng)區(qū)域的樓盤(pán)大多為別墅房，住宅相對(duì)而言較少，因此住宅均價(jià)為５７８７元／㎡。圖二：圖二：三、下半年開(kāi)盤(pán)情況搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，昆山2022年下半年共有50家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)或者加推，其中玉山鎮(zhèn)開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)占下半年總上市樓盤(pán)的34%，張浦鎮(zhèn)上市樓盤(pán)占下半年總上市樓盤(pán)的16%位居第二，開(kāi)發(fā)區(qū)和千燈并列第三。在各片區(qū)分布上，玉山鎮(zhèn)17家樓盤(pán)占所有片區(qū)之首，張浦鎮(zhèn)8家排名第二，開(kāi)發(fā)區(qū)和千燈鎮(zhèn)6家排名第3，其余片區(qū)上市房源個(gè)數(shù)分別為周市鎮(zhèn)4家、南部水鄉(xiāng)1家、花橋鎮(zhèn)4家、陸家鎮(zhèn)2家、巴城鎮(zhèn)2家。圖三:下半年上市樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)四、開(kāi)發(fā)區(qū)典型樓盤(pán)分析1.綠地21新城地址:昆山市洞庭湖路震川路口電話50331188基本信息：物業(yè)類(lèi)別：普通住宅,小戶型公寓，別墅,商鋪,大平層項(xiàng)目特色：177萬(wàn)方超大型綜合社區(qū)建筑類(lèi)別：高層,聯(lián)體別墅裝修狀況：毛坯所屬區(qū)域：城東所屬板塊：開(kāi)發(fā)區(qū)預(yù)計(jì)總戶數(shù)：9000交通狀況：公交5、9、17、106路開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2022.4.22開(kāi)工時(shí)間:2021-12-1入住時(shí)間：2022-7-31容積率：2.50綠化率：43%得房率：74%新推套數(shù)：一期總戶數(shù)約1500戶總占地面積：564000平方米總建筑面積：1780000平方米物業(yè)費(fèi)：1.9元/平方米/月開(kāi)發(fā)商：上海綠地集團(tuán)（昆山）東城置業(yè)有限公司價(jià)格情況：時(shí)間

均價(jià)價(jià)格描述2022-7-287700元/平方米別墅總價(jià)180萬(wàn)起2022-6-207700元/平方米2022-2-147700元/平方米2022-1-277700元/平方米2022-11-17500元/平方米折后均價(jià)7500元/平方米2022-10-287500元/平方米折后均價(jià)7500元/平方米2022-9-307500元/平方米折后均價(jià)7500元/平方米2022-9-217500元/平方米高層2022-6-87500元/平方米高層2022-4-198000元/平方米高層2022-3-267300元/平方米起高層周邊配套：教育配套：晨曦小學(xué)、震川高級(jí)中學(xué)、開(kāi)發(fā)區(qū)高級(jí)中學(xué)、商業(yè)配套：昆山農(nóng)村商業(yè)銀行、中國(guó)移動(dòng)、晨曦園農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)醫(yī)療配套：宗仁卿紀(jì)念醫(yī)院、友誼醫(yī)院建材裝修：結(jié)構(gòu)：高層為剪力墻，多低層別墅為異型柱框架外墻：多孔混凝土砌塊內(nèi)墻：加氣混凝土砌塊電梯服務(wù)戶數(shù)：34F為二梯四戶，二梯兩戶，11F為一梯兩戶門(mén)窗：高層為塑鋼樓層情況：電梯服務(wù)戶數(shù)：34F為二梯四戶，二梯兩戶，11F為一梯兩戶。別墅地下2層，地上4層車(chē)位信息：約9500個(gè)，不對(duì)外出售，物業(yè)出租戶型情況：房型面積別墅125-200㎡一室兩廳一衛(wèi)58-73㎡二室兩廳一衛(wèi)85-91㎡三室兩廳一衛(wèi)110㎡三室兩廳兩衛(wèi)110-117㎡四室兩廳兩衛(wèi)163㎡銷(xiāo)售情況當(dāng)前批準(zhǔn)銷(xiāo)售套數(shù)：2944已銷(xiāo)售套數(shù)：18852.世茂·東壹號(hào)地址：昆山市前進(jìn)東路233號(hào)售樓地址前進(jìn)東路299號(hào)基本信息：電話：0512-57909999021-61482288物業(yè)類(lèi)別：普通住宅,商鋪,花園洋房項(xiàng)目特色：品牌地產(chǎn)建筑類(lèi)別：多層,高層裝修狀況：毛坯所屬區(qū)域：城東所屬板塊：開(kāi)發(fā)區(qū)預(yù)計(jì)住戶總數(shù)：約6300交通狀況：106路、前進(jìn)東路、松花江路、滬寧高速開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2022.4.24入住時(shí)間：二期2022年年底，三期2022年年底容積率：1.3（一期）綠化率：40%得房率:76%-80%[總占地面積:50萬(wàn)平方米總建筑面積:約75萬(wàn)平方米物業(yè)費(fèi):多層1.8元/平米/月；高層2.1元/平米/月；洋房2.65元/平米/月開(kāi)發(fā)商:昆山世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司價(jià)格情況：

時(shí)間均價(jià)價(jià)格描述2022-8-297800元/平方米三期均價(jià)8100元/平方米，二期高層均價(jià)7800元/平方米，小高層均價(jià)8300元/平方米，電梯多層均價(jià)8800元/平方米。

2022-6-177800元/平方米高層8100元／㎡，小高層8000元／㎡，多層8800元／㎡

2022-3-317800元/平方米高層7800元／㎡，小高層8000元／㎡，多層8800元／㎡

2022-3-27800元/平方米高層7800元／㎡，小高層8000元／㎡，多層8800元／㎡

2022-2-147800元/平方米高層7800元／㎡，小高層8000-9000元／㎡，多層8500-9500元／㎡

2022-1-76300元/平方米高層：7500元／㎡小高層：7800元／㎡多層：8800元／㎡

2022-11-16300元/平方米10月1日加推1棟高層住宅，均價(jià)7200元/平方米，6300元/平方米起。共217套房源，面積為90-130平方米的2房和3房。

2022-10-137300元/平方米起10月1日加推1棟高層住宅，均價(jià)7200元/平方米，6300元/平方米起。共217套房源，面積為90-130平方米的2房和3房。

2022-9-308300元/平方米小高層均價(jià)8300元/平方米，電梯多層均價(jià)9000元/平方米，9月加推32層高層景觀房均價(jià)7300元/平方米。

2022-8-98300元/平方米高層

2022-3-87500元/平方米多層

2022-3-87200元/平方米起高層

2021-6-175000元/平方米電梯公寓

2021-6-177500元/平方米花園洋房

2022-3-17200元/平方米觀景高層

2021-5-267500元/平方米花園洋房

2021-3-124000元/平方米起觀景高層

2021-2-134500元/平方米電梯公寓

2021-2-13

4000元/平方米觀景高層

周邊配套：商業(yè)配套：晨曦市場(chǎng),世茂華東商城,國(guó)際會(huì)展中心,川普城，農(nóng)業(yè)銀行,建設(shè)銀行教育配套：開(kāi)發(fā)區(qū)高級(jí)中學(xué),震川中學(xué),晨曦小學(xué),星空藝術(shù)幼兒園,國(guó)際學(xué)校，世茂三之三幼兒園，昆山市實(shí)驗(yàn)小學(xué)世茂分校醫(yī)療配套：宗仁卿紀(jì)念醫(yī)院、友誼醫(yī)院景觀配套：夏駕河水上公園交通狀況：106路、前進(jìn)東路、松花江路、滬寧高速自駕路線：昆山客戶——沿前進(jìn)東路向東直行，昆山開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)時(shí)代大廈往東500米上?？蛻簟獪麑幐咚訇懠页隹谙?，沿東城大道往北4公里，至前進(jìn)路左轉(zhuǎn)即到裝修材料：外墻:高級(jí)涂料內(nèi)墻:磚墻門(mén)窗：鋁合金樓層狀況：4層—24層車(chē)位信息：1:1戶型情況：房型面積一室一廳一衛(wèi)50-60㎡二室兩廳一衛(wèi)86-103㎡二室兩廳兩衛(wèi)97-110㎡三室兩廳一衛(wèi)115-130㎡三室兩廳兩衛(wèi)131-140㎡三室兩廳三衛(wèi)157-193㎡四室兩廳兩衛(wèi)146-148㎡四室兩廳三衛(wèi)176-187㎡銷(xiāo)售情況當(dāng)前批準(zhǔn)銷(xiāo)售套數(shù)：5731已銷(xiāo)售套數(shù)：50862022年1月政策、新聞1、央行今年首調(diào)存款準(zhǔn)備金率中國(guó)人民銀行決定，從2022年1月20日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行在最近三個(gè)月內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是年內(nèi)首次上調(diào)。觀點(diǎn)：根據(jù)央行此前的數(shù)據(jù)，2022年底我國(guó)人民幣存款余額達(dá)71.82萬(wàn)億，以此計(jì)算，此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率可大致鎖定商業(yè)銀行資金逾3500億元。

2、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月17日發(fā)布報(bào)告，2022年12月份我國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.3%,同比上漲6.4%。

3、蘇州遷戶口取消購(gòu)房年限工作地域等限制從2022年1月1日起，《蘇州市戶籍居民城鄉(xiāng)一體化戶口遷移管理規(guī)定》正式實(shí)施，新規(guī)定對(duì)蘇州市城鄉(xiāng)戶籍居民戶口遷移政策進(jìn)行了調(diào)整和放寬。其中，有蘇州戶口、有住房，就可在大市范圍自由遷移；落戶蘇州，不再受購(gòu)房年限、工作地域、參保關(guān)系等限制。該規(guī)定適用地域范圍為蘇州市區(qū)、張家港市、常熟市、太倉(cāng)市、昆山市、吳江市，主要針對(duì)蘇州市大市范圍內(nèi)即蘇州市區(qū)和五縣市的戶籍居民的戶口遷移，也就是現(xiàn)已具有蘇州戶口的城鄉(xiāng)居民

4、上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)昆山航站樓正式投入運(yùn)行人民網(wǎng)昆山1月20日電，今天，上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)昆山航站樓正式投入運(yùn)行。該航站樓是國(guó)內(nèi)第一家具備國(guó)際和地區(qū)航班值機(jī)功能的跨省市異地航站樓，為昆山乘客搭乘浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)航班提供了極大的便利。今后，昆山旅客可以在航站樓直接辦理浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)始發(fā)的所有東航和上航的航班，而不必到浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)再排隊(duì)值機(jī)了。此外，新航站樓從今日起開(kāi)通了昆山直達(dá)浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)的班車(chē)，旅客在昆山航站樓辦理完值機(jī)手續(xù)后只需1個(gè)半小時(shí)就可以抵達(dá)浦東機(jī)場(chǎng)，比過(guò)去長(zhǎng)途巴士繞道虹橋機(jī)場(chǎng)的時(shí)間節(jié)省了近1個(gè)小時(shí)。

5、樓市三輪調(diào)控升級(jí)，“新國(guó)八條”史無(wú)前例國(guó)務(wù)院總理溫家寶26日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議提出八條政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、地方政府問(wèn)責(zé)、調(diào)整個(gè)稅和加強(qiáng)土地增值稅、普遍實(shí)施限購(gòu)令等。從具體調(diào)控政策來(lái)看，財(cái)稅、信貸、行政三大調(diào)控政策無(wú)一不名列其中，其一，相比之前執(zhí)行差額收取營(yíng)業(yè)稅，新8條再次嚴(yán)格了二手房交易稅費(fèi)。5.5%的全額營(yíng)業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，這將明顯遏制過(guò)度炒作。其二，“新國(guó)8條”還對(duì)房?jī)r(jià)超過(guò)平均水平的商品房項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查，將有效的遏制部分開(kāi)發(fā)商過(guò)快上漲價(jià)格。其三，“新國(guó)8條”要求加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。目前部分城市，存在明顯的避稅現(xiàn)象，導(dǎo)致樓市調(diào)控的部分措施作用減弱，調(diào)控將彌補(bǔ)這部分漏洞，預(yù)計(jì)部分城市的二手房交易可能增加稅費(fèi)在一倍以上。其四，“新國(guó)8條”要求嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。觀點(diǎn)：一系列全新的調(diào)控政策，讓人感覺(jué)到史無(wú)前例的調(diào)控力度，前兩輪調(diào)控中未落實(shí)的部分政策將在2022年更加收緊，這足見(jiàn)中央政府的調(diào)控決心。預(yù)計(jì)部分城市市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯淡季，房?jī)r(jià)逐步趨于理性回歸。6、上海重慶2022年1月28日起征收房產(chǎn)稅新華社電上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)細(xì)則27日“浮出水面”。上海市人民政府當(dāng)日印發(fā)《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，辦法規(guī)定從1月28日起對(duì)上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房?jī)r(jià)高低分別暫定為0.6％和0.4％。

征收對(duì)象：本市居民家庭購(gòu)第二套及以上住房；

計(jì)稅依據(jù)：應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%

適用稅率：低于上年均價(jià)2倍（含2倍）稅率0.4％

稅收減免緩：人均住房面積不超過(guò)60平方米免征稅2022年2月政策、新聞1、央行2022年首次加息中國(guó)人民銀行決定，自2022年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整（見(jiàn)附表）。

金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表（單位：%）

調(diào)整后利率一、城鄉(xiāng)居民和單位存款

活期存款0.40三個(gè)月2.60半年2.80一年3.00二年3.90三年4.50五年5.00二、各項(xiàng)貸款

六個(gè)月5.60一年6.06一至三年6.10三至五年6.45五年以上6.60

解讀：央行于兔年正月初六晚間突然宣布加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，自2月9日起執(zhí)行。這是我國(guó)本輪重啟加息以來(lái)第三次出手。節(jié)后加息符合市場(chǎng)預(yù)期，但在春節(jié)假期的最后一日急切出手，顯示目前價(jià)格及信貸增勢(shì)仍不容輕視。節(jié)后加息是年內(nèi)貨幣緊縮之必然。

2、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1月份，居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲4.9%國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月15日發(fā)布報(bào)告，2022年1月份我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲4.9%，其中居住類(lèi)價(jià)格同比上漲6.8%。水、電、燃料價(jià)格上漲3.9%，建房及裝修材料價(jià)格上漲4.3%，住房租金價(jià)格上漲7.1%。

3、央行上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2月18日，中國(guó)人民銀行年內(nèi)第二次祭出緊縮流動(dòng)性殺招，宣布自2022年2月24日起，將上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，此舉將回收流動(dòng)性約3500億人民幣；同時(shí)，國(guó)內(nèi)大型金融機(jī)構(gòu)和中小金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備金率也創(chuàng)紀(jì)錄地分別高達(dá)19.5%和16%的水平。

4、上海公布房產(chǎn)稅差別征收標(biāo)準(zhǔn)，單價(jià)低于2.8萬(wàn)減征根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，房產(chǎn)稅應(yīng)稅住房房?jī)r(jià)低于28426元／平方米的，稅率減為0.4%，超過(guò)這一價(jià)格的房產(chǎn)稅稅率為0.6%。

5、2月全國(guó)百城房?jī)r(jià)環(huán)比漲0.48%中國(guó)指數(shù)研究院3月1日發(fā)布最新報(bào)告稱(chēng)，2022年2月，全國(guó)100個(gè)城市住宅的平均價(jià)格為8686元/平方米，環(huán)比上漲0.48%；其中，北京、上海等十大城市同比上漲遠(yuǎn)超15%，呈現(xiàn)全線上漲趨勢(shì)。三、政策、新聞1、6月CPI宏觀數(shù)據(jù)今年6月的CPI同比上漲5.5%，比5月CPI的5.4%上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下34個(gè)月以來(lái)新高。

2、央行上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)中國(guó)人民銀行決定，從2022年6月20日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，大型銀行存款準(zhǔn)備金率高達(dá)21.5%，再創(chuàng)歷史新高點(diǎn)。中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率也將高達(dá)18%。5、住建部規(guī)定哄抬房?jī)r(jià)罰款被指過(guò)輕住建部8月11日就《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定（修訂征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)。征求意見(jiàn)稿規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如囤地、擅自變更容積率、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)，可視情節(jié)輕重作出降低資質(zhì)等級(jí)或吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)處理，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。一級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)商注冊(cè)資本提高3倍與此前相同，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)，新《規(guī)定》中仍然分為了一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。不過(guò)前三個(gè)級(jí)別的注冊(cè)資本均大幅增加，提高了門(mén)檻。此前一級(jí)資質(zhì)的注冊(cè)資本要求5000萬(wàn)元以上，此次提高至2億元以上；二級(jí)資質(zhì)也從2000萬(wàn)元以上提高至1億元以上；三級(jí)資質(zhì)則從800萬(wàn)元以上提高到5000萬(wàn)元以上。不過(guò)，此次四級(jí)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資本要求仍為100萬(wàn)元。對(duì)此，北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉說(shuō)，“在目前市場(chǎng)上，即使是一些三線城市，單套房值也已經(jīng)超過(guò)50萬(wàn)元。相比之下，100萬(wàn)元注冊(cè)資金過(guò)低?！倍?jí)房企可開(kāi)發(fā)30萬(wàn)㎡以下項(xiàng)目對(duì)于開(kāi)發(fā)范圍，征求意見(jiàn)稿中規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積30萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

6、住建部給出被限購(gòu)城市五大標(biāo)準(zhǔn)8月16日，住建部在文件附件中也給出了五大標(biāo)準(zhǔn)，其中包括“已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地購(gòu)房比例比較高的”；“6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過(guò)或接近全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的”等等內(nèi)容。住建部在文件中表示，凡符合五大條件中2條以上的城市，建議列入新增限購(gòu)城市名單。標(biāo)準(zhǔn)1：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，處于房?jī)r(jià)漲幅前列的城市。標(biāo)準(zhǔn)2：將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價(jià)格與去年底的住宅價(jià)格做一個(gè)比較，漲幅較高的二三線城市。標(biāo)準(zhǔn)3：今年上半年成交量同比增幅較高的城市。標(biāo)準(zhǔn)4：外地人購(gòu)房比例較高的城市。標(biāo)準(zhǔn)5：群眾對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)反應(yīng)強(qiáng)烈、認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。2022年8月份昆山整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、2022年8月份昆山整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、2022年8月昆山房產(chǎn)市場(chǎng)總體概況

截止到2022年8月31日，昆山市場(chǎng)有備案房源總量272425套，已簽約220670套，未簽約存量51755套，剩余存量比2022年7月底增加了1140套，剩余存量房源已連續(xù)五個(gè)月呈上升趨勢(shì)。

2、2022年8月份昆山市場(chǎng)簽約量情況2022年8月，昆山商品房市場(chǎng)簽約2797套，月簽約量較2022年7月份略有上升，增加68套，增幅2%。自2月以來(lái)，昆山市場(chǎng)簽約走勢(shì)總體呈上升趨勢(shì)，成交量趨于穩(wěn)定。3、8月份昆山市場(chǎng)新增供應(yīng)套8月份昆山市場(chǎng)新增批準(zhǔn)供應(yīng)3946套，新增批準(zhǔn)供應(yīng)量較上月大幅上升，增加2139套，增幅118%。新增量主要集中于城東區(qū)域，新增1735套。

8月樓市總結(jié)：8月樓市總結(jié)：隨著“金九銀十”的即將來(lái)臨，昆山樓市不少樓盤(pán)開(kāi)始了下半年簽約量的沖刺，相比于7月份，8月份產(chǎn)品供應(yīng)量呈現(xiàn)出大幅上漲的趨勢(shì)，雖然伴隨著活動(dòng)、加推、開(kāi)盤(pán)也有不少的打折優(yōu)惠，但購(gòu)房者并不買(mǎi)賬，仍然觀望情緒濃厚，以及政策的影響，因此，8月份簽約量較7月份并沒(méi)有明顯上漲。

二、昆山房產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)（一）北部區(qū)域鳳棲園

8月13日加推推出54#、55#、56#、57#、60#總共約130套房源，主力戶型為83-118平方米的二房和三房。均價(jià)4700元/㎡，最低價(jià)4500元/㎡起。

九方城

8月售樓處對(duì)外開(kāi)放

九方城售樓處已開(kāi)放，目前正在辦理VIP卡，預(yù)計(jì)2022年9月開(kāi)盤(pán)，推出第一批高層住宅房源。首期推出85-205㎡高層房源，80-130㎡戶型價(jià)格在8500-10000元/㎡之間；130㎡以上戶型價(jià)格在12000-13000元/㎡之間。

永盛金座

8月28日開(kāi)盤(pán)

永盛金座開(kāi)盤(pán)推出90余戶挑高酒店式公寓，挑高6米，均價(jià)8700元/㎡，開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠1000抵5000，再優(yōu)惠200元/㎡。

(二)城南、市中心及南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域黃浦君庭

8月9日推出兩棟高層黃浦君庭推出1#、2#、4#小高層500多套房源，均價(jià)6900元/㎡，面積89㎡-130㎡2梯2戶，2梯4戶，2022年交房。一次性付款92折，按揭95折。

（三）西部地區(qū)清風(fēng)華院

8月28日加推推出3#樓王，共120余戶房源，面積有96㎡的兩房，141㎡和198㎡的三房，價(jià)格8000-10000元/㎡，具體一房一價(jià)。

2023年電梯行業(yè)分析報(bào)告目錄TOC\o"1-4"\h\z\u一、電梯行業(yè)的屬性 41、全球主要電梯公司的市值與估值水平 42、電梯行業(yè)的安全感品牌屬性——利潤(rùn)率的穩(wěn)定性 6二、中國(guó)電梯企業(yè)未來(lái)十年的重大機(jī)遇和挑戰(zhàn) 91、中外電梯市場(chǎng)集中度的差異以及對(duì)盈利能力的影響 102、電梯行業(yè)目前“中國(guó)特色”隱含的巨大長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn) 113、集中度提升與廠家維保的實(shí)現(xiàn)路徑與催化劑 13（1）政府出臺(tái)廠家認(rèn)證更新和維保政策 14（2）政府推行強(qiáng)制保險(xiǎn) 14（3）電梯老化 14（4）房?jī)r(jià)上升導(dǎo)致品牌電梯對(duì)于地產(chǎn)商的成本影響縮小 15三、電梯公司在中國(guó)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略與投資機(jī)會(huì) 151、日系電梯在中國(guó)領(lǐng)先歐美品牌的原因初探 15（1）文化差異——職業(yè)經(jīng)理人制度的利弊 15①體現(xiàn)在合資對(duì)象的選擇 16②體現(xiàn)在生產(chǎn)和銷(xiāo)售方面 16（2）對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的戰(zhàn)略重視度——日系別無(wú)選擇 172、民營(yíng)品牌與合資品牌的定位差異、風(fēng)險(xiǎn)和估值 18（1）民營(yíng)企業(yè)的優(yōu)勢(shì) 18①股權(quán)結(jié)構(gòu) 18②營(yíng)銷(xiāo)手段靈活 18③區(qū)域性?xún)?yōu)勢(shì) 18（2）民營(yíng)企業(yè)需要面對(duì)的困難 19①技術(shù)積累 19②安全風(fēng)險(xiǎn) 19③品牌定位與安全 19④保有量與售后服務(wù) 19四、投資策略 201、中國(guó)電梯行業(yè)：長(zhǎng)期有價(jià)值，投資正當(dāng)時(shí) 202、選股邏輯：三個(gè)條件，兩種風(fēng)格 21一、電梯行業(yè)的屬性研究海外電梯公司的估值，目的是研究其估值背后的盈利能力，以及盈利能力背后的行業(yè)規(guī)律與屬性。1、全球主要電梯公司的市值與估值水平電梯是地產(chǎn)基建的派生需求，中國(guó)電梯市場(chǎng)第一品牌是上海三菱，其母公司上海機(jī)電過(guò)去一年的PE在10倍附近。估值隱含的假設(shè)是，電梯行業(yè)屬夕陽(yáng)行業(yè)。如果電梯行業(yè)在中國(guó)是夕陽(yáng)行業(yè)，那么在保有量較高的歐美，電梯行業(yè)應(yīng)該接近深夜。根據(jù)全球最大的電梯公司OTIS預(yù)測(cè)，2020-2021年幾乎所有的新機(jī)銷(xiāo)量來(lái)自于金磚四國(guó)，也意味著歐美市場(chǎng)的保有量已經(jīng)接近飽和。全球市場(chǎng)份額來(lái)看，奧的斯、迅達(dá)和通力是最大的三家電梯公司，合計(jì)市場(chǎng)份額接近45%。我們很驚訝地發(fā)現(xiàn)，三家公司的市值合計(jì)接近人民幣3600億元。我們也一度懷疑，是否歐美電梯公司在金磚四國(guó)的市場(chǎng)份額很高，貢獻(xiàn)了主要的利潤(rùn)和估值。但是：1、占全球新機(jī)2/3份額的中國(guó)，領(lǐng)先的獨(dú)立品牌是三菱和日立；2、從主要?dú)W美電梯公司2022年?duì)I收的地域分布來(lái)看，亞太區(qū)域只貢獻(xiàn)1/4至1/3的收入，但卻足以支撐其千億市值。市盈率往往與行業(yè)長(zhǎng)期成長(zhǎng)空間掛鉤，而歐美電梯企業(yè)市盈率普遍高于國(guó)內(nèi)企業(yè)，而市凈率超出更多。換言之，歐美三大電梯公司市值超過(guò)3600億元，但是他們主要收入來(lái)自于比中國(guó)更“夕陽(yáng)”的歐美市場(chǎng)。盡管這三大電梯公司在占全球2/3新機(jī)市場(chǎng)的中國(guó)并未取得領(lǐng)先地位，但是資本市場(chǎng)仍然給予了15~23倍的市盈率。2、電梯行業(yè)的安全感品牌屬性——利潤(rùn)率的穩(wěn)定性聯(lián)合技術(shù)UTC是位列美國(guó)道瓊斯30家成份股的多元化制造企業(yè)，旗下子公司包括開(kāi)利空調(diào)、漢勝宇航、奧的斯電梯、P&W飛機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)、西科斯基直升機(jī)公司、聯(lián)合技術(shù)消防安防公司和聯(lián)合技術(shù)動(dòng)力公司(燃料電池)。如果按照A股流行的邏輯，無(wú)疑聯(lián)合技術(shù)的軍工、發(fā)動(dòng)機(jī)、通用航空、燃料電池和安防都是高壁壘且性感的業(yè)務(wù)，只有電梯是大家心目中既缺乏壁壘又夕陽(yáng)的板塊。有趣的是，聯(lián)合技術(shù)五大業(yè)務(wù)板塊中，電梯卻成為營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率最高的板塊。為什么看似技術(shù)壁壘遠(yuǎn)低于其他業(yè)務(wù)的電梯板塊，反而定價(jià)能力最強(qiáng)？只有少數(shù)產(chǎn)品客戶在購(gòu)買(mǎi)時(shí)，會(huì)把安全作為購(gòu)買(mǎi)的前提要素——例如食品、藥品等。用巴菲特的話來(lái)講，消費(fèi)者對(duì)于放進(jìn)嘴里的東西特別慎重。如果客戶關(guān)注安全感，價(jià)格不再成為品牌選擇的最重要因素，品牌廠商可以通過(guò)定價(jià)獲得超額收益。機(jī)械行業(yè)里，“安全感”成為購(gòu)買(mǎi)關(guān)鍵要素的產(chǎn)品不多，主要是民航飛機(jī)和電梯。盡管民航業(yè)在大部分國(guó)家是資本殺手，但波音和空客壟斷了全球民航客機(jī)的制造。我們認(rèn)為安全感商品對(duì)行業(yè)屬性的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：定價(jià)能力提升；行業(yè)集中度提升。如果客戶重視安全感且無(wú)法通過(guò)直觀感受判斷產(chǎn)品的安全程度，往往可以推動(dòng)品牌集中度的提升。但與食品不同，涉及安全感的電梯，由于購(gòu)買(mǎi)者地產(chǎn)商與使用者購(gòu)房人的分離，有品牌的電梯廠商定價(jià)能力和毛利率往往不如食品，但是仍然可以維持在較為合理的水平。盡管我們通過(guò)邏輯分析，可以得到電梯行業(yè)集中度高和利潤(rùn)穩(wěn)定的判斷，但是從實(shí)證角度觀察中國(guó)電梯市場(chǎng)，尚未表現(xiàn)出海外市場(chǎng)的普遍規(guī)律。中國(guó)電梯行業(yè)將走向某些行業(yè)“劣幣驅(qū)逐良幣”的悲哀結(jié)局，還是走向符合產(chǎn)品自身屬性和成熟國(guó)家普遍規(guī)律？我們傾向于樂(lè)觀，原因?qū)⒃诤竺嬲归_(kāi)討論。電梯行業(yè)的“產(chǎn)品+服務(wù)”屬性——收入結(jié)構(gòu)的生命周期電梯與手機(jī)、自行車(chē)甚至挖掘機(jī)等其他制造業(yè)產(chǎn)品不同之處在于：消費(fèi)者期望電梯的安全使用壽命與房屋的壽命（70年）接近；電梯故障會(huì)影響人身安全，起碼造成巨大恐慌。因此，盡管大多數(shù)機(jī)械產(chǎn)品都有售后服務(wù)的概念，但是電梯的獨(dú)特性在于——電梯售后維護(hù)保養(yǎng)和更新業(yè)務(wù)的規(guī)模，可以與新機(jī)銷(xiāo)售媲美。海外四大電梯公司售后的維護(hù)保養(yǎng)和產(chǎn)品改造服務(wù)占收入的45-55%。歐美電梯公司的收入結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)了售前和售后的“產(chǎn)品+服務(wù)”特征，對(duì)于企業(yè)的盈利穩(wěn)定性和估值都提供了重要的支撐。以?shī)W的斯為例，2022年歐洲營(yíng)建支出比07年下滑了接近19%，但是奧的斯歐洲的服務(wù)收入仍比07年保持正增長(zhǎng)。根據(jù)歐洲電梯協(xié)會(huì)的估計(jì)，歐洲電梯目前70%梯齡超過(guò)10年，45%梯齡超過(guò)20年。歐洲人口密度較美國(guó)高，電梯占全球存量接近50%。存量大且梯齡老，是電梯服務(wù)市場(chǎng)壯大的必要條件。必須指出，中國(guó)目前的現(xiàn)狀是大部分電梯由小型服務(wù)公司提供維保，電梯主機(jī)廠商及其經(jīng)銷(xiāo)商提供維保的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)外的同行。如果只有新機(jī)制造并且只專(zhuān)注于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)機(jī)械行業(yè)大部分子行業(yè)都會(huì)隨著城鎮(zhèn)化速度放緩而見(jiàn)頂。如果能夠?qū)崿F(xiàn)“產(chǎn)品+服務(wù)”的雙輪驅(qū)動(dòng)模式，企業(yè)的成長(zhǎng)周期就會(huì)大大地延展——電梯行業(yè)具有天然的屬性，顯然符合這一條件。二、中國(guó)電梯企業(yè)未來(lái)十年的重大機(jī)遇和挑戰(zhàn)中國(guó)電梯格局未來(lái)十年，將繼續(xù)“劣幣驅(qū)逐良幣”，還是回歸全球電梯行業(yè)規(guī)律，實(shí)現(xiàn)品牌的集中、價(jià)格的回升和品牌廠商提供維保服務(wù)的趨勢(shì)？我們相信，中國(guó)電梯行業(yè)的現(xiàn)狀給社會(huì)和居民帶來(lái)了極大的風(fēng)險(xiǎn)。隨著制度帶來(lái)的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，監(jiān)管層的認(rèn)識(shí)逐漸提高，電梯行業(yè)正處于變革的前夜。1、中外電梯市場(chǎng)集中度的差異以及對(duì)盈利能力的影響中國(guó)擁有電梯生產(chǎn)許可證的廠商接近500家，不過(guò)我們調(diào)研訪談的專(zhuān)家估計(jì)，剔除代工產(chǎn)生的重復(fù)統(tǒng)計(jì)等因素，估計(jì)實(shí)際品牌數(shù)約200家。表面上看，中國(guó)電梯新機(jī)市場(chǎng)的品牌集中度和全球差別并不顯著。全球市場(chǎng)前8大廠商的市場(chǎng)份額約75%，而中國(guó)前8大廠商的市場(chǎng)份額約65%。但考慮到全世界大部分非領(lǐng)先企業(yè)生產(chǎn)的電梯都是在中國(guó)生產(chǎn)，中國(guó)和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，市場(chǎng)集中度差異很大。中小品牌對(duì)領(lǐng)先品牌的負(fù)面影響關(guān)鍵不在量，而在于價(jià)格。我們可以通過(guò)中國(guó)市場(chǎng)電梯新機(jī)銷(xiāo)量和金額的市場(chǎng)份額差異，以及營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率和ROE觀察到這一現(xiàn)象。海外電梯利潤(rùn)率普遍比國(guó)內(nèi)高，而凈資產(chǎn)收益率的差距更為顯著，我們分析的原因在于——由于維保業(yè)務(wù)屬于輕資產(chǎn)模式，隨著電梯企業(yè)維保業(yè)務(wù)收入占比的提高，電梯企業(yè)的ROE也會(huì)隨之提升。2、電梯行業(yè)目前“中國(guó)特色”隱含的巨大長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)從全球經(jīng)驗(yàn)看，電梯行業(yè)集中度高，且售后服務(wù)主要由主流品牌廠商完成。而中國(guó)目前的情況與發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)差異顯著。我們認(rèn)為“中國(guó)特色”已經(jīng)給消費(fèi)者和廠商造成巨大的風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)幾年風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)逐步暴露。我們建議投資者看完我們的報(bào)告后，即使不認(rèn)同我們的投資邏輯，起碼在購(gòu)房時(shí)切記關(guān)注電梯的品牌，因?yàn)樯婕澳图胰耸旰蟮娜松戆踩?。在典型的成熟市?chǎng)歐洲，約45%的電梯超過(guò)十年，20%超過(guò)20年。目前中國(guó)接近15%的電梯梯齡超過(guò)10年，預(yù)計(jì)2016年接近25%，并且該比例將持續(xù)上升。誰(shuí)知道200多個(gè)品牌10年甚至20年后剩下多少個(gè)？如果某家廠商消失，備件和維保怎么辦？太多的電梯品牌給購(gòu)房者和我們整個(gè)社會(huì)帶來(lái)的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)在于：十年或二十年后難以購(gòu)買(mǎi)備件。電梯并不是完全標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，因而不同品牌的備件互換性低。電梯型號(hào)每年都在更新，有些廠商十年后消失了，幸存者中的部分廠商可能無(wú)力維持十年前型號(hào)備件的生產(chǎn)，甚至圖紙已經(jīng)丟失。部分中小廠商無(wú)力建立和長(zhǎng)期維持服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。如果說(shuō)新機(jī)生產(chǎn)具有規(guī)模效應(yīng)，那么存量機(jī)器售后服務(wù)的規(guī)模效應(yīng)可能更明顯。我們估計(jì)前十大品牌以外的廠商，平均年銷(xiāo)量只有1000多臺(tái)，而廠家要長(zhǎng)期維系全國(guó)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，必須要很大的保有量做支撐。目前中國(guó)大部分電梯由第三方電梯維護(hù)公司提供維保服務(wù)，但是我們認(rèn)為這一服務(wù)模式同樣隱含了巨大風(fēng)險(xiǎn)：第三方服務(wù)公司技術(shù)專(zhuān)注程度不夠。為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，第三方服務(wù)公司往往同時(shí)維護(hù)多品牌電梯，不利于專(zhuān)業(yè)能力的積累和風(fēng)險(xiǎn)的防范。第三方服務(wù)公司難以維持多品牌備件體系。第三方服務(wù)公司資質(zhì)良莠不齊，人員流動(dòng)性大，品質(zhì)難以保持和監(jiān)管。第三方服務(wù)公司規(guī)模小，承擔(dān)賠償能力弱。一旦出事故，往往迫使政府出于維穩(wěn)需要而出面解決。如果未來(lái)中國(guó)推行強(qiáng)制保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司自然會(huì)逐步對(duì)于品牌廠商維保和第三方維保進(jìn)行差異定價(jià)，削弱第三方服務(wù)公司目前的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。3、集中度提升與廠家維保的實(shí)現(xiàn)路徑與催化劑如前所述，我們認(rèn)為中國(guó)電梯行業(yè)集中度較低導(dǎo)致了利潤(rùn)率較低，繼而影響了資本市場(chǎng)的估值。中國(guó)空調(diào)行業(yè)07年之前四年與之后七年，年化內(nèi)銷(xiāo)增速恰好都是11%。但是07年之后市場(chǎng)集中度持續(xù)提升，格力電器的凈利潤(rùn)率從06年的2.7%上升到13年的7.5%。我們認(rèn)為電梯行業(yè)的集中度提升以及OEM（廠家提供維保），道路漫長(zhǎng)但是方向確定。由于涉及人身安全并且風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨著梯齡而增大，電梯集中度提升的必要性和緊迫度比家電更甚。我們估計(jì)中國(guó)電梯行業(yè)變革的路徑和催化劑包括：（1）政府出臺(tái)廠家認(rèn)證更新和維保政策業(yè)內(nèi)有傳聞?wù)卺j釀未來(lái)只有廠家認(rèn)證的服務(wù)商才能提供更新和維保。從政府角度，可以降低其自身承擔(dān)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。但是目前的障礙是，中國(guó)維保市場(chǎng)的劣幣驅(qū)逐良幣，導(dǎo)致品牌廠商在維保服務(wù)市場(chǎng)份額極低，缺乏成熟的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。因此，盡管“廠家認(rèn)證維?！笨梢栽黾訌S商的收入，但是廠商出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，未必會(huì)積極推動(dòng)此事。政府和廠商各有考慮，而住戶作為沉默的大多數(shù)，又缺乏足夠的知識(shí)和行動(dòng)力。（2）政府推行強(qiáng)制保險(xiǎn)如果推行強(qiáng)制保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司出于自身利益，自然會(huì)對(duì)原廠維保、原廠認(rèn)證維保和無(wú)認(rèn)證第三方維保進(jìn)行差別化定價(jià)，從而提高原廠維保的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力。（3）電梯老化隨著多品牌電梯老化，重大事故經(jīng)過(guò)媒體傳播改變消費(fèi)者觀念，推動(dòng)政府立法；這是我們不愿意看到的路徑，但是風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的。（4）房?jī)r(jià)上升導(dǎo)致品牌電梯對(duì)于地產(chǎn)商的成本影響縮小中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度低和拿地不規(guī)范，大量不考慮長(zhǎng)期品牌的項(xiàng)目公司在市場(chǎng)上，也是電梯品牌集中度低的重要原因。不過(guò)我們注意到，大型地產(chǎn)公司早已高度重視電梯問(wèn)題。例如中海地產(chǎn)與上海三菱，萬(wàn)科與廣日電梯的合作。在中國(guó)，很多行業(yè)都出現(xiàn)了長(zhǎng)期的劣幣驅(qū)逐良幣的過(guò)程。但是對(duì)于電梯這樣一個(gè)涉及人身安全的產(chǎn)品，我們還是傾向于判斷，未來(lái)十年可以象家電行業(yè)那樣實(shí)現(xiàn)集中，象海外那樣70%以上的電梯由廠商提供OEM維保和設(shè)備更新。從投資角度，這只是一種推測(cè)，需要觀察和跟蹤。三、電梯公司在中國(guó)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略與投資機(jī)會(huì)1、日系電梯在中國(guó)領(lǐng)先歐美品牌的原因初探歐美四大品牌包括奧的斯、迅達(dá)、通力和蒂森克虜伯，這也是全球四大電梯企業(yè)。日系的三菱和日立的全球市場(chǎng)份額均低于歐美四大品牌。然而，三菱和日立卻成為中國(guó)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，我們初步認(rèn)為，是軟件而不是硬件，導(dǎo)致了兩個(gè)體系在中國(guó)市場(chǎng)的差異。（1）文化差異——職業(yè)經(jīng)理人制度的利弊我們?cè)L談的數(shù)位電梯行業(yè)專(zhuān)家，均指出歐美品牌有著優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人，但是往往又無(wú)法擺脫對(duì)職業(yè)經(jīng)理人的“短期業(yè)績(jī)壓力”。但是電梯的“安全感屬性”，導(dǎo)致短期業(yè)績(jī)與長(zhǎng)期成長(zhǎng)未必目標(biāo)一致。這種行為特征，①體現(xiàn)在合資對(duì)象的選擇歐美品牌不僅收購(gòu)中國(guó)小品牌廠，還與不同的中方成立合資公司。這種廣泛收購(gòu)與合資策略有利于快速形成產(chǎn)能，但未必有利于品質(zhì)管理和品牌定位；而三菱和日立在中國(guó)，均只選擇了一家合作對(duì)象，且不管是上海機(jī)電還是廣日集團(tuán)，均有軍工制造背景和多年的電梯研發(fā)制造經(jīng)驗(yàn)。②體現(xiàn)在生產(chǎn)和銷(xiāo)售方面歐美體系具有更進(jìn)取的文化，其優(yōu)勢(shì)更多地體現(xiàn)在營(yíng)銷(xiāo)和管理方面。而日系重點(diǎn)在于研發(fā)和制造。以上海三菱為例，生產(chǎn)線工人收入長(zhǎng)期高于同行，但是營(yíng)銷(xiāo)體系收入反而低于同行。兩種體系各有利弊，但是需要強(qiáng)調(diào)，電梯是“安全感品牌”；中國(guó)電梯行業(yè)沒(méi)有格力空調(diào)那樣具有世界一流自主技術(shù)的企業(yè)。因此，電梯技術(shù)掌握在外方手里，所以客觀地講，中方的話語(yǔ)權(quán)都是有限的。但是對(duì)于電梯這種每年產(chǎn)量50萬(wàn)臺(tái)的大宗機(jī)械行業(yè)，往往中國(guó)經(jīng)理人更有能力理解中國(guó)市場(chǎng)的成功要素。我們觀察到，上海三菱很早就消化了日方轉(zhuǎn)移的技術(shù)，并且通過(guò)變頻技術(shù)崛起。而廣州日立的董事長(zhǎng)潘總則在退休后被日方以“電梯行業(yè)最高薪的高管”，返聘為日立電梯中國(guó)公司的總裁，這在日系企業(yè)里極為少見(jiàn)。即使在歐美系電梯企業(yè)中，我們也觀察到中方能力較強(qiáng)的西子奧的斯，在奧的斯中國(guó)四家企業(yè)中表現(xiàn)最突出。（2）對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的戰(zhàn)略重視度——日系別無(wú)選擇沒(méi)有一家跨國(guó)電梯企業(yè)會(huì)輕視中國(guó)市場(chǎng)，但是日系只有全力押注中國(guó)市場(chǎng)，才有生機(jī)和發(fā)展。由于電氣技術(shù)的深厚積累，日本電梯企業(yè)的技術(shù)能力在80年代已經(jīng)躋身全球一流。但是日系電梯企業(yè)錯(cuò)過(guò)了歐美城鎮(zhèn)化的高峰，由于在歐美保有量太低，無(wú)法在營(yíng)銷(xiāo)和售后網(wǎng)絡(luò)方面，在歐美與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)競(jìng)爭(zhēng)。因此，中國(guó)成為日系企業(yè)唯一可以