第十章城市舊居住區(qū)的改造一、舊居住區(qū)改造的性質(zhì)二、舊居住區(qū)的對策三、舊居住區(qū)改造規(guī)劃的調(diào)查研究工作四、舊居住區(qū)改造過程中主意的問題第十章城市舊居住區(qū)的改造1一．舊居住區(qū)改造的性質(zhì)

城市的發(fā)展是一個不斷新陳代謝的運動過程。曾經(jīng)有人將城市比喻為一個生命有機體，是一個完整的開放系統(tǒng)。就如同一個人，有生命的出生、幼小時期、成長時期、壯年時期、和衰老時期以及死亡時期（是否有？可以研究）。在一個人的生長過程中，要防治疾病，要不斷地補充生命之源。因此，一個有機生命體需要發(fā)展，需要更新，這是非常有道理的。城市居住區(qū)也是一樣，一般在經(jīng)歷了初期的新時期，以后便逐步進入一個變舊的過程。城市舊居住區(qū)的改造，就是使居住功能不斷發(fā)展和更新，從系統(tǒng)上而言，城市舊居住區(qū)改造是城市改造的一個組成部分，是和城市功能的發(fā)展變化分不開的。一．舊居住區(qū)改造的性質(zhì)城市的發(fā)展是一個不斷新2（一）舊居住區(qū)改造的意義由于城市居住區(qū)在城市中所占的比例最大。舊居住區(qū)改造是城市舊城改造的主要和重要的任務(wù)。其意義主要反映在以下幾個方面：１．居住生活質(zhì)量的提高：

城市中的舊居住區(qū)一般都是城市中居住環(huán)境質(zhì)量最差的地段，居民的生活條件一般也是最差。如上海的番瓜弄，解放前是廣大窮苦勞動人民居住的地方，幾乎都是“滾地龍”。解放后五十年代，上海作為主要的改造工程，對該地區(qū)進行了改造，使人民的生活水平得到了迅速提高；但隨著城市經(jīng)濟和社會的發(fā)展，到九十年代，原來改造過的番瓜弄小區(qū)又不適應(yīng)現(xiàn)代化的需要了，上海將再一次改造番瓜弄小區(qū)。（一）舊居住區(qū)改造的意義由于城市居住區(qū)在城市3

２．城市功能的不斷完善城市的功能是隨著城市的社會經(jīng)濟發(fā)展而發(fā)展的。也是隨著時間在變化。因此，城市的功能需要不斷完善。如當(dāng)城市規(guī)模小，工業(yè)規(guī)模也小的時候，城市工業(yè)可以集中于城市內(nèi)部或分散，但城市規(guī)模發(fā)展后，工業(yè)的分散狀況就必須要調(diào)整，工業(yè)外遷等；再有，一般舊城中心集中較多的居住功能，但隨著城市商貿(mào)、金融功能的發(fā)展，就會將居住功能轉(zhuǎn)變?yōu)樯藤Q(mào)、金融功能。因此，在舊居住區(qū)改造的過程中，需要對城市功能進行完善。２．城市功能的不斷完善4

３．城市面貌的不斷創(chuàng)新

一個城市的面貌是應(yīng)該保持一個有特色的，相對恒定的面貌。但隨著城市社會經(jīng)濟的發(fā)展，城市的面貌不可避免的會發(fā)生變化，一些不良的城市景觀會被新的、富有創(chuàng)新特色的景觀取代；城市的特色會在新的基礎(chǔ)上賦于新的意義。當(dāng)然，城市形象和城市特色是一個很復(fù)雜的問題。４．城市經(jīng)濟的重要組成

城市的舊城改造，必然涉及房地產(chǎn)經(jīng)濟；舊城改造不再是過去的完全的政府行為。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟是城市經(jīng)濟的重要組成部分，通過必要的房地產(chǎn)行為操作，和經(jīng)濟杠桿，使舊城改造的目的得以實現(xiàn)。隨著城市規(guī)模的控制，城市中新的開發(fā)用地會變得越來越少，而城市中的舊城再開發(fā)就會增加，從蘇州的發(fā)展就已經(jīng)可以看到這一點。５．城市發(fā)展的必由之路城市的發(fā)展是一個新陳代謝的過程，城市一般都經(jīng)歷它的成長、發(fā)展和衰敗過程。伊利爾．薩里寧一書：《城市：它的發(fā)展、衰敗和未來》。論述了他的有機理論，也涉及到舊城改造的問題。３．城市面貌的不斷創(chuàng)新5（二）舊居住區(qū)的特點

１．亂布局混亂，工廠和居住混雜，犬牙交錯，道路分工不明確，交通不暢。２．密建筑密度和人口密度過高，如上海市有些地區(qū)的建筑密度高達９０％以上，人口密度大于４０００人／公頃。３．差建筑質(zhì)量和城市基礎(chǔ)設(shè)施差，室內(nèi)大多無衛(wèi)生設(shè)備和煤氣，如上海市的棚戶、簡屋和舊式里弄住宅還占全市住宅面積的６３％，室外缺少公共綠地和各類活動場地，城市基礎(chǔ)設(shè)施陳舊且超載，遠遠不能適應(yīng)城市現(xiàn)代化的要求。４．?dāng)D交通擁擠，居住擁擠，合住戶、困難戶、缺房戶多。（二）舊居住區(qū)的特點１．亂布局混亂，工廠和居住混雜，6（三）舊居住區(qū)改造不同于一般居住區(qū)規(guī)劃的特殊性１．復(fù)雜性

舊居住區(qū)改造的復(fù)雜性不僅在于需要對改造地區(qū)現(xiàn)狀的物質(zhì)環(huán)境（包括地上和地下）進行細致深入的調(diào)查和分析，而且還涉及大量社會的、歷史的和政策方面的（如私房政策、居民動遷等）一些其它問題。

（三）舊居住區(qū)改造不同于一般居住區(qū)規(guī)劃的特殊性１．復(fù)7２．長期性和階段性

城市是在不斷發(fā)展的，而人們生活水平的提高和科學(xué)技術(shù)的進步也必將不斷地對城市建設(shè)提出新的要求，因此城市建設(shè)不可能是一勞永逸的，新建只是相對的，而改造則是絕對的，城市舊居住區(qū)的改造更是如此。由于居住區(qū)是大量建造的，它的各項建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（如居住標(biāo)準(zhǔn)、居住區(qū)用地定額指標(biāo)等）都要嚴(yán)格受到一定時期國家經(jīng)濟水平的制約，而建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)又隨著經(jīng)濟水平的提高而提高，這就決定了居住區(qū)改造的階段性和長期性。３．綜合性

城市舊居住區(qū)的改造往往涉及城市總體規(guī)劃，如改造地區(qū)的人口密度需要考慮城市人口的疏解（特別是城市中心地區(qū)的改造），建筑層數(shù)的確定要考慮附近名勝古跡的保護（指景觀）和城市基礎(chǔ)設(shè)施的適應(yīng)情況等；對于一些富有傳統(tǒng)特色的舊居住區(qū)的改造，除了考慮其本身的經(jīng)濟效益外，還要充分研究其歷史和藝術(shù)的保留價值和城市與建筑文化的環(huán)境效益。２．長期性和階段性8二．舊居住區(qū)改造的對策（一）維修改善是指一些經(jīng)常的維修保護和局部的改善。包括：舊住宅和公共建筑及室外環(huán)境的改善。維修改善是一般利用房屋的大修機會來改善居住條件和質(zhì)量。實施的可行性上較大，化費較小，沒有動遷的麻煩。具體有很多的方法。全面整修；擴建加層；外部形象的改變；內(nèi)部的功能調(diào)整等。例：蘇州十梓街５０號的改造，既改變了原來的合住問題，改為獨戶居?。挥只颈Ａ袅嗽薪址坏耐暾窬?，保護了蘇州舊街坊的完整風(fēng)貌。但這一方法沒有完全在蘇州推廣，可能還有其它問題存在。二．舊居住區(qū)改造的對策（一）維修改善9城市舊居住區(qū)的改造ppt課件10

舊居住區(qū)的室外改善，主要為道路交通的整治、（拓寬、拉直、平整等）市政公用設(shè)施的完善和提高、（水、電、煤等）公共服務(wù)設(shè)施的調(diào)整、院落的改善和環(huán)境設(shè)施的改善。（二）更新所謂更新：是指對舊住宅和建筑在保留其外形基本不變的前提下進行內(nèi)部現(xiàn)代化改造。這種方式一般適用于房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量較好或外觀造形有較大保留價值的地段。舊居住區(qū)的室外改善，主要為道路交通的整治、（拓寬、拉11

從改造的方式而言，更新的方式和維修改善的方式有較大的相似。但可以認(rèn)為更新的方式比維修改善的方式更高一層次，更新對房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量和外觀保留要求高，因此，更適用于有風(fēng)貌特色的建筑和文物特征的建筑的保護要求。如果將維修改善和更新的兩種方式歸為一類，從廣義上說應(yīng)該是完全可以的。這里，我們主要是強調(diào)兩者的區(qū)別。如：蘇州桐芳苑的改造中，將一傳統(tǒng)民居修善更新，外觀形式不變，內(nèi)部現(xiàn)代化，然后以房地產(chǎn)形式銷售給業(yè)主，就可以理解為這一方式。從改造的方式而言，更新的方式和維修改善的方式有較大的12

（三）整理規(guī)劃所謂居住區(qū)的整理規(guī)劃是指對一些質(zhì)量較好的居住區(qū)進行調(diào)整、充實和完善。特別是解放以來我國各地新建了很多居住區(qū)，這些居住區(qū)雖然大多是按規(guī)劃建設(shè)的，但限于當(dāng)時的建設(shè)條件，經(jīng)濟水平，以及管理等方面的原因，在經(jīng)過一段時間的使用以后，產(chǎn)生了一系列的問題，迫切需要加以解決。這些問題主要有以下幾個方面：

（三）整理規(guī)劃13城市舊居住區(qū)的改造ppt課件14

１．用地使用不經(jīng)濟和不合理，需要合理調(diào)整和提高土地的使用效益。２．公共服務(wù)設(shè)施不足，居民使用不便，需要充實和提高。３．市政工程和公用設(shè)施有的還沒有充分發(fā)揮，有的則相反，水壓不足、排水不暢、交通不便，需要進一步改善。４．居住區(qū)公共綠地不斷被占用，各類居民室外活動場地需要進一步完善和充實。１．用地使用不經(jīng)濟和不合理，需要合理調(diào)整和提高土地的15城市舊居住區(qū)的改造ppt課件16城市舊居住區(qū)的改造ppt課件17

（四）改建規(guī)劃舊居住區(qū)的改建是指對舊區(qū)進行重建。通俗地說，就是推倒重來。這種方式往往工程量大、投資多、時間長、問題復(fù)雜。根據(jù)改建地區(qū)的具體條件和改建需要可分為局部改建、道路沿線改建和成片集中改建等幾種方式。（四）改建規(guī)劃18

１．局部改建所謂局部改建是指在大部分建筑質(zhì)量較好需要保留或保護的居住地區(qū)對部分質(zhì)量較差的建筑進行拆除重建或利用舊區(qū)內(nèi)的一些空地進行抽建。局部改建雖然僅是居住區(qū)的局部，但它可能涉及的問題有時是全局性的。如：抽建空地過多，就會影響綠地和居民室外活動場地；古建筑保護區(qū)附近，新建建筑就必須服從保護要求，否則就會影響整體。因此，局部改建必須考慮：（１）．應(yīng)以較大范圍的詳細規(guī)劃為依據(jù)；（２）．宜相對集中力量成組成群地改造；（３）．對新建住宅宜單獨設(shè)計，而不宜套用定型設(shè)計圖紙；（４）．對新舊建筑的外觀要考慮協(xié)調(diào)，尢其在歷史名城和風(fēng)景點，需重點考慮；１．局部改建19城市舊居住區(qū)的改造ppt課件20

２．道路沿線改建道路沿線改建一般是為滿足城市交通發(fā)展（需開辟或拓寬道路）或改造市容的需要，有時兩者兼有。道路沿線改建應(yīng)考慮：（１）．該道路在城市中的性質(zhì)、紅線寬度、交通狀況和道路沿線的建筑、地下管線等情況，以及與街坊改造相協(xié)調(diào)統(tǒng)一；（２）．沿街建筑的項目、規(guī)模、層數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)主要取決于總體要求，應(yīng)全面考慮；（３）．道路沿線改建應(yīng)考慮建筑物高度的適當(dāng)比例和空間的組織；（４）．道路沿線改建應(yīng)集中一次建成，以利協(xié)調(diào)完整；（５）．拓寬道路時紅線內(nèi)的建筑若較好，暫不能拆除的，如無大的影響，可以保留，但不宜再進行維修而更難拆除；（６）．道路改建時既要拆遷少，又不能過分遷就現(xiàn)狀，需加強管理。２．道路沿線改建21

３．成片集中改建成片集中改建的舊居住區(qū)，一般房屋質(zhì)量普遍很差，已很難維修改善，故需推倒重來。３．成片集中改建22三．舊居住區(qū)改造規(guī)劃的調(diào)查研究工作（一）土地使用現(xiàn)狀和用地調(diào)整要求調(diào)查各類用地的使用性質(zhì)、面積、使用單位、分布、范圍和相互關(guān)系，分析用地結(jié)構(gòu)中存在的問題，根據(jù)規(guī)劃要求進行調(diào)整。尤其要考慮現(xiàn)有單位的用地要求和關(guān)系。三．舊居住區(qū)改造規(guī)劃的調(diào)查研究工作（一）土地23

（二）建筑質(zhì)量調(diào)查調(diào)查各類建筑的使用性質(zhì)、面積、層數(shù)、質(zhì)量（可按結(jié)構(gòu)類型、使用年限、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、損壞程度等擬定鑒別的等級）歷史價值、產(chǎn)權(quán)所屬等，分析建筑密度和建筑面積密度，確定需要保留和保護的建筑和典型建筑的平面和立面。（二）建筑質(zhì)量調(diào)查24

（三）舊居住區(qū)中的人口構(gòu)成和人口狀況調(diào)查改造地區(qū)的總?cè)丝诤腿丝诘哪挲g以及性別構(gòu)成，總戶數(shù)和戶型的組成，出生率和人口發(fā)展的預(yù)測。并結(jié)合用地和建筑調(diào)查，分析人口密度和居住水平（按困難戶、缺房戶等詳細劃分）。改建地區(qū)居民的職業(yè)、工作地點、經(jīng)濟收入、生活習(xí)慣等。（三）舊居住區(qū)中的人口構(gòu)成和人口狀況25

（四）公建設(shè)施、市政設(shè)施、環(huán)境狀況、改造資金等問題調(diào)查各類公共服務(wù)設(shè)施的項目、規(guī)模（包括建筑和用地面積）、服務(wù)半徑、服務(wù)質(zhì)量等，存在的問題和發(fā)展要求等；調(diào)查給水、排水、供電、供熱、供煤氣等狀況，各種地上、地下管線的架空和埋設(shè)位置、架設(shè)高度、埋深和管徑大小等，道路現(xiàn)狀的斷面、線型和路面結(jié)構(gòu)，規(guī)劃紅線寬度和斷面，交通狀況（交通量和公共交通線路以及站點位置等）。還有人防工程、橋梁、河道及駁岸等工程設(shè)施的情況；調(diào)查有無工廠和生產(chǎn)狀況，生產(chǎn)方式和運輸量等；調(diào)查大氣、噪聲狀況和日照、通風(fēng)條件；調(diào)查資金來源等。（四）公建設(shè)施、市政設(shè)施、環(huán)境狀況、改造資金等問題26四．舊居住區(qū)改造中需要注意的幾個問題（一）用地調(diào)整城市中的舊居住區(qū)大部分是自發(fā)形成的，再加上規(guī)劃管理上的欠缺，土地使用往往有很多不合理的情況。因此，進行舊居住區(qū)的改造，首先是用地的調(diào)整。但用地調(diào)整有很多的困難，一是土地使用權(quán)的“單位所有”，被誤認(rèn)為是土地所有權(quán)的“單位所有”，說服單位搬遷較為困難；二是搬遷涉及到賠償，或稱補償，資金較大，增加了舊居住區(qū)改造的資金，減少了實施的可能；三是社會的影響，搬遷可能使原單位的職工改變了工作的上下班時間，上下班距離，甚至因此影響工作，給用地調(diào)整帶來了阻力。等等。四．舊居住區(qū)改造中需要注意的幾個問題（一）用地調(diào)整27

要達到用地調(diào)整，首先是用地調(diào)整有合理性，規(guī)劃方案有說服力。然后是運用行政手段和經(jīng)濟手段，來達到用地調(diào)整的目的。而后者是實現(xiàn)用地調(diào)整的主要步驟。還有運用功能轉(zhuǎn)變的方法也是達到用地調(diào)整的重要方法。如：工廠經(jīng)營者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯虉鼋?jīng)營者等。要達到用地調(diào)整，首先是用地調(diào)整有合理性，規(guī)劃方案有說28

（二）拆建比所謂拆建比是指：拆除的建筑面積和新建的建筑面積之比，簡稱拆建比。由于城市的用地、住房緊張，在改造時都希望多建住宅，因此，拆建比是舊居住區(qū)改造的一個重要指標(biāo)。實例表明：拆建比一般在１：２以上時，基本達到原住戶的平衡，拆建比達到１：３時，才有贏余，對開發(fā)商才有利。拆建比、和能否全部原地安置、和開發(fā)商能否贏利，三者形成了密切的關(guān)系。從實踐的例子了解，拆建比的確定是規(guī)劃中的一個重要控制指標(biāo)。一塊改造的用地能否提高容量，最終是由環(huán)境和本身的設(shè)計要求決定的，不能因為拆建比低放棄改造，也不能因為拆建比高而盲目改造。過高的拆建比加大城市中心的人口密度，應(yīng)避免。（二）拆建比29

（三）就地平衡所謂“就地平衡”就是保持原改造的居民仍就回到原地，保持總戶數(shù)不變。從舊居住區(qū)改造的社會意義和居民的意愿而言，“就地平衡”是符合居民的要求的，但在實際的工程項目中，有時是困難的。一般改造的地區(qū)人口密度較高，要保證就地平衡，就必須提高拆建比，而拆建比的也要考慮總體規(guī)劃和總體環(huán)境的要求，因此，“就地平衡”需要綜合考慮。應(yīng)通過規(guī)劃，調(diào)整城市的人口密度的分布，減少高密度，提高低密度。（三）就地平衡30

（四）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)改建的住宅標(biāo)準(zhǔn)往往受到不同時期的改建要求、改建方式、資金情況、原有住戶的居住和生活水平、改造地區(qū)在城市中的地位，以及同時期一般新建住宅的標(biāo)準(zhǔn)等因素的影響。如：上海早期改建棚戶區(qū)建造低標(biāo)準(zhǔn)住宅，以減輕居民的經(jīng)濟負擔(dān)；廣州早期為避免原有的木板棚屋區(qū)蔓延火災(zāi)，采取自建公助的方式，改建一、二層的磚木結(jié)構(gòu)住宅。近年來由于建設(shè)情況的發(fā)展和生活水平的提高，城市舊居住區(qū)改建的住宅標(biāo)準(zhǔn)基本上按國家規(guī)定的新建住宅標(biāo)準(zhǔn)來考慮。（四）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)31

（五）動遷安置

動遷安置涉及居民和建設(shè)單位的兩方面的利益，是一對矛盾。動遷一般有幾種方法：一是臨時動遷，居民先遷至臨時住地，待建設(shè)好后再搬原處；二是永久動遷，