中國(guó)房地產(chǎn)

2008年趨勢(shì)分析全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聶梅生2008年3月2000-2007國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)數(shù)字匯總

2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年GDP億元89404.0095933.0102398.00116694.00136515.0182321.0209407.00246619.0GDP%8.007.308.009.109.509.9010.7011.40CPI%0.400.70(0.80)1.203.90

1.801.504.80

人均收入元6280.006860.007703.008472.009422.0010493.0011759.0013786.00人均收入%6.408.5013.409.007.709.6010.4012.20固定資產(chǎn)總投資億元32619.0036898.043202.0055118.0070073.0088604.0093472.00137239.0固定資產(chǎn)總投資%9.3012.1016.1026.7025.8025.7024.0024.80房地產(chǎn)投資億元4902.006245.007736.0010106.0010376.0015759.0019382.0025280.00房地產(chǎn)投資%19.5025.3021.9029.7028.1019.8021.8030.20房?jī)r(jià)%1.101.703.704.809.707.605.507.60

8年一回首宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控8年一回首宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控8年一回首從宏觀經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)上分析2000-2007年8年間：房?jī)r(jià)平均漲幅5.2%

2004年開始宏觀調(diào)控后:4年房?jī)r(jià)平均增幅7.6%

GDP平均增幅9.24%城鎮(zhèn)人均收入9.65%房?jī)r(jià)上漲并沒有脫離軌道，8年間與前一年相比漲幅上升的有5年，漲幅下降的有2年，負(fù)增長(zhǎng)的為0年，總體為增長(zhǎng)。2007國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況統(tǒng)計(jì)

1季度2季度3季度4季度GDP億元50287.0056481.0059275.00

%11.1011.9011.5011.20CPI%2.703.204.106.90人均收入元3935.003117.003294.00

%16.6014.2013.20

固定資產(chǎn)總投資

億元17526.0036642.0037361.00

%23.7025.9025.7026.80房地產(chǎn)

投資億元3544.006343.006930.00

%26.9028.5030.3031.80房?jī)r(jià)%5.606.308.2010.508年一回首2004年房?jī)r(jià)漲幅達(dá)9.7%（2003年4.8%),房地產(chǎn)投資增幅連續(xù)5年超過固定資產(chǎn)總投資增幅,需求旺盛,以上海為首,房?jī)r(jià)快速上升,增幅與前一年相比上升1倍。此年CPI指數(shù)達(dá)3.9(2003年1.2%),同比上升3.3倍。2004年以后政府出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策，以緊縮供給收緊銀根、地根為主要手段。2005，2006年連續(xù)2年房?jī)r(jià)增幅下降，房地產(chǎn)投資增幅下降，并首次低于固定資產(chǎn)投資增幅，CPI指數(shù)下降。這時(shí)似乎宏觀調(diào)控效果顯著，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高增長(zhǎng)、低通漲時(shí)代。2007年房?jī)r(jià)大幅反彈，11月漲幅10.5%(2006年5.5%),CPI達(dá)6.9(2006年1.5),固定資產(chǎn)總投資增幅26.8%,房地產(chǎn)投資增幅31.8%,均達(dá)到8年來最高值2008年,針對(duì)防止經(jīng)濟(jì)過熱,通貨膨脹,房?jī)r(jià)過快上升的進(jìn)一步宏觀調(diào)控在所難免

房地產(chǎn)調(diào)控政策重點(diǎn)

——改善住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控需求

2007年初政府工作報(bào)告自2003年來首次提出要“保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)?！痹趪?yán)格土地管理背景下，優(yōu)先保證居住用地的供應(yīng)；高度重視住房保障體系的建設(shè)（《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)）；國(guó)務(wù)院召開全國(guó)住房工作會(huì)議）；《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《廉租住房保障辦法》提高購買非首套住房的貸款首付款比例和貸款利率，抑制住房需求增長(zhǎng)降低外資對(duì)住房市場(chǎng)的投資性需求相關(guān)規(guī)章制度進(jìn)一步健全（物權(quán)法、企業(yè)所得稅法、城市房地產(chǎn)管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、節(jié)約能源法等）住房保障體系受到高度重視2007年初，政府工作報(bào)告“政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財(cái)稅等政策支持，建立健全廉租房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度”2007年8月7日，國(guó)務(wù)院印發(fā)實(shí)施《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)）；8月24日，國(guó)務(wù)院召開全國(guó)住房工作會(huì)議；11月，發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和《廉租住房保障辦法》。各級(jí)地方政府的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)也逐步付諸實(shí)施

商品昆住宅闊供給廚結(jié)構(gòu)歇逐步茫調(diào)整據(jù)初崇步統(tǒng)窩計(jì)，季全國(guó)36個(gè)直趕轄市脾、計(jì)分劃單訊列市紛、省膛會(huì)城紫市，20嘩06那-2編00牛7年年斃度新辰開工洲商品漁住房風(fēng)中90平方屠米以班下普摔通商樹品住魄房占允總開花發(fā)面愈積的55由.8表%。年度/季度經(jīng)濟(jì)適用房投資比例90平方米以下商品住宅投資比例高檔住宅投資比例2007/1-23.4215.9411.981-33.5616.0910.951-44.0817.1610.531-54.1218.2610.191-64.1919.4910.001-74.2620.329.981-84.4220.8110.441-94.4121.2110.491-104.5121.4610.4720榮08年宏郊觀經(jīng)曠濟(jì)和辯政策租環(huán)境旗預(yù)測(cè)20漫08年經(jīng)才濟(jì)增獻(xiàn)速目褲標(biāo)設(shè)倡定為8%（已書經(jīng)連我續(xù)4年目喪標(biāo)8%子),實(shí)際施值連統(tǒng)續(xù)4年超蠻過9.若5%煌,平均10施.2委8%20宇08年兩設(shè)會(huì)上請(qǐng)第一搭次設(shè)晉定CP彩I目標(biāo)4.榴8%涂,但1月份謠為7.賀1%儀,2月份還將高販于1月份今年挎中央持用于楚廉租躬住房壇制度劍建設(shè)淹的資暫金68億元印，比施去年粉增加17億元蹈；地木方各班級(jí)政球府都忍要增李加這私方面飄的投蟲入20摧08年經(jīng)咐濟(jì)調(diào)駐控目梁標(biāo)是孟防過掙熱和蒸防通余脹，菠將實(shí)晉行“從緊若的貨樹幣政海策”。政趕府將棄如何素采取躁應(yīng)對(duì)嗎措施抬，以旗及這瘡些措縱施的喪方向佛、力限度，言具有章很大級(jí)的不墾確定炮性。房地學(xué)產(chǎn)領(lǐng)須域繼駁續(xù)落迎實(shí)已擊有調(diào)腥控政殃策，井加快內(nèi)建設(shè)禾住房虜保障抹體系20小08全球盆性的對(duì)兩個(gè)索經(jīng)濟(jì)嘴病毒——通漲愈和次提貸全球燥性的炒通漲音壓力片正在允形成——截止但去年11月，袋全球退通漲晃率4.強(qiáng)8%洪,同比著上升2個(gè)百字分點(diǎn)——全球踐市場(chǎng)缺的高躍油價(jià)刪、高叼糧價(jià)柜、會(huì)犬便捷茄連鎖塔傳遞就到商笛品市句場(chǎng),以石豪油為霜標(biāo)志李的資關(guān)源型打產(chǎn)品塌漲價(jià)鬧將繼駁續(xù)沖纏擊中蔑國(guó)的匹經(jīng)濟(jì)市和金反融，借而中辭國(guó)繼問續(xù)控劈燕制生丟產(chǎn)要裁素（筆勞動(dòng)抄力、好資源贈(zèng)、資顆本）牌價(jià)格害以抑?jǐn)≈仆ňS脹的皺辦法版，等紅于輸識(shí)入通渴脹?！缆?lián)應(yīng)儲(chǔ)已勺累積貧降低臺(tái)利率2.姜25個(gè)百們分點(diǎn),以抵蟲消次溜貸影亞響,刺激漲消費(fèi);同時(shí),中國(guó)07年6次提頌高利潮率(2寒.5耳2%提到4.愉14甚%)豪,加之纖以美裙元貶帆值直辰接推疫高石舒油等放資源經(jīng)價(jià)格,結(jié)果會(huì)必然月是傳緣瑞播通磚漲、便外匯紗涌入省型流津動(dòng)性射壓力興很大次貸廚危機(jī)添依然裹擴(kuò)散——次貸腳有如殖病毒鍋，感榴染了畫全球錘購買怕次貸柜的金怒融機(jī)寨構(gòu)和性國(guó)家憂銀行級(jí)到目否前為溫止，指這場(chǎng)假危機(jī)戲帶來綢的損悉失高氧達(dá)18映82億美晃元，捉全球45家最朗大的游銀行胖和券啦商都羊卷入夢(mèng)其中哈。由烈此更權(quán)造成揀了消誦費(fèi)疲鞏軟，礙經(jīng)濟(jì)泉衰退挺顯像集。宏觀猜經(jīng)濟(jì)供保持泊高增裂長(zhǎng)，顯通脹竿壓力里上升城鄉(xiāng)給居民宰收入雪大幅巷度增賀加流動(dòng)陡性過邊剩問獵題突怒出20雹08年從刊緊的句貨幣貧政策舍對(duì)襖房地越產(chǎn)市眉場(chǎng)的甲影響從緊長(zhǎng)的貨斧幣政堵策應(yīng)萬包括率控制揉銀行缸利率養(yǎng)、準(zhǔn)渠備金窩等指諷標(biāo)和罵控制址信貸?？傄?guī)咬模1、銀傲行持們續(xù)加罷息對(duì)礙房地缸產(chǎn)市雙場(chǎng)的諸影響——對(duì)供讀給方犯的影聰響按照陵經(jīng)濟(jì)晨理論佛，利丹率政掠策對(duì)壤調(diào)節(jié)王經(jīng)濟(jì)珠具有文重要鈴作用前。在層投資近收益嚼不變珍的條愁件下親，因速利率稱上升觀而導(dǎo)飾致的奴投資亮成本犁增加番，迫浩使投由資收淘益較崗低的握投資刃者退爆出投伐資領(lǐng)詢域，矛從而展減少寒投資困需求筋，社蹲會(huì)總羞投資澆規(guī)模塑減少舉。因楊此，船加息依是緊吸縮經(jīng)妖濟(jì)的掀一種美手段蓄。房地機(jī)產(chǎn)行謀業(yè)是辨資金曾密集淘型行太業(yè)，奏持續(xù)怎加息浪對(duì)房猾地產(chǎn)擇供求序會(huì)產(chǎn)寄生影釘響，繁進(jìn)而舉影響污房?jī)r(jià)競(jìng)的變烈動(dòng)形友勢(shì)。敬從供亭給方婆面來調(diào)說，濾加息管會(huì)增露加房扔地產(chǎn)睜開發(fā)物企業(yè)嘩的投形資成迎本，卻但加騰息對(duì)友房地立產(chǎn)開恨發(fā)投盼資的較影響彎要遠(yuǎn)找低于算房地匙產(chǎn)開漆發(fā)信低貸增簽長(zhǎng)下嚷降的閃影響量。從緊偷的貨專幣政箭策對(duì)晉房地窮產(chǎn)市散場(chǎng)的藝影響控制掏信貸摧總規(guī)肢?！捎门镄姓h和市帆場(chǎng)相事結(jié)合替的手柔段來紅控制啄信貸串規(guī)模遠(yuǎn)已經(jīng)撥在20嗓07年4季度乖和20棋08年1月份嫁實(shí)施軍，并灘對(duì)房蒸地產(chǎn)壯開發(fā)緣瑞企業(yè)題和抵哈押貸喂款購吩房形錢成了侍明顯章的收漿縮效冬果——銀行匪的存蟻貸差海和獲汁利的花壓力牧上升壞，在GD降P保持身一定塔增幅財(cái)?shù)那樗覜r下連，信胸貸規(guī)喝模不演可能專下降袋太多暖。由遵于房平地產(chǎn)技開發(fā)會(huì)需要斧在年炭初安技排貸升款，茫銀行雄放款抱的時(shí)錫間表稻調(diào)整告對(duì)房怠地產(chǎn)滑市場(chǎng)鼓的影溝響不毀可忽誘視，20果08年1季度勒將是猴開發(fā)叛企業(yè)割對(duì)人與民幣后融資壘的饑仰渴期2、持啄續(xù)加浩息對(duì)虎房地吸產(chǎn)市拼場(chǎng)的妻影響——對(duì)需孩求方允的影消響與對(duì)予供給唱的影線響相著比較進(jìn)，持置續(xù)加烘息對(duì)使房地禾產(chǎn)市鞋場(chǎng)需破求的在影響機(jī)要大未得多屯。購雁房者膚的貸誕款成篇本會(huì)蘭隨著究加息竿而增撒加，夫并且男貸款鄉(xiāng)豐期限厭越長(zhǎng)推，月勇還款躍額增混加的紗程度勢(shì)越高徒，對(duì)賓于自合住需猛求和巨物業(yè)羞投資榆需求粱來講掘，利素率增屋加會(huì)毫導(dǎo)致卷其需麗求增偉長(zhǎng)下芳降。由于舉房地步產(chǎn)短道期供座給彈牧性很考小，緊所以爐利率擱增加胖會(huì)直帥接導(dǎo)奮致房洋價(jià)漲稱幅下嗽降。但需買要注繁意的憶是CP揮I的作半用，痰這里規(guī)所指間的利妻率應(yīng)虎該是實(shí)際敬利率，即才扣除桂了通準(zhǔn)貨膨期脹影宇響之醋后的舟利率往水平損。從緊喜的貨欲幣政摘策對(duì)年房地爺產(chǎn)市瓣場(chǎng)的平影響20哭04年起夜我國(guó)涉進(jìn)入害了加將息周四期20擋07年CP嘗I平均4.銅8,為2融00體8年1月份CP碎I高達(dá)7.紡1持續(xù)浴加息海及CP該I對(duì)房牢地產(chǎn)釘市場(chǎng)防的影預(yù)響我國(guó)征房?jī)r(jià)斗漲幅恒與實(shí)擱際利諒率呈網(wǎng)反向魂變化——CP文I增速淋高過冬利率勻增速雹，房翻價(jià)呈品上升漫態(tài)勢(shì)20假08年負(fù)擊利率草和流受動(dòng)性伶過剩娛繼續(xù)賺推動(dòng)庭房?jī)r(jià)陰上漲負(fù)利眼率的劫現(xiàn)實(shí)孝短期餃內(nèi)難美以改辟變，20蛛08年宏刃觀經(jīng)寄濟(jì)領(lǐng)奧域流往動(dòng)性面過剩揮對(duì)資胞產(chǎn)價(jià)倚格的陪上漲謙仍有懂助推襲作用中國(guó)蘇經(jīng)濟(jì)貸面臨插的結(jié)失構(gòu)失逼衡問觸題，佛是經(jīng)翼濟(jì)深吧層次寶結(jié)構(gòu)畜性矛豈盾的絨綜合勤體現(xiàn)涼，流漆動(dòng)性擊過剩亞局面腿還難宋以在青短期執(zhí)內(nèi)根也本改詢變。拆同時(shí)挖，20尚08年宏遇觀經(jīng)第濟(jì)整槽體仍退將保逼持較南快速疏度增大長(zhǎng)，脅這些關(guān)因素纏對(duì)20望08年資確產(chǎn)價(jià)融格的盲上漲脾仍有槍助推渣作用潮。據(jù)國(guó)束家發(fā)摘改委禽、國(guó)淘家統(tǒng)記計(jì)局略聯(lián)合鞭發(fā)布辭的數(shù)飲據(jù)，用我國(guó)70個(gè)大職中城說市房桑價(jià)，20踩06年同馬比上止?jié)q5.砌5%；20或07年同隙比增同長(zhǎng)7.具6%。而露今年1月份美，同剩比上蘆漲11僚.3寄%。20中08年初芒貨幣腳狀況盡管蓋新政傻策已安經(jīng)出石臺(tái)，界由于堵巨大正的慣盾性，穗貨幣鋼流動(dòng)冒性過鑒剩的派矛盾布并沒炮有立少即得援到緩樹解。拉截止20盯08年1月末顧，金叢融機(jī)暢構(gòu)貸礙款余悲額28間.6確7萬億斯元，掙同比典增幅17爛.5茂3%。1月份葬貸款斬增加80悅36億元飄，同瘡比增絞加23抵73億元?jiǎng)?lì)，創(chuàng)鋤歷史繭新高覆。其決中，主居民進(jìn)貸款課增加13功55億元盆。貨嚇幣供鋸應(yīng)量虧（M2）增沿速為18寬.9灘4朵%，比12月份擦高2.腎2個(gè)百艱分點(diǎn)。也就辣是說隙，社拋會(huì)上晨的錢激不僅帖沒有汁明顯遠(yuǎn)減少娘，反挽而還挎在繼霞續(xù)增磁加。20濟(jì)08年住框房需摸求增賊長(zhǎng)的忌變化泄是影河響房凳價(jià)走繳勢(shì)的幕主要愿因素受20鼠07年房捆地產(chǎn)土企業(yè)既購置喇土地蔬面積識(shí)大幅顏度增傅加以戴及商孤品房求屋新雙開工爹面積英較快超增長(zhǎng)深的影晴響，20椅08年商叫品房訪屋供吉給仍剃會(huì)穩(wěn)調(diào)定增巧加。呆因此各，住遇房需疫求增糠長(zhǎng)的抱變化效是影荷響20祖08年房陽價(jià)走趟勢(shì)的篩主要結(jié)因素循，而更住房?jī)S需求刷增長(zhǎng)狡的變幅化主狀要取益決于恐宏觀祥經(jīng)濟(jì)展和政可策環(huán)滴境的偽影響臥。人口犯年齡鄙結(jié)構(gòu)抓和城微鎮(zhèn)化識(shí)是支捏撐我協(xié)國(guó)住敞房需復(fù)求增猾長(zhǎng)的惰長(zhǎng)期帆因素詳，但娛短期這內(nèi)不臣是促扔使房鑒價(jià)加鵝速上釣漲的助主要術(shù)原因根據(jù)轟國(guó)家畜統(tǒng)計(jì)含局的字抽樣燭調(diào)查嚼數(shù)據(jù)釋分析飄，25狹-4襲5歲群摸體是臭購買幫住宅木的主餡要群纏體。20獸00茶-2貞02集0年，爆我國(guó)幼人口相年齡鏟結(jié)構(gòu)妻中25評(píng)-4怠5歲群跪體所慰占的姨比重憑最大構(gòu)，其廉中20岡00刷-2疏01條0年35依-4肆5歲群缺體比閥重最染大，20腸10踐-2競(jìng)02籍0年25嚼-3撫5歲群連體比擦重上坦升為繩最高漠。近故年人也口年頑齡結(jié)熱構(gòu)以35騙-4境5歲人叫口數(shù)流量最列多，務(wù)但相縣對(duì)20撕04年前兇并沒怨有出去現(xiàn)大皆幅變嫂動(dòng)年度GDP增長(zhǎng)城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)人口增加（萬人）199610.0％30.5％213019979.3％31.9％214519987.8％33.4％215919997.6％34.8％214020008.4％36.2％215820018.3％37.7％215820029.1％39.1％2148200310.0％40.5％2164200410.1％41.8％1907200510.4％43.0％1929200611.1％43.9％149420供04年，澇我國(guó)告城鎮(zhèn)御住宅飯空屋敬率為3.騰26類%，20顏07年則僚降為2.律81里%，三腎年來35個(gè)大確中城宰市中桑多數(shù)擊城市擋存量較住宅僻的空拜屋率賽均有紐奉所下眨降，奔說明怎我國(guó)現(xiàn)城鎮(zhèn)鼻住宅沖的使眾用率桐有所鋼提高泊，20歸04年以繩來我撕國(guó)城克鎮(zhèn)住太宅市料場(chǎng)的彩發(fā)展毅主要燭滿足車的是掠城鎮(zhèn)渾居民哥對(duì)住秋宅的薄剛性權(quán)需求配和改鴨善性叔需求游的增膊長(zhǎng)。長(zhǎng)期恢來看音，經(jīng)例濟(jì)增右長(zhǎng)、擾城市旁化進(jìn)棟程、慕人口跟結(jié)構(gòu)享等維冤持住茶房需撤求增繳長(zhǎng)的橋因素過仍將秒持續(xù)佩。20覽08年維黨持住張房需壺求增戶長(zhǎng)的附因素殲仍將蛾持續(xù)房?jī)r(jià)頭漲幅膨下降食的可抹能性杠很大20俘07年持喝續(xù)加鄰息和9月末乳央行翁提高芝購買棋非首塑套住糕房的理貸款傳首付免款比亞例和敏貸款哥利率飼，截山至到11月已武有政測(cè)策效岡果顯粉現(xiàn)，20理08年從畝緊貨典幣政嚴(yán)策將臺(tái)抑制串住房吊需求別增長(zhǎng)貸款額20年還款30年還款首套房貸月供

增加額（元）第二套房貸月供

增加額（元）首套房貸月供

增加額（元）第二套房貸月供

增加額（元）20萬元99.0339.0110.5379.125萬元123.8423.7138.1473.930萬元148.5508.4165.7568.635萬元173.3593.2193.3663.440萬元198.0677.9220.9758.245萬元222.8762.6248.6853.050萬元247.5847.4276.2947.755萬元272.3932.1303.81042.560萬元297.11016.9331.41137.365萬元321.81101.6359.01232.070萬元346.61186.3386.71326.8房?jī)r(jià)泳漲幅祖下降臭的可舊能性孫很大受20常07年房竿地產(chǎn)墨企業(yè)坡購置集土地起面積般大幅術(shù)度增戶加以遇及商戒品房幫屋新教開工俯面積坊較快倦增長(zhǎng)薯的影殊響，20裁08年商珍品房表屋供史給仍辜會(huì)穩(wěn)塑定增傷加預(yù)計(jì)20德08年的池房?jī)r(jià)憶走勢(shì)搜取決牢于宏窄觀經(jīng)照濟(jì)和級(jí)政策齊環(huán)境櫻的變些化。算如果20異08年宏桑觀經(jīng)犬濟(jì)繼搭續(xù)保沾持平鞋穩(wěn)較嶼快增離長(zhǎng)，桂全國(guó)膝房?jī)r(jià)柴變化體不會(huì)嗓出現(xiàn)邀大幅罰波動(dòng)梯，但弊在從謎緊的孔貨幣畏政策劣影響漸下，柜全年班房?jī)r(jià)涼漲幅扒下降志的可叨能性億很大游。房地忠產(chǎn)企惱業(yè)的枯準(zhǔn)備南和回帥應(yīng)開發(fā)扎企業(yè)馬將千俱方百恩計(jì)維落持現(xiàn)廁有市或場(chǎng)的害可持楊續(xù)性——土地蘆：20奶07年土醋地價(jià)寶格上蠻漲，浮使成廣本提鴉高，故要保傾住企忠業(yè)的拜利潤(rùn)即，20填08年的濕房?jī)r(jià)蜜難以雅下降責(zé)；——20勇07年企雜業(yè)的滔已得挑利潤(rùn)循支持購了20攔08年的翅房?jī)r(jià)黃水平——長(zhǎng)遠(yuǎn)只的住白房需譜求是頂剛性動(dòng)的，貓企業(yè)傍仍然寸愿意“抗住”當(dāng)前蠅的“從緊”——宏觀郵經(jīng)濟(jì)芬形勢(shì)濃存在徑不確爪定性闖，機(jī)筐遇、亂機(jī)會(huì)講和挑衡戰(zhàn)共亞存20糊08年宏悼觀經(jīng)謎濟(jì)的哈不可累預(yù)見份性如果CP維I指數(shù)享繼續(xù)布上升捎→買為減漫少負(fù)猶利率去，銀浩行可援能繼吩續(xù)上耗調(diào)利鑒率（潤(rùn)但上械調(diào)空持間有眨限）嶄→有針住房店支付債能力臨的居肌民會(huì)她選擇咐儲(chǔ)蓄時(shí)搬家亭（購晝房或趣其它唯資產(chǎn)字性投忌資）岡→谷政府謙繼續(xù)輝嚴(yán)控糕投資梯性購鑄房→期支付肅能力翻差的葡居民求將推蓮遲購哈房，座此時(shí)株房地殲產(chǎn)市幸場(chǎng)進(jìn)膨一步誘兩極謹(jǐn)分化賣，房董地產(chǎn)醒市場(chǎng)把交易睡量下批降的黎膠著屈狀況偏會(huì)持考續(xù)→察政府株推出趟的政剃策性峰住房毯將會(huì)滔起到查穩(wěn)定揉作用福。流動(dòng)田性過圣剩問蔽題短渴期難與以控親制→摧減少蓮出口努從而乎降低沾外匯終儲(chǔ)備露→解近決就波業(yè)問棵題、英調(diào)整貫產(chǎn)業(yè)混結(jié)構(gòu)捧，但演一時(shí)桐難以急奏效棍→GD趣P增長(zhǎng)友率下插降→口失業(yè)兇率上禮升→比尋找進(jìn)新的錄內(nèi)需昂→普晃通住機(jī)房長(zhǎng)乞期看厚好。人民屢?guī)派空\(chéng)值預(yù)債期已亞經(jīng)顯廉現(xiàn)→增升值蒙導(dǎo)致兩國(guó)際邁資本挽滲入姜套利變→投母資股鋸市、吹樓市熱→資抵產(chǎn)價(jià)狂格上宏漲→興牛市臣繼續(xù)和→房達(dá)價(jià)上揀升→CP闊I難以夫調(diào)控帳→經(jīng)泛濟(jì)硬淘著陸贈(zèng)。20步08年全俯國(guó)房債價(jià)走楊勢(shì)有著兩種懲可能20敏08年，湯根據(jù)墻我國(guó)震宏觀鑰經(jīng)濟(jì)紀(jì)和政創(chuàng)策形堅(jiān)勢(shì)發(fā)膠展的庸不確英定性挽，房算價(jià)走披勢(shì)有余兩種似可能櫻：第一職，20姥08年如弊果國(guó)厘內(nèi)負(fù)寺利率捷的現(xiàn)捎實(shí)持稱續(xù)存茶在，麗流動(dòng)傾性過佛剩對(duì)震資產(chǎn)驕價(jià)格縮慧的上按漲仍厲有助孩推作叼用。20轎08年，光如果絮在緊哈縮貨拼幣政緊策和漁小幅料升值界的匯四率政博策組眨合下炸，貿(mào)桑易順不差過具大問赤題難溉以在羊短期動(dòng)內(nèi)緩搖解，膨流動(dòng)咳性過屋剩和政通脹免將在匹較長(zhǎng)譯時(shí)期灶內(nèi)存咱在，徑負(fù)利燙率的晴持續(xù)尾將繼綿續(xù)刺炕激住治房需寄求的櫻增長(zhǎng)溉，助育推20態(tài)08年房聯(lián)價(jià)上肝漲，蕉但受仗從緊尼貨幣談?wù)呤挠肮懀罘績(jī)r(jià)面漲幅杠將會(huì)遲有所剛減緩貓。第二揀，20抄08年美出國(guó)經(jīng)軍濟(jì)進(jìn)麗入衰槽退的吉可能虜性很撕大，趁世界避經(jīng)濟(jì)腳也將郵受到閥較大件影響烏，如齒果在是國(guó)內(nèi)閘通脹臭壓力騰下，唇采取嶄緊縮爹貨幣幼政策豎和快稿速升宰值的豬匯率暫政策挨組合油，出碧口增飾速很晌可能總迅速阿下降勒，內(nèi)殊需增踐長(zhǎng)乏贏力，斜經(jīng)濟(jì)舒將可既能出敬現(xiàn)較累大的仿向下畝調(diào)整滑，對(duì)軌收入槐增長(zhǎng)角和就拍業(yè)將波產(chǎn)生峽較大趨影響場(chǎng)，住炭房需龍求增款長(zhǎng)下糠降，相嚴(yán)重倦的話偉，房許價(jià)將恐會(huì)出箏現(xiàn)向搏下波需動(dòng)的腦走勢(shì)深。20待08年房帖地產(chǎn)谷業(yè)提贊醒并購執(zhí)將是頓大勢(shì)味所趨兵回顧20鮮07，有撈兩點(diǎn)赴最值反得關(guān)雨注?！恋丶操徶靡r(jià)格伶上升呈幅度就大都勸在10盾%以上銜。去蠻年買畫的地踩，今腦年必方須開棟發(fā)，扎今年復(fù)不開粱發(fā)，喘明年絡(luò)政府號(hào)收，黃即使枯是你厭高價(jià)翅買的瓜地，租也必恨須得自開發(fā)耀?！a(chǎn)炸資料座成本乖上升趨，“藍(lán)油價(jià)犁在上千升，穩(wěn)已經(jīng)迫突破耕了10剪0美元肚。中評(píng)國(guó)股悉市也除是震重蕩下灰跌，歡雪災(zāi)猛以后復(fù)，電橫價(jià)，稱煤價(jià)和，水厘價(jià)都逐面臨門提高釣。材裁料成育本、鞏土地虹成本莊以及達(dá)農(nóng)民店工工儀資等換都要坦上升過，也絲式就是高意味惠著房戲地產(chǎn)增開發(fā)艙的成爸本不池可避臺(tái)免的特將要虎上升兵?！诟邇S價(jià)土電地之竿上，筒成本船在不享斷增直加，價(jià)國(guó)家撤在宏膽觀調(diào)資控，道而市蹤蝶場(chǎng)又五多變州，開掀發(fā)商鍵的利伸潤(rùn)空市間被速壓縮佳。就業(yè)胞形勢(shì)槽與通頌漲——大城老市生航活成歪本提鐵高，余就業(yè)傷者流志向中賤小城貞市——更多蠶的農(nóng)炒民流任向中鑼小城選市——因制客造業(yè)粥在人只民幣改升值較和通論漲的英壓力癢下難弦以大梨幅提健高工悟資，至就業(yè)蠅人員撇由制中造業(yè)憤流向益服務(wù)門業(yè)對(duì)策厘：08房企主新發(fā)祝展新雙機(jī)制原來租既有面的一泰套盈關(guān)利模即式未困必再射適應(yīng)匪新的污市場(chǎng)雹形勢(shì)齡，新恒形勢(shì)掛下必邊須要射有新姑的發(fā)難展模菊式，儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)辛也惟陶有如觸此才向能真冒正實(shí)跳現(xiàn)升晨級(jí)?！榜R伯云現(xiàn)芝象”窮的挑孔戰(zhàn)與咬啟發(fā)——草根惑與中惑小企奏業(yè)——鉤8年前墨以50萬元猶資金梅在杭亞州民便宅創(chuàng)注立，刃目前揮比爾.蓋次巧說他饑將是西下一吳個(gè)比荷爾.蓋次——中小駛企業(yè)綱全球鼠性商巡壽業(yè)價(jià)能值B2字B在地屠產(chǎn)中計(jì)如何脾體現(xiàn)——內(nèi)生中具有戶的創(chuàng)掏新基長(zhǎng)因，傳可復(fù)奪制、仰可傳戒承，強(qiáng)即可立持續(xù)護(hù)發(fā)展——在整委合市棚場(chǎng)的完基礎(chǔ)吵上要欠具備目整合杜人力過、科體技、弟產(chǎn)業(yè)鎖化、疲環(huán)境程資源提的能博力企業(yè)嬌的進(jìn)辜化與干效益經(jīng)營(yíng)慣勞動(dòng)窯力——粗放釘型，辣效益嘉受限世制經(jīng)營(yíng)碰資本——效益乎成倍怨增加經(jīng)營(yíng)餃技術(shù)——集約豎型發(fā)擴(kuò)展，貌效益逼長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)脈智慧——知識(shí)絕經(jīng)濟(jì)凍時(shí)代東，效拌益宿？不可尼估量原！預(yù)測(cè)撕：20券08是自子住者剖的春吧天20閣07年的供房?jī)r(jià)竿上漲剛確實(shí)灘是過磨分了耕，因壁此當(dāng)裂前局喊部房懸價(jià)上沒漲過紐奉快的充地區(qū)先房?jī)r(jià)每回歸致理性姜是正艙常的族。從20位00粒-2摧00征7年看夏來，篇除了20攜04和20競(jìng)07年以便外，殺其他裕年份厘房?jī)r(jià)漆上漲害比較后平穩(wěn)輸。房司地產(chǎn)墓行業(yè)何與GD播P、人簽均可皆持續(xù)廣收入店相比忠漲幅殼仍低槍。20捏08年如常果中扮國(guó)經(jīng)果濟(jì)運(yùn)萍行無癥大的微變化羽，中旨國(guó)房游地產(chǎn)華發(fā)展鄙總的賓趨勢(shì)得是沒英有變艱化的虜。20良08年國(guó)光家政蚊策導(dǎo)充向大心力向喚普通的自住哲性住驗(yàn)宅傾判斜，郊對(duì)投久資性木住房虎控制猜，前貓幾年章開始銳建設(shè)隙的經(jīng)繭濟(jì)適周用房稅等今駁年都等將發(fā)階揮作堂用按照帽國(guó)家憤統(tǒng)計(jì)襯局預(yù)滲測(cè)，20妹08年中例國(guó)GD警P增長(zhǎng)倒有望躁達(dá)10此.5剝%，這矛是第江十個(gè)糕五年勵(lì)計(jì)劃慨的平懲均值慶。在舟此基萍礎(chǔ)上炊，全甘國(guó)樓橡市仍粱會(huì)繼愧續(xù)平罪穩(wěn)增載長(zhǎng)。鋤整個(gè)倒固定汽資產(chǎn)鑼投資慌規(guī)模漲和增輝速不枕會(huì)有旅太大攤變化蜘。如互果有劍太大井變化糟，國(guó)巖民經(jīng)拳濟(jì)將成會(huì)出竭現(xiàn)其懼他問箱題，采這些伍問題聞可能摔比房臨地產(chǎn)拘的問蚊題更摩大一劈燕些。美國(guó)削的5籮0+潔工程最近籮在美怎國(guó)參網(wǎng)加一始場(chǎng)論揪壇，沉就發(fā)座現(xiàn)雖沒然美邪國(guó)房如地產(chǎn)駱當(dāng)前授遇到寸了危出機(jī)，個(gè)但他網(wǎng)們談全論更富多的安不是辰悲觀捧發(fā)泄墨，而瞞是住面宅中虜新的伏增長(zhǎng)公模式碌，并等且推番出了蹲一個(gè)菌“50渴+”的市療場(chǎng)模災(zāi)式。愚所謂墻“50購+”，就自是50歲以抬上的叨人購勒房。呆因?yàn)榈仍瓉硇械拇胃〖?jí)貸明的購毯者主雹要是臣低收當(dāng)入群寫，那愿么他佳們現(xiàn)怕在就階不僅羽關(guān)注35歲以秘上的蒼白領(lǐng)麥群更劈燕注重50歲以羞上的境中老饅年群吊。白路領(lǐng)購纖房是旋一般喝是35到45歲，念到了50歲以半上就腰是50皺+。“機(jī)這部桿分群壩體非遭常有滴購房賢實(shí)力奪，起石動(dòng)這興塊50宋+的市續(xù)場(chǎng)，忽我感低覺就撈是在借挽救豆整個(gè)牽次級(jí)洋貸的桑危機(jī)慚。這敢對(duì)我月們中繼國(guó)房愿地產(chǎn)廳市場(chǎng)寸應(yīng)該事有啟推發(fā)。踐現(xiàn)在磁有很示多中韻國(guó)人乏也在得研究忙養(yǎng)老夾房問禮題，蠟這就鵝是新鼠形勢(shì)柄下房貧地產(chǎn)靈市場(chǎng)電的新治增長(zhǎng)嫌點(diǎn)之請(qǐng)一。無論瞇市場(chǎng)冰怎樣里，我駐們都指不應(yīng)牛該怨神天尤耕人，共今天純說拐粉點(diǎn)，盼明天塔就甩磁賣，蛾這對(duì)懼行業(yè)德沒有時(shí)什么甜好處萍。更因加理塔性一予些，流多些寇思考時(shí)，重拿點(diǎn)研疾究些奇新的舌增長(zhǎng)汗點(diǎn)，流這可卻能才錫是當(dāng)王前房秩產(chǎn)企六業(yè)最演應(yīng)該努去做絡(luò)的事僵情。美國(guó)耍50低+住匯房這已膚經(jīng)成育為房褲地產(chǎn)流行業(yè)銷發(fā)展冶最快傾的領(lǐng)亞域，連遍及觸數(shù)百按萬的求嬰兒哀潮時(shí)焦期出越生的豆人群綢、空焰巢老工人、陷提前估退休紡老人段、活舒躍年冠長(zhǎng)者毒以及洗年邁麥老者穿。在20濃05年，訴超過37脂0萬名鍬嬰兒圾潮時(shí)廳期出航生的蘭人群瓶年齡秩達(dá)到誤了55歲以悅上，杏符合贊前往忘有年順齡限映制小己區(qū)居讀住的乘條件勺。到20霜12年，鋒將會(huì)仁有1億多沃美國(guó)參人年釋過半遼百。20漆04年，50歲以聾上老醉年人液的住戴宅資差產(chǎn)總伍額為9萬億擋美元購買岸者亞洲亞太籠地區(qū)緣瑞的發(fā)字展前念景——世界酒上大豬多數(shù)制老年啞人將棄安家黎在亞付太地毀區(qū)——球20咸05年3.瘦04億人飛年過60——搭20腹50年10億人能年過60回歸屬的居贏民——海外凳華人33奇0萬——海外母菲律促賓人40挑0萬——海外鋸日本備人10腔0萬——海外至越南守人15運(yùn)0萬這些拘海外霸人口森將會(huì)犯各自單返回侮家鄉(xiāng)奪，他涉?zhèn)兿⊥姨偷健燃俪≌诙≌诵莞钭≌瑖?guó)際任開發(fā)醬商為置什么洪要進(jìn)器入沫這一防市場(chǎng)弦呢？開拓勇市場(chǎng)更多遍的利蠟潤(rùn)空卸間度假黃住宅——擺脫配經(jīng)濟(jì)斜困境——不受凱經(jīng)濟(jì)尋低谷殼周期朋的影誓響——竟20蹦06年銷咽售量船增長(zhǎng)4.冰7%，占賣據(jù)新壁建與庭既有抬住宅夫市場(chǎng)衛(wèi)份額嫩的14％20纏06年的問平均搖價(jià)位張為20萬美汽元旺，嬰魚兒潮倉時(shí)期胖出生最人群接成為奧最大終的市陰場(chǎng)。全世蜘界嬰切兒潮艙時(shí)期珍出生誕人群牙多達(dá)15膛.5吊3億人在世籠界范耀圍內(nèi)迷更多頂人在醬退休咐后有瘋更長(zhǎng)杰的時(shí)蜘間來漲享受議生活在19慕00年，70鞠%的六外旬老秀人仍特然繼解續(xù)工乓作在20會(huì)00年，70努%年齡落達(dá)到60歲的僻工人盾已經(jīng)慨退休在20罰04年，唯世界貴平均折退休疊年齡曲為58歲世界潔人口齊統(tǒng)計(jì)默學(xué)資棒料顯近示出趨人們攀可能焰退休聲得更碗早60歲退乒休的互人:—亞洲≈7怠8%歐洲72筐%墨西割哥45扮%美國(guó)20胡%全球孔范圍牲內(nèi)，60歲以沿上的寄人口務(wù)數(shù)量規(guī)從20欣05年的6.科72億宰增加績(jī)到20努50年的20億?？粘膊ɡ先巳蝹兗娊┘姺翟慊厮€(wěn)們的分出生升地，留再搬叨新家50歲以匹上的莫老齡嘉人口年收痰入達(dá)刃到2萬億秀美元50歲以攔上的棄老齡折人口掌控7萬億耐的財(cái)換富50歲以篇上的擺老齡戰(zhàn)人口擁有隆美國(guó)炮金融縱總資惠產(chǎn)的77困%嬰兒例潮與梨回聲鐮潮時(shí)像期嬰兒屆潮時(shí)兵期在美悶國(guó)，煩有80凍00萬人坑口出弦生在19斑46年到19花64年之轟間?；芈曚z潮時(shí)疊期出生此在19倡76年和19待94年之丙間,估算鵝的市銀場(chǎng)規(guī)雪模達(dá)備到75途00萬回聲虧潮嬰兒市潮時(shí)潤(rùn)期出脖生人赴口的張孩子激出生倍了全球鄉(xiāng)豐回聲啟潮出槳生人腐口：22倉.8熟9億現(xiàn)象吸：袍超過66衣0萬美屆國(guó)人沃居住遠(yuǎn)在海誰外煤一百來多萬敏人住孔在墨初西哥—購房教者歷蜘來都婆是容福易受欲凍的明“雪輪鳥”—獲取音醫(yī)療奇保健寫的途箭徑研究靜目的目標(biāo)湖市場(chǎng)處在哪肺里？受市場(chǎng)別類型肢是什志么樣書，規(guī)冰模有記多大雜？潮如債何實(shí)息現(xiàn)收哀入最掉大化差，如犯何提翼高利宣率？招如今多的購?fù)匈I者:肝4縫8歲——度假遷住宅54歲——旅游源區(qū)住鍬宅63歲——退休催住宅63歲——最高漂的財(cái)咸產(chǎn)凈沸值57務(wù).6問5歲——購買規(guī)第二進(jìn)住房或的峰監(jiān)點(diǎn)58用.在72歲之問后——放手寸離開72使%的新阻建的50＋住出宅區(qū)刮在高換爾夫倦球場(chǎng)脫附近研究揪目的是否許有一劉個(gè)市量場(chǎng)，1萬名籮活躍童長(zhǎng)者電將在虹５至域７年柏內(nèi)在笑墨西賭哥嚴(yán)安家裁？這巨個(gè)市劇場(chǎng)存兩