業(yè)合同法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

馬洪闖

房地產(chǎn)企業(yè)合同法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

馬洪闖專職律師

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石家莊市橋西區(qū)友誼南大街122號(hào)振頭大廈1020室QQ：601338626微信公眾平臺(tái)：公司房地產(chǎn)法律服務(wù)/chinalawyer0311市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)離不開合同。合同是企業(yè)運(yùn)營(yíng)中應(yīng)用最多的法律形式，幾乎每個(gè)環(huán)節(jié)都要涉及合同。通過合同能使各類資源得以合理分配和優(yōu)化利用。在合同各種條條框框的約束下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)交易利益的最大化和交易風(fēng)險(xiǎn)的最小化。從管理合同入手管理企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)，是打開企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)管理大門的一把鑰匙。房地產(chǎn)企業(yè)合同法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

主要內(nèi)容：

一、合同與企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)

二、合同中的一些常見問題

三、合同法律風(fēng)險(xiǎn)審查與防范

一、合同與企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)沒有危機(jī)感，就是最大的危機(jī)——哈佛商學(xué)院教授理查德．帕斯卡爾

預(yù)防是解決危機(jī)的最好辦法

——英國(guó)危機(jī)管理專家邁克爾．里杰斯特

企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)分布企業(yè)的主要法律風(fēng)險(xiǎn)源于合同2011年、2012年、2013年企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)分布合同風(fēng)險(xiǎn)52%公章使用13%行政風(fēng)險(xiǎn)13%訴訟風(fēng)險(xiǎn)9%人力勞資9%知識(shí)產(chǎn)權(quán)4%關(guān)于合同的形式，主要包括書面、口頭及法律規(guī)定的其他形式。商品房認(rèn)購(gòu)書、備忘錄、會(huì)議紀(jì)要、意向書、框架協(xié)議等綱要性文件不屬于合同，但這些文件如果具有了合同所需的主要內(nèi)容、有具體的權(quán)利義務(wù)約定也應(yīng)當(dāng)屬于合同。商品偉房買喬賣合障同應(yīng)祥當(dāng)明怕確以袖下主貨要內(nèi)誦容：（一凱）當(dāng)歡事人妹名稱兵或者抽姓名梳和住奶所；（二漂）商厭品房霉基本肚狀況叼；（斧三）紀(jì)商品歐房的拴銷售領(lǐng)方式；（四乒）商眾品房請(qǐng)價(jià)款肌的確坦定方守式及斷總價(jià)竄款、棋付款妥方式材、付晉款時(shí)云間；鍋（五包）交怕付使梳用條泛件及碌日期；（六池）裝摟飾、肯設(shè)備激標(biāo)準(zhǔn)狹承諾久；（草七）和供水挪、供舌電、敗供熱侄、燃奏氣、石通訊隱、道渠路、喬綠化淺等配逗套基被礎(chǔ)設(shè)否施和均公共秤設(shè)施榴的交環(huán)付承具諾和糊有關(guān)章權(quán)益埋、責(zé)將任（鏟八）熄公共蹄配套燈建筑哪的產(chǎn)綱權(quán)歸掘?qū)?；壓（九拔）面壁積差群異的歡處理貫方式；（十法）辦侵理產(chǎn)戒權(quán)登糠記有紅關(guān)事普宜；銀（十黃一）怪解決歷爭(zhēng)議妖的方娘法（竊十二譯）違州約責(zé)陰任；鮮（十踏三）鍵雙方的約定幼的其梅他事點(diǎn)項(xiàng)。商品累房認(rèn)日購(gòu)書禾的性志質(zhì)認(rèn)購(gòu)甚書屬擋于法承律上拒的預(yù)乞約合瓦同，穴即“棚約定鴨將來褲訂立獸一定味契約界的契辦約”燒，是包當(dāng)事香人雙磁方對(duì)吩將來談?dòng)喠⑼瓯炯s貝即正久式的紐奉商品疤房買卡賣合薪同的癥約定薯，是丟開放舅商與艱購(gòu)房狹者訂譽(yù)立正認(rèn)式合灣同的尖合意樓，而虛非房工屋買壁賣合玻同本歇身。認(rèn)購(gòu)?fù)`健約責(zé)駕任的貍認(rèn)定依據(jù)綁最高謊人民聯(lián)法院筋《關(guān)恰于審讓理商遇品房巖買賣瀉合同管糾紛標(biāo)案件巷適用忍法律雜若干極問題猛的解殖釋》糞第4局條規(guī)依定，向出賣鐮人通它過認(rèn)篩購(gòu)等租方式季向買浪受人侮收受服定金享作為莖訂立遵商品斯房買挪賣合踩同擔(dān)感保的浙，如答果因今當(dāng)事田人一堪方原仇因未盆能訂犬立商鄭品房葉買賣主合同摧，應(yīng)父當(dāng)按差照法坊律關(guān)酬于定慎金的倒規(guī)定茂處理素；因濤不可箱歸責(zé)級(jí)于當(dāng)爺事人帶雙方尿的事醒由，已導(dǎo)致頓商品鐘房買陷賣合鵲同未址能訂制立的叮，出蹄賣人棚應(yīng)當(dāng)墳將定氧金返擴(kuò)還買鈔受人且。宣傳叫資料舞能否月作為憲合同齡內(nèi)容賓？本廣壟告為奇要約億邀請(qǐng)盯，一煉切圖全片、男文字和說明介以合赤同為棄準(zhǔn)。出賣玻人在壟售房心過程率中向檔買受仁人提忌供的奇圖紙便、資臘料、抽宣傳雹廣告前等，繩除有失特別右說明這的外雄，均休僅供井買受裝人購(gòu)放房參額考，脾不得特視為棋合同驕內(nèi)容您條款勤，出暑賣人卻享有盞最終惡解釋邀權(quán)。宣傳呆資料睛能否渠作為梁合同愚內(nèi)容沒？剛參機(jī)加工媽作不挽久的賤大學(xué)趨生小悶宋在蘇二環(huán)張外購(gòu)哲置了客一套帝８０歐平方泊米的百套二咐小戶肺型房六產(chǎn)，峰10評(píng)月底卻就要壤交房賄了，善在一則次去懶工地民的時(shí)栗候，煎原本細(xì)興奮抱的他前卻突爐然發(fā)確現(xiàn)，駱房子臺(tái)中存屑在好眾幾處皂與購(gòu)讓房時(shí)與開發(fā)切商宣炎傳材該料中爬不符值的地志方：鬧開發(fā)線商大邊力宣器傳的忘EP劈燕S保卻溫板方并未石使用施，承佳諾的降公用俊平臺(tái)悟被加營(yíng)上了直一面輸墻。別而最女讓他刑不能架接受屬的是也，新培房與抓樣板確間同儉戶型快存在尋很大烈差異忙，本茫該是活落地績(jī)窗的患主臥任及客椅廳陽(yáng)柄臺(tái)被仍加上架一個(gè)衣高近盜一米矩的陽(yáng)顧臺(tái)，際采光清嚴(yán)重績(jī)受影甚響。紛他帶聾上購(gòu)測(cè)房合企同與帖開發(fā)俘商協(xié)袖商，姻開發(fā)性商卻姐認(rèn)為隆之前香在宣哄傳中辣就說墓明了雖圖片柜資料歌僅供腹參考粒，而撐合同染上也墾標(biāo)注宗了甲撫方擁磚有最漆終解傍釋權(quán)暢，所刷以既膚不整冒改，友又拒烏絕退磨、換秋房。司法日解釋第三潮條：商品洪房的爛銷售云廣告賓和宣膝傳資但料為訴要約蕩邀請(qǐng)內(nèi)，但槐是出團(tuán)賣人督就商萬(wàn)品房拆開發(fā)理規(guī)劃犁范圍毯內(nèi)的彈房屋躁及相割關(guān)設(shè)江施所尋作的播說明然和允榨諾具同體確擺定，咳并對(duì)洗商品辜房買跪賣合配同的姜訂立面以及歸房屋正價(jià)格及的確優(yōu)定有扒重大序影響到的，螞應(yīng)當(dāng)咸視為討要約衰。該汗說明鴿和允落諾即裳使未裙載入匠商品創(chuàng)房買盟賣合訓(xùn)同，茶亦應(yīng)述當(dāng)視真為合收同內(nèi)淋容，儲(chǔ)當(dāng)事炕人違筐反的酷，應(yīng)我當(dāng)承瞧擔(dān)違盈約責(zé)頃任。目前鄰商品達(dá)房銷渠售廣鋒告中爐說明粥和允退諾的判主要茂情形晌有：（1描）向挎購(gòu)房丹人提泛供某亞些購(gòu)低房?jī)?yōu)刮惠或朋附帶田贈(zèng)送溫禮品黨的說窮明。（2燦）對(duì)煩商品仰房美殖觀性蕉質(zhì)量森的陳夜述。（3將）對(duì)肆商品勿房使糖用功唇能質(zhì)紋量的浸陳述舟。（4微）對(duì)譽(yù)商品晃房環(huán)塑境性延質(zhì)量穴的陳顯述。二、貝合同令中的算一些京常見擠問題（一溪）內(nèi)容遷相對(duì)權(quán)簡(jiǎn)單（二彩）濫用撐合同帥范本（三墨）缺乏刷結(jié)構(gòu)愈安排（四療）表述大精度不足（五伴）忽略肅版面淺質(zhì)量（六膝）未充桌分行哈使約矩定權(quán)（一割）內(nèi)容治相對(duì)棕簡(jiǎn)單很多漆企業(yè)摔在使鉗用合識(shí)同時(shí)享經(jīng)常精從網(wǎng)食上進(jìn)民行下媽載，理百度遼下載蓬的文駛本，坦不是搶全部羨不能專用，笑而是鍵需要異根據(jù)堤各自可企業(yè)匙的特真殊性士，進(jìn)睜行必柿要的渾修改摘，以智適應(yīng)勤自身狡企業(yè)仰的實(shí)糞際情蛇況，鍛最大賀限度隔維護(hù)訴自己江的合糖法權(quán)符益。（二錢）濫用妨合同州范本合同靈絕沒提有放奪之四錄海而間皆準(zhǔn)訪的范特本，責(zé)每一裁個(gè)合灰同都超有它熱自身淋的特健殊之鏟處，臂模仿級(jí)可以澆，但毛要結(jié)紐奉合實(shí)抵際情菌況，鹿增強(qiáng)惰針對(duì)攝性和字實(shí)用緒性。（三碰）缺乏詢結(jié)構(gòu)秧安排起草合同讓時(shí)，燭要注賭意結(jié)畝構(gòu)安元排的團(tuán)合理陰性，聰不能墨隨意朗羅列巧，想喇到哪瓶寫到新哪，薦權(quán)利旋義務(wù)刑盤根約錯(cuò)節(jié)矩，毫泰無秩朗序。（四買）表述艙精度不足表述杜精度意不足蓋，發(fā)裂生合恒同問倡題非餅?？煞Q惜，巴許多沫合同躲相互侮扯皮導(dǎo)及反扭復(fù)訴造訟都?jí)咽怯上挠诒砑m述不凈當(dāng)引琴起的榆。（五貍）忽略肆版面欣質(zhì)量?jī)?nèi)容袖決定捷形式匯，形誤式對(duì)剩內(nèi)容壇具有刊反作叼用。只當(dāng)形爬式與廚內(nèi)容疊相適并應(yīng)時(shí)濾會(huì)對(duì)鍋內(nèi)容膽起到信積極胞的促究進(jìn)作敗用，盾當(dāng)不布適應(yīng)尺時(shí)會(huì)邁起到醉消極旬的阻丑礙作圍用。男所以號(hào)我們乒在起疏草修償改合由同時(shí)臟，對(duì)增于合東同的桑版面嗚雖然觸只是絞個(gè)形考式，堤但絕魔對(duì)不刮能輕昌視。票要將靠形式伍與內(nèi)戚容適飯應(yīng)。（六匪）未充異分行污使約胸定權(quán)法律奔永遠(yuǎn)駝不可歇能事油無巨硬細(xì)包辛羅萬(wàn)國(guó)象，慶因此各許多大細(xì)節(jié)洽需要淘當(dāng)事逮人自榜行約儀定。因廣凡告公愉司的億設(shè)計(jì)查內(nèi)容鴿違法帶或發(fā)鑰布手葬續(xù)不爐全而烘引起級(jí)的損融失均僅由廣議告公稼司承菌擔(dān)。三、藏合同憲法律正風(fēng)險(xiǎn)審查與防從范合同芒主體條款汗內(nèi)容雙方濟(jì)約定權(quán)利魚義務(wù)交易仔需求（一速）合逢同主瓣體合同按主體嚼是否累具備反簽訂危及履吩行合皺同的棚合法互資格醒，是逝合同細(xì)審查齡中的嘉首要映問題翅。主體強(qiáng)資格躺上存離在法冷律缺壤陷，嬸將是咱合同宅無可仗回避翅的根宜本性騎缺陷厭。1、百合同披主體淡資格尾的有縫效性合同杏主體突不局冤限于部企業(yè)旱法人蝴，還誰(shuí)包括夢(mèng)個(gè)體態(tài)戶、炭合伙狀企業(yè)退、自固然人暫等也棒可以投是合睜法的端合同革主體烈。合同盈主體痰審查釣內(nèi)容簽訂合同的主體是否正確、是否合法、是否具有相應(yīng)資質(zhì)、是否具有履約能力1單位的，確認(rèn)當(dāng)事人名稱與工商注冊(cè)一致；個(gè)人的，確認(rèn)當(dāng)事人姓名與身份證一致2住所地具體、真實(shí)，可以聯(lián)系到合同相對(duì)方3聯(lián)系電話是否能聯(lián)系到合同相對(duì)方42、充合同待用章瘡的有填效性一份熔合同掩中涉惠及合住同主跪體的慰約定慢的有蟻兩個(gè)洞地方：一是敬合同芒開頭罩的甲坐方、蘇乙方滲名稱；一是筒合同免結(jié)尾碼的甲夢(mèng)方、票乙方淚蓋章凍。合同昆主體枕不規(guī)粥范。在結(jié)裙尾的牲地方娘沒有魔蓋章弱；與傅某公棕司簽巖訂的雜合同擔(dān)僅有派對(duì)方顧個(gè)人課簽字同沒有躺公司扇蓋章祖；蓋章音不規(guī)糞范，刻蓋的嫌是沒芝有經(jīng)凍過授柱權(quán)或究合法硬成立送的項(xiàng)罩目部綿、采蹦購(gòu)部顆、辦琴事處某、業(yè)張務(wù)部繪等部恰門的熄章。注：粱強(qiáng)調(diào)攝合同錘蓋章務(wù)必讓對(duì)磚方蓋乳公司傲的公盟章或掏合同訴專用滋章合同漁蓋章澇后務(wù)必再由悼對(duì)方法定傅代表娘人簽字委托堪代理南人的必須仆讓代鍋理人掉簽字熟，這杏個(gè)簽賺字很系有用鼻，在贊以后頸合同摟履行橡中由詠其簽斤署的金文件夠?qū)κ挛泴?shí)的黃認(rèn)定廟會(huì)起繡到很鉗大的首佐證壘作用隔。結(jié)論圖：合守同主捉體必須規(guī)范潮，如獻(xiàn)是公及司部棄門的曬話盡匠量有享公司積授權(quán)搞，加腫蓋公地章并熄取得亭原件征，并憂有對(duì)換方受順委托李人（單或授震權(quán)代娛表簽好字）速。3、堤從業(yè)飲人員夕資格衫的合羽格性遼問題當(dāng)合被同的挽履行致具有但一定濾的專兼業(yè)性降時(shí)，錄有必鏟要審臉查從罩業(yè)人粱員是愛否具狠備相票應(yīng)的注資格粥，以臺(tái)核實(shí)考合同光主體扇是否宮具有和足夠誼的履史行合壩同的應(yīng)能力干。注冊(cè)突建筑險(xiǎn)師律師集執(zhí)業(yè)砌資格綁證監(jiān)理秘工程印師崗蜓位證保險(xiǎn)半代理但人資禁格證（二駝）條胞款內(nèi)很容在合旱同內(nèi)渡容合玩法性廉方面杏，交真易內(nèi)發(fā)容、旋交易采模式腸以及鈔術(shù)語(yǔ)該等均隆應(yīng)盡狹最大芽可能影與法尺律規(guī)隙范的天規(guī)定淹相一出致。嗚這類蹦審查棉也比糞較嚴(yán)螺格，宴主要叼包括根合同曬名稱擔(dān)、交缸易內(nèi)件容、療交易掙程序屈三個(gè)刃方面忠的審蹈查內(nèi)規(guī)容。1、標(biāo)合同恭名稱選的合初法性獸問題《合轉(zhuǎn)同法武》1禁5種溝合同棟，即依有名積合同斬。保俘證合揉同名席稱與闖合同機(jī)內(nèi)容睡相符搖。防范酷建議協(xié)：符合齒有名盞合同蚊特征擾的合唇同，軋應(yīng)當(dāng)走采用閃標(biāo)準(zhǔn)鹽的合擺同名喇稱或您者不誼會(huì)使助人誤處解的肌通稱焰，無祖名合飛同也饅不能性張冠峽李戴贏，防身止合轉(zhuǎn)同名置稱影嘆響對(duì)煮合同款性質(zhì)掌和法望律關(guān)列系的帳判斷冶。2、條款內(nèi)容浸的明確性問配題開工獵日期實(shí)踐遇中，長(zhǎng)當(dāng)事策人就懂開工折時(shí)間嗓經(jīng)常耗發(fā)生盈爭(zhēng)議屈，在桑此情蜻形下巖開工凳日期清的確拴定一傾般按寒以下摔原則熄：第一呀、承符包人極有證史據(jù)證慈明實(shí)晉際開埋工日珠期的記以該害日期鋤為準(zhǔn)賠，這繭里的岔證據(jù)網(wǎng)可以聽是發(fā)敢包人躲發(fā)出悄的通動(dòng)知、稿工程旗監(jiān)理純的記椒錄、摧當(dāng)事周人的稠會(huì)議忘紀(jì)要提、施棵工許削可證籮等；第二嘴、當(dāng)挪事人客無證連據(jù)證尊明實(shí)彈際開硬工日武期，蘭但有坐開工唯報(bào)告座（對(duì)茶方簽食發(fā)或畝簽收督的）孔以開沃工報(bào)翁告為學(xué)準(zhǔn)；第三剪，無褲證據(jù)肌證明語(yǔ)實(shí)際蛋施工俱日期藏的也扔無開磁工報(bào)樓告的祖，以敵合同驅(qū)約定騙的開抗工日啄為準(zhǔn)臘。注：巡壽因?yàn)橹归_工目日期平的確態(tài)定直貨接影攏響到低工期五，所驅(qū)以應(yīng)規(guī)盡量首取得評(píng)開工鼓日的厘證據(jù)賄?？⒐r日期當(dāng)事輸人對(duì)宴建設(shè)寺工程歷實(shí)際貝竣工旱日期錯(cuò)有爭(zhēng)走議的那，按嚼照以葛下情恭形分狀別處悠理：一、謎建設(shè)站工程倡經(jīng)竣目工驗(yàn)?zāi)檬蘸匣竦慕铮晕昕⒐ば烛?yàn)收躺合格族之日爛為竣葉工日奴期；二、培承包糊人已淘經(jīng)提爹交竣鉆工驗(yàn)終收?qǐng)?bào)賞告，旅發(fā)包滅人拖般延驗(yàn)簡(jiǎn)收的帳，以敢承包蘆人提夢(mèng)交驗(yàn)始收?qǐng)?bào)篩告之筑日為呆竣工釣日期續(xù)；三、野建設(shè)石工程敬未經(jīng)釣竣工愁驗(yàn)收編，發(fā)臺(tái)包人安擅自尖使用顛的，仆以轉(zhuǎn)煤移占晶有建扔設(shè)工儀程之每日為痰竣工宇日期窮。3、傲交易投程序處的合斧法性運(yùn)問題合同做必須踩按規(guī)壩定的制方式片生效盲、變少更、著解除項(xiàng)并辦飲理手曲續(xù)，憶除非政法律李對(duì)相字關(guān)合衫同或?qū)幗灰浊瞥绦蜾J另有塌規(guī)定之。“本動(dòng)合同當(dāng)自簽戶訂后確至履嚴(yán)行完讓畢之悅前，陡任何售一方袋不得合解除賭合同晴，否紀(jì)則必曾須承攜擔(dān)違蛛約責(zé)衰任。率”與筑合同別法矛貌盾。猾比如繼委托炮合同步，規(guī)畢定雙單方均鎮(zhèn)有權(quán)獻(xiàn)隨時(shí)甩解除替合同庸。4、撞其他烈合法給性問誼題各類辱術(shù)語(yǔ)斧，必質(zhì)須符掏合法嶄律規(guī)蝦范、唐技術(shù)錢規(guī)范秤等方笑面的私權(quán)威悄解釋沈。定金鋸與訂馬金、污押金石家渴莊市五仲裁合委員外會(huì)與勸石家衣莊仲?zèng)_裁委仆員會(huì)（三剖）雙多方約仁定是稿否實(shí)謊用1、條款接是否住實(shí)用誕，應(yīng)上當(dāng)從死交易葉的目寄的來執(zhí)考慮陵。比如羊：公脆司電顫子軟嶺件管撲理設(shè)欣備的爛目的高是為繭了方皆便管亦理員捉工和漠保險(xiǎn)蠟合同內(nèi)，但倚我們健購(gòu)買淺的不枝單單舅僅是似個(gè)軟玻件，鄙還包蹲括安蠶裝、類知識(shí)填產(chǎn)權(quán)陷、培修訓(xùn)、忙售后材服務(wù)沖等問嘴題，彩而這捎些實(shí)種現(xiàn)交驗(yàn)易目期的所鞠必不留可少咸的內(nèi)鋒容，培便是糟實(shí)用鞠性條姿款。2、識(shí)別凱管轄晴地點(diǎn)粥。爭(zhēng)議煤管轄高地一煉直是黑當(dāng)事你人的酬必爭(zhēng)蹄之地原，也番是合掠同簽擇訂過西程中不必須揚(yáng)判明艷的問慚題?！睹窭w事訴木訟法因》規(guī)調(diào)定，?？梢运壹s定拿原告庭住所烘地、肉被告酸住所法地、堂合同持履行分地、膊合同聾簽訂漆地、損標(biāo)的脊物所秤在地錯(cuò)法院研管轄勞。（四榨）權(quán)求利義壺務(wù)是晃否明迷確1、條款尖內(nèi)容擴(kuò)表述膨不當(dāng)謎。開發(fā)持商對(duì)本樓盤有關(guān)欄的廣爐告、更宣傳贏制品雜視為商品匠房銷追售合同回的一