濰坊市商業(yè)地產(chǎn)分析一、濰坊市商業(yè)概況濰坊市批發(fā)市場比較發(fā)達，百貨零售業(yè)初步完成向綜合性購物中心業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變，連鎖業(yè)正在蓬勃發(fā)展，私營經(jīng)濟在濰坊市經(jīng)濟總量中所占比重不高。市區(qū)除上海聯(lián)華超市外，無其他外資商業(yè)企業(yè)進駐。1、大型商場和超市數(shù)量濰坊市現(xiàn)有大型購物中心和百貨店6家，分別是中百大廈（勝利街店和福壽街店）、世紀泰華廣場、銀座、百貨大樓、利群。濰坊市現(xiàn)有大型綜合超市10家，分別是佳樂家超市（福壽街店、新華路店、濰城店、開發(fā)區(qū)店和四平路店）、沃爾瑪超市、萬家福超市、利群超市、銀座超市。2、濰坊市商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)濰坊市的商業(yè)業(yè)態(tài)主要包括百貨店、超市、購物中心、便利店和專賣店。濰坊市的部分原有主要百貨商店在近2年內(nèi)逐步完成了向集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的購物中心模式的擴建和轉(zhuǎn)換，目前已形成了中百大廈、銀座、世紀泰華廣場三家購物中心。濰坊百貨大樓雖然也部分的導入了餐飲娛樂功能，但就總體而言還屬于傳統(tǒng)百貨店業(yè)態(tài)。濰坊市的超市和便利店發(fā)展勢頭強勁。佳樂家、沃爾瑪、萬家福以及濰百集團開設(shè)的“中百超市”和“中百便利店”，受到市民的歡迎，目前中百便利已有超過100家連鎖店。濰坊市的商品批發(fā)市場規(guī)模比較大，其批發(fā)業(yè)務輻射濰坊市周邊城市和地區(qū)。濰坊市的專賣店布局零散，品牌知名度不高。3、濰坊市主要商業(yè)布局濰坊市目前有五大商業(yè)街區(qū)和六大專業(yè)市場：（一）六大商業(yè)街區(qū)（1）勝利西街商業(yè)區(qū)勝利西街商業(yè)區(qū)地處繁華十字路口，以中百大廈和百貨大樓為核心主力店，交通便利，是濰坊市的老商業(yè)區(qū)，東面即是白浪河廣場，目前濰坊市唯一一條市政規(guī)劃的商業(yè)步行街（盛和步行街）位于不遠處，商家已入駐經(jīng)營，并經(jīng)常有節(jié)假日慶典活動舉行。（2）濰洲路商業(yè)街區(qū)濰洲路商業(yè)區(qū)是濰坊市的商業(yè)區(qū)，以友誼新世紀廣場和世紀聯(lián)華友誼超市為核心主力店（現(xiàn)已停業(yè)），周圍遍布了一些專賣店，交通便利，但道路狹窄，是目前實行單行道管制的街道之一。另外友誼商場北側(cè)是以經(jīng)營服飾、鞋帽為主的新春天購物城，低檔定位，以20歲左右的新生代為主力客群，有一定的集客能力。（3）世紀泰華商業(yè)區(qū)世紀泰華商業(yè)區(qū)位于市政府規(guī)劃的CBD核心區(qū)域，是近兩年新興的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)，以世紀泰華廣場、三聯(lián)家電、國美家電為核心主力店，交通便利，配套設(shè)施齊全，濰坊市首個已開業(yè)的shoppingmall泰華新天地項目，將使該區(qū)域具有相當?shù)囊?guī)模優(yōu)勢。（4）四平路商業(yè)街四平路商業(yè)街是新興的以電子通信和餐飲休閑為主的商業(yè)步行街，佳樂家四平店和通濟門電子街位于該區(qū)域，著名餐飲連鎖品牌避風塘等也位于該區(qū)域。（5）新華路商業(yè)區(qū)（新華路、文化路商業(yè)區(qū)）新華路商業(yè)區(qū)，是隨著開發(fā)區(qū)的發(fā)展和市府東移形成的，以餐飲、休閑為主的商業(yè)區(qū)，以佳樂家超市、沃爾瑪、利群、中百大廈為核心主力店，周圍專賣店正在日益增多，交通便利，發(fā)展?jié)摿Υ?，周圍居民以政府機關(guān)職員和新貴人群為主，是濰坊市的白領(lǐng)居住區(qū)。其中文化路已發(fā)展成為目前濰坊重要的中高檔餐飲、休閑街。（6）銀座商業(yè)區(qū)銀座商業(yè)區(qū)位于四平路與白浪河之間。地理位置優(yōu)越，與中百、百貨大樓相鄰，交通便利。周遍已銀行、娛樂、餐飲為主。是濰坊高檔酒店聚集區(qū)。（二）六大專業(yè)市場小商品城：以批發(fā)、零售各種皮具、小商品、服飾為主，江浙一代的經(jīng)營者所占比重較高。豪德貿(mào)易廣場：位于濰城開發(fā)區(qū)東風街與彩虹路交叉口。廣豐家居廣場：位于青年路，是以經(jīng)營家具為主的專業(yè)市場。金寶汽車城：位于濰洲路南段，汽車零售商城。燈具市場：位于向陽路，主要經(jīng)營燈具燈飾及各類照明、開關(guān)等?？萍际袌觯何挥趧倮峙c鳶飛路交叉口，以經(jīng)營IT產(chǎn)品、耗材、數(shù)碼電子產(chǎn)品等為主。二、濰坊市商業(yè)動態(tài)1、濰坊市大型在建商業(yè)動態(tài)北王國際電器數(shù)碼港項目賽格電子的進駐有利于南部商圈規(guī)模化的形成，增強南部商圈的競爭力和集客力，雖然可能會分流部分客流，但由于北王國際地處濰坊南端，南外環(huán)以南，僅有2路公交車通行，交通不便，在地理位置、交通及人氣方面均無法與本項目相比。因此，本項目的關(guān)鍵是如何做好商業(yè)的定位和業(yè)態(tài)的規(guī)劃實施。2、規(guī)劃商業(yè)動態(tài)利用地處膠東半島咽喉之地的優(yōu)勢，濰坊市政府規(guī)劃以四大商城為基礎(chǔ)，以批發(fā)零售為龍頭，將濰坊市建設(shè)成商業(yè)批發(fā)能力輻射整個山東省的“半島商貿(mào)城”，形成一個以濰坊為中心，東至青島、西至濟南、南至徐州、北至東營的商品貿(mào)易圈。三、濰坊市商業(yè)特征濰坊市商業(yè)正在向比較發(fā)達時期過渡；超市、便利店發(fā)展迅速，勢頭強勁，發(fā)展空間很大，競爭剛剛開始；批發(fā)業(yè)較為發(fā)達，正在形成地區(qū)優(yōu)勢和特色優(yōu)勢；購物中心和百貨業(yè)競爭比較激烈，幾家大的購物中心正在逐步形成自己的特色和核心優(yōu)勢；專賣店沒有形成品牌和規(guī)模優(yōu)勢；服務業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，市場潛力大。四、濰坊所轄各縣市區(qū)商業(yè)概況濰坊各縣市區(qū)商業(yè)發(fā)展層次不一、各具特色。各地區(qū)專業(yè)市場相對比較發(fā)達，有較強的競爭優(yōu)勢；零售業(yè)和專賣店發(fā)展落后，競爭層次比較低；超市業(yè)態(tài)發(fā)展較快，但良莠不齊，缺乏競爭力。佳樂家超市和中百超市在不少地區(qū)開設(shè)了連鎖分店，總體而言，經(jīng)營都比較成功。從總體消費能力和市場狀況分析，各縣市區(qū)尚有較大的中高檔消費市場未得以釋放，較有文章可作。a）濰坊市商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式剖析

社區(qū)及臨街底商開發(fā)模式占主流地位臨街底商開發(fā)模式跟風現(xiàn)象嚴重開發(fā)商為追求商鋪與住宅銷售的利潤差，凡臨街都跟風做二至三層的商鋪，銷售狀況較好，入市不久即可售完，但商鋪購買者中投資型客戶所占比例較大，導致市場上臨街商鋪經(jīng)營競爭激烈，客源不足，招商狀況不佳。多層聯(lián)賣方式同質(zhì)化，銷售價格隱形編高目前市場上的臨街商鋪均采用兩層或三層聯(lián)賣的方式，經(jīng)營商家對于二樓和三樓的利用率較低，銷售均價一般都在5000元/面以上，最高的均價可達7000元/近以上，投資回收期較長。專業(yè)市場開發(fā)模式發(fā)展穩(wěn)健濰坊市批發(fā)業(yè)比較發(fā)達，與即墨市一并成為山東省批發(fā)業(yè)的龍頭。本次調(diào)研中我們了解到，大多數(shù)專業(yè)市場經(jīng)營狀況良好，規(guī)模較大。其中人民商城業(yè)務覆蓋至膠東半島，廣豐家居廣場、天壇市場和金寶汽車城的規(guī)模也在擴建中。商業(yè)步行街開發(fā)模式市場有待培育目前，濰坊市僅有的一條商業(yè)步行街位于勝利西街商圈，臨近中百大廈和百貨大樓，自2002年入市以來，銷售了60%左右，臨近和平路段商鋪銷售進展較好，最高價格達到14000元/近（兩層聯(lián)售）。鑒于當?shù)叵M者對專賣店業(yè)態(tài)的認同感較差，該步行街的人氣不旺、生意冷清，市場有待培育。百貨業(yè)開發(fā)模式發(fā)展相對成熟濰坊市百貨業(yè)一直都已較健康的方式發(fā)展。中百、泰華、百貨大樓經(jīng)營狀況都很不錯。新開業(yè)的泰華新天地項目目前人氣不是很多，跟其經(jīng)營商品的價位會有直接關(guān)系。但整體來看濰坊的商業(yè)發(fā)展趨勢還是有著很大的發(fā)展空間。v.ITv.IT科技行業(yè)開發(fā)模式發(fā)展?jié)摿薮髲氖謾C大賣場的人流爆滿到大街上隨便一個人就有一個MP3在聽，再到旅行社的滿滿的檔期，我們可以發(fā)現(xiàn)全中國的數(shù)碼科技產(chǎn)品將迎來一個新的消費時代。一臺電腦