巔峰之路——從地王到樓王萬科虎門項目定位策略提報東莞中原事業(yè)三部2010.03.31www本報告.fdcask僅供客戶內(nèi).com部使用。在房獲得資中網(wǎng)原地—產(chǎn)海書面量許房可之地前產(chǎn)，本資報料告的下任載何部！分都不《可房被擅地自產(chǎn)引用營、銷復(fù)制策和劃傳播大。全》，QQ：1501688339匯報說明階段性的方案將包括以下三個方面的內(nèi)容！1、《項目運作發(fā)展戰(zhàn)略》2、《專項市場研究》3、《項目定位深化研究報告》根據(jù)前期溝通，本次報告重點針對項目的發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位，并在產(chǎn)品規(guī)劃方面進行延展。Part C.1 聚焦“虎門新科地王” 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339虎門新科地王誕生傳奇歷程萬科高調(diào)進軍西部一線鎮(zhèn)區(qū)——虎門中心區(qū)2010年1月28號 廣深莞佛四地開發(fā)商齊聚競拍十分踴躍，最終萬科于162輪以7.9億元的高價拿下塊。成交地價高達(dá)13042元/平方米樓面地價更是達(dá)到5217元/平方米較2007年拍下的虎門地王——虎門一號的樓面地價高出1704元/平方米5217元/㎡的樓面地價意味著什么？意味著預(yù)期樓價要達(dá)到近1.5萬/平米初步的房價成本財務(wù)計算：4樓面地價達(dá)（5217元/平米）4高層建安成本（3000元/平米）4前期費用（500元/平米）4年貸款利息及財務(wù)成本（250元/平米）4營銷費用（450元/平米）4各項稅費以8%計算（800元/平米）最終該項目的成本在10217元/平米左右按30%合理的毛利潤項目預(yù)期銷售價格要在14595元/㎡以上而作為虎門洋房價格標(biāo)竿的虎門1號，整體銷售均價僅8500元/㎡，比萬科的開發(fā)成本還低1717元/㎡。

預(yù)期售價要高出虎門1號近71.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離市場價格。無論如何萬科項目都已被擺在絕對豪宅的位置 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339Part C.1 核心問題思考 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339我們的思考——“影響力”優(yōu)勢的建立：n產(chǎn)品的主導(dǎo)性（以品質(zhì)為代表）n人文精神（人文精神）n東莞第一品質(zhì)豪宅n實現(xiàn)每平米1.5萬以上的售價如何樹立市場領(lǐng)跑的競爭優(yōu)勢把握未來趨勢的競爭優(yōu)勢方向在哪里？ 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339Part C.1 地王豪宅的價格突破借鑒 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339中心區(qū)豪宅借鑒——虎門一號歷史總是驚人的相似，同樣的一幕發(fā)生在整整2年前…2007年1月18日，虎門、東莞雙料地王誕生創(chuàng)下東莞土地交易“三宗最”4競投房地產(chǎn)商最多：18家4競價次數(shù)最多：116次4樓面地價最高：3513元/㎡按開發(fā)成本，預(yù)計要賣到8000元/㎡以上方可盈利，而此時虎門的價格水平才剛剛突破5000元/㎡，面臨巨大價格挑戰(zhàn)。 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339中心區(qū)豪宅借鑒——虎門一號前車之鑒——虎門1號的“地王到樓王”啟示錄4瑞豐——廣州二線發(fā)展商，進入完全陌生的東莞4攜手中原地產(chǎn)運作項目4成功做到當(dāng)年拿地當(dāng)年開盤2010年2008年 2009年 9300元/㎡2007年8700元/㎡8900元/㎡2006年 8000元/㎡5000元/㎡中原突破了虎門的價格天花板，并引領(lǐng)市場價格地段+營銷 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339中心區(qū)豪宅借鑒——天驕峰景基本指標(biāo)：?項目地址：東城石井路?占地面積：52411.51平方米，容積率：2.96?目前開發(fā):面積136-184平米(85%),184-248(15%)優(yōu)勢劣勢?臨黃旗山，看高爾夫等?周邊公主墳布局,風(fēng)水差；?園林集中度高，檔次高?偏離東城中心區(qū)域；?建筑立面簡潔現(xiàn)代?樓價反復(fù),口碑不佳可借鑒點?集中式園林布局,化解狹長地塊；?立面現(xiàn)代感,迎合東城新貴一群；?戶型主力分布合理,面積適中,受眾群體更為廣泛;?多次大事件營銷,挽救降價后的口碑；地段+資源+品牌+產(chǎn)品 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339中心區(qū)豪宅借鑒——天驕峰景戶型3房2廳2衛(wèi)4房2廳3衛(wèi)合計面積：㎡136-141152-160183-184198206-209246-248推出套數(shù)32224956285656767已售套數(shù)2712064884015588未售套數(shù)51438201641179銷售率84%83%86%29%71%27%77%注：以上戶型不包含頂層復(fù)式及首層單位u以136-160平米戶型為主體,占85%以上,適應(yīng)08-09年市場剛性需求u面積三房比重嚴(yán)重失調(diào),致使項目成中檔盤,價格難以高啟; 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339中心區(qū)豪宅借鑒——東方華府?基本指標(biāo)：?地址：體育路?占地：13.4萬㎡，總建筑：37萬㎡，容積率：2.45?目前開發(fā):一、二期,共9棟，三期為配套部分酒店、商業(yè)優(yōu)勢劣勢?中心區(qū)規(guī)模大盤?地塊被劃分三塊三期?富盈品牌號召?豪宅形象建立不足?現(xiàn)場展示較弱?擁黃旗山景一期?雙大堂設(shè)置?戶型規(guī)劃過大,供需短層可借鑒點二期 ?未來著重品牌號召力?需著重打造豪宅形象，建立豪宅圈層效應(yīng)?現(xiàn)場展示需一鳴驚人?戶型規(guī)劃合理化，避免斷層?入戶大堂需大氣地段+品牌+產(chǎn)品 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339中心區(qū)豪宅借鑒——東方華府戶型3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)5房2廳3衛(wèi)5房2廳5衛(wèi)5房2廳5衛(wèi)合計面積：㎡151159287－290331338推出套數(shù)32322064242354已售套數(shù)721245360未售套數(shù)25111823739294銷售率22%66%12%12%7%17%注：數(shù)據(jù)來源于中原項目組網(wǎng)上監(jiān)測u銷售情況不理想僅17%，，實現(xiàn)1.1億元，u戶型供應(yīng)斷層，旺銷戶型為151－159㎡三房，大戶銷售不前；u戶型特點除了大和闊外，缺乏其它亮點； 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339中心區(qū)豪宅借鑒——凱名軒?基本指標(biāo)：?地地址：行政中心區(qū)?占地：0.7萬平方米，總建筑：3.8萬平方米，容積率：5.4?目前開發(fā):共4棟，面積279-360平米優(yōu)勢 劣勢?中心區(qū)行政廣場景觀 ?地塊小，容積率最高；?無內(nèi)園林設(shè)計；?多種智能化體系?智能含金量不高，帶高額裝修?大平層高層，3梯兩戶 （80-100萬）,客戶較反感可借鑒點?住宅科技運用能有效提升項目價值及品質(zhì)；?避免虛高裝修額引起客戶反感；?須提升住宅科技含量，增加實用性，走差異科技路線；?大平層單位配置須豪華，如三梯兩戶，一卡到戶；地段+智能化+產(chǎn)品 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339中心區(qū)豪宅借鑒——凱名軒戶型面積統(tǒng)計表樓宇棟號總套數(shù)已售套數(shù)面積區(qū)間(㎡)1-3棟605347-3725棟308279-294u入市時間達(dá)19個月，平均成交0.8套/月，成交緩慢；u上半年整體累計去化為21%，實現(xiàn)0.7億元；u戶型面積較大，整體去化較慢，去化均為總價偏低的單位； 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339中心區(qū)豪宅借鑒——長安一號

地段NO.1信義地產(chǎn)，細(xì)節(jié)打動客戶長安1號，中原使信義地產(chǎn)成為豪宅專家地段+產(chǎn)品 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339中心區(qū)豪宅借鑒——萬科虹溪諾雅

資源NO.1占據(jù)松山湖8平方公里一線湖景使萬科成為東莞豪宅專家資源+產(chǎn)品 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339中心區(qū)豪宅借鑒——香蜜湖1號

資源NO.1“香蜜湖1號”地王“九萬三”的地位項目資源——香蜜湖絕版風(fēng)景，地王必然走向“樓王”；項目地段——麗質(zhì)天成，不可復(fù)制，毫無疑問的城市珍品；項目品牌——中海品牌、信和品牌勿庸置疑的品牌號召力。地段+資源+產(chǎn)品+品牌 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339中心區(qū)豪宅借鑒——中信紅樹西岸紅樹西岸不是別墅，勝過別墅產(chǎn)品創(chuàng)新，營銷創(chuàng)新高容積率也能成為豪宅

產(chǎn)品NO.1資源+產(chǎn)品+品牌 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339小結(jié)頂級豪宅塑造將在產(chǎn)品創(chuàng)新\園林規(guī)劃\圈層生活上樹立強力支撐,超越對手; 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339因此基于構(gòu)筑高度視界地產(chǎn)運營模式的理想，本次報告重點回答的問題取勢明道

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理想和現(xiàn)實的博弈可能性和我們的機會兩個核心，高度決定出路項目能力及空間和方向 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：150168833901取勢

理想和現(xiàn)實的博弈可能性和我們的機會近勢謀而先凡，有其謀多勝虛禍勢者謀算實福，，者，必，遠(yuǎn)先必為項目運營提供極大的可能以及加大了本身的安全保障 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：150168833901理想和現(xiàn)實的博弈取勢可能性和我們的機會A、現(xiàn)實和理想的相遇，造就了機會和矛盾的博弈。B、這樣的博弈之下，以什么樣的態(tài)度和準(zhǔn)備去面對？C、凡勝者必先多慮，綜合的角度來看，機會在哪里？界定當(dāng)前的問題Q1：具有中國特色的宏觀經(jīng)濟調(diào)控的影響Q2：競爭激烈的未來區(qū)域市場Q3：未有真正毫宅的高價虎門樓市,產(chǎn)品突破成為一種必然

研判矛盾點 確定戰(zhàn)略?現(xiàn)實--理性的?目標(biāo)--非理性的?契機—突破點 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339Q1：具有中國特色的宏觀經(jīng)濟調(diào)控的影響人心穩(wěn)定，宏觀走強：三大關(guān)鍵點經(jīng)濟復(fù)蘇、內(nèi)需拉動、政策維穩(wěn)量價增長，樓市穩(wěn)步向前：以穩(wěn)為基調(diào)明年上半年市場走勢穩(wěn)中有升，下半年微調(diào)持穩(wěn)，整體預(yù)期良好規(guī)劃落地，對樓市預(yù)期趨好：規(guī)劃三大看點珠三角路網(wǎng)提速、R2輕軌線試行、虎門中心區(qū)規(guī)劃，項目皆受益 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339Q2：競爭激烈的未來區(qū)域市場國際公館豐泰東海城堡真正豪宅必出項目所在中心區(qū)海岸國際 虎門1號 龍泉項目地標(biāo)廣場本項目濱江花園 虎門地標(biāo)半島城邦以上圖表中,標(biāo)紅色的為潛在競爭對手未來項目片區(qū)成為虎門主要項目集中區(qū) 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339片區(qū)主要競爭對手——地標(biāo)廣場和龍泉豪苑項目虎門1號虎門地標(biāo)濱江花園國際公館海岸國際地標(biāo)廣場龍泉項目占地(㎡)3.5萬4.5萬3.9萬13萬2.7萬6.9萬9萬建面(㎡)13萬21萬8.7萬50萬13萬32萬30萬容積率4總套數(shù)660套1400套二期350套首期推出440套1569套1152套350套公寓50-70平85-220㎡180-250-140-190米；2房主力戶120-160三、80-130二、300-500平米四房，84-91平米；3170-180㎡2-4房和32-型35平米公房124-158四房三房㎡大四、35㎡公寓寓平米；4房五房158-203平米均價80005700720068005400未售未售剩余貨500套（包1569套1152套182套260套66套括今年10月60套量準(zhǔn)備加推）《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！地標(biāo)廣場面積套數(shù)比例公寓32—35㎡29665%兩房70-77㎡4219%三房88-104㎡17614%四房140-22017811%合計32-220㎡1145100%項目規(guī)劃分兩期建設(shè)，規(guī)劃總用地面積69480.073㎡，總建筑面積321901.19㎡。一期規(guī)劃總用地34352.111㎡，總建筑面積項目產(chǎn)品面積段上與本項目構(gòu)166336.697㎡。項目規(guī)劃為ABC三區(qū)，A區(qū)為公寓和商場鋪，成競爭！BC區(qū)為住宅和街鋪組合。 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339龍泉地塊基本資料戶型大四房大五房項目名稱:龍泉豪苑占地面積：90495㎡面積區(qū)間180-250300-500容積率：4.0建筑面積：36萬㎡總套數(shù)約500約600項目由12棟25層的高層洋房組成,共1152套,如果以10000元的均價銷售，那么,未來將在項目總價上以本項目構(gòu)成競爭。項目總價上與本項目構(gòu)成競爭！ 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339Q3：高價虎門樓市,卻未有真正毫宅2009年虎門銷售指標(biāo)成交年份用途成交面積成交套數(shù)成交金額別墅38917137450857855.9車庫245017920720724.122009年公寓20316337109647368.1普通住宅18111715641153899159商鋪33116845782757.48總計246111228517809078652009年虎門均價達(dá)到7026元/㎡.高于全市不足6000元/㎡均價 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339Q3：高價虎門樓市,卻未有真正毫宅虎門·國際公館產(chǎn)品突破已成必然虎門1號1、虎門目前最大規(guī)模山水社區(qū)（三山一湖）2、簡歐建筑風(fēng)格3、意大利式宮廷園林4、開發(fā)商黃河地產(chǎn)當(dāng)?shù)刂放?/p>

地王身份、高形象與強有力的營銷手法,價格一直高于周邊項目30%價值未達(dá)豪宅標(biāo)準(zhǔn)缺泛會所、品質(zhì)不夠、豪而不豪—海量房地產(chǎn)資料下載！《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339房資網(wǎng)Q3：高價虎門樓市,卻未有真正毫宅虎門地標(biāo)產(chǎn)品突破已成必然濱江花園高速路分隔，園林景觀營造不夠，規(guī)劃不純粹，東南亞宮廷園林、低密度成熟花園社區(qū)、項目形象低，對于虎門豪宅客戶來說沒有吸引力大戶型、高贈送、寬樓間距。純粹性不夠，吸引不了虎門豪客區(qū)位屬性弱，配套不夠 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339情境（Situation）（公認(rèn)事實）

需要完成某項任務(wù)ü存在某個問題ü存在某個原因ü遭遇了某個環(huán)境界定當(dāng)前的問題Q1：具有中國特色的宏觀經(jīng)濟調(diào)控的影響Q2：競爭激烈的未來區(qū)域市場Q3：未有真正毫宅的高價虎門樓市,產(chǎn)品突破成為一種必然

研判矛盾點 確定戰(zhàn)略?現(xiàn)實--理性的?目標(biāo)--非理性的?契機—突破點 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339項目面臨的問題(理性VS非理性)現(xiàn)實（理性----客觀）中國式經(jīng)濟調(diào)控下的房地產(chǎn)趨向影響購房取向未來的競爭格局風(fēng)起云涌需要重新界定未來產(chǎn)品核心價值和區(qū)域形象的突破現(xiàn)有產(chǎn)品的提升突破，基于價格提升，品質(zhì)奠定目標(biāo)的實質(zhì)（非理性—主觀）構(gòu)建真正豪宅產(chǎn)品區(qū)別區(qū)域競爭，發(fā)揮品牌優(yōu)勢

問題一：突破區(qū)域！問題二：突破客戶！問題三：突破產(chǎn)品！ 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339Ｑ１：競爭激烈的中心區(qū)，怎么去突破區(qū)域的禁錮？ 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339契機—萬科品牌萬科---一個恒久的稱謂，亦是王者的稱謂 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339契機—地塊指標(biāo)地塊---是所有訴求和希望的載體，2.5容積率，小于25%建筑密度意味著什么？p低容、低密p純粹p高層

經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：n用地面積：60570㎡n容積率：2.5n綠地率：≥35％n建筑密度：≤25％n最大高度：60米，80米n用地性質(zhì)：二類居住用地 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339契機—產(chǎn)品產(chǎn)品是基礎(chǔ)。如下只是初步假設(shè)？p大園林p大平層及大面積空中復(fù)式p智能與科技p人性與豪華 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339Ｑ2：外溢的客戶階層，怎么去突破客戶的既定？ 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339契機：外流客戶預(yù)示被動的外流，是為本項目提供東城 的契機？其它 南城虎門松山湖我們針對外流客戶的觀點：追求稀缺的自然資源，追求更加好的環(huán)境及產(chǎn)品，虎門居住產(chǎn)品的落伍與客戶的購買實力不匹配! 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339契機：既定客戶的認(rèn)識看的見的頂層 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339契機：既定客戶的認(rèn)識n虎門客戶細(xì)分1、虎門本地居民2、在虎門的潮汕人；3、在虎門的福建人；4、在虎門的外省生意人；5、在虎門的本省外市人；6、在虎門的港臺商及外籍人； 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339n虎門核心客戶客戶分類

關(guān)注因素排序 特征

需求主力產(chǎn)品

本項目契對產(chǎn)品要求合度1、項目檔次要求高本地企業(yè)主本 原住民地人公務(wù)員

1、環(huán)境因素2、小區(qū)安全3、產(chǎn)品品質(zhì)預(yù)期4、彰顯身份，獲得尊重1、環(huán)境因素2、對產(chǎn)品的預(yù)期高3、教育配套1、環(huán)境2、發(fā)展前景3、高品質(zhì)社區(qū)4、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品5、投資保值

1、創(chuàng)業(yè)艱難，謹(jǐn)慎2、對總價敏感1、對環(huán)境、園林要求高2、注重安全3、從眾心理較強4、家庭人口多5、關(guān)注下一代成長1、權(quán)利欲望強2、較為內(nèi)斂，不張揚3、注重身份和檔次

180㎡以上四、五房、復(fù)式180㎡以上四、五房、復(fù)式140—160㎡三、四房、

2、對配套（教育、商業(yè)）★★★★要求高3、對面積、房間數(shù)要求較高1、對配套（教育、商業(yè)）要★★★★求高2、對面積、房間數(shù)要求較高1、項目檔次要求高★★★ 2、價格承受能力有限3、對配套要求較高 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339n虎門核心客戶客戶分類購買項目關(guān)注因素排序特征需求主力產(chǎn)本項目契對產(chǎn)品要求品類型合度1、區(qū)域/環(huán)境1、有獨到欣賞眼光140㎡-1801、項目檔次高球高2、交通方便、便利性企業(yè)高管2、對老板忠誠㎡三、★★2、價格承受能力有限3、項目品質(zhì)感、檔次、環(huán)境3、對權(quán)力有所追求四房、3、對配套要求較高1、區(qū)域/環(huán)境1、有自己特定的交際圈子，140㎡-1801、對區(qū)位、安全、園港臺商2、安全羊群效用較強㎡三、★★★林要求高企業(yè)主3、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品2、喜歡選擇港臺人多的小區(qū)四房、2、對配套要求較高4、小區(qū)港臺居住人群居住1、小區(qū)環(huán)境好180㎡1、對配套要求較高潮汕福建商1、區(qū)域/環(huán)境2、產(chǎn)品品質(zhì)高2、對品質(zhì)、身份、檔以上四、人2、高品質(zhì)物管/安全3、家人多，房間數(shù)量多★★★★★次要求高3、創(chuàng)新的產(chǎn)品4、注重風(fēng)水、圈層口碑五房、3、注重園林、戶型、復(fù)式5、價格成受能力強風(fēng)水1、看好整體經(jīng)濟城市發(fā)展1、與虎門有著一定的關(guān)系160㎡其他生意人2、看好區(qū)域價值和物業(yè)稀2、關(guān)注項目的品質(zhì)、環(huán)境和以上四、治安問題和生意范圍是（含外省本缺性檔次★★★★五房、影響置業(yè)的重要條件省外市客戶）3、片區(qū)地位3、渡假性質(zhì)較多復(fù)式4、看好豪宅投資前景4、關(guān)注產(chǎn)品的可兌換性 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339n虎門核心豪宅客戶構(gòu)成比例虎門核心客戶

潮汕客戶30%福建客戶20%80%浙江客戶8%港臺商人7%外來其他城市客戶15%20% 本地原著居民 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339本地客戶本地客戶的共同特征：經(jīng)常和生意上的朋友在固定的茶樓酒店喝早茶談生意普通話說得不好，還是習(xí)慣講廣東話越來越少自己開車重要啟示：廣東有錢人，無論從商從政，都信奉風(fēng)水格局希望父業(yè)子繼，希望兒子一定要生個孫子清明節(jié)，一定要上山祭祖走遍了中國甚至世界，還是習(xí)慣這片土地的生活吃遍了山珍海味，還是習(xí)慣家里煲的老火湯啟示：傳統(tǒng)內(nèi)涵根深蒂固，家庭家族永遠(yuǎn)擺在第一位. 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339具像客戶描述 本地客戶譚先生的虎門1號購房之旅客戶來源：中原地產(chǎn)高端客戶庫，中原虎門老客戶，先后介紹了十一批客戶購買虎門1號物業(yè)，經(jīng)過我們的盛情邀請答應(yīng)接受我們的訪問.姓名：譚先生年齡：45歲籍貫：本地原著民家庭結(jié)構(gòu):三代同堂六口之家職業(yè)：金洲村村委書記交通工具：豐田霸道項目認(rèn)知：虎門1號老客戶

[譚先生語錄]“這套房子主要是留給我大兒子以后長大住的,我本人出生在虎門,在城區(qū)也有房子,但我還是比較習(xí)慣生活在這里,也比較看好這個小區(qū)的房子品質(zhì)和朝向結(jié)構(gòu)，對風(fēng)水比較在意吧,所以我周圍很多朋友都相信我,都在這里買了”“這里的售樓處做的不錯,像是賣豪宅的”.譚先生對虎門有著較深厚的情節(jié)，因其出生成長是在這里，習(xí)慣于本土生活，或與本地有著千絲萬縷的關(guān)系（工作關(guān)系/小孩教育關(guān)系等），較熱衷于配套成熟的市區(qū)；譚先生非常在意下一代的教育及成長環(huán)境；其目前所購置的物業(yè)大多考慮作為留給后代的財產(chǎn). 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339潮汕客戶潮汕人的共同特征：1、“餓死不打工”是專門針對潮汕人說的。很多潮汕人都是十幾歲幫助家里看店做生意，或在鄉(xiāng)親的店里幫忙，很早就學(xué)會了經(jīng)商的本領(lǐng)。開店成為潮汕人的一種最基本生活方式。2、另外一個眾所周知的優(yōu)勢就是潮汕人的團結(jié)與他們特有的相互認(rèn)同的人際關(guān)系，這個優(yōu)勢是其他地方的人無法比擬的。3、由于潮汕人普遍的不愿服輸?shù)男睦?，所以對名譽非?？粗兀u心理驅(qū)使他們立志進取，通過自己不懈的努力，去樹德建功立業(yè)，獲取一種名副其實的名聲，以求揚名于世，因此潮汕地區(qū)有很多以人命名的學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施。4、潮汕人家庭觀念強，成家立業(yè)是人生中第一大事，“欲嬤著刻苦（要想找到老婆必須去奮斗、拼搏）”，作為一種推動力支撐著每一個成年人的行為，并以能有所成就來光宗耀祖作為人生的奮斗目標(biāo)。。5、潮汕人注意公道，具有大集體意識，普遍地認(rèn)為“公錢唔惜己錢無（公家的財物不愛惜，最終會斷絕自己的財路）”沒有大集體的繁榮，哪來小個體的溫飽。 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339潮汕客戶具像客戶描述客戶來源：中原地產(chǎn)高端客戶庫，是中原虎門老客戶，聽潮汕老鄉(xiāng)介紹購買虎門1號物業(yè)，經(jīng)過我們的盛情邀請答應(yīng)接受我們的訪問.[袁先生語錄]姓名：袁俊宏年齡：41歲籍貫：廣東潮陽

“首先是很多老鄉(xiāng)都住這里,而且這里生活方便,周邊配套成熟,談生意\生活都很方便,另外虎門一號的大戶型及園林都相對比較不錯,夠住,請風(fēng)水師來看過也還可以。”家庭結(jié)構(gòu):三代同堂五口之家職業(yè)：開服裝制造廠

潮汕人的團結(jié)與喜歡群居以及他們特有的相互認(rèn)同的人際關(guān)系，這個優(yōu)勢是其他地方的人無法比擬的。居住地域?qū)λ麄儊碇v沒有太多意義，但方便/品牌/配套是他們關(guān)交通工具：奧迪A6心的。項目認(rèn)知：虎門1號老客戶孩子和家庭對他們同樣重要，特別關(guān)注下一代教育和成長,尤其信奉風(fēng)水。房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339福建客戶福建人的共同特征：1、福建簡稱“閩”這個80%面積都是貧瘠、閉塞山地的省份，惟一指向外界的出口便是東面澎湃卻又兇險的碧藍(lán)的大海。而“閩”字也如一盤等待著“柳暗花明”的棋局，三面巋然不動、毫無一線突圍的生機，卻在底下留了個前途不明的缺口，引得門里的“蟲”—福建男人不安于在大山中土里刨食、在土樓中鍋頭床尾的安逸生活，一心想探出頭去尋覓另一個富庶、繁華的“另一村”。2、林則徐在中國近代史上重要意義絕不是一個“虎門硝煙”這么簡單?；㈤T硝煙是果，他的“睜開眼睛看世界”才是不折不扣的因。林則徐有典型福建人所具有的開明、靈活的思想，他提出自鑄銀幣的主張，開啟中國近代幣制改革的先聲；他深刻意識到強大的軍事力量的重要，大力整頓海防，購置西洋大炮。3、從福建走出的林語堂，大半生時間是在用英文寫作。他一副老式文人的做派，但能闖蕩、有毅力，對新東西無成見，思想上自由且開放卻是典型福建人的性格。“世界大同的理想生活就是住英國的鄉(xiāng)村，屋子里安裝著美國的水電煤氣等管子，有個中國的廚子，娶個日本太太，再找個法國情人。”4、福建人是中國最早漂洋過海，闖蕩天下的“漂一代”。福建人是中國人數(shù)最多、勢力最大、影響最廣泛的華僑群體。在這個地球上，哪怕在最荒僻的角落，也能找出一個兩個勤懇經(jīng)營生意的福建人。5、“沖出家門就是龍!”這簡直就是老天爺經(jīng)每一個福建男人吹響的“出征”號角。 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339福建客戶具像客戶描述客戶來源：中原地產(chǎn)高端客戶庫，是中原濱江花園客戶，先后介紹3批客戶購買濱江花園物業(yè)，經(jīng)過我們的盛情邀請答應(yīng)接受我們的訪問.姓名：黃華青年齡：38歲籍貫：福建莆田家庭結(jié)構(gòu):三代同堂五口之家職業(yè)：開毛織廠交通工具：凱美瑞項目認(rèn)知：濱江花園老客戶

[黃先生語錄]“整個花園社區(qū)規(guī)劃得好,一梯兩戶戶型設(shè)計的好，別的地方?jīng)]有！其他的就一般了,買這套房子之前我有幾個朋友就已經(jīng)買了,我是聽他們介紹過來的,我們福建人在這里比較少,所以買在一起也可以方便往來”福建人對于品味有一定追求，勇于創(chuàng)新，敢于接受挑戰(zhàn)，對創(chuàng)新、品牌的關(guān)注度極高，對于專利產(chǎn)品非常認(rèn)同。福建人希望給自己和家庭一個舒適的環(huán)境，并以此作為自己進一步成功的一個后盾和基礎(chǔ)，他們自己的休閑時間相對不多，忙于加班或自己的生意,所以方便往來是他們關(guān)心的。 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339香港人香港人的共同特征：1、斯文、有禮貌、講衛(wèi)生。2、務(wù)實進取，自強不息。3、香港人身上兼具東西方的性格特征，東方的含蓄，西方的直白，東方的煽情，西方的冷淡，東方的情感，西方的客觀。4、不列顛帝國有這樣一句諺語:所謂涵養(yǎng),并不是說吃飯的時候不能夠把湯灑到桌上,而是當(dāng)你發(fā)現(xiàn)別的人不小心把湯灑了之后,能夠假裝沒有看到...... 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339香港人具像客戶描述客戶來源：中原地產(chǎn)高端客戶庫，是中原濱江花園客戶，由生意上朋友介紹購買濱江花園物業(yè)，經(jīng)過我們的盛情邀請答應(yīng)接受我們訪問姓名：周麗華年齡：46歲籍貫：香港(潮汕移民)家庭結(jié)構(gòu):三代同堂五口之家職業(yè)：開服裝輔料廠交通工具：豐田皇冠項目認(rèn)知：濱江花園老客戶

[周小姐語錄]“整個社區(qū)還是比較成熟,方便我的生意往來,我有很多生意朋友都買在這里,而且房價便宜,這套房子基本是我和丈夫住,孩子已經(jīng)大了,自己也在做生意有物業(yè)”香港人這一群體學(xué)歷水平相對較高，斯文禮貌,不斷的追求中，他們大多注重房子和小區(qū)的品質(zhì)，對于創(chuàng)新產(chǎn)品接受度和忠誠度高，敢于接受挑戰(zhàn)，重視品味的需求，圈子和上層社會的感覺對其很重要. 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339他們：注重風(fēng)水’家里、寬大的辦公室里一定供奉關(guān)老爺經(jīng)常和生意上的朋友在固定的茶樓酒店喝早茶談生意普通話說得不好，還是習(xí)慣講廣東話越來越少自己開車一定帶風(fēng)水師看樓重要啟示：廣東有錢人，無論從商從政，都信奉風(fēng)水格局 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339他們：注重家族觀念’希望父業(yè)子繼，希望兒子一定要生個孫子清明節(jié)，一定要上山祭祖走遍了中國甚至世界，還是習(xí)慣這片土地的生活不管事情多忙，下午一定要有喝功夫茶的時間吃遍了山珍海味，還是習(xí)慣家里煲的老火湯教育孩子老實做人，學(xué)習(xí)打理生意啟示：傳統(tǒng)內(nèi)涵根深蒂固，家庭家族永遠(yuǎn)擺在第一位 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339他們：低調(diào)而務(wù)實’他們是珠三角富豪圈層中特別而又顯性的一代他們知大勢，曾經(jīng)金戈鐵馬他們能吃苦，勇于創(chuàng)業(yè)，敢為天下先他們又傳統(tǒng)而守舊，注重家族觀念他們過了顯富的階段，更加低調(diào)而務(wù)實他們曾經(jīng)滄海，走遍世界，卻已經(jīng)保持本地風(fēng)化 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339他們：歸屬感和群居性’他們有很多都是外地在虎門工作的生意人，有很多都是幾代同堂的大家庭，有很多都是喜歡親戚朋友住在一起；他們都有一個共同的追求，那就是希望與虎門建立一種關(guān)系，強化自己是虎門一分子的心理需求；希望與親人建立一種關(guān)系，強化自己作為領(lǐng)軍人物的地位，希望與親戚朋友建立一種關(guān)系，強化自己的帶動共享的思想；因為對消費者來說，更重要的是：一個可以“落地生根”的地方，希望可以找尋到歸屬感。 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339契機：客戶需求趨勢客戶基本特征在30-40歲之間,一般是三口之家或三代同堂,目前處于工作上升期,已經(jīng)有多次置業(yè)的經(jīng)驗,對自己的房屋需求非常的明確現(xiàn)在的居住條件現(xiàn)住虎門中心區(qū)130-140平米左右的三房里,小區(qū)條件一般,但是房間有點緊湊,舒適度不高,園林\物業(yè)太差購房目的家里人口的增加,需要加大居住面積,希望居住空間及品質(zhì)都很大提升,同時需要優(yōu)美園林的小區(qū)生活方式熟悉了虎門中心區(qū)的生活,上班方便,朋友圈子在一起主要認(rèn)可點城市中心區(qū)位,園林,品牌主要排斥點房價,品質(zhì),物業(yè)客戶價值排序區(qū)位\園林\戶型\配套\物業(yè)\車位對功能的需求感覺寬敞的平面,客廳、客廳外的大陽臺、主臥非常的重要，其次是小孩的房間，朝向要大于景觀對園林的需求綠樹成蔭，人車分流，有老人孩子活動的空間對配套的需求好的幼兒園、小學(xué)，簡單滿足生活的配套，需要會所房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339契機：客戶產(chǎn)品價值需求五房四房三房區(qū)交環(huán)景教餐休綜會園車入物建房戶大舒贈價位通境觀育飲閑合所林位口業(yè)筑間型堂適送格配配娛配服風(fēng)數(shù)朝性面套套樂套務(wù)格向積 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339契機：客戶戶型價值需求排序五房四房三房戶戶客客餐廚主主主次書工生儲贈型型廳廳廳房臥臥衛(wèi)臥房人活物送朝景陽衣房陽間空向觀臺帽臺間間 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339契機：我們的客戶需求什么十分渴望大社區(qū) 附件五：十分渴望大園林十分渴望大配套十分渴望身份感十分渴望歸屬感 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339為挑剔而提供的上層的生活氛圍 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339絕對的尊貴MayIhelpyou 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339絕對的愜意杰克丹尼的渾厚夾著著心儀的銳利象征著自由和淡定。 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339絕不妥協(xié)服務(wù)無處不在。只有你想不到的 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339絕對精致雕磨的每一個細(xì)節(jié)的精致，臻善盡美 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339嫻雅淡定的園趣生活 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339我們針對本項目的綜合意見：突破是一種必然，從突破中尋找機會.u建筑可以抄襲。但是內(nèi)涵卻不能復(fù)制， 產(chǎn)品是所有的精神的寄托。價格無所謂高低，而應(yīng)該是性價比的評判突破需要一個承接。設(shè)計產(chǎn)品其實就是在設(shè)計生活氣魄是一個項目的靈魂，首先確定，我們要做的是什么？為此，解決的“把雙拼做出獨棟的感覺”是我們的想法我們要樹立的是一個氣勢和態(tài)度！產(chǎn)品王者之地，承載了，太多的期待，?針對目前的市場豪宅市場，處境遇“路漫漫，其修遠(yuǎn)”于一個鏖戰(zhàn)的狀態(tài)，“富貴泛姿態(tài)濫”大眾的審美疲勞，不再相項目本體客戶信這樣的廣告。意境?與客戶本身心神意會而相得益范圍彰。而不是冒然的獻媚。絕對的金子塔尖的人。?項目的內(nèi)涵是我們所要解決的“志存千里，臨風(fēng)素雅，期望淡“深度問題”泊名利，卻身不由己?！睜I銷一山，一菊，一盞茶一笑，一顰，一枯榮?豪宅市場相對一般住宅來講受區(qū)域限制的程度較低。?也是我們要解決的一個關(guān)于廣度的問題。 找對人，說對話，做對事?核心是：“立足深圳，翹楚南中國” 解決一個核心，三個方向項目的靈魂，賣什么，賣給誰，怎么賣我房們資的網(wǎng)方—略海支量房持地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：150168833901理想和現(xiàn)實的博弈取勢

A、現(xiàn)實和理想的差距，造就了機會和矛盾的博弈。B、這樣的博弈之下，以什么樣的態(tài)度和準(zhǔn)備去面對C、凡勝者必先多慮，綜合的角度來看，機會在哪里02明道擬定項目核心 產(chǎn)品回歸到基礎(chǔ)納入?yún)^(qū)域運營體系下的項目運作方式 營銷，不走尋常路 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339突破產(chǎn)品是項目成功的基礎(chǔ)，增加附加值，人文精神和人性感知成為產(chǎn)品亮點建筑、園林戶型、立面物業(yè)管理自建配套科技智能運動健康豪門世家私有

產(chǎn)品 硬件圈層平臺 附加硬件人文精神軟件人性感知硬件為基礎(chǔ)，附加硬件增加附加值，軟件打造形成亮點。 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339具備一定的高度，立足區(qū)域的環(huán)境和影響力。必須要擁有做一個區(qū)域標(biāo)桿的氣度！引領(lǐng)區(qū)域的市場價值點，是一個必然！u規(guī)劃的角度u固定消費群愛好u規(guī)劃價值演繹u產(chǎn)品引導(dǎo)區(qū)域影響力u奠定品牌影響力u擴大社會影響力

基于我們的觀點核心競爭力的推導(dǎo)本次分析僅僅站立一個大而全的層次分析。針對本項目的規(guī)劃安排，我們設(shè)有專題策劃 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339豪宅的溢價體系構(gòu)建“五力”體系本提報重點研究產(chǎn)品力突破

成本力：地價、建安成本、管理費用、財務(wù)費用、營銷費用等控制產(chǎn)品力：物業(yè)類型組合、產(chǎn)品創(chuàng)新形象力：形象定位。樹立高端市場形象推廣力：推廣方向與推廣力度銷售力：現(xiàn)場銷售技巧，折扣與優(yōu)惠配合 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339物業(yè)價值最大化組合論證ü2.5容積率可能的物業(yè)形態(tài)ü限高18層ü覆蓋率25%以下做類別墅的可能性已經(jīng)沒有

純小高層小高層+高層純高層選擇做純高層更節(jié)省用地，擴大小區(qū)以實現(xiàn)毫宅塑造之園林空間 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339產(chǎn)品力拋離競爭項目拋離競爭項目——龍泉項目、地標(biāo)廣場產(chǎn)品發(fā)力點——低容積率、低密度專心打造園林和規(guī)劃 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339打造虎門全所未有的高端產(chǎn)品從項目因素初步推導(dǎo)假設(shè)定位：絕對豪宅——〉純粹大戶高端社區(qū)180-250㎡空中復(fù)式140-180㎡大平層 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339核心戶型面積推導(dǎo)1234

市場暢銷戶市場角度分析初步結(jié)論型分析目標(biāo)客戶需客戶角度分析一次修正求分析項目自身條戰(zhàn)略角度分析二次修正件分析項目輔助條件?針對70%/90平米政策性供應(yīng),大戶型供應(yīng)偏緊?針對地王開發(fā),戶型必須往高端走 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339市場暢銷戶型2009年供需交叉分析情況面積區(qū)間成交面積成交套數(shù)成交金額（萬）成交均價供應(yīng)套數(shù)存量推售比公寓2031633710964.753971947241.7490以下135281768167.56038186900.9590-100118921256694.256292662530.47100-120138011278572.5621156642.27120-1404612537129946.364923351871.11140-1603908226525794.6660079603.35160-2005094928932727.164243871420.75200-2505146253084.4599427340.93250以上5942403.46791760.29n虎門09年120-200㎡的產(chǎn)品旺銷。n140-160㎡產(chǎn)品在供應(yīng)量上、在未來存量上都相對最少，而在需求量上則比較旺盛，該面積段產(chǎn)品為市場供不應(yīng)求產(chǎn)品。 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339總價與戶型結(jié)構(gòu)供需交叉分析總價區(qū)間面積區(qū)間09年供應(yīng)09年銷售銷售率三房（萬元）套數(shù)套數(shù)40-5060-9011100.00%50-6060-90232295.65%90-100564987.50%120-140㎡的三房在總60-9022100.00%60-7090-1001605232.50%價上及銷售情況上比較100-1205240.00%良好；90-100451124.44%70-80100-120413892.68%120-140858195.29%80-90100-1208675.00%120-140975455.67%90-100120-140796886.08%100-120160-20011100.00%100-120200.00%120-150120-14018312.50%160-2001616100.00%150以上120-1402150.00%房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339總價與戶型結(jié)構(gòu)供需交叉分析總價區(qū)間面積區(qū)間09年供應(yīng)套數(shù)09年銷售套數(shù)銷售率（萬元）80-90120-14014535.71%140-16011100.00%120-140401435.00%90-100140-16025624.00%160-200311238.71%100-120140-160332884.85%160-20025719676.26%120-150160-200342985.29%150以上140-1602015.00%160-200482347.92%總價區(qū)間面積區(qū)間09年供應(yīng)套09年銷售套銷售率（萬元）數(shù)數(shù)120-150200-2502314.35%150以上250以上100.00%四房140-200㎡的四房在總價上及銷售情況上比較良好五房5房在200㎡左右，需要考慮總價的太高的因素,消化有一定難度；另外考慮其與別墅產(chǎn)品產(chǎn)生競爭,虎門外流客戶多購買區(qū)域外別墅類產(chǎn)品. 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：15016883392010年未來供應(yīng)年面積段公寓一房二房三房四房五房及以上復(fù)式總計套數(shù)30-6020020061-8030030081-100250250101-1201201202010年121-1408080181-2005050201-300250250300-500250250n未來供應(yīng)量大,250以上面積供應(yīng)量大.中間面積段存在機會 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339初步結(jié)論區(qū)間120-160平米140-160平米180-200平米200-250平米產(chǎn)品三房四房小五房大五房或6房面積30%30%5%比重35%快速去化提升檔次中大平層樓王級別備注快速回款中堅產(chǎn)品保證品質(zhì)實現(xiàn)標(biāo)桿說明:>初步戶型面積作參考基礎(chǔ),需再次論證以求出項目最終面積和比例;其它戶型在后續(xù)的修正中推導(dǎo)；接下來將通過客戶需求等修正來完善本項目的戶型比例; 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339目標(biāo)客戶群需求印證主要客戶群需求動機經(jīng)濟特征比例戶型需求經(jīng)商、從政背景老自住強大五房、大六房虎門人保值180-250平米潮汕福建人自住強大四房、小五房保值50%180-250平米浙江人居住適中大四房180-220平米外省市生意人改善居住條件較強三房、四房為主140-160平米中心區(qū)政府公務(wù)員自住較強45%三房、四房為主保值140-160平米企業(yè)客戶、港臺人改善居住條件適中三房、四房為主士140-160平米據(jù)客戶比例得出需求戶型比例：?大四、五房:50%?三房、小四房:45% 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339修正結(jié)論區(qū)間120-140米140—160平米160-200平米180-220平米220-250平米產(chǎn)品三房小四房大四房小五房大五房或6房面積比重20%25%30%15%10%據(jù)本項目目標(biāo)客戶需求，應(yīng)進一步增加適中戶型（舒適三房、小四房）供應(yīng)量，適當(dāng)縮小大戶型的貨量，即區(qū)間120-140平米140—160平米180-200平米180-220平米220-250平米產(chǎn)品三房小四房大四房小五房大五房或6房面積比重20%35%25%15%5% 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339項目自身條件印證>調(diào)研數(shù)據(jù)和分析表明，項目做為東莞樓王，價格自然高啟；>保證項目的產(chǎn)品純粹性；不宜過多產(chǎn)品種類；>客戶對洋房型豪宅承受200-300萬區(qū)間,所需大戶面積仍需要進一步精減!>在保障舒適度不降的情況下,適度縮減主力戶型面積，降低置業(yè)者門檻。>考慮90/70%政策，盡量避免因過大戶型而導(dǎo)致出現(xiàn)三拼以上不利戶型；區(qū)間140平米140-160平米160-180平米180-220平米220-250平米小四房大四房小五房大五房或6房產(chǎn)品三房35%25%15%5%面積比重20% 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339尺度最終建議區(qū)間140平米左右140—160平米160-180平米180-220平米220-250平米大五房或6房產(chǎn)品三房小四房大四房小五房少量復(fù)式面積比重20%35%25%20%5%快速去化快速去化提升檔次中大平層樓王級別功能備注快速回款快速回款中堅產(chǎn)品保證品質(zhì)實現(xiàn)標(biāo)桿布局分布兩梯兩戶兩梯兩戶兩梯兩戶兩梯兩戶三梯兩戶拼合情況全部雙拼全部雙拼7%用于雙拼無拼合無拼合 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339功能項目設(shè)置及功能主人套房●房間大?。簩挸?，舒服●衣帽間：獨立的●浴室：生態(tài)型，空間豪●轉(zhuǎn)角窗：270度次臥●四房設(shè)置雙套間,配置衛(wèi)生間●五房設(shè)置三主臥,配置衛(wèi)生間;客廳●面積大：設(shè)計6米寬,擁有大的景觀面●大客廳（會客）●大陽臺設(shè)置,空間大,可更改為休閑娛樂房●小客廳（家庭客廳,五房布局使用）餐廳●南北通透●兩面采光廚房●廚房:設(shè)置中西廚臺(四房以上考慮)●生活陽臺●儲物間：放置清潔用具、中央空調(diào)機、熱水器等((四房以上考慮)書房●配備獨立的書房茶室●增加半室外茶室,提升接待、休閑空間特色亮點前庭后院●后院為大型入戶花園,接入戶電梯,前庭為超大景觀陽臺…… 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ價值亮點東莞中原6年沉淀，119個樓盤代理，21萬批客戶需求印證 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339亮點1—面積控制…緣由大”豪”,大不好銷 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339各區(qū)間段(建筑面積)140㎡140-160㎡160-180㎡180-220㎡220-250㎡贈送比例（15-20%）160-170平米160-190平米180-220平米200-250250-300平米建面單價（假設(shè)：15000元/㎡）210萬240-270萬--贈送前使用面積總價240-255萬240-330萬后比價最大溢價空間45萬60萬(枚舉)最大溢價3200元/平米3300元/平米客戶心理溢價折扣1500元/平米1600元/平米(50%-70%)在已設(shè)定建筑面積基礎(chǔ)上,通過高贈送創(chuàng)新,實現(xiàn)各面積段區(qū)間增加近30-40平米,既可控制客戶總價，又可實現(xiàn)一定溢價空間! 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339亮點2—私享書房…緣由多用,而不”好”用 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339----書房要求示范通透、保證獨立空間、有景觀資源?方式一：與客廳相連,實現(xiàn)商務(wù)、會客、琴室、等綜合功能；?方式二：設(shè)與主臥套間內(nèi)，私人思考、書寫區(qū)域； 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339亮點3—愜意茶室…緣由多有交際,而難得留客 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339半室外茶室----與客廳相連，通風(fēng)，采光；?方式一：與客廳抬高或降低30公分，實現(xiàn)區(qū)域劃分；?方式二：與陽臺連接，形成大型觀景、休閑空間； 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339亮點4—庭院陽臺…緣由多有生活陽臺，少觀景、情調(diào)陽臺 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339弧型大陽臺----體現(xiàn)景觀角度，180度景觀，并充分展現(xiàn)戶型特色及情調(diào)?方式一：與客廳相連，圓弧型開闊陽臺，以內(nèi)陽臺為主；?方式二：臥室圓弧內(nèi)陽臺設(shè)置，增加采光，體現(xiàn)空間，獨有情調(diào)； 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339亮點5—前庭后院…緣由室內(nèi)閉塞不通,少有大型半室外空間 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339前庭后院----后院后院設(shè)置入戶花園,前庭設(shè)置大型空中花園前庭 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339亮點6—電梯入戶…緣由電梯僅到大廳,少專屬,少直至入戶 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339電梯直接到入戶花園手印指模入戶鎖 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339獨立屋式生活兩梯兩戶 兩梯一戶兩梯一大宅，一層一王國（一層一戶，私密性高，智能電梯僅由住戶操控，未授權(quán)者無法進入）100 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339戶型圖兩梯兩戶設(shè)計基礎(chǔ)下，在電梯大堂中間放多一個電梯，左右開門，將兩戶分開，形成兩梯一戶的效果。 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339亮點7—專屬服務(wù)…緣由多普通服務(wù)，少“專屬管理” 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339專屬服務(wù)----由大社區(qū)服務(wù)轉(zhuǎn)至分棟專屬管家服務(wù)由普通服務(wù)人員，轉(zhuǎn)至由美國西點軍校專門培訓(xùn)后保鏢式專業(yè)管家 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339亮點8—雙層閣院…緣由多平層贈送,少空間立體贈送 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339牛市，價值亮點獲取高贏利的利器！熊市，價值亮點風(fēng)險的避風(fēng)港！ 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339Part C.1 附篇定位及物業(yè)建議篇 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339紫臺形象萬科·紫臺顛峰豪宅閃耀中央地皇 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339客戶定位n我們的目標(biāo)鎖定在富裕的經(jīng)商者虎門本地人私營企業(yè)主 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339客戶定位n核心目標(biāo)客戶定位：潮汕客戶30%外來生意客戶80%福建客戶20%浙江客戶10%外來其他客戶10%本地原著居民 20% 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339客戶定位n規(guī)劃對客戶結(jié)構(gòu)的影響輕軌可能帶來的客戶變化為虎門帶來更多的廣深港客戶，將吸引深圳投資客及與虎門有密切往來的廣州、香港客戶更多的關(guān)注?！九c虎門有往來生意的香港客戶；【深圳投資客戶（尤其是萬科的忠實追隨者）；典型客戶特征 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339總體原則確定整體規(guī)劃建議建筑立面建議物業(yè)發(fā)展建議戶型設(shè)置建議園林景觀建議配套設(shè)施建議物業(yè)管理建議 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339n物業(yè)發(fā)展建議的出發(fā)點基于CVA，即“競爭的價值增加”(CompetitionValueAdded)>>

給出能形成價值點和競爭力的因素解決從市場到產(chǎn)品對接的問題 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339基于3C法來構(gòu)建項目物業(yè)發(fā)展建議的體系項目的整體定位——高端形象，中高端產(chǎn)品為主的城市新區(qū)舒適型住宅社區(qū)如何在物業(yè)中體現(xiàn)？Customer:客戶敏感點

項目本體特征 項目的自身條件有哪些可Case: 以構(gòu)成核心競爭力？項目條件物業(yè)發(fā)展建議的考 市場競爭和現(xiàn)狀 市場現(xiàn)有項目水平？量因素Competition:市場競爭客戶需求、敏感點 當(dāng)?shù)氐目蛻粲惺裁葱枨?？認(rèn)同什么樣的項目特質(zhì)？ 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339項目擁有城市核心區(qū)域，擁有領(lǐng)先于市場的產(chǎn)品，這構(gòu)成項目的核心競爭力強勢區(qū)位、配套資源本項目位于虎門城市中心區(qū)，未來市場的熱點區(qū)域。項目的成功打造需要緊緊圍繞強勢資源，構(gòu)筑項目的核心競爭力。領(lǐng)先市場的產(chǎn)品打造本項目定位為以高端產(chǎn)品為主的城市豪宅，擁有創(chuàng)新的物業(yè)類型及領(lǐng)先市場的產(chǎn)品打造，構(gòu)筑成項目的另一個核心競爭力。核心競爭力：創(chuàng)新產(chǎn)品 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339客戶有“趨洋”特征，喜歡歐式風(fēng)格建筑；置業(yè)有跟風(fēng)心理，有錢人買的是身份和面子，項目打造時需要著重樹立豪宅形象客戶建筑風(fēng)格需求（市場調(diào)研數(shù)據(jù)）建筑風(fēng)格測試結(jié)果：通過市場調(diào)查中對客戶的建筑風(fēng)格喜好測試，目標(biāo)客戶對于歐式的建筑風(fēng)格接受度最高?？蛻籼卣鳎嚎蛻簟摆呇蟆鼻楣?jié)明顯，偏好認(rèn)可歐式風(fēng)格建筑風(fēng)格。客戶訪談?wù)Z錄虎門有實力的客戶很多，市區(qū)人口集中，口碑流傳比較厲害，沒有秘密可言，只要產(chǎn)品足夠吸引人、買了有面子，有一個人去買了會有很多朋友跟風(fēng)去買?！钕壬?房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339未來市場競爭激烈，需要通過資源、產(chǎn)品等多方面的綜合打造有別于其他項目的風(fēng)情，通過風(fēng)情打造創(chuàng)新的生活方式樓盤名稱項目建筑風(fēng)格虎門1號法式風(fēng)格虎門市場目前缺乏：虎門地標(biāo)現(xiàn)代簡約風(fēng)格海派建筑風(fēng)格濱江花園現(xiàn)代歐式風(fēng)格新古典主義建筑風(fēng)格東海山莊歐陸風(fēng)格北美建筑風(fēng)格海岸國際現(xiàn)代簡約風(fēng)格國際公館歐陸風(fēng)格虎門樓盤建筑風(fēng)格主要以歐式和現(xiàn)代風(fēng)格為主 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339將3C的三個維度研究給出的信息和結(jié)論綜合，得到本項目物業(yè)意向原則：區(qū)位放大風(fēng)情營造

Case——強勢區(qū)位+創(chuàng)新產(chǎn)品打造具有創(chuàng)新產(chǎn)品、注重形象打造和風(fēng)情營造的住宅社區(qū)Competition—Customer—— —趨洋心態(tài)+建筑資源+創(chuàng)新產(chǎn)品風(fēng)格+豪宅形象+領(lǐng)先生活方式

產(chǎn)品超越豪宅形象 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339以產(chǎn)品超越為項目核心競爭力的打造方向創(chuàng)新的物業(yè)類型舒適度整體提升產(chǎn)品超 提高產(chǎn)品性價比越豪宅形象昭示性標(biāo)志性建筑物 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339以風(fēng)情營造+豪宅形象為項目核心競爭力的打造方向入口廣場及綠化景觀展示內(nèi)部園林打造形象展示地標(biāo)建筑售樓處營銷中心豪華裝修風(fēng)豪華裝修樣板房情樣板空間全新家居生活營智能空間打造造地王身份區(qū)位優(yōu)勢、配套資源項目宣傳萬科品牌中心廣場核心園林組團規(guī)劃 綠化休閑帶居住組團 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！

高檔社區(qū)配套樓王展示豪華符號展示豪宅 豪華社區(qū)入口形象 材質(zhì)高檔視線常接觸區(qū)用材高檔生活風(fēng)情營造《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339在打造項目高端形象的同時，要注意成本控制關(guān)鍵點成本控制原則

只有客戶能感受到的價值，才是需要展示出來的價值成本控制不影響品質(zhì) 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339物業(yè)發(fā)展建議原則:產(chǎn)品超越、風(fēng)情營造、豪宅形象、適度成本規(guī)劃建筑景觀配套、物業(yè)園林景觀>核心景觀園林>戶戶觀景>多重內(nèi)部景觀>商業(yè)街>新古典主義風(fēng)情>異域風(fēng)情營造風(fēng)情營造生活打造產(chǎn)品超越>戶戶南北擁景>超低戶梯比>創(chuàng)新產(chǎn)品類型及>蘊涵風(fēng)水豪宅形象戶型設(shè)置

氣派入口多重景觀地下停車場

頂級會所物業(yè)管理新技術(shù)使用>高檔材質(zhì)用在客>植被同緯度采集>中央空調(diào)利用活水適度成本戶視覺接觸面>未來物管節(jié)省成本精裝修戶型 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339寫作思路總體原則確定規(guī)劃理念整體規(guī)劃建議整體定位回顧整體規(guī)劃建筑立面建議物業(yè)發(fā)展建議戶型設(shè)置建議園林景觀建議啟動區(qū)策略配套設(shè)施建議物業(yè)管理建議 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339物業(yè)發(fā)展建議原則:產(chǎn)品超越、風(fēng)情營造、豪宅形象、適度成本規(guī)劃建筑景觀配套、物業(yè)園林景觀>核心景觀園林>戶戶觀景>多重內(nèi)部景觀>商業(yè)街>新古典主義風(fēng)情>異域風(fēng)情營造風(fēng)情營造生活打造產(chǎn)品超越>戶戶南北擁景>超低戶梯比>氣派入口>頂級會所>創(chuàng)新產(chǎn)品類型及>多重景觀>物業(yè)管理>蘊涵風(fēng)水豪宅形象戶型設(shè)置>地下停車場>新技術(shù)使用>高檔材質(zhì)用在客>植被同緯度采集>中央空調(diào)利用活水適度成本戶視覺接觸面>未來物管節(jié)省成本精裝修戶型 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339規(guī)劃核心特色p充分做到南北朝向(板式+點式構(gòu)造)p充分做到大核心園林p純粹大戶型p一梯一戶的戶梯比p注重風(fēng)水 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339規(guī)劃核心特色p頂級會所與商業(yè)構(gòu)成獨立商業(yè)街區(qū)p大小雙泳池設(shè)計p特色建筑風(fēng)格及特色主題園林p滿足戶數(shù)與車位比：1：1.5的最低要求p具有地標(biāo)性建筑造型建筑物(如會所\高層樓王等) 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339寫作思路總體原則確定規(guī)劃理念整體規(guī)劃建議整體定位回顧整體規(guī)劃建筑立面建議物業(yè)發(fā)展建議戶型設(shè)置建議園林景觀建議啟動區(qū)策略配套設(shè)施建議物業(yè)管理建議 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339初步規(guī)劃建議次入口ü板式結(jié)構(gòu)為主ü全南北朝向ü兩個主入口，一個次入口主入口ü一個大型會所+泳池ü獨立商業(yè)街區(qū)主入口ü核心園林景觀軸 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339寫作思路總體原則確定整體規(guī)劃建議建筑立面建議物業(yè)發(fā)展建議戶型設(shè)置建議園林景觀建議配套設(shè)施建議物業(yè)管理建議 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339物業(yè)發(fā)展建議原則:產(chǎn)品超越、風(fēng)情營造、豪宅形象、適度成本規(guī)劃建筑景觀配套、物業(yè)園林景觀>核心景觀園林>戶戶觀景>多重內(nèi)部景觀>商業(yè)街>新古典主義風(fēng)情>異域風(fēng)情營造風(fēng)情營造生活打造產(chǎn)品超越>戶戶南北擁景>超低戶梯比>氣派入口>頂級會所>創(chuàng)新產(chǎn)品類型及>多重景觀>物業(yè)管理>蘊涵風(fēng)水豪宅形象戶型設(shè)置>地下停車場>新技術(shù)使用>高檔材質(zhì)用在客>植被同緯度采集>中央空調(diào)利用活水適度成本戶視覺接觸面>未來物管節(jié)省成本精裝修戶型 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339建筑風(fēng)格考慮因素－－市場、客戶、本體市場競爭項目建筑風(fēng)格客戶偏好 本體地形 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339市場、客戶、本體地形分析樓盤名稱 項目建筑風(fēng)格虎門1號 法式風(fēng)格虎門地標(biāo) 現(xiàn)代簡約風(fēng)格濱江花園 現(xiàn)代歐式風(fēng)格東海山莊 歐陸風(fēng)格海岸國際 現(xiàn)代簡約風(fēng)格國際公館 歐陸風(fēng)格

問卷數(shù)據(jù)分析：通過市場調(diào)查的定量分析，目標(biāo)客戶對于現(xiàn)代歐式的建筑風(fēng)格接受度最高，其次是現(xiàn)代的建筑風(fēng)格?？蛻粼L談紀(jì)要：現(xiàn)在虎門建筑風(fēng)格以歐美風(fēng)格為主，客戶還比較接受?！㈤T一號銷售經(jīng)理虎門市場目前缺乏：海派建筑風(fēng)格新古典主義建筑風(fēng)格北美建筑風(fēng)格地塊平坦、視野開闊 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339建筑風(fēng)格選定與建筑風(fēng)格元素分析市場空缺物業(yè)類型適應(yīng)性建筑特點個性鮮明度海派建筑風(fēng)格美墅原生、國際、自然不太鮮明新古典主義建筑風(fēng)格小高層、高層洋房清新、典雅、高貴非常鮮明北美建筑風(fēng)格多層、美墅個性、熱情、質(zhì)樸不太鮮明新古典主義建筑風(fēng)格與本項目高層洋房最為匹配新古典主義建筑風(fēng)格的出現(xiàn)，將彌補市場空缺，引導(dǎo)市場創(chuàng)新，體現(xiàn)尊顯地位 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339新古典主義建筑風(fēng)格特征特征一：沉穩(wěn)大氣、層次感強建筑基座：沉穩(wěn)大氣 主體外墻：層次感強 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339新古典主義建筑風(fēng)格特征特征二：漂檐 特征三：鐵藝陽臺特征四：花臺 特征五：嘹望塔、斜屋頂 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339新古典主義建筑風(fēng)格特征特征六：廊柱 特征七：浮雕特征八：尖頂 特征九：細(xì)部石刻花紋、入口門廊 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339寫作思路總體原則確定整體規(guī)劃建議建筑立面建議戶型建議物業(yè)發(fā)展建議戶型設(shè)置建議裝修建議園林景觀建議配套設(shè)施建議物業(yè)管理建議 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339市場戶型亮點研究樓盤名稱戶型特點東海山莊凸窗、3+1錯層結(jié)構(gòu)、入戶花園、陽臺虎門地標(biāo)凸窗、入戶花園、雙陽臺虎門1號凸窗、落地窗、圓弧窗、入戶花園、空中花園濱江花園凸窗、入戶花園、露臺、私家花園、陽臺海岸國際步入式凸窗、入戶花園、雙陽臺國際公館凸窗、入戶花園、陽臺?凸窗和入戶花園是虎門項目戶型最常見的基本功能設(shè)計，受市場青睞?其次是圓弧凸窗、景觀陽臺、落地窗、露臺、私家花園及空中花園等 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339中原對高層產(chǎn)品創(chuàng)新的主張——創(chuàng)新不在于求多，而在于充分考慮項目限制條件下合理地權(quán)衡和取舍創(chuàng)新方式特征描述項目限制條件建議飄窗增加了室內(nèi)可使用空間和觀——每戶朝景觀的地方均采景面用陽臺居家必備空間增加容積率兩房景觀陽臺，三房以上雙陽臺入戶花園提供入戶緩沖，引入室外空會增加進深，影響建三房以上采用間，提高舒適度筑排布陽光房玻璃設(shè)計，增加觀景面，極影響外立面造型，會三房以上采用大增加采光增加建筑實際容積率需要錯層設(shè)計，會增露臺增加情趣和觀景加建筑實際容積率，大平層戶型采用且影響外立面造型舒適主臥設(shè)置步入式衣帽間，極大增會占用部分面積大平層可采用加主臥舒適度房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339飄窗：擴大視覺空間，提升舒適度和附加值，建議所有戶型盡量采用飄窗比平窗更能夠讓房間接受更多的陽光，又延展了室內(nèi)空間；飄窗窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，增加實用率；落地飄窗增加步出空間；>層高小于2、2米，進深小于0.6邊套采用270度采光“L”型飄窗邊套270度飄窗戶型示意米贈送全部面積。飄窗垂直剖面示意圖落地飄窗垂直剖面示意圖層高〈2.2M層高〈2.2M次臥、書房采用飄窗增加步出空間飄窗飄窗可廣泛運用于各種戶型之中，實用性高，也增加了采光面和觀景面 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339陽臺：陽臺是居住功能必備空間，且有利于觀景；建議在保證基本功能使用上，在大平層戶型適當(dāng)增加觀景陽臺客廳連通觀景陽臺客廳外接觀景陽臺，增加客廳空間感廚房連通功能陽臺主臥室外接陽臺，增加步出空間

觀景陽臺可考慮與客廳等功能空間連接，既增大景觀面，又?jǐn)U大陽臺的活動景觀空間；功能陽臺一般與廚房相連，方便居家功能的需要；各種戶型的主臥都可以考慮設(shè)置不計容積率的法式小陽臺（進深小于0.6米），增加步出空間。三房以上戶型設(shè)置雙陽臺，保證生活陽臺與觀景陽臺區(qū)分；大平層設(shè)置三陽臺。 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339入戶花園：入戶花園可構(gòu)成立體綠化空間、增加采光面；優(yōu)劣勢分析：優(yōu)：可構(gòu)成立體綠化空間、增加采光面，引入室外空間，提高舒適度；劣：但使建筑進深增加，從而影響排布；宜昌市場上入戶花園設(shè)計還未被客戶廣泛利用；設(shè)置戶型分析：采用入戶花園結(jié)構(gòu)，拉長戶型景觀面，但是不宜設(shè)置過大；贈送方式分析：按新規(guī)“異形入戶花園”計一半面積，“矩形型入戶花園”面積大于6平方米或進深大于2.5米，計算全部建筑面積。戶戶帶入戶花園。 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339陽光房：浴室拐角設(shè)置270度觀景陽光空間，充分享受日光和室外景觀> 陽光房俗稱“玻璃房”，多用于別墅或者頂層物業(yè)，可與臥室、浴室或者其他功能空間相連，增加功能的多樣化，豐富生活趣味和提高舒適性；> 增加觀景面和采光，形成項目戶型亮點；> 地面墊高，或屋頂壓低，使陽光房層高<2.2米，從而不計面積?？勺鳛楸卷椖繎粜土咙c之一 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339露臺：露臺增加觀景平臺和活動空間；打造樓王單位露臺露臺可采用“奇偶錯”形式 大平面的露臺較易實現(xiàn)

優(yōu)：露臺采用有利于增加情趣和觀景，擴大生活空間；劣：露臺設(shè)計，增加建筑容積率，且影響建筑外立面，不建議大量采用；進深大于2.5米或面積大于12平方米“露臺”計算全部建筑面積。實現(xiàn)戶戶全露臺設(shè)計 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339舒適主臥：設(shè)置步入式及獨立衣帽間，作為舒適房型的必備空間優(yōu)劣勢分析：優(yōu)：具備步入式衣柜是居住品質(zhì)提升的重要標(biāo)志之一；劣：占用部分室內(nèi)空間。舒適四房為節(jié)省面積，體現(xiàn)主臥的舒適，可才用步入式設(shè)計，大三房及大四房以上可采用獨立衣帽間，體現(xiàn)珍貴及豪華 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339戶型建議小結(jié)：根據(jù)市場調(diào)研獲取客戶偏好，結(jié)合創(chuàng)新戶型可實現(xiàn)性，我們建立項目戶型設(shè)計價值體系，增強項目市場競爭力別墅化居住體驗舒適度好，營造大尺度多功能的豪宅居住環(huán)境ü戶戶有南面；ü戶戶觀景；ü大面寬客廳和主臥；ü雙陽臺設(shè)計；ü露臺；ü臥室景觀面設(shè)置飄窗；ü內(nèi)庭院；ü主臥設(shè)置步入衣帽間；ü客廳挑高設(shè)計；l三陽臺；（四房、四房以上）l雙套房；（四房、四房以上） 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339寫作思路總體原則確定整體規(guī)劃建議整體定位回顧建筑立面建議戶型建議物業(yè)發(fā)展建議戶型設(shè)置建議園林景觀建議啟動區(qū)策略配套設(shè)施建議物業(yè)管理建議 房資網(wǎng)—海量房地產(chǎn)資料下載！ 《房地產(chǎn)營銷策劃大全》，QQ：1501688339精裝修－－劣勢分析精裝修劣勢分析：導(dǎo)致目前虎門市場精裝修項目較少的原因，一是客戶對精裝修的顧慮，二是開發(fā)商的精準(zhǔn)修的考慮客戶對精裝修的顧慮客戶的顧慮：>如何保證精裝房的質(zhì)量和品質(zhì)，裝修條款中有關(guān)材料及其標(biāo)準(zhǔn)的描述不清引發(fā)裝修質(zhì)量問題；>批量化的精裝修房不容易滿足消費者的個性化需求，而設(shè)計方案單一，使個性化進一步被抹殺；

開發(fā)商對精裝修的顧慮開發(fā)商考慮：精裝修房利潤小，成本高，若銷路不暢，精裝修將增加開發(fā)商的開發(fā)成本；個性化裝修操作困難：統(tǒng)一裝修不能滿足個性化要求，對于菜單式裝修，業(yè)主總會按照自己的意圖修改增減項目，導(dǎo)致工程失控現(xiàn)象出現(xiàn)；真正的成品房應(yīng)設(shè)計、建造、裝修一體化，但設(shè)計、建造、裝修脫節(jié)的現(xiàn)象，即使住宅實現(xiàn)了精裝修，仍可能因戶型的缺陷引起業(yè)主不滿，無形中增大了開發(fā)商的成本和難度。>后期維護成本較高，且法律約束