物業(yè)前期介入方案物業(yè)服務公司在前期介入工作時，主要從業(yè)主未來使用物業(yè)和物業(yè)管理公司維修便利、節(jié)約的角度出發(fā)，對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、材料選用、設備造型、配套設施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提出意見，避免日后使用過程中產(chǎn)生不足或缺陷。同時，早期介入可以使物業(yè)管理者更好地了解物業(yè)設施設備的安裝、施工狀況，為日后設施設備的管理打下基礎。在規(guī)劃設計階段，物業(yè)管理人員應該從業(yè)主或使用人的角度，從物業(yè)管理的角度，全面細致地反映物業(yè)管理能得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設計上的種種問題或缺陷，對不當之處提出修改方案，可優(yōu)化設計，完善設計中的細節(jié)，盡量避免或減少在接管樓盤后出現(xiàn)的難以解決的問題。在規(guī)劃設計階段介入的要點包括完善配備設施，規(guī)劃好水電供應容量，設計好安全保衛(wèi)系統(tǒng)，決定垃圾處理的方式，消防設備設置要細致周密，擇優(yōu)選用建筑材料，對于一些細微之處提出合理意見。具體來說，居住小區(qū)、幼兒園、小學校、商業(yè)配套、飲食店、商務中心、娛樂場所等基本的生活配套設施必須在規(guī)劃設計中予以考慮，同時要考慮地下車庫地上車位的合理布局及合理使用方案。在考慮成本的前提下，盡可能設計防盜報警系統(tǒng)，給業(yè)主創(chuàng)造一個安全的居住環(huán)境。根據(jù)氣溫不同，決定是否適宜采用集中垃圾房，如不采用則應考慮如何在各樓棟外設垃圾桶，并由專人收倒垃圾。在建筑設計中，消防設備的配套是有嚴格要求的，物業(yè)管理公司則應著眼于各種消防死角。物業(yè)管理公司應根據(jù)自己在以往所管理項目中所見建材的使用的情況，向開發(fā)提交一份各種品牌、型號建材使用情況的報告，以便設計單位擇優(yōu)選用。對于一些細微之處，物業(yè)管理公司應提出合理意見，以完善規(guī)劃設計。物業(yè)管理公司應該從業(yè)主的角度出發(fā)，全面細致地考慮各種可能的使用問題，并提醒開發(fā)單位注意這些問題。在施工階段，物業(yè)公司需要熟悉和掌握項目的基本情況，包括未來小區(qū)人口密度和數(shù)量、建筑物的密度、層高、地下建筑狀況、附屬建筑物的使用功能和建筑面積、區(qū)內(nèi)環(huán)境及周邊環(huán)境、公建區(qū)域及面積、小區(qū)出入口及區(qū)內(nèi)道路、公共設備等。這些基本情況是物業(yè)公司制定管理服務計劃和收費標準的基礎。物業(yè)公司需要掌握項目工程進度，記錄所有關注的細節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護工作做準備。這包括根據(jù)工程計劃調(diào)整工作計劃、記錄設計方案和施工圖紙變更、記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題并提出合理化建議、在圖紙上標注設備設施安裝的位置和記錄隱蔽工程和閥門等的位置變化等。物業(yè)公司需要掌握各配套專業(yè)的施工圖紙和資料，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機電設備等各系統(tǒng)圖紙、機電設備及建材的資料等，并關注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準備。物業(yè)公司需要掌握各配套專業(yè)的技術方案，參加設計協(xié)調(diào)會、施工協(xié)調(diào)會、監(jiān)理會等，了解施工焦點，提出合理化建議，并根據(jù)會議等的實際情況，適時提供書面建議。這些掌握和參與可以幫助物業(yè)公司更好地參與前期管理和后期維修維護工作。五、掌握各系統(tǒng)設備的配置情況，提出建議1、針對設計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的問題，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應記錄并提出書面建議，以優(yōu)化設計。2、物業(yè)現(xiàn)場介入人員應記錄現(xiàn)場情況，匯總后向開發(fā)單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的問題。同時，關注各單項工程設備的調(diào)試、試驗，特別要關注隱蔽工程的隱檢、驗收。3、及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項目品質(zhì)。對設計和施工的現(xiàn)場建議應注意時效性。4、針對重要設施設備的選型、采購合同中的維保條件，提出建議。六、工程質(zhì)量跟蹤1、參與施工監(jiān)理，及時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，并向開發(fā)、相關部門反映，促使施工單位盡快改正，從而提高建造質(zhì)量。重點關注隱蔽工程，如埋地線管的材質(zhì)、管線的連接、暗敷線是否穿管、采用導線的型號（是否阻燃），電氣連接的緊固，以及是否按設計要求施工。2、熟悉管線走向、設備安裝及設備調(diào)試等情況，并對圖紙的改動作出記錄，便于后期管理和接管驗收（竣工驗收），提高驗收質(zhì)量。對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。七、物業(yè)管理用房的裝修監(jiān)督及驗收，參與規(guī)劃和制定方案物業(yè)管理用房是開發(fā)單位委托設計單位進行規(guī)劃設計的，物業(yè)公司應根據(jù)將來物業(yè)管理的規(guī)模和實際需求對設計進行審核，避免給物業(yè)管理工作帶來困難。審核應從以下幾個方面進行：1、提供良好的辦公環(huán)境，包括距各住宅樓的距離、辦公流程模式、辦公用房布局、辦公用房數(shù)量和面積、庫房及工作間的面積等。2、參與物業(yè)用房的規(guī)劃和制定方案，確保符合實際需求和管理要求。5.在規(guī)劃建筑平面圖時，需要仔細研究和審核哪些地方需要改變門的位置，哪些地方需要打隔斷并重新開門，以及哪些房間可以組合使用以方便使用功能。否則，一旦施工完成，就無法進行改造了。6.物業(yè)公司應該考慮外聘方的辦公用房、工作用房和庫房的需求。外聘方包括電梯維修保養(yǎng)公司、保安公司、保潔公司和綠化公司等。7.物業(yè)辦公用房通常位于地下，因此需要爭取良好的采光和通風條件。2.員工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境一樣，都是物業(yè)公司對環(huán)境管理的重要組成部分。物業(yè)公司對辦公環(huán)境和生活環(huán)境都提出要求，以提高員工的身心健康和工作效率。8.物業(yè)公司需要確定物業(yè)用房配套設施的方案，包括上下水、照明、動力電、采暖空調(diào)、通風和衛(wèi)生間等，并進行裝修監(jiān)督驗收。9.物業(yè)公司需要招聘人員并制定人員架構(gòu)和招聘計劃，同時制訂人員招聘標準。1.在選擇現(xiàn)場物業(yè)工程人員時，應該選擇有豐富物業(yè)工程管理經(jīng)驗的人員，最好了解裝飾裝潢管理、設備設施管理和工民建隱蔽工程管理的人員。同時，應該選擇了解客戶需求并能將施工與實際需求結(jié)合的人員，以及有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗并能獨立完成工作的人員。