精品文檔-下載后可編輯保障性住房功能的認(rèn)知偏差對我國房地產(chǎn)市場效率的影響分析[摘要]本文從保障性住房功能的認(rèn)知偏差這一角度去解釋我國保障性住房建設(shè)過程中政府、房地產(chǎn)企業(yè)以及消費者的決策行為。研究結(jié)果表明，保障性住房功能的認(rèn)知偏差，即保障性住房具有調(diào)控功能這一認(rèn)知是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場低效率的原因。

[關(guān)鍵詞]保障性住房認(rèn)知偏差行為決策理論

保障性住房的功能是滿足中低收入者的住房需求，因此，擴大保障性住房建設(shè)的目的在于讓更多的中低收入者住有所居，而不是將其作為一種調(diào)控工具以穩(wěn)定房價或者拉動內(nèi)需。保障性住房的調(diào)控功能已被政府，學(xué)界及業(yè)界所認(rèn)同。但是，保障性住房該不該具有這一功能，保障性住房功能的認(rèn)知偏差對保障性住房市場發(fā)展以及整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展會否造成不利影響卻很少有學(xué)者提出質(zhì)疑?；诖?，本文就基于保障性住房功能認(rèn)知偏差——保障性住房具有調(diào)控功能認(rèn)知下，政府、房地產(chǎn)企業(yè)和消費者的決策行為對房地產(chǎn)市場效率的影響展開分析。

一、保障性住房功能的認(rèn)知偏差對房地產(chǎn)市場效率影響的理論基礎(chǔ)

20世紀(jì)50年代Simon提出了人類有限理性(boundedrationality)的概念,揭示了人們在認(rèn)知上無法實現(xiàn)最優(yōu)化,在實際判斷中經(jīng)常不遵從概率和最大效用的原則,其結(jié)果就是產(chǎn)生了各種對規(guī)則的偏離和認(rèn)知謬誤(cognitivefallacy)。在Simon有限理性概念的基礎(chǔ)上，Kahneman和Tversky等人自20世紀(jì)70年代以來進(jìn)行了大量關(guān)于認(rèn)知決策的啟發(fā)式和認(rèn)知偏差的研究。Kahneman和Tversky認(rèn)為在不確定條件下，認(rèn)識偏差的存在會致使人的判斷或決策出現(xiàn)以偏概全、以小見大的情況，也就是說，現(xiàn)實中的人們通常只是重視以直觀性現(xiàn)象為依據(jù)的條件概率，或者說是按小數(shù)法則而不是按大數(shù)法則來決定自己的決策。鄭雨明(2022)在綜合Kahneman、Gigerenzer等人的觀點,將認(rèn)知偏差定義為：個體在認(rèn)識和判斷事物時,與事實本身、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)則間所產(chǎn)生的某種差別和偏離,或偏離的傾向和趨勢,是認(rèn)知與被認(rèn)知的事物之間、應(yīng)遵從的判斷規(guī)則和人們的現(xiàn)實表現(xiàn)之間所存在的一種無法擬合的缺口,一種沒有實現(xiàn)的不完全匹配,是人們的認(rèn)知局限和認(rèn)知風(fēng)格、感覺機制和加工策略、個體動機和情緒情感等因素共同作用的結(jié)果。

隨著認(rèn)知心理學(xué)的發(fā)展及人們對認(rèn)知偏差研究的深入，促成了理性決策悖論的形成。對行為決策理論影響最大的學(xué)者是Kahneman和Tversky。他們把認(rèn)知心理學(xué)的研究成果運用到經(jīng)濟(jì)決策中，發(fā)現(xiàn)人們的“三類認(rèn)知偏向”，并根據(jù)不確定條件下人們的真實決策行為，提出了“預(yù)期理論”(ProspectTheory)[3]。這也是行為經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中最重要的部分，而預(yù)期理論的基礎(chǔ)就是認(rèn)知心理學(xué)中的偏差分析。

綜上所述，我們可以看出，認(rèn)知心理學(xué)中對認(rèn)知偏差的研究促成了行為決策理論的發(fā)展。行為決策理論是通過實證的方法研究人們的實際決策過程，描述決策者真實的決策行為，從中歸納出行為特征并從認(rèn)知和心理方面進(jìn)行解釋，提煉行為變量并改進(jìn)理性決策模型。其研究范式是先提出有關(guān)人們決策行為特征的假設(shè)，然后從實驗、統(tǒng)計調(diào)查、訪談等方法中得到的現(xiàn)實資料來證實或證偽所提出的假設(shè)，從而得出結(jié)論[5]。黃成(2022)對行為決策理論發(fā)展的歷程及各階段中決策行為的實證研究方法進(jìn)行了梳理，發(fā)現(xiàn)決策行為的實證研究方法（觀察法、調(diào)查法、實驗法）在很大程度上決定了行為決策理論發(fā)展的進(jìn)程[6]。

二、保障性住房功能的認(rèn)知偏差對房地產(chǎn)市場效率的影響

觀察法指研究者在未經(jīng)控制的日常生活條件下，有目的、有計劃、系統(tǒng)地觀察記錄經(jīng)濟(jì)行為人的外部表現(xiàn)，從而分析、判斷其行為及心理活動的一種方法。下面，我們將通過觀察法歸納和描述政府、房地產(chǎn)企業(yè)、消費者三個中觀主體的決策行為及其對房地產(chǎn)市場效率的影響。

1.保障性住房功能認(rèn)知偏差下，政府的決策行為及其對房地產(chǎn)市場效率的影響

廉租房的資金來源主要是公共財政預(yù)算安排的專項資金和接受社會捐款的住宅保障資金，而經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地一般通過行政劃撥，免收土地出讓金，大部分稅費減免。因此，依靠保障性住房拉動內(nèi)需時，政府沒有動力建設(shè)保障性住房。另一方面，政府在保障性住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上監(jiān)督不力，會出現(xiàn)保障性住房建的不經(jīng)濟(jì)、不適用，比如建筑面積過大，功能和裝修標(biāo)準(zhǔn)過高，導(dǎo)致總價過高，使得低收入者和“夾心層”無力購買保障性住房，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房銷售對象的外延就無限放大。通過建設(shè)保障性住房以抑制房價時，一方面政府在通過建設(shè)保障性住房抑制房價上漲上沒有動力，不愿意房價下降。因為房價下降會影響地價，從而政府的土地出讓金也會“縮水”；另一方面，從經(jīng)濟(jì)特性上講，土地是一種有限的不可再生的自然資源，稀缺性決定了其供給彈性小，因此地方政府在保障性住房的土地劃撥上缺乏動力，不舍得劃撥更多的土地用于民生工程建設(shè)。

從上面的分析我們可以看出，在保障性住房功能認(rèn)知偏差下，政府的決策行為引起的房地產(chǎn)市場低效率的主要表現(xiàn)：一是保障性住房不能很好的配置給保障對象；二是地方政府在保障性住房建設(shè)用地的配置上缺乏動力。

2.保障性住房功能認(rèn)知偏差下，房地產(chǎn)企業(yè)的決策行為及其對房地產(chǎn)市場效率的影響

房地產(chǎn)企業(yè)作為盈利性組織，在面對政府的宏觀調(diào)控時，會根據(jù)自身的“知識處理中心”做出反應(yīng)。拉動內(nèi)需時，保障性住房建設(shè)所獲得利潤較商品房單薄。因此，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏建設(shè)保障性住房的積極性，進(jìn)而改變保障性住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，制造門檻，讓利益相關(guān)者擁有購買權(quán)，而真正的保證對象卻無力支付保障性住房的費用或者保障型住房的供給不能滿足保障對象的需求；抑制房價時，因保障性住房的大量供給，房地產(chǎn)企業(yè)會擔(dān)心消費者會選擇購買經(jīng)經(jīng)適房或者限價房使得潛在購買商品房