制作人：賀懷德招商依山郡3號(hào)線公寓空看報(bào)告前言從2008年下半年開始，隨著金融危機(jī)的全球蔓延，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)跌入低谷。在一、二線城市，以萬科為首的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛舉起“降價(jià)大旗”，欲盡快回籠資金，但現(xiàn)實(shí)并沒有想象的那么好，銷售量依然下降，消費(fèi)者信心大跌，消費(fèi)者多為持幣觀望態(tài)勢(shì)。直到2009年2月、3月起，深圳房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)又出現(xiàn)了“強(qiáng)勁反彈”，請(qǐng)看下列樓盤近期動(dòng)態(tài)報(bào)告！報(bào)告思路一、項(xiàng)目概況二、周邊配套三、產(chǎn)品定位四、所售戶型及戶型分析五、銷售價(jià)位六、營(yíng)銷方式七、銷售團(tuán)隊(duì)八、樓盤優(yōu)劣勢(shì)分析九、樓盤最新動(dòng)態(tài)招商依山郡園林小區(qū)圖

項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置：龍崗中心城西區(qū)龍盛大道與黃閣北路交匯處占地面積：150442.7平方米總建筑面積：28萬平米管理費(fèi)：1-12棟管理費(fèi)為1.2元/M2，其他管理費(fèi)為2.5元/M2投資商：深圳招商房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理：深圳招商物業(yè)管理有限公司整合推廣：深圳策達(dá)廣告建筑設(shè)計(jì)：香港許李嚴(yán)建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、深圳華森設(shè)計(jì)事務(wù)所、深圳市協(xié)建設(shè)計(jì)有限公司園林設(shè)計(jì)：澳大利亞HASSELL怡景師景觀設(shè)計(jì)公司停車位：1800個(gè)容積率：1.57綠化率：80%住宅建筑面積235974平方米，共27棟住宅分三期開發(fā)開發(fā)情況（共分為三期開發(fā)）一期：12棟(1-12棟)多層住宅，占地4萬平米，為4層花園洋房，共305套，不帶電梯；一期的主力戶型為3房2廳2衛(wèi)和復(fù)式5房2廳3衛(wèi)。戶型區(qū)間面積為87平米至277平米，其中有2房2廳2衛(wèi)、3房2廳2衛(wèi)、4房2廳2衛(wèi)等。二期由10棟(13-22棟)建筑組成，其中一批：是8棟11層的小高層，共751套；二批是150多套80-260平方米的大宅及200套40-65平方米的精裝修公寓。三期建筑面積125850平方米，共有1099戶，由7棟(23-29棟)18層小高層建筑組成其中23、27-29號(hào)樓為18層小高層住宅，24-26號(hào)樓為上部?jī)蓪訌?fù)式房的12層小高層住宅，戶型以130-140平方米的三房和四房為主。推廣語周邊配套中、小學(xué)：龍城高級(jí)中學(xué)、本項(xiàng)目自建依山郡18班小學(xué)、12班幼兒園

購(gòu)物：龍城廣場(chǎng)、世茂中心、天虹商場(chǎng)、萬佳交通道路：深惠、深汕一級(jí)公路和深惠、深汕、機(jī)荷高速公路銀行：中國(guó)銀行、商業(yè)銀行醫(yī)院：人民醫(yī)院、婦幼保健院、慢性病防治院超市與學(xué)校購(gòu)物學(xué)校醫(yī)院及銀行產(chǎn)品定位超大低密度社區(qū)容積率僅為1.57完善的公共配套設(shè)施及綠化環(huán)境完善配套綠化80%戶型展示

﹙山語軒雙拼戶型﹚三房二廳二衛(wèi)133㎡奇數(shù)層偶數(shù)層

﹙山語軒﹚雙拼戶型

三房二廳137㎡奇偶層相同戶型:3房2廳2衛(wèi)面積:約137m2公攤面積:31m2套數(shù):203套朝向:南北通透景觀資源:小區(qū)園林舒適度:客廳開間4.79米、主臥室開間3.85米，主臥室?guī)杜_(tái)或凸窗附加值:贈(zèng)送入戶花園、空中花園、凸窗，贈(zèng)送面積約12平米劣勢(shì)：實(shí)用率不高，采光不是很好點(diǎn)評(píng)山語軒

雙拼戶型四室二廳二衛(wèi)145㎡奇數(shù)層偶數(shù)層145平方樣板房戶型:4房2廳2衛(wèi)面積:約145m2公攤面積:30m2套數(shù):135套朝向:南北向景觀資源:景觀部分遮擋舒適度:客廳開間4.75米、主臥室開間3.9米，此臥室偶數(shù)層帶陽臺(tái)附加值:贈(zèng)送空中花園，贈(zèng)送面積約10平米緊湊四房，滿足經(jīng)濟(jì)型需求！劣勢(shì)：鄰近北通道，噪音明顯綜上點(diǎn)評(píng)銷售價(jià)位山語軒7月20日開盤享有94折開盤銷售均價(jià)7300元7月31日130平米起的戶型漲到8300元每平招商依山郡23棟“星語軒”5月1日開盤，開盤均價(jià)6800元，當(dāng)天購(gòu)房總價(jià)減三萬，并可享受93折優(yōu)惠。6月1日，中央景觀大宅“花語軒”開盤均價(jià)7200元/平方米，比此前在售單位上升了大約400元/平方米營(yíng)銷方式1、招商依山郡3期推出200多套的精裝公寓可以一成首付。但是,這一優(yōu)惠是有對(duì)象限制的,只有深圳市事業(yè)單位或部分公司員工才能享受這一政策2、招商依山郡三期12月7日開盤，最低9.5折并有現(xiàn)金回饋，汪涵臨現(xiàn)場(chǎng)3、5月1日開盤招商依山郡3期29#公寓目前有以老帶新9.2折、非以老帶新9.4折的優(yōu)惠。折后最低6400元/平，多數(shù)單位在7000元左右/平。4、6月1日公布星語軒1單元、2單元以及28棟在售均價(jià)7000元/平方米5、6月18日公布招商依山郡23棟“星語軒”已售完，將于本周末（6月20日）加推最后珍藏“山語軒”，其戶型與“星語軒”相同，為133/137/145三種雙拼，均價(jià)7300元/平，贈(zèng)送面積在15-30平之間，開盤當(dāng)天有94折優(yōu)惠。6、6月20日27棟山語軒開盤據(jù)售樓員了解開盤當(dāng)天全部售罄營(yíng)銷活動(dòng)小結(jié)：招商依山郡先推出位置較差的星語軒以相對(duì)較低的價(jià)格來迎合市場(chǎng)然后逐步提價(jià)最后推出位置較好的山語軒追求利潤(rùn)更大化完成收官之作。銷售團(tuán)隊(duì)

招商依山郡項(xiàng)目，是招商地產(chǎn)自行銷售樓盤。營(yíng)銷人員綜合素質(zhì)較高，形象、禮儀、營(yíng)銷談判，都具有一定的水準(zhǔn)。每期開盤時(shí)從其他項(xiàng)目臨時(shí)抽調(diào)過去的售樓員有一種忙里偷閑的感覺，后期跟世華地鋪共同銷售。樓盤優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：容積率較低1.57綠化面積較多，綠化率高達(dá)80%占地15萬多平米，超大社區(qū)品牌開發(fā)商開發(fā)戶型多樣，多種選擇劣勢(shì)靠正在修建的北通道噪音嚴(yán)重靠近電子工廠位置較偏，目前配套不完善雙拼戶型較多會(huì)影響以后再次置業(yè)的各方面的優(yōu)惠。對(duì)以后的賣出增添一定的麻煩。樓盤最新動(dòng)態(tài)8月27日售樓處稱，招商依山郡已售完。招商依山郡介紹完畢謝謝大家！3號(hào)線城市公寓項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置：深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)深惠公路與長(zhǎng)江埔路交匯處占地面積：13333.8平房米總建筑面積：50882.99平方米總戶數(shù)：698戶開發(fā)商：深圳市森之潤(rùn)投資發(fā)展有限公司投資商：深圳市富通房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司物管：深圳市慶豐物業(yè)服務(wù)有限公司代理商：深圳城市策略地產(chǎn)顧問有限公司兩棟：一棟（A座、B座）16 層26戶及二棟20層18戶交樓狀況：帶裝修交樓周邊配套教育配套：3號(hào)線城市公寓幼兒園、福安學(xué)校、荷坳小學(xué)

醫(yī)療配套：橫崗人民醫(yī)院荷坳社康、廣安利藥店

商業(yè)配套：寶豐商場(chǎng)、寶豐商業(yè)街、金豪時(shí)裝鞋城、金源百貨、東海商業(yè)城產(chǎn)品定位1、地鐵3號(hào)線2、精裝小戶型公寓3號(hào)線荷坳站所售戶型總平面圖單身公寓陽臺(tái)可改房間點(diǎn)評(píng)：戶型:單身公寓面積:約34.16-38.36m2套數(shù):266套朝向:四向均有景觀資源:小區(qū)園林舒適度:帶陽臺(tái)及凸窗附加值:贈(zèng)送面積約4平米劣勢(shì)：采光不是很好，噪音大一房一廳陽臺(tái)可改書房點(diǎn)評(píng)：戶型:一房一廳面積:49.43-50.74m2套數(shù):150套朝向:四向均有景觀資源:小區(qū)園林舒適度:帶陽臺(tái)及凸窗附加值:贈(zèng)送面積約6平米劣勢(shì)：噪音大兩房一廳62.42㎡60.84㎡綜上點(diǎn)評(píng)：戶型:兩房?jī)蓮d面積:62.42-62.91

m2套數(shù):216套朝向:東南景觀資源:小區(qū)園林舒適度:偶數(shù)層客廳帶陽臺(tái)，奇數(shù)層房間帶陽臺(tái)附加值:贈(zèng)送面積約3平米劣勢(shì)：離路近，噪音大銷售價(jià)位2009年5月23日開盤第一批銷售價(jià)位：均價(jià)7500元每平米2009年6月20日至今第二批銷售價(jià)位：均價(jià)8000元每平米營(yíng)銷方式

各個(gè)銷售節(jié)點(diǎn)的安排2009-4-83號(hào)線城市公寓4月8日開放營(yíng)銷中心；2009-5-13號(hào)線城市公寓五一推出了精裝小戶生活展示館及精裝標(biāo)準(zhǔn)展示間?，F(xiàn)接受VIP客戶誠(chéng)意登記，2000元誠(chéng)意金可于開盤時(shí)抵1萬元房款；2009-5-233號(hào)線城市公寓開盤，推出的首批近200套單位當(dāng)天即售完，本批單位均價(jià)7500元/平米，以35-60平米的單身公寓、一房?jī)蓮d、兩房?jī)蓮d為主；5月28日端午節(jié)新一批開始接受VIP客戶誠(chéng)意登記，預(yù)交2000誠(chéng)意金可享受開盤抵1萬現(xiàn)金優(yōu)惠。6月20日加推了A棟，目前均價(jià)8000元/平米，為折后價(jià)，按揭付款有97*98折優(yōu)惠。2009-7-233號(hào)線城市公寓目前僅余少量單位，均價(jià)8000余元/平米。此外，臨街商鋪已開始登記，交2萬元開盤可享受額外95折，預(yù)計(jì)開盤均價(jià)2.5萬-3萬元/平。開盤現(xiàn)場(chǎng)及促銷方式我們來團(tuán)購(gòu)！一起的嗎？樓盤劣勢(shì)位置太偏，周邊配套非常不好；來回穿梭深惠路，小孩老人非常不安全；社區(qū)太小、綠化太少，沒有什么檔次；周邊全是工廠和農(nóng)民房存在一定的安全管理隱患；銷售均價(jià)7300元，性價(jià)比太低，透支了一定的升值潛力；主力戶型一房一廳超西南，存在西曬問題；每層戶數(shù)太多存在上下班等電梯時(shí)間過長(zhǎng)缺少住家的氛圍，有點(diǎn)象住旅館的感覺開盤情況分析銷售價(jià)位：起價(jià)6400、均價(jià)7300、最高7900元/平方米，單身公寓首付4.8萬、月供900元起。推出盤量：預(yù)售共364套/15866.62平方米住宅，開盤當(dāng)天推出：196套當(dāng)天售罄?？蛻羧海阂詷潜P周邊客戶為主大部分以投資為主，自住過渡為輔。年齡段在35---50歲之間購(gòu)房心理：

1、客戶受地鐵3號(hào)線開通前景的影響，認(rèn)為地鐵開通后肯定會(huì)升值。

2、周邊沒有什么新樓盤，且小戶型的商品房根本沒有，一套房首付才4萬多，月供900元。對(duì)于周邊的老農(nóng)民已嘗到出租的甜頭，家里又有閑錢買幾套投資，覺得還是值得的。3、周邊上班的白領(lǐng)，覺得買一套房過渡，月供相當(dāng)于租房了，又有了自己的房子還是值得的，貴是少貴了點(diǎn)，但周邊沒有類似的小戶型，以后即使有了價(jià)格也不會(huì)便宜到哪兒去。又受到開盤搶購(gòu)的局面奠定了購(gòu)買的信心