第8章房地產投資項目風險分析房地產投資項目風險概述房地產投資風險的種類與掌握方法房地產投資風險分析9/3/2023房地產投資分析8．1房地產投資項目風險概述8．1．1風險的含義

風險是指在肯定條件下和肯定時期內可能發(fā)生的各種結果的變動程度。風險是指投資的實際收益與期望的或要求的收益的偏差。所謂風險，在經濟活動中包括兩方面的內容：其一，患病經濟損失；其二，實際所獲得的收益小于預期收益（盼望獲得的收益）之差。9/3/2023房地產投資分析8．1房地產投資項目風險概述8．1．2風險與不確定性的區(qū)分風險可以事先知道全部可能結果及每種結果的變動程度。如果說某大事具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估量其可能性。9/3/2023房地產投資分析8．1房地產投資項目風險概述8．1．3房地產投資風險

房地產投資風險就是從事房地產投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預期收益未達到的損失。9/3/2023房地產投資分析8．1房地產投資項目風險概述

8．1．4風險與回報

投資回報是指因擔當某種風險進行投資而獲得的收益。擔當風險可以獲得回報，但風險與回報之間并不存在某種必定的、固定的關系，而是受很多不確定因素的制約，具有很大的隨機性。依據(jù)對風險所實行的態(tài)度不同，我們將投資主體分為三種類型：即避險型、冒險型和一般型。9/3/2023房地產投資分析8．1房地產投資項目風險概述大多數(shù)的投資者，即一般型投資者，還是情愿進行較為理性的投資，其特點是：1）在確定的預期風險下，投資者盼望得到更高的回報；2）而在確定的預期收益下，他們寧愿要更小的風險；3）在預期收益增長的前提下，他們才情愿擔當額外的風險。一般情況下，三種類型投資主體的“風險－回報”曲線有圖8-3所示的差異：9/3/2023房地產投資分析回報風險避險型普通型冒險型圖8-3不同類型投資者的風險曲線9/3/2023房地產投資分析8．1房地產投資項目風險概述8．1．5房地產投資風險的特征1．客觀性2．多樣性3．補償性4．可測性9/3/2023房地產投資分析8．2房地產投資風險的種類與掌握方法8．2．1房地產投資風險的主要類型1．自然風險與意外風險

自然風險是指由于人們對自然力失去掌握或自然本身發(fā)生特別所造成的損失。2．財務風險

財務風險是指房地產投資者運用財務杠桿即在使用貸款的條件下，既擴大了投資的利潤范圍，同時也增加了不確定性，即增加的現(xiàn)金收益不足以償還債務的可能性。9/3/2023房地產投資分析8．2房地產投資風險的種類與掌握方法3．經營風險

經營風險是指由于房地產投資經營上的失誤（或其可能性），造成的實際經營結果偏離期望值的可能性。4．市場風險

市場風險是由于房地產市場狀況變化的不確定性給房地產投資者帶來的風險。9/3/2023房地產投資分析8．2房地產投資風險的種類與掌握方法5．政策風險

政策風險是指由于國家或地方政府的有關房地產投資的各種政策變化而給投資者帶來的損失。6．社會與政治風險

社會風險與政治風險是指由于政治、經濟因素變動，社會習俗、社會經濟承受能力以及社會成員的心理狀態(tài)等方面緣由造成的投資風險。9/3/2023房地產投資分析8．2房地產投資風險的種類與掌握方法8．2．2房地產投資風險的規(guī)避和掌握風險規(guī)避和掌握的主要方法有：1．風險回避本方法的要點是：在預期收益相同的情況下，選擇風險小的房地產項目。2．風險預控風險的客觀存在使投資者不得不尋找更為樂觀的方法來預防風險。而做好市場討論是這種樂觀的方法之一。9/3/2023房地產投資分析8．2房地產投資風險的種類與掌握方法3．風險組合風險組合意味著通過多項目投資來分散風險。4．風險轉移風險轉移是指房地產投資者以某種方式將風險損失轉給他人擔當。9/3/2023房地產投資分析8．3房地產投資風險分析8．3．1風險分析的含義與作用

風險分析是依據(jù)各種變量的概率分布，來推求一個項目在風險條件下獲利的可能性大小。因此，風險分析有時也被稱為概率分析。9/3/2023房地產投資分析8．3房地產投資風險分析8．3．2風險分析要解決的問題1．預期的收益率是多少？消滅的可能性有多大？2．相對于目標收益可融資成本或機會投資收益來說，產生損失或超過目標收益的可能有多大？3．相對于預期收益來說，收益的變動性和離散性如何？9/3/2023房地產投資分析8．3房地產投資風險分析8．3．3風險分析的步驟1．選擇風險分析使用的投資項目的經濟評價指標。2．列出需要進行風險分析的不確定性因素，此因素應是全部因素中最為不確定的，同時將其余因素假設為是確定因素。3．分析確定這個不確定性因素的變化范圍，并將該不確定性因素的變化范圍縮小為幾個值，且對每一個值確定其概率，列出概率分布表。4．依據(jù)概率分布，計算上述條件下該經濟評價指標的期望值、標準方差、置信區(qū)間和置信概率等，由此來分析某一投資項目的風險大小和盈利的把握程度。9/3/2023房地產投資分析8．3房地產投資風險分析8．3．4風險的測量與分析1．概率論基本知識回顧1）概率

概率就是用來表示隨機大事發(fā)生可能性大小的數(shù)值。概率分為主觀概率和客觀概率。2）概率分布

由各個隨機變量與其相應的概率組成的數(shù)列稱為概率分布。9/3/2023房地產投資分析8．3房地產投資風險分析3）離散型分布和連續(xù)型分布如果隨機變量（例如投資收益率）只取有限個值，并且對應于這些值有確定的概率，則稱隨機變量是離散型分布，如果對每一種情況都給予一個概率，并分別測定其收益率，則成為連續(xù)型分布。9/3/2023房地產投資分析8．3房地產投資風險分析4）期望值

隨機變量的各個取值，以相應的概率為權數(shù)的加權平均數(shù)，叫隨機變量的預期值，也稱數(shù)學期望或均值。5）離散度測定（1）方差9/3/2023房地產投資分析8．3房地產投資風險分析（2）標準偏差標準差越小，說明隨機變量取值偏離其期望值的離散程度越小，項目風險就越小，反之則相反。

9/3/2023房地產投資分析8．3房地產投資風險分析6）變異系數(shù)變異系數(shù)越大，表示風險程度越大。9/3/2023房地產投資分析8．3房地產投資風險分析7）置信區(qū)間與置