淺談當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險與防范

中國典型的金融基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)代表為房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)的開發(fā)過程中,每個環(huán)節(jié)都需要大量資金投入。所以融資活動成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵,向銀行爭取貸款就成為房地產(chǎn)開發(fā)商們理所當(dāng)然的融資方式。在我國大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)是屬于中小型企業(yè),他們面對著融資難的煩惱。傳統(tǒng)的融資策略和融資渠道都難以適應(yīng)新政策下的融資環(huán)境,若中小型房地產(chǎn)企業(yè)想要生存和發(fā)展,則必須適應(yīng)企業(yè)自身所處的客觀環(huán)境。要學(xué)會創(chuàng)新的融資渠道,保證企業(yè)健康發(fā)展,以確保資金鏈能夠完整與安全。一、中國房地產(chǎn)貸款現(xiàn)狀分析1.銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道我國的房地產(chǎn)資金在過去由自籌資金、國家預(yù)算內(nèi)的資金、預(yù)售期房資金、商業(yè)銀行的貸款、外資貸款、建筑承包商墊資及其他的資金組合而成。但自上世紀80年代開始國有商業(yè)銀行開始發(fā)展房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款,這種貸款涉及了建筑的施工、房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售等方面融資,銀行信貸成為了長期以來的房地產(chǎn)融資主要渠道。也就是說,房地產(chǎn)的資金主要是來自銀行貸款。2.共同開發(fā)場門檻高,者不愿控制權(quán)被江陰房地產(chǎn)企業(yè)上市融資是一種方法,可以比較快速的聚集大量資金,并且不需要支付利息。對于擴大企業(yè)知名度,增強自身品牌競爭實力等有好處。不過缺陷也比較明顯。中小型房地產(chǎn)企業(yè)主要是因為創(chuàng)業(yè)投資體制不健全,加之證券市場門檻高,再者開發(fā)商也不愿控制權(quán)落入他手;公司債券發(fā)行準入障礙,所以中小型房地產(chǎn)企業(yè)難以通過資本市場公開籌集資金.絕大多數(shù)企業(yè)只有通過金融機構(gòu)信貸供給,就債務(wù)性資本融資而言,銀行及其他金融機構(gòu)的信貸投入因受多種因素制約,國有銀行信貸資金收縮戰(zhàn)略不利于對中小企業(yè)的支持,國內(nèi)銀行在貸款審批的時候?qū)τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)的項目進行很多監(jiān)管,如對開發(fā)的程度,企業(yè)所擁有的自有資金方面會具有一定的約束,而且融資成本高,手續(xù)繁雜,審批時間長,往往錯失投資良機,其二中小型房地產(chǎn)企業(yè)因自身積累不夠,資信等級低,規(guī)模有限,缺乏抵押資產(chǎn),本身處于高風(fēng)險行業(yè),受國家政策影響較大,這些要求會把多數(shù)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒之門外。3、未形成完備的法律體系政府對我國的房地產(chǎn)業(yè)雖然已經(jīng)加以重視,但是今年來也出臺了許多限制房地產(chǎn)金融發(fā)展的政策和法規(guī)。這些法規(guī)未能形成整套的科學(xué)體系,比較缺乏一致性和協(xié)調(diào)性,實際操作中困難重重,這些問題會直接影響到房企業(yè)的融資渠道的正常發(fā)展。而且,國內(nèi)的金融市場不成熟,許多在國際上實用的融資方式在我國則是無法實施的,受到各方面的影響,因此也說明我國的房地產(chǎn)企業(yè)的金融創(chuàng)新能力還不夠。二、促進中國中小房地產(chǎn)公司的融資建議1.房地產(chǎn)信托的簡介要積極的探索出一條多元化的融資道路?？梢試L試的房地產(chǎn)的信托融資、房地產(chǎn)證券化、租賃融資、也可以用企業(yè)間的資金拆借或?qū)で竺耖g大量閑散資金等方式進行融資。一定要明確的選擇真正適合企業(yè)發(fā)展與企業(yè)規(guī)模和規(guī)模特點的融資方法?？梢灶A(yù)見的是,多元化的融資格局將代替曾經(jīng)以銀行貸款為主的單一融資格局?？梢源罅φ归_房地產(chǎn)企業(yè)的信托投資。隨著國家房貸政策的不斷變化,信托業(yè)敏銳地發(fā)現(xiàn)了我國房地產(chǎn)市場的一線商機。隨之房地產(chǎn)信托會脫穎而出。可以知道的是,房地產(chǎn)信托投資主要采取以下幾種模式運作。直接對項目投資,參考項目的計劃書,直接對房地產(chǎn)項目的開發(fā)商貸款,對該項目的房地產(chǎn)物業(yè)進行成熟的處置,對土地進行開發(fā)整理?？梢哉f,這幾種模式覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)的各階段。同時也為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營所經(jīng)歷的各個時期提供資金保證。民間融資速度快,靈活機動,無須承擔(dān)逾期利息,缺點成本較高.對于中小型的房地產(chǎn)企業(yè)來說,可以考慮采用固定回報的投、融資形式進行融資。這種方式的成本會較高,不過卻能解資金的困難。是一種比較實用的融資方式。固定回報的資金來源一般可以是境內(nèi)外的企業(yè)、境外的銀行以及私募的股權(quán)基金包括財務(wù)公司、資產(chǎn)擔(dān)保公司。2.房地產(chǎn)的金融立法房地產(chǎn)金融創(chuàng)新,其實是離不開我國法律保護的,尤其是在證券市場發(fā)育尚未成熟的情況之下,房地產(chǎn)金融業(yè)法制的建設(shè)將更有重要意義。房地產(chǎn)的金融立法應(yīng)該從兩方面入手。一是要出臺房地產(chǎn)相關(guān)的法律、法規(guī)和制度,如《產(chǎn)業(yè)基金法》、《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》等;二是要完善與修改現(xiàn)有法律和法規(guī),如《保險法》、《證券法》等,使這些法律可以與快速發(fā)展的房地產(chǎn)金融相適應(yīng),能夠正確的引導(dǎo)我國的中小型房地產(chǎn)企業(yè)的各種籌資行為,讓我國的房地產(chǎn)業(yè)能夠健康、快速的發(fā)展。3.企業(yè)資信方面在銀行的系統(tǒng)中,要對中小型的房地產(chǎn)企業(yè)進行緊縮信貸的政策,這些主要表現(xiàn)在非常嚴格的信貸業(yè)務(wù)審批制度流程上,企業(yè)資信是與信譽度掛鉤的。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)融資來看,一段時期內(nèi)我國中小型的房地產(chǎn)企業(yè)融資仍是以銀行信貸為主的。企業(yè)要加強企業(yè)信譽和資信體系的建設(shè),與銀行形成一切的相互促進,良性的關(guān)系對我國的中小型房地產(chǎn)企業(yè)是非常有利的。4.加快我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新要建立住房貸款的擔(dān)保機構(gòu),促進我國的住房抵押貸款市場形成。加快房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新,才是保證我國的房地產(chǎn)金融持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的保證。要學(xué)會借鑒西方國家的成功經(jīng)驗,由政府出資支持組建我國的住房貸款的擔(dān)保機構(gòu)。這樣既能降低住房抵押貸款違約風(fēng)險,又可以實現(xiàn)多元化服務(wù)。5.在房地產(chǎn)企業(yè)本身的政策上,選擇有利于企業(yè)發(fā)展的新企業(yè)合作開發(fā)形式可以多樣,可以是兩家,也可以是多家,可以長期,也可以項目短期來合作;可以是緊密型,也可以是松散型?？傊x擇一切有利于緩