資產(chǎn)評估學(xué)資產(chǎn)評估學(xué)1第一篇資產(chǎn)評估的基本理論與基本方法第一篇資產(chǎn)評估的基本理論與基本方法2第三章資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié)成本法（Thecostmethod）第二節(jié)收益法第三節(jié)市場比較法第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的選擇第三章資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié)成本法（Thec3第一節(jié)成本法（Thecostmethod）（三）應(yīng)注意問題1.歷史資料的真實性2.形成資產(chǎn)價值的成本耗費是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費用價值論 資產(chǎn)的價值取決于購建時的成本耗費（二）成本法的評估思路評估值=重置成本-各項損耗實體性功能性經(jīng)濟性第一節(jié)成本法（Thecostmethod）（三）4二、成本法的基本計算公式及其各項指標(biāo)的計算基本公式：①被評估資產(chǎn)評估值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值

②被評估資產(chǎn)評估值＝重置成本×綜合成新率

二、成本法的基本計算公式及其各項指標(biāo)的計算基本公式：5（一）重置成本及其計量△

相同點：均采用現(xiàn)行價格和費用計算。△不同點：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計等方面存在差異。但是并未改變基本功能?！饔袟l件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜（超額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進（超額運營成本）。（一）重置成本及其計量61.重置核算法

按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價為標(biāo)準(zhǔn)重置成本＝直接成本+間接成本直接成本一般包括：購買支出、運輸費、安裝調(diào)試費等。評估實踐中需據(jù)具體情況而定。間接成本主要指企業(yè)管理費、培訓(xùn)費等。

采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價。該方法可用于估算復(fù)原重置成本，也可用于估算更新重置成本。1.重置核算法 72.功能系數(shù)法

如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。資產(chǎn)評價的基本方法課件8（1）功能價值法若功能與成本呈線性關(guān)系，計算公式：（2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計算公式：該方法計算的一般是更新重置成本。（1）功能價值法93.物價指數(shù)法如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價也無法獲得，就只能采用物價指數(shù)法。（1）定基物價指數(shù)（2）環(huán)比物價指數(shù)注意問題物價指數(shù)法計算的是復(fù)原重置成本。3.物價指數(shù)法104.統(tǒng)計分析法（點面推算法）當(dāng)被估資產(chǎn)單價較低，數(shù)量較多時，為降低評估成本，可采用此方法?！饔嬎悴襟E：（1）將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計算其重置成本。（3）計算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計算被估資產(chǎn)重置成本。某類資產(chǎn)重置成本＝某類資產(chǎn)原始成本×K4.統(tǒng)計分析法（點面推算法）11（二）有形損耗及其計量

計量方法:1.觀察法被估資產(chǎn)的有形損耗＝重置成本×（1－成新率）2.使用年限法實際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率對于經(jīng)過更新改造的資產(chǎn)，需計算加權(quán)平均已使用年限。

有形損耗率（二）有形損耗及其計量有形損耗率123.修復(fù)費用法如果資產(chǎn)的實體性損耗是可以修復(fù)的，那么修復(fù)的費用就反映了資產(chǎn)的實體性貶值。通過估算修復(fù)費用估算貶值。3.修復(fù)費用法13（三）功能性損耗及其計量功能性損耗的兩種形態(tài)(1)超額投資成本(2)超額運營成本（物耗、能耗、工耗等）超額運營成本的計算步聚：(1)計算被評估資產(chǎn)的年超額運營成本(2)計算年凈超額運營成本年凈超額運營成本＝年超額運營成本×（1－所得稅率）(3)據(jù)被評估資產(chǎn)的剩余壽命和折現(xiàn)率將年凈超額運營成本折現(xiàn)，計算其功能性貶值額:被估資產(chǎn)功能性貶值額＝年超額運營成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）（三）功能性損耗及其計量功能性損耗的兩種形態(tài)14（四）經(jīng)濟性損耗及其計量1.經(jīng)濟性損耗的含義因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題。2.表現(xiàn)形式①資產(chǎn)利用率下降 ②資產(chǎn)年收益額減少（四）經(jīng)濟性損耗及其計量153.計算方式（1）因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟性損耗的計量

經(jīng)濟性貶值額＝重置成本×經(jīng)濟性貶值率（2）因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟性損耗的計量 經(jīng)濟性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）3.計算方式16（五）綜合成新率及其計量1.含義:資產(chǎn)的現(xiàn)行價值/資產(chǎn)的重置成本2.計量方法(1)觀察法(2)使用年限法(3)修復(fù)費用法（五）綜合成新率及其計量17三、對重置成本法的評價1.從成本耗費角度評估資產(chǎn)價值。2.運用一般沒有嚴(yán)格的前提條件。3.并非所有評估對象都適合采用成本法。

三、對重置成本法的評價1.從成本耗費角度評估資產(chǎn)價值。18第二節(jié)收益法一、收益法的基本原理（一）收益法的理論基礎(chǔ)效用價值論資產(chǎn)的價值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益。（二）收益法的評估思路預(yù)期收益折現(xiàn)（三）收益法運用的前提條件1.資產(chǎn)的收益可以預(yù)測并用貨幣計量2.資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也能用貨幣計量

第二節(jié)收益法一、收益法的基本原理19二、收益法的計算公式收益法的基本要素：預(yù)期收益、折現(xiàn)率（資本化率）、收益的持續(xù)時間。（一）未來收益有限期1.每期收益不等額

2.每期收益等額二、收益法的計算公式20（二）未來收益無限期根據(jù)未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方法:1.穩(wěn)定化收益法（年金化法）穩(wěn)定化收益A的估算方法：（1）（2）歷史收益加權(quán)平均法計算評估基準(zhǔn)日以前若干年收益的加權(quán)平均數(shù)（3）注意:方法（2）更具客觀性，但缺乏預(yù)測性。收益法要求收益額是預(yù)期收益、客觀收益。（二）未來收益無限期212.分段法若預(yù)期未來收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的，則需采用分段法。資產(chǎn)評價的基本方法課件22前期（設(shè)n=5）后期0123456789分段法圖解選擇前期期限的基本原則（1）延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進入穩(wěn)態(tài)；（2）盡可能長，但也不宜過長。前期（設(shè)n=5）后期012345233.純收益按等比例級數(shù)變化（遞增或遞減）

3.純收益按等比例級數(shù)變化（遞增或遞減）244.純收益按等差級數(shù)變化（遞增或遞減）4.純收益按等差級數(shù)變化（遞增或遞減）25（三）未來收益有限期下的特殊計算公式1.分段法2.純收益按等比級數(shù)變化3.純收益按等差級數(shù)變化（遞增或遞減）（三）未來收益有限期下的特殊計算公式1.分段法26三、收益法中各項指標(biāo)的確定（一）預(yù)期收益額1.預(yù)期收益的類型

(1)稅后利潤與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同凈現(xiàn)金流＝稅后凈利潤+折舊－追加投資(2)從資產(chǎn)評估角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益。1.1稅后利潤2.1凈現(xiàn)金流3.1利潤總額稅后凈收益，被普遍采用三、收益法中各項指標(biāo)的確定1.1稅后利潤稅后凈收益，被普遍采272.預(yù)期收益的測算

以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考慮資產(chǎn)在未來可能發(fā)生的有利的和不利的因素來確定預(yù)期收益。（1）時間序列法適宜預(yù)期收益趨勢明顯的情況2003200420052006200720082009201020112012··········收益時間圖3－2使用時間序列法預(yù)測某企業(yè)的凈收益2.預(yù)期收益的測算20032004200520062007228

表3－3評估前每年收益年份凈收益（萬元）2003100020041150200512102006130020071340

按時間序列計算的回歸方程：預(yù)測年收益＝（年份數(shù)×83）－164717表3－329

表3－4預(yù)測年收益年份凈收益（萬元）2008144920091532201016152011169820121781表3－4預(yù)測年收益30（2）因素分析法①確定影響資產(chǎn)收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）；②預(yù)測這些因素未來可能的變動情況；③估算基于因素變動的未來收益水平。（2）因素分析法31（二）折現(xiàn)率與資本化率

1.二者無本質(zhì)區(qū)別2.內(nèi)涵上略有區(qū)別:

折現(xiàn)率＝無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率

資本化率＝折現(xiàn)率－未來年收入的增長率若資產(chǎn)年收入增長率為零，則二者相等。（二）折現(xiàn)率與資本化率323.確定折現(xiàn)率的基本方法(1)加和法折現(xiàn)率＝無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率無風(fēng)險報酬率的確定：國債收益率風(fēng)險報酬率的確定：（3.1.1）風(fēng)險累加法3.確定折現(xiàn)率的基本方法33（3.1.2）系數(shù)法

CAPM：(資本資產(chǎn)定價模型)市場平均風(fēng)險報酬率（3.1.2）系數(shù)法市場平均風(fēng)險報酬率34(2)資本成本加權(quán)法

如果評估內(nèi)涵不是凈資產(chǎn)，而是投資總額，即長期負(fù)債和所有者權(quán)益之和，那么折現(xiàn)率就應(yīng)包含長期負(fù)債的利息率和所有者權(quán)益要求的投資收益率兩部分:

折現(xiàn)率＝長期負(fù)債占投資總額的比重×長期負(fù)債利息率×（1－所得稅稅率）+所有者權(quán)益占投資總額的比重×所有者權(quán)益報酬率

上式中：所有者權(quán)益報酬率＝無風(fēng)險收益率+風(fēng)險報酬率(2)資本成本加權(quán)法35(3)市場比較法通過參照物的市價和收益來倒求折現(xiàn)率。四、對收益法的評價1.該方法最適宜：資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對稱的情況；成本費用無法或難以計算的資產(chǎn)。2.該方法的局限性：需具備一定的前提條件；含有較大成分的主觀性。(3)市場比較法36第三節(jié)市場比較法一、市場比較法的基本原理（一）理論基礎(chǔ)均衡價值論:由于資產(chǎn)評估是一個模擬市場過程的結(jié)果，因此均衡價值論表現(xiàn)為承認(rèn)市場交易結(jié)果的相對合理性，并通過替代原則來評估被估資產(chǎn)。（二）評估思路（三）運用的前提條件1.充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。2.參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料均能搜集到。第三節(jié)市場比較法一、市場比較法的基本原理37二、市場比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)（一）尋找參照物。1.參照物的成交價必須真實。2.參照物的基本數(shù)量要求(一般三個以上)。3.參照物與被估資產(chǎn)相類似（大可替代，即功能相同或相似)。4.參照物的成交價是正常交易的結(jié)果或者可以修正為正常交易。盡可能選擇近期成交的交易案例。二、市場比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)38（二）調(diào)整差異1.時間因素2.區(qū)域因素參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好：；反之系數(shù)>1一般以被評資產(chǎn)為100，（二）調(diào)整差異393.功能因素功能系數(shù)法4.成新率因素5.交易情況調(diào)整（三）確定評估值將若干個經(jīng)過調(diào)整的調(diào)整值進行加權(quán)平均或算術(shù)平均，確定評估值。3.功能因素40三、市場比較法的具體操作方法常用直接比較法（一）單一因素比較法參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：新舊程度、交易時間、功能等。（二）類比調(diào)整法參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但在多方面存在差異。交易案例A的調(diào)整后價值＝參照物A的成交價×?xí)r間因素調(diào)整系數(shù)×區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)×功能因素調(diào)整系數(shù)×交易情況補正系數(shù)三、市場比較法的具體操作方法常用直接比較法41[例]某商業(yè)用房，面積為500平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進行評估，評估基準(zhǔn)日為2006年10月31日。評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個成交時間與評估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示：單位：參照物ABC交易單價25,00029,80029,590成交日期2006.62006.92006.10區(qū)域條件比被評估資產(chǎn)好比被評估資產(chǎn)好比被評估資產(chǎn)好交易情況正常高于市價4%正常[例]某商業(yè)用房，面積為500平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進行評42

該商業(yè)用房與三個參照物新舊程度相近，結(jié)構(gòu)也相似，故無需對功能因素和成新率因素進行調(diào)整。該商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100，三個參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評分分別均為107。當(dāng)時房產(chǎn)價格月上漲率為4%，故參照物A的時間因素調(diào)整系數(shù)為：（1+4%）4=117%；參照物B的時間因素調(diào)整系數(shù)：1+4%=104%；參照物C因在評估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易，故無需調(diào)整。三個參照物成交價格的調(diào)整過程如下。單位：被評估資產(chǎn)單價＝（27,336.45＋27,850.47＋27,654.21）÷3＝27,614被評估資產(chǎn)總價＝27,614×500＝13,807,000元參照物ABC交易單價5,0005,9605,918時間因素修正117/100104/100100/100區(qū)域因素修正100/107100/107100/107交易情況修正100/100100/104100/100修正后的價格27,336.4527,850.4727