[轉(zhuǎn)帖]進軍XX房地產(chǎn)的可行性分析進軍長沙房地產(chǎn)的可行性分析

一、長沙房地產(chǎn)的市場情況。

1、大環(huán)境：從2005年以來的6.1到去年的6.1國家連續(xù)出臺了多個控制和抑制房地產(chǎn)高速發(fā)展的新政，但收效甚微，全國目前年房地產(chǎn)價格均保持7％的增長率。民間資本大多都投入房地產(chǎn)，使房地產(chǎn)近5-6年來一直保持飛速發(fā)展，這又是為什么呢？業(yè)內(nèi)大多認同房地產(chǎn)是一種增值保值的工具，且目前其他投資方式的收益都沒未能超越房地產(chǎn)的收益率和低風(fēng)險。湖南的房地產(chǎn)市場比沿海其他發(fā)達城市起步較晚，房地產(chǎn)競爭也沒有那么激烈，就產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展?jié)摿碚f湖南的房地產(chǎn)前景是非常廣闊的。

2、長沙房地產(chǎn)情況：

根據(jù)長沙房產(chǎn)局信息中心公布的最新數(shù)據(jù)：2007年8月23日當天交易情況

長沙的住宅市場均價已經(jīng)達成3732元/平方米，相對而言最高的是天心區(qū)和雨花區(qū)，岳麓區(qū)最低，均價才到2751元/平方米，從去年的12月到今年的8月，長沙的房地產(chǎn)價格上漲了15%，同比其他華中城市武漢、江西、成都，長沙的均價低于同類省會城市1000元/平方米左右，發(fā)展?jié)摿薮螅鎸ι虾?、北京、廣州、深圳今年高速增幅的房價，國家新一輪的宏觀調(diào)控即將出臺，首先受到?jīng)_擊的無疑是一線城市，而長沙必將成為內(nèi)地最具競爭的城市。

8月銷售樓盤排名：

隨著和記、新世界、萬科、碧桂園、綠城、陽光100、華潤地產(chǎn)等地產(chǎn)大鄂的進軍長沙，長沙房地產(chǎn)風(fēng)涌云起，大盤時代即將來臨，眾多的地產(chǎn)商選擇長沙，顯然是看中了湖南長沙這個市場，長沙被譽為娛樂之都，消費能力居全國第四，是一個消費綜合實力非常強大的城市。

3、誰是長沙購房的買單者：

長沙做為湖南的省會城市，輻射能力非同一般，很多在長沙購房者的資金都是由其他地級市而來，而外來資金更是一股強大的力量，很多外來者選擇長沙購房，一致都看好長沙市場。二、投資的方向和前景

1、長沙城市房地產(chǎn)區(qū)域板塊發(fā)展分析：

長沙目前劃分為麓南板塊、市政府板塊、麓谷板塊、北城、新河三角洲、星沙板塊、金鷹板塊、體育新城板塊、新省政府板塊、沿江板塊等，而就發(fā)展?jié)摿Χ宰罹吒偁幜Φ氖牵?/p>

①麓南板塊：以陽光100為代表的中高檔樓盤，包括麓山別墅、迪亞溪谷、廣晟西海岸、丁湘十里等基本以別墅盤為主，1000畝以上的就有4個，包括上周華潤地產(chǎn)以365萬元/畝的價格取得一塊460畝的用地，此區(qū)域也是目前可發(fā)展用地最多的板塊。

②新河三角洲和北城：以北京城建投為代表，上月以92億人民比取得1177畝新河三角洲用地，成為2007長沙的新標王，廈門建發(fā)、中鐵地產(chǎn)、順天黃金海岸創(chuàng)造了非常不錯的銷售業(yè)績。

③新省政府板塊：隨著城市中心的南移，眾多地產(chǎn)都向南城進軍，雖然現(xiàn)在還沒形式新城的規(guī)模效益，但隨著新的行政中心和城市配套的完善，無意此區(qū)域?qū)⒊蔀樽罹吒偁幍陌鍓K。

2、長沙房地產(chǎn)發(fā)展前景：

①根據(jù)長沙市2003-2020城市總體規(guī)劃。基本形成與區(qū)域性中心城市相匹配的城市功能結(jié)構(gòu)：按照“一主（城市主體、）兩次（河西、星馬新城）、四組團（暮云、撈霞、高星、含埔組團）”構(gòu)筑青山、繡水、綠洲、名城融為一體的城市空間格。就一主和兩次而言，土地供應(yīng)量非常有限，而能做為發(fā)展建設(shè)用地的土地拆遷問題，基本很難動，舊城改造的難度相當?shù)拇?，就四組團而言，在最后一塊1000畝用地的掛牌，標志著目前大面積開發(fā)的可能性在三環(huán)內(nèi)已經(jīng)無地可用，只能選擇在城市的郊區(qū)。總之，包括在城市總體規(guī)劃中的“一主二次四組團”，基本含括城市三環(huán)以內(nèi)，長沙城市目前只設(shè)了三環(huán)，隨著城市化進程的進一步加快，城市四環(huán)即將城形成，三環(huán)變二環(huán)已經(jīng)列入城市重點規(guī)劃。

②長沙房地產(chǎn)就建筑的品質(zhì)而言，遠遠落后于沿海城市，雖然有南派的碧桂園，北派的陽光100，以及細膩著稱的浙派綠城加入，對品質(zhì)有一定提高，但隨著土地成本的加大，加上建安成本和人員工資的增加，注重品質(zhì)的開發(fā)商太少，而如果能引入沿海城市先進的規(guī)劃理念和建筑品質(zhì)，我相信市場一定會給予高額的回報；

③長沙的城市輕軌在年內(nèi)啟動，以及武廣鐵路的開通，交通無疑將促進長沙房地產(chǎn)的高度發(fā)展；

④我們的資源：

A、政府資源和人脈關(guān)系：我們現(xiàn)在和湖南省國土資源廳幾位處長都是近5年的朋友，所有的一線信息都是由他們?nèi)〉?，土地的用地指標以及招標掛都是由其直接操作，和建設(shè)廳、房地產(chǎn)局、規(guī)劃局因為前幾個項目的關(guān)系，我們都是非常好的合作伙伴。

B、全程代理方面：尚誠地產(chǎn)，是我方最好的朋友，是一家集建筑規(guī)劃、廣告策劃、銷售執(zhí)行三位于一體的全程代理公司，目前已經(jīng)在湖南執(zhí)行個案7個，每個都是非常成功，即將執(zhí)行的個案4個，公司銷售和管理體系源自臺灣和香港，銷售理念來自美國最杰出的成功心理學(xué)家、職業(yè)規(guī)劃師、比爾?蓋茨的私人教練博恩?崔西先生和美國知見心理學(xué)大師洽克博士，每年在企業(yè)培訓(xùn)方面就花費近30萬元，一流的理念，一流的執(zhí)行，成為湖南銷售行業(yè)的前十強。

C、媒介和策劃理念方面：湖南衛(wèi)視文化傳播有限公司，是我方最好的朋友，做為電視湘軍的領(lǐng)頭人，在媒介資源方面非常豐富，策劃理念也一直超前于市場。三、房地產(chǎn)團隊組建和人員配置建議：

房地產(chǎn)團隊組建一人不在多，而需要是是專業(yè)和復(fù)合型人才，對于湖南項目建議期如下組建（4人）：

項目負責人1人：負責項目整體運作的協(xié)調(diào)，包括資金協(xié)調(diào)，和董事會協(xié)調(diào)，時間節(jié)點控制，資金流量控制，項目工作計劃和階段總結(jié)，土地整體招商工作。

項目副總1人：所有外聯(lián)工作，包括前期5證的辦理以及于政府協(xié)調(diào)的相關(guān)工作，相關(guān)報告的起草，工作計劃的制定，協(xié)助項目負責人按時間進度順利推進，土地招商工作。

財務(wù)總監(jiān)人：每月制定財務(wù)計劃和財務(wù)流量報表，對進出資金進行監(jiān)督，前期啟動銀行融資和按揭的協(xié)調(diào)工作。

文員兼行政1人：前臺接待，內(nèi)部資料的打印和歸擋，相關(guān)后勤工作

總工可以在初步設(shè)計階段再招聘四、湖南房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵點控制。

房地產(chǎn)是個系統(tǒng)工程，是一個多學(xué)科交叉的專業(yè)，是一個勞動密集型、資金密集型的產(chǎn)業(yè)，作為項目操盤人，主要是抓兩頭帶中間，一頭是規(guī)劃設(shè)計，一頭是銷售，中間是施工管理，這是房地產(chǎn)開發(fā)的主要矛盾點，但還有其他次要矛盾點，也需要我們注重細節(jié)和過程控制。

1、土地的“招標掛”手續(xù)，這是開發(fā)商拿地的第一道門，中間有很多問題需要我們?nèi)f(xié)調(diào)和控制，掛牌的時候和交易中心形成默契，規(guī)劃要點通知單的一次定位等等，我們在土地招商的時候也將完全的明確拿地程序，讓進來的開發(fā)商放心，少走彎路，以專業(yè)和致細的工作贏得其他合作伙伴的滿意和高信任度。

2、五證的辦理，國土使用證前期界點的確定，一定要提早開協(xié)調(diào)會，稅費按優(yōu)惠政策執(zhí)行，相關(guān)報建設(shè)費用，對業(yè)內(nèi)來說很大部分都是緩步交款，預(yù)銷證一般地區(qū)做是做到基礎(chǔ)部門正負零就可以拿到，總之，5證要求的資料很多，還有很多報告需要擬定，故此建議指定時間進度表和工作計劃，按周工作計劃快速推進。

3、產(chǎn)品的定位和規(guī)劃設(shè)計。就市場情況來說，湖南的大部分份企業(yè)，對產(chǎn)品設(shè)計下的功夫并不多，很多更是不懂設(shè)計和規(guī)劃，被很多設(shè)計院給忽悠拉，沒有自己的鑒賞能力，規(guī)劃設(shè)計是一個整體，包括戶型、景觀，綠化，總體建設(shè)風(fēng)格，使用性、人的視覺角度等。好的產(chǎn)品不愁賣不出去，上海和深圳的企業(yè)在這方面下了極大的工夫，有些老總在設(shè)計院一呆就是2個月，用2個月的心血設(shè)計出最完美的產(chǎn)品來，比如說上海的停車場，景觀是高爾夫球道，人在開車的時候還能欣賞綠化還有果嶺，所有的綠色植物到考慮到層次，遠處看到都是一個綠色家園，但走近又發(fā)現(xiàn)別有一蕃洞天。建議在以后房地產(chǎn)開發(fā)中，注重產(chǎn)品的品質(zhì)，我們作為樓盤的開發(fā)者，歷經(jīng)了“造好房子——造消費者想要的房子——造我想要的房子”三個階段。作為一個成熟的開發(fā)商，我們不僅僅要制造出符合市場要求、消費者需要的產(chǎn)品，還需要適度超前于市場及消費者的需求，創(chuàng)造出最能打動消費者的產(chǎn)品。要想打動別人，必須首先打動自己，所以我們提出了樓盤開發(fā)的“我想要”原則！在東山新城，我們充分考慮人類與生俱來的親水性，突出了具有游艇碼頭等為代表的英倫江岸生活的特色，掀起了一場江岸生活的生活方式革命。

4、房地產(chǎn)銷售：經(jīng)歷了上面的產(chǎn)品定位的洗禮，我想我們現(xiàn)在考慮的是什么樣的策劃案，是自己銷售還是代理銷售各有利弊。很多開發(fā)商都是根據(jù)自身的實際情況進行選擇，幾天賣完了。和2年賣完了都不是好事，銷售一定要控制節(jié)奏，進行適當?shù)匿N控，全面保證開發(fā)商的利潤，銷售無疑就是實現(xiàn)資金的最大回籠，當然我們的銀行按揭工作可以同步進行。

5、盈虧平衡點：土地款支出，報建費、工程支出這是現(xiàn)金流出，銷售按節(jié)點實現(xiàn)資金流入，開發(fā)商在項目啟動以后，一定要制定現(xiàn)金流量表，做出對項目成本的估算，找到盈虧平衡點，這樣才能有資金計劃，才能去考慮資本運作，如果資金出現(xiàn)脫節(jié)，開發(fā)商將面臨的很多帶連索效應(yīng)的問題，主要也是因為對資金估算不夠，造成被動局面。

6、工程管理：施工管理也是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，很多開發(fā)商在里面吃了苦頭，多出幾百萬還不能拿到結(jié)算單，項目資料不能進行歸擋，綜合應(yīng)收不能完成，產(chǎn)權(quán)不能辦理等諸多問題，建議此點由總工進行把關(guān)，公司進行重點監(jiān)管，以滾動開發(fā)吸引建筑商按規(guī)矩辦事，在設(shè)計變更方面進行嚴格審核，所有資料建立專門擋案，杜絕一切可能產(chǎn)生問題的源頭。五、意向性地塊推薦：

1、位置：新省政府向南2公里，臨長沙主干道芙蓉路，臨街面200米，

面積：100畝，凈用地89畝

價格：105萬元/畝

周邊配套：市政配套完善，旁邊保利地產(chǎn)別墅項目都已經(jīng)開始銷售，三館一公園即將啟動，和新省政府近在咫尺。

轉(zhuǎn)讓方式：連公司一起轉(zhuǎn)讓，不需要掛牌，手續(xù)簡單，風(fēng)險小

2、位置：沃爾瑪對面，城市侯家塘商圈附近，正在聯(lián)想長沙項目融科?三萬英尺對面

面積