龍崗商業(yè)地產(chǎn)分析Szhome研究與發(fā)展部主筆：吳茂萍孟競【目錄】概況龍崗商業(yè)發(fā)展軌跡從南到北蔓延兩頭高中間低龍城發(fā)展脈絡商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域分布特征龍崗中心城街道辦商業(yè)批準預售面積最大純商業(yè)主要分布各區(qū)商業(yè)2001－1005年9月預售面積統(tǒng)計商業(yè)地產(chǎn)供求狀態(tài)歷年供需分析存在問題銷售價格分析銷售均價1萬橫崗街道辦銷售均價最高各街道辦歷年均價漲幅從售價看商業(yè)興旺純商業(yè)與社區(qū)商業(yè)的比較供需狀態(tài)兩類商業(yè)銷售均價持平純商業(yè)、社區(qū)商業(yè)銷售“龍虎榜”經(jīng)營狀態(tài)商業(yè)旺區(qū)的培育與預測概況根據(jù)深圳市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（1993年－2010年），深圳商業(yè)到2010年的總體發(fā)展目標是：充分發(fā)揮各種經(jīng)濟成份的作用，把深圳逐步建設成為以大型商業(yè)、物資批發(fā)中心為骨干，大型購物廣場、商業(yè)零售企業(yè)為支柱，傳統(tǒng)商業(yè)和超級市場、連鎖店為基礎(chǔ)，個體商業(yè)為補充，保稅市場、期貨市場，會展中心等高層次市場組織形式為發(fā)展方向、溝通國內(nèi)市場、萬商云集的現(xiàn)代化商業(yè)貿(mào)易中心，把深圳營造成為國內(nèi)外游客和深圳市民的“購物天堂”。而龍崗，按照《龍崗區(qū)城市空間發(fā)展策略》，龍崗區(qū)未來發(fā)展的戰(zhàn)略定位為深圳重要的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，深圳輻射粵東北地區(qū)重要的城市地區(qū)。發(fā)展目標為：深圳市戰(zhàn)略地位重要的城市次中心；深圳市最重要的現(xiàn)代工業(yè)基地；深圳市國際旅游度假中心、濱海文化、客家文化的傳播中心；深圳市新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基地。當前3-5年，龍崗區(qū)將融資近1000億元，建設140多個重大項目。目前，全區(qū)的工作重點之一是道路建設。按照市政規(guī)劃預測，到2010年，龍崗中心區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值將達到100億元、年財政收入超10億元，且龍崗中心城作為市內(nèi)與東部產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸的交通樞紐，將在戰(zhàn)略上發(fā)揮越來越重要的商業(yè)助動作用，并在未來逐步形成規(guī)模，增強輻射功能和商圈凝聚力。換言之，龍崗的商業(yè)機遇在旅游、工業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時正在和即將大步發(fā)展。近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，規(guī)模業(yè)態(tài)各異的商業(yè)零售網(wǎng)點遍布龍崗,連鎖經(jīng)營和商業(yè)網(wǎng)絡體系已初具規(guī)模，大型連鎖商業(yè)為主的零售、餐飲業(yè)巨頭強勢進駐。2004年全區(qū)社會消費品零售總額119.67億元，其中批發(fā)零售業(yè)的零售額為102.55億元，餐飲業(yè)零售額為17.12億元。全區(qū)商業(yè)網(wǎng)點36625個，總營業(yè)面積超過300萬平方米，其中營業(yè)面積在3000平方米以上的大中型商場有46個，總營業(yè)面積超過50萬平方米；營業(yè)面積在1萬平方米以上的商場有27個，包括華潤萬家、天虹、沃爾瑪、新一佳等國內(nèi)外知名零售企業(yè)。目前全區(qū)已形成以連鎖經(jīng)營為主,超市、百貨店、便利店、專賣店、專業(yè)市場等多業(yè)態(tài)并舉的商業(yè)發(fā)展格局。同時，從2002年開始，世貿(mào)中心、新龍崗商業(yè)中心、龍盈泰商業(yè)廣場、五洲風情mall、華南mall、萬鑫柏龍商業(yè)廣場等大型商業(yè)大勢興起，加上社區(qū)商業(yè)的繁榮，形成一股新鮮的深圳北上商業(yè)力量，龍崗近年來的商業(yè)批售面積都具深圳前列。地鐵商業(yè)將成為不可忽視的商業(yè)力量，“3號線規(guī)劃中的21個站點有14個在龍崗轄區(qū)，站點周邊500米的腹地為高強度商業(yè)開發(fā)區(qū)域，按照目前每個站點規(guī)劃控制2-3平方公里的要求，未來僅站點周邊的城市更新面積就將超過30平方公里，這些區(qū)域?qū)⒅辽倬奂?0萬人口（規(guī)劃每站點周邊5萬人口）。依托地鐵沿線的改造，以車站為核心，周邊物業(yè)開發(fā)形成大量的人流疏散、休閑、購物場所，龍崗區(qū)將形成若干各具特色的繁榮商圈?！?/p>

龍崗商業(yè)發(fā)展軌跡從南到北蔓延龍崗商業(yè)起步布吉，在模糊“界限”中，從南向北延伸。布吉是龍崗改革開放的前沿陣地，其經(jīng)濟社會發(fā)展以鄧小平南巡講話為標志，分為前后兩個時期：1992年前的10多年是布吉經(jīng)濟發(fā)展的打基礎(chǔ)時期，1992年后布吉經(jīng)濟進入快速發(fā)展時期。其商業(yè)也隨經(jīng)濟發(fā)展迅速繁榮。國際國內(nèi)著名商業(yè)巨頭沃爾瑪、新一佳、天虹、華潤萬家、順電等紛紛進駐布吉，改寫了布吉商業(yè)布局，加之社區(qū)商鋪的急遽增加，現(xiàn)已形成了大、中、小型商家配套，及8000家個體戶為補充的商業(yè)網(wǎng)絡。2003年，布吉的社會商品零售額達23.4億元，同比增長29%。業(yè)內(nèi)也有種稱謂是“布吉商圈”，主要指布吉的老街區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)以及商業(yè)巨頭為核心的周圍商業(yè)。值得提及的是，大芬油畫村已經(jīng)形成了以油畫生產(chǎn)、交易一條龍的商業(yè)旺區(qū)，吸引了國際國內(nèi)人士慕名前往，商業(yè)交易非常繁華。橫崗以比鄰布吉、眼鏡等行業(yè)發(fā)達、房地產(chǎn)開發(fā)社區(qū)商鋪履增等優(yōu)勢，商業(yè)較中心城更早發(fā)展，其中，橫崗的眼鏡業(yè)占到了全球市場的一半，每年達到幾億副，產(chǎn)品百分之九十出口到歐洲，占了歐洲市場的百分之七十，僅眼鏡廠，橫崗就有三百多家，另外，橫崗的家具、玻璃、印刷產(chǎn)品都頗有享譽。龍崗的兩家四星級酒店-君逸酒店和圣德堡酒店龐居橫崗也為商業(yè)的發(fā)展做了些許貢獻。龍崗街道辦在歷史上乃著名的商埠，商業(yè)發(fā)展起點早，近年，大型純商業(yè)如五洲風情mall、新龍崗商業(yè)中心、龍盈泰商業(yè)中心、深圳集銀皮革綜合廣場、萬鑫柏龍商業(yè)廣場、楚豐商業(yè)廣場、東方茶都等屢屢興起，被譽為“龍崗鎮(zhèn)商業(yè)圈”，深圳天虹、國際商場、福臨百貨、九洲百貨、人人購物商場街等大型商貿(mào)興旺，龍興、龍昌、龍平等商業(yè)大街繁榮熱鬧；第二工業(yè)區(qū)舊城改造片區(qū)逐步成為商業(yè)中心旺區(qū)，初具規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)絡體系已經(jīng)形成；轄區(qū)內(nèi)10條商業(yè)大街將陸續(xù)建成。尤其是沿深惠公路老鎮(zhèn)五洲風情mall一帶，已有的商業(yè)規(guī)模不小，加之賽格電子廣場、萬眾電子城以及創(chuàng)富數(shù)碼城的聯(lián)動，估計這里將產(chǎn)生龍崗最大的電子數(shù)碼商圈，這里也將成為最具潛力的核心商圈。中心城的商業(yè)從2001年萬佳百貨與世貿(mào)中心聯(lián)手打造萬佳商圈開始，迅速形成以萬佳百貨為核心、多個臨街商鋪相聯(lián)的整體商業(yè)格局。之前，中心城居民的消費主要依靠長期以來自然形成的老街商鋪和零散網(wǎng)點。最為瘋狂的時期是2002年至2003年上半年，中心城區(qū)的商業(yè)物業(yè)交投極其活躍，大大超過了往年的投放量，各種大型百貨、超市紛紛進駐，發(fā)展商投資商用物業(yè)的熱情空前高漲，龍崗世貿(mào)商城vs世貿(mào)百貨、萬佳百貨、龍興國際家居廣場vs好百年，愉園新苑vs天虹商場，新亞洲花園VS歲寶百貨，龍城商服物業(yè)非常搶手。但隨后出現(xiàn)的商業(yè)供應過量和商業(yè)交易平淡的矛盾逐漸突出，即便2005年龍城商業(yè)供應面積大為縮減，仍有20萬的空置待售面積。華南mall的繁榮經(jīng)營，帶動了平湖物流業(yè)的發(fā)展，鮮活的商業(yè)，乃龍崗乃至整個深圳、華南的商業(yè)重碼。兩頭高中間低龍崗商業(yè)呈現(xiàn)兩頭高中間低的現(xiàn)象。兩頭高只南部的布吉和北邊的中心城、龍崗鎮(zhèn)，中間低指橫崗等地。從2001－2005商業(yè)批售面積看，中心城、龍崗鎮(zhèn)、布吉批準預售面積達到89萬，占龍崗總批準預售面積的89％；從實際銷售來看，中心城、龍崗鎮(zhèn)、布吉銷售面積達到54萬，占龍崗總銷售面積的90％，基本與批準預售的比例持平。從商業(yè)繁榮程度看，中心城、龍崗鎮(zhèn)、布吉無論從零售網(wǎng)點的數(shù)量、從業(yè)人員的總數(shù)、大型商家的進駐、品牌商業(yè)的推廣還是實際消費水平、商業(yè)的品類，中心城、龍崗鎮(zhèn)、布吉都是重頭戲。龍崗鎮(zhèn)中心城布吉近年批準預售面積248348.05413631.96229513.64近年實際銷售面積212449.41210488.44118116.1大型百貨蘇寧電器、國美電器、天虹商場、福臨萬眾電子市場、人人購物廣場、科迪宇手機超市新一佳、世貿(mào)萬佳百貨、天虹、好百年家居廣場新一佳、金鵬百貨、萬佳、天虹商場、大中華百貨商業(yè)類型百貨、超市、購物中心、連鎖店、五金一條街、電器城、服裝店、餐飲店、手機通訊產(chǎn)品店大型百貨、超市、專業(yè)市場、購物中心超市、百貨、專業(yè)市場、百貨+超市、綜合超市、餐飲、步行街知名企業(yè)萬鑫投資、蘇寧、國美、新一佳、面點王、麥當勞雙龍?zhí)旌?、順電沃爾瑪、吉之島、歐倍德、華潤萬佳其他街道辦，明顯不及。圖55圖66龍城發(fā)展脈絡龍崗中心城近3年來批準預售面積占龍崗半壁江山，商業(yè)的表面繁榮使中心城成為眾人關(guān)注的焦點，值得提煉出來單獨一說。根據(jù)《深圳市城市總體規(guī)劃》和《龍崗中心組團規(guī)劃》，龍崗中心組團的功能定位：深圳市次中心，龍崗區(qū)行政、文化、商貿(mào)、信息和文體中心，東部發(fā)展軸的綜合服務中心，強化行政辦公、金融商貿(mào)、文教體衛(wèi)的城市功能，構(gòu)建集約化的生態(tài)城區(qū)。人口規(guī)模2020年控制規(guī)模77萬人。用地規(guī)模為2020年規(guī)劃90.5平方公里，人均城市建設用地117.5平方米。龍城商業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷了以下三個階段：一、2001年前的“草莽時代”2001年之前，龍崗中心城區(qū)域的商用物業(yè)比較單薄，居民的消費主要依靠長期以來自然形成的老街商鋪和零散網(wǎng)點提供。其時，中心城內(nèi)僅有一些小餐館以及賣建材五金的小門店，即便在碧湖花園與紫微花園之間以及龍福一村附近已經(jīng)形成了一些鄰街商鋪，但商業(yè)氣息不濃，各門店經(jīng)營清淡。二、2001年－2004年的“瘋狂時代”瘋狂表現(xiàn)在：1、批售面積集中爆發(fā)批準預售面積248348.05m2，占龍崗區(qū)總數(shù)的42％；實際銷售面積212449.41m2，占龍崗區(qū)總數(shù)的35%。2、大型商業(yè)蜂擁而起2001年萬佳百貨與世貿(mào)中心聯(lián)手打造萬佳商圈開始，中心城才得以形成以萬佳百貨為核心、多個臨街商鋪相聯(lián)的整體商業(yè)格局；各大超市、百貨被激發(fā)熱情，紛紛入駐中心城，人人購物廣場、天虹商場、歲寶百貨等進場；龍崗中心城的商業(yè)格局由分散、功能單一的臨街型商鋪和社區(qū)商鋪走向了多功能的區(qū)域性市場規(guī)模；3、銷售興旺之勢持續(xù)2003年底中心城的商業(yè)有種“爆發(fā)戶”的感覺，2001年爆發(fā)，2003年開始“衰落”。此間，龍城的商業(yè)銷售非常暢旺，讓人難以想象，整體均價乃龍崗各街道辦之首，達到1萬1，銷售速度也顯得非常“夸張”。三、2004年底至今的“蕭條時代”缺乏客戶、人流、專業(yè)規(guī)劃的爆發(fā)商業(yè)很快就顯出了疲態(tài)，從03年底開始商用物業(yè)市場租售行情一路看跌，商鋪空置量迅速增加，本欲亮相的星河mall遲遲未動，加之近年住宅開發(fā)量大，伴生的商服面積急遽增加，這讓原本就過剩的中心城商業(yè)雪上加霜。2005年，批準預售商業(yè)面積大幅縮減，截至9月30日，批出5萬多，但銷售僅僅過半而已，又增加了空置待售面積。主要問題出在于：1、商業(yè)增速超過城市規(guī)劃需求龍城目前實際人口不到20萬，而商業(yè)面積已經(jīng)超過50萬，實際人口中，不少是經(jīng)過城市化過程中轉(zhuǎn)化為城市居民的，消費水平并不高。從各商業(yè)經(jīng)營情況來看，除了經(jīng)營面積達7.38萬平方米的世貿(mào)中心———商業(yè)一號以及4萬平方米的人人購物廣場經(jīng)營情況不錯外，其他商家經(jīng)營狀態(tài)堪憂，不乏勉為其難支撐的商業(yè)。從地理位置上看，中心城處于相對“內(nèi)陸”的位置，宏觀上很難誘惑布吉、橫崗、坑梓等地的商業(yè)消費者，至于龍崗鎮(zhèn)的消費者，更難被吸引，龍崗鎮(zhèn)反而截留了大批來自東莞、惠州等外地的消費群。如果不能很好地解決商業(yè)規(guī)劃和外地客戶的吸引問題，中心城的商業(yè)將是“死?！薄?、零售業(yè)太多可能導致結(jié)構(gòu)失衡不可否認，中心城的商業(yè)消費水平整體還處于比較低級的狀態(tài)，基本上都是食品、居家為主的必要性生活消費，沒有形成規(guī)模性商圈商業(yè)，不能不說是一大遺憾。3、經(jīng)營模式難以維繼大型商業(yè)采用返租模式較多，所謂的“產(chǎn)權(quán)式商鋪”經(jīng)營模式已經(jīng)顯出市場疲態(tài)，而中心城不少大型商業(yè)也采用這種模式，在人氣不足營業(yè)額不高的情況下，中心城采取返租模式對業(yè)主實際上并沒有太大的保障。4、過高估計市場這些年中心城商業(yè)連連上馬的關(guān)鍵原因在于發(fā)展商對CEPA、擴關(guān)、地鐵、輕軌等交通的改善的盲目樂觀，甚至認為可以吸引東莞、惠州等消費者。事實上，東莞、惠州等地的商業(yè)還在頻頻出擊深圳，因為其商業(yè)量大，消費水平受限，寄希望于深圳客戶。比如東莞石龍的大華名店、東莞華南mall等深圳造勢，莫不想搶占深圳商業(yè)地產(chǎn)份額。如果說中心城吸引特區(qū)內(nèi)外各區(qū)域客戶，似乎更不現(xiàn)實，如上所言的地域性限制、規(guī)劃缺位、商業(yè)缺乏特色、各區(qū)商業(yè)疲態(tài)呈現(xiàn)等問題，各發(fā)展商切莫過高估計市場，盲目上馬。第三章商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域分布特征中心城街道辦商批準預售面積最大近年，商業(yè)批準預售主要集中在中心城、龍崗鎮(zhèn)、布吉，其中中心城為最，占總量的41％，但每套的平均面積極大，為40平方/每套，而龍崗鎮(zhèn)平均每套商業(yè)面積不足24平方。街道辦批準預售套數(shù)批準預售面積中心城10332413632龍崗鎮(zhèn)11001248348.1布吉4433229513.6橫崗179667580.61坪山114526414.43平湖687859.95葵涌112739.47圖77圖88純商業(yè)主要分布01－05年批準開發(fā)的純商業(yè)全部集中龍崗中心城和龍崗鎮(zhèn)，項目如下：萬鑫五洲風情購物中心、新龍崗商業(yè)中心、龍崗世貿(mào)中心、龍盈泰商業(yè)中心、龍興商業(yè)廣場、深圳集銀皮革綜合廣場、楚豐商業(yè)廣場、萬鑫柏龍商業(yè)廣場等。第四章商業(yè)地產(chǎn)供求狀態(tài)歷年需求分析龍崗近年商業(yè)批準預售面積為各區(qū)之首，總批準預售套數(shù)28786套，批準預售面積996088.1萬平方米，實際銷售套數(shù)和面積分別為19721套、597466.89萬平方米；待售套數(shù)分、待售面積分別為9065套，398621.21萬平方米；整體銷售均價、銷售金額、平均每套銷售面積分別為：10876.67、62.5億元、45.99平方米。2001年3月1日－2005年9月30日龍崗整體批售情況：套數(shù)面積（平方米）批準預售28786996088.1實際銷售19721597466.89空置待售9065398621.21圖99圖1001從整體供求來看，呈現(xiàn)如下特征：商業(yè)偏重北部從商業(yè)批準預售面積看，中心城商業(yè)批準預售面積為各街道辦之首，面積達到：415672.96平方米，龍崗鎮(zhèn)、布吉、橫崗、坪山、平湖、葵涌批準預售面積居之后，分別為：245457.83、229513.64、67580.61、26414.43、7859.95、2739.47從以上數(shù)據(jù)可見，龍崗區(qū)最北部兩個街道辦——中心城、龍崗鎮(zhèn)的批準預售面積占到總批準預售面積的66.46％，其中，中心城又占到總批準預售面積的41％之多。這跟政府對中心城、龍崗鎮(zhèn)的商業(yè)中心定位是密切相關(guān)的。龍崗鎮(zhèn)、布吉、橫崗、坪山、平湖、葵涌的批準預售面積分別占總批準預售面積的：25％、23％、6.78%、2.65%、0.8%、0.27%。近36％的街道辦商業(yè)規(guī)劃為零龍崗區(qū)轄平湖、布吉、橫崗、龍崗、龍城、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鵬、南澳11個街道辦，近年，坑梓、南澳、大鵬、坪地批準預售面積為0，實際銷售面積也為0。換句話說，東部海邊地區(qū)除了葵涌，南澳、大鵬等街道辦政府尚無商業(yè)批準行為，但根據(jù)東部生態(tài)組團的規(guī)劃，這些街道辦將跟進商業(yè)規(guī)劃?？予?、坪地屬于東部工業(yè)組團的范疇，工業(yè)廠房面積規(guī)劃大，而商業(yè)規(guī)劃面積缺乏。龍崗鎮(zhèn)市場消化能力強從以上分析數(shù)據(jù)，可見龍崗鎮(zhèn)的市場消化能力為各街道辦之首，批準預售總面積248348.05平方米，實際銷售總面積達到212449.41，待售面積為35898.64龍崗鎮(zhèn)的市場消化能力強在幾大純商業(yè)的熱銷。各街道辦批準預售面積和實際銷售面積對比表（單位：平方米）：批準預售面積實際銷售面積待售待售比例中心城413632210488.4203143.520.491121431龍崗248348.1212449.435898.640.144549716布吉229513.6118116.1111397.540.485363484橫崗67580.6138983.0328597.580.423162502坪山26414.4313132.4713281.960.502829703平湖7859.954297.443562.510.45324843葵涌2739.4702739.47100%圖1002需要說明的是，待售面積亦非絕對面積，有些商業(yè)面積由發(fā)展商自主經(jīng)營，本不出售，嚴格意義上講，不屬于完全的空置?？可涎荨翱帐謶?zhàn)”葵涌4年來的批準預售面積僅僅2739.47平方米，實際銷售面積為0，待售率100％?？?，打了一場典型的“空手戰(zhàn)”2005牛市：各街道辦戰(zhàn)商業(yè)供不應求從統(tǒng)計結(jié)果看，2005年龍崗商業(yè)市場表面上表現(xiàn)極其良好，龍崗鎮(zhèn)、布吉、橫崗、坪山出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象，實際銷售面積分別超出供應面積32924.96、6636.06、6294.36、1964.43平方米2005.1－2005.9.30各街道辦批售面積表（單位：平方米）：街道辦批準預售面積實際銷售面積待售量中心城51941.541764.2610177.24龍崗032924.96-32924.96布吉38139.344775.36-6636.06橫崗4858.9611153.32-6294.36坪山6741.828706.25-1964.43平湖045.586696.24葵涌000圖10032005年龍崗商業(yè)的火爆跟今年的宏觀調(diào)控不無關(guān)系。宏觀調(diào)控對住宅二手房轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅，而商業(yè)、寫字樓則無此一說，于是，許多投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)、寫字樓，導致商業(yè)、寫字樓市場的火爆。2001、2002、2003、2004、2005年龍崗空置待售面積分別為：102262.99、126715.66、82907.01、112510.78、－30946.33。2002年和2004年空置面積最大，這跟市場批準預售面積的巨大呈比例。龍崗各街道辦2001年3月1日－2005年9月30日歷年待售面積合計：2001.3.1-2002200320042005.1-9.30合計中心城59991.1358434.3322271.6854310.1410177.24205184.52龍崗17121.3321791.0130897.57-14940.24-32924.9621944.71布吉19222.4934412.151108.5163290.45-6636.06111397.54橫崗4360.068639.121592.34300.44-6294.3628597.58坪山-1188.3204412.8610833.53-1964.4312093.64平湖2756.3699.62624.05-1283.546696.2411492.65葵涌02739.470002739.47合計102262.99126715.6682907.01112510.78-30946.33393450.11圖11圖22存在問題龍崗商業(yè)面積供應量大，實際消化量不足，批準預售面積為996088.1平方米，實際銷售面積為597466.89平方米，供求比例為1.67：1，供遠遠大過于求。從細分來看，存在以下一些問題：第一、供應“超標”，上市步伐宜緩從每年平均消化11萬商業(yè)面積的比例來看，龍崗待售面積398621.21平方米需要接近4年的時間方能消化。尤其是中心城，歷年來的供銷都是“黃色警報”，至今待售面積已經(jīng)達到205184.52平方米！商家切莫積極上馬。其次是布吉，待售面積11397.54平方米。第二、商業(yè)圈功能不突出，布吉等遭遇瓶頸龍崗目前較有商業(yè)規(guī)模的商圈為布吉商圈、中心城商圈、龍崗鎮(zhèn)商圈，但真正能起到類似東門商圈、南山商圈、人民南商圈的作用者，尚缺乏。尤其是中心城，按理人口規(guī)模已經(jīng)達到一定比例，消費水平也上一定層次，商圈功能應該凸現(xiàn)，但除了世貿(mào)中心周邊較成氣候，其余零散不成規(guī)模。中心城、布吉等街道辦商業(yè)的零散規(guī)劃，有待改善。第三、商業(yè)過于集中供應表現(xiàn)在兩個方面，一、中心城、龍崗鎮(zhèn)、布吉的供應量過于集中，歷年三者批準預售面積占總數(shù)的89％，導致這些區(qū)域待售量夸張。二、年度供應量過分集中。2001－2005年批準預售商業(yè)面積分別為：13,2100.78、22,8272.58、21,0859.84、32,2324.11、10,1681.58，2002－2004年供應量明顯集中，2004年甚至高達32萬，為平均消化量的3倍。2005年龍崗商業(yè)批準預售大幅減少，有助于消化存量。歷年各街道辦批準預售面積總表：20012002200320042005.1-9.30合計中心城72643.6690035.177849.23123203.4751941.5415672.96龍崗29773.8674126.3874959.0166598.580245457.83布吉22566.950595.1614903.05103309.2338139.3229513.64橫崗4360.069323.4831902.2317135.884858.9667580.61坪山007595.6612076.956741.8226414.43平湖2756.31452.993650.66007859.95葵涌02739.470002739.47合計132100.78228272.58210859.84322324.11101681.58995238.89圖33圖44銷售價格分析銷售均價1萬龍崗鎮(zhèn)近年商業(yè)銷售均價10876.67元/平方，歷年均價漲幅不高，2001－2005年商品房均價分別為：10134.05272、10169.81566、10632.62574、9584.383546、12210.7635元/平方米，2004年小幅下跌近10％，2005年暢旺，較2004年上漲24％。2001－2005年各街道辦均價統(tǒng)計表：20012002200320042005合計均價中心城13255.3407311884.910710107.553049120.53788813535.8346811580.83541龍崗7545.0699268450.12374911185.802649994.5754215913.3957338617.793494布吉9803.84671713384.4124210560.8028210975.4388611059.7359211156.84735橫崗09799.37753812465.692468107.38745117694.6449712016.7756坪山008802.8182738186.75266613433.0626810140.87787平湖9931.9535147330.25391810673.085211121.6089911627.9069810136.96172葵涌000000合計均價10134.0527210169.8156610632.625749584.38354612210.763510608.34857按建筑面積分平均售價橫崗街道辦最高從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可見，近年橫崗商業(yè)地產(chǎn)均價最高，其次是中心城、布吉、坪山、平湖、龍崗鎮(zhèn)。以上各街道辦歷年商業(yè)平均價格為（元/平方）：12016、11580、11156、10140、10136、8617元/平方。其中，葵涌歷年處于無銷售狀態(tài)，雖有少量預售面積。另外，坪山連續(xù)兩年2001、2002年無成交；橫崗2001年無成交記錄。各街道辦歷年漲幅從各街道辦銷售均價來看，銷售均價處于非常不穩(wěn)定的狀態(tài)，整體來說，2005年銷售均價基本都高于以往，也有例外，龍崗鎮(zhèn)銷售均價不到6000元。中心城2002、2003、2004、2005銷售均價較上年漲幅分別為：－10%、－15％、－9.7％、48％龍崗鎮(zhèn)2002、2003、2004、2005銷售均價較上年漲幅分別為：12％、32％、－10.6％、－40.8%布吉2002、2003、2004、2005銷售均價較上年漲幅分別為：36.5%、－21％、4％、0.7%橫崗2003、2004、2005銷售均價較上年漲幅分別為：27％、－35%、118％坪山2004、2005銷售均價較上年漲幅分別為：－7％、64％平湖2002、2003、2004、2005銷售均價較上年漲幅分別為：－26％、45.6%、8.4%、4.5%各街道辦歷年較上年的漲幅表：2002200320042005中心城-0.103387009-0.149547414-0.0976512460.484104868龍崗鎮(zhèn)0.1199530070.32374424-0.106494568-0.408339476布吉0.36522049-0.2109625360.0392617910.007680519橫崗0.272090233-0.349623981.182533532坪山-0.0699850420.640829182平湖-0.2619524540.4560321270.0840476350.045523808從售價看商業(yè)興旺中心城商業(yè)歷年處于“黃色警報”范疇，銷售價格持續(xù)下跌，2005年大幅反彈，但這種反彈與商業(yè)持續(xù)低迷明顯不相吻合，“虛假繁榮”的背后，仍然是冷漠。龍崗鎮(zhèn)沿老街、深惠公路沿線商業(yè)呈繁榮發(fā)展之勢，銷售價格持續(xù)上漲，2004略有下降，2005則大幅下滑，與中心城不同的是，－40％的下滑數(shù)據(jù)背后并非商業(yè)的大幅同等比例的下滑，而是所售產(chǎn)品的獨特性所引起。布吉2002年吃了“胖秤砣”，所以，即便2003年均價大幅下滑，仍保持較高的“勝利”姿態(tài)，2004、2005甚至持續(xù)小副上漲，大芬村的商業(yè)帶動，多少有點沾親帶故的關(guān)系。橫崗商業(yè)地產(chǎn)均價整體呈現(xiàn)夸張漲幅，事實上，近年橫崗商業(yè)集中幾個住宅項目的裙樓，如怡美山莊、隆盛花園、振業(yè)城、橫崗城市中心花園等，整體批準量的有限對均價的抬升較為有利。坪山近年僅有水岸明珠、萬佳通、泰富華庭、盈富家園等幾個住宅項目的商業(yè)裙樓，商業(yè)面積供應少，處于“壟斷”局面，價格高低，說明不了商業(yè)的繁榮程度。平湖算得一個“怪胎”，2002大幅下降，2003成倍反彈，之后保持10％以內(nèi)的均價漲幅，事實上，商業(yè)面積供應不大，廠房面積供應量遠遠超過商業(yè)。純商業(yè)與社區(qū)商業(yè)的比較供需狀態(tài)2001.3.1-2005.9.30龍崗批售的純商業(yè)項目包括萬鑫五洲風情購物中心、新龍崗商業(yè)中心、龍崗世貿(mào)中心、龍盈泰商業(yè)中心、龍興商業(yè)廣場、深圳集銀皮革綜合廣場、楚豐商業(yè)廣場、萬鑫柏龍商業(yè)廣場等，總批準預售面積為262188.2平方米，外加海關(guān)大廈、新世界廣場、新亞洲廣場、碧湖大酒店等四個項目，總批準預售面積達到285622.3平方米，其余批準預售的71萬平方米皆社區(qū)商業(yè)。從銷售情況看，萬鑫五洲風情購物中心、新龍崗商業(yè)中心、龍崗世貿(mào)中心、龍盈泰商業(yè)中心、龍興商業(yè)廣場、深圳集銀皮革綜合廣場、楚豐商業(yè)廣場、萬鑫柏龍商業(yè)廣場、海關(guān)大廈、新世界廣場、新亞洲廣場、碧湖大酒店等商業(yè)項目的銷售良好，待售面積低，不到5萬平方米。以上商業(yè)項目歷年銷售情況統(tǒng)計：年度套數(shù)面積金額均價平均面積20013168550.312945041615139.8683127.05791120021258387533785281669767.71258930.805246200340835867363120140710757.9333514.3700972004483493169900956698.29670.13278519.27368820052192365982728714847455.76373816.6965合計12683235743.3231300817110558.2821521.6406884其他社區(qū)商業(yè)歷年銷售情況統(tǒng)計：年度套數(shù)面積金額均價平均面積200118910223.7894841360.29276.54548554.0940742002108662803.92668113634.410638.0881157.830497200390769279.72736590240.410632.1191976.38337320042988116644.3211425031259794.76004239.0375920051868102771129718025012622.0456255.016595合計7038361722.74393922861010592.7116956.4724258兩類商業(yè)銷售均價持平從以上數(shù)據(jù)可見，社區(qū)商業(yè)和純商業(yè)或者寫字樓+商業(yè)裙樓型的商業(yè)均價基本相當，前者為10592元/平方，后者為10558元/平方，前者甚至略高于后者。純商業(yè)、社區(qū)商業(yè)銷售“龍虎榜”純商業(yè)商鋪按照銷售金額排名：萬鑫五洲風情購物中心 〉5億新龍崗商業(yè)中心 3.5-4億龍崗世貿(mào)中心 3.5-4億龍盈泰商業(yè)中心 2.5-3億龍興商業(yè)廣場 2.5-3億深圳集銀皮革綜合廣場 1.5-2億楚豐商業(yè)廣場 <1萬鑫柏龍商業(yè)廣場 <1純商業(yè)商鋪按照銷售均價排名：萬鑫柏龍商業(yè)廣場 2萬龍崗世貿(mào)中心 1.6萬萬鑫五洲風情購物中心1萬社區(qū)商鋪按照銷售金額排名：新亞洲花園 3.9億桂芳園（六期） 2.7億信義假日名城 2.3億榭麗花園 2.3億九州家園 1.8億社區(qū)商鋪按照銷售均價排名：桂芳園 2.8萬桂芳園（七期） 2.4萬水晶之城 2.1萬寶麗苑 2.1萬理想家園 1.6萬經(jīng)營模式與狀態(tài)第一、大型純商業(yè)多采用產(chǎn)權(quán)式萬鑫五洲風情、萬鑫柏龍商業(yè)廣場、龍盈泰商業(yè)中心、新龍崗商業(yè)中心、東方茶都等一系列項目的入市將龍崗變成商鋪的集中營，大多采用產(chǎn)權(quán)式。產(chǎn)權(quán)式商鋪的弊端早兩年就顯露出來，特區(qū)內(nèi)南山曼哈頓、東方廣場事件，可謂經(jīng)典反面案例，所以，產(chǎn)權(quán)式商鋪在銷售和經(jīng)營商其實都比較受限，目前，產(chǎn)權(quán)式商鋪和發(fā)展商自留商鋪聯(lián)合經(jīng)營的現(xiàn)象較為普遍，經(jīng)營種類開始向綜合性過渡，一方面使得項目前期的銷售租賃客戶群擴大，再一方面也為商鋪提供了從單一向綜合性發(fā)展的空間。第二、社區(qū)商業(yè)多為零售商業(yè)狀態(tài)社區(qū)商業(yè)多為獨立產(chǎn)權(quán)式，除了發(fā)展商有明文規(guī)定或者政策引導，基本上都處于自負盈虧的零售商業(yè)狀態(tài)，業(yè)態(tài)多樣化，極少主題式商業(yè)。在缺乏商圈效益的前提下，這類型社區(qū)商業(yè)往往經(jīng)營狀態(tài)堪憂，也有少數(shù)社區(qū)商業(yè)經(jīng)營不錯的。第三、導入大型商場的社區(qū)商業(yè)逐漸增加偶有發(fā)展商引進歲寶、天虹、家樂福等商場的現(xiàn)象，這比上面一種純粹“售完大吉”的發(fā)展商要有“責任心”一些。社區(qū)其他商業(yè)往往圍繞這些大商場形成互補的商業(yè)狀態(tài)，商業(yè)人氣和經(jīng)營前景比前者更好。第四、有規(guī)劃的社區(qū)商業(yè)

萬科城·風情步行街在銷售之前經(jīng)發(fā)展商認真規(guī)劃，并集休閑、購物、娛樂、美食功能為一體，被中國購物中心專業(yè)認證委員會評為“中國社區(qū)LivingMall示范工程”。業(yè)界人士認為，萬科將LivingMall全新的設計理念運用于商業(yè)運作，開創(chuàng)了社區(qū)商業(yè)的新模式。

這種帶規(guī)劃主導型的社區(qū)商業(yè)活力和生命力明顯更勝一籌，層次也更高，值得推廣。不過，這需要發(fā)展商更有責任心和長遠目光。目前，多數(shù)發(fā)展商都是售完大吉，很難站在一定高度銷售商業(yè)?？偟膩碚f，社區(qū)商鋪是生活品質(zhì)的有力保障，但市場供應量的巨大以及自身定位的雷同性卻給商鋪帶來了新的操作風險，整體市場的調(diào)節(jié)勢在必行。另外，加之雷同性的經(jīng)營，市場同質(zhì)化競爭的同時，市場也比較混亂，目前依賴市場自身的調(diào)節(jié)。又則，龍崗住宅量與商鋪量之間比例不盡協(xié)調(diào)，但凡住宅基本都有商業(yè)面積，自身規(guī)劃的凌亂又給市場“添亂”，有關(guān)部門需要整體調(diào)節(jié)。商業(yè)旺區(qū)的培育與預測龍崗商業(yè)面積龐大，但能比得上東門、人民南、華強北這樣具有商業(yè)效益的商業(yè)圈未見，但也有些片區(qū)培養(yǎng)商圈的潛能。先看看商圈都應該具有三個必須的層次：１、以功能性結(jié)構(gòu)為主，滿足人民生活需要；２、周邊配套要跟進，核心的商圈擴大同時靠交通擴大邊緣商圈；３、經(jīng)營要有特色，層次感要強。從以上三個必備功能來看，龍崗以下片區(qū)可能具有商圈化的潛能：布吉大芬村商圈根據(jù)2005年龍崗政府工作報告，“大芬油畫已成為我區(qū)乃至全市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的知名品牌，在首屆‘文博會’上成為一個亮點，大芬油畫村被列為國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。為推動文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，出臺了《龍崗區(qū)文化強區(qū)建設規(guī)劃及實施意見》。全年油畫、印刷、體育休閑、文化旅游、娛樂演藝等產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值40多億元?！贝蠓掖逡?guī)模龐大，還有進一步擴大的可能和必要性，大芬油畫村實際上已形成以文化產(chǎn)業(yè)為根本的商業(yè)圈，只不過商圈功能需要進一步強化。這類商圈乃特色型商圈。龍城世貿(mào)商圈世貿(mào)中心目前商業(yè)乃中心城經(jīng)營狀態(tài)最好的區(qū)域，加之旁有龍城廣場休閑場所、龍崗電子市場、紫薇花園商業(yè)、文體中心等商業(yè)或者市政設施，形成了休閑、娛樂、購物為一體的大型商圈，隨著寶鉅城、儷景中心等商業(yè)的開放，假日輔導，有可能成為圈地范圍較廣的世貿(mào)商圈。龍崗鎮(zhèn)風情mall商圈龍崗鎮(zhèn)沿深惠公路兩邊以開業(yè)不久的五洲風情mall為核心，匯集了眾多的新老商業(yè)，業(yè)態(tài)包括電子、百貨、餐飲等，隨著吉之島、天虹等的進駐以及地鐵的開通，mall商圈成為必然。附加：龍崗商業(yè)項目列表2001.3.1-2001.12.31年批準預售的商業(yè)項目：項目名稱位置批準預售套數(shù)批準預售面積（平方米）龍崗世貿(mào)中心中心城139432555新亞洲花園中心城15914132九州家園龍崗鎮(zhèn)18611159楚豐商業(yè)廣場龍崗鎮(zhèn)4937572.5深圳集銀皮革綜合廣場龍崗鎮(zhèn)1497091.7中海怡翠山莊四期布吉584864.9萬隆苑布吉864397.1大世紀花園布吉44254.2寶麗苑中心城33932.3和興花園二期中心城403773.3龍崗鴻基花園中心城363667.5桂芳園布吉213514.8新世界廣場橫崗613379.4東都花園二區(qū)中心城583227.5信義假日名城布吉452996.6深華業(yè)大廈平湖252756.3歐景城華庭南區(qū)中心城502500.5尚景華園中心城512490.6歐景城華庭北區(qū)中心城462383.3信義假日名城沁芳園布吉81900.1鵬達花園龍崗鎮(zhèn)311811.8尚景花園中心城321666.1翡翠明珠花園龍崗鎮(zhèn)241525.9雅景苑橫崗鎮(zhèn)15980.63和興花園中心城18936.07紫薇苑中心城15857.62禾田世居中心城20692.64金洲花園布吉鎮(zhèn)10639.15竹雅名居竹韻苑龍崗鎮(zhèn)6613.16碧湖玫瑰園中心城8609.03長江花園（原盟基苑）B,C棟中心城269.642002年批準預售項目：項目名稱位置批準預售套數(shù)批準預售面積（m2）深圳集銀皮革綜合廣場龍崗鎮(zhèn)53025672.91龍興商業(yè)廣場中心城202924766.71新龍崗商業(yè)中心龍崗鎮(zhèn)128718562.48九州家園二期龍崗鎮(zhèn)13513944.73榭麗花園中心城23813846.12滿庭芳布吉4349786.14九州家園龍崗鎮(zhèn)839319.53吉祥來花園中心城778360.92和興花園（三期）中心城747006.68紫薇花園紫薇苑（二期）中心城1086521.32城龍花園中心城46301.34金運家園布吉686024.93雅庭名苑中心城545924.06金洲花園布吉545394.59歐景城華庭北區(qū)中心城565105.24茵悅之生花園布吉454053.57新世界廣場橫崗23211.34尚景華園中心城252900.66翡翠明珠花園龍崗鎮(zhèn)512858.34百合星城（一期）布吉642751.89亞迪村葵涌112739.47龍威花園布吉742722.22水晶之城橫崗432710.3順景花園中心城242436.45信義假日名城布吉462422.29千禧大廈中心城22372.61陽光翠園布吉62294.08中城康橋花園（二期）布吉362108.3大世紀花園布吉112022.57泓瀚苑布吉42019.67鵬達花園龍崗鎮(zhèn)412014.21龍嶺山莊布吉91789.57東都花園一區(qū)中心城121736.96南景豪庭布吉191497.41平湖滿庭芳平湖171452.99楚豐商業(yè)廣場龍崗鎮(zhèn)391370.56翠楓豪園布吉1371269.32橫崗城市中心花園橫崗16971.25新鴻花園中心城14957.46雅景苑橫崗14948.77紫薇苑中心城14936.8中加名園布吉25933.88隆盛花園橫崗24876.58四季花城六期布吉4862.88歐景城華庭南區(qū)中心城16861.77新亞洲廣場橫崗4605.24萬科四季花城（二區(qū)）布吉7579.44翡翠園山湖居二期布吉17545.47翡翠園山湖居布吉17516.86中加名園二期布吉13512.35和通花園布吉13487.73長海雅園龍崗鎮(zhèn)8383.622003年批準預售項目：項目