大興產(chǎn)業(yè)園

第一階段研究籌劃報(bào)告

目錄工程綜述宏觀經(jīng)濟(jì)分析工程分析chapter1chapter2chapter3chapter4工程籌劃定位1、區(qū)位特征2、工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3、工程四至4、可視性5、工程現(xiàn)狀6、交通條件7、工程周邊規(guī)劃1、SWOT分析2、工程整體開(kāi)展建議3、工程整體商業(yè)定位4、目標(biāo)顧客群定位……8、工程檔次定位1、城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析2、城市開(kāi)展規(guī)劃3、當(dāng)?shù)鬲?dú)有文化習(xí)慣4、當(dāng)?shù)氐南M(fèi)特征1、工程位置2、工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3、工程遠(yuǎn)景chapter5專(zhuān)題研究1、軌道交通對(duì)大興綠地零售商業(yè)開(kāi)展影響簡(jiǎn)析2、大興綠地工程兒童業(yè)態(tài)定位可行性簡(jiǎn)析工程綜述工程綜述工程位置宏觀經(jīng)濟(jì)分析工程分析工程籌劃定位工程專(zhuān)題研究工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程愿景工程位置工程綜述位置理解國(guó)家地理信息科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目位于南五環(huán)外，西臨京開(kāi)高速，北至北興路，西接廣茂大街，南靠盛坊路，東至廣平大街項(xiàng)目位置與城市核心商業(yè)相比，屬于典型的郊區(qū)產(chǎn)業(yè)園外加商業(yè)，住宅配套。但位于大興新城重要發(fā)展區(qū)域BAC工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程綜述編號(hào)用地面積（公頃）用途規(guī)劃指標(biāo)要求使用年限限高地上建筑面積總建筑面積（平方米）容積率建筑密度綠地率A號(hào)地9多功能用地335%30%45米27萬(wàn)33.75萬(wàn)B號(hào)地9.96多功能用地及混合用地2.535%30%45米24.9萬(wàn)27.07萬(wàn)C號(hào)地11.79多功能用地2.5-335%30%80米、45米32.27萬(wàn)40.34萬(wàn)合計(jì)30.752.7435%30%45米84.17萬(wàn)105.21萬(wàn)優(yōu)勢(shì)地鐵緊臨連接項(xiàng)目，有利于人流引導(dǎo)A地塊位于廣陽(yáng)大街與廣平大街之間，南至盛坊路主要規(guī)劃用于產(chǎn)業(yè)B地塊位于廣茂大街與廣陽(yáng)大街之間北臨青和路，南臨盛坊路。C地塊北至北興路，南臨規(guī)劃中B地塊劣勢(shì)項(xiàng)目B段不臨主路，展示性較差，不利于商業(yè)的招商泄洪渠將AB段割裂，不利于項(xiàng)目的布局A段B段C段對(duì)社會(huì)的奉獻(xiàn)引入新的消費(fèi)理念改變落后的消費(fèi)觀念更多的社區(qū)、辦公和人群活動(dòng)場(chǎng)所創(chuàng)造更多的就業(yè)時(shí)機(jī)工程愿景工程綜述企業(yè)的收益開(kāi)發(fā)商理想的收益鼓勵(lì)和吸引地理信息企業(yè)進(jìn)入開(kāi)展及合作獲取更多的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)和住宅經(jīng)驗(yàn)打造企業(yè)的品牌未來(lái)上市包中的優(yōu)良資產(chǎn)新城標(biāo)志建筑對(duì)城市的奉獻(xiàn)完善城市載體功能城市的標(biāo)志性建筑國(guó)家地理信息科技產(chǎn)業(yè)園改變大興郊區(qū)的商業(yè)面貌宏觀經(jīng)濟(jì)分析工程綜述宏觀經(jīng)濟(jì)分析工程分析工程籌劃定位工程專(zhuān)題研究區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)分析區(qū)域開(kāi)展規(guī)劃當(dāng)?shù)鬲?dú)有的文化習(xí)慣當(dāng)?shù)氐南M(fèi)特征小結(jié)大興、順義、昌平、房山、通州國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值大興、順義、昌平、房山、通州人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2021年大興GDP到達(dá)213.5億元，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展速度較慢，人均GDP到達(dá)19553.3元，與北京其他衛(wèi)星城相比，GDP總量?jī)H比房山區(qū)略高，而人均GDP最低，大興經(jīng)濟(jì)開(kāi)展處于中低水平；但在2021年大興的GDP到達(dá)了235.95，人均GDP到達(dá)21500元。在這五個(gè)區(qū)域排第四。順義區(qū)擁有眾多企業(yè)，產(chǎn)業(yè)根底雄厚，所以GDP遠(yuǎn)超其他衛(wèi)星城；從開(kāi)展速度上來(lái)看，大興與通州、昌平、房山處于同一個(gè)梯度，增速平穩(wěn)，總體變化不大，順義區(qū)開(kāi)展速度遠(yuǎn)超其余四個(gè)區(qū)縣，開(kāi)展速度較快。城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展總量城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析大興、順義、昌平、房山、通州人均可支配收入大興、昌平、房山、通州恩格爾系數(shù)在五個(gè)衛(wèi)星城中，大興區(qū)人均可支配收入處于中等水平，但大興人均可支配收入增長(zhǎng)較快，在2021年人均可支配收入已經(jīng)與通州、昌平持平，擁有較強(qiáng)的潛在消費(fèi)能力；2021年到達(dá)了22548元。目前已超出了通州。大興恩格爾系數(shù)不斷增長(zhǎng)，根據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)本數(shù)值越小證明居民在餐飲領(lǐng)域的消費(fèi)越低，生活水平越高，但是中國(guó)國(guó)情有所差異，經(jīng)濟(jì)最好的區(qū)域，餐飲比例反而更大，證明衛(wèi)星城在餐飲娛樂(lè)方面的需求有著較強(qiáng)的需求。恩格爾曲線恩格爾系數(shù)(Engel'sCoefficient)是食品支出總額占個(gè)人消費(fèi)支出總額的比重。19世紀(jì)德國(guó)統(tǒng)計(jì)學(xué)家恩格爾根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化得出一個(gè)規(guī)律：一個(gè)家庭收入越少，家庭收入中〔或總支出中〕用來(lái)購(gòu)置食物的支出所占的比例就越大，隨著家庭收入的增加，家庭收入中〔或總支出中〕用來(lái)購(gòu)置食物的支出比例那么會(huì)下降。推而廣之，一個(gè)國(guó)家越窮，每個(gè)國(guó)民的平均收入中〔或平均支出中〕用于購(gòu)置食物的支出所占比例就越大，隨著國(guó)家的富裕，這個(gè)比例呈下降趨勢(shì)。城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析二、同級(jí)別區(qū)縣的橫向比較〔2021〕經(jīng)濟(jì)指標(biāo)大興通州順義昌平房山人口（萬(wàn)）109.7103.972.594.288.6GDP（人民幣，億元）235.95234335340231GDP增長(zhǎng)率10.7%14%12.6%20%9.5%零售總額（人民幣，億元）109.7146129.9114.790.1零售額增長(zhǎng)率22%19.7%19.9%33.3%18.8%人均可支配收入（人民幣，元）2070720708220002083420328.9人均可支配收入增長(zhǎng)率15.6%9.6%10.8%10.3%8.6%人均消費(fèi)支出（人民幣，元）1287212741125731410813725.2人均消費(fèi)支出增長(zhǎng)率15.8%2.5%7%8.5%5.6%相比其他衛(wèi)星城，大興的經(jīng)濟(jì)總量偏低，開(kāi)展速度較慢，總體經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平較低，這是由于大興的產(chǎn)業(yè)相對(duì)較弱的原因，地鐵開(kāi)通后大興房地產(chǎn)收益將會(huì)大幅度增長(zhǎng)，直接會(huì)影響GDP，外來(lái)人口的遷入會(huì)大幅度提升消費(fèi)力，另外首都第二機(jī)場(chǎng)如順利開(kāi)工，那么大興經(jīng)濟(jì)開(kāi)展將要產(chǎn)生質(zhì)的提速；人均可支配收入、人均消費(fèi)支出與通州、房山、昌平根本相同，但增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)超其他區(qū)縣，大興具有較大的消費(fèi)潛力，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)利好；資料來(lái)源：各區(qū)縣統(tǒng)計(jì)公報(bào)城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析三、城市化進(jìn)程：大興常住人口發(fā)展大興流動(dòng)人口發(fā)展截至2021年底，大興戶籍人口到達(dá)58萬(wàn)，常住人口超過(guò)122萬(wàn)〔根據(jù)大興統(tǒng)計(jì)年鑒及統(tǒng)計(jì)公報(bào)〕，城市人口不斷增加。2021年大興區(qū)流動(dòng)人口到達(dá)64萬(wàn)，按年遷移人口10%計(jì)算，預(yù)計(jì)2021年大興區(qū)流動(dòng)人口將要到達(dá)93萬(wàn)。大興戶籍人口出生率為千分之四可以忽略不計(jì)。理論值：2021年〔工程開(kāi)業(yè)〕大興人口將到達(dá)150萬(wàn)〔以住宅土地供給與人口增長(zhǎng)相適應(yīng)為前提〕。隨著大興房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，地鐵的開(kāi)通，未來(lái)城市人口將迅速增加，初步形成一個(gè)中等開(kāi)展規(guī)模的城市，商業(yè)開(kāi)展空間逐步增大。城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析大興人口密度大興人口數(shù)量區(qū)域分布在五個(gè)衛(wèi)星城中，大興區(qū)人口密度處于第二位，未來(lái)隨著房地產(chǎn)工程容積率的提高，年輕人口的遷入，密度將逐漸提高，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是典型的利好消息；大興區(qū)人口密度不斷加大，增長(zhǎng)速度也不斷加快，未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，將會(huì)持續(xù)此種狀況。大興區(qū)人口分布主要集中在青云店、舊宮、西紅門(mén)、黃村，占據(jù)大興區(qū)總?cè)丝诒戎貫?0%，本工程位于黃村，目前人口數(shù)量到達(dá)13萬(wàn)人，約占大興總?cè)丝跀?shù)的10%，對(duì)于本工程是一個(gè)很好的支撐。城市開(kāi)展規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)分析二、城市功能布局規(guī)劃〔工程所在區(qū)域的功能定位與開(kāi)展方案〕城市開(kāi)展總目標(biāo)大興新城規(guī)劃北京未來(lái)面向區(qū)域開(kāi)展的戰(zhàn)略性節(jié)點(diǎn)，是北京重要的物流中心，也是現(xiàn)代制造業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)培育地區(qū)。依托大興新城的建設(shè)根底與重大根底設(shè)施，積極承接中心城的人口與功能疏解，引導(dǎo)新型產(chǎn)業(yè)集聚，實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的跨越式開(kāi)展，形成新的城市增長(zhǎng)極。新城功能定位1北京南部具有生態(tài)特色的宜居新城，是北京重要的物流中心，是現(xiàn)代制造業(yè)和文化創(chuàng)意的重點(diǎn)培育地區(qū)。新城規(guī)劃空間布局2一核心區(qū)：是新城的行政中心和文化中心；六片區(qū)：東片區(qū)為區(qū)域綜合功能區(qū)，東北片區(qū)為國(guó)家地理信息科技產(chǎn)業(yè)園綜合功能，西片區(qū)為文教先導(dǎo)綜合區(qū)，東南片區(qū)為物流先導(dǎo)綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)，西南片區(qū)為生物醫(yī)藥先導(dǎo)綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)；三組團(tuán)；西紅門(mén)組團(tuán)為綜合承接居住區(qū)，孫村組團(tuán)為開(kāi)展控制區(qū)，狼垡組團(tuán)為綜合生活效勞區(qū)。本案城市開(kāi)展規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)分析三、城市交通規(guī)劃2021年底，4號(hào)地鐵線延長(zhǎng)線——大興地鐵線將要開(kāi)通，地鐵的修建通車(chē)，將加強(qiáng)北京中心城區(qū)與大興新城之間的聯(lián)系，使大興成為北京城市擴(kuò)展的橋頭堡，并承接著北京中心城區(qū)的人口的運(yùn)載，成為北京移民人口的新興區(qū)域。名稱(chēng)規(guī)模位置接駁方式站點(diǎn)級(jí)別西紅門(mén)樞紐2ha五環(huán)北側(cè)公交普線、快線，自行車(chē)，M4可以在此換乘綜合樞紐宜家所在區(qū)域公共交通樞紐與換乘：結(jié)合軌道交通車(chē)站規(guī)劃，在客流集中的區(qū)域建設(shè)公共交通樞紐。2新城核心區(qū)道路總規(guī)劃1新城核心區(qū)軌道總規(guī)劃本案當(dāng)?shù)氐南M(fèi)特征宏觀經(jīng)濟(jì)分析大興居民總消費(fèi)呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，用于餐飲娛樂(lè)方面的消費(fèi)增長(zhǎng)較快；大興居民主要有兩局部構(gòu)成，一局部是當(dāng)?shù)厣钏捷^低老北京居民，一局部是新移民，其中移民已經(jīng)占到整個(gè)大興常住人口的一半以上，具有較強(qiáng)消費(fèi)能力的年輕人不斷增加，更加關(guān)注娛樂(lè)休閑方面的需求；大興居民人均可支配收入相對(duì)處于較低水平，所以大興居民更加注重實(shí)惠，講究物有所值；由于大興居民由新舊兩個(gè)群體組成，故消費(fèi)特征充滿了矛盾，一方面對(duì)于時(shí)尚的潮流不是太在乎，另一方面又比較關(guān)注新生事物；由于大興處于房地產(chǎn)的高速開(kāi)展階段，故未來(lái)家庭設(shè)備用品及效勞方面，耐用消費(fèi)品、家具材料等方面的消費(fèi)持續(xù)上升，進(jìn)而會(huì)分流商場(chǎng)方面的花費(fèi)；文化娛樂(lè)效勞的消費(fèi)未來(lái)會(huì)逐年提升，大興居民越來(lái)越重視娛樂(lè)活動(dòng)的特點(diǎn)將被凸現(xiàn)。隨著大興居民生活水平的提高，城市居民的消費(fèi)能力也不斷上漲，并帶動(dòng)了其對(duì)生活品質(zhì)的要求也不斷上升，影響并帶動(dòng)了其消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好的不斷改變，未來(lái)年輕化，時(shí)尚化的趨勢(shì)愈創(chuàng)造顯。小結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)城市開(kāi)展當(dāng)?shù)鬲?dú)有的文化習(xí)慣目前，工程所在大興區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平處于北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣中低水平，但經(jīng)濟(jì)開(kāi)展速度較快，人均收入增長(zhǎng)較快，人均可支配收入增長(zhǎng)也較為迅速。大興作為北京未來(lái)的衛(wèi)星城，未來(lái)的開(kāi)展空間較大，隨著人口的迅速增加，大興的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展速度會(huì)越來(lái)越快。工程緊鄰將要開(kāi)通的大興地鐵線，交通便利，將加強(qiáng)北京中心城區(qū)與大興新城之間的聯(lián)系，使大興成為北京城市擴(kuò)展的橋頭堡，并承接著北京中心城區(qū)的局部產(chǎn)業(yè)及人口，成為北京移民人口的新興區(qū)域。地鐵開(kāi)通，會(huì)吸引大批置業(yè)者，能為工程未來(lái)帶來(lái)一定客流。區(qū)域人群主要由北京當(dāng)?shù)鼐用衽c京漂人群組成，當(dāng)?shù)匚幕删┡晌幕c移民文化融合而成，所以會(huì)有傳統(tǒng)與前衛(wèi)之間的碰撞，呈現(xiàn)的特點(diǎn)是老居民的保守消費(fèi)與新移民的超前消費(fèi)的特點(diǎn)。當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣區(qū)域人群由新舊兩個(gè)群體組成，故消費(fèi)特征充滿了矛盾對(duì)于品牌的概念很模糊，一方面對(duì)于時(shí)尚的潮流不是太在乎，另一方面又比較關(guān)注新生事物大興居民人均可支配收入相對(duì)處于較低水平，所以大興居民更加注重實(shí)惠，講究物有所值，對(duì)品牌不敏感。工程分析工程綜述宏觀經(jīng)濟(jì)分析工程分析工程籌劃定位工程布局規(guī)劃工程產(chǎn)品規(guī)劃運(yùn)營(yíng)管理區(qū)位特征工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程現(xiàn)狀交通條件西單王府井機(jī)場(chǎng)中關(guān)村奧林匹克公園坐落于北京大興區(qū)的中部，位于南五環(huán)外區(qū)位特征工程分析一、本工程地塊區(qū)域在城市的位置本案區(qū)位特征工程分析二、區(qū)域特征：工程擁有良好的景觀環(huán)境，地塊西側(cè)為高米店公園，金星路口處為一片集中綠地，能夠?yàn)轭櫩吞峁┝己玫男蓓臻g，地鐵站緊臨工程地塊，對(duì)于工程住宅局部是極大的利好，同時(shí)周邊已有一些形成的成熟社區(qū)。地塊中包含大規(guī)模綠化的建設(shè)將嚴(yán)重降低工程周邊的人口密度，對(duì)于商業(yè)和產(chǎn)業(yè)園局部集中打造，為這塊區(qū)域提供了很大的商機(jī)。負(fù)面影響，如果為打造成集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的一站式消費(fèi)場(chǎng)所的目標(biāo)設(shè)置了硬件上的障礙，逐漸成熟需要一定的時(shí)間。無(wú)形中增大商業(yè)局部的規(guī)劃難度。同時(shí)較為成熟的區(qū)域一般都在京開(kāi)高速的西側(cè)。?大興經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)域，如大興經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)?大學(xué)，如中國(guó)公安大學(xué)、北京印刷學(xué)院、北京石油化工學(xué)院等?居住，如棗園小區(qū)、首邑上城、翡翠城，那爾水晶城等地塊緊鄰著醫(yī)院、學(xué)校、法院、檢察院等公共效勞機(jī)構(gòu)，隨著工程逐漸建成、完善，將形成一個(gè)良好的氣氛，是商業(yè)工程一個(gè)良好的外部支撐。但是大興整體建筑風(fēng)格及年代呈現(xiàn)出典型的遠(yuǎn)郊區(qū)特點(diǎn)，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間無(wú)法給人以高素質(zhì)區(qū)域的印象。本案工程現(xiàn)狀工程分析工程緊鄰北興路、廣茂大街，廣平大街周邊沒(méi)有高層建筑物與樹(shù)木遮擋，工程展示性極佳。本工程輻射的主力人群根本上為京開(kāi)高速以西區(qū)域，故商業(yè)C段符合人流，車(chē)流的方向，東側(cè)與北側(cè)兩面臨街，展示面為100%，商業(yè)價(jià)值最大，建議首選做大型的購(gòu)物商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店；商業(yè)B段只有西側(cè)臨街，沒(méi)有遮擋的，由北興路進(jìn)入廣茂大街時(shí)才有展示面價(jià)值，展示面為50%，可做為商住公寓和學(xué)校配套。B段中有其中一局部為住宅，同時(shí)可以含蓋糼兒園等相關(guān)配套。A段四面臨路，可做為集中寫(xiě)字樓辦公區(qū)。便于統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理。BA二、各相鄰道路的可視性C工程現(xiàn)狀工程分析四、地塊周邊環(huán)境編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)1高米店公園2金星公園編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)3大興人民法院4北京興濤學(xué)校12431234交通條件工程分析一、干道系統(tǒng)：地塊與城市主干道聯(lián)接性交通方面：主干道——南五環(huán)鐵路——京九鐵路線

建設(shè)中地鐵——4號(hào)線延長(zhǎng)線

高速公路——京開(kāi)高速

項(xiàng)目地塊公共設(shè)施

大興區(qū)人民法院

金星公園

大興黃村火車(chē)站

123123交通條件工程分析二、周邊道路交通分析主干道

次干道

人流密集區(qū)本案華堂商場(chǎng)456321123456興豐大街興華業(yè)街興業(yè)大街雙高路金星西路康莊路交通條件工程分析三、周邊相鄰道路本案1354

26346125雙向兩車(chē)道雙向四車(chē)道雙向六車(chē)道雙向六車(chē)道雙向六車(chē)道單向三車(chē)道交通條件工程分析四、公交系統(tǒng)：工程紅線100m范圍內(nèi)的公交路線距離線路起點(diǎn)站終點(diǎn)站經(jīng)過(guò)站點(diǎn)50米937路（支7）劉村郁花園高米店大興新城1路北臧村客運(yùn)站郁花園300米954路大興一職馬甸橋西957路（快1）北京站東埝壇工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)957路（快2）海子角回民公墓968路大興長(zhǎng)途站溫泉937路南禮士路西胡林937路（支2）南禮士路北京野生動(dòng)物園937路（支6）南禮士路錦華園小區(qū)500米631路航天橋南黃村火車(chē)站366路木樨園橋北站林校路站366路（快速）木樨園站黃村火車(chē)站410路匯源路北京西站南廣場(chǎng)434路福苑小區(qū)北京東站610路黃村火車(chē)站崇文門(mén)東631路航天橋南黃村火車(chē)站631路（快）航天橋南黃村火車(chē)站679路木樨園桂村937路支1南禮士路星湖園度假村937路支4南禮士路禮賢943路永定門(mén)長(zhǎng)途汽車(chē)站霸州火車(chē)站943區(qū)間固安汽車(chē)站永定門(mén)長(zhǎng)途汽車(chē)站943路區(qū)間（快）永定門(mén)長(zhǎng)途汽車(chē)站固安汽車(chē)站968路大興長(zhǎng)途站溫泉大興14路大興吳莊溫泉10條城市級(jí)公交線路，1條大興區(qū)本地小公共途徑工程，目前的公交線路可以攜帶局部中低層次人流到本工程，但是無(wú)法形成覆蓋全區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)。954、957（快）、957（快2）、968、937（支7）、631、937、937（支2）、937（支6）新城1路、937（支7）21交通條件工程分析五、其他交通方式：目前周邊軌道交通建設(shè)進(jìn)度4號(hào)線大興段將于2021年底通車(chē)，暫時(shí)無(wú)法與4號(hào)線連通。工程未來(lái)周邊3公里范圍內(nèi)地鐵線路：地鐵線4號(hào)線互通式交匯站：0座工程未來(lái)周邊3公里范圍內(nèi)地鐵線路：地鐵4號(hào)線互通式交匯站：0座地鐵線的開(kāi)通將會(huì)為工程帶來(lái)一定人流，同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生局部客戶乘坐地鐵去西單，英特宜家購(gòu)物中心消費(fèi)的現(xiàn)象，加劇工程目標(biāo)客戶的分流。項(xiàng)目周邊軌道交通本案3KM3KM交通條件工程分析六、交通小結(jié)公交線路次干道快速路軌道交通能為工程帶來(lái)直接人流的公交線路有954、957〔快〕、957〔快2〕、968、937〔支7〕、631、937、937〔支2〕、937〔支6〕、新城1路，區(qū)域客流帶動(dòng)性較明顯。周邊的次干道有興華大街、金星路、興豐大街，是將客戶引導(dǎo)至本工程的主要交通方式。周邊的快速速公路有五環(huán)路，六環(huán)路，京開(kāi)高速，但無(wú)法為工程帶來(lái)客流。區(qū)域內(nèi)的地鐵城鐵規(guī)劃是地鐵4號(hào)線大興段將于工程開(kāi)業(yè)前開(kāi)通，但是地鐵為工程帶來(lái)的客流不會(huì)超過(guò)10%〔根據(jù)衛(wèi)星城軌道交通對(duì)商業(yè)影響研究〕。經(jīng)過(guò)對(duì)工程周邊交通深入分析：工程周邊雖然干道興旺，但是由于高速路與城市環(huán)路的阻礙，反而成為工程的劣勢(shì)，最終可以為工程帶來(lái)直接客流的，只有公交線路及次干道。小結(jié)工程分析居住環(huán)境商務(wù)環(huán)境商業(yè)環(huán)境其他環(huán)境工程周邊有大量新建住宅，供給量較大，臨近大興區(qū)規(guī)劃公園高米店公園，擁有良好居住環(huán)境；新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)主流客戶群是擁有較高層次文化和中高等收入人群，這部份人群具備開(kāi)放的思維，易于接受新事物；隨著新建住宅的入住率提高，未來(lái)居住人群逐漸增多；目前來(lái)看，由于大局部小區(qū)正在建設(shè)之中，形成良好的商業(yè)環(huán)境，還需要一定的時(shí)間。工程?hào)|邊緊鄰大興經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，隨著大興經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，未來(lái)將成為大興的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的中心，成為衛(wèi)星城的經(jīng)濟(jì)中心；開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有少量企業(yè)，這些企業(yè)的員工，也是本工程未來(lái)的潛在消費(fèi)人群。大興區(qū)的商業(yè)集中在大興黃村西大街商圈，吸引了整個(gè)大興區(qū)的消費(fèi)人群。主要商業(yè)工程都位于這個(gè)商圈內(nèi)。其余商業(yè)僅起到滿足周邊居住人群根本生活需要的作用；目前大興區(qū)的商業(yè)開(kāi)展較落后，以地段百貨和大賣(mài)場(chǎng)為主，尚未出現(xiàn)真正意義上的購(gòu)物中心；市場(chǎng)的不成熟，造成商戶對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)觀望氣氛濃郁，商戶資源有限；消費(fèi)者收入有限，中低消費(fèi)場(chǎng)所仍是市場(chǎng)主流，中高端商業(yè)市場(chǎng)還需培養(yǎng)。大興區(qū)內(nèi)有一定數(shù)量的高校，但學(xué)生群體沒(méi)有收入，消費(fèi)能力十分有限，因此不是商業(yè)的目標(biāo)消費(fèi)群體，但高校內(nèi)的教職人員是工程的目標(biāo)消費(fèi)人群；本區(qū)域無(wú)旅游資源，故本類(lèi)型無(wú)法吸引此局部消費(fèi)群體。工程籌劃定位工程綜述宏觀經(jīng)濟(jì)分析工程分析工程籌劃定位工程布局規(guī)劃工程產(chǎn)品規(guī)劃招商管理運(yùn)營(yíng)管理SWOT分析工程籌劃定位Strengths優(yōu)勢(shì)地理環(huán)境優(yōu)越，屬于北京市重點(diǎn)打造的衛(wèi)星城，人口主要遷移區(qū)域之一；地鐵的建設(shè)，有利于大興人口的遷移；隨著經(jīng)濟(jì)開(kāi)展和人民生活水平的提高，帶動(dòng)了消費(fèi)結(jié)構(gòu)層次的提升；工程總建筑面積105萬(wàn)平米，具有較大的開(kāi)發(fā)規(guī)模，具備客戶自我供給能力，集客條件良好，可規(guī)劃做為類(lèi)似小型的CBD，集辦公，購(gòu)物，娛樂(lè)休閑，會(huì)議，教育、居住等為一體的小型區(qū)域。配套設(shè)施良好，規(guī)劃擁有約10942個(gè)停車(chē)位；工程未建設(shè)，具備有可調(diào)性；工程沿街展示性好；工程交通系統(tǒng)比較興旺，有利于輸送客流。將商業(yè)和諧地融入到整個(gè)景觀之中，突出具有生態(tài)環(huán)境的主題商業(yè)的特征；引入休閑類(lèi)業(yè)態(tài)，充分發(fā)揮工程的水系景觀商業(yè)功能；將集團(tuán)品牌與商業(yè)品牌有機(jī)相融，表達(dá)工程可持續(xù)開(kāi)展性；結(jié)合人口素質(zhì)的逐步提升和數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)的優(yōu)勢(shì)，打造大興區(qū)新的區(qū)域商業(yè)中心，有效導(dǎo)入消費(fèi)人群；作一站式購(gòu)物中心的規(guī)劃，改變大興百貨，大賣(mài)場(chǎng)落后的開(kāi)展模式，打造大興首個(gè)真正意義上的購(gòu)物和休閑、娛樂(lè)樂(lè)園；強(qiáng)化SWOT分析工程籌劃定位Weaknesses劣勢(shì)工程位于大興非傳統(tǒng)商圈，人口密度暫時(shí)不高；人口集中主要分步在京開(kāi)高速的西邊。對(duì)于目前這個(gè)區(qū)域還有待開(kāi)發(fā)。工程不處于核心居住商圈，無(wú)法共享核心商圈人流；工程立地非核心零售商業(yè)區(qū)域，且不屬于政府規(guī)劃的商業(yè)中心區(qū)域。京開(kāi)高速作為車(chē)流主干道，缺乏自然人流；周邊缺乏成熟商務(wù)辦公、酒店等商務(wù)物業(yè)的支撐，中高端消費(fèi)市場(chǎng)一段時(shí)間內(nèi)很難形成；盡量減少散售的比例，并在銷(xiāo)售、規(guī)劃和管理上予以嚴(yán)格控制；突出目的性業(yè)態(tài)及主題消費(fèi)，吸引消費(fèi)者主動(dòng)前往工程消費(fèi)；提高辦公樓、酒店的集中性，為未來(lái)整體經(jīng)營(yíng)提高人氣。與大興市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，吸引少量高端餐飲商家吸引政務(wù)宴請(qǐng)及國(guó)際年輕時(shí)尚品牌，突出中高素質(zhì)人群需求，防止陷入百貨業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)；減弱SWOT分析工程籌劃定位黃村快速開(kāi)展期已經(jīng)拉開(kāi)，隨著商業(yè)、居住、辦公物業(yè)的規(guī)劃建設(shè)，工程整體的規(guī)劃為辦公集中營(yíng)。未來(lái)人口持續(xù)增長(zhǎng)將拉升本工程的商業(yè)價(jià)值；全新主題景觀商業(yè)的建成會(huì)帶動(dòng)整個(gè)工程品質(zhì)的提高，從而吸引人流前往本工程；大興商業(yè)市場(chǎng)仍以百貨業(yè)態(tài)為主，購(gòu)物中心這一商業(yè)形式尚有較大開(kāi)展空間；規(guī)劃中的地鐵大興線連通商業(yè)內(nèi)部，對(duì)于人流的拉動(dòng)，能起到一定的引導(dǎo)作用；未來(lái)年輕人口的遷移，兒童出生率將會(huì)增長(zhǎng)，其相關(guān)業(yè)態(tài)尚處于區(qū)域市場(chǎng)空白；局部知名商家的引入，有利于品牌商家的未來(lái)招商。工程檔次不要盲目追求中高端檔次，運(yùn)營(yíng)模式不能單純依靠主力店，而是要針對(duì)未來(lái)的遷移人口，根據(jù)未來(lái)的品牌搭配組合盡量實(shí)現(xiàn)全客層覆蓋，打造有品質(zhì)的商業(yè)設(shè)施；強(qiáng)調(diào)工程的業(yè)態(tài)、景觀、內(nèi)部設(shè)計(jì)三位一體的功能，突出工程的不可復(fù)制性；在商業(yè)規(guī)劃上充分挖掘購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，著力推廣購(gòu)物中心消費(fèi)理念，使本工程在消費(fèi)市場(chǎng)上突出差異化特色，并為消費(fèi)市場(chǎng)所接納并喜愛(ài)。利用Opportunities時(shí)機(jī)SWOT分析工程籌劃定位星城商圈、華堂商圈等成熟的商圈已有穩(wěn)固的客流，作為新建工程，要引發(fā)市場(chǎng)的關(guān)注并形成消費(fèi)習(xí)慣，需要很長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)培育；周邊缺乏大型住宅區(qū)，短時(shí)間內(nèi)區(qū)域人口不會(huì)出現(xiàn)暴增，缺乏潛在消費(fèi)群體，缺乏商業(yè)氣氛，會(huì)加長(zhǎng)養(yǎng)商期；大興商業(yè)必然會(huì)供大于求，競(jìng)爭(zhēng)非常劇烈；英特宜家的超大體量及停車(chē)位及華堂的細(xì)致效勞會(huì)成為工程的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；大興黃村與通州，回龍觀一樣屬于典型睡城，未來(lái)很難形成辦公與居住并行的區(qū)域，晚間消費(fèi)與周末消費(fèi)成為主力消費(fèi)時(shí)間，白天的運(yùn)營(yíng)本錢(qián)會(huì)浪費(fèi)。從建筑造型到整體布局、從整體氣氛到檔次定位等方面與已有的商業(yè)設(shè)施形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)；大興區(qū)域內(nèi)商業(yè)開(kāi)展相對(duì)迅速，必須通過(guò)特色的商業(yè)概念設(shè)計(jì)調(diào)動(dòng)黃村居民的消費(fèi)欲望，同時(shí)可以給商家以投資開(kāi)店信心；將三段商業(yè)的連接通道慎重考慮，納入的整體規(guī)劃中可增加縮短工程的培養(yǎng)期，有助于共享人流，提高出租率。融入品牌折扣業(yè)態(tài)，兒童娛教業(yè)態(tài)概念，進(jìn)行業(yè)態(tài)空白的填補(bǔ)，從而利用可持續(xù)開(kāi)展的業(yè)態(tài)組合爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額;結(jié)合工程自身?xiàng)l件，加大餐飲，娛樂(lè)，休閑等家庭消費(fèi)比例，從而加大顧客在工程停留時(shí)間；轉(zhuǎn)化Threats威脅在總結(jié)美英等國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)展形態(tài)及其專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)定義的根底上，嘉億引領(lǐng)總結(jié)定義了具有典型意義的十一種購(gòu)物中心類(lèi)型市場(chǎng)空白點(diǎn)與市場(chǎng)時(shí)機(jī)工程籌劃定位在充分研究歐美購(gòu)物中心，考慮到中國(guó)購(gòu)物中心目前開(kāi)展?fàn)顩r，嘉億引領(lǐng)將購(gòu)物中心按照核心價(jià)值以及四個(gè)營(yíng)銷(xiāo)組合要素〔選址/面積，行業(yè)組合，消費(fèi)者溝通，購(gòu)物娛樂(lè)傾向性〕分為11種類(lèi)型的購(gòu)物中心：1.CityCenter城市購(gòu)物中心2.SuperRegionalShoppingCenter超級(jí)地區(qū)購(gòu)物中心3.RegionalShoppingCenter地區(qū)購(gòu)物中心4.ResidentialShoppingMall鄰里購(gòu)物中心5.RetailPark購(gòu)物公園6.PowerCenter能量中心7.LifestyleCenter生活時(shí)尚中心8.Entertainmentcenter娛樂(lè)中心9.Outletscenter工廠直銷(xiāo)中心10.SpecialtyMall專(zhuān)業(yè)主題中心11.MealMall美食中心購(gòu)物中心在中國(guó)將向兩個(gè)方向開(kāi)展：以購(gòu)物為核心的、越來(lái)越強(qiáng)調(diào)價(jià)值/價(jià)格的功能性類(lèi)型越來(lái)越強(qiáng)調(diào)選擇多樣性，以自我實(shí)現(xiàn)為核心的潮流領(lǐng)導(dǎo)者，含購(gòu)物及娛樂(lè)兩種導(dǎo)向嘉億引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)研究院〔CREI〕將11種購(gòu)物中心放在了價(jià)格定位矩陣上研究發(fā)現(xiàn)，中國(guó)很多城市還有很多的競(jìng)爭(zhēng)空白點(diǎn)，孕育著大量的市場(chǎng)時(shí)機(jī)同時(shí)，有些購(gòu)物中心類(lèi)型在市場(chǎng)上已經(jīng)飽和，未來(lái)面臨競(jìng)爭(zhēng)異常劇烈〔如城市中心、地區(qū)中心等〕不同的營(yíng)銷(xiāo)要素內(nèi)容，購(gòu)物中心向消費(fèi)者呈現(xiàn)著不同的核心價(jià)值和形態(tài)市場(chǎng)空白點(diǎn)與市場(chǎng)時(shí)機(jī)工程籌劃定位市場(chǎng)空白點(diǎn)與市場(chǎng)時(shí)機(jī)工程籌劃定位1城市購(gòu)物中心/CityCenter位于市中心，是提供以購(gòu)物為主的、含有休閑娛樂(lè)成份的一站式消費(fèi)場(chǎng)所核心價(jià)值選址商業(yè)組合購(gòu)物與娛樂(lè)傾向消費(fèi)者溝通主力店行業(yè)主力店功能組合%目標(biāo)消費(fèi)者為大眾消費(fèi)群或某一細(xì)分市場(chǎng)提供以購(gòu)物為主的、含有餐飲/休閑娛樂(lè)成份的、一站式購(gòu)足的消費(fèi)中心提供社交、家庭活動(dòng)與其他附加價(jià)值隨機(jī)性消費(fèi)模式位于城市中心區(qū)域城市中心主干道旁6-10萬(wàn)平米核心商圈3公里，次級(jí)商圈6公里，三級(jí)商圈40公里以上，覆蓋三級(jí)商圈以服裝、休閑娛樂(lè)、餐飲為主3-5個(gè)主力店主力店通常為百貨公司、主題餐飲區(qū)、電影院及其他主題室內(nèi)娛樂(lè)主力店占比40-60%購(gòu)物60-70%餐飲15-25%休閑娛樂(lè)10-15%多與寫(xiě)字樓及酒店形成綜合體購(gòu)物為主，體現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn)訴求，感性成份較大以封閉型的獨(dú)立建筑體為主(big-box)，有多個(gè)中庭樓層3層以上，多以垂直性交通配合滾梯主出入口外有多出入口地下停車(chē)場(chǎng)，500個(gè)停車(chē)位以上市場(chǎng)空白點(diǎn)與市場(chǎng)時(shí)機(jī)工程籌劃定位2超級(jí)地區(qū)購(gòu)物中心/SuperRegionalCenter通常位于郊區(qū)或新區(qū)，具有較大的體量，向消費(fèi)者提供以購(gòu)物為主的、含有休閑娛樂(lè)成份的一站式消費(fèi)中心核心價(jià)值選址商業(yè)組合購(gòu)物與娛樂(lè)傾向消費(fèi)者溝通主力店行業(yè)主力店功能組合%目標(biāo)消費(fèi)者通常為大眾消費(fèi)群提供以購(gòu)物為主的、含有餐飲娛樂(lè)成份的一站式購(gòu)足的消費(fèi)中心提供社交、家庭活動(dòng)與其他附加價(jià)值隨機(jī)性消費(fèi)模式+目的性消費(fèi)模式位于郊區(qū)、城鄉(xiāng)接合部或新區(qū)城市主干道或高速公路出口處超過(guò)8萬(wàn)平米核心商圈3公里，次級(jí)商圈6公里，三級(jí)商圈30公里或以上，覆蓋三級(jí)商圈以服裝、家居、電子、娛樂(lè)休閑、食品雜貨為主3-5個(gè)主力店折扣型主力店為主，通常為百貨、GMS、大賣(mài)場(chǎng)、品類(lèi)專(zhuān)營(yíng)店、電影院以及其他室內(nèi)娛樂(lè)主力店占比40-60%購(gòu)物60-70%餐飲10-20%休閑娛樂(lè)15-20%多與寫(xiě)字樓及酒店形成綜合體購(gòu)物為主，體現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn)訴求，感性與理性購(gòu)物較平衡以封閉型的獨(dú)立建筑體為主，有多個(gè)中庭樓層以三層以下為主，主要為二層多采用滾梯交通多主出入口停車(chē)場(chǎng)巨大，1000個(gè)停車(chē)位以上市場(chǎng)空白點(diǎn)與市場(chǎng)時(shí)機(jī)工程籌劃定位4購(gòu)物公園/RetailPark是一種位于郊區(qū)或新區(qū)的、大體量的，具有濃厚的休閑娛樂(lè)特征的購(gòu)物場(chǎng)所，賦予消費(fèi)過(guò)程更多輕松與愉悅的體驗(yàn)核心價(jià)值選址商業(yè)組合購(gòu)物與娛樂(lè)傾向消費(fèi)者溝通主力店行業(yè)主力店功能組合%目標(biāo)消費(fèi)者為大眾消費(fèi)群具有濃厚的休閑娛樂(lè)特征的購(gòu)物場(chǎng)所提供社交，個(gè)人與家庭的休閑娛樂(lè)目的地消費(fèi)模式位于郊區(qū)、城鄉(xiāng)接合部或新區(qū)城市主干道或高速公路出口處超過(guò)8萬(wàn)平米核心商圈3公里，次級(jí)商圈6公里，三級(jí)商圈50公里或以上以大型主題式戶外娛樂(lè)、餐飲、主體購(gòu)物街區(qū)為主3-5個(gè)以上主力店主力店通常為2個(gè)戶外娛樂(lè)主題，如人造海灘、溜冰場(chǎng)等，以其他主題如購(gòu)物、餐飲作為輔助主力店主力店占比60-70%購(gòu)物40-45%餐飲10-15%休閑娛樂(lè)40%以上多與酒店、寫(xiě)字樓結(jié)合形成綜合體休閑娛樂(lè)為主，體現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn)訴求，感性消費(fèi)行為為主開(kāi)放式的建筑體、內(nèi)外街區(qū)布局為主-單體建筑最多為三層，多為一、二層有地上停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)場(chǎng)巨大，停車(chē)自由度大，通常每個(gè)建筑體/商鋪都配有停車(chē)位置1500個(gè)停車(chē)位以上與交通樞紐連接5美食中心/MealMall以經(jīng)營(yíng)餐飲為主，主力店是大型餐飲或餐飲連鎖店核心價(jià)值選址商業(yè)組合購(gòu)物與娛樂(lè)傾向消費(fèi)者溝通主力店行業(yè)主力店功能組合%目標(biāo)消費(fèi)者為大眾消費(fèi)者和旅游者或細(xì)分市場(chǎng)目的地消費(fèi)模式選址適應(yīng)性較廣市區(qū)面積通常在1-4萬(wàn)平米，郊區(qū)通常為4-8萬(wàn)平米核心商圈3公里，次級(jí)商圈6公里，三級(jí)商圈40公里以上中西式正餐，快餐，特色餐飲，休閑食品，咖啡，茶館，娛樂(lè)項(xiàng)目等大型餐飲或餐飲連鎖店購(gòu)物10-15%餐飲60%以上娛樂(lè)20-30%餐飲娛樂(lè)為主，滿足基本需求，也可體現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn)訴求,感性和理性消費(fèi)兼有建筑形式多樣化，內(nèi)部形成街區(qū)形式交通方便,車(chē)位充足市場(chǎng)空白點(diǎn)與市場(chǎng)時(shí)機(jī)工程籌劃定位能量中心鄰里購(gòu)物中心城市中心生活時(shí)尚中心超級(jí)地區(qū)中心娛樂(lè)中心地區(qū)中心專(zhuān)業(yè)主題中心購(gòu)物公園工程與生活時(shí)尚中心/專(zhuān)業(yè)主題中心/鄰里中心/地區(qū)中心有一定的匹配性。體量：10萬(wàn)平方米以上生活時(shí)尚中心鄰里購(gòu)物中心專(zhuān)業(yè)主題中心地區(qū)中心市場(chǎng)空白點(diǎn)與市場(chǎng)時(shí)機(jī)工程籌劃定位本項(xiàng)目城市中心超級(jí)地區(qū)中心地區(qū)中心鄰里中心購(gòu)物公園能量中心生活時(shí)尚中心直銷(xiāo)中心娛樂(lè)中心專(zhuān)業(yè)主題中心美食中心位置新區(qū)城市中心區(qū)域城鄉(xiāng)結(jié)合處、郊區(qū)、新區(qū)地區(qū)中心居民區(qū)附近郊區(qū)、新區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合處郊區(qū)富人聚集區(qū)郊區(qū)適應(yīng)性廣適應(yīng)性廣適應(yīng)性廣交通臨近城市中心主干道城市主干道旁城市主干道/高速路出口區(qū)域中心主干道旁社區(qū)主干道旁城市主干道/高速路出口城市主干道/高速路出口區(qū)域/社區(qū)交通干道城市主干道/高速路出口城市/區(qū)域主干道旁適應(yīng)性廣適應(yīng)性廣面積6-10萬(wàn)平米超過(guò)8萬(wàn)平米5-8萬(wàn)平米0.5-4萬(wàn)平米超過(guò)10萬(wàn)平米4-10萬(wàn)平米1.5-5萬(wàn)平米或更大面積0.5-4萬(wàn)平米0.5-4萬(wàn)平米2-8萬(wàn)平米1-8萬(wàn)平米商圈對(duì)商圈覆蓋要求較高可覆蓋40公里可覆蓋30公里或以上可覆蓋10公里可覆蓋3公里可覆蓋50公里或以上可覆蓋30公里或以上可覆蓋3公里可覆蓋30公里或以上可覆蓋40公里或以上可覆蓋30公里或以上可覆蓋6公里或更大范圍？?????說(shuō)明：1〕按專(zhuān)業(yè)主題中心廣義理解，此處將娛樂(lè)中心和美食中心劃歸為專(zhuān)業(yè)主題中心的兩個(gè)主題形式，并參與主題篩選評(píng)估結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、綜合體定位和租金收益要求，選定地區(qū)中心和專(zhuān)業(yè)主題中心1)市場(chǎng)空白點(diǎn)與市場(chǎng)時(shí)機(jī)工程籌劃定位百貨+超市服裝專(zhuān)賣(mài)店家居家飾餐飲休閑娛樂(lè)火神廟引入王府井百貨，而英特宜家引入歐尚，再綜合考慮大興商業(yè)的開(kāi)展階段，建議考慮開(kāi)展百貨+大賣(mài)場(chǎng)兩種業(yè)態(tài)。從商戶反響與消費(fèi)者問(wèn)卷結(jié)果來(lái)看，服裝服飾等專(zhuān)賣(mài)店仍有市場(chǎng)開(kāi)展空間，但相對(duì)高端的品牌市場(chǎng)接受度較低?？紤]到開(kāi)發(fā)區(qū)新建住宅供給量大，市場(chǎng)存在這方面需求，但是工程臨近的宜家家居已經(jīng)可以做到業(yè)態(tài)的全覆蓋，故不建議引入類(lèi)似業(yè)態(tài)的品牌。作為目的性消費(fèi)場(chǎng)所，優(yōu)質(zhì)、有特色的餐飲是大興區(qū)的空白，具有強(qiáng)大的市場(chǎng)開(kāi)展空間并且局部中國(guó)餐飲百?gòu)?qiáng)企業(yè)的反響以及大興已經(jīng)開(kāi)業(yè)的快餐品牌來(lái)看，餐飲市場(chǎng)將會(huì)是本工程重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)態(tài)。KTV，網(wǎng)吧，兒童娛樂(lè)，電玩游戲等，屬于典型的目的性消費(fèi)，從消費(fèi)者反響來(lái)看，具備一定的市場(chǎng)開(kāi)展空間。√√√市場(chǎng)空白點(diǎn)與市場(chǎng)時(shí)機(jī)工程籌劃定位主要業(yè)態(tài)甄選書(shū)店屬于典型的目的性消費(fèi)，但是由于書(shū)店租金普遍較低，故不建議大面積引入此業(yè)態(tài)，可考慮經(jīng)濟(jì)類(lèi)，休閑類(lèi)書(shū)店?！蘕√兒童玩具店電器專(zhuān)業(yè)店運(yùn)動(dòng)用品電玩、電影院健身運(yùn)動(dòng)中心由于百聯(lián)清城三層整層均為兒童類(lèi)玩具，不建議工程做同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)，故不建議開(kāi)展該類(lèi)業(yè)態(tài)，但建議從兒童娛樂(lè)業(yè)態(tài)入手。電器類(lèi)業(yè)態(tài)占用面積大，樓層好，但租金低，并且無(wú)法吸引經(jīng)常性消費(fèi)人群，無(wú)法為業(yè)主方帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，故不建議開(kāi)展該類(lèi)業(yè)態(tài)?？紤]到衛(wèi)星城新建住宅供給量大，年輕人數(shù)量逐步增多，市場(chǎng)存在這方面需求，本工程在定位時(shí)可適當(dāng)引入集合店統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，具體為工廠店還是普通店，是否結(jié)合運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，根據(jù)階段另行調(diào)整。電影院在經(jīng)營(yíng)上具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，能在各種不同的市場(chǎng)狀況下(包括經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期)持續(xù)穩(wěn)定地經(jīng)營(yíng)，其業(yè)態(tài)表現(xiàn)出了超強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，特別是針對(duì)年輕人及兒童市場(chǎng)擁有與生俱來(lái)的融合性，屬于休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)中性價(jià)比最高的產(chǎn)業(yè)之一。屬于典型的目的性消費(fèi)，從消費(fèi)者反響來(lái)看，可考慮與住宅局部相結(jié)合，不必要融入到購(gòu)物中心業(yè)態(tài)?！獭淌袌?chǎng)空白點(diǎn)與市場(chǎng)時(shí)機(jī)工程籌劃定位主要業(yè)態(tài)甄選配套效勞美容美發(fā)，個(gè)人護(hù)理，照相攝影，眼鏡光學(xué)，藥店，音像禮品，銀行，屬于典型的配套性消費(fèi)，對(duì)于購(gòu)物中心業(yè)態(tài)是不可缺少的補(bǔ)充?！獭獭蘕從目前大興黃村商業(yè)現(xiàn)狀看，除百聯(lián)清城能夠?qū)崿F(xiàn)功能相對(duì)較為豐富外，其余商家商業(yè)業(yè)態(tài)單一，因此可見(jiàn)功能豐富的商業(yè)場(chǎng)所在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)是一大空白。雖然未來(lái)火神廟與英特宜家均能實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，所以要求綠地工程全部持有，后期人性化的效勞入手，才能與之競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)空白點(diǎn)與市場(chǎng)時(shí)機(jī)工程籌劃定位華堂商場(chǎng)帝園商廈物美大賣(mài)場(chǎng)吉星德億中心星城商廈百聯(lián)清城購(gòu)物中心火神廟購(gòu)物中心英特宜家購(gòu)物中心沒(méi)有藍(lán)海可選零售業(yè)態(tài)餐飲業(yè)態(tài)休閑業(yè)態(tài)娛樂(lè)業(yè)態(tài)工程籌劃定位市場(chǎng)空白點(diǎn)與市場(chǎng)時(shí)機(jī)G.M.S+專(zhuān)賣(mài)店

+餐館+影院+娛樂(lè)城折扣店

大型零售中心百貨公司時(shí)尚專(zhuān)賣(mài)超市雜貨店藥店零售超市日用雜貨產(chǎn)業(yè)園時(shí)間娛樂(lè)消遣商務(wù)時(shí)尚日常地域風(fēng)情價(jià)位商業(yè)設(shè)施形象：【多功能復(fù)合式的時(shí)間消費(fèi)型設(shè)施】“多功能復(fù)合式〞：商業(yè)設(shè)施功能的多面性，即除購(gòu)物功能外，還可滿足消費(fèi)者對(duì)娛樂(lè)、餐飲、效勞、甚至體驗(yàn)、學(xué)習(xí)等其它方面的消費(fèi)需求。這類(lèi)商業(yè)設(shè)施充實(shí)而豐富的功能構(gòu)成，可以有效延長(zhǎng)消費(fèi)者的滯留時(shí)間、從而增加消費(fèi)幾率、拓展消費(fèi)范圍。這類(lèi)商業(yè)設(shè)施向消費(fèi)者提供不僅僅是一處購(gòu)物場(chǎng)所，更重要的是提供了讓消費(fèi)者可以享受閑暇時(shí)間的消費(fèi)空間，即“時(shí)間消費(fèi)型〞設(shè)施。本工程商業(yè)設(shè)施的形象近乎于“家庭娛樂(lè)休閑生活城〞，多種前沿業(yè)態(tài)的結(jié)合體，有別于現(xiàn)有傳統(tǒng)百貨店、標(biāo)超的單一功能商業(yè)設(shè)施，讓消費(fèi)者充分享受消費(fèi)快感、體驗(yàn)居家消費(fèi)的舒適溫馨。根據(jù)日本，臺(tái)灣等亞洲區(qū)域的商業(yè)中心研究發(fā)現(xiàn)：SC〔購(gòu)物中心〕業(yè)態(tài)是蠶食百貨公司的典型業(yè)種。家庭娛樂(lè)休閑生活城工程整體商業(yè)定位工程籌劃定位LivingMall—家庭娛樂(lè)生活城工程整體商業(yè)定位工程籌劃定位LivingMall—家庭娛樂(lè)生活城服務(wù)的對(duì)象服務(wù)的對(duì)象服務(wù)的對(duì)象服務(wù)的對(duì)象從消費(fèi)者從購(gòu)物消費(fèi)從便利購(gòu)物從ShoppingMall到生活者到非購(gòu)物消費(fèi)到愉悅消費(fèi)體驗(yàn)到LivingMall>>>>>>>>目標(biāo)顧客定位—層級(jí)工程籌劃定位低高中高中等偏上中中等偏下目標(biāo)客群層級(jí)：大興當(dāng)?shù)厥杖胨揭话悖械然蛑械绕率杖氲目蛯诱急竟こ棠繕?biāo)市場(chǎng)的比例較大，同時(shí)吸引大量中等收入的客層，才能形成一定規(guī)模的目標(biāo)客層，以支撐工程經(jīng)營(yíng)；從周邊規(guī)劃看，未來(lái)會(huì)會(huì)聚中等偏上收入的群體，利用本工程之獨(dú)特性吸引其前來(lái)消費(fèi)；中等偏下收入的群體作為工程初期人氣的培育及后期人氣的補(bǔ)充；從年齡結(jié)構(gòu)上，以25-40歲人群為主要目標(biāo)客層，該類(lèi)人群在消費(fèi)意愿、消費(fèi)能力及消費(fèi)自主性均較高。目標(biāo)客戶層級(jí)補(bǔ)充客群主力客群主力客群〔中后期客群〕目標(biāo)顧客定位—來(lái)源工程籌劃定位商圈內(nèi)消費(fèi)群體分類(lèi)消費(fèi)特征商圈內(nèi)消費(fèi)者研究附近居民的民生類(lèi)需求(以普通兩居室為例〕內(nèi)容經(jīng)常性消費(fèi)類(lèi)（民生類(lèi)）涉及的商品、服務(wù)類(lèi)別商鋪類(lèi)型臥室家具－衣櫥服裝鞋帽、紡織品服飾店、鞋包店、床品店、洗衣店－床頭柜首飾、手表珠寶首飾店、鐘表店家飾－擺設(shè)工藝品、毛絨玩具、童裝工藝品店、玩具店、童裝童品店客廳家電－DVD、音響音像產(chǎn)品音像店家具－茶幾煙酒糖茶、零食煙酒店、小食品店、茶葉店家飾－擺設(shè)工藝品、字畫(huà)、花卉、魚(yú)缸工藝品店書(shū)房家電－電腦軟件、耗材、配件小型IT店家具－書(shū)櫥圖書(shū)小型書(shū)店文教娛樂(lè)－文具文具、眼鏡文具店、眼鏡店－琴樂(lè)器琴行－字畫(huà)字畫(huà)畫(huà)廊－照片（婚紗）攝影、相框、沖印影樓、沖印店－球拍運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品店家政－儲(chǔ)蓄銀行銀行－郵寄郵局郵局－通訊電信電信營(yíng)業(yè)廳、手機(jī)店廚房用具－餐具、茶具餐具、茶具瓷器店、茶具店家電－冰箱食品、藥品、面包生鮮超市、便利店、水果店、藥店、面包房衛(wèi)生間衛(wèi)?。钠坊瘖y品、個(gè)人清潔護(hù)理用品化妝品店、小型超市、小家電店陽(yáng)臺(tái)寵物－寵物食品、用品寵物用品寵物店儲(chǔ)藏間用具－小型工具小五金五金店、維修店非經(jīng)常性消費(fèi)類(lèi)（非民生類(lèi)）常規(guī)家電大型家電賣(mài)場(chǎng)常規(guī)家具大型家具店建材大型建材賣(mài)場(chǎng)廚具、潔具整體櫥柜專(zhuān)業(yè)店或?qū)Ｙu(mài)店汽車(chē)汽車(chē)店中介機(jī)構(gòu)房屋中介、家政中介窗簾、布藝大型布藝賣(mài)場(chǎng)辦公用品辦公用品店內(nèi)容涉及的商品、服務(wù)類(lèi)別說(shuō)明親友小聚餐廳中餐廳為主，輔以休閑餐廳，家常菜餐廳咖啡館非商務(wù)性質(zhì)茶館暢飲類(lèi)為主KTV中小型休閑時(shí)光書(shū)吧軟件、耗材、配件美容美發(fā)不止一家SPA足浴健身中心中小型電玩/網(wǎng)吧旅行社電玩頤養(yǎng)天年老年中心與街道活動(dòng)中心配合醫(yī)療設(shè)施簡(jiǎn)易型棋牌室社區(qū)型歡樂(lè)童年KFC，麥當(dāng)勞糖果店兒童游樂(lè)室內(nèi)外結(jié)合樂(lè)器、航模店附近居民的享受型需求商圈內(nèi)消費(fèi)群體分類(lèi)消費(fèi)特征商圈內(nèi)消費(fèi)者研究目標(biāo)顧客定位—消費(fèi)需求工程籌劃定位消費(fèi)需求方面：全面提升商品及商業(yè)設(shè)施的品質(zhì)，為區(qū)域消費(fèi)者提供滿足其質(zhì)與量雙向追求的消費(fèi)場(chǎng)所。將“滿足消費(fèi)者對(duì)商品質(zhì)與量的雙向追求、全面提升消費(fèi)者生活品質(zhì)〞作為本工程的差異化開(kāi)展方向性從消費(fèi)者特征來(lái)看：對(duì)商品品種豐富、商品質(zhì)量的追求是消費(fèi)市場(chǎng)所表現(xiàn)出的普遍特點(diǎn)。本工程周邊新建住宅工程較多，將進(jìn)一步吸引更多高素質(zhì)消費(fèi)群的入住，這些人群對(duì)品質(zhì)生活的追求也決定了工程開(kāi)發(fā)的方向。從商業(yè)環(huán)境來(lái)看：現(xiàn)狀商業(yè)的低品質(zhì)無(wú)法滿足消費(fèi)群提升生活品質(zhì)的需求，出現(xiàn)消費(fèi)外流傾向?！跋M(fèi)者對(duì)商品質(zhì)與量的雙向追求〞含義：從商業(yè)設(shè)施〔店鋪〕層面來(lái)講：對(duì)商品“質(zhì)〞的追求——主要表達(dá)在品牌〔企業(yè)〕知名度高、環(huán)境品質(zhì)高、效勞品質(zhì)好、體驗(yàn)性能高等；對(duì)商品“量〞的追求——主要表達(dá)在設(shè)施功能齊全、業(yè)態(tài)多樣化、商戶豐富等方面。從商品層面來(lái)講：對(duì)商品“質(zhì)〞的追求——主要表現(xiàn)為商品品質(zhì)好、品牌具有知名度；對(duì)商品“量〞的追求——主要表現(xiàn)為商品數(shù)量豐富、商品品種齊全。概念詮釋工程籌劃定位主體概念方面：居家消費(fèi)的體驗(yàn)地，周邊居住家庭專(zhuān)屬、獨(dú)享的消費(fèi)勝地，引導(dǎo)家庭式消費(fèi)的新生活時(shí)尚。各類(lèi)家庭、家庭所有成員均可在本工程中找到適合自身消費(fèi)的商品，獲得消費(fèi)滿足。全家相攜前來(lái)購(gòu)物將成為時(shí)尚，引導(dǎo)周邊消費(fèi)群新的生活方式。專(zhuān)門(mén)效勞于周邊家庭消費(fèi)群的商業(yè)設(shè)施，向其傳達(dá)專(zhuān)屬、獨(dú)享的信息，給予周邊家庭消費(fèi)群體強(qiáng)烈的歸屬感。關(guān)鍵詞：【新商圈，新商業(yè)，新形象】【溫馨、舒適、自由－家的感覺(jué)】【愉悅、休閑、享受－新的體驗(yàn)】概念詮釋工程籌劃定位餐飲購(gòu)物休閑兒童娛樂(lè)商務(wù)宴請(qǐng)/親朋聚會(huì)的首選地家庭/朋友的社交場(chǎng)健康自然的休閑領(lǐng)地全家的希望/連帶消費(fèi)的源泉全年不休的體驗(yàn)樂(lè)園功能定位工程籌劃定位以購(gòu)物為主體，充實(shí)餐飲、休閑、娛樂(lè)、游玩功能，突出綜合性和多元化。以購(gòu)物為主體，滿足消費(fèi)者日常生活需求是前提：工程周邊現(xiàn)有消費(fèi)群主要為常住家庭消費(fèi)群體，滿足其日常生活需求的商業(yè)設(shè)施是其主要所需；雖然居民的收入水平日益增加，普通市民提高生活品質(zhì)的需求仍集中表現(xiàn)在物質(zhì)方面的追求，精神層面的需求及各類(lèi)高檔時(shí)尚類(lèi)商品的需求仍僅限于局部消費(fèi)群，如果只滿足這少局部消費(fèi)群的需求，將失去擁有一定消費(fèi)能力的群眾客群，所凝聚的消費(fèi)力將很難支撐起本工程。引入休閑娛樂(lè)、餐飲設(shè)施的必要性：可以有效彌補(bǔ)該地區(qū)餐飲、娛樂(lè)休閑設(shè)施欠缺的現(xiàn)狀。引入餐飲業(yè)可以為來(lái)此消費(fèi)的消費(fèi)者提供休息、用餐的場(chǎng)所，從而延長(zhǎng)消費(fèi)者在商業(yè)設(shè)施中的消費(fèi)時(shí)間。為消費(fèi)者提供用餐和休息的場(chǎng)所，營(yíng)造更為親切舒適、人性化的購(gòu)物環(huán)境，將贏得消費(fèi)者的好評(píng)。休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)中所包含的均是具有良好市場(chǎng)開(kāi)展前景的業(yè)種，在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。餐飲及休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)受地域限制較小，可以輻射更大范圍，吸引更多消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)。餐飲及休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)可以與各種業(yè)態(tài)進(jìn)行多樣組合，增加工程自身體驗(yàn)式消費(fèi)比重，使設(shè)施商業(yè)品質(zhì)獲得提升。多業(yè)態(tài)組合，突出多元化、綜合性特征的必要性：隨著消費(fèi)者自身素質(zhì)和生活水平的提高，單一業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)不能滿足其需求，“一站式〞消費(fèi)、“體驗(yàn)式〞消費(fèi)越來(lái)越成為他們?cè)u(píng)價(jià)一個(gè)商業(yè)設(shè)施優(yōu)劣的根本標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施業(yè)態(tài)構(gòu)成單一，集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)于一體的商業(yè)設(shè)施仍未出現(xiàn)，本工程的開(kāi)發(fā)將填補(bǔ)這一空白。單一業(yè)態(tài)無(wú)法支撐工程如此大的開(kāi)發(fā)體量。工程主題定位工程籌劃定位商業(yè)工程的主題直接影響到其在消費(fèi)市場(chǎng)的被接受程度，符合當(dāng)?shù)匚幕跋M(fèi)習(xí)慣的主題，才能為群眾所接受，以大興商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展現(xiàn)狀、文化特性而派生的消費(fèi)心理為根底，結(jié)合工程特性分析提煉：在北京遠(yuǎn)郊區(qū)的特性熏陶下的大興原住民安于閑暇安逸生活，樂(lè)于享受日常生活的樂(lè)趣，市民化即是“生活化〞，對(duì)于時(shí)尚事物的接受水平遠(yuǎn)低于市內(nèi)原住民；移民文化表現(xiàn)在務(wù)實(shí)與精明，尤其在消費(fèi)上注重性價(jià)比，能夠接受新事物，對(duì)于效勞環(huán)境所帶來(lái)的附加價(jià)值的接受程度較高；因此太過(guò)行而上的主題無(wú)法與人們產(chǎn)生共鳴，太過(guò)高調(diào)的主題難以為市場(chǎng)所接受，在此主題定位應(yīng)以親民性、體驗(yàn)性為首要原那么：本工程位于綠化，水系的交界處，這里是黃村居民休閑生活的原點(diǎn)當(dāng)我們不在家，當(dāng)我們不在工作，我們就在“新星生活廣場(chǎng)〞，因?yàn)檫@里是大興人的城市聚客廳家庭聚會(huì)地工程主題定位工程籌劃定位工作-Work家-Home新星生活廣場(chǎng)城市聚客廳家庭聚會(huì)地全天候娛樂(lè)休閑時(shí)光親子時(shí)刻時(shí)尚消費(fèi)社交聚會(huì)工程檔次〔業(yè)態(tài)檔次〕工程籌劃定位購(gòu)物：中檔偏上的流行性及品質(zhì)定位，中低價(jià)格，過(guò)于流行的品牌商家很難吸引至本工程；餐飲：品質(zhì)及流行性跨度大，應(yīng)考慮中檔偏上、傾向于兼顧北方及南方的主流口味，滿足各類(lèi)消費(fèi)群體的消費(fèi)需求；娛樂(lè)：高品質(zhì)，低價(jià)格作為吸引人流的重要業(yè)態(tài)；效勞：在品質(zhì)和價(jià)格上均設(shè)置加大的跨度，滿足不同消費(fèi)層級(jí)消費(fèi)群體的需要。工程整體定位以中檔為主，在餐飲及效勞類(lèi)上少量中高端定位作為形象支撐，娛樂(lè)及零售方面以中檔的定位吸引消費(fèi)群體。價(jià)格低價(jià)格高流行性/品質(zhì)高流行性/品質(zhì)低零售餐飲娛樂(lè)效勞工程籌劃定位高端國(guó)際品牌低高東方新天地新光/國(guó)貿(mào)/王府/四季世貿(mào)天階/藍(lán)色港灣/三里屯village百盛/當(dāng)代/王府井賽特/燕莎APM/來(lái)福士廣場(chǎng)/大悅城/嘉茂/銀座燕莎奧特萊斯富力廣場(chǎng)/國(guó)瑞城/SOGO/中友/君太/翠微/雙安首都時(shí)代/銀泰太平洋/新世界華威/西單購(gòu)物貴友/城鄉(xiāng)/藍(lán)島/華聯(lián)/北辰/華堂/飄亮購(gòu)物望京國(guó)際商品價(jià)格永旺/龍德廣場(chǎng)/世紀(jì)金源/首地大峽谷工程檔次〔整體檔次〕本工程開(kāi)業(yè)初期整體檔次在北京所有商業(yè)中處于中檔水平，與衛(wèi)星城商業(yè)檔次保持一致工程籌劃定位工程業(yè)態(tài)定位工程開(kāi)發(fā)背景工程規(guī)劃概念工程功能配置?大興區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定開(kāi)展，居民生活水平逐步提高，消費(fèi)能力緩慢增長(zhǎng)。?居民消費(fèi)習(xí)慣需要逐漸改變，消費(fèi)結(jié)構(gòu)即將產(chǎn)生重大變化。?中等收入以上家庭比重越來(lái)越大，將成為消費(fèi)中堅(jiān)?零售市場(chǎng)有待繁榮。?目前的商業(yè)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)需求不匹配，造成消費(fèi)流失。?傳統(tǒng)的商業(yè)格局將被改變、新興的商業(yè)中心各具特色，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈演愈烈。?大型百貨公司、專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)與街邊小店共同爭(zhēng)奪零售市場(chǎng)。?外來(lái)零售巨頭的落戶將為大興區(qū)帶來(lái)新的商業(yè)元素和商業(yè)資源。?餐飲娛樂(lè)將成為市場(chǎng)新寵。?利－核心輻射區(qū)域內(nèi)有超過(guò)萬(wàn)密集的較高消費(fèi)能力人群；核心商圈總?cè)丝诔^(guò)萬(wàn)。－公交線路數(shù)量較多，路經(jīng)工程所在區(qū)。?弊－與華堂商圈、宜家商圈的直線距離均只有兩公里左右，商圈人口重疊，競(jìng)爭(zhēng)劇烈。－工程周邊有不少同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶奪市場(chǎng)份額宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境大興商業(yè)區(qū)開(kāi)展特點(diǎn)工程周邊環(huán)境?定位“城市聚客廳，家庭聚會(huì)地〞概念，吸引家庭消費(fèi)。?滿足民生需求的同時(shí)，考慮未來(lái)需求開(kāi)展變化。?迎合家庭外出就餐增多的新需求，兼家庭消費(fèi)。?增加個(gè)人護(hù)理及保健設(shè)施。?考慮周到的設(shè)施設(shè)備配套，使物業(yè)具有滿足多種商業(yè)業(yè)態(tài)的功能，并保存足夠的調(diào)整變化空間。?充足的停車(chē)位，滿足日益增加的有車(chē)人群需求。?商場(chǎng)內(nèi)外部流暢的水平及垂直交通流線。?開(kāi)敞的公共空間將成為聚客活動(dòng)的中心。?醒目的外立面和燈光效果?適當(dāng)控制零售業(yè)態(tài)比重，防止與大興新建購(gòu)物中心、百貨公司的直接競(jìng)爭(zhēng)。?重視餐飲、娛樂(lè)設(shè)施，尤其是晚間經(jīng)營(yíng)工程，填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白。?增加齊全的效勞類(lèi)設(shè)施，即使損失局部租金。?形成另一種目的性消費(fèi)場(chǎng)所。迎合、引導(dǎo)消費(fèi)需求硬件具有優(yōu)勢(shì)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)餐飲?家常菜〔中餐〕?休閑餐廳、快餐廳?茶房、咖啡館、面包房娛樂(lè)?兒童樂(lè)園?KTV?溜冰場(chǎng)?露天娛樂(lè)設(shè)施效勞設(shè)施?SPA、美容美發(fā)、洗衣、沖印?銀行、電信?親子活動(dòng)零售?休閑服裝、飾品、化裝品、眼鏡、流行表、花卉?圖書(shū)、音像?家庭用品有機(jī)的商鋪組合次主力店?在垂直動(dòng)線兩端設(shè)置有號(hào)召力的品牌連鎖型主力店。?首選國(guó)際知名品牌。軌道交通對(duì)大興工程

零售商業(yè)開(kāi)展影響簡(jiǎn)析商業(yè)的生命力在于客流的集聚，而軌道交通大容量的運(yùn)能在給人們提供便利交通的同時(shí)，也會(huì)給商業(yè)帶來(lái)大量的消費(fèi)客流，地鐵的布局正在影響著城市的商業(yè)格局。以香港為例，地鐵沿線共分布著大約30個(gè)購(gòu)物中心，約占香港購(gòu)物中心的60%。因此可以認(rèn)為：地鐵已成為商業(yè)開(kāi)展不可或缺的積極元素和地域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的動(dòng)力。城市地鐵的從無(wú)到有、從只有一條線到開(kāi)發(fā)幾條線的過(guò)程，實(shí)際是改善周邊物業(yè)的可達(dá)性和居民出行的便捷性、改變土地利用性質(zhì)、刺激投資需求強(qiáng)力釋放的過(guò)程，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的輻射效應(yīng)深廣有力，從而促進(jìn)地產(chǎn)增值。因此，地鐵商鋪眾多商家和投資客的“必爭(zhēng)之地”。本項(xiàng)目地下一層與地鐵大興線相連通，到底會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響呢？在理論與案例研究的基礎(chǔ)上結(jié)合北京及地鐵發(fā)達(dá)城市實(shí)際情況確定軌道交通對(duì)于零售物業(yè)的影響地鐵對(duì)零售型商業(yè)開(kāi)展影響專(zhuān)題研究chapter第一局部：地鐵對(duì)商業(yè)地產(chǎn)所產(chǎn)生的影響分析第二局部：香港、廣州、上海三個(gè)城市地鐵商業(yè)開(kāi)展分析第三局部：北京市地鐵規(guī)劃示意第四局部：北京市地鐵商業(yè)開(kāi)展現(xiàn)狀解析第五局部：類(lèi)比案例分析目錄地鐵對(duì)商業(yè)地產(chǎn)所產(chǎn)生的影響分析研究角度國(guó)內(nèi)外關(guān)于軌道站點(diǎn)輻射范圍的研究角度一研究角度以適宜步行的距離〔400-600米〕作為站點(diǎn)直接影響區(qū)，以自行車(chē)可達(dá)距離作為最大影響區(qū)城市軌道站點(diǎn)控制區(qū)范圍西雅圖距離軌道交通站點(diǎn)約400米希爾斯伯勒距離軌道交通站點(diǎn)約390米波特蘭距離軌道交通站點(diǎn)約400米華盛頓特區(qū)距離軌道交通站點(diǎn)約800米城市衛(wèi)星城〔新區(qū)〕：合理區(qū)半徑確實(shí)定在衛(wèi)星城〔新區(qū)〕，以步行的合理時(shí)間10分鐘為基準(zhǔn)，從理論上計(jì)算出其他接駁方式的合理區(qū)半徑。中心城區(qū)：合理區(qū)半徑確實(shí)定在中心城區(qū)，軌道站點(diǎn)控制區(qū)的范圍確定根本上以步行為主，以居民步行到車(chē)站的時(shí)間控制在10分鐘以內(nèi)，步行速度為4km/h，計(jì)算出軌道車(chē)站的步行吸引范圍約為650m。出行方式速度（km/h）最大影響半徑（km）步行40.6自行車(chē)11-141.8-2.3公共汽車(chē)16-252.6-4.1小汽車(chē)40-606.6-10結(jié)論：在中心城區(qū)以適宜步行的距離作為軌道站點(diǎn)的直接影響區(qū)，其范圍在400-600米之間在衛(wèi)星城〔新區(qū)〕新區(qū)考慮多種出行方式與軌道站點(diǎn)的接駁，把軌道交通的最大影響區(qū)域確定在2000米之內(nèi)。角度二研究角度從規(guī)劃的角度出發(fā)，將軌道站點(diǎn)周邊一定范圍的區(qū)域劃為控制區(qū)，給予特殊政策香港為鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商參與舊城區(qū)重建提出了一種鼓勵(lì)優(yōu)惠的政策區(qū)劃:對(duì)于軌道交通沿線土地利用均結(jié)合軌道交通車(chē)站及其附屬設(shè)施用地在規(guī)劃上設(shè)置綜合開(kāi)展區(qū)〔CDA〕，為軌道交通周邊土地的混合、高密度使用創(chuàng)造條件，為地鐵物業(yè)整合沿線地區(qū)開(kāi)展提供便利。CDA的半徑為500米。新加坡在有關(guān)城市開(kāi)展的白皮書(shū)中提到：提高地鐵站及周?chē)貐^(qū)高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)的比率。從保證投資可行性的角度出發(fā)，哥本哈根改建區(qū)域“TOD〞最少應(yīng)當(dāng)占地10英畝〔合4公頃〕，對(duì)于新開(kāi)展地區(qū)那么應(yīng)到達(dá)40英畝〔合16公頃〕。如果核算到以站點(diǎn)周邊為半徑的圓，其半徑為225米。例如，為了給公交站點(diǎn)提供足夠的客源，圣地亞哥的BarrioLogan車(chē)站周?chē)姆桨妇驼嫉?0.9英畝〔4.4公頃〕，而希爾斯伯勒新建的orenco車(chē)站周?chē)陆ǚ桨刚嫉氐竭_(dá)200英畝〔合80公頃〕。綜合控制區(qū)TOD最低門(mén)檻規(guī)劃上將軌道站點(diǎn)周邊控制區(qū)范圍劃為500米，而200米范圍為軌道站點(diǎn)影響范圍最大的區(qū)域，也是保障站點(diǎn)有足夠客流的門(mén)檻距離。角度三研究角度軌道交通會(huì)帶來(lái)沿線區(qū)域土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和結(jié)構(gòu)的變化根據(jù)1992年的分區(qū)人口統(tǒng)計(jì)結(jié)果分析,全香港約有45%的人口居住在距離地鐵站僅500m的范圍內(nèi)。如果僅以居住在九龍、新九龍以及香港島的居民計(jì),這一比例更高達(dá)65%。新界，地鐵周邊僅2.5%的面積集中了78%的就業(yè)崗位。中環(huán)-金鐘-銅鑼灣地鐵沿線的平均就業(yè)密度超過(guò)每公頃2000人。上海外圍地區(qū)〔上海外環(huán)線以外〕500m范圍之內(nèi)是高容積率建筑，超出之外大多是軌道交通開(kāi)通以前的低密度建筑。香港居住密度1香港就業(yè)密度2上海發(fā)展趨勢(shì)3香港全境及距鐵路車(chē)500m范圍內(nèi)居住人口密度研究總結(jié)中心城區(qū)：地鐵輻射最正確距離400-600米之間；新區(qū)：考慮多種出行方式與軌道站點(diǎn)的接駁，最正確距離為2000米之內(nèi)不同物業(yè)隨距離衰減程度不同，辦公衰減最快在100米的時(shí)候即有顯著衰減，商業(yè)在200米處衰減迅速，住宅300米外衰減顯著。理論實(shí)證&軌道交通會(huì)帶來(lái)沿線區(qū)域土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和結(jié)構(gòu)的變化，其影響范圍為500米。從規(guī)劃的角度出發(fā)對(duì)軌道站點(diǎn)周邊劃定一個(gè)最正確輻射區(qū)，區(qū)域范圍在500米左右。居民特征：以當(dāng)?shù)鼐用駷橹魃虡I(yè)配套：社區(qū)型商業(yè)，僅能滿足居民最根本的日常生活需求置業(yè)特征：置業(yè)外流型居民特征：大量外來(lái)置業(yè)人口，區(qū)域居民呈現(xiàn)本區(qū)域與外來(lái)人口混合特征商業(yè)配套：成熟的商業(yè)配套置業(yè)特征：置業(yè)穩(wěn)定型〔本地住房升級(jí)+外來(lái)剛性需求〕居民特征：以當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，?dǎo)入局部外來(lái)置業(yè)人口商業(yè)配套：社區(qū)型商業(yè)，僅能滿足居民最根本的日常生活需求置業(yè)特征：置業(yè)導(dǎo)入型地鐵的運(yùn)營(yíng)使區(qū)域內(nèi)居民結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，且?guī)?dòng)了商業(yè)的開(kāi)展地鐵開(kāi)通配套完善地鐵開(kāi)通前當(dāng)?shù)叵M(fèi)吸引力市中心消費(fèi)吸引力地鐵開(kāi)通后地鐵開(kāi)通前，居民日常消費(fèi)的輻射半徑主要集中在本區(qū)域，市中心的商業(yè)消費(fèi)吸引力要小于本區(qū)域的消費(fèi)吸引力。當(dāng)?shù)叵M(fèi)吸引力市中心消費(fèi)吸引力地鐵未開(kāi)通后，居民日常消費(fèi)的輻射半徑明顯放大，市中心的商業(yè)消費(fèi)吸引力要大于本區(qū)域的消費(fèi)吸引力，并且產(chǎn)生地鐵沿線消費(fèi)吸引力。地鐵的運(yùn)營(yíng)在改變居民出行方式的同時(shí)使其消費(fèi)方式也發(fā)生了轉(zhuǎn)變香港、廣州、上海三個(gè)城市地鐵商業(yè)開(kāi)展分析

地鐵為人們帶來(lái)了舒適、方便和平安，它在建設(shè)的同時(shí)也創(chuàng)造了一些資源，地鐵資源的核心是上蓋物業(yè)和地下商業(yè)。在建設(shè)地鐵站點(diǎn)的同時(shí)，統(tǒng)籌考慮上蓋物業(yè)和地下商業(yè)的開(kāi)發(fā)，就可以形成以地鐵站為中心的城市綜合社區(qū)，成為物流和客流的集中地，這樣可以提高城市的土地和空間資源，并可以對(duì)地鐵設(shè)施加以充分利用，最大程度舒緩地面交通的壓力，創(chuàng)造商機(jī)增進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)繁榮。下面我們將對(duì)香港、上海和廣州的地鐵商業(yè)運(yùn)作模式進(jìn)行簡(jiǎn)析，進(jìn)而推導(dǎo)大興工程的借鑒性。主要城市地鐵商業(yè)開(kāi)展簡(jiǎn)述從1979年至2004年，香港地鐵共建成全長(zhǎng)87.7公里、包括50個(gè)站點(diǎn)在內(nèi)的6條地鐵線路；2005年又開(kāi)通了迪斯尼線和馬鞍山線；06年改造了東鐵線和西鐵線?，F(xiàn)今，客流量每日230萬(wàn)人次左右。香港地鐵占公交系統(tǒng)總載客量的30%左右，占過(guò)海載客量的60%左右，占機(jī)場(chǎng)載客量的25%左右，是香港公共交通骨干。主要城市地鐵商業(yè)開(kāi)展簡(jiǎn)述–香港香港地鐵年盈利27個(gè)億，其中有23個(gè)億是從上蓋物業(yè)和地下商業(yè)上獲得。從上圖可以看出香港的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)來(lái)源主要是兩方面，即車(chē)票收入和物業(yè)開(kāi)展。車(chē)票收入得益于穩(wěn)定的客流，而物業(yè)開(kāi)展那么得益于先進(jìn)的物業(yè)開(kāi)發(fā)模式，二者相互作用，相得益彰。香港是世界上地鐵運(yùn)營(yíng)最成功的城市，是世界上唯一盈利的地鐵地段地區(qū)商業(yè)容積率住宅容積率一級(jí)商務(wù)中心中環(huán)12-158-10二級(jí)商務(wù)中心尖沙嘴127.5灣仔10-128零售商務(wù)中心中心銅鑼灣-7.5新市鎮(zhèn)中心荃灣9.56-6.5住宅區(qū)中心九龍灣125一般住宅區(qū)奧運(yùn)/九龍86.5-7.5兩灣河-5荔枝角-7.5無(wú)地鐵線地區(qū)最大容積率中心附近5-新市鎮(zhèn)3-香港地鐵站與站點(diǎn)周邊土地容積率的關(guān)系市區(qū)范圍香港?建筑物〔規(guī)劃準(zhǔn)那么〕?將軌道站點(diǎn)周邊列為一類(lèi)住宅用地，建議高容積率開(kāi)發(fā)。5.76.45新市鎮(zhèn)在地鐵車(chē)站附近每新增加92.9m2的樓地板面積,將額外每天產(chǎn)生60個(gè)乘次的客流量。容積率的提高會(huì)帶來(lái)客流量的增大，以及物業(yè)價(jià)值的升高。市中心香港地鐵市中心和新市鎮(zhèn)軌道站點(diǎn)平均容積率站點(diǎn)周邊高容積率的開(kāi)發(fā)帶來(lái)大量的客流才是促使商業(yè)開(kāi)展的重要因素香港的新市鎮(zhèn)，軌道交通站點(diǎn)周邊500米屬于人群居住集中區(qū)從1973年推行新市鎮(zhèn)方案以來(lái)，香港在30年間先后興建了9個(gè)新市鎮(zhèn),開(kāi)展總面積超過(guò)110平方公里。30年后，四通八達(dá)的鐵路和快速公路網(wǎng)絡(luò)已將新市鎮(zhèn)與舊市區(qū)緊密相連。名稱(chēng)發(fā)展年代人口（萬(wàn)）面積（km2）行政區(qū)劃荃灣1970年代初7724荃灣區(qū)和葵青區(qū)沙田1970年代初6335.87沙田區(qū)屯門(mén)1970年代初48.819屯門(mén)區(qū)大埔1970年代末28.212.7大埔區(qū)粉嶺／上水1970年代末24.47.8北區(qū)元朗1970年代末2111.7元朗區(qū)將軍澳1980年代末2910.05西貢區(qū)天水圍1980年代末274.3元朗區(qū)東涌1990年代初88.3離島區(qū)

新市鎮(zhèn)建設(shè)軌道交通規(guī)劃功能要求居住商業(yè)、娛樂(lè)交通中轉(zhuǎn)站點(diǎn)土地規(guī)劃香港約45%的人口居住在離地鐵站僅500m的范圍

【香港新市鎮(zhèn)列表】交通的開(kāi)展帶來(lái)人口的劇增，最終表達(dá)在商業(yè)的繁華上天河城和中華廣場(chǎng)目前人流量的膨脹無(wú)不與地鐵引發(fā)的人流相關(guān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，天河城的消費(fèi)者到達(dá)天河城的方式，大多數(shù)是通過(guò)地鐵。

但是另一方面我們不得不考慮，天河城的開(kāi)展與整個(gè)廣州市的CBD開(kāi)展，城市擴(kuò)張、房地產(chǎn)的發(fā)張與人口的增加有著密切的關(guān)系，天河城與正佳廣場(chǎng)，圖書(shū)大廈，廣百等知名商家形成了一個(gè)商圈，已經(jīng)不能用遠(yuǎn)郊區(qū)的概念進(jìn)行簡(jiǎn)單的套用。

其實(shí)“人流效應(yīng)〞帶來(lái)的“收入效應(yīng)〞在廣州地鐵一號(hào)線中已有所表達(dá)。雖然地鐵商業(yè)商機(jī)無(wú)限，但是如果不加以統(tǒng)籌運(yùn)作，協(xié)調(diào)安排，只重視短期利益效果，也會(huì)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。廣州一號(hào)線上的火車(chē)東戰(zhàn)、公元前站、體育西站和芳村站等地的商業(yè)經(jīng)營(yíng)就值得商榷?；疖?chē)東站上蓋商業(yè)物業(yè)主要有中泰百盛、美食街和天譽(yù)花園的一、二期商鋪。當(dāng)初百盛進(jìn)駐中泰就是打著口岸經(jīng)濟(jì)概念，結(jié)果自2001年1月19日開(kāi)業(yè)來(lái)，人流量并不如人意。與此景況相同的，還有體育西路的天河服裝皮具城、公元前站負(fù)二層的時(shí)尚在線和中旅商業(yè)城等。主要城市地鐵商業(yè)開(kāi)展簡(jiǎn)述–廣州

目前，地鐵一號(hào)線車(chē)站商鋪出租率已達(dá)100%，藥品、皮具、報(bào)刊、點(diǎn)心、沖印、洗衣、銀行等各種連鎖經(jīng)營(yíng)遍布一號(hào)線的16個(gè)車(chē)站。地鐵二號(hào)線車(chē)站內(nèi)也已經(jīng)進(jìn)駐了便利店、洗衣店等連鎖店鋪。要想好好利用地鐵商業(yè)這個(gè)商機(jī)，關(guān)鍵是把握好外部因素和內(nèi)部因素兩方面。外部因素主要是周?chē)谐墒斓纳虡I(yè)區(qū)做襯托。因?yàn)閮H憑一家商場(chǎng)難以吸引到足夠多的人流和消費(fèi)者。同時(shí)除地鐵外，還必需有便捷的地面公交體系，因?yàn)榈孛娴墓惑w系占據(jù)著公交體系80%以上的份額。而且，還必須有一個(gè)公眾的活動(dòng)空間環(huán)境。游、購(gòu)、玩有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，就可把所不能吸納的人流暫時(shí)引到周邊去。內(nèi)部原因是指商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)面積要大，要以特色經(jīng)營(yíng)吸引人流，塑造品牌保持人流，并根據(jù)人們的消費(fèi)心理及購(gòu)物潮流來(lái)不斷地調(diào)整自己。商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)面積必需足夠大，一是可以增加品種，另外那么可以有足夠的空間去容納消費(fèi)者，為他們提供一個(gè)良好的購(gòu)物環(huán)境。只有特色經(jīng)營(yíng)才可吸引到盡量多的人流，通過(guò)塑造品牌保持人流。像地鐵一號(hào)線上較成功的中華廣場(chǎng)曾經(jīng)通過(guò)吉之島、中華百貨兩大主力店〔目前已經(jīng)歸屬海印股份〕來(lái)吸引人流，同時(shí)，充分利用其緊鄰陵園電訊一條街的優(yōu)勢(shì)，把電訊、數(shù)碼產(chǎn)品的銷(xiāo)售也吸引到中華廣場(chǎng)中來(lái)，形成了自己的特色。并利用靠近英雄廣場(chǎng)及足球場(chǎng)的地理優(yōu)勢(shì)，每逢有重大的足球賽事都把大屏幕擺到廣場(chǎng)上來(lái)吸引顧客。主要城市地鐵商業(yè)開(kāi)展簡(jiǎn)述–廣州上海在人民廣場(chǎng)、上海南站等主要樞紐，建立公交車(chē)、地鐵、長(zhǎng)途汽車(chē)、輕軌相互換乘的大型樞紐站，實(shí)現(xiàn)軌道交通之間的同臺(tái)換乘。投資者紛紛意識(shí)到，延伸到浦東的地鐵二號(hào)線也蘊(yùn)藏著無(wú)限商機(jī)。在楊高南路站的“亞太盛匯〞商場(chǎng)，一個(gè)使用面積為１３平方米的鋪面租金高達(dá)每月4500元?！昂笃皎暤妮p軌明珠線在被冷落了很久之后，也從去年開(kāi)始推出了赤峰路、漕寶路、江灣鎮(zhèn)等幾個(gè)站點(diǎn)商場(chǎng)。上海地鐵運(yùn)營(yíng)商貿(mào)公司目前已經(jīng)決定在二號(hào)線、明珠線上實(shí)行連鎖式招商，把十幾個(gè)站點(diǎn)鋪面捆綁出租，規(guī)模經(jīng)營(yíng)。他們希望把地鐵經(jīng)濟(jì)織成一張連鎖的網(wǎng)絡(luò)。

由于地鐵周?chē)鐓^(qū)林立，大型超市將面臨開(kāi)展的新機(jī)遇。7月底，云集了3萬(wàn)種名優(yōu)產(chǎn)品和進(jìn)口商品的華聯(lián)吉買(mǎi)盛超市攜餐飲巨頭麥當(dāng)勞開(kāi)進(jìn)了地鐵莘莊站，其巨大的輻射力將在很大程度上繁榮閔行地區(qū)及滬杭鐵路沿線的商業(yè)。而在此之前，地鐵站附近已有聯(lián)華等數(shù)家中小型超市。主要城市地鐵商業(yè)開(kāi)展簡(jiǎn)述–上海上海地鐵商業(yè)已開(kāi)展成四種商業(yè)模式目前上海已建成的地鐵商業(yè)有以下幾種模式：模式一：地鐵站廳內(nèi)零星分布的商鋪，其特點(diǎn)是面積小，以即時(shí)消費(fèi)和專(zhuān)業(yè)效勞的小型商鋪為主；模式二：與地鐵站廳相連的外部地下商場(chǎng)或商業(yè)街，一般以經(jīng)營(yíng)流行服飾及其他中低檔商品為主；模式三：拓展地鐵的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)地下通道為地鐵站周邊的商業(yè)提供便捷的全天候的交通網(wǎng)絡(luò)；模式四：地鐵與地上蓋物業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的模式，其上部物業(yè)多為集商業(yè)、辦公、居住等多功能為一體的城市綜合體，我們將其簡(jiǎn)稱(chēng)為“地鐵上蓋商業(yè)〞。模式五：地鐵開(kāi)通初期，商家不掙錢(qián)是因?yàn)樽≌_(kāi)展不夠充分，人口密度較低，隨著人口的增加，地鐵商業(yè)的價(jià)值才能顯現(xiàn)。

地鐵商圈的特點(diǎn)是人流大、逗留時(shí)間短、顧客年紀(jì)輕、上班族較多，因此本工程也應(yīng)適應(yīng)地鐵這一特點(diǎn)來(lái)確定商業(yè)運(yùn)作的方式。

通過(guò)上述對(duì)國(guó)內(nèi)外地鐵商業(yè)的開(kāi)展史，以及在開(kāi)展過(guò)程中所表現(xiàn)出來(lái)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的分析，嘉億引領(lǐng)對(duì)綠地大興黃村的地鐵商業(yè)局部提出如下建議：我們無(wú)法改變?nèi)莘e率，只有將19，20號(hào)地的設(shè)計(jì)傾向于增加居住人口數(shù)量的規(guī)劃理念，即大量設(shè)計(jì)為中小戶型產(chǎn)品，才能增加未來(lái)的商業(yè)消費(fèi)人口；為了保證商業(yè)經(jīng)營(yíng)的持久性和品牌效應(yīng)，建議貴方借鑒萬(wàn)達(dá)，SOHO經(jīng)過(guò)教訓(xùn)得來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)工程采用只租不售的方式，盡量防止日后無(wú)法管理，造成大面積空置，以期實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化；要樹(shù)立人口的增長(zhǎng)的意識(shí)才是商業(yè)開(kāi)展的最重要因素，地鐵只是有利于住宅開(kāi)展，人口遷移的充分條件的心理準(zhǔn)備；在商業(yè)開(kāi)業(yè)初期，不要寄希望于賺取較大利益，養(yǎng)商期不可防止，在逐步的調(diào)整中最終吸引國(guó)內(nèi)外有信譽(yù)和影響力的品牌商家進(jìn)駐；通過(guò)對(duì)香港、廣州及上海三個(gè)城市的地鐵商業(yè)研究，嘉億引領(lǐng)得出幾個(gè)結(jié)論：北京市地鐵規(guī)劃分析

標(biāo)注：項(xiàng)目所在地北京地鐵現(xiàn)狀說(shuō)明及未來(lái)規(guī)劃示意從上個(gè)世紀(jì)60年代，北京市開(kāi)始修建地鐵，到如今北京已開(kāi)通地鐵線路5條，分別為1、2、4、5、8、10、13號(hào)、機(jī)場(chǎng)軌道線和八通線。目前正修建的線路有6、9號(hào)、10號(hào)線二期、亦莊線15號(hào)和大興線。至2021年，北京市將建成“三環(huán)、四橫、五縱、七放射〞布局、總長(zhǎng)達(dá)561公里的軌道交通網(wǎng)絡(luò)。日客運(yùn)量從現(xiàn)在的290萬(wàn)人次將增加到800萬(wàn)人次以上，軌道交通出行占公共交通出行量比例將提高到50%，占總出行比例將由5%提高到23%。北京市地鐵商業(yè)開(kāi)展現(xiàn)狀解析

北京市現(xiàn)有主要地鐵商業(yè)工程分布——非傳統(tǒng)商圈10987654321編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)1來(lái)福士廣場(chǎng)2雙子座大廈3國(guó)貿(mào)商場(chǎng)4新光天地5新生活城市廣場(chǎng)6新世界百貨7龍德廣場(chǎng)8嘉茂購(gòu)物中心9新中關(guān)購(gòu)物中心10銀座MALL經(jīng)過(guò)對(duì)北京市現(xiàn)有地鐵商業(yè)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在地鐵交通愈發(fā)便利的時(shí)代，京城地鐵商業(yè)的開(kāi)展卻相對(duì)滯后。通過(guò)對(duì)北京市多個(gè)大型地鐵交通樞紐研究發(fā)現(xiàn)，與地鐵商業(yè)極為興旺的香港相比，在人流量不處于劣勢(shì)的情況下，尚未出現(xiàn)任何商業(yè)工程到達(dá)香港德福廣場(chǎng)的水平。西單、崇文門(mén)、王府井等傳統(tǒng)商圈因經(jīng)營(yíng)特色早已深入消費(fèi)者心中，而地鐵的開(kāi)通僅僅在原有根底上提升了消費(fèi)者到達(dá)工程的便捷性。但東直門(mén)和西直門(mén)等新興商圈的商場(chǎng)至今依然面臨如何將地鐵人流轉(zhuǎn)化為有效客流的難題。新開(kāi)通的地鐵商業(yè)面臨客流難題。經(jīng)過(guò)對(duì)西直門(mén)地鐵下班時(shí)斷人流的統(tǒng)計(jì)得出，平均每分鐘從地鐵口出來(lái)的人流量在100人左右，而該時(shí)間段內(nèi)進(jìn)入嘉茂購(gòu)物中心的人數(shù)卻在10人以下，缺乏地鐵進(jìn)出站人流的1/10。北京地鐵商業(yè)開(kāi)展現(xiàn)狀說(shuō)明經(jīng)過(guò)我們研究，北京將地鐵價(jià)值發(fā)揮到淋漓盡致的大多屬傳統(tǒng)商圈，而非新興商圈——東方新天地，新世界百貨，大悅城，只有CBD商圈屬于非傳統(tǒng)商圈，但是我們也可以很容易看出，CBD商圈的開(kāi)展也是因?yàn)?，人口密度的增加才取得的成功。另外需要說(shuō)明的是，即使是在傳統(tǒng)商圈有地鐵的情況下，也未必能形成成功的商業(yè)，東方新天地就是典型案例：在開(kāi)業(yè)之初將商場(chǎng)的目標(biāo)客層定位于北京消費(fèi)者，希望通過(guò)自身優(yōu)勢(shì)與王府井百貨大樓進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。但商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)狀況卻達(dá)不到預(yù)期水準(zhǔn)。因此，東方新天地的經(jīng)營(yíng)者果斷進(jìn)行定位調(diào)整，并進(jìn)行了大規(guī)模的賣(mài)場(chǎng)改造，最終街道式的賣(mài)場(chǎng)及走廊式的餐飲與商圈內(nèi)占據(jù)絕大多數(shù)的外來(lái)游客的購(gòu)物偏好十分契合，最終實(shí)現(xiàn)了地鐵人流到商場(chǎng)客流的角色變換。北京現(xiàn)有最成功地鐵商業(yè)分析經(jīng)過(guò)對(duì)北京地鐵沿線商業(yè)的分析之后，除去沒(méi)有適宜的開(kāi)發(fā)土地原因外，地鐵上商業(yè)未形成具有規(guī)模商圈的共同點(diǎn)都是人口密度較低，或因?yàn)槿丝谖催w入，或因?yàn)槿丝谝堰w出，這一現(xiàn)象尤其在老城區(qū)與衛(wèi)星城區(qū)域表現(xiàn)的尤其明顯。而知名商家對(duì)于選址，也并非只考慮地鐵的因素，其中人口密度、素質(zhì)，購(gòu)置力才是商家的考慮因素。可類(lèi)比案例分析