美國房地產(chǎn)稅收體制對我國的啟示

西南財經(jīng)大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)李蘊(yùn)朱雨可近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位不斷上升，房地產(chǎn)開發(fā)已形成一個獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，能夠帶動前后相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大、經(jīng)營的集約化以及結(jié)構(gòu)合理化，因而其對國民經(jīng)濟(jì)的影響也是多方面的。其中房地產(chǎn)稅已成為國家調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)的重要經(jīng)濟(jì)杠桿。但是，由于我國房地產(chǎn)稅費(fèi)體制中的稅費(fèi)種類多，并且設(shè)置重復(fù)，負(fù)擔(dān)較重，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場的發(fā)展。如何改革我國房地產(chǎn)稅費(fèi)體制，充分利用稅收杠桿促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，筆者就美國房地產(chǎn)稅收體制的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，以期對當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅費(fèi)改革提供一些借鑒和參考。房地產(chǎn)稅制體系是對房地產(chǎn)的占有、處置、收益等環(huán)節(jié)征收的各類稅種的總稱。按照納稅環(huán)節(jié)的不同，大致可分為：房地產(chǎn)取得稅制、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅制和房地產(chǎn)保有稅制三大部分。房地產(chǎn)取得稅制是對取得房地產(chǎn)權(quán)屬時簽訂的契約征收的稅；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅制是指當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)移時，主要對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益征收所得稅或?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資增值征收土地增值稅，在房地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈予等無償轉(zhuǎn)移行為時，一般要根據(jù)資產(chǎn)價值征收遺產(chǎn)稅或贈予稅；房地產(chǎn)保有稅制征稅的主要目的是合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)收益在政府和房屋或土地實際占有者之間的分配。一、美國運(yùn)用稅收杠桿促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)美國房地產(chǎn)稅制相對簡單，而且稅收鼓勵政策多，如為了刺激房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，美國政府在稅收上采取了一系列的鼓勵措施。目前，美國的住房達(dá)1.2億套，三分之二的人擁有自己的住房，而且三分之二以上的住房是獨(dú)門獨(dú)院的，應(yīng)該說，美國房地產(chǎn)業(yè)能取得今天的成就，與稅收的支持是分不開的。1、稅基寬，稅制簡單且稅率較低。美國除了對公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動產(chǎn)實行免稅措施外，凡擁有或占有不動產(chǎn)者均要向政府繳納房地產(chǎn)稅，為房地產(chǎn)稅收提供了穩(wěn)定充足的物質(zhì)基礎(chǔ)。對土地和房屋直接征收的是房地產(chǎn)稅，又稱不動產(chǎn)稅。稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例，各州的不動產(chǎn)稅率不同，大約平均為1％-3％。其他有關(guān)的稅種主要是根據(jù)房地產(chǎn)交易、繼承與贈與，分別征收的交易稅、所得稅和遺產(chǎn)贈與稅，此外還有少數(shù)服務(wù)性收費(fèi)項目，如土地產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一而且數(shù)額很小。2、在房地產(chǎn)開發(fā)方面設(shè)計的稅種則相對較少而且優(yōu)惠措施較多，鼓勵了個人購房。如對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主，在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出；又如對各州發(fā)行的支持個人購房的抵押債券不征收投資者的個人所得稅，使得這些債券可以較低利率發(fā)行，降低了個人特別是中低收入者的資金成本。3、重視對房地產(chǎn)保有階段的征稅，但是相應(yīng)的優(yōu)惠措施也較多，促進(jìn)了房地產(chǎn)二級市場的活躍。房地產(chǎn)保有階段的稅收種類較多，但對擁有自己住房的業(yè)主，可以減免州稅、財產(chǎn)稅等；對出租房屋的業(yè)主實行稅收豁免政策，出租房屋的業(yè)主不僅可以從出租收入中扣除正常的開支、地方財產(chǎn)稅和住房抵押貸款利息，而且還可在15年內(nèi)對房屋加速提取折舊，抵消出租獲得的收入，從而降低了個人所得稅的應(yīng)稅收入；對出售自用住房收益的所得實行稅收豁免?？偟目磥?，美國房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策主要是集中在個人所得稅的減免或抵扣政策中，這與美國的稅制是相對應(yīng)的，美國的個人所得稅占全部財政收入的40％以上，而且稅率較高，因此運(yùn)用個人所得稅的杠桿刺激房地產(chǎn)的作用也就顯而易見了。二、我國目前房地產(chǎn)稅收制度面臨的難點(diǎn)在我國，由于各房地產(chǎn)稅是在我國經(jīng)濟(jì)體制改革的過程中陸續(xù)制定的，因而缺乏總體思路，且每個稅種也存在不足，隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化，這些問題都逐漸暴露出來，阻礙著我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。1、各階段稅負(fù)不均。從計稅環(huán)節(jié)來看，在房地產(chǎn)的流通交易環(huán)節(jié)設(shè)置了主要的稅種，而在房地產(chǎn)保有期間設(shè)計的稅種非常少，且免稅范圍極大。這種典型的窄稅基模式造成了嚴(yán)重的稅負(fù)不公平狀況，也對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展設(shè)置了障礙。一方面，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過于集中勢必將提高新建商品房的價格，從而帶動整個市場價格的上揚(yáng)。另一方面，對土地的保有稅負(fù)過低，使得大多數(shù)由使用者無償取得的土地仍然近似無償?shù)乇怀钟兄M(jìn)入市場流通的土地卻要因其流轉(zhuǎn)和交易而承受過高的稅負(fù)，這阻礙了土地有償使用市場的建立與健全。2、稅種設(shè)計不合理。契稅和印花稅的征稅對象完全一致。明顯有重復(fù)征稅之嫌，土地增值稅的稅收負(fù)擔(dān)明顯過高，最高邊際稅率達(dá)60％，這不但抑制土地炒買行為，也阻礙了房地產(chǎn)的正常流通。房屋出租業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)也明顯偏重，稅收負(fù)擔(dān)率達(dá)7.3％-14.57％。以致以市價購建的房屋出租的收益率僅為2％左右。但是房產(chǎn)稅和耕地占用稅稅率偏低。據(jù)建設(shè)部調(diào)查在各個城市中涉及房地產(chǎn)的規(guī)費(fèi)有80至200項不等，其中有合理的收費(fèi)，但大部分屬亂收費(fèi)的范疇，并且營業(yè)稅、印花稅也是這部分費(fèi)用的組成部分，這都加重了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。3、內(nèi)外稅制的不統(tǒng)一。涉外房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)較內(nèi)資企業(yè)明顯偏低，如對內(nèi)資企業(yè)開征房產(chǎn)稅和土地使用稅，而對涉外企業(yè)則僅開征城市房產(chǎn)稅，對地產(chǎn)不征稅；對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)計征城建稅和教育稅附加，而對外企不予征繳；同樣對內(nèi)資企業(yè)征收耕地占用稅，而對外企不予以征收，所得稅方面房地產(chǎn)企業(yè)也是內(nèi)外有別。4、稅收征管的配套制度和措施不完善。房產(chǎn)稅存在多種計稅依據(jù)，容易造成稅負(fù)不公，從價、從量、從租計征等多種計稅依據(jù)，必然造成執(zhí)行中“從低”計征與“從高”計征并存，很易造成稅負(fù)不均。另外，由于土地增值稅明顯無法區(qū)分增值額是企業(yè)的投資積累或提高效率所得，還是投機(jī)炒賣而得，使高效率企業(yè)不一定能獲得相應(yīng)的稅后利潤，從而抑制其提高經(jīng)營效率的積極性。三、美國房地產(chǎn)稅收制度對我國的啟示1、在稅負(fù)方面堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”的原則，真正降低住宅建設(shè)與經(jīng)營中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)在土地批租階段不應(yīng)課稅，因為土地批租是國家將國有土地使用權(quán)按一定年限，依據(jù)法律規(guī)定及約定條件出讓給受讓者的一種政府行為，土地受讓者為取得土地使用權(quán)已交納了土地出讓金。房地產(chǎn)開發(fā)階段也不宜課稅。因為這一階段實際是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，如果課稅，將會擠占開發(fā)資金，抑制房地產(chǎn)供給。房地產(chǎn)經(jīng)營階段是房地產(chǎn)價值的實現(xiàn)過程，也是設(shè)置房地產(chǎn)稅收的主要領(lǐng)域。這一階段可設(shè)置營業(yè)稅、契稅、印花稅、所得稅等。房地產(chǎn)退出流通領(lǐng)域后便進(jìn)入了房地產(chǎn)保的階段，對此階段課稅可以起到促進(jìn)節(jié)約和合理利用房地產(chǎn)資源的作用。為體現(xiàn)稅收效率的原則，課稅對象應(yīng)包括所有的土地和房屋，故開征房地產(chǎn)稅。2、調(diào)整現(xiàn)行房地產(chǎn)稅，建立統(tǒng)一、規(guī)范、合理的房地產(chǎn)稅種體系(1)目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅和費(fèi)再做一次清理，剔除一切不合理的費(fèi)和稅，把合理的費(fèi)全部納入稅的范疇，形成一個房地產(chǎn)稅收總額。簡化房地產(chǎn)保有階段的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅，統(tǒng)一征收房地產(chǎn)稅。改變現(xiàn)有的從價、從租、從量計算計稅依據(jù)的混亂局面，一律從價計征，計價標(biāo)準(zhǔn)確定為評估價值，以確保稅負(fù)公平。(2)借鑒美國的做法，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得并入個人所得，統(tǒng)一征收所得稅。(3)統(tǒng)一內(nèi)外房地產(chǎn)稅制。將現(xiàn)行的企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)所得稅合并為企業(yè)所得稅，將城市房產(chǎn)稅并入房產(chǎn)稅，即將外資企業(yè)及外籍人員納入房地產(chǎn)的納稅義務(wù)之中，另外也對外資企業(yè)及個人開征城建稅、耕地占用稅等，以實現(xiàn)房地產(chǎn)稅制的內(nèi)外統(tǒng)一，有效促進(jìn)公平競爭。3、加強(qiáng)征管，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展加強(qiáng)征管依賴于房產(chǎn)稅的配套