-PAGE21-土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部分總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱***用地土地***權(quán)利價(jià)格評估【**省**市**縣宗地編號(hào)***】二、委托估價(jià)方委托單位：***單位地址：***法人代表：***聯(lián)系人：***聯(lián)系電話：*******傳真：*******郵政編碼：******三、受托估價(jià)方受托估價(jià)機(jī)構(gòu)：*************機(jī)構(gòu)地址：*****************估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)級別：**范圍內(nèi)從事土地評估業(yè)務(wù)資質(zhì)證書獲得時(shí)間：*********估價(jià)資質(zhì)有效期：**年**月**土地評估機(jī)構(gòu)注冊號(hào)：******法定代表人：***聯(lián)系人：***聯(lián)系電話：**********郵政編碼：*******四、估價(jià)目的根據(jù)“關(guān)于印發(fā)《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》的通知”（國土資發(fā)[1999]433號(hào)）和國土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)[**]44號(hào)），***的宗地編號(hào)為***出讓土地使用權(quán)進(jìn)行價(jià)格評估，為確定土地使用權(quán)價(jià)格提供依據(jù)。五、估價(jià)依據(jù)（一）國家有關(guān)部門頒布的法律法規(guī)及相關(guān)文件1．《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修訂）2．全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)“關(guān)于修改《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的決定”（**年8月30日第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過）3．《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號(hào)）4．《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2006]31號(hào)）5．《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（原國家土地管理局1998年8號(hào)令）6．“關(guān)于印發(fā)《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》的通知”（國土資發(fā)[1999]433號(hào)）7．國土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)[**]44號(hào)）8．“關(guān)于印發(fā)《企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見（試行）》和《土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒皋k法（試行）》的通知”（國土資廳發(fā)[**]42號(hào)）9．《關(guān)于做好當(dāng)前土地登記和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作的通知》（國土資發(fā)[2000]105號(hào)）10．國務(wù)院關(guān)于農(nóng)行股改方案的相關(guān)批復(fù)文件（二）地方有關(guān)部門頒布的法規(guī)及相關(guān)文件1．**省**年1月1日起實(shí)施的《**省土地管理?xiàng)l例》2、《**縣城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)》（縣府發(fā)[2002]25號(hào)）（三）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1．中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-**）2．中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(GB/T18507-**)3．“關(guān)于印發(fā)《重大項(xiàng)目土地評估指引》的通知”（中估協(xié)發(fā)[2005]34號(hào)）4．中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-**）（四）其他資料1．委托方提供的有關(guān)資料2．估價(jià)人員現(xiàn)場勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料六、估價(jià)基準(zhǔn)日******七、估價(jià)日期******八、地價(jià)定義估價(jià)對象位于**縣***鎮(zhèn)***小區(qū)，登記用途為商業(yè)，實(shí)際用途為農(nóng)行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，根據(jù)《全國土地分類》（GB/T21010-**），設(shè)定用途為商務(wù)金融用地；估價(jià)對象于評估基準(zhǔn)日為出讓土地使用權(quán)，評估中土地使用權(quán)類型按出讓設(shè)定；估價(jià)對象的實(shí)際開發(fā)程度為紅線外“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊）、紅線內(nèi)“五通一平”（通路、通電、供水、排水、通訊及場地平整），根據(jù)此次估價(jià)目的，評估中設(shè)定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊）、紅線內(nèi)“場地平整”。估價(jià)對象土地使用權(quán)終止日期為**年**月**日，至評估基準(zhǔn)日剩余使用年期為**年，故本次評估中土地使用年期按剩余土地使用年限**年設(shè)定。本次評估的土地使用權(quán)價(jià)格是指在現(xiàn)狀利用條件下，滿足上述用途、使用年期、開發(fā)程度等各項(xiàng)評估設(shè)定條件，于評估基準(zhǔn)日的正常市場條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。九、估價(jià)結(jié)果估計(jì)對象位于***鎮(zhèn)***小區(qū)，土地總面積6.28平方米,土地單價(jià)：**元/平方米土地總價(jià)：**萬元總價(jià)大寫：**整(貨幣種類：人民幣)宗地估價(jià)結(jié)果詳見附表《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》。*****不動(dòng)產(chǎn)評估有限公司23-01-005-Z-D003****分行**縣支行城關(guān)營業(yè)所用地********縣***鎮(zhèn)***小區(qū)9.13宗地紅線內(nèi)外五通（通路、通電、供水、排水、通訊），紅線內(nèi)場地平整宗地紅線內(nèi)外五通（通路、通電、供水、排水、通訊），紅線內(nèi)場地平整23-01-005-Z-D003****分行**縣支行城關(guān)營業(yè)所用地宗地臨千禧路、道路通達(dá)性較優(yōu)所臨道路寬度15m，水泥路面，質(zhì)量優(yōu)由**縣市政供電網(wǎng)供電，供電保證率為98％由**縣市政供水網(wǎng)供水，主供水管徑為300mm，供水保證率為95％排水為雨污合流排放方式，主排水管徑為400mm，排水通暢程控電話已進(jìn)戶十、需要特殊說明的事項(xiàng)（一）估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件1．本次評估的地價(jià)內(nèi)涵詳見報(bào)告中的“地價(jià)定義”，本報(bào)告評估結(jié)果對應(yīng)于此地價(jià)內(nèi)涵。2．本報(bào)告評估結(jié)果是估價(jià)對象在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值，僅適用于本評估報(bào)告之特定估價(jià)目的，它依據(jù)如下假設(shè)：（1）具有一個(gè)公開、透明的土地市場；（2）估價(jià)對象能夠自由地在市場上進(jìn)行交易活動(dòng)；（3）為使交易完成以及達(dá)成合理成交價(jià)格，需有一個(gè)合理的談判周期，在這個(gè)周期內(nèi)，市場狀況、物理狀態(tài)等是相對沒有變化；（4）委估方提供的情況都是真實(shí)的，有關(guān)資料都是合法有效的；（5）估價(jià)對象土地使用者合法取得土地使用證，并以所設(shè)定的土地用途評估估價(jià)對象的價(jià)值。（6）估價(jià)對象與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足設(shè)定使用年限內(nèi)經(jīng)營管理的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。（二）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用1．本次估價(jià)遵循《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)、政策文件及《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等技術(shù)規(guī)范的規(guī)定，選取合適的方法進(jìn)行評估，并依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》撰寫本估價(jià)報(bào)告，形成意見和結(jié)論。2．本報(bào)告僅為本次評估目的服務(wù)，其估價(jià)結(jié)果僅用于本次評估目的時(shí)才有效。3．本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，若估價(jià)對象的土地利用方式、估價(jià)基準(zhǔn)日、土地開發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，該評估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。4．本報(bào)告必須完整使用，對僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。5．本估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，由估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。6．本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果自評估報(bào)告提交之日起半年內(nèi)有效。（三）資料來源說明1．土地利用狀況等資料由委托方提供。2．土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場交易資料等評估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。3．估價(jià)人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合估價(jià)對象具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。（四）估價(jià)中的特殊處理1．報(bào)告中有關(guān)估價(jià)對象的土地權(quán)屬狀況、土地面積等以當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T核發(fā)的《國有土地使用證》為準(zhǔn)。2．關(guān)于土地用途的設(shè)定：按土地使用證登記用途，對照《土地利用現(xiàn)狀分類》標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定。３．土地開發(fā)程度設(shè)定：按宗地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度及紅線內(nèi)場地平整狀況設(shè)定。（五）需要特殊說明的事項(xiàng)1．委托方對所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對所收集資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。2．任何單位和個(gè)人未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，不得以任何形式發(fā)表、肢解本報(bào)告。*****不動(dòng)產(chǎn)評估有限公司第二部分估價(jià)對象描述及地價(jià)影響因素分析一、估價(jià)對象描述1．土地登記狀況估價(jià)對象：此次評估對象為中國農(nóng)業(yè)銀行**縣支行所使用的土地。估價(jià)對象的土地登記狀況具體如下：國有土地使用證號(hào)：******估價(jià)期日土地使用者：中國農(nóng)業(yè)銀行**縣支行宗地位置：**縣***鎮(zhèn)***小區(qū)地號(hào)：無圖號(hào)：無登記用途：商業(yè)土地使用權(quán)類型：出讓土地使用權(quán)終止日期：**年7土地面積：6.28平方米四至：東南為小區(qū)內(nèi)商住樓；西南臨千禧路；西北面為西大街；東北面為三八糧店土地級別：該宗地所處位置屬一級均質(zhì)區(qū)域2．土地權(quán)利狀況估價(jià)對象的土地所有權(quán)屬于國家所有，估價(jià)對象的土地使用者通過出讓方式于**年8月30日合法取得估價(jià)對象的出讓土地使用權(quán)，批準(zhǔn)使用年限為**年，至估價(jià)基準(zhǔn)日已使用0.8年，剩余使用年限為**年，故本次評估中土地使用年期按土地使用權(quán)剩余使用年限**年設(shè)定。根據(jù)委托方提供的權(quán)屬資料，全部估價(jià)對象來源合法，產(chǎn)權(quán)清楚，無抵押等他項(xiàng)權(quán)利。3．土地利用狀況估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)估價(jià)對象的登記用途、土地利用狀況、土地面積、建筑面積、主要建筑物結(jié)構(gòu)、建筑年代、裝修狀況、容積率等情況詳見表2-1《估價(jià)對象土地利用狀況一覽表》。23-01-005-Z-D003****分行**縣支行營業(yè)所用地二、地價(jià)影響因素分析（一）一般因素一般因素時(shí)，需要參照以下內(nèi)容收集有關(guān)資料，并進(jìn)行描述。1．城市資源狀況⑴地理位置***************⑵自然環(huán)境地勢、地貌******氣候、水文*********⑶城市性質(zhì)*****⑷行政區(qū)劃*******2．房地產(chǎn)市場狀況**年國土資源部出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，包括城市新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、耕地占用稅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整等。導(dǎo)致新增建設(shè)用地價(jià)格大幅上漲，存量土地價(jià)格亦隨之上漲。國家實(shí)行了一系列宏觀調(diào)控措施以抑制投資過熱的現(xiàn)象，這將促進(jìn)土地市場向有序化發(fā)展，促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營。隨著國家西部大開發(fā)政策的實(shí)施，**市各地均制定了適宜地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略。政府在稅收、產(chǎn)業(yè)方面均制定了有利于招商引資的優(yōu)惠政策。區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨于合理。城市用地逐步走向科學(xué)、有序。土地利用強(qiáng)度得到提高。3．產(chǎn)業(yè)政策根據(jù)縣政府相關(guān)文件規(guī)定，凡需建房農(nóng)戶，建設(shè)局無償提供房屋建設(shè)圖紙和建設(shè)單位資質(zhì)審核、建筑材料質(zhì)量鑒定、建筑施工監(jiān)管等服務(wù)，施工期間，縣建設(shè)局派技術(shù)員現(xiàn)場指導(dǎo)；國土、城管、林業(yè)等手續(xù)按照規(guī)定，由鎮(zhèn)鄉(xiāng)協(xié)調(diào)辦理，且免收除耕地占用稅以外的任何費(fèi)用。鼓勵(lì)農(nóng)民修建黔北民居。即農(nóng)民按照省市縣提供的黔北民居圖紙建設(shè)的房屋，每棟補(bǔ)助建房費(fèi)5000元，舊房改造每棟補(bǔ)助3000元。4．城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)**縣著力完善城市道路網(wǎng)，融入**主城區(qū)；著力打造兩條帶，培育經(jīng)濟(jì)增長極，建成鋁工業(yè)和新材料基地，帶動(dòng)城市其它產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展；做美三片區(qū)（***片區(qū)、龍坑片區(qū)、東部工業(yè)帶片區(qū)），打造人居創(chuàng)業(yè)樂園；著力建設(shè)四公園，構(gòu)建現(xiàn)代園林城區(qū)；著力抓好五市場，打造現(xiàn)代物流中心。5．城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r截止**年底，**縣以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，強(qiáng)力推進(jìn)“三化一業(yè)”進(jìn)程，國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)健康發(fā)展，較好完成了縣十三屆人大一次會(huì)議確定的各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)。全縣完成生產(chǎn)總值92.72億元，比上年（下同）增長19.3%，其中第一產(chǎn)業(yè)23.15億元，增長10.2%；第二產(chǎn)業(yè)37.89億元，增長24.4%；第三產(chǎn)業(yè)31.68億元，增長20.5%。（二）區(qū)域因素1．區(qū)域概況委估宗地位于**縣縣政府所在地-***鎮(zhèn)中心城區(qū)，瀕臨千禧路，周圍土地利用類性主要商業(yè)、住宅，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平好。按**縣城鎮(zhèn)土地定級體系，處于**縣縣城第Ⅰ均質(zhì)地域內(nèi)。2．交通條件區(qū)域內(nèi)街道四通八達(dá)，西大街、衛(wèi)生路、同心路、貿(mào)易街形成區(qū)域內(nèi)主要交通網(wǎng)絡(luò)。公交車、出租車是城區(qū)主要交通工具，交通出行方便。對外交通較為方便。有客車可達(dá)全縣各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。3．基礎(chǔ)設(shè)施條件（1）供水：由**縣市政供水網(wǎng)供水，主供水管徑為300mm，供水保證率為95％。（2）排水：區(qū)域排水體制為雨污合流制排放方式，主排水管徑為400mm，排水通暢。（3）供電：區(qū)域由**縣供電局供電，供電保證率為98％。（4）通訊：區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路暢通，委估宗地程控電話已進(jìn)戶。（5）配套設(shè)施：區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施齊全，有***小學(xué)、***中學(xué)、縣醫(yī)院、縣郵電局、體育館和百貨大樓。4．環(huán)境條件委估評估地塊地周圍無污染企業(yè)，人口密度較高，周圍空氣質(zhì)量較好，自然環(huán)境一般。附近有**縣公園。5．商業(yè)繁華程度區(qū)域內(nèi)金融保險(xiǎn)業(yè)有中國建設(shè)銀行,中國人民銀行、中國工商銀行等;有超市,百貨大樓及貿(mào)易商業(yè)街,商服繁華程度較高。6．規(guī)劃限制條件估價(jià)對象所在區(qū)域?yàn)樯套^(qū)，對估價(jià)對象用地類型無限制。㈢個(gè)別因素⑴企業(yè)概況中國農(nóng)業(yè)銀行是四大國有獨(dú)資商業(yè)銀行之一，自1979年恢復(fù)成立以來，是中國金融體系的重要組成部分，總行設(shè)在***。其網(wǎng)點(diǎn)遍布城鄉(xiāng)，資金實(shí)力雄厚，服務(wù)功能齊全，被《財(cái)富》評為世界500強(qiáng)企業(yè)之一。目前，中國農(nóng)業(yè)銀行擁有一級分行32個(gè)，直屬分行5個(gè)，總行營業(yè)部1個(gè)，培訓(xùn)學(xué)院3個(gè)，并在新加坡、香港設(shè)立了分行，在倫敦、東京、紐約等地設(shè)立了代表處。中國農(nóng)業(yè)銀行是服務(wù)領(lǐng)域最廣，服務(wù)對象最多，業(yè)務(wù)功能齊全的銀行。服務(wù)業(yè)務(wù)范圍覆蓋了全國的城市、鄉(xiāng)村，并通達(dá)全世界，其網(wǎng)點(diǎn)遍布中國城鄉(xiāng)，成為國內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)最多、業(yè)務(wù)輻射范圍最廣的大型國有商業(yè)銀行。業(yè)務(wù)領(lǐng)域已由最初的農(nóng)村信貸、結(jié)算業(yè)務(wù)，發(fā)展成為品種齊全，本外幣結(jié)合，能夠辦理國際、國內(nèi)通行的各類金融業(yè)務(wù)。委估對象屬于中國農(nóng)業(yè)銀行的下屬單位擁有，為其自有自用的合法土地使用權(quán)。⑵基本情況根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)人員現(xiàn)場勘查情況，估價(jià)對象位置、登記用途、實(shí)際用途（土地利用現(xiàn)狀）、面積、容積率、臨路狀況、宗地形狀、地質(zhì)條件、地勢等個(gè)別因素詳見表2-2《估價(jià)對象個(gè)別因素一覽表》，宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件如下：估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)宗地內(nèi)配套程度達(dá)“五通一平”(通路、通電、供水、排水、通訊、場地平整)，其中：道路：所臨的貿(mào)易南街道路寬度15m，水泥路面，質(zhì)量較優(yōu)；供電：連接**縣市政供電網(wǎng)，保證率98%以上；供水：連接**縣市政供水網(wǎng)，保證率95%以上；排水：連接**縣市政排水網(wǎng)，排水通暢；供暖：無；通訊：程控電話已進(jìn)戶；宗地內(nèi)場地：平整。23-01-005-Z-D003地形平坦，地勢一般，土地宗地位置開發(fā)時(shí)場地平整工程量較小一面臨千禧路、道路通達(dá)性較優(yōu)地基好，承載力大第三部分土地估價(jià)一、估價(jià)原則（一）供需原則土地估價(jià)要以市場供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。在完全的市場競爭中，一般商品的價(jià)格都取決于供求的均衡點(diǎn)。供小于求，價(jià)格就會(huì)提高，否則，價(jià)格就會(huì)降低。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)既要考慮到所假設(shè)的公平市場，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。（二）替代原則土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其它具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。（三）變動(dòng)原則估價(jià)過程中估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確地評估價(jià)格。一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過程中形成的。在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素，把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測未來的土地價(jià)格。（四）預(yù)期收益原則土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。土地的價(jià)格是由反映該宗地將來的總收益所決定的，它的價(jià)格也受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所影響。所以，土地投資者是在預(yù)測該土地將來所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的。估價(jià)人員必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟(jì)形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測，準(zhǔn)確預(yù)測該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價(jià)格。（五）貢獻(xiàn)原則土地總收益是土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價(jià)格由土地對總收益的貢獻(xiàn)大小來決定。二、估價(jià)方法與估價(jià)過程（一）估價(jià)方法選擇根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘查情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，結(jié)合委估宗地的區(qū)位、用地性質(zhì)、利用條件及當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰻顩r，選用適用、可行的評估方法進(jìn)行評估。在評估方法的選擇上我們有以下考慮：1.估價(jià)對象所在區(qū)域商業(yè)用地市場不很發(fā)育，難以選擇市場比較法進(jìn)行評估。2.估價(jià)對象具有收益或潛在收益，適合采用收益還原法進(jìn)行評估。3.估價(jià)對象地上有建筑物，處于有效利用狀態(tài)，具有投資開發(fā)價(jià)值，可選擇剩余法進(jìn)行評估。4.由于估價(jià)對象位于**縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，且有完善的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，故可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評估。綜上所述，本次評估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法和剩余法進(jìn)行評估。（二）估價(jià)過程A.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1)基本原理及計(jì)算公式基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就估價(jià)對象的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對象在估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)價(jià)格的方法。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及**縣基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，本次評估運(yùn)用的計(jì)算公式為:V＝（Vb±a）×k1×(1＋∑ki)×k2×k3×K式中:V—某一土地級別上的基準(zhǔn)地價(jià)a—開發(fā)程度修正值k1—容積率修正系數(shù)∑ki—影響地價(jià)的區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和k2—年期修正系數(shù)k3—期日修正系數(shù)K—樓層修正系數(shù)2)基準(zhǔn)地價(jià)成果《**縣城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)》是于2002年6月17日通過《縣人民政府關(guān)于公布城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（縣府發(fā)【2002】25號(hào)）文件形式公布2002年5月1日起實(shí)施的，其商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)如下：Ⅰ級Ⅱ級Ⅲ級Ⅳ級⑴基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵基準(zhǔn)地價(jià)：是一個(gè)級別內(nèi)同一類別土地的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)構(gòu)成：包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和土地所有權(quán)收益（政府土地純收益）三部分。⑵基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定條件（商業(yè)用地）①設(shè)定使用年限：**年。②基準(zhǔn)日：**年**月**日。③開發(fā)程度：“五通一平”即宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊及紅線內(nèi)場地平整。④容積率：商業(yè)指底層樓面地價(jià)。⑤還原利率：6%。⑥商業(yè)樓層修正：**縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)體系中對商業(yè)樓層數(shù)進(jìn)行了修正，具體修正系數(shù)見下表：一層二層三層三層以上3)估價(jià)過程待估宗地設(shè)定用途商務(wù)金融用地，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估時(shí)，參照商業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)及修正體系。⑴確定估價(jià)對象地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)估價(jià)對象位于**縣***鎮(zhèn)***小區(qū)，評估設(shè)定用途商務(wù)金融用地，土地級別Ⅰ級。根據(jù)《**縣基準(zhǔn)地價(jià)使用說明》，參照商業(yè)用地評估，價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為2500.00元/平方米⑵確定影響估價(jià)對象價(jià)格的修正系數(shù)①確定開發(fā)程度修正值(a)本次評估設(shè)定土地開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度一致，不需要作修正。②確定容積率修正系數(shù)(k1)由于**縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)體系中設(shè)定的商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)指底層樓面地價(jià)，而本次評估宗地為一層商業(yè)用房所分?jǐn)偟玫降耐恋孛娣e，故不作修正。③確定影響地價(jià)的區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和(∑k)根據(jù)Ⅰ級商業(yè)用地修正因素指標(biāo)說明表及修正系數(shù)表（表3-3），編制估價(jià)對象地價(jià)影響因素說明表及修正系數(shù)表（表3-4）確定估價(jià)對象所有綜合影響因素總修正值為31.4%。商業(yè)用地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表表3-3因素檔次指標(biāo)因子優(yōu)較優(yōu)一般較差差商服繁華程度距商業(yè)中心距離（米）<5050-150250250-400>400店鋪密集度密集較密集一般稀疏少經(jīng)營類別齊備綜合性齊全齊全基本齊全較單一單一交通條件道路寬度（米）***鎮(zhèn)、龍坑鎮(zhèn)>2020-1515-1010-5<5其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)>1515-1010-77-4<4公交便利度通達(dá)便利較便利無公交車車輛不通達(dá)限制無限制大車不許放大車禁行車輛不許停放單線禁停宗地條件臨街狀況十字路口臨街拐角臨街有巷與街相連無利用強(qiáng)度***鎮(zhèn)、龍坑鎮(zhèn)容積率>3.53.5-2.52.5-1.51.5-1容積率<1其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)容積率>22-1.51.51.5-1容積率<1地塊深度（米）***鎮(zhèn)、龍坑鎮(zhèn)<66-101010-15>15其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)<44-888-12>12環(huán)境狀況周圍土地用途商業(yè)商業(yè)、住宅住宅、辦公工業(yè)、辦公工業(yè)商業(yè)用地地價(jià)修正系數(shù)表表3-因素檔次指標(biāo)因子優(yōu)較優(yōu)一般較差差商服繁華程度距商業(yè)中心距離+14.0+7.00-7.0-14.0店鋪密集度+9.2+4.60-4.6-9.2經(jīng)營類別齊備+4.8+2.40-2.4-4.8交通條件道路寬度+10.5+5.30-5.3-10.5公交便利度+6.9+3.40-3.4-6.9限制+3.6+1.80-1.8-3.6宗地條件臨街狀況+7.0+3.50-3.5-7.0利用強(qiáng)度+4.6+2.30-2.3-4.6地塊深度+2.4+1.20-1.2-2.4環(huán)境狀況周圍土地用途+7.0+3.50-3.5-7.0商業(yè)區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)表表3-4因素程度勘查條件修正程度修正系數(shù)商業(yè)繁華度距商服中心距離（米）約120米較優(yōu)+7.0店鋪密集度較密集較優(yōu)+4.6經(jīng)營類別齊備度金融、百貨等較優(yōu)+2.4交通條件道路寬度約18米較優(yōu)+5.3公交便利度便利較優(yōu)+3.4限制大車不許放優(yōu)+1.8宗地條件臨街狀況臨千禧路一般0利用強(qiáng)度容積率9.13優(yōu)+4.6地塊深度進(jìn)深12米較劣-1.2環(huán)境狀況周圍土地用途商業(yè)、住宅較優(yōu)+3.5合計(jì)+31.4樓層修正一層+1.0④確定樓層修正系數(shù)(k)估價(jià)對象為地上建筑第一層，根據(jù)**縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)修正體系中的樓層修正系數(shù)表確定估價(jià)對象樓層修正系數(shù)為1.0。即K=1.0⑤確定年期修正系數(shù)(k2)若估價(jià)對象設(shè)定年期與基準(zhǔn)地價(jià)所對應(yīng)的年期不一致，需要進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正系數(shù)。修正公式為：公式中：K2——-估價(jià)對象的土地使用年期修正系數(shù)r－－－土地還原率m－－－估價(jià)對象設(shè)定使用年限n－－－基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定土地使用年期估價(jià)對象的土地使用者通過出讓方式于**年8月30日合法取得估價(jià)對象的出讓土地使用權(quán)，批準(zhǔn)使用年限為**年，至估價(jià)基準(zhǔn)日已使用0.8年，剩余使用年限為**年，故本次評估中土地使用年期按土地剩余使用年限**年設(shè)定，年期修正系數(shù)為96.44%。⑥確定期日修正系數(shù)（k3）本次評估的估價(jià)基準(zhǔn)日為2008年6月30日，與基準(zhǔn)地價(jià)所對應(yīng)的基準(zhǔn)日不一致，故需要進(jìn)行期日修正。根據(jù)估價(jià)師對**縣***鎮(zhèn)商業(yè)用途用地近幾年土地價(jià)格變化情況的統(tǒng)計(jì)分析，其地價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有上的趨勢。隨著2002年**大道建成通車，**縣龍坑鎮(zhèn)、***鎮(zhèn)的地價(jià)水平大幅上揚(yáng)，但隨著交通條件的改善，中心城區(qū)與縣城距離的拉近，導(dǎo)致縣城房地產(chǎn)市場購買力有所跌落，自2005年地價(jià)水平緩慢上揚(yáng)。**縣***鎮(zhèn)近幾年的地價(jià)變動(dòng)情況詳見《地價(jià)指數(shù)表》根據(jù)上表確定，估價(jià)對象于估價(jià)基日2008年6月30日的期日修正系數(shù)為127%4)估價(jià)結(jié)果因?yàn)楦鶕?jù)**縣城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)地價(jià)內(nèi)涵，商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)指底層樓面地價(jià)，即樓面單位地價(jià)＝（Vb±a）×k1×(1＋∑ki)×k2×k3×k=（2500+0）×1×(1＋0.314)×96.44%×1.27×1=4023.43元/平方米樓面總價(jià)（總地價(jià)）=4023.43×57.31=230582.77元土地單位地價(jià)=230582.77÷6.28=36717.00元/平方米B.收益還原法收益還原法是在估算估價(jià)對象在未來每年預(yù)期純收益（正常年純收益）的基礎(chǔ)上，以一定的土地還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估基準(zhǔn)日收益總和的一種方法。此次評估，假設(shè)未來每年的純收益保持不變、還原利率不變，有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算公式為：P＝a÷r×[1－1/（1＋r）n]其中:P——土地價(jià)格a——土地年純收益r——土地還原利率n——估價(jià)對象土地使用年期具體測算思路是：1．房地年總收益＝房地年租金＝月租金×12×收益總面積×出租率×有效使用面積比率2．房地出租年總費(fèi)用＝維修費(fèi)+管理費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+房屋年折舊費(fèi)3．房地年純收益＝房地年總收益—房地出租年總費(fèi)用4．房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋還原率房屋現(xiàn)值＝重置價(jià)－折舊總額＝重置成本－年折舊費(fèi)×已使用年限5．土地年純收益＝房地年純收益—房屋年純收益6．總地價(jià)＝土地年純收益÷r×[1-1/(1+r)n]7．單位樓面地價(jià)＝總地價(jià)÷總建筑面積1．確定房地年總收益調(diào)查估價(jià)對象所處區(qū)域與其特征相同或相似房地產(chǎn)用于出租的房地產(chǎn)租金水平，確定估價(jià)對象房地出租的總收益。則：房地年總收益＝月租金×12×收益總面積×有效出租面積比率×出租率估價(jià)對象物業(yè)的月租金水平采用市場比較法確定，測算過程如下：位于**縣千禧路商住樓一層商業(yè)門面，該門面與估價(jià)對象相鄰，距商服中心約120米，系煙草公司連鎖店。于**年建成投入使用，建筑面積25m2位于**縣千禧路商住樓一層商業(yè)門面，該門面與估價(jià)對象相鄰，距商服中心約125米，系衣服干洗店。于**年建成投入使用，建筑面積45m2位于**縣千禧路商住樓一層商業(yè)門面，該門面與估價(jià)對象隔街相望，距商服中心約110米，系時(shí)裝店。于2000年建成投入使用，建筑面積155m元/m2月37.78元/m2月。38.71元/m2月元/m2月根據(jù)以上的計(jì)算表確定估價(jià)對象物業(yè)的月租金是38.84元/平方米。根據(jù)**縣現(xiàn)行租賃市場的一般供求狀況確定估價(jià)對象物業(yè)的有效出租面積比率為98%，出租率為95%。估價(jià)對象物業(yè)的年出租收益為：38.84×57.31×12×98%×95%=24867.98元2．房地出租年總費(fèi)用房地出租年總費(fèi)用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5）（1）維修費(fèi)指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。一般參考估價(jià)對象實(shí)際維修費(fèi)，按建筑物重置價(jià)格的2%計(jì)算。估價(jià)對象地上建筑物為混合結(jié)構(gòu)，根據(jù)**縣實(shí)施的重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)師對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場中建筑市場價(jià)格分析，確定建筑物重置價(jià)格為600元/平方米。房屋重置總價(jià)＝重置價(jià)格×總建筑面積=600×57.31=34386.00元；維修費(fèi)=房屋重置價(jià)格×2%=34386×2%=687.72元（2）管理費(fèi)管理費(fèi)指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。管理費(fèi)=年租金×管理費(fèi)率管理費(fèi)率依據(jù)相關(guān)規(guī)定及當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，一般取5%。待估宗地管理費(fèi)為24867.98×5%=1243.40元（3）房屋年折舊費(fèi)折舊費(fèi)指房屋在使用過程中因損耗而在租金中補(bǔ)償?shù)哪遣糠謨r(jià)值。年折舊費(fèi)＝房屋重置價(jià)格×（1－殘值率）÷折舊年限估價(jià)對象地上建筑物于2002年建成投入使用，混合結(jié)構(gòu)（該結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)耐用年限50年），截止評估基準(zhǔn)日已使用6年，房屋尚可使用年限為44年根據(jù)孰短原則，本次評估確定房屋尚可使用年限為**年（土地設(shè)定年期），并且計(jì)算年折舊時(shí)不考慮殘值，則：折舊年限=房屋已使用年限+土地設(shè)定年期=6+**=41.1年年折舊費(fèi)=28655×（1-0%）÷41.1=697.20元（4）保險(xiǎn)費(fèi)指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。按房屋現(xiàn)值的0.2％計(jì)算，房屋現(xiàn)值計(jì)算公式為：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)格－折舊總額＝重置價(jià)格－年折舊費(fèi)×房屋已使用年限=34386-697.2×6=30202.8元保險(xiǎn)費(fèi)=房屋現(xiàn)值×0.2%=30202.8×0.2%=60.40元（5）稅金指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。房產(chǎn)稅:依據(jù)稅法及當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的要求確定稅率，按房地產(chǎn)年租金收入的12%計(jì)；營業(yè)稅：按房地產(chǎn)年租金的5%計(jì)；城市維護(hù)建設(shè)稅：按營業(yè)稅稅額的7％計(jì)；教育費(fèi)附加：按營業(yè)稅稅額的3％計(jì)；營業(yè)稅附征：按營業(yè)稅稅額的1％計(jì)待估宗地稅金總計(jì)為房地產(chǎn)年租金×費(fèi)率=24867.98×17.55%=4364.33元房地出租年總費(fèi)用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5）=687.72+1243.4+697.2+60.4+4364.33=7053.05元3．房地年純收益房地年純收益＝房地年總收益—房地出租年總費(fèi)用=24867.98-7053.05=17814.93元4．房屋年純收益房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋還原利率=30202.8×8%=2416.22元5、土地年純收益土地年純收益＝房地年純收益—房屋年純收益=17814.93-2416.22=15398.71元6、計(jì)算估價(jià)對象總地價(jià)總地價(jià)＝土地年純收益÷r×[1－1/（1＋r）n]=15398.71÷6%×[1－1/（1＋6%）**]=223448.29元其中:r——土地還原利率n——估價(jià)對象剩余土地使用年期7．計(jì)算宗地單位面積地價(jià)單位面積地價(jià)＝總地價(jià)÷總用地面積=223448.29÷6.28=35580.94元/平方米C．剩余法1．房地產(chǎn)交易價(jià)格估價(jià)對象為**縣支行城關(guān)營業(yè)所，位于**縣***鎮(zhèn)***小區(qū)三段A棟11號(hào)，所在土地地上建筑物主要為商住樓，農(nóng)行營業(yè)所地處第一層，建筑面積57.31平方米，建筑結(jié)構(gòu)為混合，共九層，建成于2002年，內(nèi)部中檔裝修。根據(jù)估價(jià)對象實(shí)際的臨街條件、裝修情況、所在區(qū)位商業(yè)繁華程度等因素，確定售價(jià)為5000元/平方米。估價(jià)對象可售面積57.31平方米，房地產(chǎn)交易價(jià)格=5000×57.31=286550元2．房屋現(xiàn)值（1）重置成本房屋重置價(jià)格主要依據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門的文件規(guī)定，綜合考慮建筑結(jié)構(gòu)、裝修情況等情況來確定。估價(jià)對象地上建筑物重置價(jià)格為600元/平方米。房屋重置總價(jià)＝重置價(jià)格×總建筑面積=600×57.31=34386元；（2）房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值應(yīng)根據(jù)估價(jià)期日的同類房屋建筑的建造成本費(fèi)用，結(jié)合房屋的物理、經(jīng)濟(jì)和功能的退化狀況選用適當(dāng)方法來確定。其公式如下：房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)×房屋成新率房屋成新率是建筑物實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值、經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值的綜合反映。本次評估成新率的測定是根據(jù)打分法確定的現(xiàn)場勘察成新率和經(jīng)濟(jì)壽命年限法確定的理論成新率綜合計(jì)算確定的，取兩種方法結(jié)論的加權(quán)平均值作為該建筑物的綜合成新率。A.現(xiàn)場勘察成新率測定依據(jù)建筑物的地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、墻體、屋面、樓地面等結(jié)構(gòu)部分，內(nèi)外墻面裝修、門窗等裝飾部分，以及水、暖、電、衛(wèi)等設(shè)備部分，各占建筑物造價(jià)比重確定其標(biāo)準(zhǔn)分值；再由現(xiàn)場勘察實(shí)際狀況確定各類的評估完好分值，根據(jù)此分值確定整個(gè)建筑物的完好分值，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)場勘察成新率。依據(jù)《有關(guān)城鎮(zhèn)房屋新舊程度（成新）率評分暫行辦法》規(guī)定的評分標(biāo)準(zhǔn)打分，并以不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率的評分修正系數(shù)調(diào)整確定成新率?，F(xiàn)場勘察成新率＝結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等各部位成新率×加權(quán)系數(shù)部位名稱狀況部位成新率%加權(quán)系數(shù)部位加權(quán)成新率%基礎(chǔ)基礎(chǔ)基本上未產(chǎn)生不均勻沉降900.3027結(jié)構(gòu)承重構(gòu)件無損壞900.2522.5墻體基本無污染900.054.5地面無空鼓800.054屋面屋面良好900.109門窗開關(guān)靈活、五金良好800.054裝飾基本無污染800.075.6設(shè)備上下水暢通、電源線路能正常使用800.1310.4合計(jì)1=SUM(ABOVE)87B．理論成新率(%)=(經(jīng)濟(jì)壽命年限-已使用年限)/經(jīng)濟(jì)壽命年限

100%