房地產(chǎn)稅國際案例專題研究-房地產(chǎn)稅有什么征收效果1、新加坡征收財(cái)產(chǎn)稅1.1、房屋按虛擬租金征收，土地按市值

5%財(cái)產(chǎn)稅征收范圍包括土地、房屋及公寓等。針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，不論是土地、

組屋、EC公寓、私人住宅，不論是自住、出租還是空置，均需繳納財(cái)產(chǎn)稅。房屋按年值、土地按市值征收。房屋稅基為虛擬租金“年值”，即按可比物業(yè)出

租一年的市場租金（除去家居、裝修折舊及維護(hù)費(fèi)用等），處于自住、租賃或空

置狀態(tài)的房屋年值確定方法一致。房屋年值由稅務(wù)署參考年景好壞、房屋的新舊

程度、地段、配套設(shè)施等因素進(jìn)行綜合評(píng)估，具體數(shù)值每年一更新。土地按地塊

市值的

5%征收，且空地與在建項(xiàng)目年值相同。稅率采取超額累進(jìn)制，對(duì)自住房屋實(shí)施低稅率。自住型住宅包括房屋所有者居

住的公寓、組屋及其他住宅，由于新加坡政府鼓勵(lì)居民住房自有，自住型住宅的

稅率較低，目前稅率按照年值七級(jí)累進(jìn)，起征點(diǎn)為

8000

新元，最高稅率為

16%。

對(duì)于擁有多套房屋的家庭，只有一套住宅可享受自住型住宅的低稅率優(yōu)惠，其余

適用非自住型住宅的稅率。非自住房屋稅率更高。非自住型住宅一般是指出租或空置的組屋、公寓及其他物

業(yè)，適用五級(jí)累進(jìn)稅率，無免征額，最高稅率為

20%。此外，對(duì)于其他類型的房

屋，如俱樂部、牧屋、幼兒園等，一律適用

10%的稅率。1.2、征稅效果：重要稅源，對(duì)房價(jià)影響有限財(cái)產(chǎn)稅是新加坡重要的稅收來源。新加坡稅制簡單，房地產(chǎn)相關(guān)稅收只有印花稅、

財(cái)產(chǎn)稅和所得稅，除交易環(huán)節(jié)征高稅外，保有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅也是新加坡政府的重

要稅收來源。2020

年財(cái)產(chǎn)稅收入

31

億新元，占稅收總額的

6.25%，占預(yù)算財(cái)政

收入的

4.08%。財(cái)產(chǎn)稅利于提升社區(qū)價(jià)值。新加坡財(cái)產(chǎn)稅與其他稅收收入合并納入一個(gè)“資金池”，

共同用于促進(jìn)新加坡發(fā)展，主要包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、教育、醫(yī)療、安防和娛

樂設(shè)施。這有利于提升新加坡的國際知名度、綜合競爭力和宜居環(huán)境，為本地居

民提供更多生活便利和資產(chǎn)價(jià)值溢價(jià)。差異化稅率設(shè)計(jì)調(diào)節(jié)收入分配。新加坡房地產(chǎn)稅實(shí)施累進(jìn)制差異化稅率，對(duì)本國

公民、首套住房實(shí)施減免優(yōu)惠，對(duì)私人住宅實(shí)行較高的超額累進(jìn)稅率，且還通過

印花稅、額外印花稅和所得稅來抑制房地產(chǎn)投機(jī)，合理調(diào)節(jié)居民收入分配，促進(jìn)

社會(huì)公平和優(yōu)化資源配置。歷史上，新加坡試圖通過調(diào)整稅率來調(diào)控房價(jià)，但對(duì)房價(jià)影響有限。如

2011

年

開始實(shí)施累進(jìn)稅率來抑制房價(jià)過快上漲，但房價(jià)在

2013

年底才開始回落，2015

年進(jìn)一步提高財(cái)產(chǎn)稅率，但房價(jià)上漲勢頭不減。財(cái)產(chǎn)稅并不是新加坡政府調(diào)控房

價(jià)的主要手段，往往與按揭還款、印花稅調(diào)整等同時(shí)使用，且對(duì)房價(jià)影響有限，

最主要的還是新加坡特有的住房供給體系，充分的、從層次住房供應(yīng)滿足了居民

多樣化需求，實(shí)現(xiàn)“住有所居”。2、中國香港征收差餉和土地租金2.1、差餉稅：土地房屋擁有者繳納，稅率

5%差餉面向所有租賃、持有或占用物業(yè)者征收。差餉稅是歷史最久、覆蓋最廣、

占比最高的稅種，也是房屋持有環(huán)節(jié)主要稅種。如果土地與樓宇歸屬同一業(yè)主，

合并征收差餉；如果屬于不同業(yè)主，則分別征稅；對(duì)于出租物業(yè)，如果租約無規(guī)

定差餉由業(yè)主繳交，則由物業(yè)使用人繳交；對(duì)于政府物業(yè)、領(lǐng)事館、軍事用地、

墳場及火葬場，以及若干新界鄉(xiāng)村式屋宇，則免征差餉。差餉稅基為應(yīng)課差餉租值，稅率

5%。應(yīng)課差餉租值指截止到某一指定估價(jià)日期

時(shí)，假設(shè)在市場上按年出租可得的年租，估值及征收由香港差餉物業(yè)估價(jià)署負(fù)責(zé)。

政府常年寬減差餉，但額度不高。如

2018

年

4

月至

2019

年

3

月，規(guī)定每個(gè)應(yīng)繳

差餉物業(yè)的寬減額為每季2500港元，如物業(yè)該季度應(yīng)繳差餉額不超過2500港元，

將寬免該季度差餉。但香港房屋月租金普遍在

4000

港元以上，差餉寬減力度有

限。2.2、土地租金：土地契約業(yè)主繳納，稅率

3%土地契約業(yè)主每年需繳納土地租金。1841

年，英國開始批租土地后，要求承購者除繳納土地出讓金，還須每年繳納地租。隨著土地陸續(xù)到期，港英政府規(guī)定土

地續(xù)用階段涉及的費(fèi)用以年租形式繳納，所有被占用或空置的物業(yè)都需繳納土地

年租。1997

年香港回歸以后，土地年租制度基本保留。土地年租分地租與地稅兩種，主要區(qū)別在于納稅主體不同。（1）地租即“實(shí)際年租制”，征稅主體為香港差餉物業(yè)估價(jià)署，納稅主體是適用

于新界和新九龍（界限街以北）的物業(yè)，或是在

1985

年

5

月

27

日（《中英聯(lián)合

聲明》生效日）或以后獲批或獲續(xù)期土地契約的港島和九龍物業(yè)的土地契約業(yè)主。

地租納稅稅基為應(yīng)課差餉租值，稅率為

3%。（2）地稅即“名義年租制”，征稅主體為香港地政總署，納稅主體是在

1985

年

5

月

27

日以前獲批土地契約的港島和九龍物業(yè)，或是業(yè)主為新界原有鄉(xiāng)村原居

村民或合資格的祖或堂的土地契約業(yè)主。地稅納稅稅基是續(xù)期當(dāng)日物業(yè)差餉租值，

稅率為

3%。香港部分原住居民可免繳土地年租。香港原居村民或其父系合法繼承人（或祖、

堂），如果從

1984

年

6

月

30

日以前起一直擁有舊批地段、鄉(xiāng)村屋地、小型屋宇

或其他鄉(xiāng)郊土地，或于該日期后獲批小型屋宇或遷置屋宇，可免交新地租。2.3、征稅效果：對(duì)房價(jià)抑制作用有限差響和土地租金對(duì)地方稅收貢獻(xiàn)較少。香港財(cái)政收入更多的是依賴于土地出讓收

入，2016

年財(cái)政收入結(jié)構(gòu)中，政府土地出讓收入

1280

億港幣，占財(cái)政收入比重

2