CN至誠至心至行新星星大慶路工程前期調(diào)研及思路溝通案2021提案號(hào)：I·CANDO-ZK-A-XINXINGXING-2021516-1把守沙河無敵景觀，樹立沙北人居新高度開發(fā)商：周口新星星置業(yè)

營銷整合：境德地產(chǎn)2021樹立沙北人居典范每個(gè)工程都有著不同其他的先天特質(zhì)，這些特質(zhì)賦予了他得天獨(dú)厚的價(jià)值內(nèi)涵，如何在市場認(rèn)可的前提下，將這些價(jià)值發(fā)揮極致，創(chuàng)造出無與倫比的人居體驗(yàn)，才是我們在工程前期思考的關(guān)鍵所在！深入市場，發(fā)現(xiàn)時(shí)機(jī)，透徹思考工程運(yùn)作軌跡，是工程制勝的法寶ThinkHEISEYOUHUOQI把脈地緣——探析宗地價(jià)值

機(jī)會(huì)論斷——論證開發(fā)機(jī)會(huì)

系統(tǒng)定位——十大定位系統(tǒng)

切入市場——深入市場調(diào)研規(guī)劃建議——項(xiàng)目建設(shè)模擬

綜合地產(chǎn)服務(wù)商切入市場——市場解讀2021No.1一、城市開展與規(guī)劃|二、行業(yè)綜述|三、個(gè)案比照分析城市開展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析城市開展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析城市規(guī)劃發(fā)展歷程周商一體化2000年前后大三角2003年小三角2005年周商一體化+沿沙河向東發(fā)展2008~2010年周口市淮陽縣項(xiàng)城市從周口到淮陽，到項(xiàng)城，將建成兩條寬100米的綠色旅游觀光長廊，周口市區(qū)將向東北延伸20平方公里作為周項(xiàng)淮大三角的起步區(qū)。城市開展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析大三角——周（口）、項(xiàng)（城）、淮（陽）從周口到項(xiàng)城沿沙河南岸的「龍」體上將是工業(yè)群帶。綠色旅游觀光長廊綠色旅游觀光長廊沿沙河南岸工業(yè)群帶城市開展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析小三角周界高速、南洛高速、大廣高速合圍形成的區(qū)域在“大三角〞偏西起步區(qū)內(nèi)三條高速合圍的“小三角〞內(nèi)，重點(diǎn)開展沙潁河北面的行政中心區(qū)域，在賈魯河以東、建設(shè)路、周淮路以北10平方公里的區(qū)域建設(shè)沙北新城。周口、商水將在2020年形成一個(gè)規(guī)模在130萬左右人口的特大城市，綜合考慮滿足這一規(guī)模等級(jí)城市的空間發(fā)展需求，延續(xù)漯阜鐵路改線至南洛高速北側(cè)的思路，提出空間發(fā)展一體化的格局和“一軸兩城多組團(tuán)”的周商城市空間布局總體結(jié)構(gòu)。一軸即城市中軸線概念，以八一路周邊區(qū)域?yàn)橹休S的南北發(fā)展主軸線，形成統(tǒng)領(lǐng)城市整體空間發(fā)展的主脊梁；兩城即周口城區(qū)與商水城區(qū)。周口城區(qū)將圍繞沙穎河緊湊建設(shè)，商水城區(qū)亦可集中向東發(fā)展；多組團(tuán)即調(diào)整和重組城區(qū)外圍形成的若干功能組團(tuán)。撤地設(shè)市后的第一任市領(lǐng)導(dǎo)班子提出了“周商一體化”的概念。城市開展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析周商一體化據(jù)〔2021年7月送審〕?周口市土地利用總體規(guī)劃〔2006~2021年〕?：一級(jí)城市：規(guī)劃期內(nèi)商水將演化為周口城區(qū)的一個(gè)有機(jī)組成部分，形成周商一體化復(fù)合中心，全市城鎮(zhèn)體系等級(jí)規(guī)模的首位分布。中心城區(qū)重點(diǎn)開展商業(yè)貿(mào)易效勞業(yè)，穩(wěn)固政治中心地位。按照產(chǎn)業(yè)布局和開展方向，在功能開發(fā)、產(chǎn)業(yè)聚集、環(huán)境提升等方面，重點(diǎn)開展經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品精深加工區(qū)、城西重工業(yè)區(qū)、城北創(chuàng)業(yè)孵化區(qū)、商水紡織服裝工業(yè)區(qū)、港口現(xiàn)代物流效勞區(qū)等5個(gè)功能區(qū)。規(guī)劃期內(nèi)，中心城區(qū)主要是以向東開展為主，適度拓展南、北兩翼。周口城區(qū)東部地帶，是周口城區(qū)未來的核心地區(qū)，未來以“行政辦公、文化教育、生活居住〞為主要職能的綜合性新城區(qū)；有效引導(dǎo)和控制向南建設(shè)，遠(yuǎn)期和商水進(jìn)行一體化開展。規(guī)劃期內(nèi)，中心城區(qū)開展布局為東拓南聯(lián)。東拓以東行政中心拉動(dòng)城市功能東移，南聯(lián)以八一路南北延伸、串聯(lián)城市的主要功能核心區(qū)，形成鐵南片區(qū)、河北片區(qū)、東部片區(qū)和老城片區(qū)。城市開展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析周上一體+東部新城區(qū)沙北片區(qū)東部片區(qū)一河穿城兩軸拓展川匯行政中心東行政辦公中心三點(diǎn)互動(dòng)川東工業(yè)基地

鐵南片區(qū)沙西老城區(qū)“一河穿城〞即沙潁河從周口穿城而過，水與城相互交融，表達(dá)周口獨(dú)特的自然環(huán)境特征?！皟奢S拓展〞即文昌大道、八一路兩條城市功能拓展軸?！皷|拓軸〞即規(guī)劃以東行政中心拉動(dòng)城市功能東移。南聯(lián)軸〞即八一路南北延伸，串聯(lián)了城市的主要功能核心區(qū)，集中表達(dá)現(xiàn)代化城市建設(shè)風(fēng)貌，并和南北連為一體。三點(diǎn)互動(dòng)〞即城市遠(yuǎn)期將形成多中心的緊密組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形式。川東工業(yè)基地、川匯區(qū)行政辦公中心和東行政辦公中心〔周口市級(jí)行政辦公區(qū)〕將形成遠(yuǎn)期城市開展的增長極核，三點(diǎn)建設(shè)將帶動(dòng)城市新區(qū)的建設(shè)，并進(jìn)而促進(jìn)舊城的改造“四區(qū)共榮〞即城市按用地空間布局可劃分為四大片區(qū)，分別為鐵南片區(qū)、沙北片區(qū)、東部片區(qū)和沙西老城片區(qū)。四大片區(qū)有機(jī)聯(lián)系、共同繁榮，推動(dòng)城市整體開展。東拓：優(yōu)先開展區(qū)。周口城區(qū)東部地帶，是周口城區(qū)未來的核心地區(qū)，是表達(dá)周口城市新經(jīng)濟(jì)、新建設(shè)、新形象的集中區(qū)域。規(guī)劃按照生態(tài)型新城區(qū)的要求，優(yōu)化空間布局，提高綠化標(biāo)準(zhǔn)，完善根底設(shè)施水平，建設(shè)成為以“行政辦公、文化教育、生活居住〞為主要職能的綜合性新城區(qū)。西控：生態(tài)控制區(qū)。西部用地位于城市水源地的上游，是城市生態(tài)敏感區(qū)，規(guī)劃從提升城市空間品質(zhì)，保證城市環(huán)境質(zhì)量，建設(shè)生態(tài)城市的角度，將城市西部用地劃定為生態(tài)維護(hù)用地。南聯(lián)：引導(dǎo)建設(shè)區(qū)?，F(xiàn)狀川東工業(yè)基地。該處用地有限，各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)必須得到有效的引導(dǎo)和控制，以發(fā)揮最大的土地效益和產(chǎn)業(yè)集聚效益。北伸：有限建設(shè)區(qū)。城市以北地區(qū)，規(guī)劃期內(nèi)做適當(dāng)開展。遠(yuǎn)景作為城市開展的戰(zhàn)略儲(chǔ)藏空間。老城區(qū)為更新改造區(qū)，應(yīng)逐步疏散局部職能，搬遷污染企業(yè)，增加綠化、廣場等公共空間用地，改善環(huán)境質(zhì)量。建筑以多層為主，維護(hù)舊城格局，開辟步行街區(qū)，成為傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)。城市開展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析城市空間發(fā)展戰(zhàn)略：“東拓西控，南聯(lián)北伸”2021年市區(qū)總?cè)丝跒?0萬人，城市建設(shè)用地63.19k㎡，人均建設(shè)用地105.31㎡/人。2021年，周口東移南擴(kuò)，將建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)興旺、經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、具有生態(tài)可持續(xù)開展能力的現(xiàn)代化城市。2021年總?cè)丝跒?00萬人，城市建設(shè)用地99.52k㎡，人均建設(shè)用地99.52㎡/人。城市開展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析城市發(fā)展目標(biāo)城市開展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析城市開展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析政策收緊全面展開，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期09年10月09年12月10年2月10年4月10年6月10年8月增加普通商品房供給住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年新國十條打擊囤地炒地：拿地首付不低于50%實(shí)行購房實(shí)名制，未獲預(yù)售許可，不得收取定金第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率穩(wěn)固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行方法二套房以住房套數(shù)界定不再以貸款為準(zhǔn)全面叫停第三套住房公積金貸款市級(jí)土地總體規(guī)劃進(jìn)入批準(zhǔn)階段閑置土地一年以上禁拿地發(fā)文加快開展公租房嚴(yán)格執(zhí)行差異化房貸政策全國房價(jià)漲幅刺激政策收緊政策央行上調(diào)準(zhǔn)備金率國辦要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展北京限購令加快保障房建設(shè)遏制房價(jià)過快上漲五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅貸款買二套房首付不得低于50%11年5月14%0%2%4%6%8%10%12%二套房房貸首付比例提高至60%對個(gè)人購置住房缺乏5年轉(zhuǎn)手交易，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅本地2套房和外地1套房家庭將停購商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購置第三套及以上住房貸款囤地捂盤房企將停發(fā)股票債券停貸落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制一二線城市中60多個(gè)已出臺(tái)限購細(xì)那么·······目標(biāo)抑制房價(jià)打擊投機(jī)二次以上置業(yè)者觀望，投資客退出影響城市開展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析近期政策政策趨勢：市場維穩(wěn)，溫和從緊市場趨勢：一二線城市增速趨緩，三四線城市持續(xù)看好；城市開展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析未來預(yù)期：房地產(chǎn)較其他地市起步較晚，開展落后，處于開展階段。開展較快，供求根本平衡，價(jià)格穩(wěn)中有升?？傮w市場有很大的上升和改善空間。國家宏觀政策對于市場的影響較小。樓盤品質(zhì)參差不齊。城市開展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析周口房地產(chǎn)基本特征：城市開展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析周口房地產(chǎn)現(xiàn)狀1.總體來看，房地產(chǎn)開展水平在全省處于落后。作為內(nèi)地三級(jí)市場的一個(gè)代表，周口房地產(chǎn)市場啟動(dòng)較晚，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到達(dá)新鄉(xiāng)、漯河、平頂山等三級(jí)市場的開展水平和營銷水平。周口系農(nóng)業(yè)城市，經(jīng)濟(jì)體量不大，造成周口房價(jià)長時(shí)間徘徊在2000~2500元，其房地產(chǎn)開展水平在全省都相對落后。2.特殊地理位置，房地產(chǎn)市場被邊緣化。周口和南陽、安陽不同，南陽和安陽處于河南的南北界，本地需求受省會(huì)的吸納較小，其市場開展主要靠本地需求。而周口離鄭州不遠(yuǎn)不近，其一局部中高端需求被鄭州吸納。因此，一定程度上周口的房地產(chǎn)市場被邊緣化了。3.城市化水平低，城市的人才和資源集聚能力比較弱。對其他縣市的影響有限，流動(dòng)人口在市區(qū)總?cè)丝诘谋壤　餐獠啃枨蠓αΑ场Ｔ诩由鲜忻竦氖杖胨脚腔膊磺?，住房需求的成長性和迫切性不強(qiáng)。4.區(qū)域板塊開展，沙南板塊地產(chǎn)開發(fā)比重遠(yuǎn)高于沙北板塊。表現(xiàn)在開發(fā)工程數(shù)量、工程規(guī)模及銷售價(jià)格方面。從“南重北輕〞到“南北并重〞市中心根本配套設(shè)施齊全，人民商場、百貨大樓、荷花市場等大型商業(yè)設(shè)施，大多沿七一路布置，最大的商業(yè)設(shè)施幾乎都集中在中央商業(yè)區(qū)或商業(yè)大道上，商業(yè)氣氛濃厚，因此，近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)工程都集中在沙穎河以南靠近市中心的區(qū)域，并逐步形成周口房地產(chǎn)南重北輕的格局。根據(jù)周口城市向東開展的總體方向，提出“濱水新城〞概念，局部工程已經(jīng)開始逐漸向沙穎河靠近，也有新工程“跨河〞至北岸。隨著周口市城市化開展的進(jìn)一步深化，將會(huì)有更多商品房工程出現(xiàn)在沙潁河以北地區(qū)。新城區(qū)存有大量土地，政府的扶持加上行政單位的搬遷，該片區(qū)日漸引起消費(fèi)者的重視。城市開展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析開發(fā)格局的均衡化轉(zhuǎn)變2021年以來，國家密集出臺(tái)系列調(diào)控房價(jià)政策，對小城市來講，價(jià)格反映較遲鈍，反而有小幅上漲的態(tài)勢。城市開展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析房地產(chǎn)開發(fā)投資2010年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資125.09億元，比上年增長30.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)投資的21.1%。房地產(chǎn)開發(fā)投資額15.334.065595.85125.090204060801001201402006年2007年2008年2009年2010年單位（億元）全市商品房銷售面積為235.23萬平方米，增長37.0%，商品房銷售額43.33億元，增長36.7%。在商品房銷售中，現(xiàn)房銷售面積185.85萬平方米，銷售額33.63億元，分別增長34.6%和34.4%；期房銷售面積49.38萬平方米，銷售額9.70億元，分別增長46.8%和45.3%。2021年商品房現(xiàn)房、期房銷售實(shí)現(xiàn)齊頭并進(jìn)式增長城市開展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析市場供銷情況據(jù)周口市房管局資料顯示：周口市2021年第一季度商品房供給量比去年同期有所下降，但是商品房累計(jì)銷售量卻十分暢旺。新建房銷售大幅上漲據(jù)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提供的數(shù)據(jù)：2021年周口市一季度商品房累計(jì)銷售量依舊保持上漲態(tài)勢。新建房銷售同比增長三成。2021年一季度，周口市商品房批準(zhǔn)預(yù)售工程4個(gè)，套數(shù)679套，相比在套數(shù)供給方面比去年同期下降1%，建筑面積7.9694萬平方米，比去年同期增長了9.7%。在商品房供給量與去年同期相比變化不大的情況下，商品房銷售量卻保持著上漲態(tài)勢。一季度新建商品房銷售668套，銷售面積8.4526萬平方米，銷售額2.1374億元，分別比去年同期上漲31.5%、69.5%、98.7%。其中商品房住宅銷售668套，銷售面積為8.4526萬平方米，銷售額2.1347億元，分別比去年同期上漲85.5%、98.6%、194%。據(jù)房管局抵押部門的數(shù)據(jù)顯示：2021年4月份市區(qū)房屋簽約均價(jià)在2781元/平方米。價(jià)格是驅(qū)動(dòng)樓市旺銷的主要原因自去年‘十一’黃金周后，市內(nèi)不少樓盤的價(jià)格有不同程度的上漲。雖然價(jià)格上漲，但銷售行情節(jié)節(jié)攀升。這主要是受到剛性需求的影響。同時(shí)，商品房銷售旺盛，也是改善性需求和投資性需求共同主導(dǎo)的結(jié)果。2021年4月份交易量同比增長近兩成市區(qū)4月份市區(qū)房屋房交易面積29710m2，交易金額5895萬元，其中商品房為21078m2，金額4366萬元；二手房交易面積為8632m2，金額為1529萬元。去年4月份市區(qū)商品房交易量為17838m2，今年4月份比去年增加3240m2，同比交易量上漲幅度接近兩成，到達(dá)18%，這顯示作為人口大市的周口，住房需求還是比較旺，但和今年3月份的20367m2相比，環(huán)比增加幅度并不明顯。二手房成交較為平穩(wěn)新政下的住宅交易量小幅回落2021年3月份商品住宅房成交量19589m2，交易金額3628萬元；4月份商品住宅成交量19087m2，交易金額3353萬元，環(huán)比分別下降3%和8%。但市區(qū)的商品住宅交易量4月份同比上漲23%，顯示市區(qū)房地產(chǎn)市場前景空間較大。近幾年，三四線城市正是城市拓展的有利時(shí)機(jī)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)與城市化率提高等因素促使城市擴(kuò)張步伐加快，新增供給量逐年加大。2003年至2021年周口市區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)提升較大，從2003年底均價(jià)800元/平方米，開展到2021年銷售均價(jià)為2100元/平方米，而在2021年漲至2400元/平方米。售價(jià)年均漲幅近200元/平方米。進(jìn)入2021年后，房價(jià)仍然保持強(qiáng)勁上漲勢頭，至2021年4月份，市區(qū)銷售均價(jià)已到達(dá)2781元/平方米。城市開展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析市場價(jià)格在售房源特點(diǎn)：大面積房源占比較高，需求量大目前市場上的房源建筑面積區(qū)間主要分布于80㎡—190㎡之間，市場銷售主力戶型在二者之間90㎡—130㎡左右。城市、人口發(fā)展及消費(fèi)意識(shí)的推動(dòng)整體落后市場邊緣化城市化水平低

周口房地產(chǎn)市場啟動(dòng)較晚，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到新鄉(xiāng)、漯河等三級(jí)市場的發(fā)展水品共和營銷水平。周口系農(nóng)業(yè)城市，經(jīng)濟(jì)體量不大，沒有直線交通，造成周口房地產(chǎn)發(fā)展水平在全省都相對落后。人口擴(kuò)張帶來機(jī)遇。2010年，周口市區(qū)將達(dá)到60萬，人口的快速擴(kuò)張將帶來大量住房需求?！皷|拓西控，南聯(lián)北伸”，城區(qū)擴(kuò)張將帶來無限機(jī)遇。居民消費(fèi)心理和生活理念正在變化，二次置業(yè)越來越多。消費(fèi)意識(shí)發(fā)生了深刻的變化，新的產(chǎn)品——如花園洋房、小高層、高層業(yè)態(tài)逐步得到了市場的認(rèn)可和追捧。周口離鄭州不遠(yuǎn)不近，其一部分中高端需求被鄭州吸納。因此，一定程度上周口的房地產(chǎn)市場被邊緣化。城市的人才和資源集聚能力比較弱，對其他縣市的影響有限，流動(dòng)人口在市區(qū)總?cè)丝诘谋壤。ㄍ獠啃枨蠓αΓＴ诩由鲜忻竦氖杖胨脚腔膊磺?，住房需求的成長性和迫切性不強(qiáng)。機(jī)遇現(xiàn)狀城市開展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析周口地產(chǎn)行業(yè)趨勢研判城市開展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析15萬平米16萬平米6.6萬平米40萬平米50萬平米10萬平米5萬平米20萬平米8萬平米10萬平米6萬平米46萬194萬平米9.8萬平米10萬平米10萬平米24.7萬平米50萬平米5.5萬平米25萬平米2011年樓盤分布圖房地產(chǎn)市場板塊劃分沙南板塊：處于成熟區(qū)域。小高層、高層逐漸入市，價(jià)格相對較高。行政區(qū)板塊：中高端大盤林立，生活配套較少，項(xiàng)目規(guī)模較大。目前在售項(xiàng)目主要集中在行政新區(qū)板塊，市政配套起點(diǎn)高，項(xiàng)目形象相對好于其它板塊。沙北板塊：經(jīng)濟(jì)稍落后，消費(fèi)水平較低。主要購房群體為本地居民。環(huán)境較差，開發(fā)熱度迅速升溫。城市開展規(guī)劃行業(yè)綜述個(gè)案比照分析案名誠德華府嘉瑞.錦都景園·盛世華都幸?；ㄩ_擇鄰名苑建業(yè)森林半島大地華府金泰王朝融輝城金碧新城易天國際廣場半島城邦萬達(dá)·熙龍灣格林綠色港灣泛華新城項(xiàng)目名稱誠德華府物業(yè)類型多層、高層占地54646㎡總建筑面積98346㎡，多層50978㎡，高層40885㎡棟數(shù)21棟均價(jià)2600-2800主力戶型122、134三房，149㎡四房配套誠德華府是節(jié)能減排重點(diǎn)示范項(xiàng)目，國家太陽能光伏發(fā)電河南省唯一住宅社區(qū)示范項(xiàng)目，小區(qū)業(yè)主享受用電補(bǔ)貼。深水井備注社區(qū)服務(wù)建筑面積5440平方米誠德華府立面、景觀效果展示戶型布局圖項(xiàng)目名稱嘉瑞.錦都物業(yè)類型高層占地28畝總建筑面積10萬㎡棟數(shù)6棟戶數(shù)840戶均價(jià)3400主力戶型112平方米三室一廳、121-132三室兩廳，145㎡三房配套小區(qū)內(nèi)設(shè)有兩大花園，三大廣場，生活廣場、休閑廣場另設(shè)有會(huì)所、幼兒園、兒童天地。

備注綠化率40%嘉瑞.錦都

戶型布局圖項(xiàng)目名稱景園·盛世華都

物業(yè)類型多層、小高層、高層、寫字樓、商住位置周口市大慶路與文昌大道交叉口東南，慶豐街北開發(fā)商甘肅景園集團(tuán)公司占地129882㎡，290畝總建筑面積40萬，住宅30萬平米，商業(yè)酒店10萬平米戶數(shù)2992戶均價(jià)未定主力戶型90-150平方米配套商業(yè)、酒店、會(huì)所備注該項(xiàng)目為居住、商業(yè)、酒店、會(huì)展、休閑娛樂為一體的復(fù)合多功能商住區(qū)?！熬G化率40%，宣傳主題：

改變城市中心位置的地標(biāo)建筑。地上總建筑面積371719平方米，住宅建筑面積347615平方米，公建面積24104平方米，商業(yè)面積18384平方米，幼兒園面積2600平方米，會(huì)所面積3120平方米，機(jī)動(dòng)車位1496個(gè)、1500個(gè)自行車位。工程總投資11億元。2010年12月26日項(xiàng)目奠基，工程建設(shè)分為二期建設(shè)景園·盛世華都立面效果展示項(xiàng)目名稱幸?；ㄩ_（商品房部分）物業(yè)類型以小高層和高層組成的高品質(zhì)的綜合居住社區(qū)占地總1200畝，一期總5.4萬平方米總建筑面積總建筑面積200萬平方；一期總15.98萬平方米戶數(shù)總規(guī)劃1869戶，車位965個(gè)，一期推出200套容積率2.51均價(jià)價(jià)格未定主力戶型80—130㎡闊景美宅，全明設(shè)計(jì)，戶戶朝南認(rèn)籌措施預(yù)計(jì)5月21日認(rèn)籌。5000抵10000元配套幼兒園、排球場、籃球場商業(yè)店鋪、高檔寫字樓、大型商業(yè)中心、酒店等，周邊教育、生活、醫(yī)療等配套齊全，是周口市少有的綜合型房地產(chǎn)項(xiàng)目。周口師范學(xué)院、周口公園、文化館及新市政大樓備注總規(guī)劃用地面積：54219.5㎡；總建筑面積：159822.98㎡；總占地面積：13446.4㎡；計(jì)容積率建筑面積:135847.68㎡；

其中住宅建筑面積：128172.3㎡；

商業(yè)建筑面積：5525.5㎡；

社區(qū)服務(wù)用房面積：1039.08㎡；

幼兒園面積：900㎡。預(yù)計(jì)2012年交房幸?；ㄩ_〔商品房局部〕項(xiàng)目整體規(guī)劃產(chǎn)品豐富，涵蓋集商品房住宅、商業(yè)店鋪、高檔寫字樓、大型商業(yè)中心、酒店，是周口市少有的綜合型房地產(chǎn)項(xiàng)目。景觀整體布局：十二個(gè)主題片區(qū)緊緊相連，商業(yè)街貫穿于道路兩旁（1#、15#和、13#仁、11#義、10#禮、5#智、6#、8#信）（2#忠、14#效、12#節(jié)、3#德、9#志、4#賢）夜景照明系統(tǒng)2號(hào)地鳥瞰圖〔一期〕主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：

1、總規(guī)劃用地面積：54219.5㎡

2、總建筑面積：159822.98㎡

3、總占地面積：13446.4㎡

4、計(jì)容積率建筑面積:135847.68㎡

其中住宅建筑面積：128172.3㎡

商業(yè)建筑面積：5525.5㎡

社區(qū)效勞用房面積：1039.08㎡

幼兒園面積：900㎡

垃圾中轉(zhuǎn)站，公廁所：210.8㎡

不計(jì)容建筑面積：23975.3㎡

地下建筑面積：23975.3㎡,其中包括人防17653.2㎡

5、容積率:2.51

6、建筑密度：24.8%

7、綠地率：30.2%

8、戶數(shù)：1869套

9、停車位：965個(gè)商業(yè)門面風(fēng)格大氣統(tǒng)一；2.6公里商業(yè)鋪裝設(shè)計(jì)兩種風(fēng)格，交叉布置；花池、燈柱、小品，風(fēng)格統(tǒng)一前提下細(xì)節(jié)變化出彩。文昌大道商業(yè)門面風(fēng)格項(xiàng)目名稱擇鄰名苑物業(yè)類型多層（電梯）、小高層、高層占地130畝總建筑面積15萬平方米得房率85%綠化率41%棟數(shù)一期10棟；二期7層電梯洋房戶數(shù)2617戶容積率2.16開盤時(shí)間首期2010年9月5日二期2011年4月21日工程進(jìn)度已封項(xiàng)均價(jià)3100元/㎡銷售率一期95%二期50%戶型二房87/三房120135/四房178/復(fù)式220㎡主力戶型面積一期120、87；二期87—178付款方式及優(yōu)惠幅度一次性付款優(yōu)惠2%；按揭優(yōu)惠1%，交房標(biāo)準(zhǔn)鋁合金窗、雙層中空玻璃、樓宇對講系統(tǒng)、雙氣變頻式生活給水泵配套會(huì)所、幼兒園、超市項(xiàng)目分析不超過90的小兩房和120的三房戶型中規(guī)中矩，方正；售樓部所在位置市中心，人流量大；項(xiàng)目所在地周邊的配套非常少，偏僻，出行不便，擇鄰名苑項(xiàng)目名稱建業(yè)森林半島物業(yè)類型別墅、花園洋房、小高層和高層占地372畝總建筑面積60萬戶數(shù)總規(guī)劃6000多戶，車位3177容積率1.05均價(jià)4100主力戶型80-110兩房，120-130三房推盤時(shí)間三期五棟高層6萬平米計(jì)劃上半年推出。配套建業(yè)小哈佛幼兒園備注一期總占地49畝，總建筑面積30000多平方米，規(guī)劃244多戶，由一棟高層，兩棟疊加別墅和七棟多層組成。建業(yè)森林半島項(xiàng)目名稱大地華府物業(yè)類型高層占地30畝總建筑面積10萬得房率75-80%綠化率36%棟數(shù)5戶數(shù)980容積率3.1戶型二房85.7、三房98、111、125均價(jià)3100交房標(biāo)準(zhǔn)鋁合金、全框架現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)配套地下停車庫、幕壁式太陽能集熱系統(tǒng)、24小時(shí)彩色紅外監(jiān)控系統(tǒng)、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、會(huì)所，游泳池，籃球場，網(wǎng)球場，健身房、雙氣變頻式生活給水泵、自動(dòng)噴水滅火裝置、智能磁卡管理系統(tǒng)雙層底商項(xiàng)目分析98平方兩房變?nèi)渴侵鞔驊粜?20套以上，且兩臥朝南。戶型70%以上是三房，且面積均不大，兩房是80多平方，同等價(jià)位，總價(jià)容易被客戶接受，利于銷售，對于周口市場把握較好。地理位置優(yōu)勢明顯，未來潛力大，部分戶型實(shí)用利用率高。目前周邊配套一般，較偏僻，且推廣力度小，引導(dǎo)路旗都沒有，售樓部紀(jì)律松散，態(tài)度一般。大地華府項(xiàng)目名稱金泰王朝物業(yè)類型多層、小高層、高層總建筑面積25萬㎡占地120畝得房率85%綠化率40%交房時(shí)間13年5月棟數(shù)1棟工程進(jìn)度9#地基戶數(shù)200左右均價(jià)3700容積率3.1銷售率未開盤戶型一房32、二房90/97、三房137主力戶型90/97交房標(biāo)準(zhǔn)30平方小戶型送精裝修、彩色可視對講、24小時(shí)熱水，水電、天然氣入戶，斷橋鋁合金窗、雙層中空玻璃配套地下停車庫、會(huì)所（游泳、健身、桑拿、餐飲、棋牌）、海南歐派雙語幼兒園、籃球場、網(wǎng)球場、超市項(xiàng)目評價(jià)均為一般的傳統(tǒng)戶型，戶型不規(guī)格，無方正戶型，均為L型，無明顯優(yōu)勢，無創(chuàng)新，同樣戶型較其他項(xiàng)目面積略大，冷色調(diào)搭配，這種天氣不會(huì)有坐不住的感覺，戶型模型是1：:15的，看上去直觀感覺好，位置優(yōu)勢明顯，周邊市政商業(yè)教育配套完善。戶型一般金泰王朝融輝城項(xiàng)目名稱融輝城物業(yè)類型小高層總建筑面積194.09萬（住宅面積167.71萬㎡，商業(yè)面積為22.49萬㎡，公建面積2.3萬㎡）綠化率38%戶數(shù)16898價(jià)格層差30-40元均價(jià)2718配套溫泉休閑會(huì)所、國際雙語幼兒園、精英小學(xué)、兒童樂園、老人活動(dòng)中心、大賣場、銀行、電影院、郵局、電信局、網(wǎng)通、社區(qū)保健院融輝城項(xiàng)目名稱金碧新城物業(yè)類型多層，小高層，高層占地130畝總建筑面積15萬戶數(shù)2617棟數(shù)一期10棟容積率2.16開盤時(shí)間2010年9月均價(jià)2600主力戶型60/90/110㎡付款方式及優(yōu)惠幅度一次性付款優(yōu)惠2%；按揭優(yōu)惠1%，金碧新城項(xiàng)目名稱易天國際廣場物業(yè)類型高層總建筑面積50000平米，其中商業(yè)1萬平米主力戶型58/50一房，140三房均價(jià)3600-4300開盤時(shí)間2010-1-23配套融住宅、公寓、酒店、商業(yè)、寫字樓為一體，99米奠定周口第一高度、360度觀景西餐廳、2000平米頂級(jí)私人俱樂部、4000平米空中花園，商業(yè)部分全稱為“易天女子國際名店”備注其A塔主體26層，局部31層，高度為99米，下面三層為商鋪，上面是小公寓、酒店、寫字樓，最上面設(shè)計(jì)的是旋轉(zhuǎn)餐廳和私人俱樂部；A塔的住宅以小公寓為主，戶型有一房一廳、二房一廳、二房二廳，面積小到30余平方米，大到60余平方米。B塔全是高層住宅，不僅有平層，還有復(fù)式。A塔和B塔由4000平方米的空中花園連接。易天國際廣場項(xiàng)目名稱半島城邦物業(yè)類型多層，小高層，高層占地340畝總建筑面積50萬棟數(shù)一期工程規(guī)劃建設(shè)有２７棟住宅樓戶數(shù)1012戶，停車位600容積率五期總3,一期2.68，均價(jià)3600主力戶型119-133㎡三房付款方式及優(yōu)惠幅度一次性付款優(yōu)惠4%；按揭優(yōu)惠1%，半島城邦項(xiàng)目名稱萬達(dá)·熙龍灣物業(yè)類型多層，小高層，高層占地178畝總建筑面積25萬戶數(shù)1700建筑密度22.8%綠化率40%均價(jià)認(rèn)籌中開盤時(shí)間二期天鵝湖5月18日認(rèn)籌配套會(huì)所，游泳池，籃球場，網(wǎng)球場，健身房，沿街商業(yè)周邊配套：幼兒園，小學(xué)備注采用“半圍合式組團(tuán)空間”布局，新古典主義筆觸，刻畫出各種飽含情感的建筑元素，大氣昂然。具有田園風(fēng)格的坡屋頂，創(chuàng)造出完美的天際線；三段式的立面設(shè)計(jì)萬達(dá)·熙龍灣項(xiàng)目名稱格林綠色港灣物業(yè)類型多層，小高層，高層占地120畝總建筑面積20萬棟數(shù)24建筑密度20%綠化率40%均價(jià)3100主力戶型85-95兩房110-120三房配套會(huì)所、商業(yè)、幼兒園1400㎡中心湖、1600㎡中央文化廣場圍合中央生態(tài)庭院，600m“縱橫雙水系”采用類高爾夫球場的坡地律線，“上層喬木、中層灌木和下層地被”三層植物相結(jié)合備注“社區(qū)—組團(tuán)—院落—空間”的層次遞進(jìn)性實(shí)現(xiàn)空間格林綠色港灣項(xiàng)目名稱泛華新城物業(yè)類型多層，小高層，高層占地400畝總建筑面積50萬方綠化率41%均價(jià)3300主力戶型89/117/124/146配套會(huì)所、幼兒園、游泳池、游泳池、籃球場、網(wǎng)球場、千米地下溫泉等周邊配套：周口千畝廣場，周口市人大、周口海關(guān)、中國移動(dòng)、周口市教育局、周口市財(cái)政局、周口市職業(yè)技術(shù)學(xué)院、周口市國土資源局、周口市運(yùn)管處備注周口第一家采用現(xiàn)澆板結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目擁有獨(dú)立的私人會(huì)所泛華新城樓盤名稱開發(fā)商總建面積/戶數(shù)物業(yè)形態(tài)綠色港灣河南省海得佳置有限公司20萬/408套，2期5棟280套多層/高層建業(yè)·森林半島河南建業(yè)森林半島置業(yè)有限公司50萬/9棟多層/高層法姬娜歐洲城河南法姬娜置業(yè)有限公司46萬多層/高層半島城邦陽光控股有限公司50萬/348畝多層/高層濱江國際星城周口正鑫置業(yè)有限公司30萬高層、商業(yè)關(guān)帝上城周口金冠實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司25萬多層/商鋪景秀北城周口匯鑫置業(yè)有限公司17萬多層/商鋪陽光瀾岸周口鑫宇置業(yè)有限公司10萬2期6棟4萬花園洋房/億星紫荊城河南億星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12萬多層/小高層，2期4萬平高層泰昊馥澤園周口泰昊置業(yè)有限公司4萬/30畝小高層和諧花園周口享通置業(yè)有限公司2棟高層錦繡春天河南省鴻源置業(yè)有限公司3棟多層易天國際廣場周口濱河置業(yè)有限公司5.5萬高層、商業(yè)金泰王朝鄭州金泰地產(chǎn)25萬高層、商業(yè)泛華新城廈門泛華集團(tuán)50萬2期200多套多層小高層香格里拉許昌萬里集團(tuán)6萬/9棟164套高層，小高層香榭麗舍河南同三房地產(chǎn)開發(fā)公司30萬多層、高層億豐君悅城周口億豐置業(yè)有限公司5萬/277套高層龍潤康城周口元坤實(shí)業(yè)有限公司12萬/24棟713套高層美景天城誠立房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司3萬小高層融輝城商水源盛房地產(chǎn)開發(fā)公司194.09萬多層、高層、小高層紫晶花苑河南省康元置業(yè)有限公司15000高層、商業(yè)樓盤綜合比照樓盤名稱綠化率建筑建材物業(yè)香榭麗舍36%法式風(fēng)情社區(qū)，首創(chuàng)ArtDeco風(fēng)格建筑外墻涂料+高檔面磚鄭州藝城物業(yè)管理服務(wù)有限公司香格里拉42%現(xiàn)代風(fēng)格面磚+涂料河南建業(yè)物業(yè)泛華新城38%新古典主義外墻通體面磚品牌物業(yè)綠色港灣40%后工業(yè)時(shí)代現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格樓體基部是石材。以上部分用高檔面磚，外墻外保溫材料、中空玻璃，彩鋁窗格林物業(yè)公司國際星城35%現(xiàn)代風(fēng)格面磚+涂料品牌物業(yè)龍潤康城33.2%現(xiàn)代主義風(fēng)格建筑采用全現(xiàn)澆構(gòu)筑，抗震性能優(yōu)越，建材（插座，防盜門，電梯）均系名牌廠家生產(chǎn)品牌物業(yè)康達(dá)國際新城38%現(xiàn)代風(fēng)格涂料+面磚星級(jí)物業(yè)管理公司文昌新卷30.2%新古典主義涂料+面磚器重物業(yè)擇鄰名苑41%西班牙風(fēng)格涂料+面磚品牌物業(yè)金泰王朝40%——鋁合金窗、雙層中空玻璃品牌物業(yè)大地華府40%現(xiàn)代簡約風(fēng)格鋁合金、全框架現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、外門窗采用高品質(zhì)鋁合金品牌物業(yè)融輝城38%現(xiàn)代風(fēng)格外墻涂料+普通面磚品牌物業(yè)樓盤建筑、建材、物業(yè)比照社區(qū)規(guī)模及外立面比照香檀山半島城邦濱江國際星城綠色港灣香格里拉香榭里舍融輝城泛華新城建筑風(fēng)格多為現(xiàn)代簡約和新古典主義，行列式布局，具一定規(guī)模樓盤名稱主要年齡職業(yè)來源通和文博苑30-55歲企事業(yè)單位職工，個(gè)體商戶項(xiàng)目周邊半島城邦30-40多政府公務(wù)員，體戶商戶，事業(yè)單位職工大多來自周口本地濱江國際中心35-50居多私企業(yè)主、政府中高層干部、縣市上層多數(shù)本地客戶，少量地市景秀北城30-50多項(xiàng)目拆遷戶、生意人項(xiàng)目周邊居民歐洲豪庭30－50多新區(qū)政府機(jī)關(guān)、新荷花市場業(yè)主行政新區(qū)、周邊生意人香榭麗舍30－50多新區(qū)企事業(yè)單位職工，個(gè)體商戶新政新區(qū)、縣市少于融輝城30-50歲公務(wù)員、個(gè)體戶市區(qū)有車族、商水縣金泰王朝30-50歲公務(wù)員、教師、個(gè)體戶師院教師、市中心醫(yī)院、工行市場客戶來源分析主流樓盤價(jià)格比照由調(diào)查可知，目前樓盤均價(jià)大致在3300元左右，高端工程如建業(yè)森林半島工程價(jià)格在4000元以上。主力戶型面積分布特征：主要分布在110——130平米之間110平方米130平方米主力戶型分布項(xiàng)目戶型/面積建業(yè)森林半島80-110兩房，120-130三房濱江國際星城一房一廳一衛(wèi)公寓、二房二廳、三房二廳、四房二廳、躍層泛華新城二房（89㎡）、三房（117㎡、124㎡）、四房（146㎡）紫晶花苑二室二廳、三室一廳、三室兩廳、四室三廳億豐君悅城三房（107㎡）半島城邦二房（103㎡）、三房（118、129、143㎡）、四房（168㎡）、復(fù)工（175㎡）融輝城二房（82㎡）三房（114、127、137㎡）、五房（211㎡）和諧花園一房（59㎡）、二房（79㎡、88㎡）、三房（109㎡）金泰王朝一房（32㎡）、二房（90、97㎡）、三房（137㎡）大地華府二房（85.7㎡），三房（98、111、125㎡）金碧新城二房（60、90㎡），三房（110㎡）擇鄰名苑二房（87㎡）三房（120、135㎡）四房（178㎡）復(fù)式（220㎡）綠色港灣兩房（70-80㎡），三房（100-125㎡）主流戶型產(chǎn)品比照項(xiàng)目銷售優(yōu)惠濱江國際星城一次性優(yōu)惠2%，按揭1%香榭里舍一次性優(yōu)惠2%，按揭1%萬達(dá)?熙龍灣1萬抵1.5萬文昌新卷五千抵一萬泛華新城排號(hào)期金泰王朝一次性優(yōu)惠2%，按揭1%美景天城6月份推出交2萬抵5.5萬活動(dòng)香檀山排號(hào)期，持卡享受80平米以上房源優(yōu)惠5000元活動(dòng)億豐君悅城一次性優(yōu)惠2%，按揭1%馥澤園一次性優(yōu)惠2%，按揭1%融輝城一次性優(yōu)惠4%，按揭2%半島城邦一次性優(yōu)惠3%，按揭1%綠色港灣排號(hào)期，交一千抵四千樓盤銷售優(yōu)惠比照項(xiàng)目社區(qū)環(huán)境建業(yè)森林半島東臨城市主干道東環(huán)路，向北是周口第一大道文昌路，交通非常便利。小區(qū)周圍自然環(huán)境優(yōu)美，南側(cè)是風(fēng)景秀麗的沙潁河，北邊有政府投資1.4億建設(shè)的的周口公園，占地800多畝，僅水景就達(dá)180多畝濱江國際星城北臨濱河公園、南臨人民公園、社區(qū)美景與沙潁河、三園一水締造周口首席泛公園,景觀陽臺(tái)、組團(tuán)綠地、生態(tài)小品成就.商業(yè)中心：萬果園超市、漢陽路中心高端餐飲娛樂帶、一峰購物廣場花園、打造周口第一景觀高度；銀行：建行、工行、信用社、農(nóng)行；.醫(yī)院：市中醫(yī)院（三甲醫(yī)院）、婦幼保健院；香榭里舍中央大型綠化帶，易天國際廣場360度觀景西餐廳、2000平米頂級(jí)私人俱樂部、4000平米空中花園泛華新城北臨世紀(jì)廣場，50米樓間距，41%綠化率紫晶花苑基礎(chǔ)綠化香檀山近萬平米景觀區(qū)、假山馥澤園基礎(chǔ)綠化融輝城周口地區(qū)唯一有山有水的高尚景觀社區(qū)和諧花園基礎(chǔ)綠化半島城邦半島城邦外臨3000米沿河景觀，18萬平米濱河公園，花樹繁茂，石徑成趣，河景互映。內(nèi)享園林水系，宏大水系貫穿社區(qū)南北，58處景觀小品點(diǎn)綴其間；親水平臺(tái)、趣味走廊、卵石灘等文昌新卷700㎡人工跌水湖，湖景兼具社區(qū)循環(huán)灌溉綠地植被的功能，設(shè)有“和”字主題廣場、“和”字走廊，為15#地塊勾織成一幅“和”字主題園林。景觀設(shè)計(jì)處處精雕細(xì)琢，落差布局，一步一景。綠色港灣40%的綠化率，1600㎡中心景觀湖與1400㎡的中心濱湖廣場圍合中央生態(tài)庭院，600m縱橫雙水系串聯(lián)整個(gè)社區(qū)林木景觀。類高爾夫球場的坡地生態(tài)樓盤環(huán)境比照項(xiàng)目社區(qū)配套建業(yè)森林半島科技館、體育館、文化藝術(shù)中心，周口師范，實(shí)驗(yàn)小學(xué)，中州飯店濱江國際星城幼兒園、會(huì)所、健身器材、5A智能防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、24小時(shí)保安服務(wù)香榭里舍18000㎡的主題商業(yè)街，連鎖超市、高檔餐廳、大型綜合性會(huì)所、五星級(jí)酒店

采用智能化管理系統(tǒng)、24小時(shí)中央監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)紅外防護(hù)系統(tǒng)?！耙豢ㄍā遍T禁系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等安保設(shè)施，傾力打造360度安防服務(wù)。易天國際廣場醫(yī)院、學(xué)校、銀行泛華新城商業(yè)街、地下熱水、超市、會(huì)所、社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心、社區(qū)醫(yī)療診所、兒童樂園、健身房、游泳池、網(wǎng)球場、籃球場、幼兒園金泰王朝會(huì)所（游泳、健身、桑拿、餐飲、棋牌）、海南歐派雙語幼兒園、籃球場、網(wǎng)球場、超市紫晶花苑學(xué)校、商場、銀行、醫(yī)院、菜市場、餐飲街香檀山學(xué)校、中心公園、兒童游樂場地、老年活動(dòng)中心、健身房等馥澤園醫(yī)院、學(xué)校、銀行融輝城會(huì)所幼兒園小學(xué)室外溫泉泳池室內(nèi)溫泉泳池羽毛球場籃球場高爾夫球練習(xí)場另有20多萬平米的商業(yè)配套和諧花園學(xué)校、超市、醫(yī)院、車站、銀行、菜市場半島城邦潁河路小學(xué)、新民小學(xué)、八一路一小、二小、市二中、十三中、川匯區(qū)黨校、周口工藝學(xué)校文昌新卷幼兒園、排球場、籃球場商業(yè)店鋪、高檔寫字樓、大型商業(yè)中心、酒店

周口師范學(xué)院、周口公園、文化館及新市政大樓大地華府會(huì)所，游泳池，籃球場，網(wǎng)球場，健身房、雙層底商綠色港灣幼兒園(3層)、會(huì)所、L型特色商業(yè)街社區(qū)配套比照在售工程調(diào)研小結(jié)從戶型角度從規(guī)模角度從銷售角度從建筑角度從配套角度從景觀角度從規(guī)劃角度規(guī)模普遍較大，多在百畝以上，建筑面積多在10萬平米以上。社區(qū)布局、交通、景觀規(guī)劃不夠科學(xué)，形式多樣，樓棟分布多以兵營式排布形式為主，部分采用半圍合式，庭院式較稀缺小高層成為市場主流，高層市場處于快速發(fā)展階段；風(fēng)格鮮明的項(xiàng)目占一定市場；外立面多以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主，立面材質(zhì)以面磚為主，輔助于涂料裝飾。市場去化較好的戶型多以110-130平米的三房為主，兩房市場供應(yīng)多集中于90平米左右。飄窗元素應(yīng)用較多、多陽臺(tái)設(shè)計(jì)。景觀世紀(jì)理念較為落后，體現(xiàn)均好性，高檔社區(qū)采用中心主題景觀，半圍合式景觀有一定市場，微地形、原生態(tài)、庭院式較少。受市場青睞的個(gè)別高品質(zhì)社區(qū)多引入了水系景觀。配套方面正處于發(fā)展階段，極少數(shù)項(xiàng)目設(shè)有社區(qū)幼兒園、兒童活動(dòng)中心等配套設(shè)施。智能化監(jiān)控安防系統(tǒng)配備較少。品質(zhì)一般項(xiàng)目均價(jià)在3100左右，品質(zhì)較好的項(xiàng)目銷售均價(jià)在3600元/㎡以上，高端項(xiàng)目價(jià)格在4000元以上。在售工程價(jià)值萃取差異化風(fēng)格定位高規(guī)格規(guī)劃品位借景造景相結(jié)合戶型多功能空間社區(qū)配套齊全專業(yè)化營銷效勞良好的建筑形象托斯卡納風(fēng)情，現(xiàn)代簡約，新古典主義，ArtDeco風(fēng)格建筑社區(qū)交通環(huán)道，中心景觀噴泉，中心水系景觀軸線，地下車庫，多入口車行環(huán)道。水系+組團(tuán)式規(guī)劃。穩(wěn)重大氣的立面形象。簡潔大方的線條，色彩鮮明的立面。三段式立面構(gòu)成。借景與造景相結(jié)合，充分發(fā)揮周邊可用資源，將水系引入社區(qū)。入戶花園設(shè)計(jì)；衣帽間、儲(chǔ)存間和臥室落地景觀陽臺(tái)設(shè)計(jì)；贈(zèng)送大面積露臺(tái)。高檔社區(qū)引入入戶對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)，消防自動(dòng)化，樓宇自動(dòng)化，通訊自動(dòng)化，安保自動(dòng)化，360度貼身管家。電子門禁系統(tǒng)，全方位智能監(jiān)控系統(tǒng)、24小時(shí)保安巡邏制度。州界紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)、區(qū)內(nèi)道路監(jiān)控系統(tǒng)、入戶可視對講機(jī)系統(tǒng)。專業(yè)化的銷售團(tuán)隊(duì)，較有品質(zhì)的營銷推廣和案場包裝，較高檔次的營銷效勞。物業(yè)管理效勞聘請品牌物業(yè)參謀管理。綜合地產(chǎn)服務(wù)商把脈地緣——宗地價(jià)值探析2011No.2宗地區(qū)位：宗地位于川匯區(qū)中心區(qū)沙潁河北岸，沙河大橋橋頭，真正的橋頭堡所在。南望潁河，緊鄰穎河濱河景觀帶，河灣環(huán)抱，上風(fēng)上水。宗地性質(zhì)：70年產(chǎn)權(quán)住宅用地;宗地交通：項(xiàng)目近鄰周口市南北大動(dòng)脈大慶路和東西支路潁河?xùn)|路。項(xiàng)目北部有康店路（慶豐路）、建設(shè)中路；南部有濱河?xùn)|路，距七一路僅1里地左右。大慶路路潁河?xùn)|八一路項(xiàng)目本案地容地貌：項(xiàng)目地塊緊鄰潁河北堤，與河堤及潁河?xùn)|路的落差較大，地塊內(nèi)部基本平整，地上附屬物有學(xué)校建筑、樹木、高壓線。工程規(guī)模：工程占地規(guī)模不大，無法形成大型社區(qū)。周邊氣氛：東部緊鄰康店城中村，羅莊，史灘。地段價(jià)值：老城與東部新城區(qū)的核心交匯地帶，緊鄰未來行政文化中心。交通優(yōu)勢：大慶路貫穿南北，北靠未來東西拓展軸文昌大道。居住氣氛：區(qū)域居住氣氛成熟，周邊學(xué)校幼兒園、中學(xué)、醫(yī)療配套齊全。景觀資源：沙潁河環(huán)抱地塊，南望濱河景觀。搶占市場空白差異化定位突出工程產(chǎn)品和自身特色依附自身獨(dú)特的資源，突出工程特色；因地制宜，充分利用地塊現(xiàn)有資源；快速啟動(dòng)，把握商機(jī)合理規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品突破。

定位上具備戰(zhàn)略高度,實(shí)現(xiàn)區(qū)域特性價(jià)值，突破區(qū)域局限性。發(fā)揮優(yōu)勢，搶占時(shí)機(jī)發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用時(shí)機(jī)，克服劣勢減少劣勢，防止威脅優(yōu)勢劣勢時(shí)機(jī)威脅戰(zhàn)略高度搶占市場空白獨(dú)特的定位主張宏觀政策：國家不斷出臺(tái)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)相關(guān)政策，未來影響加劇區(qū)域競爭的威脅：區(qū)域即將上市的新開發(fā)工程眾多，競爭劇烈。行業(yè)升溫：周口房地產(chǎn)較為落后，正處于快速開展期，市場時(shí)機(jī)較大。市場競爭：沙北片區(qū)及城市向東開展，帶動(dòng)區(qū)域開發(fā)熱度，吸引全城關(guān)注。規(guī)劃設(shè)計(jì)：當(dāng)前市場產(chǎn)品規(guī)劃和營銷水平較低，具有較大的創(chuàng)新時(shí)機(jī)。SWOT分析綜合地產(chǎn)服務(wù)商時(shí)機(jī)論斷——論證開發(fā)時(shí)機(jī)2011No.3住宅市場時(shí)機(jī)別墅時(shí)機(jī)洋房時(shí)機(jī)高層時(shí)機(jī)小高層時(shí)機(jī)多層時(shí)機(jī)多分布于城市外圍，對環(huán)境和水文地質(zhì)要求較高，對配套依賴性較低，密度較低，鑒于宗地區(qū)位處于市核心區(qū)，工程土地價(jià)值及對容積率的要求，不適合本工程容積率高，是未來開展的主力產(chǎn)品，但接受度較多層和小高層居住舒適度稍差，有一定的抗性，但就當(dāng)前市場的開展來看，為了發(fā)揮工程觀景優(yōu)勢，因此建議工程以高層為主，前期可涉及局部17層左右高層，后期開發(fā)少量24層左右的高層。小高層舒適性較高層好，是周口市當(dāng)前的主流產(chǎn)品，也是當(dāng)前市場接受度較好的產(chǎn)品類型，產(chǎn)品銷售價(jià)格適中，開發(fā)收益較大?？砷_發(fā)適量小高層物業(yè)。容積率較低，舒適性好，適合在土地資源寬松地價(jià)較低的，因本工程地處區(qū)域多層接受度較好。低密度、高品質(zhì)居住類型，是時(shí)機(jī)產(chǎn)品。本案建議在考慮土地本錢及土地利用率的根底上，結(jié)合工程開發(fā)分期戰(zhàn)略，本案住宅產(chǎn)品組合：以高層為主，小高層為輔；在工程開發(fā)前期以17層左右高層為主〔臨河可設(shè)計(jì)2~3棟板式小高層〕；開發(fā)后期〔地塊北部〕主要以24層高層為主。注：根據(jù)市場的開展以及地塊的實(shí)際情況，在地塊的最后一排甚至可以設(shè)計(jì)30層左右的高層。商業(yè)市場機(jī)會(huì)MALL集中商業(yè)購物中心百貨街區(qū)商業(yè)生活超市專賣店休閑娛樂餐飲美食指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心，多位于郊外。Mall商業(yè)開發(fā)對經(jīng)濟(jì)水平要求較高，且體量較大，不適合。多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，以純商業(yè)功能向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)商業(yè)集合體。面積多在5~15萬方，與項(xiàng)目開發(fā)需求相悖。經(jīng)營日用工業(yè)品為主的綜合性零售商店，多為大、中型商場，面積在6000㎡以上，經(jīng)營范圍廣，商品種類多，花色品種齊全，兼?zhèn)鋵I(yè)商店和綜合商店優(yōu)勢，能夠滿足消費(fèi)者多方面的購物要求，擁有現(xiàn)代化的管理手段和效勞設(shè)施，效勞質(zhì)量較高。同時(shí)可設(shè)咖啡廳、餐飲部、娛樂廳、展覽廳、停車場、休息室等，能滿足工程商業(yè)建設(shè)需求。以顧客自選方式經(jīng)營的中小型綜合零售商場，又稱自選商場。以日常生活用品為經(jīng)營重點(diǎn)，面積多在500~1500平米，可做服務(wù)社區(qū)的便利超市開發(fā)。專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)，商品結(jié)構(gòu)以著名品牌、大眾品牌為主。根據(jù)具體經(jīng)營的商品而定,一般在50-600平米，多如煙酒專賣、禮品專賣美食街或小吃街，就餐環(huán)境較好，相互影響。為居住和商業(yè)提供相應(yīng)配套的休閑商業(yè)，包括保健養(yǎng)生SPA、洗浴、茶社等如何打造一個(gè)滿足政府、社會(huì)、城市和開發(fā)商多方需求的產(chǎn)品？如何防止形式單一而乏味的兵營式布局？如何有效到達(dá)的半人車分流效果？如何解決工程停車問題？如何挖掘工程的濱河灣景？是否需要引入半圍合院落設(shè)計(jì)？是否需要設(shè)置錯(cuò)落有致的建筑天際線？……這些既是問題，也是工程的時(shí)機(jī)。工程規(guī)劃時(shí)機(jī)研判當(dāng)前市場多以新古典主義和現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格，尤其是新古典主義的地中海風(fēng)情風(fēng)格的市場占有量較大，但多數(shù)工程的風(fēng)格不夠明顯，不具有風(fēng)格代表性和特性，如何在理念較為落后，風(fēng)格不夠明顯，建筑形式簡單的市場，樹立起工程沙北人居標(biāo)桿、建筑標(biāo)桿、景觀標(biāo)桿。這將是工程一舉成名的絕佳時(shí)機(jī)，也是我們前期定位規(guī)劃工作的關(guān)鍵之一。工程形象時(shí)機(jī)研判雖然工程周邊市政配套齊全，但日常生活配套〔如便利店超市及餐飲休閑娛樂設(shè)施〕缺乏，因此對本工程來說，臨大慶路和潁河路底商將是提升工程配套的重要時(shí)機(jī)。建議除底商社區(qū)配套性商業(yè)外，在工程地塊的西北角或西南角〔根據(jù)地界實(shí)際情況〕，將底商局部規(guī)劃3~4層，規(guī)劃溫泉洗浴商務(wù)會(huì)所，與工程對外商業(yè)融為一體，同時(shí)也可與工程會(huì)所功能融為一體，向有需求的業(yè)主提供VIP效勞，提升工程品質(zhì)。工程配套時(shí)機(jī)綜合地產(chǎn)服務(wù)商系統(tǒng)定位——十大定位系統(tǒng)2011No.4戰(zhàn)略定位——要贏得什么客戶定位——為什么人做品牌定位——社會(huì)口碑品質(zhì)定位——做什么樣檔次形象定位——做什么樣子產(chǎn)品定位——做什么東西景觀定位——做什么樣的景觀戶型定位——做什么戶型配套定位——提供什么樣配套物業(yè)定位——提供什么樣的效勞前情回憶規(guī)模不大兵營布局,交通動(dòng)線混亂多層物業(yè)小高層趨勢

120㎡左右的傳統(tǒng)戶型無景觀少物業(yè)配套小高層住宅時(shí)機(jī)社區(qū)商業(yè)時(shí)機(jī)科學(xué)的規(guī)劃理念全新的、現(xiàn)代的質(zhì)感的工程形象提升工程品質(zhì)的配套戰(zhàn)略定位以差異化定位占據(jù)市場！以創(chuàng)新手法樹立人居典范！以精品理念贏得客戶追捧！以貼切市場需求的產(chǎn)品確保成功！以前所未有的工程形象贏得政府推崇與支持！40~50歲高家庭收入追求生活品質(zhì)，處處表達(dá)身份地位企業(yè)管理中高層，私營業(yè)主，生意人，機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)高購物和娛樂消費(fèi)，中高等教育程度注重居住的環(huán)境。25-30歲左右青年一族。中高等個(gè)人或家庭收入目前和父母住一起，準(zhǔn)備結(jié)婚成家偏高的購物消費(fèi)中高等教育程度30-40歲中高等個(gè)人/家庭收入私營業(yè)主/機(jī)關(guān)公務(wù)員/教師醫(yī)生已婚有孩子，孩子較小重視周邊教育等市政配套高文化教育支出希望在周口城區(qū)購置私宅投資的同時(shí)對開展的渴求強(qiáng)烈距離新城區(qū)較近，是城市開展向?qū)⒆优畱艨诹粼诳h城，看中對子女的教育市場主流客群分析事業(yè)穩(wěn)定人士：郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人士事業(yè)小成人士從定量消費(fèi)者調(diào)查中分析，市場有意購房客可分成四個(gè)群體，各有不同的人口背景及偏好：“過日子〞族客戶定位城市新貴高端客群消費(fèi)基層中等市民向下吸引中等消費(fèi)能力客源層精準(zhǔn)目標(biāo)客源層向上吸引高端客源層目標(biāo)客群分析以政府人員、私業(yè)主、個(gè)體工商戶等高端客戶/企業(yè)中高層管理者等縣城中堅(jiān)力量為客戶構(gòu)成；新區(qū)行政事業(yè)單位單位領(lǐng)導(dǎo)中高層；周口市較富裕的公務(wù)員、教師、醫(yī)生；周口市及周邊縣域內(nèi)的工廠企業(yè)高管和私企老板；來源：新區(qū)政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、單位、大中型企業(yè)工廠；年齡：30-50歲；年收入在6萬以上。生活狀態(tài)：他們收入較高，或者家庭比較富裕，有在新區(qū)居住需求，追求居住品質(zhì)，對新事物接受較快。他們收入水平較高，在新區(qū)購買房子可能只是出于某一方面的考慮，如覺得新區(qū)環(huán)境和生活氛圍好，或者為了以后更好的發(fā)展等，或者為了孩子能夠享受城市的生活和城市各種配套資源，如教育、醫(yī)療等等。周口市區(qū)富有家庭；周邊縣的企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)；外出務(wù)工回鄉(xiāng)購房客戶；年收入或家庭收入較高，他們買房不一定是為了居住，更看重新區(qū)樓盤的升值潛力。不過目前項(xiàng)城房產(chǎn)投資人群較少，需要進(jìn)一步挖掘。經(jīng)商的個(gè)體戶和周邊縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕農(nóng)民核心客戶主要客戶潛在客戶目標(biāo)客群分析目標(biāo)客戶需求特征地段——學(xué)校、醫(yī)院、超市不能少，生活方便很重要；景觀——滿足休閑、游戲、品質(zhì)的需要；品質(zhì)——滿足居住功能，希望在景觀、裝修、物業(yè)管理等方面再上一檔次；價(jià)格——有較充裕的購置力，但希望付出的每一分錢都感覺物有所值；房型——寬敞、舒適、功能分區(qū)合理，有表達(dá)身份和情趣的空間。浩瀚沙潁河人居景觀大宅周口首席ARTDECO生活藝術(shù)殿堂坡地水景公園社區(qū)品牌定位R品質(zhì)定位產(chǎn)品應(yīng)該是精良的高品質(zhì)的產(chǎn)品。如果不是，至少看起來應(yīng)該是——強(qiáng)調(diào)外觀形式感！個(gè)性應(yīng)該是代表一個(gè)階層的品位。如果不是，至少應(yīng)該包裝成是——強(qiáng)調(diào)風(fēng)格符號(hào)化！地段必須是稀缺的有特色的地段。如果不是，至少應(yīng)該努力補(bǔ)充——強(qiáng)調(diào)地段價(jià)值感！配套必須是高尚的供少數(shù)人享受。如果不是，至少應(yīng)該制造噱頭——強(qiáng)調(diào)參與享受感！效勞必須是尊貴的超出常人所需。如果不是，至少應(yīng)該制造時(shí)機(jī)——強(qiáng)調(diào)效勞尊貴感！形象定位現(xiàn)代、簡潔、厚重、大氣的現(xiàn)代主義Art-Deco風(fēng)格單體立面透視圖單體立面透視圖現(xiàn)代主義ARTDECO風(fēng)格Artdeco建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢，表達(dá)出工業(yè)革命技術(shù)革新所帶來的不斷克服地心引力而到達(dá)新的高度，表達(dá)出不斷超越的人文精神和力量。通過新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及豪華材料的運(yùn)用，成為一種摩登藝術(shù)的符號(hào)。Artdeco是從新古典主義過渡到現(xiàn)代主義的一種藝術(shù)風(fēng)格，來源于1925年法國巴黎舉辦的現(xiàn)代工業(yè)裝飾藝術(shù)國際博覽會(huì)，當(dāng)時(shí)的語義是“最豪華〞。ART-DECO建筑的起源什么是ART-DECO?ArtDeco風(fēng)格，又譯作裝飾藝術(shù)派、裝飾藝術(shù)風(fēng)格、摩登風(fēng)格等，誕生于20世紀(jì)20年代，此后在20世紀(jì)二、三十年代迅速傳遍歐美，涉及世界各地。ArtDeco被確定作為一種藝術(shù)風(fēng)格，其起點(diǎn)應(yīng)追溯到1925年巴黎舉行的國際裝飾藝術(shù)與現(xiàn)代工業(yè)博覽會(huì)。ArtDeco一方面暗示了裝飾藝術(shù)派的歷史根源——1925年巴黎博覽會(huì)，另一方面概括了這一風(fēng)格特點(diǎn)：裝飾，而且是藝術(shù)的裝飾。ArtDeco從許多流派運(yùn)動(dòng)和文化中吸取靈感，如新藝術(shù)運(yùn)動(dòng)、包豪斯、立體主義。它既強(qiáng)調(diào)摩登、革新以及與機(jī)器生產(chǎn)的結(jié)合，同時(shí)又保存了許多傳統(tǒng)的因素，對20世紀(jì)二、三十年代的諸多領(lǐng)域產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。從巴黎開始誕生時(shí)的鮮明、活潑、優(yōu)雅的階段到后期美國ArtDeco奔放的流線形分支，ArtDeco風(fēng)格被人們視為“20世紀(jì)最沖動(dòng)人心的裝飾風(fēng)格“。紐約克萊斯勒大廈閃閃發(fā)光的不銹鋼尖頂成為ARTDECO的象征ART-DECO與現(xiàn)代流派的關(guān)系現(xiàn)代主義直接催生了ArtDeco。ArtDeco風(fēng)格吸收了現(xiàn)代主義的許多設(shè)計(jì)元素?，F(xiàn)代主義運(yùn)動(dòng)中德國所采用的集合設(shè)計(jì)——由不同領(lǐng)域的多位設(shè)計(jì)師為同一個(gè)工程中的不同局部進(jìn)行設(shè)計(jì)，使各個(gè)局部既具獨(dú)特個(gè)性又彼此協(xié)調(diào)，并且通過集中展示來增強(qiáng)效果——對ArtDeco風(fēng)格的產(chǎn)生和開展有一定影響?，F(xiàn)代主義探索工業(yè)與藝術(shù)的結(jié)合，ArtDeco沿著這個(gè)方向繼續(xù)邁進(jìn)，使流行成為可能。1.放射狀的太陽光與噴泉形式：象征了新時(shí)代的黎明曙光。2.摩天大樓退縮輪廓的線條：二十世紀(jì)的象征物。3.速度、力量與飛行的象征物：交通運(yùn)輸上的新開展。4.幾何圖形：象征了機(jī)械與科技解決了我們的問題。5.新女人的形體：透露了女人贏得了社會(huì)上的自由權(quán)利。6.打破常規(guī)的形式：取材自爵士、短裙與短發(fā)、震撼的舞蹈等等。7.古老文化的形式：對埃及與中美洲等古老文明的想象。8.明亮比照的色彩ART-DECO建筑的特征包容藝術(shù)裝飾創(chuàng)新ART-DECO風(fēng)格在國外帝國大廈洛克菲勒ART-DECO風(fēng)格在上海上海大廈

國際飯店

錦江飯店

當(dāng)代住宅ART-DECO風(fēng)格碧云國際社區(qū)曉園建業(yè)壹號(hào)城邦規(guī)劃：地塊與潁河路具有先天性落差，利用落差局部建設(shè)架空層，架空層下方作為停車場，架空層銜接處建設(shè)下沉式景觀廣場，微地形坡地或臺(tái)地景觀，整體平面布局考慮半圍合院落規(guī)劃，以地塊中心形成核心景觀廣場，周邊局部地形抬高形成的微地形景觀，建筑擺脫兵營布局，利用建筑位置的錯(cuò)位和微地形及中心廣場形成私密、半私密、半公共、公共四度空間構(gòu)成的坡地庭院景觀社區(qū)。社區(qū)中心景觀廣場向外延伸與大慶路相連，形成社區(qū)主入口，并綜合考慮主入口的人車分流功能；與潁河相連，形成社區(qū)景觀次入口。引入小型節(jié)點(diǎn)型水景景觀，充分考慮景觀與劃建筑的互動(dòng)性和融合性。在空間高度上，建筑設(shè)計(jì)要考慮高地錯(cuò)落，形成錯(cuò)落有致的建筑天際線，沿大慶路和潁河路賦予動(dòng)感的線性夜光照明景觀。產(chǎn)品定位地塊與潁河路具有先天性落差，利用落差局部建設(shè)架空層，架空層下方作為停車場，架空層銜接處建設(shè)下沉式景觀廣場，微地形坡地或臺(tái)地景觀，整體平面布局考慮半圍合院落規(guī)劃，以地塊中心形成核心景觀廣場，周邊局部地形抬高形成的微地形景觀.首層架空停車局部坡地微地形局部自然形成中心下沉廣場景觀節(jié)點(diǎn)及軸線交通組織：

半人車分流，大慶路設(shè)置主入口、潁河路設(shè)置次出入口，內(nèi)部形成環(huán)道，主入口人車分流設(shè)計(jì)，通過景觀將人流、車流明顯分開。人流沿中心景觀帶步行進(jìn)入社區(qū)，車流沿中心景觀兩側(cè)車道進(jìn)入社區(qū)。車輛全部由主入口出入，次入口為人行出入口。12.5層小高層區(qū)域30層高層區(qū)域17~24層高層區(qū)域建筑形態(tài)：工程以高層〔17.5層~24層〕為主，在地塊南部臨潁河路濱河景觀設(shè)計(jì)適量小高層〔12.5層〕。沿大慶路秦豐路設(shè)置2層底商，沿潁河路和規(guī)劃路設(shè)置1層底商。建議在大慶路與慶豐路或者穎河路設(shè)計(jì)溫泉洗浴休閑會(huì)所。視地塊實(shí)際情況而定。外立面：外立面三段式，底部兩層仿石材面