成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第一部分成都市宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)總體市場(chǎng)狀況一、城市概況歷史文化成都是四川省省會(huì)，是一座有2300多年悠久歷史的古城，秦漢以后一直為西南的***、經(jīng)濟(jì)、文化中心，軍事重鎮(zhèn)。世稱“天府”，又有“錦官城”、“錦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等稱呼。武侯祠、杜甫草堂等名勝古跡千百年來向人們講述著成都的重要地位。成都是國務(wù)院首批公布的24個(gè)歷史文化名城之一。隨著西部大開發(fā)的推行，成都憑借GDP及科技人員擁有量名列西部城市第一的實(shí)力，理所當(dāng)然地成為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略高地。地理位置和自然資源成都市位于四川省中部，四川盆地西部，全市總面積12390平方公里，至2000年城區(qū)建成區(qū)面積208平方公里。全市地勢(shì)差異顯著，西北高，東南低。氣候資源獨(dú)特，年平均氣溫在16.4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之間；水資源、生物礦產(chǎn)資源、旅游資源、勞動(dòng)力資源豐富。生活特色成都?xì)夂蛞巳?，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，適合居住。成都人喜歡飲茶，大街小巷的茶館、茶樓成為蓉城一景，且茶樓設(shè)施、服務(wù)俱佳。成都人閑暇舒緩的生活心情與清茶一起飄香。成都被稱作“最適合居住的城市”，大部分原因也許就歸功于成都的氣候、人文及閑適的生活習(xí)慣。行政區(qū)劃目前，成都市轄8區(qū)4市（縣級(jí)市）7縣，即：錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、溫江區(qū)、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、雙流縣、郫縣、新都縣、大邑縣、蒲江縣、新津縣。二、城市規(guī)劃1、成都市都市區(qū)總體規(guī)劃：都市區(qū)是由大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽等七個(gè)衛(wèi)星城與中心城共同構(gòu)成的高度城市化和現(xiàn)代化的城市群，是形成成都現(xiàn)代化都市的主體，都市區(qū)幅員面積3260平方公里、也是中心城規(guī)劃區(qū)范圍，各衛(wèi)星城按照各自的職能分工，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同發(fā)揮都市區(qū)的整體功能。都市區(qū)是市域城市化及第二、第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；都市區(qū)以內(nèi)為一體化的城市地區(qū)，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和城市功能在2010年以前逐步實(shí)現(xiàn)一體化；各衛(wèi)星城既相對(duì)獨(dú)立地承擔(dān)所在區(qū)域的中心職能，又分別承擔(dān)中心城的部分功能。另外，市政府同時(shí)提出了要構(gòu)建“30分鐘大成都”的概念，即從成都市中心城區(qū)到每一個(gè)外圍功能片區(qū)最多只要30分鐘車程。2、區(qū)域定位：隨著3260平方公里的大成都概念提出后，初步擬定將一環(huán)路作為城市中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、文化功能；一環(huán)路至三環(huán)路以內(nèi)，作為主城區(qū)，主要作生活區(qū)；三環(huán)路至外環(huán)路之間，作為環(huán)城區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展各類產(chǎn)業(yè)；溫江、郫縣、華陽、龍泉等周邊城市屆時(shí)作為“大成都”的外圍功能片區(qū)，將形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局。3、城市發(fā)展方向成都市位于四川盆地的西部，西北高東南低的特征決定了城市要向更容易開發(fā)、開闊平坦的東、南方向發(fā)展；而西、北方向由于海拔高、開發(fā)難度大的因素，同時(shí)又多自然風(fēng)景區(qū)，因此不適合進(jìn)行大規(guī)模城市開發(fā)。從將來將成都與周邊城市共同發(fā)展為經(jīng)濟(jì)圈的角度來說，城市業(yè)應(yīng)該向東、南方向發(fā)展。向東發(fā)展：根據(jù)成都市政府審議通過的《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，以市中心城東地區(qū)、西臨外環(huán)路、南至成龍路及成仁路，范圍約76平方公里，總體結(jié)構(gòu)為1個(gè)副中心，1個(gè)片區(qū)中心，3個(gè)片區(qū)，15個(gè)居住區(qū)，四縱五橫的干道系統(tǒng)。該規(guī)劃區(qū)是以生活居住功能為主的生態(tài)型新城區(qū)，是城市副中心。向南發(fā)展：根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（1995～2020年）》、《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環(huán)路）周邊為核心的34平方公里地區(qū)，重點(diǎn)以發(fā)展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術(shù)發(fā)展導(dǎo)向的綜合性城市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車南站立交橋有機(jī)地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未來地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無阻。4、城市發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域城東區(qū)域——改造熱點(diǎn)區(qū)城東片區(qū)2000年以來市場(chǎng)發(fā)展迅速，《東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃》、《成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃》、《成都市沙河綜合整治工程規(guī)劃》三大規(guī)劃的出臺(tái)，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。成都市向東發(fā)展城市設(shè)計(jì)城南城市副中心區(qū)域——建設(shè)熱點(diǎn)區(qū)城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動(dòng)；同時(shí)，臨近成都市高品質(zhì)樓盤開發(fā)集中區(qū)——城南，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往。成都市向南發(fā)展城市設(shè)計(jì)周邊衛(wèi)星城——輻射熱點(diǎn)區(qū)城市向南發(fā)展方向政策出臺(tái)、天府大道開通成就了華陽；撤縣變區(qū)、成溫公路的施工帶熱了溫江；同時(shí)其他衛(wèi)星城鎮(zhèn)也正越來越受到業(yè)界關(guān)注。目前已經(jīng)有眾多實(shí)力開發(fā)商，如華新國際、建信、新希望、棠湖集團(tuán)等進(jìn)入衛(wèi)星城，未來幾年內(nèi)，周邊衛(wèi)星城的發(fā)展將持續(xù)升溫。成都市華陽衛(wèi)星城城市總體規(guī)劃三、宏觀經(jīng)濟(jì)1、發(fā)展目標(biāo)：發(fā)展總目標(biāo)：21世紀(jì)前10年，成都加快發(fā)展的總體目標(biāo)是：構(gòu)建西部戰(zhàn)略高地，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化?！笆濉逼陂g，要為實(shí)現(xiàn)這一總體目標(biāo)奠定基礎(chǔ)，加快進(jìn)程。經(jīng)濟(jì)總量目標(biāo)：國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)10%以上，2005年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2500美元。經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和效益明顯提高，財(cái)政收入增長(zhǎng)幅度高于國內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)幅度。2002年成都市國內(nèi)生產(chǎn)總值奮斗目標(biāo)為增長(zhǎng)13%。結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)：2005年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為7：45.5：47.5，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到15%以上。調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快城市化進(jìn)程，2005年城市化水平達(dá)到38%以上。人口就業(yè)目標(biāo)：人口自然增長(zhǎng)率控制在4‰以內(nèi)，2005年全市總?cè)丝诳刂圃?070萬人，非農(nóng)業(yè)人員比重達(dá)到60%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)。城市建設(shè)目標(biāo)：加快建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)和城市副中心，城市功能分區(qū)總體合理，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，城市管理科學(xué)規(guī)范有序，形成現(xiàn)代化城市的基本框架；建設(shè)成以中心城區(qū)為核心、衛(wèi)星城市（鎮(zhèn)）為紐帶、遠(yuǎn)郊中等城市為支撐、小城鎮(zhèn)和中心村為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)體系。居民收入目標(biāo)：城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質(zhì)量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)8%；農(nóng)民人均可支配收入年均增長(zhǎng)6%。社會(huì)發(fā)展目標(biāo)：2005年恩格爾系數(shù)加權(quán)平均值降到43%，其中城市為37%，農(nóng)村為47%。（成都市統(tǒng)計(jì)局《成都2001統(tǒng)計(jì)手冊(cè)》）從上述發(fā)展總目標(biāo)和各分項(xiàng)發(fā)展目標(biāo)來看，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，控制人口，解決就業(yè)，加快城市建設(shè)，努力提高居民生活水平，社會(huì)發(fā)展等六大方面均有明確的目標(biāo)和規(guī)劃，其中加快城市化進(jìn)程和加快城市副中心建設(shè)尤其值得我們注意。這表明不僅從國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展自然帶動(dòng)衛(wèi)星城的發(fā)展，更加從城市宏觀發(fā)展目標(biāo)方面對(duì)衛(wèi)星城的發(fā)展提出了明確的規(guī)劃和目標(biāo)。項(xiàng)目位于成都最近的衛(wèi)星城鎮(zhèn)之一的華陽，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者和衛(wèi)星城發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。2、人口：2000年末成都市總?cè)丝?013萬人，在全國特大城市中，僅次于北京、上海、重慶，居第四位。其中，市區(qū)人口336萬人，縣（市）人口667萬人；女性人口497萬人，男性人口516萬人；全市共317萬戶，其中，市區(qū)為111萬戶，縣（市）為206萬戶。全市平均每戶3.2人，其中，市區(qū)平均每戶3.0人。全市人口密度為每平方公里818人，其中，市區(qū)人口稠密，平均每平方公里達(dá)2370人。（中國統(tǒng)計(jì)出版社《2001成都統(tǒng)計(jì)年鑒》）最新數(shù)據(jù)，2001年末，全市戶籍人口1019.9萬人，比上年末增加6.6萬人。全年人口出生率7.1‰，死亡率5.5‰，自然增長(zhǎng)率1.6‰；全市計(jì)劃生育率96.2%。（成都市統(tǒng)計(jì)局《成都2001統(tǒng)計(jì)手冊(cè)》）從2000年和2001年人口數(shù)據(jù)可以看出，2001年的人口自然增長(zhǎng)率僅為1.6‰，遠(yuǎn)低于“十五”人口發(fā)展目標(biāo)中4‰的指標(biāo)，成都市的人口數(shù)量發(fā)展應(yīng)該能夠得到有效的控制；但同時(shí)我們也可以看到，由于城市人口基數(shù)大，絕對(duì)增長(zhǎng)數(shù)量還是比較大的。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動(dòng)人口，中心城區(qū)人口已經(jīng)過于密集了；為減輕城市負(fù)擔(dān)，城市向外圍發(fā)展勢(shì)在必行，衛(wèi)星城將成為最佳的人口疏散地。同歐美大城市一樣，城中上班、衛(wèi)星城居住將成為大城市解決人口不斷增多、土地日漸稀少問題的基本方式。3、GDP、人均可支配收入及一二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：成都?xì)v年GDP、人均可支配收入及一二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r一覽表年度GDP（億元）第一產(chǎn)業(yè)（億元）第二產(chǎn)業(yè)（億元）第三產(chǎn)業(yè)（億元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）1990194.0940.5677.0776.4621231870.911991236.9542.1488.07106.7425652062.981992300.6749.19112.60138.8832252254.441993418.6358.41177.74182.4744442807.351994558.3582.63244.65231.0758804239.481995713.67104.29309.36300.0273885075.821996869.34116.53385.18367.6389065700.7119971007.03120.60456.37430.05102246046.8419981102.26123.51497.27481.82111036490.1819991190.03123.74532.39533.90118977140.9620001312.99125.56587.00600.43130207694.9520011490.86132.54676.13682.19146658128（中國統(tǒng)計(jì)出版社《2001成都統(tǒng)計(jì)年鑒》34頁，2001年資料來自成都市統(tǒng)計(jì)局《成都2001統(tǒng)計(jì)手冊(cè)》,2000年及以前年份人均可支配收入資料來自中國統(tǒng)計(jì)出版社《2001成都統(tǒng)計(jì)年鑒》146頁）GDP及一、二、三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)趨勢(shì)圖從上圖可以直觀地看出，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)趨勢(shì)齊頭并進(jìn)，第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)緩慢。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例從1990年的20.90：39.71：39.39調(diào)整為2001年的8.89：45.35：45.76，從1999年開始第三產(chǎn)業(yè)首次超過第二產(chǎn)業(yè)。今后，第一產(chǎn)業(yè)將持續(xù)低速增長(zhǎng)，所占比例進(jìn)一步萎縮；第二產(chǎn)業(yè)將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)將高速增長(zhǎng)，進(jìn)一步增大在國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重。在第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)良好增長(zhǎng)勢(shì)頭下成都市的國內(nèi)生產(chǎn)總值將保持穩(wěn)定高速的增長(zhǎng)，能夠完成“十五”相關(guān)目標(biāo)。而第二、第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)勢(shì)必帶動(dòng)成都市房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。人均GDP、人均可支配收入隨GDP增長(zhǎng)關(guān)系圖從上圖可以看出，GDP、人均GDP基本是按相同軌跡發(fā)展的，說明城市經(jīng)濟(jì)和人口的發(fā)展速度是同步的；與此同時(shí)，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，2001年成都市人均可支配首次突破8000元大關(guān)。人均可支配收入的快速增長(zhǎng)大大增強(qiáng)了居民的實(shí)際購買力，而住房消費(fèi)作為居民消費(fèi)重要組成部分的不斷增加，保證了成都住宅需求市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展并不斷壯大。4、房地產(chǎn)相關(guān)政策國家計(jì)委、建設(shè)部通知降費(fèi)：2002年1月30日，國家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)的通知》，統(tǒng)一規(guī)范了住房交易手續(xù)費(fèi)名稱、服務(wù)內(nèi)容及計(jì)費(fèi)方式，并制定了最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。中國人民銀行降低金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款利率：2002年2月21日，中國人民銀行第8次降低了金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款利率。相應(yīng)的，個(gè)人住房商業(yè)貸款的利率也隨即下調(diào)。根據(jù)央行文件規(guī)定：五年以上住房按揭貸款利率將由5.58%下調(diào)為5.04%，五年以內(nèi)下調(diào)為4.77%。成都降低住房交易手續(xù)費(fèi)：成都市七委局發(fā)布正式通知，根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部精神，使成都市交易稅費(fèi)收取工作進(jìn)一步公開化、規(guī)范化。土地交易“陽光工程”：7月1日起，成都將實(shí)行《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，土地交易將公開化、透明化，暗箱操作將不復(fù)存在。國家和成都市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)的不斷出臺(tái)，使成都市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范化、市場(chǎng)化，從更多方面給普通消費(fèi)者以實(shí)惠和保障，使開發(fā)商和消費(fèi)者能夠在更加公開、透明、規(guī)范的條件下進(jìn)行交易，充分保護(hù)了在交易中弱勢(shì)群體的利益；在政策的壓力下，促使開發(fā)商不斷成熟，不斷壯大實(shí)力，也必將淘汰部分實(shí)力弱、運(yùn)作不規(guī)范的開發(fā)商，從而十分有利于房地產(chǎn)業(yè)朝健康的方向發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)交易過程中各種費(fèi)用的不斷降低、銀行按揭貸款利率的不斷下調(diào)，更將進(jìn)一步刺激居民的購房欲望，擴(kuò)大了購房的基本消費(fèi)群體數(shù)量，保證了房地產(chǎn)需求市場(chǎng)持續(xù)繁榮。四、房地產(chǎn)總體市場(chǎng)狀況1、房地產(chǎn)總體供需情況房地產(chǎn)總體供需情況一覽表房地產(chǎn)開發(fā)面積情況商品房銷售情況年份房屋施工面積（萬m2）新開工面積（萬m2）房屋竣工面積（萬m2）實(shí)際銷售面積（萬m2）實(shí)際銷售額（萬元）空置面積（萬m2）1996881.50382.32332.89231.09324788105.3619971046.52336.94372.10292.42441953170.8719981103.85307.48454.59331.61491736110.7719991326.83593.45476.60370.50682642136.5420001553.51769.46541.81433.62782108152.3020011991.38無數(shù)據(jù)815.62701.211297300188.24（中國統(tǒng)計(jì)出版社《2001成都統(tǒng)計(jì)年鑒》114頁，2001年資料來自成都市統(tǒng)計(jì)局《成都2001統(tǒng)計(jì)手冊(cè)》60頁）房屋開發(fā)和商品房銷售走勢(shì)圖從上圖可以看出成都市房地產(chǎn)供給和銷售市場(chǎng)的一些特點(diǎn)：（1）表現(xiàn)良好的一面：整體市場(chǎng)向好，房屋開發(fā)面積、房屋竣工面積、商品房銷售面積均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)；同時(shí)，在供給市場(chǎng)不斷放大的情況下，商品房空置面積穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅度增加；雖然絕對(duì)面積增加，但是空置率在下降，說明市場(chǎng)消化能力較強(qiáng)。商品房銷售面積不斷增長(zhǎng)，說明需求市場(chǎng)逐漸旺盛，而竣工面積與銷售面積的同步增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展提供了一定條件；（2）在市場(chǎng)整體向好的條件下，也存在一定的隱憂：如房屋施工面積增長(zhǎng)過快，但竣工面積與之絕對(duì)量相差巨大，說明開發(fā)商的資金投入不充足，影響了工程進(jìn)度；雖然空置面積沒有出現(xiàn)大幅度上升，但是絕對(duì)量仍占竣工面積近1/4，表明有效需求仍顯不足或產(chǎn)品供給出現(xiàn)了問題，如產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后造成滯銷。值得注意的是供給市場(chǎng)的增長(zhǎng)過快，給后市帶來一定壓力。雖然市場(chǎng)需求旺盛，但是未來2、3年內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必將更加劇烈，這就對(duì)開發(fā)商的專業(yè)能力、資金能力提出了更高的要求。2、住宅總體供需情況住宅總體供需情況一覽表住宅開發(fā)面積情況住宅銷售情況年份施工面積（萬m2）新開工面積（萬m2）竣工面積（萬m2）實(shí)際銷售面積（萬m2）實(shí)際銷售額（萬元）空置面積（萬m2）1996630.20298.81235.40208.4327255482.421997730.13277.20314.45262.65352990122.371998726.53206.10359.90310.9243141661.9919991003.57502.97375.18336.9154428885.9020001244.38667.00464.77400.12643201100.7520011597.64無數(shù)據(jù)716.14638.121052500無數(shù)據(jù)（中國統(tǒng)計(jì)出版社《2001成都統(tǒng)計(jì)年鑒》114頁，2001年資料來自成都市統(tǒng)計(jì)局《成都2001統(tǒng)計(jì)手冊(cè)》60頁）住宅開發(fā)和銷售走勢(shì)圖住宅空置面積和空置率走勢(shì)圖從上圖中不難看出，成都市的住宅市場(chǎng)情況與房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的走勢(shì)基本吻合。前面對(duì)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)的總結(jié)也基本反映了住宅市場(chǎng)的成績(jī)和存在的問題。因?yàn)樽≌袌?chǎng)占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)絕大部分份額，房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)的主要特點(diǎn)集中表現(xiàn)在住宅市場(chǎng)上。3、住宅價(jià)格走勢(shì)2000年1月至2002年4月成都住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖2000年1月至2002年4月成都住宅價(jià)格指數(shù)一覽表1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2000年9989929839869929939909879869869859832001年9819869889929939919919929939959959962002年995992993995（資料來源于成都市房地產(chǎn)信息中心《成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》）從以上圖表可以看出：成都市住宅價(jià)格從2000年1月至2002年4月的28個(gè)月內(nèi)，價(jià)格指數(shù)浮動(dòng)不大，為17點(diǎn)，其中最高為998點(diǎn)（2000年1月），最低為981點(diǎn)（2001年1月）。近12個(gè)月內(nèi)價(jià)格指數(shù)浮動(dòng)范圍僅在5點(diǎn)之內(nèi)，說明成都住宅的價(jià)格是穩(wěn)定的。后市住宅價(jià)格指數(shù)應(yīng)該繼續(xù)保持穩(wěn)定。從沿海住宅發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)看，成都的住宅價(jià)格應(yīng)該在現(xiàn)有價(jià)格平臺(tái)上反復(fù)整理，蓄勢(shì)待發(fā)，在國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到更高水平的條件下，價(jià)格將尋求新的突破。隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民經(jīng)濟(jì)能力的提高，對(duì)住宅物業(yè)的要求會(huì)進(jìn)一步提高。開發(fā)商為了適應(yīng)居民的要求，會(huì)加大投入成本，從而會(huì)促使住宅價(jià)格進(jìn)一步走高；同時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)量的不斷放大，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，價(jià)格大戰(zhàn)一觸即發(fā)。上述兩方面決定了成都市住宅價(jià)格將會(huì)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格大起大落的現(xiàn)象。第二部分成都房地產(chǎn)市場(chǎng)描述一、成都市區(qū)域市場(chǎng)分析城市分區(qū)：根據(jù)成都市城市結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，我們將成都市分為六個(gè)大片區(qū)：城東、城南、城西、城北、中心城區(qū)和城郊結(jié)合區(qū)。城東區(qū)域分析1、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(1)供應(yīng)量日益增長(zhǎng)城東片區(qū)近2000年以來市場(chǎng)發(fā)展迅速，《東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃》、《成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃》、《成都市沙河綜合整治工程規(guī)劃》三大規(guī)劃的出臺(tái)，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。商品房市場(chǎng)供應(yīng)量明顯增加。現(xiàn)在在售樓盤總建筑面積約92萬平方米。(2)供應(yīng)樓盤質(zhì)素不斷提高早期開發(fā)的樓盤都以經(jīng)濟(jì)適用房和中低檔住宅為主，2001年開發(fā)的萬科城市花園、蜀都花園、河濱印象等大規(guī)模高質(zhì)素的樓盤把東區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)提到了一個(gè)新的高度。成都許多著名開發(fā)商，如岷江新希望、冠城集團(tuán)、仁和房產(chǎn)、嘉祥地產(chǎn)等。片區(qū)的樓盤開始往品質(zhì)高檔化，開發(fā)規(guī)?；姆较虬l(fā)展。(3)樓盤銷售狀況良好從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，各樓盤的銷售速度良好，如萬科城市花園一期基本售磬，蜀都花園一期銷售率也達(dá)85%左右。該區(qū)域總體銷售率約80%。多數(shù)大盤都開始進(jìn)行二期開發(fā)。（4）高尚社區(qū)初具規(guī)模。經(jīng)過近兩年來的發(fā)展，特別是在眾多中高檔樓盤的開發(fā)建造的催化下，如萬科城市花園、蜀都花園、河濱印象等，高尚、寧靜、文明的社區(qū)逐漸成型。再加上目前在城東儲(chǔ)地的都是成都知名開發(fā)企業(yè)，城東的住宅開發(fā)將呈現(xiàn)“規(guī)模+品牌”的理想格局。預(yù)計(jì)在3至8年內(nèi)，區(qū)域?qū)⒅饾u成熟。（5）優(yōu)越的教育環(huán)境片區(qū)內(nèi)有四川師大、電子科大、成都理工大學(xué)、四川師大附屬中學(xué)、成都七中育才學(xué)校、東光實(shí)驗(yàn)小學(xué)、雙林中學(xué)等大中小學(xué)，提供了良好的教育背景。（6）區(qū)域配套尚不完善由于片區(qū)建設(shè)時(shí)間較短，許多公共性的市政配套、生活配套尚未健全。居民的購物、生活不方便（7）片區(qū)現(xiàn)有人居環(huán)境不理想由于該區(qū)域是老工業(yè)區(qū)，規(guī)劃配套都不完善。東區(qū)在成都市民的眼中還是一個(gè)臟亂差，環(huán)境不好的區(qū)域，要改善現(xiàn)狀，還需要時(shí)日。2、市場(chǎng)產(chǎn)品分析(1)樓盤主要以中檔為主城東區(qū)域在整個(gè)市區(qū)屬于比較亂、窮的地方，該區(qū)域樓盤主要針對(duì)區(qū)域客戶，樓盤的開發(fā)主要以中檔為主，最終體現(xiàn)在價(jià)格上。萬科城市花園、蜀都花園、河濱印象等一批高質(zhì)素樓盤的進(jìn)入，將帶動(dòng)該區(qū)域往中高檔開發(fā)發(fā)展。(2)戶型面積豐富，多種多樣經(jīng)過對(duì)在售樓盤戶型的統(tǒng)計(jì)分析，本片區(qū)的戶型面積從40—300m2，從面積上可以看出，本片區(qū)的戶型是一房、兩房、三房、四房以及躍式、別墅都有。在片區(qū)內(nèi)的可選擇性大。(3)價(jià)格主要在1700-3000元/平方米之間統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場(chǎng)的行情價(jià)格在1700-3000元/m2左右。隨位置的不同、開發(fā)質(zhì)素不同，價(jià)格也隨之變化。主力總價(jià)穩(wěn)定在2400左右。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價(jià)格處于中等價(jià)位。3、未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）價(jià)格呈上升趨勢(shì)隨著片區(qū)規(guī)劃工程的啟動(dòng)，高素質(zhì)樓盤將不斷出現(xiàn)，地區(qū)物業(yè)的價(jià)格呈上升趨勢(shì)，由原來的2000-2500上升3000左右。（2）需求趨旺隨著舊城改造的開始，將涉及城鎮(zhèn)居民6460戶，拆遷面積達(dá)407405平方米；涉及農(nóng)村人口2155人。這些居民都將成為本區(qū)域置業(yè)的生力軍。而且隨著本區(qū)域的不斷發(fā)展，置業(yè)者的目光將更多的關(guān)注本片區(qū)，市場(chǎng)需求趨旺，片區(qū)市場(chǎng)的消化能力將逐年增加。（3）競(jìng)爭(zhēng)加劇未來一段時(shí)間內(nèi)，該片區(qū)將出現(xiàn)若干個(gè)大型樓盤。供給市場(chǎng)的增長(zhǎng)過快，給后市帶來一定壓力。雖然市場(chǎng)需求旺盛，但是未來幾年內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必將更加劇烈，這就對(duì)開發(fā)商的專業(yè)能力、資金能力提出了更高的要求。（4）市場(chǎng)差異化加大各發(fā)展商為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，所開發(fā)樓盤的市場(chǎng)形象將各有特點(diǎn)，宣傳的主題也各有側(cè)重，賦予產(chǎn)品不同的附加值。形成市場(chǎng)差異，區(qū)分出不同的目標(biāo)市場(chǎng)。4、城東區(qū)域樓盤資料列表城南區(qū)域分析城南區(qū)域是成都市商品房開發(fā)較早的區(qū)域，由于開發(fā)較早，其交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等具有其它社區(qū)不可替代的優(yōu)勢(shì)。玉林和棕南、棕北的10年繁華在城南奠定了富人區(qū)的基礎(chǔ)。該區(qū)域開發(fā)多以中高檔樓盤為主，形成了成都著名的高檔社區(qū)。1、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(1)供需市場(chǎng)穩(wěn)定對(duì)住宅位置的選擇，城南仍是消費(fèi)者的首選。而該區(qū)域也有新盤不斷推出，供需市場(chǎng)比較平穩(wěn)。（2）區(qū)域配套較完善城南區(qū)域整個(gè)片區(qū)綜合質(zhì)素較高，多年的開發(fā)積累已經(jīng)形成了完善的生活配套，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等都具一定規(guī)模。居民生活十分方便。(3)開發(fā)中心轉(zhuǎn)移由于土地供給的有限性，城南新開工項(xiàng)目位置明顯外移，桐梓林、棕樹、紫荊、外雙楠、人南延線將有明顯的發(fā)展。根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（1995～2020年）》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環(huán)路）周邊為核心的34平方公里地區(qū)，城南房產(chǎn)將向外轉(zhuǎn)移。2、市場(chǎng)產(chǎn)品分析(1)樓盤主要以高檔為主城南區(qū)域在是有名的富人區(qū)，該區(qū)域樓盤的開發(fā)主要以高檔為主，城南樓盤在規(guī)劃設(shè)計(jì)上將小區(qū)環(huán)境作為主體，將大面積的土地用于綠化。采用圍合式設(shè)計(jì)，在大環(huán)境中穿插一些小景和娛樂設(shè)施。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動(dòng)，建立文化廣場(chǎng)和背景音樂系統(tǒng)以及游泳池、兒童樂園和網(wǎng)球場(chǎng)等休閑娛樂設(shè)施，把居住休閑以及健康運(yùn)動(dòng)融入一體，體現(xiàn)了“以人為本，天人合一”的開發(fā)理念。城南樓盤在規(guī)劃上講究室內(nèi)室外環(huán)境的協(xié)調(diào)搭配，如錦繡花園、錦官新城、銀都花園、碧云天、置信麗都等，把一些天然的路徑融入到小區(qū)中，修建一些循環(huán)水系統(tǒng)，用大量的水體和綠化點(diǎn)綴小區(qū)環(huán)境，依托外環(huán)境對(duì)周邊的市政設(shè)施作一些改進(jìn)，美化周邊環(huán)境。形成了高檔社區(qū)。(2)戶型面積豐富，以中大戶型為主經(jīng)過對(duì)在售樓盤戶型的統(tǒng)計(jì)分析，本片區(qū)的戶型面積跨度也較大，戶型從一房、兩房、三房、四房到躍式、別墅都有。其中以100-250的面積區(qū)間為主，體現(xiàn)其高檔樓盤的質(zhì)素。(3)價(jià)格主要在2500-4500元/平方米之間統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場(chǎng)的行情價(jià)格在2500-4500元/m2左右。主力總價(jià)在3600左右。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價(jià)格處于較高價(jià)位。這也能體現(xiàn)該區(qū)域的特征。（4）市場(chǎng)出現(xiàn)純小戶型項(xiàng)目，銷售成績(jī)十分好該區(qū)域出現(xiàn)了一些純小戶型的樓盤，如曼哈頓、新綠彩世界等，深受市民喜愛，銷售火爆，開盤不久銷售率就能達(dá)到80%左右。3、未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）房地產(chǎn)發(fā)展持續(xù)升溫根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（1995～2020年）》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環(huán)路）周邊為核心的34平方公里地區(qū)，重點(diǎn)以發(fā)展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術(shù)發(fā)展導(dǎo)向的綜合性城市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車南站立交橋有機(jī)地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未來地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無阻。這些有利因素必將帶動(dòng)城南房地產(chǎn)業(yè)往新高發(fā)展。（2）近期會(huì)出現(xiàn)一些大盤隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷向外轉(zhuǎn)移，向南發(fā)展政策的出臺(tái)，許多開發(fā)商紛紛在人南延線囤積土地，如深長(zhǎng)城地產(chǎn)的五洲花園，占地面積1300畝。(3)項(xiàng)目更具特色從1999年開始，城南開始大量開發(fā)高檔樓盤，這就消化了大量的高檔住宅消費(fèi)群體，并沉淀了大量的空置面積。再加上城南的特殊居住環(huán)境以及周邊已有競(jìng)爭(zhēng)樓盤的定位，促使新項(xiàng)目定位也只能是中高檔次，且在項(xiàng)目特色和營(yíng)銷等方面創(chuàng)造性的要求增加。（4）成都市其他區(qū)域的消費(fèi)者南向購房增加城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動(dòng)；同時(shí)，臨近成都市高品質(zhì)樓盤開發(fā)集中區(qū)，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往，市場(chǎng)需求趨旺，帶動(dòng)其他片區(qū)客戶到城南市場(chǎng)。6、城南區(qū)域樓盤資料列表城西區(qū)域分析“城西是上風(fēng)上水的寶地”，成都人如是說。城西是成都的歷史文化保護(hù)區(qū)和風(fēng)景旅游區(qū)，杜甫草堂、青羊?qū)m、文化公園、永陵等風(fēng)景名勝區(qū)，清水河、摸底河兩條主要水系以及去年發(fā)掘的金沙遺址，共同構(gòu)成了城西的獨(dú)特人文景觀。由此，也造就了城西房地產(chǎn)開發(fā)獨(dú)有的川西民居特色。該片區(qū)與城南片區(qū)一樣成為近年房產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。1、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(1)較大的需求市場(chǎng)保證了該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展城西無論是自然環(huán)境，還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域。據(jù)市房產(chǎn)管理局調(diào)查，有購房需求的消費(fèi)者中有39．3％的人選擇在城西購房（摘自《成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告2002-1》），強(qiáng)大的需求市場(chǎng)為該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展起到了很好的支撐作用。(2)樓盤總體質(zhì)素高，銷售狀況良好該區(qū)域有很多高素質(zhì)樓盤，如春天花園、博瑞都是花園、置信逸都等等，都很具有代表性。這些樓盤的出現(xiàn)提高了整個(gè)區(qū)域的開發(fā)水平。從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，各樓盤的銷售速度良好，如置信大華情融苑，開盤半年銷售率就已攀升至80%。（3）樓盤區(qū)域劃分比較明顯城西的房地產(chǎn)開發(fā)近幾年十分火爆。如今在城西三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)，已初步形成了羊西線、金沙、雙楠、成灌路、浣花風(fēng)景區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭(zhēng)鋒的局面。各個(gè)片區(qū)無論從風(fēng)格還是價(jià)格上都形成了自己的特色。2、市場(chǎng)產(chǎn)品分析(1)樓盤供應(yīng)多樣化城西分為幾個(gè)典型片區(qū)，也造就了整體區(qū)域高中低樓盤并存。既有高檔樓盤，如成都花園，錦城豪庭、御都花園別墅等，也有置信金沙園、蜀風(fēng)花園城、博瑞都市花園、齊力花園、嘉逸花園等中檔樓盤。表現(xiàn)在價(jià)格上價(jià)格區(qū)間跨度大。(2)戶型面積以中等為主經(jīng)過對(duì)在售樓盤戶型的統(tǒng)計(jì)分析，本片區(qū)的戶型面積主要集中在100-180平米之間，屬于居家型的二房、三房為主(3)價(jià)格主要隨片區(qū)不同起伏較大緊鄰風(fēng)景區(qū)的項(xiàng)目，特別是在浣花版塊，價(jià)格普遍偏高，幾乎為成都其他地區(qū)價(jià)格的3倍。而其他片區(qū)中從2100-3500元/m2不等，屬于中高水平價(jià)位。(4)產(chǎn)品以生態(tài)型為主說到城西，大部分都會(huì)聯(lián)想到杜甫草堂，百花潭公園，青羊?qū)m等。風(fēng)景區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)項(xiàng)目如草堂之春、舜園、春天花園、浣花溪山莊等都成為了成都精品房產(chǎn)的代表之作。在目前城西的眾多已建成或正在建設(shè)中樓盤中可以發(fā)現(xiàn)，提出“健康”、“綠”等概念的不在少數(shù)。另外如成都花園、新天地、嘉逸花園等都在小區(qū)的生態(tài)規(guī)劃方面各具特色3、未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）房地產(chǎn)發(fā)展前景良好作為省市“一號(hào)工程”———高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項(xiàng)目、科技人才，對(duì)生活社區(qū)、配套設(shè)施及服務(wù)的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營(yíng)管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高檔生活社區(qū)?？梢灶A(yù)見的是，在高新西區(qū)周圍，特別是靠近城市的地帶，近年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)及配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)具有十分良好的發(fā)展前景。（2）城西住宅今后將以高層、小高層為主目前，困擾城西樓市的因素很多，一是房?jī)r(jià)偏低，地價(jià)不斷上漲，二是政府規(guī)劃對(duì)房屋類型、層高、綠化率等限制很多。因此，為分?jǐn)偟貎r(jià)，降低房?jī)r(jià)，城西住宅今后將以高層、小高層為主。（3）購房者中，青年人和外地人不斷增加城西現(xiàn)在有一個(gè)很好的依托——高新西區(qū)，作為政府的“一號(hào)工程”，周圍現(xiàn)在還沒有居住用地，隨著高新西區(qū)的建設(shè)，入駐的外資企業(yè)員工都要住房子。因而購房者中，青年人和外地人將逐漸增多，他們主要購買中小戶型，從而市場(chǎng)形成梯級(jí)消費(fèi)。4、城西區(qū)域樓盤資料列表城北區(qū)域分析多年以來，作為成都商貿(mào)集散（物流）中心和交通樞紐的城北，商貿(mào)流通及貨運(yùn)儲(chǔ)運(yùn)已成規(guī)模，然而由于物流缺乏統(tǒng)一的計(jì)劃、組織和協(xié)調(diào)，使得城北十分雜亂，不是一個(gè)理想的安居之地。該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)也不被看好。相比成都其它區(qū)域，城北住宅開發(fā)水平比較低。1、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(1)有一定的需求市場(chǎng)長(zhǎng)期在城北生活工作的人以及經(jīng)商的外地人，他的工作地點(diǎn)、親朋好友、社交娛樂都在城北，他一般很認(rèn)同城北，愿意在城北選擇環(huán)境優(yōu)美的房屋，要讓他到其它區(qū)域去買房，可能性并不大。城北有數(shù)十萬人，其中不乏有購房能力的人，他們需要提高居住質(zhì)量，城北需要一批上規(guī)模上檔次的樓盤來滿足這部分人的需要。(2)樓盤供應(yīng)量少城北由于其特定的環(huán)境影響，造成該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)一直比較低迷，近段時(shí)間的供應(yīng)量相對(duì)于其他區(qū)域也比較少。（3）片區(qū)人文環(huán)境差由于城北一直以來都是成都市重要的交通樞紐和物資集散地，該區(qū)域流動(dòng)人口多，人文環(huán)境差，其他區(qū)域如城西、城南的居民一般都不會(huì)考慮在城北購房。（4）區(qū)域配套不完善由于片區(qū)的規(guī)劃，該區(qū)域主要發(fā)展各專業(yè)市場(chǎng)，而居民的許多生活配套并不健全。居民的購物、生活不方便。（5）商業(yè)氛圍濃厚，居家氛圍弱城北是商品及專業(yè)市場(chǎng)的集散地，商業(yè)氛圍十分濃厚。但住宅項(xiàng)目較少，并且許多市政配套，生活配套跟不上，造城整個(gè)區(qū)域居家氛圍較弱。2、市場(chǎng)產(chǎn)品分析（1）規(guī)模不大，以中低檔為主所開發(fā)的樓盤規(guī)模都不大，一般在30-70畝左右，很少超過100畝。這也造成其開發(fā)的檔次不高，以安居型為主。（2）戶型以中小面積為主該片區(qū)的戶型以二房，三房為主，面積二房70-90，三房100-130，屬于中小戶型結(jié)構(gòu)。（3）價(jià)格在1800-2300元/平方米之間整個(gè)區(qū)域由于開發(fā)水平及承受能力所限，其價(jià)格在1800-2300之間，均價(jià)在2100左右。3、未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)(1)市場(chǎng)潛力巨大城北住宅開發(fā)起步晚，商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)量卻最大，單是各類大中型專業(yè)市場(chǎng)就有上百多個(gè)，在這里經(jīng)商的人達(dá)10多萬人，加上其他人口，市場(chǎng)潛力巨大。他們中不少人都想就近買房，而不想每天為回家而穿城奔波，更不想頻繁地更換臨時(shí)居所。他們對(duì)家的要求不僅僅是遮風(fēng)避雨，更想舒適地生活。城北的房地產(chǎn)市場(chǎng)也蘊(yùn)涵了巨大的潛力。（2）開發(fā)環(huán)境不斷改善。為推動(dòng)城北成華區(qū)一帶的發(fā)展，營(yíng)造良好的投資環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境，市府、區(qū)府醞釀并出臺(tái)了一系列的城市規(guī)劃和發(fā)展大計(jì)，成都物流基地———城北商貿(mào)區(qū)的建設(shè)、“二橫三縱”的建設(shè)、“公路集裝箱”的建設(shè)等等。城北環(huán)境的改善將推動(dòng)該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。（3）呼喚成規(guī)模、高檔次的產(chǎn)品城北的優(yōu)勢(shì)可能就在于開發(fā)量的短缺，低價(jià)位的地價(jià)，以及更容易營(yíng)造環(huán)境。而成華區(qū)境內(nèi)大量的人流對(duì)區(qū)域的發(fā)展起到很好的支撐作用，他們也期待著成規(guī)摸高品質(zhì)的樓盤出現(xiàn)。4、城北區(qū)域樓盤資料列表市中心區(qū)域分析中心區(qū)是成都市的***、經(jīng)濟(jì)、金融、科技、文化中心，是國務(wù)院確定的“商貿(mào)繁華區(qū)”，轄區(qū)內(nèi)駐有省人大、省政府、省政協(xié)及眾多省、市新聞媒體機(jī)構(gòu)，春熙路、鹽市口匯集了太平洋等一大批商貿(mào)企業(yè)，集聚了成千上萬的中、小商家和店鋪，五星級(jí)酒店及冠城廣場(chǎng)等豪華商務(wù)樓，是成都市最繁華、最重要的區(qū)域。當(dāng)然也就成為地價(jià)最貴的區(qū)域。1、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(1)有較多潛在客戶人們總是習(xí)慣將城市劃分為若干區(qū)域，買房時(shí)總會(huì)選擇最合適自己的。據(jù)成都市房地產(chǎn)局的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，希望在一環(huán)路內(nèi)購房的比例高達(dá)46％。在成都人眼中，仿佛在市中心買房才能滿足他們的“中心意識(shí)”和歸宿感，不過過高的房?jī)r(jià)將限制許多人在中心區(qū)購房的想法。（2）明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)高度成熟的中心區(qū)無論在位置、配套等各方面都有不可取代的優(yōu)勢(shì)。只要提供合適的價(jià)格和優(yōu)越的品質(zhì)，相信大多數(shù)人都愿意置業(yè)于此。（3）府南河開啟新河居時(shí)代。府南河改造工程總投資大大改善了城市中心區(qū)的居住環(huán)境。府南河的整治工程，帶動(dòng)了沿岸房地產(chǎn)的開發(fā)，大量“親水”概念的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生，藍(lán)色港灣、國嘉華庭、新城俊園等樓盤形成市中心一道靚麗的風(fēng)景線。（4）地價(jià)高由于土地資源的有限性，導(dǎo)致了中心區(qū)地價(jià)高漲。雖然市民都希望能在一環(huán)內(nèi)購房。但過高的價(jià)格將成為大多數(shù)人置業(yè)的阻礙。2、市場(chǎng)產(chǎn)品分析(1)產(chǎn)品以小規(guī)模的商廈，寫字樓及電梯公寓為主市中心具有極強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其特殊的位置決定了該區(qū)域地塊資源的有限性和高昂的土地成本。在上半年一次中心區(qū)土地拍賣會(huì)上，兩個(gè)總計(jì)7000余平方米的地塊拍出了1524萬元／畝和1240萬元／畝的驚人天價(jià)。由此也就決定了中心區(qū)開發(fā)都以商廈、寫字樓及高層住宅為主，并且規(guī)模都不大。這樣攤低成本后房?jī)r(jià)才易被接受。(3)均價(jià)在3000-4500元/平方米之間市中心由于其明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)較高，均價(jià)在3000-4500元/m2左右。3、未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）舊城改造將給中心區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)帶來新的機(jī)遇。目前，市政府正在加強(qiáng)舊城改造力度。成都市中心區(qū)共有多個(gè)低洼棚戶區(qū)正在改造。政府對(duì)舊城改造給予了很多政策上的優(yōu)惠。開發(fā)商降低了開發(fā)成本，直接效應(yīng)就是商品房的價(jià)格降下來了，普通市民也買得起市中區(qū)的房子。萬科地產(chǎn)、國嘉地產(chǎn)、長(zhǎng)富集團(tuán)、新城置業(yè)等有實(shí)力的開發(fā)商都紛紛參與。（2）中心區(qū)土地資源有限，城市開發(fā)的中心逐步外移雖然有舊城改造工程，但是中心區(qū)的土地資源還是很有限的。在該區(qū)域不可能開發(fā)大規(guī)模的項(xiàng)目。城市開發(fā)的中心都在逐步外移。3、市中心樓盤資料列表。郊縣分析近幾年，住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)越來越明顯。隨著成都市城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施和“五路一橋”等一系列重點(diǎn)基建工程的迅速推進(jìn)，順應(yīng)四川省優(yōu)先發(fā)展“成都一個(gè)特大的城市，綿陽一個(gè)大城市，德陽、彭州、邛崍等十個(gè)中等城市”的成都平原都市群發(fā)展戰(zhàn)略，成都市十四個(gè)郊區(qū)（市）縣將以集約化、規(guī)?；l(fā)展的方式形成包圍成都市中心區(qū)域的環(huán)狀生態(tài)綠化走廊帶。許多大的發(fā)展商早已關(guān)注到這個(gè)市場(chǎng)。在城郊開始了一輪“圈地運(yùn)動(dòng)”。置信實(shí)業(yè)、新希望房產(chǎn)、交大房產(chǎn)、合力達(dá)集團(tuán)等等紛紛進(jìn)軍郊縣。1、郊縣房如何獲得人們的青睞呢？主要有以下因素：（1）土地供應(yīng)量大郊縣目前可供開發(fā)的土地較多，有實(shí)力的開發(fā)商可以大規(guī)模的開發(fā)，充分體現(xiàn)自己的特色。（2）土地價(jià)格低郊縣的土地價(jià)格與成都市區(qū)比較，幾乎要低50%左右，如此的價(jià)格優(yōu)勢(shì)讓眾多發(fā)展商將目光投向這些區(qū)域。（3）自然環(huán)境優(yōu)美喧囂的大城市與快節(jié)奏的生活方式壓抑了人的個(gè)性，悠閑快樂的綠色健康生活成為人們的追求。郊縣由于其特殊的地理和優(yōu)美的自然環(huán)境，受到了許多崇尚自然的人們的喜愛。在城區(qū)要呼吸到新鮮的空氣都要以提高土地成本、建筑成本、綠化管理成本為代價(jià)，郊區(qū)住宅的價(jià)格優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)便顯露出來。所以，在郊區(qū)買個(gè)好風(fēng)景，買個(gè)閑暇的好心情，成為城區(qū)購房者的新理念（4）城市規(guī)劃的優(yōu)越性政府出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策措施以及市政的規(guī)劃，如人民南路南延線將正式通車，撤消溫江縣，設(shè)立成都市溫江區(qū)等。這些規(guī)劃加快了郊縣城市化進(jìn)程。2、區(qū)域分析華陽國務(wù)院1999年6月22日批準(zhǔn)的成都市7個(gè)衛(wèi)星城中，華陽便是其中之一。并且在2002年元旦，人民南路南延線正式通車。驅(qū)車從人南立交橋到華陽只需10分鐘左右時(shí)間。成都市將向南率先進(jìn)行城市經(jīng)濟(jì)整體推進(jìn)，這使得2-3內(nèi)華陽的房地產(chǎn)將快速發(fā)展。現(xiàn)有的華陽市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征：樓盤整體質(zhì)素不斷提高隨著華陽不斷的發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的要求也將越來越高。近段時(shí)間，以府河音樂花園、華陽濱河花園、綠水康城、黃金海岸、翠擁天地為代表的一批中高檔樓盤的涌現(xiàn)，將提升華陽項(xiàng)目的總體品質(zhì)。房?jī)r(jià)不斷提升商品房和土地的價(jià)格上升幅度都比較明顯。商品房均價(jià)由2000年的800-900元/平方米到現(xiàn)在的1500-1600元/平方米。土地價(jià)格也上漲了2倍左右。各大開發(fā)商紛紛進(jìn)入早在人南延線規(guī)劃之初，華陽的土地就成了搶手貨，三佳房產(chǎn)、雙流向陽房產(chǎn)、宏城房產(chǎn)、森宇實(shí)業(yè)、三和房產(chǎn)等都在華陽搞開發(fā)，有的開發(fā)項(xiàng)目還不止一個(gè)。時(shí)至今日華陽的土地幾乎已被慧眼獨(dú)具的開發(fā)商們搶占貽盡。整體配套欠缺從市政配套來看，華陽整體還是比較差，商業(yè)、金融、行政、醫(yī)院、學(xué)校等均未形成一定規(guī)模溫江隨著光華大道、成溫邛高速公路、繞城高速公路等城市快速通道的建成，以及今年4月14日，國務(wù)院正式批準(zhǔn)撤消溫江縣，設(shè)立成都市溫江區(qū)，越來越多的開發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向了成都以西的溫江。在短短的幾個(gè)月時(shí)間里，置信房產(chǎn)、華新國際、森宇集團(tuán)、亞都房產(chǎn)、華隆房產(chǎn)、天合房產(chǎn)、合力達(dá)等房地產(chǎn)開發(fā)商迅速搶灘溫江，總征地量數(shù)以千畝計(jì)，一場(chǎng)金溫江圈地大開發(fā)已拉開帷幕。現(xiàn)有的溫江市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征：A、需求市場(chǎng)以本地人為主溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求較大，并與市場(chǎng)供給保持一定程度的同步增長(zhǎng)。目前溫江全縣商品房銷售態(tài)勢(shì)良好，空置率很低。舊城改造項(xiàng)目的消費(fèi)群體主要為溫江本地人，外地購房者所占比例較小，僅“芙蓉古城”的客戶群以成都市內(nèi)消費(fèi)者和外地消費(fèi)者為主，其中35－50歲的消費(fèi)者成為購房的主力。B、項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升2002年后，溫江境內(nèi)的大盤已有建信奧林匹克花園、置信芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂花園、天祥邊城水戀幾個(gè)項(xiàng)目公開亮相，此舉提升了溫江房地產(chǎn)開發(fā)的整體形象，抬高了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的門檻，促使市場(chǎng)更加規(guī)范，加速了區(qū)域版塊市場(chǎng)的形成C、水景及田園特色成主流幾個(gè)亮相的項(xiàng)目，如建信奧林匹克花園、置信芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂花園、天祥邊城水戀都各具特色．邊城水戀，在水及生態(tài)環(huán)境上做文章，柳城誼苑，營(yíng)造的是一種的親水生態(tài)主題等。6、郊區(qū)樓盤資料列表。（以溫江、華陽地區(qū)為主）二、典型樓盤分析我們?cè)僖詢r(jià)格為分類標(biāo)準(zhǔn)把樓盤分成高檔、中檔和低檔三種來分別列舉典型樓盤，希望以另一種角度總結(jié)成都的住宅市場(chǎng)。高檔樓盤：價(jià)格3000元/m2以上，其中價(jià)格在4500元/m2以上樓盤為豪宅；中檔樓盤：價(jià)格2000～3000元/m2；低檔樓盤：價(jià)格2000元/m2以下。典型樓盤的選取原則：產(chǎn)品較有特色值得借鑒和思考目前仍在售高檔樓盤成都市高檔樓盤分布圖成都市高檔樓盤的主要特點(diǎn)：1、從區(qū)域上：主要分布在城南、城西片區(qū)和1環(huán)路以內(nèi)的中心區(qū)域及府南河沿岸。2、從價(jià)格上：均價(jià)集中在3000-4500元/平方米。少數(shù)運(yùn)作水平和開發(fā)成本較高的精品豪宅價(jià)格在4500元以上如錦繡家園、銀都花園。3、目標(biāo)4、客戶：中心區(qū)多為有區(qū)域情結(jié)的老成都，5、他們普遍不6、喜歡遠(yuǎn)離市區(qū)生活，7、這類樓盤正好滿足了這類人群的要求；二環(huán)內(nèi)則多為有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的成功人士；二環(huán)外目標(biāo)8、客戶則較廣。9、從戶型上：基本集中在較寬松的中大戶型，10、有少量小戶型；戶型供給多樣，11、有平層、錯(cuò)層、躍層；12、從規(guī)模上：一環(huán)路以內(nèi)的樓盤相當(dāng)部分為小規(guī)模項(xiàng)目；二環(huán)外則較大。13、從產(chǎn)品本身：運(yùn)作水平較高，14、各具特色，15、能體現(xiàn)目標(biāo)16、客戶的身份和品位。17、從項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)上：1環(huán)路以內(nèi)的高檔樓盤的價(jià)格支撐點(diǎn)主要源至于“區(qū)位”，便利的交通、成熟的市政配套為樓盤帶來了“先天”的附加價(jià)值。產(chǎn)品的質(zhì)素和自身配套則一般。城南片區(qū)是傳統(tǒng)意義上的高尚住宅區(qū)、富人聚居地，具有不可比擬的片區(qū)優(yōu)勢(shì)。此片區(qū)的樓盤本身的質(zhì)素都普遍較高，一般擁有比較完善的配套設(shè)施，諸如：商業(yè)街、泳池、會(huì)所，甚至學(xué)校、醫(yī)院等。府南河沿岸項(xiàng)目以臨河自然風(fēng)景作為項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)吸引客戶。二環(huán)路外的則多以項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)、品牌優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品硬件價(jià)值、可感受價(jià)值、居住文化、生活方式、社區(qū)配套等綜合因素取勝。18、主要價(jià)格支撐因素：靠近城市中心的區(qū)位片區(qū)人文環(huán)境臨河自然風(fēng)景高品質(zhì)的建筑有品位的園林完善的社區(qū)配套成熟的市政配套優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)三、典型樓盤分析一、春天花園【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】項(xiàng)目處在歷史文化旅游景區(qū)浣花地塊，自然環(huán)境較好，具人文氛圍且交通方便；樓盤的綜合素質(zhì)較高，細(xì)部處理精致恰當(dāng)，較好地體現(xiàn)了項(xiàng)目的品質(zhì)和格調(diào)。社區(qū)景觀綠化空間充足，景觀系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、精致、具有層次感，營(yíng)造了清幽、浪漫的居家氛圍。【價(jià)格支撐點(diǎn)】自然景觀、立面用材、園林設(shè)計(jì)、專用林木基地、社區(qū)配套。項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：浣花風(fēng)景區(qū)百卉路12號(hào)2、發(fā)展商：成都春天花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3、建筑規(guī)模：占地面積：29314.88平方米總建筑面積：42136平方米總戶數(shù)：228戶4、綠化率、容積率產(chǎn)品分析：1、主題概念:以自然、生態(tài)、園林作為核心概念，強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧互動(dòng)。倡導(dǎo)一種人文的、幽雅的、高尚的生活方式。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格:造型恬淡，富有質(zhì)感，立面用材均系天然石材，簡(jiǎn)約、大氣又不乏軟柔細(xì)膩；門廊、門廳設(shè)計(jì)獨(dú)特，較人性化，建筑規(guī)劃：多為5層躍6層住宅，共24幢，31個(gè)單元；其中，14個(gè)單元安裝電梯，并局部設(shè)置疊加式Town-house住宅。園林規(guī)劃：（1）興建以銀杏等珍貴喬木為主的項(xiàng)目專用的林木基地形成綠色生態(tài)社區(qū)，以提升和完善人居生活環(huán)境，并體現(xiàn)生活的品質(zhì)感；（2）設(shè)計(jì)由日本著名的園林規(guī)劃大師擔(dān)綱，追求自然、隨意、生態(tài)環(huán)保的景觀風(fēng)格；（3）社區(qū)由山水等園林與外部空間有機(jī)結(jié)合，有水景系列貫通；多種樹木高低錯(cuò)落有致，襯托出園區(qū)內(nèi)層次豐富的緩坡狀起伏地面。戶型供給：130—270平方米，以三、四房為主，戶型設(shè)計(jì)基本為錯(cuò)層和躍層，采用大陽臺(tái)、大飄窗價(jià)格狀況：3980—5500元付款方式：8成30年按揭，一次性付款98折配套服務(wù):一期設(shè)有景觀游泳池、兒童嬉水水池；二期采用雙會(huì)所配置（內(nèi)設(shè)茶吧、棋牌包間、健身房、臺(tái)球、乒乓球等）；設(shè)網(wǎng)球場(chǎng)、便利店、干洗店、兒童活動(dòng)中心等；另設(shè)九重設(shè)防的安防體系及三表遠(yuǎn)程、電子巡更、電子公告、電信寬帶入網(wǎng)、背景音樂系統(tǒng)。銷售狀況：二、成都花園【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】項(xiàng)目為開發(fā)商與政府聯(lián)手運(yùn)作，具規(guī)模效應(yīng)，配套優(yōu)越，產(chǎn)品的質(zhì)素較好。但外立面顏色沉悶、中心廣場(chǎng)雖視野寬闊、大氣但顯空曠單調(diào)；園林顯得單調(diào)且雜亂，無層次感，觀賞性不夠；總之，整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)沒有與本土文化很好的結(jié)合；物業(yè)價(jià)格相對(duì)偏高【價(jià)格支撐點(diǎn)】規(guī)模效應(yīng)、完善的配套、名校帶動(dòng)、戶用中央空調(diào)項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：青羊區(qū)青羊大道8號(hào)2、發(fā)展商：成都市成都花園開發(fā)建設(shè)有限公司3、建筑規(guī)模：占地面積：總占地1400畝總建筑面積：90萬總戶數(shù)：63504、綠化率、5、容積率：0.79產(chǎn)品分析：1、主題概念:2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格:建筑規(guī)劃：由16棟10-12層小高層、108棟聯(lián)體別墅、28棟聯(lián)排別墅、4棟花園洋房組成，中央為10000平方中心廣場(chǎng)；40—100米樓間距，園林規(guī)劃：組團(tuán)式環(huán)境規(guī)劃，設(shè)七大主題公園，各公園為不同的異域風(fēng)格戶型供給：91-304，小高層131—163平方米，以三房二廳、四房二廳為主；價(jià)格狀況：花園洋房均價(jià)3800元/平方米；小高層平層2850—3100元，躍式均價(jià)3600元；Town-house均價(jià)5100元付款方式：8成30年，一次性付款96折配套服務(wù):配備幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、購物中心、游泳池、醫(yī)療中心、8000平方米會(huì)所等設(shè)施；實(shí)行全智能化物業(yè)管理，功能較全；小高層配中央空調(diào)銷售狀況：2000年開盤，Town-house已銷90%；花園洋房已銷20—30%；小高層剩余較多三、置信麗都花園（3期）【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】為置信的代表作之一，建筑水平相當(dāng)高，戶型設(shè)計(jì)有創(chuàng)意成為項(xiàng)目的重要支撐。同時(shí)發(fā)展商提供的8角每平米的廉價(jià)優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)業(yè)成為了一大賣點(diǎn)。但是從總體感覺上看，其產(chǎn)品的系列特質(zhì)并不明顯，即樓體、園林、及其他細(xì)節(jié)的銜接并不算太流暢，還沒有達(dá)到系列開發(fā)的那種層次?！緝r(jià)格支撐點(diǎn)】產(chǎn)品質(zhì)素、泛景觀、泛會(huì)所、空中花園、為業(yè)主修建的生態(tài)健康主題公園項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：成都市二環(huán)路南四段2、發(fā)展商：成都置信實(shí)業(yè)有限公司3、建筑規(guī)模：總用地面積39249平米總建筑面積123471.1平米4、綠化率：61.5%5、容積率：3.15產(chǎn)品分析：1、主題概念:生態(tài)環(huán)境社區(qū)2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：立面以白色為主調(diào)，配合窗臺(tái)及大型空中花園的支柱的縱向線條，帶出強(qiáng)烈的現(xiàn)代氣息和不凡的氣派。建筑規(guī)劃：U型半圍合讓每一戶都能夠看到內(nèi)部的大型噴泉景觀，同時(shí)保證了樓體間的空氣流動(dòng)。園林規(guī)劃：采用中式園林的造景方法，20畝的中庭水景園林，采用中心會(huì)所與全齡化時(shí)尚泛會(huì)所結(jié)合的新穎方式，散點(diǎn)布局：1）氣勢(shì)宏大的噴泉及梯級(jí)瀑布組成的大型水體景觀；2）花木竹林栽種了多種喬木，配合毛竹林烘托出自然生態(tài)景觀。3）入口處掘土成山，營(yíng)造園中山林的感覺。戶型供給：從149.57+42.15平米的4房，到306.17+73.15平米的躍式單位，共5種戶型。其中每戶都帶有40-70平米的空中花園為其最大特色。價(jià)格分析：住宅均價(jià)3800元，花園1300元/平米配套服務(wù)：設(shè)空中恒溫泳池、會(huì)所茶樓，可依仗項(xiàng)目前兩期的配套及麗都公園的配套（網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng)、文娛廣場(chǎng)等）銷售狀況：四、凱萊帝景花園【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】項(xiàng)目投資開發(fā)商具國際性地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；位處成都的高尚住宅區(qū)，周邊區(qū)域30層高層住宅還沒有，能較好地展示項(xiàng)目的整體形象；作為成都酒店式公寓的典范，其建筑外形、酒店式會(huì)所，寬大的戶型，高品質(zhì)的服務(wù)都恰當(dāng)?shù)捏w現(xiàn)了其定位；現(xiàn)場(chǎng)布置典雅、大氣，給人一定的想象空間，較好地展示了項(xiàng)目的品質(zhì)【價(jià)格支撐點(diǎn)】建筑外型、用材；富人聚集地；酒店式會(huì)所；高品質(zhì)的物管；項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：成都市人民南路四段桐梓林北路2、發(fā)展商：成都凱萊物業(yè)發(fā)展有限公司3、建筑規(guī)模：總建筑面積95673平米總戶數(shù)：498戶4、綠化率：55%產(chǎn)品分析：1、主題概念:城南中心豪華景觀電梯公寓2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：建筑外形現(xiàn)代、挺拔、宏偉具都市感、品質(zhì)感建筑規(guī)劃：由3幢30層電梯公寓組成園林規(guī)劃：戶型供給：主力戶型：138.67平方米、159.91平方米、177.83平方米；三房?jī)蓮d：139-160，四房?jī)蓮d：178價(jià)格分析：起價(jià)3600，均價(jià)4000元，層差20-60配套服務(wù)：商務(wù)會(huì)所，網(wǎng)球場(chǎng)，恒溫游泳池，兒童游樂中心，咖啡廳等銷售狀況：銷售率達(dá)70%五、中海名城【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】項(xiàng)目地處城南高新區(qū)，是中海地產(chǎn)在西部投資開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目。采用了中海的一向手法，整個(gè)樓盤的統(tǒng)一性非常明顯，純美歐洲園林，完美配套，戶型多樣。各個(gè)細(xì)節(jié)都做得較本地發(fā)展商更加細(xì)致。樓盤中，緊湊實(shí)用的戶型設(shè)計(jì)得到了運(yùn)用，但是消費(fèi)者的反映并不太好，是值得借鑒的地方?！緝r(jià)格支撐點(diǎn)】品牌優(yōu)勢(shì)、概念設(shè)計(jì)、產(chǎn)品的品質(zhì)、兩大公園環(huán)抱、完美的配套項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：成都市高新區(qū)神仙樹南路8號(hào)2、發(fā)展商：中海興業(yè)（成都）發(fā)展有限公司3、建筑規(guī)模：占地面積：約460畝，分三期開發(fā)，建筑面積：450000平米，總戶數(shù)：3900戶，4、綠化率：49%產(chǎn)品分析：1、主題概念：城南歐洲小鎮(zhèn)2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：采用歐洲小鎮(zhèn)主題，配合現(xiàn)代的建筑手法，塑造出帶有歐洲風(fēng)味的現(xiàn)代立面。主入口采用了雙肩塔的歌德式設(shè)計(jì)，成為整個(gè)項(xiàng)目的精神堡壘。建筑規(guī)劃：規(guī)劃將分為法國“楓丹園”、荷蘭“千色園”、西班牙“賽樂園”等四期園林規(guī)劃：歐陸風(fēng)情的居住建筑與自然環(huán)境交融，營(yíng)造出現(xiàn)代歐陸風(fēng)情的生活空間和社區(qū)文化戶型供給：60-239平米價(jià)格分析：多層、小高層，3100-4200，均價(jià)3500，花園洋房均價(jià)5000配套服務(wù)：商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)健身休閑會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池銷售狀況：六、雅典國際社區(qū)【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】利用羅馬雕塑，主打雅典風(fēng)格概念，臨府南河具有較佳的景觀優(yōu)勢(shì)。不錯(cuò)的社區(qū)品質(zhì)及優(yōu)秀的地理區(qū)位稱為項(xiàng)目成功的主要因素。戶型設(shè)計(jì)注重采光和通風(fēng)，公共通道都采用自然采光，值得借鑒。現(xiàn)場(chǎng)包裝典雅、大氣，符合項(xiàng)目的定位?！緝r(jià)格支撐點(diǎn)】臨河景觀優(yōu)勢(shì)、社區(qū)品質(zhì)項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：志民路23號(hào)2、發(fā)展商：成都倍特新時(shí)代置業(yè)有限公司3、建筑規(guī)模：建筑面積130000平方米4、綠化率：48%產(chǎn)品分析：主題概念：雅典風(fēng)格概念，營(yíng)造了寧靜、祥和、尊貴、典雅的居住氛圍2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：濃重、典雅的立面設(shè)計(jì)，色彩濃重，傳統(tǒng)的歐陸風(fēng)格設(shè)計(jì)建筑規(guī)劃：5棟21-30層，半圍合布置，1期與2期間存在著5、6米的高差，形成起伏效果。園林規(guī)劃：中庭式設(shè)計(jì)，以林木為主。配合具有古羅馬特色的雕塑，給人與典雅、大氣的感覺及濃厚的文化氣息。戶型供給：165-169的三房，176的四房，戶型面積集中價(jià)格分析：裝修房起價(jià)3980，清水房起價(jià)3180，層差50-100，付款方式：一次性97折配套服務(wù)：會(huì)所、游泳池、咖啡屋、酒吧、茶坊、健身中心銷售狀況：已銷80%，銷售現(xiàn)場(chǎng)：售樓處旁設(shè)有樣板房，內(nèi)部裝修典雅，設(shè)有3尊銅質(zhì)雕像。售樓員主動(dòng)性很強(qiáng)，接待有序，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)有多種飲料供看房的人選擇。為1環(huán)路以內(nèi)銷售現(xiàn)場(chǎng)較好的樓盤七、銀都花園.欣苑【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】城南區(qū)域標(biāo)志性的高檔樓盤，進(jìn)入早，已開發(fā)五年時(shí)間，產(chǎn)品多樣化，小區(qū)內(nèi)配套十分完善，獲得多項(xiàng)獎(jiǎng)項(xiàng)。【價(jià)格支撐點(diǎn)】富人聚集區(qū)、品牌優(yōu)勢(shì)、完美的配套、產(chǎn)品品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)物管項(xiàng)目基本狀況：地理位置：成都市高新區(qū)新光路8號(hào)發(fā)展商：成都銀都發(fā)展有限公司建筑規(guī)模：總占地面積：154507平米（226畝）欣苑（第五期）占地：44500平米總戶數(shù)：947戶建筑形態(tài)：多層和TOWNHOUSE綠化率：59%產(chǎn)品分析：1、主題概念:完美源于生活的品位2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：色彩比較亮麗的現(xiàn)代風(fēng)格，帶有比較重的熱帶風(fēng)格味道建筑規(guī)劃：采用圍合布置，利用中部空間造景園林規(guī)劃：中庭園林形象還沒有得到很好的展現(xiàn)，只是初步成型。戶型供給：主力戶型三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d、五房三廳，面積：124-280價(jià)格分析：多層：4000，電梯公寓：3800，別墅：5500付款方式：配套服務(wù)：高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)，會(huì)所，餐廳，商業(yè)街，幼兒園，銀都小學(xué)，游泳池，網(wǎng)球場(chǎng)，籃球場(chǎng)，沙灘排球場(chǎng)等營(yíng)銷特征分析：銷售現(xiàn)場(chǎng)：現(xiàn)場(chǎng)布置整齊干凈，但是人氣不足。接待有序，但熱情不高。廣告宣傳：2期的廣告很少，只打形象廣告，依靠品牌效應(yīng)支撐銷售銷售狀況：達(dá)68%八、萬科城市花園【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】有一定的品牌優(yōu)勢(shì)和良好的市場(chǎng)口碑，定位和開發(fā)水平較高；戶型設(shè)計(jì)有獨(dú)到之處，160平方米的townhouse設(shè)計(jì)緊湊之余，體現(xiàn)出舒適感，前、中、后三庭設(shè)計(jì)為其最大特色。；倡導(dǎo)的遠(yuǎn)離城市喧囂的坡地生活新主張，能迎合目標(biāo)客戶的心理。自然特性與建筑個(gè)性能很好地融合?！緝r(jià)格支撐點(diǎn)】品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)街、會(huì)所、文化氛圍、townhouse的戶型設(shè)計(jì)項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：2、發(fā)展商：成都萬科房地產(chǎn)有限公司3、建筑規(guī)模：占地面積：占地760畝,一期開發(fā)150畝建筑面積：一期51825平方米4、綠化率：50%5、容積率：1.1產(chǎn)品分析：主題概念:坡地新城，假日風(fēng)情2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格立面，采用了暖色調(diào)涂料墻面，突現(xiàn)出“小鎮(zhèn)之家”的感覺。建筑規(guī)劃：利用地塊起伏多變的特點(diǎn)，將樓體錯(cuò)落有置地分布，使小城內(nèi)的景觀角度豐富變化。園林規(guī)劃：以樓體、道路、水景及商業(yè)街為主，注重生活氣息的營(yíng)造，并沒有像其他樓盤那樣用大型主題園林做支撐，值得借鑒。戶型供給:戶型多樣，有酒店式公寓、花園洋房、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅，面積80-210平方米。價(jià)格分析：多層2600元/平方米，Town-house4600元/平方米付款方式：配套服務(wù)：社區(qū)內(nèi)配套完善，1．8萬平方米的社區(qū)中心，大型谷底公園、景觀泛會(huì)所、商業(yè)街、游泳池、幼兒園、小學(xué)等銷售現(xiàn)場(chǎng)：現(xiàn)場(chǎng)布置采用了萬科一向的手法，售樓處風(fēng)格與產(chǎn)品風(fēng)格完全一致?，F(xiàn)場(chǎng)人員接待有序，耐心講解。部分售樓員來自外地，在深圳、廣州等地有售樓經(jīng)驗(yàn)。銷售狀況:一期基本售磬，二期開始內(nèi)部認(rèn)購,還未正式銷售九、曼哈頓【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】項(xiàng)目位于人民南路四段，未來的CBD，位置較好；作為成都不多的高層住宅，用在空中設(shè)置7個(gè)主題花園的方法，維持了建筑與生態(tài)的平衡性；克服了傳統(tǒng)小戶型在設(shè)計(jì)上的一些缺陷；擁有居住、辦公、投資等多種功能；【價(jià)格支撐點(diǎn)】地段、戶型設(shè)計(jì)、空中主題花園、贈(zèng)送面積、多功能、物業(yè)管理項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：2、發(fā)展商：3、建筑規(guī)模：占地面積：總建筑面積：3。4萬平方米5、綠化率：55%6、容積率：1.5產(chǎn)品分析：1、主題概念:生態(tài)摩天大樓里的酒店式空中翠庭小別墅2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格:現(xiàn)代風(fēng)格，充滿時(shí)代感。建筑規(guī)劃：由一幢14層的高層組成園林規(guī)劃：每層“品”字型綠化，各設(shè)一個(gè)主題花園。戶型供給：全為躍復(fù)式，面積23-118平米共5類價(jià)格狀況：2800—4500元，均價(jià)3400元付款方式：8成20年配套服務(wù):7100平米會(huì)所設(shè)咖啡廳、酒吧、商務(wù)中心、健身運(yùn)動(dòng)俱樂部、快餐廳；七個(gè)主題泛會(huì)所、酒店式大堂；酒店式管理銷售狀況：中檔樓盤成都市中檔樓盤分布圖成都市中檔樓盤的主要特點(diǎn)：a)從區(qū)域上：主要分布在城東、城北片區(qū)和二環(huán)路以外、城郊結(jié)合區(qū)b)從價(jià)格上：均價(jià)集中在1500-3000元/平方米，c)總價(jià)在15—30萬d)的較多。e)目標(biāo)f)客戶：多為工薪階層、需成家立業(yè)的年輕人、外來打工人口，g)年齡集中在25—35歲之間h)從戶型上：戶型面積選擇面較大，i)戶型設(shè)計(jì)從實(shí)際生活上考慮較多。j)從功能上：主要用作居家，k)辦公、居家兩用的較少。l)從規(guī)模上：一環(huán)路以內(nèi)的樓盤相當(dāng)部分為小規(guī)模項(xiàng)目；二環(huán)外則較大。m)從產(chǎn)品本身：注重產(chǎn)品的實(shí)用性、社區(qū)環(huán)境注重居家氛圍的營(yíng)造，n)社區(qū)文化則強(qiáng)調(diào)鄰里交往。o)社區(qū)配套：多為能滿足大眾消費(fèi)的娛樂項(xiàng)目如茶坊、棋牌室、麻將館、乒乓球室、游泳池等p)物業(yè)管理：以保障安全為重點(diǎn)，q)服r)務(wù)規(guī)范化s)主要價(jià)格支撐因素：（1）成熟的配套設(shè)施。（3）便利的生活條件（4）性價(jià)比高、使用性能好的產(chǎn)品（5）靈活的付款方式（6）社區(qū)配套較全8）規(guī)范化程度高的物業(yè)管理服（2）務(wù)（9）良好的社區(qū)環(huán)境（10）親切（3）怡人的社區(qū)文化三、典型樓盤分析1、博瑞都市花園【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】低密度、低層數(shù)；小區(qū)的規(guī)劃較好，講究間距、強(qiáng)調(diào)空間；在對(duì)水的運(yùn)用上給予了精心的考慮；【價(jià)格支撐點(diǎn)】產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)、成熟的配套、多層景觀系統(tǒng)、園林、物管、項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：青羊區(qū)光華大道與青羊大道交匯處西側(cè)2、發(fā)展商：成都博瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3、建筑規(guī)模：占地面積：214畝總建筑面積：總20余萬平方米5、綠化率：55%6、容積率：1.5產(chǎn)品分析：1、主題概念:健康、文明、快樂、時(shí)尚的新都市空間2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：建筑規(guī)劃：清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院深圳分院擔(dān)綱建筑規(guī)劃以6層的多層為主，有一幢9層電梯公寓。規(guī)劃上采用了錯(cuò)動(dòng)式庭院規(guī)劃，講究間距、強(qiáng)調(diào)空間，通過院落的組合形成整個(gè)小區(qū)；園林規(guī)劃：美國EDSA擔(dān)綱園林景觀設(shè)計(jì)在兩條景觀軸線上安排共享空間和運(yùn)動(dòng)空間，而綠化組團(tuán)內(nèi)則強(qiáng)調(diào)私密性和安靜園林設(shè)計(jì)注重人與景觀的交融，對(duì)于花園，則通過樹陣、硬地、草坪等對(duì)空間的劃分形成相對(duì)安靜的空間戶型供給：二房二廳（79—109平方米）、三房二廳（101—171平方米）、四房三廳（133—187平方米）、五房二廳（170平方米）、有部分躍式，大都帶平臺(tái)花園價(jià)格分析：2500—3100元/平方米，均價(jià)2800元/平方米付款方式：8成20年（滿足一定條件可30年）、一次性付款97折；配套服務(wù)：休閑生活長(zhǎng)廊集中超市、藥店、餅屋、茶肆、托管中心等生活設(shè)施；中心庭院匯集了景觀泳池、緩坡草坪、兒童戲水池、木棧道、休閑廊架等特色景觀，另還有壁球場(chǎng)、會(huì)所、幼兒園；周圍有學(xué)校、公園、醫(yī)院等市政配套設(shè)施；由博瑞物管實(shí)行“溫莎式”星級(jí)居家服務(wù)。銷售狀況：四月開盤，已銷80%二、置信大華情融苑【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】項(xiàng)目定位于大型生活類住宅小區(qū)，較好地利用了既有的居住環(huán)境和規(guī)模市場(chǎng)；社區(qū)規(guī)劃承續(xù)了置信麗都花園的文化內(nèi)涵與氛圍：安逸、恬適；【價(jià)格支撐點(diǎn)】成熟的配套、便利的生活條件；大社區(qū)；品牌優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：二環(huán)路西一段2、發(fā)展商：成都置信實(shí)業(yè)有限公司3、建筑規(guī)模：占地面積：置信逸都花園總占地300余畝總建筑面積：情融苑78371平方米小區(qū)公園占地：30畝住宅總戶數(shù)：324戶4、綠化率：60%5、容積率：1.76產(chǎn)品分析：1、主題概念：以現(xiàn)代都市村落，自然純真的風(fēng)情為主題概念2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：現(xiàn)代物業(yè)與傳統(tǒng)川西文化相融合建筑規(guī)劃：北側(cè)是6000平方米的水景內(nèi)庭花園，設(shè)下沉式廣場(chǎng)，南側(cè)是占地30畝的小區(qū)公園園林規(guī)劃：緊鄰占地30畝的社區(qū)公園；小區(qū)內(nèi)設(shè)6000平方米的水景內(nèi)庭花園；同時(shí)建立20—90平方米的私家空中花園；三者結(jié)合創(chuàng)造了全方位的綠化和多重景觀，使小區(qū)生態(tài)環(huán)境更趨完美。戶型供給：四房二廳和136—193平方米的躍層，帶20—40平方米的私家空中花園，躍層客廳與空中花園挑高4.9米，并配寬幅落地窗。價(jià)格分析：2600—3180元/平方米配套服務(wù)：小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、游泳池、兒童戲水池、網(wǎng)球場(chǎng)、露天茶座、籃球場(chǎng)等為業(yè)主提供的VIP專屬服務(wù)；同時(shí)可享有雙楠社區(qū)的各種基礎(chǔ)配套。實(shí)行智能化物業(yè)管理，服務(wù)內(nèi)容包括日常保潔、綠化管理、客戶服務(wù)中心銷售狀況：2900—3180元/平方米三、新城俊園【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】項(xiàng)目位于玉雙路（一環(huán)內(nèi)），所處區(qū)域教成熟；戶型多樣，選擇面大；凈挑2.7米的陽臺(tái)構(gòu)成室內(nèi)外結(jié)合的花園概念；小高層板式結(jié)構(gòu)能更好地通風(fēng)采光，具有戶戶見景的優(yōu)點(diǎn)?！緝r(jià)格支撐點(diǎn)】區(qū)域優(yōu)勢(shì)、小高層板式結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品性價(jià)比高項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：玉雙路（一環(huán)內(nèi)）2、發(fā)展商：成都龍基集團(tuán)有限責(zé)任公司3、建筑規(guī)模：占地面積：13722平米建筑面積：431014、綠化率：46.8%5、容積率：3.14產(chǎn)品分析：1、主題概念：新城市住宅典范2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格，小高層板式結(jié)構(gòu)建筑規(guī)劃：4幢11—12層小高層按地勢(shì)成倒“U”字排列，形成圍合式純居住小區(qū)景觀規(guī)劃：重室外景觀與室內(nèi)景觀的有機(jī)結(jié)合戶型供給：戶型多樣，50-206平方米，價(jià)格分析：2700-3050，躍式3800付款方式：一次性97折配套服務(wù)：會(huì)所、幼兒活動(dòng)場(chǎng)地、智能化系統(tǒng)銷售狀況：去年11月開盤，銷售率達(dá)95%四、成都現(xiàn)代城【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】項(xiàng)目所處區(qū)域較成熟、環(huán)境較好，周圍有六大公園；物業(yè)可用作居家、投資、辦公；項(xiàng)目本身配套全且提供24小時(shí)免費(fèi)供餐服務(wù)和家政、物業(yè)、酒店式服務(wù)；形象包裝時(shí)尚、有個(gè)性，符合目標(biāo)客戶的口味【價(jià)格支撐點(diǎn)】區(qū)域、戶型、配套、物管、推廣手段項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：市中心內(nèi)環(huán)線錦里西路2、發(fā)展商：四川省林鳳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司3、建筑規(guī)模：占地面積：11300平方米建筑面積：86060平方米4、綠化率：305、容積率：7.9產(chǎn)品分析：1、主題概念:都市中心時(shí)尚精品小戶型，倡導(dǎo)新銳意識(shí)形態(tài)的都市生活2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：建筑規(guī)劃：園林規(guī)劃：戶型供給:以小戶型為主力戶型，45—96平方米共30多種戶型價(jià)格分析:起價(jià)2680，均價(jià)3000元。付款方式:8成20年，一次性95折配套服務(wù):網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、健身房、酒吧、空中藝術(shù)走廊和星級(jí)會(huì)所銷售狀況:銷售率達(dá)60%五、金房.匯景新村【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】【價(jià)格支撐點(diǎn)】項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：金房苑西路2、發(fā)展商：金房集團(tuán)3、建筑規(guī)模：占地面積：約50畝建筑面積：46096總戶數(shù):3444、綠化率：45%5、容積率：產(chǎn)品分析：1、主題概念:2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格:建筑規(guī)劃：9幢多層園林規(guī)劃：坡式園林戶型供給：平層、錯(cuò)層80-124、復(fù)式182-188價(jià)格狀況：起價(jià)：2200、均價(jià)：2480付款方式：配套服務(wù):坡式半地下會(huì)所，品茗、聚會(huì)、健身場(chǎng)所，中庭花園銷售狀況：銷售率50%六、交大吾家【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】項(xiàng)目是交大房產(chǎn)繼“數(shù)碼村”后推出的又一精品小戶型社區(qū)，【價(jià)格支撐點(diǎn)】大社區(qū)、項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：交大路2、發(fā)展商：西南交通大學(xué)房地產(chǎn)研究中心3、建筑規(guī)模：占地面積：約60畝建筑面積：63650平方米4、綠化率：5、容積率：產(chǎn)品分析：1、主題概念:精彩小戶型、溫馨大社區(qū)2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格:三角形回廊設(shè)計(jì)建筑規(guī)劃：小區(qū)由8幢全框架三角形6層建筑組成園林規(guī)劃：戶型供給：平層40-80、躍層70-140價(jià)格狀況：均價(jià)2600付款方式：配套服務(wù):園林廣場(chǎng)、讀書廓、休閑沙龍、商場(chǎng)銷售狀況：銷售率達(dá)75%七、藍(lán)色空間【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】【價(jià)格支撐點(diǎn)】項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：成都交大路中段2、發(fā)展商：四川富森實(shí)業(yè)投資有限公司3、建筑規(guī)模：占地面積：約6萬平方米建筑面積：約9萬平方米總戶數(shù)：700戶4、綠化率：42%5、容積率：產(chǎn)品分析：1、主題概念:用藍(lán)調(diào)演繹生活優(yōu)雅2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格:建筑規(guī)劃：11棟6層多層、2棟12層小高層，五個(gè)半圍合式多層組團(tuán)，園林規(guī)劃：三層綠化景觀戶型供給：69-210價(jià)格狀況：均價(jià)2200付款方式：配套服務(wù):會(huì)所、中央園林、水景公園、南國泳池、商業(yè)步行街銷售狀況：銷售率40-50%八、蜀都花園【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】【價(jià)格支撐點(diǎn)】項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：成都市蜀都大道東端水碾河路14號(hào)（二環(huán)內(nèi)）2、發(fā)展商：成都華盛實(shí)業(yè)3、建筑規(guī)模：占地面積156畝4、綠化率：53.3%產(chǎn)品分析：1、主題概念：2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：建筑規(guī)劃：園林規(guī)劃：戶型供給：兩房?jī)蓮d：94-102，三房?jī)蓮d：133-139，四房?jī)桑ㄈd：136-222，五房?jī)蓮d：146價(jià)格分析：均價(jià)2300，現(xiàn)階段出售房?jī)r(jià)在2700左右付款方式配套服務(wù)：生態(tài)水景，羽毛球場(chǎng)，兒童游戲樂園，高爾夫擊球練習(xí)場(chǎng)，迷宮花園，茶室，花房，中英雙語幼兒園，3萬平米的會(huì)所等銷售狀況：銷售現(xiàn)場(chǎng)火爆，銷售率達(dá)80%左右九、鳳凰棲【項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)】在成熟社區(qū)選址，在城西濃厚的歷史人文背景下演繹出現(xiàn)代川西民居，較有特色；社區(qū)營(yíng)造吸收了傳統(tǒng)園林簡(jiǎn)潔明快、輕靈實(shí)用的特點(diǎn)，為底層住戶設(shè)計(jì)的園林花墻圍臺(tái)的獨(dú)門小院為整個(gè)園區(qū)營(yíng)造了傳統(tǒng)院墻街區(qū)的生活氛圍?！緝r(jià)格支撐點(diǎn)】成熟區(qū)域、川西民居特色、項(xiàng)目基本狀況：1、地理位置：二環(huán)路西三段金房苑東路2、發(fā)展商：成都樂民房屋開發(fā)有限公司、成都金房集團(tuán)公司3、建筑規(guī)模：占地面積：約35畝建筑面積：43000平方米4、綠化率：32%5、容積率：產(chǎn)品分析：1、主題概念：現(xiàn)代川西民居2、規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑風(fēng)格：川西民居的建筑風(fēng)格。建筑規(guī)劃：園林規(guī)劃：傳統(tǒng)的庭院式園林風(fēng)格，其亭、臺(tái)、門、廊各具特色，相互交融，與明快整潔的樓群彼此呼應(yīng)，相得益彰，采用社區(qū)大園林與家庭小園林相結(jié)合的方式社區(qū)戶型供給：三室兩廳雙衛(wèi)（102–123）、四室兩廳雙衛(wèi)（140–187）、躍層（154–245）價(jià)格分析：起價(jià)：2500、均價(jià)：2680付款方式：配套服務(wù)：銷售狀況：銷售率達(dá)65%四、成都市住宅市場(chǎng)總結(jié)從以上成都市整體樓盤調(diào)查，成都市住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、開發(fā)商成熟，品牌開發(fā)商的帶動(dòng)促使整體水平不低成都的開發(fā)商在觀念、手法、策劃概念比較成熟，水平與全國最高水平差距不大。重環(huán)境、重服務(wù)、重質(zhì)量已經(jīng)成為市場(chǎng)趨勢(shì)。2、住宅開發(fā)類型區(qū)域性強(qiáng)成都的“南富西貴”之說就是因?yàn)槌悄蠟楦邫n樓盤聚集區(qū)，城西為中檔優(yōu)質(zhì)樓盤聚集區(qū)，同區(qū)域內(nèi)不同項(xiàng)目大同小異，市場(chǎng)定位相近，從而達(dá)到了區(qū)域共榮。消費(fèi)者首先是區(qū)域認(rèn)同然后是項(xiàng)目認(rèn)同。3、主題概念多。從河居生活到法式風(fēng)情，從坡地文化到生態(tài)居家，從智慧生活到康居典范，成都市項(xiàng)目的主題概念層出不窮，其中也不乏精品，但是也有部分項(xiàng)目概念比較空洞，缺乏演繹的基礎(chǔ)。4、在戶型面積方面，主流戶型面積偏大受地域消費(fèi)特點(diǎn)影響，成都市住宅戶型面積與沿海地區(qū)相比普遍偏大，戶型面積從使用角度來說屬于舒適型的戶型面積。住宅二房在90～100m2左右，三房在130～140m2左右，四房在160～180m2左右。5、在戶型定位方面，單個(gè)項(xiàng)目戶型面積跨度大、戶型多。成都市住宅項(xiàng)目的戶型面積跨度非常大，戶型種類設(shè)置多，戶型面積差在100m2以上的項(xiàng)目很多，個(gè)別項(xiàng)目面積差竟達(dá)到200m2以上，跨度之大令人吃驚。6、在產(chǎn)品類型方面，小高層電梯公寓和多層為主，TOWNHOUSE和低層花園陽房受青睞。一環(huán)以內(nèi)受用地限制，高層較多，除此之外小高層和多層居多，TOWNHOUSE和低層花園陽房受青睞。7、在建筑風(fēng)格方面，通常與地方文化相結(jié)合。以川西民居為代表的蜀風(fēng)建筑在建筑風(fēng)格上體現(xiàn)較多，而融入本土文化的項(xiàng)目基本都能夠取得成功，采用與本土文化相近的南方風(fēng)情、異域風(fēng)情的項(xiàng)目，也能夠?yàn)橄M(fèi)者接受。8、價(jià)格方面，成都住宅絕對(duì)價(jià)格不高，而且價(jià)差不大。相對(duì)同等城市，成都市住宅絕對(duì)價(jià)格不高，從而也直接導(dǎo)致了價(jià)差不大，如市區(qū)內(nèi)價(jià)格普遍在2000—4000以內(nèi)，中高端市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻高，然而邊際收益不大。9、配套設(shè)施較全，但將配套設(shè)施作為重要賣點(diǎn)的項(xiàng)目才剛剛起步。相當(dāng)部分項(xiàng)目的配套設(shè)施都很多，如會(huì)所、兒童游樂園、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等。大規(guī)模的項(xiàng)目還配有