土地估價(jià)及技術(shù)報(bào)告

編寫難點(diǎn)、常出現(xiàn)問(wèn)題及技術(shù)要求與處理方法土地估價(jià)報(bào)告格式或結(jié)構(gòu)一土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的難點(diǎn)（或關(guān)鍵點(diǎn)）二土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告易出現(xiàn)問(wèn)題及技術(shù)要求與處理辦法三四土地評(píng)估中常遇到的問(wèn)題五其他權(quán)利土地價(jià)格評(píng)估注意事項(xiàng)目錄土地估價(jià)報(bào)告格式或結(jié)構(gòu)一（一）土地估價(jià)報(bào)告（二）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部分摘要估價(jià)項(xiàng)目名稱委托估價(jià)方估價(jià)目的估價(jià)基準(zhǔn)日估價(jià)日期地價(jià)定義估價(jià)結(jié)果土地估價(jià)師簽字土地估價(jià)機(jī)構(gòu)第二部分估價(jià)對(duì)象界定委托估價(jià)方估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象概況影響地價(jià)的因素說(shuō)明第三部分土地估價(jià)結(jié)果及其使用估價(jià)依據(jù)土地估價(jià)估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用第四部分附件（一）土地估價(jià)報(bào)告第一部分總述估價(jià)項(xiàng)目名稱委托估價(jià)方受托估價(jià)方估價(jià)目的估價(jià)依據(jù)估價(jià)基準(zhǔn)日估價(jià)日期地價(jià)定義估價(jià)結(jié)果需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)土地估價(jià)師簽字土地估價(jià)機(jī)構(gòu)第二部分估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析估價(jià)對(duì)象描述地價(jià)影響因素分析第三部分土地估價(jià)估價(jià)原則估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程地價(jià)的確定第四部分附件（二）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（三）土地估價(jià)的作用土地估價(jià)報(bào)告是反映估價(jià)行為及結(jié)果的載體，能夠?qū)⑼恋毓纼r(jià)目的、估價(jià)對(duì)象情況、估價(jià)過(guò)程及估價(jià)結(jié)果等有關(guān)情況，通過(guò)文字反映出來(lái)。土地估價(jià)報(bào)告是估價(jià)意見(jiàn)的專業(yè)憑證。估價(jià)報(bào)告是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中土地價(jià)值的法律證明。估價(jià)在很多時(shí)候都是一種鑒證性行為，所以，在特定時(shí)間段內(nèi)，估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容具有法律效力，估價(jià)報(bào)告會(huì)成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中關(guān)于土地財(cái)產(chǎn)價(jià)值的法律性文件。（四）土地估價(jià)報(bào)告的制作和出具根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》：土地估價(jià)報(bào)告提交給委托方使用，土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告提交土地行政管理部門或行業(yè)管理部門審查及土地評(píng)估機(jī)構(gòu)存檔。土地估價(jià)報(bào)告可以采用文字式或表格式，土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告只能采用文字式。每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目只能有一個(gè)“土地估價(jià)報(bào)告”，但可以有多個(gè)“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”；當(dāng)估價(jià)項(xiàng)目涉及多個(gè)市縣時(shí)，應(yīng)以各市或縣為單位出具“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”。委托估價(jià)方在向土地行政管理部門申請(qǐng)對(duì)地價(jià)審核時(shí)，可提交土地估價(jià)報(bào)告，但必須提交土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告；報(bào)請(qǐng)國(guó)土資源部或省級(jí)土地行政主管部門進(jìn)行地價(jià)確認(rèn)時(shí)，則必須同時(shí)提交土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)土地估價(jià)過(guò)程中采用的有關(guān)技術(shù)依據(jù)（如征地協(xié)議、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件、開發(fā)費(fèi)、基準(zhǔn)地價(jià)成果、土地市場(chǎng)交易資料等）應(yīng)單獨(dú)整理成冊(cè)，供土地行政管理部門對(duì)土地估價(jià)結(jié)果的確認(rèn)審查。土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象的描述和分析應(yīng)客觀、公正，不帶有任何恭維、誘導(dǎo)性或與估價(jià)無(wú)關(guān)的言論。土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)以中文撰寫打印，并分別以中文格式提交委托方和土地行政管理部門審查用。如需以外文出具土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，其內(nèi)容應(yīng)與中文報(bào)告一致，并在報(bào)告中注明以中文格式為準(zhǔn)。土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的難點(diǎn)（或關(guān)鍵點(diǎn)）二（一）總述中關(guān)鍵點(diǎn)（二）估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析的關(guān)鍵點(diǎn)（三）土地估價(jià)中的難點(diǎn)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告易出現(xiàn)問(wèn)題及技術(shù)要求與處理辦法三（一）總述中關(guān)鍵點(diǎn)及技術(shù)要求與處理辦法

（二）估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析的關(guān)鍵點(diǎn)及技

術(shù)技術(shù)要求與處理辦法

（三）土地估價(jià)中的難點(diǎn)及技術(shù)要求與處理辦法

（四）附件（一）總述中關(guān)鍵點(diǎn)及技術(shù)要求與處理辦法估價(jià)目的（1）易出現(xiàn)問(wèn)題：1）估價(jià)目的描述不明確2）一個(gè)報(bào)告有時(shí)出現(xiàn)兩種以上（含兩種）目的（2）技術(shù)要求與處理辦法：1）保證技術(shù)報(bào)告中目的的明確性、合理性和現(xiàn)實(shí)性，估價(jià)目的描述時(shí)：一定要明確，是為政府招拍掛確定出讓底價(jià)評(píng)估，為某單位或個(gè)人抵押貸款評(píng)估、土地轉(zhuǎn)讓評(píng)估，為某企業(yè)改制土地資產(chǎn)作價(jià)入股評(píng)估、土地資產(chǎn)處置評(píng)估等。2）一個(gè)技術(shù)報(bào)告只能有一種目的

保證技術(shù)報(bào)告中目的的明確性、合理性和現(xiàn)實(shí)性，估價(jià)目的描述時(shí)：一定要明確，是為政府招拍掛確定出讓底價(jià)評(píng)估，為某單位或個(gè)人抵押貸款評(píng)估、土地轉(zhuǎn)讓評(píng)估，為某企業(yè)改制土地資產(chǎn)作價(jià)入股評(píng)估、土地資產(chǎn)處置評(píng)估等。（一）總述中關(guān)鍵點(diǎn)及技術(shù)要求與處理辦法估價(jià)依據(jù)（1）易出現(xiàn)問(wèn)題：1）估價(jià)依據(jù)不全面，漏掉主要依據(jù)；2）估價(jià)依據(jù)與整個(gè)報(bào)告中的估價(jià)方法選擇、估價(jià)過(guò)程中參數(shù)的選擇等沒(méi)有關(guān)聯(lián)，多余；3）估價(jià)依據(jù)中的有關(guān)法律法規(guī)與評(píng)估基準(zhǔn)日不對(duì)應(yīng)，沒(méi)有現(xiàn)時(shí)性，有些已經(jīng)取消；（2）技術(shù)要求與處理辦法：1）依據(jù)一定要全面，一般包含：①國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章（如土地管理法、房地產(chǎn)管理法、國(guó)務(wù)院和國(guó)土資源部頒布的相關(guān)法律法規(guī)）；②估價(jià)對(duì)象所在?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）的有關(guān)法律規(guī)定；③有關(guān)行業(yè)技術(shù)規(guī)程（如城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程、農(nóng)用地土地估價(jià)規(guī)程、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程、用地土地分等定級(jí)規(guī)程等）；④委托方提供的有關(guān)資料（如國(guó)有土地使用證、土地使用權(quán)出讓合同、房產(chǎn)證、建設(shè)用地批復(fù)文件、建設(shè)用地規(guī)劃批復(fù)文件等）；⑤受托估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握、收集的有關(guān)資料和估價(jià)師實(shí)地勘察、調(diào)查所獲得的相關(guān)資料。2）估價(jià)依據(jù)一定要與技術(shù)報(bào)告中土地估價(jià)方法選擇及估價(jià)過(guò)程中選用的參數(shù)依據(jù)一致或?qū)?yīng)；3）及時(shí)關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)的調(diào)整和變化，保證評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)所依據(jù)法律法規(guī)的有效性；（一）總述中關(guān)鍵點(diǎn)及技術(shù)要求與處理辦法地價(jià)定義（1）易出現(xiàn)問(wèn)題：1）定價(jià)定義界定沒(méi)有明確權(quán)利性質(zhì)2）地價(jià)定義設(shè)定沒(méi)有依據(jù)3）地價(jià)定義內(nèi)容不完善（2）技術(shù)要求與處理辦法：1）了解地價(jià)定義內(nèi)涵，包括：待估宗地的土地使用權(quán)性質(zhì)、年期、期日、實(shí)際開發(fā)程度與用途、設(shè)定開發(fā)程度與用途；2）根據(jù)估價(jià)目的和待估宗地的具體情況，合理設(shè)定土地使用權(quán)性質(zhì)、年期、用途、評(píng)估期日；3）結(jié)合待估宗地的實(shí)際開發(fā)程度和評(píng)估目的，合理設(shè)定開發(fā)程度。（一）總述中關(guān)鍵點(diǎn)及技術(shù)要求與處理辦法估價(jià)結(jié)果（1）易出現(xiàn)問(wèn)題：1）結(jié)果內(nèi)容不全面，漏掉：貨幣種類，價(jià)格大些、估價(jià)結(jié)果一覽表等2）結(jié)果中有單價(jià)，沒(méi)有總價(jià)；有總價(jià)沒(méi)有單價(jià)（2）技術(shù)技術(shù)要求與處理辦法：1）了解估價(jià)結(jié)果一定包括以下內(nèi)容：?jiǎn)挝幻娣e土地價(jià)格（或單位面積樓面價(jià)格）、總地價(jià)、小寫、大寫、貨幣種類、估價(jià)結(jié)果一覽表。2）了解估價(jià)結(jié)果一覽表的內(nèi)容，必須嚴(yán)格按照該表要求。（一）總述中關(guān)鍵點(diǎn)及技術(shù)要求與處理辦法需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)（1）易出現(xiàn)問(wèn)題：1）需要特殊說(shuō)明事項(xiàng)內(nèi)容不全面2）說(shuō)法不合理3）需要說(shuō)明事項(xiàng)與報(bào)告內(nèi)容不相關(guān)（2）技術(shù)要求與處理辦法：1）明確需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)應(yīng)該包含估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)、使用限制、資料來(lái)源、其他說(shuō)明（抵押等）2）估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件3）說(shuō)明進(jìn)行本次估價(jià)及估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果成立的前提條件（如估價(jià)依據(jù)的可靠性、市場(chǎng)的客觀性、地價(jià)內(nèi)涵、土地的持續(xù)利用等）、假設(shè)條件（如估價(jià)對(duì)象的用途設(shè)定、年期設(shè)定、估價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定等）4）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用（一）總述中關(guān)鍵點(diǎn)及技術(shù)要求與處理辦法需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)（3）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用應(yīng)該包含：1）估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)。說(shuō)明進(jìn)行本次估價(jià)所依據(jù)的主要法律法規(guī)，注明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的作用依照法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力；2）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用方向和限制條件。說(shuō)明估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告在一定評(píng)估目的下使用，注明土地估價(jià)報(bào)告僅供委托方和送交土地管理部門審查使用，土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告不提供給委托方；3）土地估價(jià)結(jié)果的有效期。說(shuō)明估價(jià)結(jié)果的有效期限；4）申明土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果有解釋權(quán)；5）違規(guī)使用土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)結(jié)果的法律責(zé)任。（一）總述中關(guān)鍵點(diǎn)及技術(shù)要求與處理辦法需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)（4）需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)應(yīng)該包括：1）有關(guān)資料來(lái)源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無(wú)法確認(rèn)的資料和估價(jià)事項(xiàng)；2）對(duì)估價(jià)結(jié)果或估價(jià)工作可能產(chǎn)生影響的變化事項(xiàng)（如地價(jià)指數(shù)、開發(fā)程度、設(shè)定用途、地價(jià)政策、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等）以及采取的相應(yīng)措施；3）估價(jià)對(duì)象的特殊性、估價(jià)中未考慮的因素及采取的特殊處理，必要時(shí)說(shuō)明原因或依據(jù)；4）其他需要特殊說(shuō)明的問(wèn)題。（5）他項(xiàng)權(quán)利說(shuō)明如抵押權(quán)、租賃權(quán)、優(yōu)先受償權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利的特殊說(shuō)明及假設(shè)依據(jù)。（二）估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析的關(guān)鍵點(diǎn)及技術(shù)技術(shù)要求與處理辦法估價(jià)對(duì)象描述（1）易出現(xiàn)問(wèn)題：1）描述內(nèi)容不完善，漏掉主要內(nèi)容；2）描述內(nèi)容概念不清，放錯(cuò)位置。（2）技術(shù)要求與處理辦法：

明確土地估價(jià)對(duì)象描述包括內(nèi)容及各項(xiàng)內(nèi)容的具體要求，土地估價(jià)對(duì)象描述包括：土地登記狀況、土地權(quán)利狀況、土地利用狀況共三方面內(nèi)容描述。1）土地登記狀況：

①說(shuō)明估價(jià)對(duì)象來(lái)源及歷史沿革；

②估價(jià)對(duì)象的地理位置、土地用途、四至、面積；

③土地級(jí)別、土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更、土地登記證書號(hào)、國(guó)有土地使用證編號(hào)、登記時(shí)間、地籍圖號(hào)、宗地號(hào)等；2）土地權(quán)利狀況：

①詳細(xì)描述土地估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利狀況；

②以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說(shuō)明取得時(shí)間、出讓金數(shù)額、批準(zhǔn)使用年限（批準(zhǔn)起止日期）、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定；

③對(duì)估價(jià)對(duì)象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利、相鄰關(guān)系權(quán)利等要詳加說(shuō)明。

④如果評(píng)估土地租賃權(quán)：還要明確租賃起止時(shí)間、租賃范圍、租賃價(jià)格（租金）及支付情況、估價(jià)中的特殊處理（二）估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析的關(guān)鍵點(diǎn)及技術(shù)技術(shù)要求與處理辦法估價(jià)對(duì)象描述3）土地利用狀況

①詳細(xì)描述估價(jià)對(duì)象的利用現(xiàn)狀，包括：估價(jià)對(duì)象上的建、構(gòu)筑物及用途、建筑容積率、、建筑密度、綠化率等；

②說(shuō)明主要建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修情況、耐用年限、已使用年限、建筑物面積、建筑成新、建筑高度、層數(shù)、設(shè)備和安裝狀況、其他地上附著物情況等；

③描述土地利用變遷、規(guī)劃利用、最佳利用等情況；

④對(duì)于以規(guī)劃條件進(jìn)行評(píng)估的必須描述規(guī)劃依據(jù)：建設(shè)用地批準(zhǔn)文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證、竣工備案表等，說(shuō)明規(guī)劃條件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)日期、批準(zhǔn)規(guī)劃條件等，并說(shuō)明現(xiàn)使用權(quán)人；

⑤對(duì)于現(xiàn)狀利用評(píng)估的依據(jù)是房屋所有權(quán)證或房地權(quán)證。（二）估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析的關(guān)鍵點(diǎn)及技術(shù)技術(shù)要求與處理辦法2、地價(jià)影響因素分析（1）易出現(xiàn)問(wèn)題：

1）土地估價(jià)報(bào)告的“影響地價(jià)的因素說(shuō)明”與土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的“地價(jià)影響因素分析”內(nèi)容一致，沒(méi)有區(qū)分；

2）因素描述內(nèi)容不完善，漏掉主要因素；

3）描述內(nèi)容概念不清，混淆一般、區(qū)域、個(gè)別因素內(nèi)容，區(qū)域界定范圍不合理；

4）因素描述與本次估價(jià)沒(méi)有相關(guān)性或相關(guān)性小；

5）在對(duì)地價(jià)進(jìn)行影響因素分析時(shí)，描述過(guò)于簡(jiǎn)單，缺少定性或定量的分析；

6）地價(jià)影響因素分析不合常理或不客觀；

7）地價(jià)影響因素描述前后矛盾；（2）技術(shù)要求與處理辦法：1）要區(qū)分土地估價(jià)報(bào)告的“影響地價(jià)的因素說(shuō)明”與土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的“地價(jià)影響因素分析”內(nèi)容，前者側(cè)重于對(duì)有關(guān)影響地價(jià)的因素的陳述，后者側(cè)重對(duì)地價(jià)影響因素進(jìn)行分析，尤其是對(duì)地價(jià)影響大的重要因素必須分析。與本次估價(jià)無(wú)關(guān)或相關(guān)性小的因素僅為參照。2）明確地價(jià)影響因素分析包括內(nèi)容及各項(xiàng)內(nèi)容的具體要求包括：一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的描述與分析。（二）估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析的關(guān)鍵點(diǎn)及技術(shù)技術(shù)要求與處理辦法2、地價(jià)影響因素分析（1）一般因素應(yīng)說(shuō)明影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素，包括：1）城市資源狀況（地理位置、土地、城市人口等）；2）房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況（含土地制度、住房制度、地價(jià)政策等）；3）產(chǎn)業(yè)政策（含稅收政策等）；4）城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)；5）城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（包括城市經(jīng)濟(jì)布局、發(fā)展水平、綜合實(shí)力、社會(huì)儲(chǔ)蓄與投資、物價(jià)變動(dòng)等內(nèi)容）

一般因素要具有時(shí)效性，引用近期的數(shù)據(jù)，及時(shí)反映國(guó)內(nèi)外的局勢(shì)、國(guó)家的調(diào)空措施、政策變化等；

一般因素還要考慮地域性，不要忽略了土地所在地的區(qū)域房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)情況。（二）估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析的關(guān)鍵點(diǎn)及技術(shù)技術(shù)要求與處理辦法2、地價(jià)影響因素分析（2）區(qū)域因素：說(shuō)明估價(jià)對(duì)象所在城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域條件對(duì)地價(jià)的影響，包括：1）區(qū)域概況（含區(qū)域位置、人口、級(jí)別、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域優(yōu)勢(shì)等）；2）交通條件（含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對(duì)外交通條件等）；3）基礎(chǔ)設(shè)施條件（指區(qū)域內(nèi)的供水、排水、供電、通訊、通暖、通氣及學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度）；4）環(huán)境條件；5）產(chǎn)業(yè)集聚狀況；6）規(guī)劃限制。區(qū)域因素應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和估價(jià)目的有所選擇和側(cè)重，著重進(jìn)行影響因素的描述，針對(duì)不同用途對(duì)主要影響因素進(jìn)行分析（如商服用地的重要影響因素是商業(yè)繁華度、人口流量、交通便捷度、道路通達(dá)度；住宅用地的重要影響因素是環(huán)境條件、交通便捷度、公共公用設(shè)施配套程度；工業(yè)用地的重要影響因素是道路通達(dá)度、產(chǎn)業(yè)集聚程度）。這里區(qū)域大小可參照城鎮(zhèn)內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別、行政分區(qū)、功能分區(qū)等確定。（二）估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析的關(guān)鍵點(diǎn)及技術(shù)技術(shù)要求與處理辦法2、地價(jià)影響因素分析（3）個(gè)別因素1）說(shuō)明估價(jià)對(duì)象位置、面積、用途、宗地形狀、深度、寬度、臨街狀況；2）說(shuō)明宗地的地質(zhì)條件、地形、地勢(shì)狀況；3）描述宗地的建筑面積、容積率、建筑密度；4）描述宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件；5）描述估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價(jià)水平。不同用途，個(gè)別因素描述有側(cè)重點(diǎn)。2宗地以上可采用表格式描述。（三）土地估價(jià)中的難點(diǎn)及技術(shù)要求與處理辦法1、估價(jià)原則（1）易出現(xiàn)問(wèn)題：1）估價(jià)原則選擇不全面，漏掉主要原則；2）估價(jià)原則選擇不合理，與本報(bào)告不對(duì)應(yīng)；3）估價(jià)原則描述不規(guī)范或不合理（2）技術(shù)要求與處理辦法：1）了解所有估價(jià)原則，簡(jiǎn)要說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)所遵循的主要原則；各項(xiàng)原則的具體內(nèi)容參見(jiàn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》）●合法原則●替代原則●需求與供給原則●變動(dòng)原則●協(xié)調(diào)原則●預(yù)期收益原則（無(wú)剩余法或收益法時(shí)可刪除）●最有效使用原則（無(wú)剩余法或收益法時(shí)可刪除）●多種方法相結(jié)合的原則2）估價(jià)原則可根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)、估價(jià)目的、估價(jià)選用方法有所選擇

3）合法原則、替代原則、需求與供給原則、變動(dòng)原則、協(xié)調(diào)原則、多種方法相結(jié)合的原則是共用則，每個(gè)報(bào)告中都需要體現(xiàn)；

4）現(xiàn)狀土地利用條件下評(píng)估，不能出現(xiàn)最有效利用原則；

5）規(guī)劃條件下的土地評(píng)估，一定要考慮預(yù)期收益原則、最有效使用原則。（三）土地估價(jià)中的難點(diǎn)及技術(shù)要求與處理辦法2、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程（1）易出現(xiàn)問(wèn)題：1）方法選擇錯(cuò)誤；2）方法選擇缺少理由或依據(jù)不充分；3）方法選擇時(shí)理由描述不合理；4）只選擇了一種評(píng)估方法；5）估價(jià)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)很多錯(cuò)誤，具體見(jiàn)每種方法評(píng)估過(guò)程中描述。（2）技術(shù)要求與處理辦法：1）說(shuō)明估價(jià)方法選擇依據(jù)和每種方法的估價(jià)過(guò)程；應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)《規(guī)程》選取適宜的估價(jià)方法（市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。2）一項(xiàng)估價(jià)中所選方法不少于兩種，并說(shuō)明估價(jià)方法選擇的依據(jù)。同時(shí)，各種估價(jià)方法的應(yīng)用過(guò)程還應(yīng)分別滿足《規(guī)程》的相應(yīng)要求；3）在選擇估價(jià)方法時(shí)，如估價(jià)對(duì)象位于城鎮(zhèn)范圍內(nèi)、基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之外，可以選擇采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，參照基準(zhǔn)地價(jià)的末級(jí)地進(jìn)行評(píng)估；2、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程

①市場(chǎng)比較法◆易出現(xiàn)問(wèn)題：（A）實(shí)例選擇不符合要求或?yàn)樘摷侔咐?。案例與待估宗地不在同一供需圈、用途不同、交易日期相差太長(zhǎng)、價(jià)格相差太大、案例數(shù)量不夠、交易資料的可靠性等。案例條件描述不完善，缺土地使用者、宗地位置及門牌號(hào)交易價(jià)格類型（出讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓權(quán)價(jià)格、抵押價(jià)格）、價(jià)格內(nèi)涵、交易時(shí)間描述等；（B）因素選擇不合理。區(qū)域因素，個(gè)別因素選擇不合理或主次不分或混亂或漏掉主要影響因素等，因素選擇與報(bào)告中選用基準(zhǔn)地價(jià)的因素不一致且相差較大；（C）比較因素說(shuō)明未量化，過(guò)于籠統(tǒng)；因素條件說(shuō)明時(shí)與評(píng)估報(bào)告一般、區(qū)域及個(gè)別因素或其他評(píng)估方法中的描述不一致；（D）確定因素條件指數(shù)中可能會(huì)出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表（因素條件說(shuō)明表）不一致，可能漏項(xiàng)或多項(xiàng)；指數(shù)確定不合理（因素間權(quán)重的不合理、某個(gè)因素修正幅度不合理或修正錯(cuò)誤）；（E）因素條件修正系數(shù)表中可能會(huì)出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表（因素條件說(shuō)明表或因素條件指數(shù)表）不一致；可能漏項(xiàng)或多項(xiàng)；系數(shù)與前表中的指數(shù)不對(duì)應(yīng)；系數(shù)以指數(shù)出現(xiàn)等錯(cuò)誤；（F）地價(jià)指數(shù)、容積率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明顯錯(cuò)誤或與報(bào)告中其他方法的修正系數(shù)不一致，自相矛盾或無(wú)依據(jù)、過(guò)程；（G）計(jì)算比準(zhǔn)地價(jià)時(shí)錯(cuò)誤；（H）確定地價(jià)時(shí)只以其中一個(gè)比準(zhǔn)地價(jià)為結(jié)果或計(jì)算錯(cuò)誤，未說(shuō)明最終結(jié)果的確定方法；（I）計(jì)算公式錯(cuò)誤；（J）最終結(jié)果的確定沒(méi)有依據(jù)或理由或計(jì)算錯(cuò)誤。2、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程①市場(chǎng)比較法◆技術(shù)要求與處理辦法：（A）實(shí)例選擇。要求比較實(shí)例至少有三個(gè)，選擇的實(shí)例與估價(jià)對(duì)象應(yīng)屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時(shí)間與估價(jià)基準(zhǔn)日相差不超過(guò)3年、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域，所選實(shí)例應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并具體說(shuō)明實(shí)例的位置、用途、面積、土地等級(jí)、土地利用情況、土地開發(fā)程度、交易時(shí)間、土地使用年限、交易方式、交易情況和交易價(jià)格等。（B）因素選擇。估價(jià)時(shí)選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個(gè)別因素，包括交易時(shí)間、交易情況、交易方式、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、離市中心距離、交通條件、環(huán)境條件、集聚狀況、容積率、宗地面積。不同用途的因素選擇應(yīng)有所不同，具體因素選擇可參照《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》。以上因素要與報(bào)告第二部分所分析的地價(jià)影響因素相一致，不得漏掉重要因素，必要時(shí)應(yīng)說(shuō)明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。2、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程①市場(chǎng)比較法◆技術(shù)要求與處理辦法：（C）因素條件說(shuō)明。具體說(shuō)明估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各因素條件▲因素應(yīng)根據(jù)不同用途，并結(jié)合實(shí)際調(diào)查情況和估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)確定，因素描述的應(yīng)是比較因素的具體條件和具體內(nèi)容，不能使用相同、較好、接近、較差等無(wú)具體含義的用語(yǔ)，能量化的一定要使用量化指標(biāo)?！纼r(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各項(xiàng)條件說(shuō)明要客觀、具體，其中估價(jià)對(duì)象的因素條件說(shuō)明要與第二部分影響地價(jià)的因素分析相一致，不能前后矛盾。（D）編制比較因素條件指數(shù)表為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)差異折算為反映價(jià)格差異的因素條件指數(shù)，并編制比較因素指數(shù)表。（E）、編制因素修正系數(shù)表

在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行比較實(shí)例估價(jià)期日修正、交易情況、因素修正及年期修正，即將估價(jià)對(duì)象的因素條件指數(shù)與比較實(shí)例的因素條件進(jìn)行比較，得到各因素修正系數(shù)。（F）、實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算2、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程

②收益還原法◆易出現(xiàn)問(wèn)題：（A）收益還原法公式選錯(cuò)或計(jì)算過(guò)程漏步驟；（B）收益為待估宗地的實(shí)際收益不是客觀收益；收益確定依據(jù)不充分；收益確定錯(cuò)誤或不合理；（C）費(fèi)用確定可能漏項(xiàng)或多項(xiàng)；（D）年折舊費(fèi)計(jì)算公式錯(cuò)誤或年限出錯(cuò)、重值價(jià)取值錯(cuò)誤；（E）術(shù)語(yǔ)不規(guī)范；（F）建筑物還原利率、土地還原利率的確定不合理或無(wú)過(guò)程；（G）地價(jià)計(jì)算中年限錯(cuò)誤；（H）計(jì)算過(guò)程有錯(cuò)；（I）計(jì)算單位不統(tǒng)一；（J）最終結(jié)果的確定沒(méi)有單價(jià)。2、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程

◆技術(shù)要求與處理辦法（A）具體說(shuō)明實(shí)際總收益和客觀總收益及估價(jià)時(shí)采用的收益額和相應(yīng)的條件，采用市場(chǎng)比較法、剩余法等求算收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)各自方法的有關(guān)要求列出計(jì)算步驟和計(jì)算過(guò)程。（C）總費(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目和各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要具體說(shuō)明其確定的依據(jù)、確定方法和各項(xiàng)參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)涉及有關(guān)法律、法規(guī)的，要說(shuō)明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時(shí)間、文號(hào)及內(nèi)容等。（D）說(shuō)明土地純收益的測(cè)算依據(jù)和方法。涉及房地產(chǎn)和房屋純收益的，應(yīng)具體說(shuō)明有關(guān)參數(shù)的選取及計(jì)算過(guò)程。（E）明確說(shuō)明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。（F）說(shuō)明土地使用年限、收益還原法公式選取和收益價(jià)格確定的計(jì)算過(guò)程。2、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程

③剩余法◆易出現(xiàn)問(wèn)題：（A)公式選錯(cuò)或計(jì)算過(guò)程漏步驟。

(B）預(yù)測(cè)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)依據(jù)不充分或確定錯(cuò)誤或不合理。（C）費(fèi)用確定可能漏項(xiàng)或多項(xiàng)。（D)術(shù)語(yǔ)不規(guī)范（E）利息計(jì)算錯(cuò)誤選用了單利計(jì)息公式或公式正確但計(jì)息周期錯(cuò)誤。（F）利潤(rùn)計(jì)算時(shí)考慮了利息。（G）如在評(píng)估時(shí)，地價(jià)未計(jì)息，結(jié)果未將地價(jià)貼現(xiàn)至估價(jià)期日時(shí)的價(jià)格水平。（H)計(jì)算過(guò)程有錯(cuò)。（I）計(jì)算單位不統(tǒng)一。（J）最終結(jié)果的確定沒(méi)有單價(jià)。2、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程

◆技術(shù)要求與處理辦法：

應(yīng)用此方法估價(jià)，要依據(jù)《規(guī)程》規(guī)定程序和方法進(jìn)行，技術(shù)報(bào)告中應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容予以明確說(shuō)明:（A）通過(guò)分析估價(jià)對(duì)象條件、利用現(xiàn)狀等，考慮到規(guī)劃利用及管理等限制條件，確定土地的最佳利用方式。應(yīng)包括確定土地的用途、建筑容積率、綠化覆蓋率、建筑布局、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑高度等項(xiàng)內(nèi)容。（B）明確估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的利用方式（買賣、出租等）及依據(jù)目前市場(chǎng)狀況估算的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，并說(shuō)明估算方法及依據(jù)。在估算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇至少三個(gè)市場(chǎng)案例，可采用市場(chǎng)比較法的有關(guān)程序和要求進(jìn)行確定。（C）對(duì)計(jì)算中所采用的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用要說(shuō)明其確定的方法和依據(jù)；對(duì)開發(fā)周期、利息、稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和開發(fā)商利潤(rùn)等要說(shuō)明其選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。（D）說(shuō)明計(jì)算公式、計(jì)算過(guò)程和結(jié)果。2、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程④成本逼近法◆易出現(xiàn)問(wèn)題：（A）公式選錯(cuò)或計(jì)算過(guò)程漏步驟；（B）缺少對(duì)待估宗地周邊土地利用類型的描述；取得費(fèi)不是區(qū)域的客觀平均水平；稅費(fèi)的確定沒(méi)有明確的法律和文件依據(jù)、將不是稅費(fèi)項(xiàng)目的內(nèi)容列入或少列項(xiàng)目；（C）開發(fā)費(fèi)的確定與地價(jià)定義設(shè)定的開發(fā)程度不一致；開發(fā)費(fèi)的取值與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的開發(fā)費(fèi)不一致；開發(fā)費(fèi)的確定無(wú)依據(jù)；（D）利息計(jì)算有誤或利息公式選用了單利計(jì)息公式；（E）利息周期錯(cuò)誤；利息率的確定無(wú)依據(jù)；（F）利潤(rùn)率、土地增值收益率的確定無(wú)依據(jù)；（G）利潤(rùn)計(jì)算時(shí)考慮了利息；（H）未進(jìn)行年期修正或區(qū)位修正；（I）計(jì)算過(guò)程有錯(cuò)或漏項(xiàng)；（J）計(jì)算單位不統(tǒng)一；（K）最終結(jié)果的確定計(jì)算錯(cuò)誤等。2、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程◆技術(shù)要求與處理辦法：應(yīng)用此種方法估價(jià)，要求按照《規(guī)程》的規(guī)定程序和方法進(jìn)行，并需明確以下有關(guān)內(nèi)容：

（A）要詳細(xì)說(shuō)明土地取得費(fèi)的各組成項(xiàng)目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說(shuō)明其確定的依據(jù)。有文件依據(jù)的，應(yīng)首先符合國(guó)家性法律、法規(guī)等，不合理收費(fèi)不應(yīng)作為依據(jù)。同時(shí)要說(shuō)明所依據(jù)文件的名稱、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時(shí)間及文件中有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；沒(méi)有文件依據(jù)的，如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)的政府部門證明，涉及到當(dāng)?shù)夭煌瑓^(qū)域的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，要在對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域進(jìn)行充分調(diào)查實(shí)際情況的基礎(chǔ)上（如調(diào)查征地實(shí)例），分析后確定客觀取得費(fèi)用，并說(shuō)明原因。（B）明確估價(jià)對(duì)象的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說(shuō)明依據(jù)。有文件依據(jù)的，說(shuō)明文件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時(shí)間及內(nèi)容等，沒(méi)有文件依據(jù)的，應(yīng)通過(guò)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)中開發(fā)費(fèi)用的調(diào)查，確定的開發(fā)費(fèi)用能反映當(dāng)?shù)氐钠骄_發(fā)水平。（D）貸款利息、投資回報(bào)率、土地還原利率的確定，要在技術(shù)報(bào)告中說(shuō)明依據(jù)的資料及其來(lái)源、分析計(jì)算過(guò)程及結(jié)果。

（E）說(shuō)明成本價(jià)格基礎(chǔ)上的土地增值標(biāo)準(zhǔn)的確定方法和依據(jù)。（F）根據(jù)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素、個(gè)別因素條件進(jìn)行區(qū)位修正，因素說(shuō)明應(yīng)與第二部分的地價(jià)影響因素相一致，具體格式可參照基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的修正體系。

（G）說(shuō)明土地價(jià)格的確定方法和結(jié)果。2、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程⑤基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法◆易出現(xiàn)問(wèn)題：（A）漏項(xiàng)，缺少地價(jià)內(nèi)涵介紹等；地價(jià)內(nèi)涵介紹不完善（缺少估價(jià)期日、容積率、開發(fā)程度、計(jì)算公式等）；選用基準(zhǔn)地價(jià)已超過(guò)三年；（B）因素描述及修正與市場(chǎng)比較法及地價(jià)影響因素描述不一致；因素描述不具體且未量化；（C）未列出待估宗地的因素條件說(shuō)明、優(yōu)劣程度判定表；（D）某項(xiàng)因素修正錯(cuò)誤；（E）某項(xiàng)修正前后不一致或缺少某項(xiàng)因素的修正；（F）計(jì)算公式前后不一致或計(jì)算結(jié)果錯(cuò)誤；（G）計(jì)算過(guò)程漏項(xiàng)；（H）計(jì)算單位不統(tǒng)一；（I）最終結(jié)果的確定計(jì)算錯(cuò)誤等。2、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程◆技術(shù)要求與處理辦法：應(yīng)用此方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)按《規(guī)程》規(guī)定的程序和方法進(jìn)行。在技術(shù)報(bào)告中應(yīng)對(duì)如下事項(xiàng)予以明確說(shuō)明：（A)具體說(shuō)明采用的基準(zhǔn)地價(jià)的公布（或制定）時(shí)間、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵及其利用基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗地地價(jià)的公式等。（B）基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵是指在一定基準(zhǔn)日、設(shè)定的土地開發(fā)程度、設(shè)定的土地用途、法定最高年限（或無(wú)限年期）的區(qū)域平均土地使用權(quán)價(jià)格。（C）說(shuō)明宗地位置、用途及估價(jià)對(duì)象所在級(jí)別或區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)和對(duì)應(yīng)的因素修正系數(shù)表及因數(shù)條件說(shuō)明表，并注明來(lái)源及依據(jù)。（D）說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的各項(xiàng)因素具體條件，應(yīng)按因素修正系數(shù)表的內(nèi)容具體列出。具體形式可參見(jiàn)市場(chǎng)比較法中因素條件說(shuō)明表。（E）確定估價(jià)對(duì)象各因素修正系數(shù)和綜合修正系數(shù)。（F）說(shuō)明年期、期日及其他影響地價(jià)因素間的差別和相應(yīng)的修正系數(shù)。（G）對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)修正得到的宗地地價(jià)進(jìn)行分析，得到估價(jià)對(duì)象設(shè)定開發(fā)程度的宗地地價(jià)。當(dāng)估價(jià)對(duì)象設(shè)定開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度不一致時(shí)，應(yīng)進(jìn)行土地開發(fā)程度的修正。3、地價(jià)的確定（1）易出現(xiàn)問(wèn)題：1）最終地價(jià)的確定方法沒(méi)有客觀的分析過(guò)程或理由、依據(jù)不足、沒(méi)有說(shuō)服力；2）最終地價(jià)的確定缺少計(jì)算公式、計(jì)算步驟。（2）技術(shù)要求與處理辦法1）地價(jià)確定的方法一定要說(shuō)明對(duì)不同估價(jià)方法結(jié)果進(jìn)行增值或減值調(diào)整的原因；2）對(duì)采用眾數(shù)、平均值或以其中某一價(jià)格等為最終宗地地價(jià)的，要解釋其方法選擇的依據(jù)；3）如評(píng)估方法選擇采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，最終估價(jià)結(jié)果必須考慮基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的評(píng)估結(jié)果；4）估價(jià)結(jié)果應(yīng)注明地價(jià)種類、總地價(jià)、單位面積地價(jià)、地價(jià)單位，總地價(jià)并用大寫表示。如用外幣表示地價(jià)，應(yīng)注明估價(jià)基準(zhǔn)日外幣與人民幣的比價(jià)；包含如：土地總面積:**.**平方米單位面積地價(jià)：**元/平方米單位樓面地價(jià)：**元/平方米單位面積年租金：**.*元/平方米.年

總地價(jià)：**.**萬(wàn)元大寫：*仟*佰*拾*萬(wàn)*仟*佰*拾元貨幣種類：人民幣（或美元、日元，估價(jià)基準(zhǔn)日人民幣與美元、日元的兌換比例為：1：*）年總租金：**.**萬(wàn)元大寫：*仟*佰*拾*萬(wàn)*仟*佰*拾元宗地地價(jià)詳見(jiàn)土地估價(jià)結(jié)果一覽表（表1）。（四）附件易出現(xiàn)問(wèn)題：（1）缺少主要附件；（2）附件中的主要內(nèi)容與報(bào)告內(nèi)容不一致；（3）列出不相關(guān)的附件；（4）缺少估價(jià)依據(jù)的附件。技術(shù)要求與處理辦法（1）清楚附件應(yīng)包括委托估價(jià)函、估價(jià)對(duì)象土地使用證復(fù)印件或土地產(chǎn)權(quán)證明材料（附宗地圖）（出讓土地需附出讓合同或協(xié)議）、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或證明材料、地籍圖或宗地區(qū)域位置圖、建筑平面圖等、估價(jià)對(duì)象照片（從不同角度體現(xiàn)宗地的主要建構(gòu)筑物、用途及利用特點(diǎn)）、有關(guān)背景材料（如估價(jià)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件等，如為規(guī)劃利用應(yīng)提交規(guī)劃利用的項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書等規(guī)劃文件）、估價(jià)對(duì)象如設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利時(shí)的有關(guān)權(quán)利人證明材料、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)及簽字土地估價(jià)師證書復(fù)印件、委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照等；（2）在提交有關(guān)估價(jià)對(duì)象土地產(chǎn)權(quán)證明材料時(shí)，估價(jià)人員必須對(duì)土地產(chǎn)權(quán)證明原件（如國(guó)有土地使用證、土地產(chǎn)權(quán)證明、房產(chǎn)證等）進(jìn)行驗(yàn)對(duì)核實(shí)后，在復(fù)印件上加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章；（3）列出估價(jià)報(bào)告中參數(shù)確定時(shí)的主要依據(jù)文件；（4）報(bào)告中不可缺少的附件。

（一）劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估（二）承租土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估（三）土地租賃權(quán)價(jià)格評(píng)估（四）有限定條件的土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估（五）地役權(quán)價(jià)格評(píng)估

四其他權(quán)利土地價(jià)格評(píng)估注意事項(xiàng)（一）劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估

1.劃撥土地使用權(quán)被認(rèn)定為有價(jià)值是依據(jù)2.劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估方法依據(jù)3.劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估探討估價(jià)思路1：估價(jià)思路2：估價(jià)思路3：

如設(shè)定劃撥土地為有限年期，需進(jìn)行年期修正，采用土地還原利率的確定方法確定后，由于劃撥土地使用權(quán)的投資風(fēng)險(xiǎn)比出讓土地使用權(quán)大，收益的不確定性高，因此，劃撥土地使用權(quán)還原利率一般比讓土地使用權(quán)還原利率高1個(gè)百分點(diǎn)左右。（一）劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估估價(jià)思路1：先評(píng)估各待估宗地的出讓土地使用權(quán)價(jià)格，然后扣減土地使用權(quán)出讓金，即可得到劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。（1）評(píng)估待估宗地出讓土地使用權(quán)價(jià)格（設(shè)定年期）;根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評(píng)估目的，結(jié)合估價(jià)師收集的有關(guān)資料，考慮到當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度，選擇兩種以上（含兩種）適當(dāng)評(píng)估方法，評(píng)估得到地價(jià)定義條件下的出讓土地使用權(quán)價(jià)格。（2）合理確定土地使用權(quán)出讓金（設(shè)定年期）;確定土地使用權(quán)出讓金的方法一般由三種：

1）根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉某鲎尳饦?biāo)準(zhǔn)確定，如廈門、上海、西安等城市；2）選擇出讓金交易案例，采用市場(chǎng)比較法確定，如北京、深圳等城市；3）根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾C布的有關(guān)繳納出讓金的政策文件規(guī)定確定，一般按評(píng)估地價(jià)的一定比例確定土地出讓金。（3）根據(jù)上述公式確定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格（設(shè)定年期）。劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格－土地使用權(quán)出讓金（4）計(jì)算無(wú)限年期劃撥土地使用權(quán)價(jià)格（一）劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估估價(jià)思路2：采用成本逼近法評(píng)估，成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤(rùn)、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：土地價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋投資利息＋投資利潤(rùn)＋土地增值收益由于劃撥土地使用權(quán)未繳納土地出讓金，視為成本法中的土地增值收益相當(dāng)于土地出讓金，因此：劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋投資利息＋投資利潤(rùn)（1）確定土地取得費(fèi)及土地開發(fā)費(fèi)；（2）計(jì)算投資利息、投資利潤(rùn)（3）計(jì)算無(wú)限年期劃撥土地使用權(quán)價(jià)格（一）劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估估價(jià)思路3：采用市場(chǎng)比較法評(píng)估，選擇近期已經(jīng)發(fā)生的與估價(jià)對(duì)象類似的劃撥土地使用權(quán)的交易案例，進(jìn)行交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等因素修正后，得到待估宗地劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。前提條件是能夠由大量的可比劃撥土地使用權(quán)的交易案例。上述3種評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的思路得到的結(jié)果可能是：有條件的情況下，思路3得到的結(jié)果比較符合當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)水平，較客觀的反映出劃撥土地使用權(quán)的價(jià)值；思路2通過(guò)較客觀的取得成本確定其價(jià)值，只要土地取得成本、開發(fā)費(fèi)用及利息、利潤(rùn)確定的合理，該結(jié)果能夠比較準(zhǔn)確的反映出劃撥土地使用權(quán)的價(jià)值；思路1可能會(huì)由于出讓金的確定取決于當(dāng)?shù)卣嫉睦U納出讓金比例偏高，造成劃撥土地使用權(quán)價(jià)格偏低，如根據(jù)國(guó)土資源部令第21號(hào)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》：協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%的比例確定出讓金，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格只有出讓土地使用權(quán)價(jià)格的30%，采用該方法得到的價(jià)格還不足成本法中的土地取得費(fèi)高，因此劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的最終取值還需仔細(xì)分析后方可確定。（二）承租土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估承租土地使用權(quán)是國(guó)家將土地出租給土地使用者使用而設(shè)定的。承租土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)租、抵押和轉(zhuǎn)讓。承租土地使用權(quán)價(jià)格＝承租土地使用權(quán)合同租金與市場(chǎng)租金的差值（盈余租金）在租期內(nèi)的資本化。估價(jià)方法可采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。

(1)市場(chǎng)比較法

1)選擇同區(qū)域或相臨區(qū)域類似已經(jīng)發(fā)生交易的承租土地使用權(quán)實(shí)例；

2)確定情況修正（特別注意與政府簽訂的契約的內(nèi)容、特別規(guī)定、經(jīng)過(guò)時(shí)間和剩余期限等對(duì)承租土地使用權(quán)價(jià)格的影響）、期日修正、區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)；3)根據(jù)市場(chǎng)比較法計(jì)算公式得到承租土地使用權(quán)價(jià)格。

(2)收益還原法1)承租土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算公式V=（a1/r）[1-1/（1+r）n]式中：V----承租土地使用權(quán)價(jià)格

a1----盈余租金

r----承租土地使用權(quán)還原利率

n----租期（收益年期）2)確定承租土地使用權(quán)純收益（盈余租金）首先調(diào)查市場(chǎng)租金，其次依據(jù)承租合同的租金確定盈余租金。3)確定承租土地使用權(quán)還原利率先確定土地還原利率，由于承租土地使用權(quán)的投資風(fēng)險(xiǎn)比出讓土地使用權(quán)大，收益的不確定性高，因此，承租土地使用權(quán)還原利率一般比讓土地使用權(quán)還原利率高1個(gè)百分點(diǎn)左右。4)將B、C代入公式即可得到宗地承租土地使用權(quán)價(jià)格。（三）土地租賃權(quán)價(jià)格評(píng)估將帶有租賃期約的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、收回、征收和調(diào)整租金時(shí)，一般要進(jìn)行租賃價(jià)格評(píng)估。土地租賃權(quán)價(jià)格評(píng)估可采用市場(chǎng)比較法、收益還原法等方法評(píng)估。市場(chǎng)比較法

(1)選擇相鄰地區(qū)的類似土地租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)例，進(jìn)行情況修正和區(qū)域修正，經(jīng)區(qū)域因素和個(gè)別因素修正后確定土地租賃權(quán)價(jià)格。

(2)在情況修正中要特別注意租賃契約的內(nèi)容、經(jīng)過(guò)時(shí)間和剩余期限、租金調(diào)整情況及特別約定等對(duì)租金價(jià)格的影響。收益還原法(1)、租賃權(quán)價(jià)格計(jì)算公式：V=(a1/r)[1-1/（1+r）n]式中：V――租賃權(quán)價(jià)格

a1――盈余租金（租賃權(quán)的純收益）

r――租賃權(quán)還原利率

n――收益年期(2)租賃權(quán)的純收益即為盈余租金，有市場(chǎng)租金與合同租金的差額決定。(3)租賃權(quán)還原利率的確定租賃權(quán)的投資風(fēng)險(xiǎn)比出讓土地使用權(quán)大，收益不確定性高，在運(yùn)用收益還原法評(píng)估時(shí)還原率一般比出讓土地使用權(quán)還原率高1個(gè)百分點(diǎn)左右。（四）有限定條件的土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估設(shè)有租賃權(quán)設(shè)有租賃權(quán)地土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，先評(píng)估不負(fù)有租賃權(quán)情況下地土地使用權(quán)價(jià)格，然后作減價(jià)修正。（1）在租賃期限內(nèi)地土地收益應(yīng)依租賃合同租金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定，超出租賃期限的土地使用剩余年限土地收益依土地最佳利用方向的未來(lái)收益確定。（2）若采用市場(chǎng)比較法，則需考慮各比較實(shí)例與待估宗地之間因租賃期限不同所帶來(lái)的影響。設(shè)有地役權(quán)（1）設(shè)有地役權(quán)的土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估，先評(píng)估不負(fù)有地役權(quán)情況下地土地使用權(quán)價(jià)格，然后作減價(jià)修正。（2）如：某宗地土地使用者為××公司，其地下有地鐵線（地鐵公司），則對(duì)××公司使用的某宗地來(lái)說(shuō)，該宗地存有地下通行權(quán)，在評(píng)估該宗地的土地價(jià)格時(shí)應(yīng)考慮存有地下通行權(quán)的影響，作減價(jià)修正。（五）地役權(quán)價(jià)格評(píng)估

地役權(quán)是為自己土地使用便利而在他人土地上設(shè)定的權(quán)利，如通行權(quán)、通過(guò)權(quán)等。在地役權(quán)設(shè)定、轉(zhuǎn)讓、收回、征收及調(diào)整地役權(quán)租金時(shí)，一般要進(jìn)行地役權(quán)價(jià)格評(píng)估。地役權(quán)價(jià)格評(píng)估技術(shù)思路：（1）評(píng)估待估宗地正常的土地使用權(quán)價(jià)格；（2）確定地役權(quán)對(duì)待估宗地土地利用的影響程度，并量化；（3）地役權(quán)價(jià)格=（1）*（2）規(guī)程中提到還可采用市場(chǎng)比較法、收益還原法評(píng)估，但一定要選擇地役權(quán)的交易案例，實(shí)際評(píng)估時(shí)比較難。（一）各種用途土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)及特殊問(wèn)題的處理方法（二）綜合用地土地價(jià)格評(píng)估注意事項(xiàng)（三）補(bǔ)地價(jià)的土地價(jià)格評(píng)估（四）多宗地價(jià)格評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)及處理方法土地評(píng)估中常遇到的問(wèn)題五（一）各種用途土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)及特殊問(wèn)題的處理方法

主要用途土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)（1）居?。ㄆ胀ň幼　⒏邫n公寓、獨(dú)立別墅）用地的評(píng)估

1）客觀合理的選擇影響居住用地地價(jià)的影響因素，居住用地受環(huán)境條件、交通條件、市政配套設(shè)施等因素影響比較大；

2）估價(jià)方法選擇；

3）估價(jià)技術(shù)要點(diǎn)及處理方法。1.主要用途土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)

（2）工業(yè)用地評(píng)估

1）客觀合理的選擇影響居住用地地價(jià)的影響因素工業(yè)用地受交通條件、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套與集聚、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況、城市規(guī)劃等因素影響比較大。

2）估價(jià)方法選擇宜采用市場(chǎng)比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法；在特殊情況下也可采用收益還原法。由于工業(yè)用地涉及的行業(yè)比較多，非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，造價(jià)及市場(chǎng)售價(jià)相差也比較大，不宜采用剩余法評(píng)估。

3）估價(jià)技術(shù)要點(diǎn)及處理方法①投資利息率、利潤(rùn)率、土地增值收益率及土地還原利率的確定，應(yīng)考慮不同工業(yè)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)、資金利潤(rùn)率及土地增值的客觀差異。如高新技術(shù)企業(yè)（通訊、電子、航空），應(yīng)結(jié)合其高技術(shù)、高附加值、污染小、環(huán)境較好、土地利用程度較高等特點(diǎn)來(lái)確定投資利息率、利潤(rùn)率、土地增值收益率等，合理的估價(jià)。高新技術(shù)企業(yè)其投資利息率、利潤(rùn)率、土地增值收益率等技術(shù)參數(shù)應(yīng)高于一些重工業(yè)（煤碳、水泥、石油石化）、輕工業(yè)（紡織、化工）行業(yè)用地。②礦井、礦區(qū)用地價(jià)格評(píng)估。其宗地外開發(fā)程度應(yīng)依政府投資的實(shí)際配套狀況設(shè)定，最低應(yīng)設(shè)定為達(dá)到可開工條件；其次還應(yīng)考慮礦產(chǎn)資源可開采年限，如礦產(chǎn)資源可開采年限低于法定最高出讓年限（剩余出讓年限），評(píng)估設(shè)定年限應(yīng)依據(jù)礦產(chǎn)資源可開采年限確定。③對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)用地價(jià)格評(píng)估。其土地利用的機(jī)會(huì)成本及對(duì)相關(guān)企業(yè)收益的影響程度直接影響價(jià)格的高低。如流通快的倉(cāng)儲(chǔ)用地遠(yuǎn)比流通慢的倉(cāng)儲(chǔ)用地收益大，其用地價(jià)格相應(yīng)較高。④機(jī)場(chǎng)、碼頭用地。由于其具有壟斷性質(zhì)，在收益還原法以外的評(píng)估方法中，適當(dāng)考慮壟斷地租的修正。⑤在工業(yè)用地價(jià)格評(píng)估中，當(dāng)同一區(qū)域宗地?cái)?shù)量較多時(shí)，可選擇某一兩宗標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行評(píng)估，其他宗地價(jià)格與選擇的標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行個(gè)別因素修正確定。1.主要用途土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)（3）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地1）客觀合理的選擇影響商業(yè)用地的地價(jià)因素商業(yè)用地主要受商業(yè)繁華程度（距商服中心距離、商務(wù)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚程度、經(jīng)營(yíng)類別、客流量）、交通條件、交通管制等因素的影響較大。2）估價(jià)方法選擇①宜采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法及剩余法估價(jià)。②商業(yè)用地出讓和轉(zhuǎn)讓等市場(chǎng)交易案例較多，宜采用市場(chǎng)比較法。③商業(yè)用房在市場(chǎng)交易中，交易方式多以出租為主，適宜選用收益還原法；但銷售量相對(duì)較少，在一些銷售量較大的區(qū)域可選擇剩余法。3）評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)及處理方法①必須區(qū)分因土地利用方式的差別所帶來(lái)土地收益的差異。②影響商業(yè)用地價(jià)格的主要是其收益或潛在收益，而不是成本，商業(yè)用地不宜選擇成本逼近法估價(jià)，除了個(gè)別處于偏遠(yuǎn)地區(qū)的商業(yè)用地（如加油站、一些零星的銷售網(wǎng)點(diǎn)），當(dāng)無(wú)法選擇其他方法時(shí)，可采用成本逼近法，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)挠猛拘拚?。③各類旅游用地的評(píng)估，應(yīng)結(jié)合國(guó)家旅游區(qū)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)考慮其對(duì)地價(jià)的影響。2.其他用途土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)及處理方法（1）公共建筑用地（科研、教育、文化、衛(wèi)生、體育等用地）1）該類用地的特點(diǎn)是：收益很小或無(wú)收益，且所處位置多位于市（縣、鎮(zhèn)）中心。2）選擇成本逼近法、收益還原法（有收益或潛在收益）及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估。3）采用成本逼近法評(píng)估時(shí)，土地取得費(fèi)的確定一般取城鎮(zhèn)拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)，利潤(rùn)率、土地增值收益率等參數(shù)的確定應(yīng)比工業(yè)用地高。4）區(qū)域位置較好，可參照同區(qū)域地價(jià)水平相近用途（商業(yè)、住宅）的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行估價(jià)，考慮年期和用途修正（進(jìn)行減價(jià)修正）；一般參照工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，不進(jìn)行年期和用途修正。5）采用收益法用的是整體收益。（如收費(fèi)性的私立學(xué)校、私立醫(yī)院、體育場(chǎng)館）2.其他用途土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)及處理方法（2）公路、鐵路、漏天管道（運(yùn)輸煤炭、石油、天然氣、輸水）等線路用地1）該類用地的特點(diǎn)是：宗地面積大，線路長(zhǎng)，形狀呈帶狀；涉及多個(gè)行政區(qū)域；大多用地比較偏避（離城鎮(zhèn)中心較遠(yuǎn)）。2）宜選擇成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和收益還原法。3）采用成本逼近法評(píng)估時(shí)，土地取得費(fèi)應(yīng)根據(jù)土地所在區(qū)域當(dāng)?shù)卣牟疬w安置或征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定確定（分區(qū)域確定土地取得費(fèi)），利潤(rùn)率、土地增值收益率等參數(shù)的確定接近或略低于工業(yè)用地。4）土地開發(fā)程度的設(shè)定，可設(shè)定為“達(dá)到可開工條件”或“宗地紅線外一通”。5）一般參照所在區(qū)域工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，不進(jìn)行年期和用途修正。如區(qū)域位置較好，考慮進(jìn)行用途修正（進(jìn)行加價(jià)修正）；如區(qū)域位置較偏，考慮進(jìn)行用途修正（進(jìn)行減價(jià)修正）。6）采用收益法用的是整條線路的收益，評(píng)估價(jià)格反映的是整條線路的總價(jià)格或平均價(jià)格。7）土地使用年限的設(shè)定結(jié)合行業(yè)等有關(guān)規(guī)定確定。如鐵路、公路用地要考慮最長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)期限（30年），輸油、煤管線應(yīng)考慮油或煤的可開采年限，合資企業(yè)應(yīng)考慮合資經(jīng)營(yíng)期限等。2.其他用途土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)及處理方法（3）油田、煤礦、火力發(fā)電廠等遠(yuǎn)離城區(qū)的獨(dú)立工礦區(qū)用地1）該用地的特點(diǎn)是：遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)中心、面積大、用地類型多。2）宜采用成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估。3）一般參照所在城鎮(zhèn)最末一級(jí)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，并適當(dāng)進(jìn)行區(qū)位修正。4）土地使用年限的設(shè)定結(jié)合行業(yè)等有關(guān)規(guī)定確定。如油田、煤礦應(yīng)考慮油或煤的可開采年限，合資企業(yè)應(yīng)考慮合資經(jīng)營(yíng)期限等。5）土地開發(fā)程度的設(shè)定，可結(jié)合評(píng)估目的設(shè)定為“宗地外幾通、宗地內(nèi)場(chǎng)平（或部分平整、階梯平整等）”或“宗地外幾通、宗地內(nèi)幾通一平（或部分平整、階梯平整等）”。6）由于獨(dú)立工礦區(qū)內(nèi)用地功能較復(fù)雜，如火力發(fā)電廠用地有：主要生產(chǎn)區(qū)、儲(chǔ)灰場(chǎng)、灰場(chǎng)道路、水廠及水泵房、堆煤場(chǎng)、運(yùn)煤專用鐵路、生活區(qū)、培訓(xùn)中心、賓館或招待所等，各類用地可能相對(duì)獨(dú)立，因此，在地價(jià)定義中：開發(fā)程度、土地使用年限、用途等可能會(huì)存在差異，視各類用地的具體情況確定。2.其他用途土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)及處理方法（4）水電站用地（港口、碼頭）1）該用地的特點(diǎn)是：遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)中心，比較偏避；大多建在河流（渠道）上或