保利武清工程定位思路報(bào)告2021年1月工程定位思考前提保利進(jìn)入天津的第一步工程位于京津走廊工程近百萬(wàn)平米的大盤我司認(rèn)為，在進(jìn)行工程定位思考前，我們首先要明確工程對(duì)于各環(huán)節(jié)的真正意義：契合保利進(jìn)入天津首個(gè)工程的戰(zhàn)略目標(biāo)契合京津一體化開展的整體態(tài)勢(shì)契合工程連續(xù)的開發(fā)步調(diào)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化工程2021年1月工程定位思考思路工程本體研究工程定位分析市場(chǎng)時(shí)機(jī)與初步定位方向優(yōu)化限制條件

緯度的分析價(jià)值最大化

緯度的分析提升競(jìng)爭(zhēng)力

緯度的分析開發(fā)環(huán)境研究工程定位結(jié)論宏觀環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域環(huán)境工程區(qū)位交通研究客群定位整體定位產(chǎn)品定位形象定位工程本體屬性工程理解跳出借勢(shì)超越2021年1月工程本體分析工程理解分析2021年1月如何借勢(shì)周邊環(huán)境并引領(lǐng)造勢(shì)？如何跳出項(xiàng)目本身，跳出區(qū)域、跳出限制？如何突破和豐富現(xiàn)有產(chǎn)品，全面超越目前的項(xiàng)目定位與形象檔次？本案定位目標(biāo)我司認(rèn)為，本案的成功與否，在于如何借勢(shì)開展、如何跳出限制、如何超越自我工程理解分析2021年1月借勢(shì)——最大的利用資源借勢(shì)武清區(qū)域未來(lái)開展趨勢(shì)關(guān)鍵詞：借助目標(biāo)性規(guī)劃，提升開展?jié)摿Α笆晃濞暫?，武清區(qū)位于天津重點(diǎn)規(guī)劃軸線端頭之一，本案借助區(qū)域優(yōu)勢(shì)，將會(huì)進(jìn)一步聚集相關(guān)客戶群體的關(guān)注。借勢(shì)武清產(chǎn)業(yè)鏈不斷完善的趨勢(shì)關(guān)鍵詞：“新移民不斷介入，城市生活水平不斷增加〞武清產(chǎn)業(yè)的開展，必然帶來(lái)大量的產(chǎn)業(yè)人群，其不同的人群也必然今后區(qū)域內(nèi)的需求結(jié)構(gòu)的變化，我們?nèi)绾伟盐掌淙找嬖鲩L(zhǎng)的未被滿足的需求，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，將是工程生存的根本。借勢(shì)武清房地產(chǎn)市場(chǎng)開展形式關(guān)鍵詞：把握區(qū)域價(jià)值借助后期房地產(chǎn)尤其是土地市場(chǎng)價(jià)格的快速上漲，利用市場(chǎng)價(jià)格的整體支撐，在區(qū)域內(nèi)突圍，打造自身的競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)值點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)格的再提升，創(chuàng)造地塊的最大價(jià)值。借勢(shì)天津北方經(jīng)濟(jì)中心定位關(guān)鍵詞：最大限度利用外來(lái)企業(yè)、外來(lái)產(chǎn)業(yè)人口京津冀一體化不斷加強(qiáng)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入和交流加強(qiáng)，使我們的客群定位可以不再局限于天津可以更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)人群日益增長(zhǎng)的需求。2021年1月跳出——在更加廣闊的范圍看待本案跳出工程看工程關(guān)鍵詞：工程在武清的開展?jié)摿Ρ景竻^(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，其可以承載更多的城市功能，我們不應(yīng)局限于工程本身，要將其打造成區(qū)域整體價(jià)值提升及延續(xù)的放大器。跳出區(qū)域看工程關(guān)鍵詞：交通改善、產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來(lái)的客戶變化跳出小區(qū)域：基于武清城區(qū)的規(guī)劃以及開展現(xiàn)況，本案必將承擔(dān)更大的區(qū)域職能跳出天津市：隨著整體區(qū)域的開展，本案作為京津走廊的重要節(jié)點(diǎn)作用將越發(fā)明顯，交通的溝通順暢將進(jìn)一步吸引區(qū)外客戶的關(guān)注；跳出當(dāng)前看未來(lái)關(guān)鍵詞：工程未來(lái)整體的升值前景本案入市時(shí)間預(yù)計(jì)在2021～2021年，我們應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注未來(lái)的開展趨勢(shì)帶來(lái)的客群需求，正在完善的產(chǎn)業(yè)鏈帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)人群、正在建設(shè)的交通樞紐帶來(lái)的區(qū)域外人群應(yīng)是我們關(guān)的重點(diǎn)，并且隨著市中心土地的稀缺，本案應(yīng)當(dāng)跳出當(dāng)前看未來(lái)，掘土地最大的價(jià)值。2021年1月超越——全面提升工程價(jià)值超越傳統(tǒng)產(chǎn)品功能關(guān)鍵詞：多功能組合引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)的開展，打造創(chuàng)新型產(chǎn)品，使工程入市時(shí)在與區(qū)域內(nèi)已成形的工程競(jìng)爭(zhēng)中表達(dá)自身優(yōu)勢(shì)和價(jià)值，完善區(qū)域功能。超越傳統(tǒng)開發(fā)理念關(guān)鍵詞：城市運(yùn)營(yíng)，打造多種類、多元化產(chǎn)品以城市的角度看待工程，承擔(dān)更多的城市功能，把握住目標(biāo)客群需求特征，營(yíng)造全新的理念，多種類、多元化的集合式產(chǎn)品，提升工程產(chǎn)業(yè)功能價(jià)值。超越同期同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)工程關(guān)鍵詞：稀缺通過創(chuàng)新產(chǎn)品和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)理念，稀缺的產(chǎn)品形式，完善的配套設(shè)施，超越同期同區(qū)域上市工程,增加客戶的價(jià)值認(rèn)同，并借助推售時(shí)機(jī)，形成時(shí)間上的壟斷。2021年1月報(bào)告目錄地塊優(yōu)劣勢(shì)分析、規(guī)劃方案優(yōu)劣分析宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境分析運(yùn)用三個(gè)緯度分析方法客戶、功能、產(chǎn)品、價(jià)格工程本體分析工程開發(fā)環(huán)境分析

商品住宅市場(chǎng)分析工程定位分析工程定位結(jié)論天津商品住宅市場(chǎng)、武清商品住宅市場(chǎng)通過客戶訪談判斷目標(biāo)客戶群

目標(biāo)客戶判斷2021年1月工程本體分析工程本體分析2021年1月地塊現(xiàn)況條件分析前期規(guī)劃方案分析工程本體分析小結(jié)2021年1月我們?cè)谀抢?？工程區(qū)位：工程位于武清新城區(qū)，緊靠武清開發(fā)區(qū)，緊鄰武清城區(qū)主要3條道路，包括行政單位集中的雍陽(yáng)西道、以商業(yè)為主的振華道、以及居住區(qū)集中的強(qiáng)國(guó)道。工程四至：工程位于武清城區(qū)，北至雍陽(yáng)西道，橫跨振華東路，南至強(qiáng)國(guó)道，西至泉達(dá)路，東至泉發(fā)路。本案2021年1月目前地塊已開始平整，但地塊內(nèi)障礙物尚未正式去除，例如地塊內(nèi)電網(wǎng)仍然存在、地塊仍有積水、變電站等。地塊內(nèi)部現(xiàn)況2021年1月東部：東北部緊鄰武清多家行政單位，包括武清規(guī)劃局、土地局、交管局、播送中心等，東南部泉發(fā)路西側(cè)緊鄰頤安小區(qū)、松鶴園〔包括2棟高層建筑〕地塊外部現(xiàn)況西部：亨通還遷房、再建泉達(dá)路〔尚未開通〕南部：城市藝墅、翠亨小區(qū)、楊村八小北部：英華中學(xué)、飯店、武清區(qū)政府北西東南2021年1月距工程最近的公共汽車站為561、562、563總站，位于光明道和泉旺路交口的。三條線路共配車36部，覆蓋了武清新區(qū)內(nèi)33處小區(qū)、19所學(xué)校、6座醫(yī)院、8處商場(chǎng)、郵局，并途經(jīng)武清主要街道、商業(yè)和學(xué)校網(wǎng)點(diǎn)。京津城際鐵路正在修建中。設(shè)北京南站、亦莊、永樂、楊村、天津站共5站，開通后天津至北京的距離將縮短為30分鐘，而北京至楊村的距離為20分鐘，將極大的方便京津之間的交流。目前城際鐵路全程票價(jià)定為58元，楊村至北京票價(jià)為40元。泉旺路光明道本案武清客運(yùn)站地塊交通工程周邊的公共交通不興旺，近日剛剛開通第一批公交線路，公眾的交通工具普遍為自行車、電動(dòng)車和農(nóng)用三輪車611覆蓋了武清新由武清逸仙園開往市區(qū)中心公園，完成了武清與市區(qū)間的客流輸送。京津城際鐵路正在修建中，距地塊僅1公里，交通大環(huán)境優(yōu)越，對(duì)工程地塊價(jià)值的提升將會(huì)起到巨大作用2021年1月泉旺泉興泉州雍陽(yáng)西道振華東道光明道建設(shè)新華本案隨著居住區(qū)的擴(kuò)大，商業(yè)的供給量將逐漸加大，以均衡區(qū)域的開展，滿足新興居住區(qū)居民的需求，規(guī)劃中的城鐵商業(yè)中心、距工程約1.5公里的西北部擬建的體育中心及文化設(shè)施、影視城開發(fā)、第6城等住宅工程配套的商業(yè)中心等，都將為區(qū)域商業(yè)開展提供動(dòng)力。目前主要商業(yè)場(chǎng)所目前1、區(qū)域商業(yè)聚集明顯，主要集中在雍陽(yáng)西道等政府機(jī)構(gòu)聚集的城區(qū)位置。2、區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)單一，主要以滿足周邊居民生活為主的超市、市場(chǎng)、沿街底商為主，檔次較低且規(guī)模均較小，娛樂商業(yè)非常缺乏。3、本案周邊商業(yè)場(chǎng)所少，距最近的購(gòu)物場(chǎng)為海大家樂二店所需步行20余分鐘。青少年活動(dòng)中心1122海達(dá)家樂超市二店33泉州路市場(chǎng)44江河酒樓、建設(shè)銀行、中國(guó)移動(dòng)、信用聯(lián)社5678910新華書店、京津購(gòu)物6金融大廈、保健品大世界、國(guó)美、君力大廈7如家快捷酒店8大光明市場(chǎng)9雍陽(yáng)賓館、體育館10東方之珠、家世界、國(guó)美、蘇寧、友誼商廈、中信名都商廈1111海達(dá)家樂超市一店及少量商業(yè)5未來(lái)商業(yè)開展地塊周邊商業(yè)配套2021年1月地塊周邊教育配套本案泉達(dá)泉發(fā)泉旺泉興泉州雍陽(yáng)西道振華西道振華東道強(qiáng)國(guó)道光明道新華英華中學(xué)：距工程約200米11英華小學(xué)：距工程600米2英華幼兒園：距工程1公里323454楊村五中：距工程1.5公里5楊村一中：距工程1公里66楊村三中：距工程1公里7楊村六中：距工程1.5公里788991011101112121313區(qū)域內(nèi)的教育資源豐富，根本上每一個(gè)居住區(qū)都會(huì)i擁有一所學(xué)校，并且圖中顯示，北部居住區(qū)的教育資源優(yōu)于南部居住區(qū)。注：英華學(xué)校為私立學(xué)校，小學(xué)學(xué)費(fèi)2萬(wàn)/年，中學(xué)學(xué)費(fèi)萬(wàn)/年1413楊村二小：距工程1.5公里衛(wèi)生學(xué)院：距工程1公里楊村四?。壕喙こ?公里師范大學(xué)：距工程2公里楊村二中：距工程1.5公里勞動(dòng)技校：距工程1.5公里天獅學(xué)院：距工程2.5公里2021年1月政府及市政機(jī)關(guān)泉興雍陽(yáng)西道新華本案包括：區(qū)政府、氣象局、交通局、公安局、藥材公司、司法局、工商局、環(huán)保局、武裝部、水電部、消防中隊(duì)、糧油公司、電視臺(tái)、區(qū)法院、區(qū)檢察院、勞動(dòng)局、郵電局、區(qū)統(tǒng)計(jì)局、區(qū)衛(wèi)生局、區(qū)技術(shù)監(jiān)督局、房管局、區(qū)教育局、殘聯(lián)、電力、就業(yè)中心、水電根底局等。包括：區(qū)衛(wèi)生防疫站、區(qū)婦幼醫(yī)院、武清人民醫(yī)院、武清區(qū)醫(yī)療搶救中心等。另外，工程西北側(cè)，距工程約1.5公里處，擬建一所三級(jí)甲等醫(yī)院——世紀(jì)東方醫(yī)院〔昝用名〕醫(yī)療武清的政府及市政機(jī)關(guān)主要集中在雍陽(yáng)西道的泉興路至新華路一段。地塊周邊行政及醫(yī)療單位2021年1月地塊優(yōu)劣分析1.位于武清城區(qū)核心區(qū)域，緊鄰行政及商業(yè)中心，未來(lái)升值潛力大。2.地塊處于武清城區(qū)生活區(qū)，周邊居民社區(qū)集中，生活氣氛濃厚。3.地塊南北緊鄰楊村八小、英華中學(xué)等，外部教育氣氛濃厚。4.地塊距城鐵僅1公里，城鐵建成后，巨大的人流量必然為地塊帶來(lái)更大的升值空間。地塊優(yōu)勢(shì)地塊劣勢(shì)1.地塊距雍陽(yáng)西道、振華道〔振華西到-振華道尚未開通，需繞道強(qiáng)國(guó)道〕等商業(yè)集中區(qū)域相對(duì)較遠(yuǎn)〔約1.5-2公里〕，周邊商業(yè)設(shè)施缺乏不便利。2.地塊被振華西道分割為南北兩個(gè)局部，其東側(cè)為政府機(jī)關(guān)單位，在工程開發(fā)時(shí)，如何處理好南北組團(tuán)內(nèi)部交流將是關(guān)鍵。振華西道現(xiàn)況2021年1月地塊現(xiàn)況條件分析前期規(guī)劃方案分析工程本體分析小結(jié)2021年1月占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率住宅2294387179783.1商7可售小計(jì)2475987306903初中3000013800——小學(xué)2700012960——合計(jì)3045987574502.5工程占地30.64萬(wàn)平米，地上可售面積73萬(wàn)平米，其中住宅71.7萬(wàn)平米，商業(yè)1.27萬(wàn)平米，另需建設(shè)教育配套3.22萬(wàn)平米。工程規(guī)模大，有成為明星樓盤的潛質(zhì)，但容積率較高。工程規(guī)劃指標(biāo)2021年1月工程規(guī)劃初步理解1.地塊樓體層次排列，由南到北、西到東呈現(xiàn)由低到高的排列形式，在滿足足夠采光的要求下，可以形成良好的天際層次。樓體布局景觀布局2.分組團(tuán)的形式，有利于開發(fā)節(jié)奏的控制，以及各組團(tuán)不同風(fēng)格景觀環(huán)境的營(yíng)造。2.中心組團(tuán)景觀較其他組團(tuán)豐富，南北兩組團(tuán)中心景觀缺少，南部組團(tuán)由于面積較大，表現(xiàn)更加突出。公建布局3.南北向樓體整體布局、整體較大的樓間距設(shè)計(jì)符合當(dāng)?shù)厝说木幼×?xí)慣。1.中心組團(tuán)水域設(shè)計(jì)假設(shè)能利用充分將極大帶動(dòng)社區(qū)品質(zhì)的提升，但水域成效未完全發(fā)揮〕。3.目前的景觀布局考慮到了其欣賞功能，但其阻隔噪音、人流的功能還沒有被完全發(fā)揮。1.商業(yè)街的設(shè)置，極大地提升了社區(qū)品質(zhì)，對(duì)改善區(qū)域商業(yè)環(huán)境將起到巨大作用。2.商業(yè)街布局偏內(nèi)向，對(duì)周邊社區(qū)的輻射未能最大化的發(fā)揮，且南北兩側(cè)住宅與其距離較近，可能對(duì)兩側(cè)居民產(chǎn)生噪音等影響。3.學(xué)校的布局充分考慮到了其外向性和可達(dá)性，但北部組團(tuán)學(xué)校可能對(duì)北側(cè)居民產(chǎn)生影響，而南部組團(tuán)的學(xué)?？赡苁艿缴虡I(yè)街噪音帶來(lái)的影響。2021年1月地塊現(xiàn)況條件分析前期規(guī)劃方案分析工程本體分析小結(jié)2021年1月工程本體分析小結(jié)地塊開發(fā)條件優(yōu)越配套需不斷完善規(guī)劃需進(jìn)一步完善地塊地處武清城區(qū)核心，周邊聚集大量行政單位及居住社區(qū)，為工程的開發(fā)提供了優(yōu)質(zhì)的客戶群體；地塊距京津城鐵僅1公里，巨大的交通優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必提升工程整體的投資價(jià)值。地塊周邊，乃至武清城區(qū)整體配套設(shè)施都在不斷完善中，包括商業(yè)配套、交通配套、娛樂休閑配套等。從初步規(guī)劃方案我們可以看出，對(duì)于如此大體量地塊，如何有效的利用資源將是開發(fā)的重點(diǎn)，建議規(guī)劃方案應(yīng)以保證實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)的前提下進(jìn)行。2021年1月工程本體分析工程開發(fā)環(huán)境分析2021年1月開發(fā)環(huán)境分析思路天津城市宏觀分析經(jīng)濟(jì)分析城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局京津一體化武清區(qū)域分析城市看區(qū)域區(qū)域看工程城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)調(diào)整人口規(guī)劃地塊外部環(huán)境開發(fā)環(huán)境小結(jié)2021年1月宏觀環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析開發(fā)環(huán)境小結(jié)2021年1月宏觀環(huán)境分析天津城市開展分析宏觀環(huán)境分析小結(jié)2021年1月天津經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速開展，GDP快速增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)提供了堅(jiān)實(shí)的開展根底2007年前三個(gè)季度全市生產(chǎn)總值完成3601.3億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長(zhǎng)14.8%

；高于全國(guó)平均水平4個(gè)百分點(diǎn)；GDP總量比上年增長(zhǎng)資料來(lái)源：天津統(tǒng)計(jì)局GDP分析從經(jīng)濟(jì)開展角度看——

天津經(jīng)濟(jì)形式向好，為區(qū)域的開展創(chuàng)造良好環(huán)境固定資產(chǎn)投資分析固定資產(chǎn)投資總額比上年增長(zhǎng)固定資產(chǎn)投資迅速開展不僅保證了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速開展，也大大的促進(jìn)了第三產(chǎn)業(yè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)的開展，使城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨于合理2007年前三季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資343.51億元，增長(zhǎng)27.1%，同比加快5個(gè)百分點(diǎn)2021年1月從城市規(guī)劃角度看——

武清區(qū)位優(yōu)越，把守天津開展主軸線天津市規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)〞的市域空間布局結(jié)構(gòu)：“一軸〞是指：“武清——中心城區(qū)——濱海新區(qū)核心區(qū)〞開展主軸。“兩帶〞是指：“寧河——漢沽——濱海新區(qū)核心區(qū)——大港〞東部沿海開展帶和“薊縣——寶坻——中心城區(qū)——靜海〞西部城鎮(zhèn)開展帶?！叭齾^(qū)〞是指：北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、中部“七里?！簏S堡洼〞濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、南部“團(tuán)泊洼水庫(kù)——北大港水庫(kù)〞濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。天津市規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)〞的市域空間布局結(jié)構(gòu)，武清位于該主軸上，承接京津開展帶2021年1月從產(chǎn)業(yè)角度來(lái)看——京津產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整勢(shì)在必行，作為天津最早的開發(fā)區(qū)之一，武清將進(jìn)一步分擔(dān)城市的第二產(chǎn)業(yè)功能相關(guān)資料說明，京津分工逐步實(shí)現(xiàn)——北京重點(diǎn)放在第三產(chǎn)業(yè)的開展上，天津?qū)⒅鸩匠薪悠涞诙a(chǎn)業(yè)。隨著天津經(jīng)濟(jì)地位的提升，必然引起市區(qū)地價(jià)提升和交通擁擠，根據(jù)大都市開展的一般規(guī)律，中心城區(qū)的居民和制造型產(chǎn)業(yè)外遷是必然趨勢(shì)。2021年1月從京津一體化開展角度看——京津塘開展軸將成為京津冀產(chǎn)業(yè)合作的著力點(diǎn)，武清將主動(dòng)承擔(dān)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、生活等功能從北京的中關(guān)村到天津?yàn)I海新區(qū)，中間由京津塘高速公路連接，周圍分布著數(shù)量眾多的高新技術(shù)開發(fā)園區(qū)和汽車產(chǎn)業(yè)基地，京津塘在區(qū)位上具有成為京津冀區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作開展軸的優(yōu)勢(shì)。京津塘開展軸的開展建設(shè)已經(jīng)開始得到高度關(guān)注和重視。京津塘開展軸北起中關(guān)村科技園區(qū)向南經(jīng)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津武清開發(fā)區(qū)、天津北辰科技園區(qū)、塘沽海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)直到天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。2021年1月1.以京津雙核為主軸，以唐保為兩翼，根據(jù)需要與可能，疏解大城市功能，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，開展中等城市，增加城市密度，構(gòu)建大北京地區(qū)組合城市。2.實(shí)現(xiàn)大北京地區(qū)的土地整體利用，綜合平衡與總體管理。明確劃定保護(hù)地區(qū)或限制開展地區(qū)，進(jìn)行區(qū)域生態(tài)環(huán)境建設(shè)和流域綜合治理，保護(hù)缺水地帶的農(nóng)田和林地，開展生態(tài)綠地，改善地表覆蓋狀態(tài)。3.京津兩大樞紐進(jìn)行分工與協(xié)作，實(shí)現(xiàn)區(qū)域交通運(yùn)輸網(wǎng)從“單中心放射式〞向“雙中心網(wǎng)絡(luò)式〞的轉(zhuǎn)變。京津“雙核〞中心的打造是環(huán)渤海能否成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)第三極的關(guān)鍵因素之一資料來(lái)源：吳良鏞教授主持的建設(shè)部科技研究工程"京津冀北城鄉(xiāng)空間開展規(guī)劃研究"核心城市“有機(jī)疏散〞與區(qū)域范圍的“重新集中〞相結(jié)合，實(shí)施雙核心多中心都市圈戰(zhàn)略

2021年1月宏觀環(huán)境分析天津城市開展分析宏觀環(huán)境分析小結(jié)2021年1月宏觀環(huán)境小結(jié)通過我們對(duì)工程所處宏觀環(huán)境的分析，我們可以看出1隨著京津區(qū)域一體化開展的大趨勢(shì)，武清將會(huì)承擔(dān)更多的區(qū)域功能，必將進(jìn)一步拉動(dòng)其經(jīng)濟(jì)水平的提升，同時(shí)也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)制造更為穩(wěn)定及豐富的開展環(huán)境。在天津整體規(guī)劃中，武清是作為天津未來(lái)開展軸心的重要組成局部，在全市整體經(jīng)濟(jì)水平的不斷開展的前提下，其對(duì)天津的影響將不斷增加,而本案也將站在更高的起點(diǎn)京津整體開展的前提下，其產(chǎn)業(yè)布局也將進(jìn)一步整合，武清將會(huì)更多承擔(dān)天津的第二產(chǎn)業(yè)功能，而產(chǎn)業(yè)的增加勢(shì)必帶來(lái)大量的產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)相關(guān)人群，這也為本案提供了大量的潛在人群。232021年1月宏觀環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析開發(fā)環(huán)境小結(jié)2021年1月區(qū)域環(huán)境分析武清區(qū)概況武清區(qū)域環(huán)境分析

區(qū)域環(huán)境分析小結(jié)2021年1月區(qū)位城區(qū)距北京71km天津25km首都機(jī)場(chǎng)90km天津港71km根本情況區(qū)域面積1574km2鄉(xiāng)鎮(zhèn)街29個(gè)村741個(gè)人口82萬(wàn)武清概況2021年1月武清區(qū)位于天津市西北部，距天津市區(qū)25公里，距北京市區(qū)71公里。到天津新港71公里，到天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)35公里，至北京機(jī)場(chǎng)90公里。東與天津市寶坻區(qū)、寧河縣搭界南與天津市北辰區(qū)、西青區(qū)、河北省霸州市相連西與河北省廊坊市安次區(qū)接壤北與北京市通州區(qū)、河北省廊坊市香河縣比鄰區(qū)位四至武清武清武清區(qū)位——京津核心樞紐2021年1月區(qū)域環(huán)境分析武清區(qū)概況武清區(qū)域環(huán)境分析

區(qū)域環(huán)境分析小結(jié)2021年1月武清區(qū)GDP水平穩(wěn)步爬升，京津的整體促進(jìn)功不可沒2006年武清GDP收入為135億，較去年快速增長(zhǎng)，武清對(duì)天津GDP的奉獻(xiàn)作用在增加，而究其原因，借助京津紐帶的位置優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來(lái)的巨大收益功不可沒。從經(jīng)濟(jì)環(huán)境看——

區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)開展提供良好環(huán)境2021年1月目前高村和太子務(wù)作為首都第二機(jī)場(chǎng)選址的候選地。如果成功落戶武清，將對(duì)區(qū)域開展帶來(lái)極大的拉動(dòng)作用，預(yù)計(jì)第二機(jī)場(chǎng)選址工作在2007年完成，2021年啟動(dòng)建設(shè)，2021年建成投入使用。武清城市空間結(jié)構(gòu)：一軸：京津開展主軸，這是未來(lái)武清開展的核心帶。兩帶：京津主通道兩側(cè)切向開展帶，要主動(dòng)接受主軸輻射。八大組團(tuán)：新城核心組團(tuán)；外圍7個(gè)產(chǎn)業(yè)特色鮮明的小城鎮(zhèn)組群。其中，東部開展帶，包括3個(gè)組團(tuán)，以發(fā)揮濕地、森林、水庫(kù)資源為著力點(diǎn)，開展休閑旅游為主業(yè)，配套開展現(xiàn)代制造、生態(tài)農(nóng)業(yè)；西部開展帶，包括4個(gè)組團(tuán)，立足現(xiàn)有根底，開展現(xiàn)代制造為主業(yè)，配套開展倉(cāng)儲(chǔ)物流、商貿(mào)效勞業(yè)。武清是京津城市開展主軸上的重要新城，其城市定位為：京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流基地和生態(tài)宜居城市從武清城市規(guī)劃角度看——本案位于規(guī)劃中的“新城核心組團(tuán)〞，是未來(lái)開展的重點(diǎn)2021年1月從人口角度看——

人口不斷的增長(zhǎng)極大的帶動(dòng)了未來(lái)對(duì)于居住的需求增長(zhǎng)武清區(qū)現(xiàn)階段戶籍人口數(shù)量根本保持穩(wěn)定，據(jù)了解，目前武清區(qū)常住人口達(dá)83萬(wàn)人，其中戶籍人口82萬(wàn)人，流動(dòng)人口超過1萬(wàn)人。城區(qū)人口22萬(wàn)，按照規(guī)劃，到2021年將達(dá)36萬(wàn)，2021年達(dá)60萬(wàn)。從業(yè)人口比例近幾年提高較多，特別是城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員數(shù)量呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，從側(cè)面預(yù)示了區(qū)域人員的人均收入將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。2001年2002年2003年2004年2005年戶籍人口80.1780.5780.7881.181.72城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員3.442.826.26.586.36鄉(xiāng)村從業(yè)人員36.3236.3336.5636.8637.29未來(lái)城區(qū)人口將高速增長(zhǎng)，從業(yè)人口比例上升，受其帶動(dòng)人均收入將呈上升趨勢(shì)2021年1月區(qū)域二、三產(chǎn)業(yè)人口將為區(qū)域商品房開展提供了持續(xù)開展的客源由于區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)附屬于第二產(chǎn)業(yè)，隨著第二產(chǎn)業(yè)的不斷開展，區(qū)域第2、3產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員逐年遞增，隨著工業(yè)化進(jìn)程加深武清區(qū)就業(yè)人口收入逐年遞增，使購(gòu)置商品房成為可能。故第2、3產(chǎn)業(yè)開展可以為區(qū)域商品房開展提供了持續(xù)開展的客源。武清產(chǎn)業(yè)人口開展2021年1月多條高速公路經(jīng)過武清連通北京、廊坊和天津京福公路〔104國(guó)道〕，雙向二車道，直通天津市區(qū)，與京津塘高速連接，路況較差，通行車輛較多且以大型貨運(yùn)車為主京滬高速，雙向二車道，北端頭與京津塘高速公路交叉，直達(dá)天津市區(qū)〔高速費(fèi)30元〕京津塘高速公路，雙向二車道，是區(qū)域內(nèi)最為繁忙的高速公路，快速連通天津、北京和濱海新區(qū)，京津塘二線正在修建中，預(yù)計(jì)2021年通車從交通建設(shè)上看——

不斷改善的交通環(huán)境將會(huì)為本案提供更為寬廣的開展環(huán)境四條高速：5個(gè)出口兩條國(guó)道：103104六條城市干道城際鐵路：楊村客運(yùn)站京山鐵路：楊村貨運(yùn)站2021年1月京津城際使武清更便捷地承接北京和天津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和擴(kuò)散，更好地在疏解大都市局部功能〔比方居住功能、休閑功能等〕的過程中獲得開展北京到天津城際軌道,全線總長(zhǎng)115公里京津城際軌道交通時(shí)速為300公里。京津城際軌道交通將設(shè)5座車站。分別是北京南站、亦莊站、永樂站、武清站、天津站。全線費(fèi)用：58元〔北京至楊村40元〕全線時(shí)間：30分鐘開通時(shí)間：2021年8月從京津城鐵看——

城鐵為本案既帶了極大的開展機(jī)遇，同時(shí)也帶來(lái)了相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)城際列車車站武清站就設(shè)在距工程步行僅約10余分鐘路程的前進(jìn)道上2021年1月圍繞城際列車武清站區(qū)域，將進(jìn)行一系列的開發(fā)建設(shè)。車站周邊地區(qū)場(chǎng)所重塑，樹立武清新地標(biāo)，打造武清新名片，展示武清特色的城市開展圖景。規(guī)劃面積1800畝，定位為：商業(yè)、居住、特色產(chǎn)業(yè)，建有城鐵商業(yè)中心、生態(tài)居住區(qū)等多個(gè)工程。京津城鐵周邊規(guī)劃大量投資型工程2021年1月前進(jìn)道兩側(cè)開發(fā)建設(shè)京津城鐵專題分析前進(jìn)道沿線重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域三個(gè)村莊，規(guī)劃占地面積8平方公里城際車站南部生態(tài)居住區(qū)近期開發(fā)工程：新農(nóng)村試點(diǎn)、華北城、休閑島新城南部生態(tài)高尚居住區(qū)2021年1月從城區(qū)居住板塊格局看——

本案處于未來(lái)宜居生活區(qū)的核心局部，住宅開展?jié)摿薮竽壳拔淝宄菂^(qū)居住板塊主要由3大局部組成，分別為武清新城板塊、武清開發(fā)區(qū)板塊、武清老城板塊，其中：武清新城板塊：為武清城區(qū)主要居住板塊，是未來(lái)規(guī)劃的宜居生活區(qū)的核心區(qū)域，區(qū)內(nèi)集中了第六城、北岸尚城、城市藝墅等為首的多個(gè)工程；武清開發(fā)區(qū)板塊：主要以棲仙公寓東區(qū)、中區(qū)、西區(qū)為主；武清老城：以原有叫早建設(shè)的居民樓為主。新城居住區(qū)開發(fā)區(qū)居住區(qū)老城區(qū)2021年1月武清區(qū)第一產(chǎn)業(yè)比重呈減少趨勢(shì)，第二產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位逐年凸顯，第三產(chǎn)業(yè)近幾年占據(jù)相當(dāng)規(guī)模，預(yù)計(jì)將會(huì)繼續(xù)增加第一產(chǎn)業(yè)所占比重（%）第二產(chǎn)業(yè)所占比重（%）第三產(chǎn)業(yè)所占比重（%）2001年16.416.043.742.742.241.32002年17.315.647.342.746.341.72003年18.814.456.443.355.142.32004年21.1719.844.9642.040.8938.22005年21.6518.649.3842.545.1738.9武清區(qū)三大產(chǎn)業(yè)絕對(duì)規(guī)模呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)勢(shì)頭。同時(shí)三大產(chǎn)業(yè)在地區(qū)生產(chǎn)總值中的比重保持穩(wěn)定。目前來(lái)看，武清區(qū)生產(chǎn)總值主要由第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)也占據(jù)相當(dāng)規(guī)模。從2006年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，第一產(chǎn)業(yè)所占比例大幅減低，第二產(chǎn)業(yè)所占比例仍然在增加，預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年，第一產(chǎn)業(yè)繼續(xù)減少，而第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位將會(huì)更為明顯。從產(chǎn)業(yè)開展角度——武清第二產(chǎn)業(yè)的不斷開展，必然促進(jìn)其人口結(jié)構(gòu)的變化，并同時(shí)帶動(dòng)城市的開展進(jìn)程2021年1月從產(chǎn)業(yè)園區(qū)開展現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)可以看出——

隨著產(chǎn)業(yè)的開展，本案將會(huì)承擔(dān)局部產(chǎn)業(yè)的居住功能需求2006年開發(fā)區(qū)累計(jì)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值47億元，增長(zhǎng)35%；完成銷售收入143億元，增長(zhǎng)29%；實(shí)現(xiàn)稅收15億元，增長(zhǎng)50%。武清的兩個(gè)開發(fā)區(qū)均為天津國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園，對(duì)承接天津第二產(chǎn)業(yè)起到巨大作用2021年1月武清區(qū)工業(yè)園區(qū)開展概況武清具有兩大省級(jí)工業(yè)園區(qū)和十多個(gè)縣級(jí)工業(yè)園區(qū)。省級(jí)工業(yè)園區(qū)：武清逸仙園：屬于泰達(dá)園區(qū)的一局部，其功能定位為以貼片、注塑、沖壓、組裝為主的電子產(chǎn)品配套產(chǎn)業(yè)園。武清開發(fā)區(qū)：現(xiàn)階段已經(jīng)根本形成了以汽車及零部件制造、機(jī)械制造、新型材料、生物醫(yī)藥、電子信息為主的產(chǎn)業(yè)群落?？h級(jí)工業(yè)園區(qū)：王慶坨經(jīng)濟(jì)區(qū)、王古經(jīng)濟(jì)區(qū)、上馬臺(tái)工業(yè)區(qū)、河西務(wù)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、梅廠福源經(jīng)濟(jì)區(qū)等十多個(gè)區(qū)縣級(jí)工業(yè)區(qū)。以化工、電子產(chǎn)品、汽配及自行車制造為主產(chǎn)業(yè)鏈以初步形成。以下將主要介紹武清開發(fā)區(qū)與武清清逸仙園共同組成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)2021年1月武清開發(fā)區(qū)是1991年12月批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，地處北京、天津之間。武清開發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積24.8平方公里，由生活區(qū)、中心區(qū)和工業(yè)區(qū)組成。目前，已有來(lái)自美國(guó)、丹麥、瑞典、芬蘭、德國(guó)、日本、韓國(guó)以及臺(tái)灣、香港等21個(gè)國(guó)家和地區(qū)的500余家企業(yè)投資建廠，形成了電子信息、新型材料、生物醫(yī)藥、機(jī)械制造、汽車及零部件五個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。武清開發(fā)區(qū)概況武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清開發(fā)區(qū)2021年1月武清開發(fā)區(qū)是中國(guó)北方產(chǎn)業(yè)和人口高度密集，城市集中，交通便利，工商業(yè)興旺，市場(chǎng)容量巨大的黃金地帶武清開發(fā)區(qū)地處京津之間，位于京津塘高速公路71公里處。是中國(guó)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。如果以武清開發(fā)區(qū)為中心，在100公里半徑的國(guó)土范圍內(nèi)，有北京、天津兩座直轄市的全部和河北省的局部省、市，常住人口3000萬(wàn)；500公里為半徑的國(guó)土范圍內(nèi)，有100萬(wàn)人口以上的城市11座，常住人口2億多，占全國(guó)總數(shù)1/6，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占全國(guó)的1/5。武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清開發(fā)區(qū)2021年1月武清開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃一期開發(fā)面積6.4平方公里，由5平方公里的產(chǎn)業(yè)區(qū)、0.8平方公里的中心區(qū)和1.4平方公里的生活區(qū)構(gòu)成。1992年6月奠基起步，2002年7月建成。

二期開發(fā)面積6.9平方公里，按照“超前建設(shè)、全面接軌、聚集優(yōu)勢(shì)、持續(xù)開展〞的開展思路，2003年10月完成全部根底設(shè)施的建設(shè)，并開始招商，目前已完成大局部招商出讓工作。

三期開發(fā)面積5.9平方公里，方案在2021年前建設(shè)完成。武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清開發(fā)區(qū)2021年1月經(jīng)過十年開展，逐步形成了汽車及零部件制造、機(jī)械制造、新型材料、生物醫(yī)藥、電子信息五大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)武清開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)狀況武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清開發(fā)區(qū)2021年1月投資方企業(yè)名稱性質(zhì)國(guó)別主要產(chǎn)品日本東棉株式會(huì)社天津大真空有限公司獨(dú)資日本水晶震動(dòng)子、水晶片日本住友商事株式會(huì)社天津華住金屬制品有限公司獨(dú)資日本剪切鋼板韓國(guó)樂喜化學(xué)公司天津樂金新型建材有限公司合資韓國(guó)PVC地磚、地墊、高光膜日本住友商事株式會(huì)社中農(nóng)住商（天津）農(nóng)用化學(xué)品有限公司合資日本除草劑、殺蟲劑、殺菌劑日本三井物產(chǎn)株式會(huì)社天津三之星機(jī)帶有限公司獨(dú)資日本機(jī)械用（主要用于汽車等）硫化橡膠傳動(dòng)帶艾默生電器公司艾默生過程管理（天津）閥門有限公司獨(dú)資美國(guó)氣動(dòng)閥門控制系統(tǒng)日本伊騰忠株式會(huì)社天津真和實(shí)業(yè)有限公司獨(dú)資日本制鞋企業(yè)名稱（龍頭企業(yè)）國(guó)別備注歐、美企業(yè)丹佛斯（天津）有限公司丹麥控制閥生產(chǎn)處世界領(lǐng)先地位、天津公司是在亞洲地區(qū)最大的投資項(xiàng)目瑞特格散熱器（天津）有限公司芬蘭散熱器生產(chǎn)居世界前列泰姆玻璃機(jī)械（天津）有限公司芬蘭鋼化爐生產(chǎn)居世界第一位麥格昆磁（天津）有限公司美國(guó)當(dāng)今世界上粘結(jié)釹鐵硼磁粉的最大生產(chǎn)商、已占據(jù)了粘結(jié)釹磁市場(chǎng)90%的市場(chǎng)份額天津中天高科特種車輛有限公司美國(guó)亞洲最大特種車輛制造商日新企業(yè)天津伊都錦時(shí)裝有限公司日本世界知名品牌娃哈哈（天津）飲料有限公司新加坡國(guó)內(nèi)著名品牌港臺(tái)企業(yè)光寶電子（天津）有限公司臺(tái)灣世界第三大光電產(chǎn)品制造商天津濟(jì)豐包裝紙業(yè)有限公司維爾京群島世界著名品牌功學(xué)社（天津）樂器有限公司維爾京群島樂器生產(chǎn)居世界前列天津天寶光碟有限公司香港產(chǎn)品市場(chǎng)占有率居全國(guó)前5名天津天獅生物發(fā)展有限公司香港民族企業(yè)著名品牌、被中國(guó)國(guó)情研究會(huì)確立為中國(guó)惟一國(guó)家級(jí)保健品研究基地“和”國(guó)家級(jí)直銷行業(yè)研究基地被聯(lián)合國(guó)評(píng)為“國(guó)際生態(tài)安全最佳企業(yè)”、被確定為聯(lián)合國(guó)正式供應(yīng)商“之一天津南玻工程玻璃有限公司香港中國(guó)玻璃工業(yè)最富有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)、擁有多條世界一流生產(chǎn)線綾致時(shí)裝（天津）有限公司香港世界知名品牌娃哈哈（天津）飲料有限公司新加坡國(guó)內(nèi)著名品牌中國(guó)企業(yè)中體產(chǎn)業(yè)股份有限公司中國(guó)國(guó)內(nèi)體育產(chǎn)業(yè)的第一家上市公司天津紅日藥業(yè)股份有限公司中國(guó)銷售額濟(jì)身全國(guó)制藥企業(yè)百?gòu)?qiáng)之列、天津市十佳民營(yíng)明星企業(yè)天津名門動(dòng)物食品有限公司中國(guó)投資方希望集團(tuán)是中國(guó)最大的民營(yíng)企業(yè)天津豹鳴股份有限公司中國(guó)全國(guó)500家最大建材工業(yè)企業(yè)之一天津完達(dá)山華明乳品有限公司中國(guó)國(guó)內(nèi)著名品牌世界500強(qiáng)企業(yè)世界級(jí)大型企業(yè)齊聚武清開發(fā)區(qū)武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清開發(fā)區(qū)2021年1月天鵝湖大酒店

雍陽(yáng)賓館

海關(guān)培訓(xùn)中心

武清開發(fā)區(qū)生活配套武清開發(fā)區(qū)生活區(qū)是為產(chǎn)業(yè)區(qū)提供生活?yuàn)蕵放涮椎母邩?biāo)準(zhǔn)社區(qū)，棲仙溫泉公寓、花園別墅、海達(dá)家樂超市、海隆酒樓、棲仙公園、英華學(xué)校等一大批生活效勞設(shè)施為前來(lái)投資的各方人士提供了一個(gè)優(yōu)良的生活空間。武清開發(fā)區(qū)有四星級(jí)酒店天鵝湖大酒店；三星級(jí)酒店雍陽(yáng)賓館；以及海關(guān)培訓(xùn)中心。武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清開發(fā)區(qū)2021年1月武清逸仙園工業(yè)區(qū)

天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)逸仙科學(xué)工業(yè)園〔逸仙園〕坐落在天津市武清區(qū)，規(guī)劃面積10平方公里，已經(jīng)初步形成了以電子工業(yè)、機(jī)械制造〔汽車配件〕等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)。武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清逸仙園工業(yè)區(qū)2021年1月入駐企業(yè)情況及代表企業(yè)現(xiàn)階段園區(qū)內(nèi)的投資企業(yè)約40家，轉(zhuǎn)讓土地面積1.1平方公里，累計(jì)吸引投資總額8.3億多美元，注冊(cè)資本近4億美元，投資密度達(dá)750美元/平方米。2005年工業(yè)總產(chǎn)值為62.5億元人民幣，出口額為1.5億美元，從業(yè)人員6500多人，年稅收接近3億元人民幣。天津三星SDI：截至目前是逸仙園內(nèi)最大的企業(yè)，成立于1996年7月，投資總額4.73億美元，占地48萬(wàn)平方米，由三星電管〔香港〕和天津電子工業(yè)總公司共同投資，主要從事彩色顯像管、彩色顯示管及配套件的開發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和銷售。武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清逸仙園工業(yè)區(qū)2021年1月武清逸仙園代表企業(yè)

安施電子〔天津〕美國(guó)獨(dú)資企業(yè)，(美國(guó)總部為日本京瓷公司控股)，占地7萬(wàn)平方米，投資總額7000萬(wàn)美元，生產(chǎn)、銷售鉭電容器和其他新型電子元器件和集成元件。鵬思特〔天津〕實(shí)業(yè)美國(guó)獨(dú)資企業(yè)，占地6.3萬(wàn)平米，累計(jì)投資總額2998萬(wàn)美元，主要從事集成電路等精密機(jī)電組件，元件組件和撓曲電路組件的生產(chǎn)和銷售。現(xiàn)作為摩托羅拉的國(guó)內(nèi)配套企業(yè)，為摩托羅拉生產(chǎn)零部件。武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清逸仙園工業(yè)區(qū)2021年1月武清逸仙園代表企業(yè)萬(wàn)都〔天津〕汽車零部件韓國(guó)獨(dú)資企業(yè)，占地約4.5萬(wàn)平方米，投資總額4876.8萬(wàn)美元。主要從事汽車剎車及相關(guān)部件的生產(chǎn)。天津平和汽車配件韓國(guó)獨(dú)資企業(yè)，占地約59502平方米，投資總額3600萬(wàn)美元。主要從事汽車減震器及相關(guān)部件的生產(chǎn)。武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清逸仙園工業(yè)區(qū)2021年1月武清逸仙工業(yè)園周邊配套泰達(dá)研修中心

中國(guó)婦女人材開發(fā)交流中心天津鵝湖渡假村逸仙公寓武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清逸仙園工業(yè)區(qū)2021年1月武清縣區(qū)級(jí)工業(yè)區(qū)開展情況——王古經(jīng)濟(jì)區(qū)天津王古開發(fā)區(qū)2001年10月11日由天津市武清區(qū)人民政府批準(zhǔn)成立，始建于2002年5月，總規(guī)劃面積6平方公里〔約合9000畝〕。截止目前，已有入?yún)^(qū)生產(chǎn)企業(yè)80余家；注冊(cè)企業(yè)30余家，入?yún)^(qū)企業(yè)已化工、建材、配件為主，吸引國(guó)內(nèi)外投資近20億元，現(xiàn)已成為京津地區(qū)最具開展?jié)摿透?jìng)爭(zhēng)力的開發(fā)區(qū)之一，2004年全國(guó)開發(fā)區(qū)整頓中順利通過國(guó)土資源部等五部委審核，同年4月被天津市人民政府確認(rèn)保存武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清其他縣級(jí)工業(yè)區(qū)2021年1月武清縣區(qū)級(jí)工業(yè)區(qū)開展情況——梅廠福源經(jīng)濟(jì)區(qū)天津武清福源經(jīng)濟(jì)區(qū)建在梅廠鎮(zhèn)中東部，東鄰津圍公路，楊北公路東西向從區(qū)內(nèi)穿過，占地300公頃，區(qū)內(nèi)土地平坦，地質(zhì)構(gòu)造良好。石各莊產(chǎn)業(yè)功能區(qū)規(guī)劃建成占地1000畝的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，220畝起步區(qū)土地已全部出讓并正在建廠，二期1000畝地正在建設(shè)中。區(qū)域擁有股份制企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)85家，形成了建筑建材、醫(yī)藥制劑、房地產(chǎn)開發(fā)、服裝服飾、餐飲效勞、木業(yè)制造、輕工電子、造紙印刷等8大主導(dǎo)行業(yè)。武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清其他縣級(jí)工業(yè)區(qū)2021年1月武清縣區(qū)級(jí)工業(yè)區(qū)開展情況——上馬臺(tái)工業(yè)區(qū)天津武清上馬臺(tái)工業(yè)區(qū)是集鑄造、制造及其研發(fā)為一體，產(chǎn)業(yè)聚集，功能完備的現(xiàn)代化根底性工業(yè)基地。工業(yè)區(qū)位于京津之間，京津塘高速公路二線與津圍公路交口處，距北京85公里，距天津市區(qū)20公里，距天津港50公里，距天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里，距楊村城區(qū)20公里。工業(yè)區(qū)規(guī)劃總面積2.6平方公里，由產(chǎn)業(yè)區(qū)、生活效勞區(qū)和公建區(qū)組成。區(qū)內(nèi)根底設(shè)施完備，配套設(shè)施齊全，實(shí)現(xiàn)了“七通一平〞，生活效勞區(qū)可為企業(yè)職工提供住宿、醫(yī)療、購(gòu)物等生活效勞。工業(yè)區(qū)現(xiàn)有內(nèi)外資企業(yè)35家，投資總額已達(dá)2.5億美元，并形成了鑄造、機(jī)加工、廚房器皿、樂器制造、戶外家具制造五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群化開展的格局。行業(yè)類別企業(yè)數(shù)投資總額(萬(wàn)美元)所占比例(％)汽車零部件鑄造、制造加工172826591.2廚房器皿和樂器制造87202.3家具制造512854.1其他127302.4合計(jì)4231000100武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清其他縣級(jí)工業(yè)區(qū)2021年1月武清縣區(qū)級(jí)工業(yè)區(qū)開展情況——南蔡村工業(yè)區(qū)于2000年規(guī)劃建立的南蔡村自行車工業(yè)區(qū)，占地面積2350畝〔1.6平方公里〕。如今首期開發(fā)的1800畝〔1.2平方公里〕自行車產(chǎn)業(yè)區(qū)以其高水平的根底設(shè)施建設(shè)、優(yōu)惠的扶持政策、高標(biāo)準(zhǔn)的效勞舉措吸引了17家中外企業(yè)到此投資興業(yè)，年創(chuàng)產(chǎn)值突破8億元，已成為較具實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力的中國(guó)北方自行車生產(chǎn)及出口基地。如今園區(qū)自行車生產(chǎn)企業(yè)已開展到40余家，年產(chǎn)自行車300多萬(wàn)輛，從事自行車產(chǎn)業(yè)的員工人數(shù)超過了5000人，各類技術(shù)人員占員工總數(shù)的30％，其中具有大專以上文憑的技術(shù)人員近200人。武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹——武清其他縣級(jí)工業(yè)區(qū)2021年1月區(qū)域環(huán)境分析武清區(qū)概況武清區(qū)域環(huán)境分析

區(qū)域環(huán)境分析小結(jié)2021年1月區(qū)域環(huán)境小結(jié)隨著“十一五〞后武清城區(qū)規(guī)劃的進(jìn)一步調(diào)整，區(qū)域功能定位更為明確，本案處于規(guī)劃的宜居生活區(qū)內(nèi)，周邊居住氣氛濃厚，其明確地功能定位，將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)客戶對(duì)于區(qū)域開展?jié)摿Φ恼J(rèn)可；2武清經(jīng)濟(jì)水平近年來(lái)不斷增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)的開展提供了穩(wěn)定的開展環(huán)境，并且隨著常駐人口數(shù)量的增長(zhǎng)，必將帶動(dòng)人均住房需求的逐漸上漲；3隨著武清經(jīng)濟(jì)的不斷開展，已吸引本市及外地各大房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其關(guān)注，他們的進(jìn)入將進(jìn)一步加快武清房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化與競(jìng)爭(zhēng)性，為武清房地產(chǎn)開發(fā)提供更為廣闊的空間。14隨著以武清開發(fā)區(qū)及逸仙產(chǎn)業(yè)區(qū)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的不斷完善，以及國(guó)際物流區(qū)籌建的逐步落實(shí)，必定帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口及產(chǎn)業(yè)相關(guān)人口的增加，他們對(duì)居住新的一輪需求，必定刺激整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的供給緊張，并影響到產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方案。2021年1月工程本體分析大盤案例分析2021年1月我司操作大盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)本案定位面臨主要問題2021年1月國(guó)奧村〔奧林匹克公園B區(qū)運(yùn)發(fā)動(dòng)公寓〕工程銷售代理工程位置：北京朝陽(yáng)區(qū)工程性質(zhì)：高檔住宅開發(fā)商：國(guó)奧投資開展工程規(guī)模：總建筑面積約40萬(wàn)平方米我司操作大盤案例12021年1月工程位置：北京雙匯橋工程性質(zhì)：普通住宅開發(fā)商：北京金時(shí)代置業(yè)工程規(guī)模：建筑面積45萬(wàn)平米東一時(shí)區(qū)住宅銷售代理我司操作大盤案例22021年1月曙光花園住宅銷售代理

工程位置：北京市海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)工程性質(zhì)：中檔住宅開發(fā)商：北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份工程規(guī)模：建筑面積50萬(wàn)平米我司操作大盤案例32021年1月天津?yàn)橙P籌劃及銷售代理工程位置：天津南北大街與中環(huán)線交口工程性質(zhì)：綜合體大盤開發(fā)商：天津海景置業(yè)工程規(guī)模：約110萬(wàn)平米我司操作大盤案例42021年1月1.前期定位是關(guān)鍵2.尋找充足客戶源3.產(chǎn)品的適應(yīng)性及豐富性4.產(chǎn)品設(shè)計(jì)的超前性綜合來(lái)看，本案近70萬(wàn)平米的居住大盤，在工程定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、社區(qū)建設(shè)上必須考慮多種因素，才可以保證工程對(duì)區(qū)域的趨勢(shì)引導(dǎo)。前期需要對(duì)工程所在區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研，了解區(qū)域市場(chǎng)整體情況，以及客戶的實(shí)際需求，并對(duì)未來(lái)開展進(jìn)行預(yù)測(cè)，方可進(jìn)行定位。我司操作大盤經(jīng)驗(yàn)總結(jié)5.配套順應(yīng)區(qū)域開展，防止重復(fù)要?jiǎng)討B(tài)的看待工程不同時(shí)期的客戶變化，跳出區(qū)域看工程，不斷擴(kuò)大客戶源。大盤引導(dǎo)區(qū)域需求，面對(duì)多重客戶，因此需要多種類產(chǎn)品以及豐富的產(chǎn)品層次。大盤開發(fā)周期較長(zhǎng)，追求可持續(xù)開展，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上考慮要長(zhǎng)遠(yuǎn)，并根據(jù)銷售時(shí)點(diǎn)有節(jié)奏推出。充分考慮區(qū)域開展規(guī)劃，在配套設(shè)施建設(shè)上彌補(bǔ)區(qū)域缺乏，豐富自身生活氣氛。2021年1月我司操作大盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)本案前期定位從大盤角度需考慮問題2021年1月不缺乏普通教育配套，缺乏具有高品質(zhì)、特色的教育設(shè)施從大盤角度，前期定位需考慮問題交通便捷教育環(huán)境物業(yè)效勞商業(yè)便利產(chǎn)品多樣外部欣賞塑造區(qū)域坐標(biāo)建筑，做到景中有盤，盤是景中盤通過高品質(zhì)物業(yè)效勞公司，提升工程整體價(jià)值結(jié)合外部交通，合理規(guī)劃組團(tuán)內(nèi)部溝通聯(lián)系

彌補(bǔ)區(qū)域缺乏，打造外向型社區(qū)性綜合效勞商業(yè)街立足于當(dāng)前和未來(lái)市場(chǎng)需求與盲點(diǎn)，進(jìn)行產(chǎn)品組合與設(shè)計(jì)，吸引多樣客戶2021年1月工程本體分析商品住宅市場(chǎng)研究分析2021年1月天津商品住宅市場(chǎng)整體分析武清商品住宅市場(chǎng)分析商品住宅市場(chǎng)小結(jié)2021年1月天津住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析天津商品住宅市場(chǎng)土地交易情況天津商品住宅市場(chǎng)2007年商品房交易情況天津2007年房地產(chǎn)政策分析天津商品住宅市場(chǎng)小結(jié)2021年1月05-07年天津居住用地總體供給05-07年，天津居住用地供給量持續(xù)增長(zhǎng)，06、07年的供給均到達(dá)了前一年供給量的3倍，增長(zhǎng)迅速。05-07年，市內(nèi)六區(qū)的居住用地供給大幅度減少，而環(huán)城四區(qū)那么保持了相對(duì)穩(wěn)定的供給速度。值得注意的是，從06年開始，天津郊縣居住用地供給活潑，最近2年供給量持續(xù)走高。05年沒有供給，而06年共成交16塊，而07年那么共成交55塊。數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市土地交易中心土地供給持續(xù)增長(zhǎng)，07年表現(xiàn)異?；顫?，城區(qū)供給放緩，環(huán)城四區(qū)及郊縣將支撐大局，本案開展大勢(shì)利好2021年1月06-07年天津各郊縣居住用地供給比照06-07年，天津郊縣居住用地供給量持續(xù)增長(zhǎng)，武清的市場(chǎng)供給在整體供給增長(zhǎng)的大環(huán)境下，始終保持穩(wěn)定的供給比例，并且在郊縣的整體供給中占據(jù)較大比例數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市土地交易中心注：由于05年郊縣沒有居住用地供給，因此此處只考慮06-07年情況武清土地供給穩(wěn)中有升，預(yù)示城市規(guī)劃與開展正在穩(wěn)步開展中，為本案提供良好的區(qū)域開展環(huán)境2021年1月06-07年天津居住用地單畝價(jià)格比照05-07年，天津居住用地成交均價(jià)持續(xù)走高，07年更是漲勢(shì)明顯，郊縣及環(huán)城四區(qū)奉獻(xiàn)巨大數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市土地交易中心07年，武清的居住用的的單畝價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)明顯。06年價(jià)格為14.86萬(wàn)元/畝，低于市場(chǎng)均價(jià)44.64萬(wàn)元/畝，而2007年，武清的居住用地單畝均價(jià)已達(dá)117.52萬(wàn)元/畝，高于市場(chǎng)均價(jià)84.1萬(wàn)元/畝。2021年1月天津住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析天津商品住宅市場(chǎng)土地交易情況天津商品住宅市場(chǎng)2007年商品房交易情況天津2007年房地產(chǎn)政策分析天津商品住宅市場(chǎng)小結(jié)2021年1月06-07年天津商品房成交量及價(jià)格比照2007年天津市商品房成交量達(dá)972.05萬(wàn)平米，環(huán)比2006年上漲幅度約11.15%。成交均價(jià)到達(dá)5769.2元/平米，環(huán)比上漲幅度約19.3%。2007年全市價(jià)格逐月上漲，由于宏觀政策調(diào)控，成交量9月份之后得以控制，12月那么再次反彈。2007年天津房地產(chǎn)成交價(jià)格上漲幅度較大，成交量也較2006年大，但第四季度受宏觀政策影響，成交量得以控制，呈現(xiàn)有價(jià)無(wú)市狀態(tài)。07成交面積及成交價(jià)格大幅提高，年末宏觀政策在控制成交量的同時(shí)對(duì)價(jià)格的增長(zhǎng)暫沒有形成抑制2021年1月武清房?jī)r(jià)明顯高于其他郊縣，并且根本與北辰區(qū)均價(jià)持平，對(duì)于來(lái)自市區(qū)、城郊的人口，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)已經(jīng)在逐漸減少。支撐今年市場(chǎng)數(shù)據(jù)躍升的主角，主要來(lái)自郊縣區(qū)域和濱海新區(qū)，中心城區(qū)作為傳統(tǒng)的成交集中區(qū)域，對(duì)整體市場(chǎng)的影響力正逐漸縮減，而以郊縣和濱海區(qū)域?yàn)榇淼慕伎h區(qū)域，在相關(guān)數(shù)據(jù)中的比重正在逐漸提升，并開始積極的影響天津房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的走勢(shì)。2007年天津商品房成交量及價(jià)格比照市區(qū)房地產(chǎn)成交均價(jià)較高，存在較大價(jià)格落差的遠(yuǎn)郊五縣將有可能承接局部市區(qū)人口。城區(qū)與郊縣價(jià)格落差大，郊縣及濱海新區(qū)漸成為市場(chǎng)主角。武清價(jià)格漲勢(shì)迅猛，與近郊價(jià)格拉近，后期價(jià)格漲幅存在壓力。5328元/平米4982元/平米武清全年消化量約60萬(wàn)平米2021年1月天津住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析天津商品住宅市場(chǎng)土地交易情況天津商品住宅市場(chǎng)2007年商品房交易情況天津2007年房地產(chǎn)政策分析天津商品住宅市場(chǎng)小結(jié)2021年1月1月至12月，央行十次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，最后一次上調(diào)后，存款準(zhǔn)備金率到達(dá)14.5%。3月至12月，央行共6次加息,存款基準(zhǔn)利率從2.52%提高到4.14%,貸款基準(zhǔn)利率提高到7.47%。9月29日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)?關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸國(guó)力管理的通知?，提高第二套住房的貸款首付款比例，不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。影響：其目的旨在加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過快增長(zhǎng)，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。影響：其目的旨在加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過快增長(zhǎng)，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。

影響：此政策的出臺(tái)將會(huì)有效地抑制非剛性購(gòu)房需求，有效地減少投機(jī)性購(gòu)房，同時(shí)影響開發(fā)商的樓盤銷售量，進(jìn)一步影響房?jī)r(jià)的上漲。2007年金融政策分析2021年1月2007年土地政策分析2007.7國(guó)土資源和房屋管理局出臺(tái)?出讓工程土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審核工作程序?規(guī)定8種土地不得出讓標(biāo)準(zhǔn)土地市場(chǎng)，規(guī)定8種土地不能出讓。2007.10.9國(guó)土資源部?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定?影響：嚴(yán)格控制土地的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，使土地轉(zhuǎn)讓更加透明，減少暗箱操作。同時(shí)，使拿地本錢增加，控制開發(fā)商囤積土地。強(qiáng)調(diào)受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證，并且將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。影響：這一政策出臺(tái)不僅標(biāo)準(zhǔn)了拿地程序，還將大大打擊局部開發(fā)商蓄意囤積土地的行為。2007.5天津市土地及房管局?天津市國(guó)有劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓補(bǔ)繳土地出讓金管理方法?住宅房屋因買賣、贈(zèng)予而發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，受讓人為自然人且不改變房屋設(shè)計(jì)用途的，并收取土地出讓金。影響：這一?方法?的施行意味著在土地出讓金上政府收益上浮，二手房的交易價(jià)格有可能由此上漲。2007.12國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行公布?土地儲(chǔ)藏管理方法?土地儲(chǔ)藏實(shí)行方案管理，嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)土地機(jī)構(gòu)融資。影響：有效的打擊囤地行為，明確了土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

主要內(nèi)容影響2021年1月影響：有助于解決因房地產(chǎn)所引起的權(quán)屬關(guān)系問題，為物業(yè)稅的開征奠定了根底。12月，央行和銀監(jiān)會(huì)公布?關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知?，解釋了“第二套住房〞的含義，是以家庭為單位的第二套住房貸款首付比例40%。10月，?物權(quán)法?的公布實(shí)施，對(duì)農(nóng)民耕地被占用、城市拆遷矛盾引發(fā)的利益侵占、企業(yè)改制中國(guó)有資產(chǎn)流失問題、小區(qū)車位、綠地權(quán)屬、70年后房屋續(xù)約問題等等做出了規(guī)定。影響：明確了第二套住房的含義，加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理力度。2007年綜合政策分析2021年1月再次，眾多開發(fā)商對(duì)于天津房地產(chǎn)市場(chǎng)開展前景還是比較看好的，對(duì)房?jī)r(jià)抱有上漲的預(yù)期。2007年政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響在宏觀調(diào)控的背景下，商品房?jī)r(jià)格仍然持續(xù)上漲這主要是由于天津市住房需求以自住仍占較大比例，投資需求相對(duì)較少，因而宏觀調(diào)控政策并未象對(duì)南方地區(qū)一樣對(duì)天津市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響。其次，國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)調(diào)控政策使得局部購(gòu)房者產(chǎn)生了房?jī)r(jià)下跌的心理預(yù)期，這也導(dǎo)致了天津市商品房的成交量增幅有所放緩出現(xiàn)“量降價(jià)升〞的市場(chǎng)局面。2021年1月天津住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析天津商品住宅市場(chǎng)土地交易情況天津商品住宅市場(chǎng)2007年商品房交易情況天津2007年房地產(chǎn)政策分析天津商品住宅市場(chǎng)小結(jié)2021年1月天津住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)土地市場(chǎng)商品房市場(chǎng)政策小結(jié)06-07年，武清的市場(chǎng)供給在整體供給增長(zhǎng)的大環(huán)境下，始終保持穩(wěn)定的供給比例，并且在郊縣的整體供給中占據(jù)較大比例。天津市居住用地供給量持續(xù)增長(zhǎng)，07年供給量更是大幅增長(zhǎng)，郊縣供給量的持續(xù)增長(zhǎng)是主要的作用力，而環(huán)城四區(qū)供給量根本保持穩(wěn)定市內(nèi)六區(qū)供給比例那么持續(xù)減少。06-07年武清居住用地單畝價(jià)格持續(xù)走高，07年價(jià)格接近06年價(jià)格的8倍，并高于天津市場(chǎng)平均水平。2007年天津市商品房成交量、成交均價(jià)保持快速的增長(zhǎng)。受宏觀調(diào)控政策影響，成交量在9月出現(xiàn)萎縮，而成家均價(jià)依舊持續(xù)上升，未得到有效控制。金融、土地等綜合政策的相繼登臺(tái)，對(duì)抑制投資產(chǎn)生的一定效果，卻未能抑制百姓最關(guān)心的價(jià)格，市場(chǎng)購(gòu)房者多數(shù)持觀望態(tài)度。2021年1月武清住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)分析武清商品住宅市場(chǎng)土地交易情況武清房地產(chǎn)市場(chǎng)2007年住宅交易情況武清核心區(qū)域二手房市場(chǎng)情況武清房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)2021年1月06-07年武清居住用地供給及單畝價(jià)格比照06-07年，武清區(qū)居住用地供給量持續(xù)增長(zhǎng)。06年供給量約15.79萬(wàn)平米，07年供給量迅速增至61.7萬(wàn)平米，07年的供給量約為06年的4倍，增長(zhǎng)迅速。數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市土地交易中心注：由于05年武清沒有居住用地供給，因此此處只考慮06-07年情況在供給量快速增加的情況下，每畝的成交價(jià)格卻實(shí)現(xiàn)了更加快速的增長(zhǎng)。由06年的14.9萬(wàn)元/畝增至07年的117.52萬(wàn)元/畝，07年價(jià)格約為06年價(jià)格的8倍，可見市場(chǎng)需求旺盛。供給量呈迅速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，價(jià)格同時(shí)隨市增長(zhǎng)2021年1月06-07年武清各主要街區(qū)居住用地供給比照06年武清區(qū)居住用地供給約11.8萬(wàn)平米，而07年此數(shù)據(jù)已達(dá)58.4萬(wàn)平米，從整體上看，武清區(qū)整體居住市場(chǎng)將在未來(lái)出現(xiàn)1-2年出現(xiàn)頂峰。數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市土地交易中心注：由于05年武清沒有居住用地供給，因此此處只考慮06-07年情況據(jù)我司由武清區(qū)土地管理中心了解到的情況：2021年，武清城區(qū)及開發(fā)區(qū)尚沒有新增的居住用地規(guī)劃，新增供給將集中于各個(gè)下屬村鎮(zhèn)。同時(shí)，07年市場(chǎng)供給量的增加也表達(dá)了武清的城市化進(jìn)程在07年進(jìn)一步加速。2021年1月06-07年武清各主要街區(qū)居住用地供給比照數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市土地交易中心2、雖然07年武清城區(qū)的居住供給量占到了全區(qū)供給量的52.2%，但值得注意的是：07年城區(qū)全部的居住供給量均來(lái)自本工程。1、從06-07年的整體情況看，居住用地供給分布比較分散，但每年都出現(xiàn)了一個(gè)供給量較為集中的區(qū)域，06年為河西務(wù)，而07年那么為武清城區(qū)。本工程未來(lái)武清居住用地主要集中在城區(qū)外，城區(qū)內(nèi)供給有限2021年1月武清住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)分析武清商品住宅市場(chǎng)土地交易情況武清房地產(chǎn)市場(chǎng)2007年住宅交易情況武清核心區(qū)域二手房市場(chǎng)情況武清房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)2021年1月2007年武清商品房市場(chǎng)成交量及價(jià)格走勢(shì)2007年武清區(qū)自銷售旺季5月份以來(lái)，成交面積快速上揚(yáng)，并一直保持較高的成交水平，市場(chǎng)需求旺盛程度可見一斑。隨著市場(chǎng)熱度的提升，年中武清商品房成交價(jià)格較年初有明顯提升。而10月份以來(lái)，受政策及銷售淡季的綜合影響，市場(chǎng)熱度稍有回落，成交均價(jià)已根本與年初持平。進(jìn)入07后武清市場(chǎng)表現(xiàn)活潑，商品住宅成交量及價(jià)格漲勢(shì)明顯，年末市場(chǎng)熱度受政策及淡季綜合影響有回落跡象2021年1月武清目前工程主要分布在武清城區(qū)，且與本工程處于同一區(qū)域范圍。武清主要在售工程——工程分布項(xiàng)目名稱位置京津時(shí)尚廣場(chǎng)雍陽(yáng)道與京津公路交口武清城區(qū)第6城武清京津公路與前進(jìn)道交口北岸尚城武清雍陽(yáng)西道與翠通路交口東籬19英里東籬現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)轄區(qū)村鎮(zhèn)陽(yáng)光家園武清陳嘴鎮(zhèn)本案第六城北岸尚城京津時(shí)尚廣場(chǎng)因此，我們將研究的重點(diǎn)放在武清城區(qū)范圍內(nèi)的工程2021年1月物業(yè)名稱整體供應(yīng)量（平米）市場(chǎng)存量（平米）銷售率月均消化量開盤時(shí)間入住時(shí)間第6城70萬(wàn)（住宅35萬(wàn)，商業(yè)35萬(wàn)）約17.5萬(wàn)（住宅）50%1.4約萬(wàn)平米06.6一期07.10、二期08.9、三期08年底北岸尚城20萬(wàn)約8萬(wàn)60%1萬(wàn)平米07.509年底京津時(shí)尚廣場(chǎng)16萬(wàn)約14萬(wàn)約10%——08.1.608年底武清主要在售工程——供給規(guī)模1、目前，區(qū)域內(nèi)的主要在售工程已經(jīng)接近銷售的中后期，只有京津時(shí)尚廣場(chǎng)本月剛剛開盤，后期的供給較充足。2、從已經(jīng)統(tǒng)計(jì)出的工程情況來(lái)看，第6城、北岸尚城的月均消化量都在1萬(wàn)平米以上，消化速度較快、周期較短。當(dāng)前市場(chǎng)整體存量約為３９．５萬(wàn)平米，約計(jì)消化至０９年從以上幾個(gè)工程消化量看，本案預(yù)計(jì)銷售６年2021年1月武清主要在售工程——建筑形式物業(yè)名稱建筑形式層數(shù)備注第6城高層、多層（主要形式）5層、7層、11層住宅與商業(yè)體量相等北岸尚城高層、多層（主要形式）5層、7層、24層住宅與少量商業(yè)（高層地上與商業(yè)街，2萬(wàn)平米左右）京津時(shí)尚廣場(chǎng)高層12層商住公寓（40年）、商業(yè)1、區(qū)域內(nèi)在售工程多數(shù)以5-7層的建筑為主要形式，高層建筑較少。2、隨著區(qū)域的開展和規(guī)劃要求，目前在售工程均有商業(yè)配套，表現(xiàn)尤為突出的是第6城，其商業(yè)體量已到達(dá)工程總體量的50%。2021年1月松鶴園：高層18層、多層4層〔主要〕附：區(qū)域其他主要工程建筑形式頤安花園：9層、6層〔主要〕城市藝墅：6層注：據(jù)了解，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品還有一個(gè)特殊的特點(diǎn)——一層被當(dāng)?shù)厝私袨椤暗叵率舀?，存放車輛或雜物，主要為了滿足當(dāng)?shù)厝舜娣烹s物的生活習(xí)慣而建，需要客戶進(jìn)行購(gòu)置，有些工程要求客戶必須購(gòu)置，例如第6城，儲(chǔ)藏室銷售價(jià)格為3500元/平米。許多當(dāng)?shù)厝吮仨氁小暗叵率舀暤膬?chǔ)物功能。棲仙公寓：6層〔主要〕、11、18、24層〔西區(qū)〕2021年1月物業(yè)名稱商業(yè)形式整體面積單位面積銷售均價(jià)（元/平米）第6城商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)街35萬(wàn)平米30-200平米一層1.3萬(wàn)，整體8000-9000北岸尚城底商、小型商業(yè)街2萬(wàn)余平米最小30-40平米2萬(wàn)京津時(shí)尚廣場(chǎng)底商3萬(wàn)40-6000平米一層2.1-2.9萬(wàn)，二層7500-1.3萬(wàn)，三層7500附：武清主要在售工程商業(yè)情況注：值得注意的是，第6城建有室內(nèi)滑雪場(chǎng)、百貨、餐飲、電影院等，且整體商業(yè)體量大，但目前的招商情況良好。一期06年10月底銷售以來(lái)，銷售率達(dá)95%以上；二期自07年5月銷售以來(lái)也已銷售80%以上。今后，其商業(yè)的開業(yè)經(jīng)營(yíng)必定為區(qū)域的娛樂、生活等配套環(huán)境帶來(lái)進(jìn)一步的提升，使城市氣氛更濃。2021年1月武清主要在售工程——戶型結(jié)構(gòu)物業(yè)名稱梯戶戶型面積第6城1梯3戶一室，60平米；二室，100平米；三室，120、140、150平米北岸尚城1梯2戶二室，110-130平米京津時(shí)尚廣場(chǎng)2梯4戶二室，110、120平米；三室，150平米；四室，180-200平米區(qū)域內(nèi)在售工程產(chǎn)品舒適度較高，單層戶數(shù)少，戶型面積普遍較大，只有第6城規(guī)劃有90平米以下的戶型。2021年1月武清主要在售工程——價(jià)格特征及開發(fā)商品牌物業(yè)名稱銷售均價(jià)（元/平米）年度價(jià)格漲幅開發(fā)商品牌第6城550083%天津優(yōu)聯(lián)投資發(fā)展集團(tuán)有限公司北岸尚城6000100%天津凱德恒業(yè)置地有限公司（天津市政投資下屬子公司）京津時(shí)尚廣場(chǎng)5500——天津中房雍陽(yáng)置業(yè)有限公司（中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)下屬公司）

1、市場(chǎng)價(jià)格漲勢(shì)劇烈目前，武清主要在售工程的銷售均價(jià)已達(dá)5500-6000元/平米，據(jù)調(diào)研了解第6城最高價(jià)已達(dá)6800元/平米。根據(jù)我司一直以來(lái)對(duì)市場(chǎng)的跟蹤情況，年初武清城區(qū)主要在售工程的均價(jià)約3000元/平米，07年年度價(jià)格漲幅劇烈。2、實(shí)力開發(fā)商開始搶灘市場(chǎng)越來(lái)越多的實(shí)力開發(fā)商進(jìn)入武清市場(chǎng)，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)開發(fā)商的品牌、經(jīng)驗(yàn)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)開始。2021年1月武清主要在售工程客戶構(gòu)成城區(qū)及北岸尚城客戶構(gòu)成：當(dāng)?shù)鼐用?下屬市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)移民+京津等外地投資客戶客戶比例：5：3：2主力客戶：當(dāng)?shù)刈杂酶纳啤补珓?wù)員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主〕當(dāng)?shù)馗纳菩涂蛻羰窃谑酃こ痰闹饕?gòu)置者第6城客戶構(gòu)成：當(dāng)?shù)鼐用?下屬市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)移民+京津等外地投資客戶客戶比例：6：3：1主力客戶：當(dāng)?shù)刈杂酶纳啤补珓?wù)員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主〕注：由于京津時(shí)尚廣場(chǎng)剛剛開盤，其客戶尚沒有表現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)特征，此處暫不對(duì)其進(jìn)行分析。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及中心鎮(zhèn)的相對(duì)成熟的外力，有力的吸引了下屬鎮(zhèn)市的產(chǎn)業(yè)人口京津等外地客戶有一定比例，但非現(xiàn)在市場(chǎng)上的購(gòu)置主力2021年1月武清主要在售工程——小結(jié)小結(jié)一區(qū)域市場(chǎng)以低密度、大戶型面積的舒適產(chǎn)品為主流產(chǎn)品。小結(jié)二“地下室〞在當(dāng)?shù)乇黄毡榻邮?，?duì)當(dāng)?shù)鼐用竦挠绊懮醮?。小結(jié)三07年全年價(jià)格漲勢(shì)猛烈，已接近環(huán)城四區(qū)，對(duì)后期價(jià)格增長(zhǎng)產(chǎn)生一定壓力。小結(jié)四由于區(qū)域正在高速開展中，商業(yè)配套在工程中已漸漸由無(wú)到有，由“配角〞走向相輔相承的重要局部。小結(jié)五實(shí)力開發(fā)商開始進(jìn)入武清市場(chǎng)，以成熟區(qū)域市場(chǎng)開展看，開發(fā)商實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)將成為將來(lái)樹立產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的又一砝碼。小結(jié)六區(qū)域內(nèi)的主要客戶以公務(wù)員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主，投資客戶及外地客戶未能成為目前市場(chǎng)主力客戶。2021年1月武清住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)分析武清商品住宅市場(chǎng)土地交易情況武清房地產(chǎn)市場(chǎng)2007年住宅交易情況武清核心區(qū)域二手房市場(chǎng)情況武清房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)2021年1月武清核心區(qū)域二手房市場(chǎng)情況注：由于武清其他區(qū)域房地產(chǎn)開展處于起步階段，因此，這里僅對(duì)武清核心區(qū)域二手房市場(chǎng)進(jìn)行簡(jiǎn)單分析武清核心區(qū)域：武清城區(qū)、開發(fā)區(qū)二手房售價(jià)：均價(jià)5100-5300元/平米典型工程：1、棲仙公寓：5500-6000元/平米2、杏林公寓：5000元/平米3、翠景花園：5500元/平米4、和平里：5000元/平米5、廣廈里：4900元/平米6、頤安小區(qū)：4900元/平米二手房租價(jià)：均價(jià)1000-1500元/月〔100-120平米〕典型工程：翠亨花園：1000元/月城市藝墅：1500元/月比照二手房與商品房?jī)r(jià)格，可以看出目前市場(chǎng)的平均價(jià)格水平應(yīng)在５３００左右．2021年1月武清住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)分析武清商品住宅市場(chǎng)土地交易情況武清房地產(chǎn)市場(chǎng)2007年商品房交易情況武清核心區(qū)域二手房市場(chǎng)情況武清房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)2021年1月武清住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)土地市場(chǎng)商品房市場(chǎng)1、06-07武清居住市場(chǎng)整體供給分布較為分散，各下屬村鎮(zhèn)分布較多。2、未來(lái)城區(qū)供給量有限，07年本案是武清區(qū)域內(nèi)較大工程、是城區(qū)新增的唯一的居住用地，體量大。1、全年保持著較高的成交量，市場(chǎng)吸納量一直保持較高水平。2、07年價(jià)格增速劇烈，翻倍增長(zhǎng)，已根本與北辰持平，相對(duì)近郊四區(qū)，其價(jià)格吸引力有減弱趨勢(shì)。3、2021年，武清城區(qū)及開發(fā)區(qū)尚沒有新增的居住用地規(guī)劃，新增供給將集中于各個(gè)下屬村鎮(zhèn)。商品房市場(chǎng)1、07年二手房市場(chǎng)隨行就市，借區(qū)域商品房市場(chǎng)的火爆形式，迅速開展。2、目前，核心區(qū)域二手房?jī)r(jià)格已接近新建商品房?jī)r(jià)格。2021年1月工程本體分析目標(biāo)客戶初步判斷2021年1月尋找最有價(jià)值客戶，我們的準(zhǔn)備：

為了對(duì)當(dāng)前以及未來(lái)的市場(chǎng)、客戶情況有深入的了解和把握，為定位工作奠定根底，我們對(duì)區(qū)域現(xiàn)狀客戶進(jìn)行了有針對(duì)性地調(diào)研工作。希望通過調(diào)研工作，能夠準(zhǔn)確高效的尋找到我們的高價(jià)值客戶，并有針對(duì)的進(jìn)行市場(chǎng)定位工作。2021年1月區(qū)域現(xiàn)狀客戶調(diào)研手段：

由于時(shí)間有限，本次調(diào)研采用攔截問卷訪談與典型客戶深度訪談相結(jié)合的手段進(jìn)行，共進(jìn)行攔截問卷訪談200份。對(duì)象選擇：

工程區(qū)域內(nèi)近期內(nèi)的新生社區(qū)、已入住社區(qū)——棲仙公寓、城市藝別墅、頤安花園、松鶴園，這些社區(qū)建成時(shí)間短，與本工程處于同于同一區(qū)域，在區(qū)域上對(duì)客戶具有相似的吸引力。注：調(diào)研結(jié)果均為實(shí)際購(gòu)房者資料2021年1月區(qū)域現(xiàn)狀客戶調(diào)研客戶解讀典型客戶描摹區(qū)域現(xiàn)狀客戶調(diào)研小結(jié)區(qū)域客戶判斷與工程初步定位2021年1月區(qū)域內(nèi)的主要購(gòu)房客戶來(lái)自于武清城區(qū)和開發(fā)區(qū)，其次為武清其他轄鎮(zhèn)的移民。來(lái)自北京、天津市區(qū)、北辰以及周邊的客戶數(shù)量較少，目前，在城鐵正式開通前，區(qū)域?qū)ν獠嚎蛻舻奈θ匀惠^小。被訪客戶來(lái)源〔現(xiàn)工作地、原生活地〕2021年1月區(qū)域購(gòu)房者的職業(yè)以個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、企業(yè)員工、公務(wù)員為主要客戶群體。并且除個(gè)體經(jīng)營(yíng)者外，多為中層管理者購(gòu)房者職業(yè)/職位/家庭年收入情況上述客群的收入水平均較高，所以，購(gòu)房者的家庭年收入較多的集中于10-15萬(wàn)的區(qū)間2021年1月客戶年齡/家庭結(jié)構(gòu)與實(shí)際購(gòu)房情況目前區(qū)域內(nèi)的購(gòu)房客戶主要為26-45歲的中青年二口或三口之家現(xiàn)住處的面積較大，以100-140平米面積居多，但購(gòu)置價(jià)格均低于現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格。2021年1月客戶對(duì)于目前居住的社區(qū)普遍表示滿意，沒有太多需要改善的。對(duì)現(xiàn)有住處的滿意程度而另外有個(gè)別客戶反響，物業(yè)管理、景觀沒有購(gòu)房時(shí)開發(fā)商承諾的理想，所以對(duì)開發(fā)商的水平比較疑心。商業(yè)配套、物業(yè)管理、景觀是目前區(qū)域內(nèi)工程的主要盲點(diǎn)，也是客戶最不滿意的環(huán)節(jié)。2021年1月區(qū)域內(nèi)客戶投資經(jīng)歷較少，多為自用客戶，并且第1次置業(yè)客戶較多。二次置業(yè)客戶比例高于投資客戶比例，顯示出：除投資客戶外2次置業(yè)外，還有很大一局部客戶屬于二次置業(yè)的改善型客戶。投資客戶少，1次置業(yè)和改善客戶較多，反映出：區(qū)域的投資價(jià)值尚未被挖掘。購(gòu)房次數(shù)與購(gòu)房目的2021年1月雖然目前已購(gòu)房的客戶中，投資客戶較少且多為第1次置業(yè)，但調(diào)查顯示，絕大多數(shù)人仍有購(gòu)房需求，市場(chǎng)的需求量仍有較大的開展空間。并且，目前被訪者中僅有5%的客戶為投資客戶，而有再次購(gòu)房的客戶中，有接近一半的客戶以投資為購(gòu)房目的，未來(lái)投資客戶將增加，未來(lái)市場(chǎng)中投資環(huán)境將逐步升溫?？傮w而言，未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)投資客戶、屢次置業(yè)客戶將增加未來(lái)購(gòu)房需求與目的2021年1月受價(jià)格的影響較大，區(qū)域客戶在戶型選擇時(shí)將呈現(xiàn)更加更加追求性價(jià)比的現(xiàn)象：1居、2居，80-100平米的戶型更加符合未來(lái)客戶的需求，需求量將明顯增大。自用客戶受價(jià)格影響較大，適當(dāng)面積的戶型，控制總價(jià)，可以滿足日常需求即可；投資客戶更是希望控制投資額，以降低投資代價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)購(gòu)房戶型及面積需求06-07年年初，武清核心區(qū)域商品房均價(jià)為3000元/平米，需求戶型以120-140平米三居為多，總款為30-40萬(wàn)左右。而07年年末價(jià)格已漲至5500元/平米左右，總款為60-70萬(wàn)。受價(jià)格因素影響，客戶需求面積將減小，80-100平米需求量將增加。2021年1月高層及精裝修接受程度□雖然，目前區(qū)域內(nèi)居住工程多以多層洋房為主，但調(diào)研結(jié)果卻顯示區(qū)域內(nèi)客戶對(duì)高層的形式已經(jīng)漸漸接受。2021年1月區(qū)域現(xiàn)狀客戶調(diào)研客戶解讀典型客戶描摹區(qū)域現(xiàn)狀客戶調(diào)研小結(jié)區(qū)域客戶判斷與工程初步定位2021年1月自用改善代表根本資料——查女士年齡 36-40歲職業(yè)與級(jí)別醫(yī)療〔武清中醫(yī)院〕，科長(zhǎng)家庭構(gòu)成三口之家家庭年收入10-15萬(wàn)現(xiàn)工作地與居住地武清城區(qū)購(gòu)房目的自用置業(yè)次數(shù)第2次現(xiàn)住處面積與購(gòu)置價(jià)格120-140平米1000元/平米以下購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)戶型、面積、物業(yè)管理對(duì)現(xiàn)有住房滿意度滿意，只是商業(yè)配套不理想2021年1月再次購(gòu)房需求是否有再次購(gòu)房需求：有由于現(xiàn)在的住處購(gòu)于2000年，與現(xiàn)在新建成的社區(qū)相比，已經(jīng)漸漸不能滿足，希望可以換到更好的社區(qū)居住。需求戶型及面積：2居，90-100平米這個(gè)面積的房子正適宜一家3口居住，面積太大也沒用，也比較貴，不劃算。對(duì)價(jià)格的預(yù)期：5000-6000元/平米價(jià)格當(dāng)然越低越好，但是現(xiàn)在房子的就價(jià)格越來(lái)越貴，在承受范圍內(nèi)就會(huì)考慮。會(huì)不會(huì)接受高層和精裝修：會(huì)可以接受，但是比較擔(dān)憂精裝修統(tǒng)一使用的裝修材料質(zhì)量沒有保證。