1敬請關(guān)注文后特別聲明與免責(zé)條款房地產(chǎn)行業(yè)專題報告樓市活躍度提升，市場分化明顯——十二城地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)研反饋方正證券研究所證券研究報告分析師張偉登記編號：S1220522040002劉清海陳炯陽登記編號：S1220523040001陳鵬登記編號：S1220523080006陳佳妮登記編號：S1220520080002聯(lián)系人王星緣趙夢菲聯(lián)系人王星緣趙夢菲李倩廖捷行業(yè)信息行行業(yè)相對指數(shù)表現(xiàn) 數(shù)據(jù)來源：wind方正證券研究所從中介、樓盤、購房者及銀行等角度，深入調(diào)研地產(chǎn)新政的影響。其中剛需房成交量回升幅度更大，核心區(qū)域成交回升幅度好于遠郊。廣州或小幅下降。購房者對房價預(yù)期平穩(wěn)，共識是樓市和房價基本企穩(wěn)。居民加杠桿需求還不強，剛需購房者傾向于提高首付比例。中介和樓盤銷售預(yù)市明顯反彈，而遠郊區(qū)改善不明顯。新房改善程度明顯好于二手房。深圳二手房掛牌量增加，但是需求不足、成交量少。新房入市增加也導(dǎo)致急售二手房價格下調(diào)。購房者認為在政策呵護下，房價已基本企穩(wěn)。由于核心區(qū)域新房和二手房存在倒掛，一些在核心區(qū)域的購房者對房價存在小幅上漲預(yù)期。中介和樓盤銷售認為政策效果短期能持臺以及二手房成交熱度能否回溫，是后續(xù)樓市能否持續(xù)改善的重要因掛牌量增長，優(yōu)質(zhì)地區(qū)二手房成交量、咨詢量創(chuàng)歷史新高，但需求相對飽和區(qū)域的咨詢/帶看/掛牌/成交量無明顯漲幅。當(dāng)前北京僅落地認房不認變不大，對房價預(yù)期不高，房產(chǎn)逐漸回歸居住廈門：政策連續(xù)微調(diào)下的平穩(wěn)改善。廈門政策出臺整體具有微調(diào)的特征，因此近期自上而下的政策實際對廈門的影響并非脈沖式的改善，而是呈現(xiàn)小幅改善的特征。調(diào)研對象普遍認為廈門房價將維持穩(wěn)定或小幅上漲，并結(jié)論：一是銀行已基本落實“認房不認貸”政策，首套、二套首付比例均三是改善型樓盤咨詢量、成交量略有上升，新盤價格保持穩(wěn)定；四是購房房地產(chǎn)行業(yè)專題報告2敬請關(guān)注文后特別聲明與免責(zé)條款域的改善型新房有上漲空間，購房者對中長期經(jīng)濟普遍樂觀。目前購房咨蘇州：新房及二手表現(xiàn)分化，短期房價預(yù)期企穩(wěn)。蘇州目前地產(chǎn)政策基本落地，新房市場表現(xiàn)較為火熱，其中改善型新房政策前后表現(xiàn)均活躍，剛需型新房政策發(fā)布后熱度明顯提升；但二手房市場回暖較慢，咨詢/帶看/成交呈現(xiàn)小幅增長，主因存量二手房較多。調(diào)研反饋本輪行情有望持續(xù)到期、接下來的房交會活動，以上因素導(dǎo)致近期市場對政策反應(yīng)不甚明顯。房地產(chǎn)行業(yè)專題報告3敬請關(guān)注文后特別聲明與免責(zé)條款正文目錄 2上海：樓市活躍度提升但分化強烈，期待政策持續(xù)加碼 5北京：新房市場火熱交易放量，期待后續(xù)政策利好逐步兌現(xiàn) 6合肥：政策已傳導(dǎo)，二手房成交量增加，新房邊際變化 房地產(chǎn)行業(yè)專題報告4敬請關(guān)注文后特別聲明與免責(zé)條款提升，各城市表現(xiàn)分化顯著，房價基本企穩(wěn)且未來預(yù)期相本次調(diào)研城市包括上海、廣州、深圳、北京、合肥、廈門、西安、成都、青島、提升最明顯（部分城市成交量翻倍及以上增幅其次核心其他城市樓市成交量回暖不明顯，未來如果有進一步政策可能會更份制銀行、城商行以及農(nóng)商行。房地產(chǎn)行業(yè)專題報告5敬請關(guān)注文后特別聲明與免責(zé)條款手房市場仍然平淡，帶看量、成交增長不明顯?，F(xiàn)象，減少非必要支出，例如減少外出旅游、下調(diào)教育經(jīng)費、減少交際應(yīng)酬等。4）銀行：某銀行天河北支行、某銀行天河支行、某銀行廣州分行、4）對未來政策和房價預(yù)期。調(diào)研對象大多認為后續(xù)可能還會有優(yōu)化政策出臺，房地產(chǎn)行業(yè)專題報告6敬請關(guān)注文后特別聲明與免責(zé)條款5）購房者對經(jīng)濟信心平穩(wěn)。受訪者對未來消費預(yù)期有待提升，主要是因為收入2）樓盤：福田某樓盤、南山某樓盤、龍崗某樓盤、龍崗某樓盤。3）購房者：福田某樓盤某購房者、南山某兩個樓盤某購房者、龍崗某樓盤某購房者、寶安某樓盤某購房者、龍崗某樓盤某購房者。4）銀行：某銀行平湖支行、某銀行福田支行、某銀行鹽田支行、某銀行時代金4.2主要結(jié)論：短期效果顯著，分化是主旋律促進成交的情況。4）對未來政策和房價預(yù)期。調(diào)研對象大多認為政策效果短期能持續(xù)。后續(xù)關(guān)注調(diào)研范圍：全面覆蓋供需雙方，樓盤樣本基本房地產(chǎn)行業(yè)專題報告7敬請關(guān)注文后特別聲明與免責(zé)條款5.2主要結(jié)論：新房市場交易顯著放量，二手房不同地段銷售表現(xiàn)分化的望京臻園地區(qū)中介反饋，近期咨詢/帶看/掛牌/成交量提升均不明顯；目前來看作穩(wěn)定性的預(yù)期比較分化；2）經(jīng)濟看法方面：絕大部分都覺得目前的經(jīng)濟比疫的決策。5.3未來展望：房價有望上漲但空間有限，本輪行情有望持續(xù)到年底售、中介、銀行及購房者普遍認為房價會上漲但幅度有限，主因為：1）新房價預(yù)計三季度北京房地產(chǎn)市場會迎來一波脈沖式增長，或?qū)⒅衲辍敖鹁陪y十”房地產(chǎn)行業(yè)專題報告8敬請關(guān)注文后特別聲明與免責(zé)條款3）銀行，電詢了兩家國有行、兩家股份制銀行。2）二手房：掛牌量微增，成交量翻倍，價格暫未反應(yīng)，區(qū)域行情分化分結(jié)構(gòu)來看，核心區(qū)、規(guī)劃區(qū)表現(xiàn)較好，老區(qū)拋壓大。地段好、配套資源最好、4）購房者/消費者對經(jīng)濟預(yù)期中性，對房價預(yù)期理性房地產(chǎn)行業(yè)專題報告9敬請關(guān)注文后特別聲明與免責(zé)條款7廈門：政策連續(xù)微調(diào)下的平穩(wěn)改善要的所在區(qū)域；島外包括集美區(qū)、翔安區(qū)等，是剛需型住房主要的區(qū)域。因此，政策落地情況：幅的、脈沖式的好轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)專題報告10敬請關(guān)注文后特別聲明與免責(zé)條款房價預(yù)期：期放緩。消費習(xí)慣比較分化，例如剛需盤的購房者會有疫情后消費降級的情況，房地產(chǎn)行業(yè)專題報告11敬請關(guān)注文后特別聲明與免責(zé)條款會保持穩(wěn)定，買房的目的均為自住，不進行投資性購房，購房預(yù)算不打算增加，購房進程也不會加快。4）購房者：對多位有購房意向的路人進行訪談?wù){(diào)查，包括體制內(nèi)工作從業(yè)人員、司機、個體戶、地產(chǎn)從業(yè)人員、飛機修理師等。9.2主要結(jié)論：新政利好改善型新房，二手房各板塊分化較穩(wěn)定，個別區(qū)域還有上漲空間。目前成都樓市大致分為東南西北中五大板塊，很成熟，基本沒有新樓盤。新政策推出后咨詢量明顯上漲?？傮w樓市有好轉(zhuǎn)的跡象，各板塊之間比較分化。房地產(chǎn)行業(yè)專題報告12敬請關(guān)注文后特別聲明與免責(zé)條款漲空間。其他區(qū)域中介表示二手房價沒有出現(xiàn)上漲。銀行：部分國有大行、股份行、城商行在青島的10.2主要結(jié)論：政策邊際效果減弱，靜政策作用：整體影響不夠直接，降首付比例房地產(chǎn)行業(yè)專題報告13敬請關(guān)注文后特別聲明與免責(zé)條款量價方面：新房和二手房均量價齊跌，新房銷售我們調(diào)研走訪了蘇州當(dāng)?shù)氐男路繕潜P、房產(chǎn)中介、銀行②房貸利率目前首套房已降至4.0%；二套為4.8%，其房地產(chǎn)行業(yè)專題報告14敬請關(guān)注文后特別聲明與免責(zé)條款善型樓盤成交量有望隨著限購調(diào)整后而回升，價格有望微例下降”等等政策都已經(jīng)開始執(zhí)行。房地產(chǎn)行業(yè)專題報告15敬請關(guān)注文后特別聲明與免責(zé)條款大型房交會，會上購房會有額外的折扣、也會有短期來看，購房者的短期內(nèi)信心仍需提振，但中長期充滿信心。2）對房價的預(yù)期方面，①銷售和中介比較樂觀，認為當(dāng)前價格里面包含的泡沫已經(jīng)比較少了、沈陽的房價也不高、是東三省的樞紐，所以他們認為即使不漲、3）在對政策的預(yù)期方面，銷售和中介都表示現(xiàn)降低首付比例、放寬首套房認定條件等政策已于22年房地產(chǎn)行業(yè)專題報告16敬請關(guān)注文后特別聲明與免責(zé)條款饋，目前“老破小”出手較難，學(xué)區(qū)房價格更為堅挺，普通住宅通常需要小幅、看，高品質(zhì)、稀缺地段、好學(xué)區(qū)的新盤更為搶手，較偏遠的樓盤去化速度一般，房地產(chǎn)行業(yè)專題報告17敬請關(guān)注文后特別聲明與免責(zé)條款作者具有中國證券業(yè)協(xié)會授予的證券投資咨詢執(zhí)業(yè)資格，保證報告所采用的數(shù)據(jù)和信息均來自公開合規(guī)渠道，分析邏輯基于作者的職業(yè)理解，本報告清晰準確地反映了作者的研究觀點，力求獨立、客觀和公正，結(jié)論不受任何第三方的授意或影響。研究報告對所涉及的證券或發(fā)行人的評價是分析師本人通過財務(wù)分析預(yù)測、數(shù)量化方法、或行業(yè)比較分析所得出的結(jié)論，但使用以上信息和分析方法存在局限性。特此聲明。本研究報告由方正證券制作及在中國（香港和澳門特別行政區(qū)、臺灣省除外）發(fā)布。根據(jù)《證券期貨投資者適當(dāng)性管理辦法》，本報告內(nèi)容僅供我公司適當(dāng)性評級為C3及以上等級的投資者使用，本公司不會因接收人收到本報告而視其為本公司的當(dāng)然客戶。若您并非前述等級的投資者，為保證服務(wù)質(zhì)量、控制風(fēng)險，請勿訂閱本報告中的信息，本資料難以設(shè)置訪問權(quán)限，若給您造成不便，敬請諒解。在任何情況下，本報告的內(nèi)容不構(gòu)成對任何人的投資建議，也沒有考慮到個別客戶特殊的投資目標、財務(wù)狀況或需求，方正證券不對任何人因使用本報告所載任何內(nèi)容所引致的任何損失負任何責(zé)任，投資者需自行承擔(dān)風(fēng)險。本報告版權(quán)僅為方正證券所有，本公司對本報告保留一切法律權(quán)利。未經(jīng)本公司事先書面授權(quán)，任何機構(gòu)或個人不得以任何形式復(fù)制、轉(zhuǎn)發(fā)或公開傳播本報告的全部或部分內(nèi)容，不得將報告內(nèi)容作為訴訟、仲裁、傳媒所引用之證明或依據(jù)，不得用于營利或用于未經(jīng)允許的其它用途。如需引用、刊發(fā)或轉(zhuǎn)載本報告，需注明出處且不得進行任何有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。類別評級說明公司評級強烈推薦分析師預(yù)測未來12個月內(nèi)相對同期基準指數(shù)有20%以上的漲幅。推薦分析師預(yù)測未來12個月內(nèi)相對同期基準指數(shù)有10%以上的漲幅。分析師預(yù)測未來12個月內(nèi)相對同期基準指數(shù)在-10%和10%之間波動。減持分析師預(yù)測未來12個月內(nèi)相對同期基準指數(shù)有10%以上的跌幅。行業(yè)評級推薦分析師預(yù)測未來12個月內(nèi)行業(yè)表現(xiàn)強于