房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)操北京北大資源地產(chǎn)有限公司本篇主要通過對(duì)不同層級(jí)城市實(shí)操的探索，讓大家了解多種多樣的房地產(chǎn)開發(fā)方式。引言目錄三部分術(shù)語及熱點(diǎn)話題一關(guān)于土地二項(xiàng)目實(shí)操四“五證二書”詳解五總結(jié)一、關(guān)于土地法執(zhí)行1）、這些城市的顯著特點(diǎn)是可以做到土地開發(fā)一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)或量體裁衣，定向招

標(biāo)、協(xié)議出讓,以達(dá)到一、二級(jí)的聯(lián)動(dòng)開發(fā)；2）、用地的選擇：規(guī)劃、市政、土地、拆遷等綜合判斷3）、建立四個(gè)模型：產(chǎn)業(yè)（業(yè)態(tài)）組合模型

空間規(guī)劃模型

融資模型

頂層設(shè)計(jì)模型1、土地法執(zhí)行“不太嚴(yán)格”的區(qū)域(主要是三四線的地、縣級(jí)市)一、關(guān)于土地法執(zhí)行1）、一般情況下，沒有特殊關(guān)系或政府承諾，不做土地一級(jí)開發(fā)，因?yàn)槠?/p>

戰(zhàn)線長、時(shí)間長、不可預(yù)見因素多，成本審核嚴(yán)格，利潤低。資金成本（一級(jí)開發(fā)）：35%自有資金不計(jì)利息；65%計(jì)息，按10%利

率計(jì)算。2）、有實(shí)力的公司一般獨(dú)立或組成聯(lián)合體在市場上拿地

優(yōu)點(diǎn)：周期短，從拿地到開工一般半年左右；產(chǎn)品明確、可變系數(shù)小

缺點(diǎn)：資金需求量大2、供地控制嚴(yán)格的城市——一線城市一、關(guān)于土地法執(zhí)行1）相對(duì)一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)來說，直接從市場通過招拍掛拿地，對(duì)項(xiàng)目的定位相對(duì)有局限性；2）一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)雖有靈活性，但不確定因素也多，兩種方式各有利弊；3、通過市場進(jìn)行招拍掛活動(dòng)屬性5W2H說明對(duì)策主題做什么要做的是什么？該項(xiàng)任務(wù)能

取消嗎？該活動(dòng)增值嗎？取消不必要的活動(dòng)目的為什么做為什么這項(xiàng)任務(wù)是必須的？澄清目的位置在何處做在哪兒做這項(xiàng)工作？必須在那兒做嗎？改變順序或組織順序何時(shí)做什么時(shí)間是做該工作的最佳時(shí)間，必須在那個(gè)時(shí)間做嗎？人員誰來做誰來做這項(xiàng)工作？應(yīng)該讓別人做嗎？為什么我來做這項(xiàng)工作？方法怎么做如何做這項(xiàng)工作？這是最好

的方法嗎？還有其他方法嗎？簡化任務(wù)（整合、自動(dòng)化等）成本花費(fèi)多少現(xiàn)在的花費(fèi)是多少？

改進(jìn)后將花費(fèi)多少？選擇一種優(yōu)化方法5W2H房地產(chǎn)策劃——定位策劃定位定位策劃營銷策劃……營銷產(chǎn)品定位策劃財(cái)務(wù)合約審算部法務(wù)部人力資源部行政部企業(yè)決策層開發(fā)部項(xiàng)目策劃部研發(fā)設(shè)計(jì)部營銷部工程部定位是多維度下的聚焦和平衡、是綜合多方面因素后尋找符合企業(yè)利益的最佳方案！影響定位的關(guān)鍵要素：1、企業(yè)層面：企業(yè)戰(zhàn)略及定位、企業(yè)能力、產(chǎn)品線規(guī)劃……2、市場層面：調(diào)控政策、供求關(guān)系……3、客戶層面：限購政策、地緣性、多樣性及個(gè)性……定位策劃土地一級(jí)開發(fā)組織實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)征詢意見和審批前期策劃計(jì)劃編制土地一級(jí)開發(fā)主體組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)市政府批準(zhǔn)1、新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、或農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)2、存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)市國土局商相關(guān)委辦局1、審核土地一級(jí)開發(fā)成本2、組織驗(yàn)收土地3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)4、納入市土地儲(chǔ)備庫市交通委交通評(píng)價(jià)意見市文物局文物保護(hù)意見土地一級(jí)開發(fā)主體市規(guī)委規(guī)劃意見書市發(fā)改委核準(zhǔn)市園林局古樹處理意見市環(huán)保局環(huán)境評(píng)價(jià)意見相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。市政專業(yè)部門市政接用意見市政府1、土地供應(yīng)計(jì)劃2、土地利用年度計(jì)劃3、土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃市國土局會(huì)同相關(guān)部門1、確定土地一級(jí)開發(fā)主體（委托或招標(biāo)）2、下達(dá)土地一級(jí)開發(fā)批復(fù)3、簽訂土地一級(jí)開發(fā)合同原土地所有者或使用者1、征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門同意2、向市國土局提出土地一級(jí)開發(fā)申請市國土局1、受理申請并進(jìn)行土地預(yù)審2、委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案委辦局聯(lián)席會(huì)市國土局會(huì)同市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門就土地、產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃、資質(zhì)、交通、環(huán)保等對(duì)一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案提出原則意見依據(jù)1、北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃2、北京城市總體規(guī)劃3、北京土地利用總體規(guī)劃市建委建設(shè)意見←

→←→←→←→

土地一級(jí)開發(fā)流程示意圖二、項(xiàng)目實(shí)操經(jīng)營性項(xiàng)目用地招拍掛出讓流程圖簽訂合同和辦理后續(xù)手續(xù)市國土局1、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同2、交納政府土地收益和土地開發(fā)費(fèi)等市規(guī)劃委建設(shè)用地規(guī)劃許可證市發(fā)改委、市建委項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案市國土局1、確定土地出讓方案2、發(fā)布國有土地使用權(quán)出讓公告（報(bào)紙、網(wǎng)站、土地交易市場）3、制定招標(biāo)拍賣掛牌文件中標(biāo)人、競得人投標(biāo)人、競買人市土地交易市場1、到土地交易市場購買相應(yīng)土地的招標(biāo)拍賣掛牌文件2、交納競買保證金或者投標(biāo)保證金3、競買人按規(guī)定參加招標(biāo)、拍賣、掛牌現(xiàn)場競價(jià)活動(dòng)

依據(jù)市政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃1、北京市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃2、宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況3、儲(chǔ)備開發(fā)土地情況市場交易入市準(zhǔn)備市相關(guān)部門辦理建設(shè)工程相關(guān)手續(xù)市國土局會(huì)同市發(fā)改委等有關(guān)部門確定土地出讓價(jià)格←→土地入市交易←→←→二、項(xiàng)目實(shí)操二級(jí)開發(fā)流程關(guān)系圖建設(shè)單位招拍掛方式取得土地使用權(quán)勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案申報(bào)節(jié)能審查編寫項(xiàng)目申請報(bào)告編寫節(jié)能專篇申報(bào)項(xiàng)目核準(zhǔn)建設(shè)用地規(guī)劃許可證設(shè)計(jì)單位方案深化規(guī)劃方案審定國有土地使用證人防規(guī)劃方案設(shè)計(jì)人防規(guī)劃意見書調(diào)整土地出讓合同年度計(jì)劃任務(wù)調(diào)整工程規(guī)劃許可證人防初步設(shè)計(jì)審查園林規(guī)劃方案交通規(guī)劃方案建筑防火審查施工單位招投標(biāo)監(jiān)理單位招投標(biāo)安全監(jiān)督備案質(zhì)量監(jiān)督注冊施工許可證預(yù)售許可證面積預(yù)測面積實(shí)測樓房交付消防驗(yàn)收人防驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收建委備案權(quán)屬登記實(shí)測備案人防施工圖審查二、項(xiàng)目實(shí)操項(xiàng)目可研報(bào)告編制目錄二、項(xiàng)目實(shí)操第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析第三章資源開發(fā)及綜合利用分析第四章節(jié)能方案分析第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析第七章經(jīng)濟(jì)影響分析第八章社會(huì)影響分析工程竣工流程圖二、項(xiàng)目實(shí)操竣工驗(yàn)收基本條件二、項(xiàng)目實(shí)操三、部分術(shù)語及熱點(diǎn)話題代征地根據(jù)《北京市城市規(guī)劃條例》第三十一條規(guī)定，代征地是指城市建設(shè)工程沿道路．鐵路．河道．綠化帶等公共用地安排建設(shè)的，建設(shè)單位按照北京市有關(guān)法規(guī)．規(guī)章的規(guī)定代征的公共用地。限高的突破用地性質(zhì)（下頁）七通一平建筑行業(yè)術(shù)語，它指的是土地（生地）在通過一級(jí)開發(fā)后，使其達(dá)到具備給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹狻⒁约皥龅仄秸臈l件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。五證二書“五證”：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》；“二書”：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

用地性質(zhì)容積率建筑控制高度（米）C1（行政辦公）C11（市屬辦公）

C12（非市屬辦公）1121.518（20）230（24、36）2.5453603.5803.5100C3（文化娛樂）新聞出版、廣播電視、影視院等1.0—4.012（9）—100以上C4（體育）C41（體育場館）0.6—1.512（9）—60C5（醫(yī)療衛(wèi)生）C51（醫(yī)院）1.0—1.812（9）—45C52（衛(wèi)生防疫）C6（教育科研）高等學(xué)校、科研設(shè)計(jì)等1.0—3.512（9）—100C9（其他公共設(shè)施）C9（其他公共設(shè)施）1.218（20）1.530（24、36）R5（基礎(chǔ)教育）中學(xué)、小學(xué)等0.818（9、12）RR1（一類住宅）（不含獨(dú)立式住宅）1＞R≥0.612（9）R2（二類住宅）1.2121.618（20）2.130（24、36）2.2452.5602.880C2（商業(yè)金融）C21（零售商業(yè)）、C26（市場）112（9）218（20）2.530（24、36）2.845360C23（商務(wù)辦公）、C25（旅館業(yè)）1.512（9）218（20）2.536（24、30）3454805＞100M（工業(yè)）一類工業(yè)、高新技術(shù)、倉庫、物流等0.8—2.512（9）—60F（多功能）F1（住宅兼公建）1.0—3.512（9）—100F2（公建兼住宅）1.0—3.812（9）—100F3（公建等混合）1.0—4.512（9）—100以上三、部分術(shù)語及熱點(diǎn)話題—用地性質(zhì)無任何手續(xù)以其他方式，如新農(nóng)村改造、旅游項(xiàng)目、有規(guī)劃，但產(chǎn)權(quán)不能劃分的項(xiàng)目小產(chǎn)權(quán)房三、部分術(shù)語及熱點(diǎn)話題四、“五證二書”詳解

——貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始終總括——五證的申請順序和作用范圍：1、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》嚴(yán)格限定土地適用范圍、邊界和占地面積；2、《國有土地使用證》房屋是否擁有產(chǎn)權(quán)，全系此證，一般住宅的國有土地使用年限為70年；3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》限定本規(guī)劃地塊上所建建筑物的功能類別，是屬于商用、廠房、住宅、公寓等；4、《建設(shè)工程施工許可證》（《開工證》）用來申請可以合法施工；5、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》擁有此證的商品房，是開發(fā)商已經(jīng)交納了土地使用金，可以合法買賣的房屋。

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無效。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》封面

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》正面

四、“五證二書”詳解

——貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始終《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申請方式：申報(bào)人或委托代理人現(xiàn)場提交申報(bào)材料

受理?xiàng)l件：申請人需提交如下申報(bào)材料：

1、建設(shè)單位出具的申報(bào)委托書；

2、建設(shè)單位填寫完整并加蓋單位印章的《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表》；

3、規(guī)劃部門及相關(guān)部門的批準(zhǔn)文件：

（1）申請以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，提交《選址意見書》附件及附圖，建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件。

（2）通過土地市場以招、拍、掛方式取得國有土地使用權(quán)的，提交《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件（土地儲(chǔ)備供應(yīng)）》及附圖，提交《北京市國有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書》及《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》，建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件。

（3）申請進(jìn)行土地儲(chǔ)備前期整理的，提交《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件（土地儲(chǔ)備前期整理）》和土地儲(chǔ)備授權(quán)批準(zhǔn)文件。

4、《建設(shè)用地釘樁測量成果報(bào)告書》（含《建設(shè)用地釘樁通知書》和《釘樁坐標(biāo)成果通知書》原件。

5、測繪部門按建設(shè)用地釘樁成果及繪圖要求繪制的１/５００或１/２０００地形圖５份（用地范圍涉及多個(gè)區(qū)（縣）行政區(qū)劃或者建設(shè)單位為多個(gè)單位的,需相應(yīng)增加地形圖份數(shù)）。

6、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定要求提供的其他相關(guān)材料。

四、“五證二書”詳解

——貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始終

《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。