一般工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程及運營策略我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展面臨新的歷史性機遇，也蘊藏著新的商機。中國作為“世界工廠”的顯著地位吸引著越來越多行業(yè)投資者來到中國投資工業(yè)地產(chǎn)。國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間非常巨大，將有更多國際機構(gòu)投資到這一領域，未來潛力無限。一、工業(yè)地產(chǎn)理論及開發(fā)模型介紹（一）工業(yè)地產(chǎn)理論（1）工業(yè)地產(chǎn)的概念

工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。具體指工業(yè)類使用性質(zhì)的土地及其土地上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。簡單而言，就是工業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)。（2）常規(guī)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分類較根穗據(jù)缸國獲內(nèi)有外晶工俯業(yè)蹤地扭產(chǎn)奪開勤發(fā)君建提設板的刻經(jīng)思驗彎，憲工牽業(yè)訪地俊產(chǎn)辦開刮發(fā)斃常晌見退的生四逝種果模遮式蠅主銳要峽有袍工漫業(yè)蹦園浮區(qū)浴開料發(fā)責模斷式莊、價主雪體缸企另業(yè)南引滔導茂模災式鉤、探工擱業(yè)貴地挺產(chǎn)測商辯模當式束和蔥綜出合岸運匠作貧模溉式頃。念說如陪下市是苗工痰業(yè)峽地群產(chǎn)等開謎發(fā)漫模嬌式綠分艘析蹦。散累(廈1蔬)污工煌業(yè)暈園套區(qū)色開軌發(fā)漢模編式底

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一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作

1、領取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊

2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設費

4、交納自來水廠建設費

5、交納污水處理廠建設費

6、交納供熱廠建設費

7、交納供電貼費及電源建設集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設計單位出報批圖

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34、交納實心黏土磚限制使用費

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

40、協(xié)調(diào)交通管理部門

41、交納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議

42、領取建設工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進場和施工暫設

45、工程的基礎、結(jié)構(gòu)施工與設備安裝

46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收

47、辦理單項工程驗收手續(xù)

48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》

49、商品住宅性能認定

50、竣工統(tǒng)計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

項目開工、建設、竣工階段的相關(guān)稅費1、三通一平費

2、自來水廠建設費

3、污水處理廠建設費

4、供熱廠建設費

5、煤氣廠建設費

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費

8、市政、公用設施建設費（大市政費）

9、開發(fā)管理費

10、城建綜合開發(fā)項目管理費

11、建筑行業(yè)管理費

12、綠化建設費

13、公園建設費

14、綠化補償費

15、路燈維護費

16、環(huán)衛(wèi)設施費

17、生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）

18、電源建設集資費（用電權(quán)費）

19、外部供電工程貼費（電貼費）

20、建安工程費

21、建設工程招投標管理費

22、合同預算審查工本費

23、質(zhì)量管理監(jiān)督費

24、竣工圖費

25、建材發(fā)展補充基金

26、實心黏土磚限制使用費

27、工程監(jiān)理費

28、工程標底編制管理費

29、機電設備委托招標服務費

30、超計劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補償費

32、占道費

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第七開發(fā)項目的經(jīng)營階段

開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序一、外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》

2、選定中介代理機構(gòu)和律師事務所

3、與購房者簽訂認購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預售契約公證

7、辦理外銷商品房的預售登記

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

二、內(nèi)銷商品房的銷售

12、提交完成建設項目投資證明

13、簽署預售內(nèi)銷商品房預售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內(nèi)銷商品房預（銷）售許可證》

15、銷售項目備案

16、委托中介代理機構(gòu)進行銷售

17、與購房者簽訂認購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預售登記

20、辦理轉(zhuǎn)讓登記

21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書和使用說明書

24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

三、房地產(chǎn)出租的綜合管理

25、房屋出租權(quán)的確認

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

28、租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租

30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、房地產(chǎn)出租的專項管理

31、房屋出租權(quán)的確認

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、房地產(chǎn)的抵押

36、抵押權(quán)的設定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產(chǎn)抵押登記

39、抵押房地產(chǎn)的占管

40、抵押房地產(chǎn)的處分

開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費1、營業(yè)稅

2、城市維護建設稅

3、教育費附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費

12、房屋所有權(quán)證工本費

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費

14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費

15、房屋買賣登記費

16、房屋買賣手續(xù)費

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費

18、租賃房屋審核備案手續(xù)費

19、租賃私房合同登記備案手續(xù)費

20、房屋租賃登記費

21、房屋估價手續(xù)費

22、房屋公證估價手續(xù)費

23、房地產(chǎn)價格評估費

24、房地產(chǎn)中介服務費第八開發(fā)項目的物業(yè)管理階段

開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書

7、物業(yè)管理服務基本要求

8、物業(yè)管理委員會的設立

開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費

2、共用部位共用設施設備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費

4、高檔住宅物業(yè)管理費

5、經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝工業(yè)地產(chǎn)投資風險

隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，越來越多的境外企業(yè)來華投資，并且不少企業(yè)在中國設置生產(chǎn)基地，工業(yè)地產(chǎn)投資日趨升溫。在國內(nèi)一些城市，為適應發(fā)展的需要，工業(yè)用地逐漸升級為符合新經(jīng)濟和新型工業(yè)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)需要，不少的住宅地產(chǎn)企業(yè)也轉(zhuǎn)型走工業(yè)地產(chǎn)投資路線。那么當前的工業(yè)地產(chǎn)投資注意事項有哪些呢？主要存在兩大注意事項：

中國工業(yè)地產(chǎn)投資存在三大風險

1、市場風險

工業(yè)地產(chǎn)市場是一種要素市場，其存在背后是工業(yè)的發(fā)展需要。因此說，工業(yè)地產(chǎn)需求的背后是由于工業(yè)生產(chǎn)活動的引致需求，或者說工業(yè)品的需求。許多開發(fā)商在住房政策及住宅產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控加緊的趨勢下選擇工業(yè)地產(chǎn)，極容易忽視工業(yè)地產(chǎn)對工業(yè)的依賴性。基于這樣一種背景，作為工業(yè)的中間引致需求，工業(yè)地產(chǎn)的需求并不是很大，如果盲目進入工業(yè)地產(chǎn)，是很危險的。

2、經(jīng)營風險

一般而言，工業(yè)廠房的租賃價格在長期保持平穩(wěn)上升，這與經(jīng)濟周期和行業(yè)波動的相關(guān)性相吻合。許多開發(fā)商認為，我國目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處于二次產(chǎn)業(yè)占主導地位，工業(yè)的快速發(fā)展為廠房的需求提供支撐，基于這么大的市場需求，競爭不甚激烈，而且工業(yè)房地產(chǎn)很少存在住宅和商業(yè)地產(chǎn)中經(jīng)常出現(xiàn)的投機炒作現(xiàn)象，因此價格始終保持了較平穩(wěn)的上升。

然而，在國家頻繁出臺行業(yè)調(diào)控政策的背景下，許多地產(chǎn)開發(fā)商認為工業(yè)地產(chǎn)能夠避開調(diào)控的風雨，同時，此類企業(yè)具有經(jīng)營風險小，回報穩(wěn)定的特點，因此是不錯的投資選擇。這樣無疑導致了工業(yè)地產(chǎn)投資的大量進入，由此帶來了投資與經(jīng)營上的風險。為什么這樣說呢？業(yè)內(nèi)都看到國外工業(yè)地產(chǎn)巨頭紛紛搶灘中國，但它們與國內(nèi)開發(fā)商有著很大的不同：其一、發(fā)展基礎不同。進入國內(nèi)市場的國外巨頭，如上面提到的普洛斯集團和嘉民集團等全球工業(yè)地產(chǎn)巨頭，其已經(jīng)是本領域的老牌企業(yè)，其背后是與全球性大跨國公司的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系，其每到一國或一地區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)的背后，都是在為某大型跨國公司在華的工業(yè)倉儲進行定制，因此，其工業(yè)地產(chǎn)的投資與開發(fā)，基本上按需定制，這是國內(nèi)開發(fā)商所截然不同的。國內(nèi)目前還缺乏完全立足于工業(yè)發(fā)展而發(fā)展的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，其經(jīng)營目標還主要在于規(guī)避政策風險和追求短期土地增值收益上，這將產(chǎn)生巨大的供需求脫節(jié)，經(jīng)營風險也就不可避免。其二、融資制度不同。國外工業(yè)地產(chǎn)巨頭進軍中國市場的背后，是其與跨國公司千絲萬縷的金融聯(lián)系、是全球化的資本融資市場支撐，是強大的投資基金、Reits等金融工具，這不僅可以保持工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在競地中的財務優(yōu)勢，也可以增強其在工業(yè)產(chǎn)業(yè)波動中帶來的影響，還可以為支撐工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的長期現(xiàn)金流有足夠保證。一旦遭遇金融緊縮政策，中小開發(fā)商將成為第一批倒閉者。3、政策風險

一直到2006年為止，與其他用途土地相比，工業(yè)用地價格指數(shù)相對平穩(wěn)，這是因為，除了深圳、廣州等城市實行了工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓政府外，多數(shù)地方政府一般都以低地價、零地價甚至是負地價來出讓工業(yè)用地，目的是在與鄰近地區(qū)競爭招商引資中實現(xiàn)“政策競爭力”。為杜絕土地被賤賣、被圈地，國務院于2006年31號文中明確指出工業(yè)用地要走招拍掛的路子全國所有工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓，這事實上在政策上消除了各地“零地價”、“負地價”出讓工業(yè)用地的可能。然而，由于各地方政府在招商上競爭無法消除，發(fā)展地方經(jīng)濟的政績追求目標也沒有消除，不少地方政府仍試圖通過各種途徑，通過土地換市場、土地換資本的方式來出讓工業(yè)用地。而地方政府的這種考慮恰好與開發(fā)商降低拿地成本的追求一拍即合。在這種背景下，就會產(chǎn)生開發(fā)商、地方政府與中央政府之間的博弈將變得更加復雜。但從工業(yè)用地出讓的總趨勢來看，中央政府是不可能做出讓步的，預計今后中央政府將運用更頻繁的監(jiān)管與監(jiān)察手段，加大對工業(yè)用地出讓的過程監(jiān)管與事后監(jiān)管，這無疑會為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的日后經(jīng)營帶來很大的政策不確定性，政策風險也就隨之而生，這是開發(fā)商在進軍工業(yè)地產(chǎn)之前必須考慮的。中國工業(yè)地產(chǎn)投資有地域限制

近年來，在國內(nèi)制造業(yè)的升級和轉(zhuǎn)移，國家推動重點工業(yè)園區(qū)建設、跨國企業(yè)的投資落戶和擴張行動等因素的推動下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)增長。工業(yè)地產(chǎn)的投資價值正在逐步顯現(xiàn)，工業(yè)地產(chǎn)投資商關(guān)注的焦點開始從傳統(tǒng)的東部沿海地區(qū)投向內(nèi)陸省份，投資布局趨勢明顯。而目前國內(nèi)的幾個區(qū)域中，由于發(fā)展時間、區(qū)域經(jīng)濟等各不相同，使得工業(yè)地產(chǎn)在各地的發(fā)展也不盡相同。

珠三角“貪新改舊”

珠三角是是世界制造業(yè)中心，工業(yè)地產(chǎn)起步較早。而近年來珠三角的產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)移，并沒有影響珠三角的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭。事實上，珠三角要淘汰轉(zhuǎn)移的是一些傳統(tǒng)勞動密集型企業(yè)和污染企業(yè)，重點發(fā)展新型工業(yè)，實現(xiàn)騰龍換鳥。因而高新產(chǎn)業(yè)園越來越受發(fā)展商追捧。

深圳、東莞、廣州是目前珠三角工業(yè)地產(chǎn)的重鎮(zhèn)，也是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成熟的幾個城市。但由于發(fā)展較早，這一區(qū)域的工業(yè)用地已經(jīng)非常有限，而地處珠江出?？诘膹V州南沙區(qū)，是珠三角少有的一塊待開發(fā)的區(qū)域，發(fā)展前景不可估量。

長三角外資鏖戰(zhàn)

長三角作為我國最重要的出口基地，有力拉動了區(qū)域國際物流業(yè)的發(fā)展，我國第三方物流收益的一半都來自長三角地區(qū)。因而，外資對長三角的物流地產(chǎn)投資，可謂不斷升溫。

因此，企業(yè)進行工業(yè)地產(chǎn)投資的時候，應該著重考慮這兩點因素，才能做到投資不盲目。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大全中國工業(yè)地產(chǎn)在近年的發(fā)展神速，這當中少不了工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的功勞。但具體有哪些工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商呢？大部分人不太清楚，或者只了解一二。下面為大家介紹在中國工業(yè)地產(chǎn)界中的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大全：外資工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商：普洛斯投資管理有限公司、新加坡騰飛集團、安美德(AMATA)集團、新加坡凱德置地、安博置業(yè)有限公司國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商：北京聯(lián)東投資(集團)有限公司、金地工業(yè)地產(chǎn)、中國五礦集團公司、聯(lián)華國際（集團）有限公司、成都工投園區(qū)建設投資有限公司、武漢市萬通置業(yè)有限公司、重慶盈田置業(yè)發(fā)展有限公司、運盛（上海）實業(yè)股份有限公司、天津鑫茂科技投資集團、上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司、上海復地（集團）股份有限公司、上海綠地（集團）有限公司、天津海泰控股集團有限公司、中航工業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展有限公司、合生創(chuàng)展廣東東部區(qū)域有限公司、港盛時代工業(yè)地產(chǎn)公司、天津萬通新創(chuàng)工業(yè)資源投資有限公司、珠江地產(chǎn)集團、津通集團江蘇津通投資建設有限公司＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝萬通董事長馮侖：萬通將成最大工業(yè)地產(chǎn)投資商2008年03月07日02:15來源：21世紀經(jīng)濟報道“野蠻生長”著的馮侖，下一個目標將是工業(yè)地產(chǎn)。2008年3月4日，北京萬通實業(yè)股份有限公司董事長馮侖在參加2008年中國工業(yè)地產(chǎn)高層峰會時向本報記者透露，萬通不久將進入工業(yè)地產(chǎn)?！拔覀儗⒑鸵粋€很大的工業(yè)企業(yè)合作，把他們的廠房和土地買下來后再出租給他們。”馮侖說。馮侖強調(diào)，此次收購與萬通地產(chǎn)(600246行情,股吧)(600246。SH)絕無關(guān)系。“是我們非上市的母公司以投資商的身份去做?！弊畲蟮墓I(yè)地產(chǎn)投資商？“荷爾蒙決定了男人都有征服的欲望。”馮侖書中寫道。首次涉足工業(yè)地產(chǎn)，馮侖語出驚人：“萬通將有可能在一兩年內(nèi)成為本土最大的工業(yè)地產(chǎn)投資商?！睆?007年開始，馮侖便有了投資工業(yè)地產(chǎn)的想法，直到近日開始實施，但他表示還不方便具體透露是哪家工業(yè)企業(yè)。投資工業(yè)地產(chǎn)，萬通并非首例。上海復地集團(2337。HK)、合生創(chuàng)展(0754。HK)、富力(2777。HK)等在內(nèi)的諸多開發(fā)商都曾對工業(yè)地產(chǎn)表示過興趣。“工業(yè)地產(chǎn)市場是個很有潛力的市場，投資回報相對穩(wěn)定，中國的經(jīng)濟發(fā)展速度很快，工業(yè)地產(chǎn)的需求很旺盛，工業(yè)地產(chǎn)受宏觀調(diào)控的程度影響較小……”在準備投資工業(yè)地產(chǎn)之前，馮侖已經(jīng)找到了數(shù)個說服自己和股東的理由。對于國內(nèi)民營開發(fā)商來說，開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)面臨最大的問題就是資金緊缺。由于絕大多數(shù)客戶更愿意選擇租賃而非購買，開發(fā)商對物業(yè)只能長期持有，將占用大量開發(fā)資金。對此，馮侖不以為然?！百Y金問題是技術(shù)問題，可以通過很多種途徑解決。”他說。而現(xiàn)在的馮侖，手上亦握有大量現(xiàn)金。此前他在接受某媒體采訪也表示，“(拐點)對萬通來講是一個機會。我們的非上市公司負債才20%，所以這對我們來說是最好的時候，因為我們借助繁榮時期，把所有的結(jié)構(gòu)都調(diào)順了，把所有的問題都去除了，集中了大量的現(xiàn)金。這種情況下，大家都迷惑或者是對市場預期不清晰，萬通就開始了更加清晰的發(fā)展道路?！比绻?，資金不是馮侖最關(guān)心的問題，擺在萬通進軍工業(yè)地產(chǎn)道路上最迫切的問題是如何選擇一種更成熟的模式?！安煌某鞘袝胁煌男枰覀兾磥砜赡軙筒煌膰H工業(yè)地產(chǎn)巨頭合作，學習不同產(chǎn)品模式?！瘪T侖說。馮侖稱近一段時間來已有意和工業(yè)地產(chǎn)人士接觸，尋找合作?！安粫c上市公司同業(yè)競爭”參與工業(yè)地產(chǎn)收購的主角將是萬通實業(yè)，“工業(yè)地產(chǎn)將由母公司運作，我們不會令母公司和上市公司形成同業(yè)競爭的局面。”馮侖稱，從上市公司重組的第一天起，董事會就不斷開會討論要將上市公司與非上市公司的業(yè)務嚴格區(qū)隔開來，實現(xiàn)相互無競爭性，在最大限度保護上市公司股東利益的同時，也使非上市公司的業(yè)務能夠有自身的定位和更好的發(fā)展。“萬通實業(yè)(非上市部分)轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€投資控股公司，不再從事任何開發(fā)業(yè)務，而開發(fā)業(yè)務將交由上市公司來做?！瘪T侖說。有了清晰的角色分割后，馮侖開始異于普通開發(fā)商的嘗試。2007年9月，馮侖透露萬通實業(yè)將和天津泰達集團合作成立一只新型地產(chǎn)基金，資金規(guī)模10億元，定位在天津進行土地收購。該基金由萬通和泰達各出資2.5億元，第三方出資人為一家信托投資公司?；鹬蛔鐾恋貎渲谩ｑT侖稱設立這只基金將幫助萬通集團加快在天津的拿地步伐。據(jù)本報記者了解，該基金仍在籌備過程中。如果說成立地產(chǎn)基金是萬通實業(yè)進行業(yè)務轉(zhuǎn)型的其中一項，投資工業(yè)地產(chǎn)便成為重要一環(huán)。一直推崇“美國模式”的馮侖，曾定位萬通只專注于投資房地產(chǎn)領域?！霸仁悄猛恋亍㈤_發(fā)、銷售服務的串聯(lián)方式，現(xiàn)在我們改為房屋、土地、商用物業(yè)、的并聯(lián)方式。”馮侖說。此次投資工業(yè)地產(chǎn)，萬通始于房屋，而非土地。中國工業(yè)地產(chǎn)投資藍皮書前言

工業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)的載體，是區(qū)域經(jīng)濟的強力引擎。工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設基礎設施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩(wěn)定回報”的四大特性。

在國內(nèi)制造業(yè)的升級和轉(zhuǎn)移、國家推動重點工業(yè)園區(qū)建設、跨國企業(yè)的投資落戶和擴張行動等因素的推動下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)增長。工業(yè)地產(chǎn)的投資價值正在逐步顯現(xiàn)。

回顧工業(yè)地產(chǎn)的歷史，從最初的概念來講也許就是棚子，再后來就是廠房，標準廠房，國際標準廠房以及現(xiàn)在的科研生產(chǎn)生活一體化的工業(yè)園區(qū)，工業(yè)地產(chǎn)正逐漸走向成熟。而事實上，工業(yè)地產(chǎn)從來都不是一個單純的物業(yè)概念，也不是單純的商業(yè)概念；它是跟地方政府招商引資以及地方工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展聯(lián)系在一起的，具有很強的政治性和政策導向性的。

從本期起，本刊將陸續(xù)推出《中國工業(yè)地產(chǎn)投資藍皮書》系列研究報告，本研究報告是在對全國各地600多家政府招商部門、開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、投融資機構(gòu)等相關(guān)單位做了大量周密的市場調(diào)研基礎上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、國務院發(fā)展研究中心、廣東省中小企業(yè)局、廣東省中小企業(yè)促進會、中山大學嶺南學院、昊信聯(lián)行、阿力士招商網(wǎng)、《中國工業(yè)地產(chǎn)》雜志各地記者站等提供的數(shù)據(jù)資料的基礎上，對工業(yè)地產(chǎn)投資等方面進行了深入探討，以求為相關(guān)部門準確把握市場趨勢，制定市場策略提供參考。策劃：宋方執(zhí)行：鄧廣鋒張麗紅工業(yè)地產(chǎn)招商引資篇招商引資是開發(fā)區(qū)建設成敗的關(guān)鍵，工業(yè)園區(qū)建設的目的是招商引資，投資市場的競爭，不僅是投資者之間的競爭，也是引資者之間的競爭，引資者的競爭實際上就是引資環(huán)境的競爭，誰的引資環(huán)境好，誰就能更好地吸引外資

招商戰(zhàn)——工業(yè)地產(chǎn)招商引資戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)

招商工作是各地開發(fā)區(qū)工作的重點，招商引資是利用外來資金、技術(shù)，推進本地經(jīng)濟跨越發(fā)展的重要手段，其多方面的積極作用已成為共識。然而，當前招商引資熱潮中也存在一些不容忽視的問題。

依據(jù)投資者的選址標準的變化，中國開發(fā)區(qū)的招商引資可以分為三個階段：1、改革開放初期的“優(yōu)惠政策主導”階段，外來資金主要向享受特殊政策優(yōu)惠的地區(qū)集中；2、20世紀90年代中后期以來的“基礎環(huán)境主導”階段，面臨開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策趨同，投資環(huán)境(尤其是基礎環(huán)境)成為吸引投資的關(guān)鍵；3、方興未艾的“產(chǎn)業(yè)環(huán)境主導”階段，良好的產(chǎn)業(yè)基礎、完善的產(chǎn)業(yè)鏈條、完備的產(chǎn)業(yè)配套成為投資者首先關(guān)心的因素。

《中國工業(yè)地產(chǎn)》研究顯示，在招商引資發(fā)展的新階段，傳統(tǒng)的招商模式已經(jīng)不能滿足新形勢的競爭要求，暴露出諸多的問題。

首先，開發(fā)區(qū)政策的趨同引致了低層次的競爭，造成開發(fā)成本過高。在國家有關(guān)政策的鼓勵下，開發(fā)區(qū)在地價、稅收等方面推出了一系列地方性優(yōu)惠政策，使開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠逐步趨同。為了在招商競爭中獲取優(yōu)勢，各地開發(fā)區(qū)就突破國家土地、稅收法規(guī)及相關(guān)政策，競相壓價，惡性競爭愈演愈烈，企業(yè)所得稅“兩免六減半”、“五免五減半”、“七免七減半”，甚至還減免增值稅地方留成部分；規(guī)費“零收費”，免收各項基本建設配套費，免收各項基金；免收水電增容費，全部由地方政府財政補貼。這種單純依靠政策優(yōu)惠的低層次的招商最終損害的是國家的利益和國民的福祉，而且造成土地開發(fā)的成本過高，也不利于開發(fā)區(qū)的長遠發(fā)展。

其次，優(yōu)惠政策的作用弱化也使開發(fā)區(qū)的競爭力下降。20世紀90年代，開發(fā)區(qū)在外貿(mào)方面享有的各種優(yōu)惠政策開始逐步取消，從未來發(fā)展趨勢看，開發(fā)區(qū)所享受的的優(yōu)惠政策將會逐步取消，使區(qū)內(nèi)企業(yè)與區(qū)外企業(yè)的政策待遇趨同。在我國加入WTO以后，營造公平的競爭環(huán)境成為必然要求，這必將使得開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠的吸引力逐漸弱化，招商引資必須要有新的思路。

第三，國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也為開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來了新的挑戰(zhàn)。從國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的新特點來看，傳統(tǒng)的招商模式已不能適應組團式產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的要求。當前，國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移正呈產(chǎn)業(yè)鏈整體和制造、研發(fā)、服務一體化的組團式轉(zhuǎn)移態(tài)勢，因而開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎和產(chǎn)業(yè)配套成為承接國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要因素，這對開發(fā)區(qū)的招商提出了更高的要求。

第四，重復建設，產(chǎn)業(yè)雷同，到處圈地，集約化不高。我國開發(fā)區(qū)、工業(yè)園遍地開花，過多過濫。據(jù)統(tǒng)計，全國現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)4200余個，至于區(qū)內(nèi)區(qū)、園中園更是屢見不鮮。目前東部地區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)93%雷同，中部地區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)97%雷同。規(guī)劃以IT為主導產(chǎn)業(yè)的開發(fā)區(qū)，僅沿江地帶就有20多家，從東部上海的張江高新區(qū)，一直密布到西部的重慶、成都、綿陽等地開發(fā)區(qū)。我國開發(fā)區(qū)普遍存在圈地現(xiàn)象，造成土地閑置、耕地銳減，土地結(jié)構(gòu)不合理等問題，這些問題導致了日益嚴重的后果：土地資源和投資的浪費；耕地占用過多，威脅農(nóng)業(yè)發(fā)展；土地收益外流，損害國家利益；目前我國發(fā)達地區(qū)開發(fā)區(qū)投入產(chǎn)出率不及西方發(fā)達國家開發(fā)區(qū)的一半；我國欠發(fā)達地區(qū)及中西部地區(qū)每平方米的投入數(shù)不及我國發(fā)達地區(qū)的1/10，產(chǎn)出數(shù)不及1/20，而占地數(shù)卻與發(fā)達地區(qū)開發(fā)區(qū)不相上下。

軟硬兼施打造良好的招商環(huán)境“開發(fā)區(qū)如何開發(fā)下去？”成為招商引資工作面臨的一個問題。開發(fā)區(qū)的招商引資必須再造新優(yōu)勢、重塑新功能、實現(xiàn)新突破

開發(fā)區(qū)建設的目的是招商引資，即利用土地資源來換取外資的特殊營銷。既然招商引資是一種營銷活動，那么就要進行營銷環(huán)境的分析，即開發(fā)區(qū)的引資環(huán)境。國際投資市場的競爭，不僅是投資者之間的競爭，也是引資者之間的競爭，引資者的競爭實際上就是引資環(huán)境的競爭，誰的引資環(huán)境好，誰就能更好地吸引外資，開發(fā)區(qū)的招商引資首先應對本身的引資環(huán)境進行分析，積極創(chuàng)造好的引資環(huán)境，才能增強自己的引資營銷實力。

開發(fā)區(qū)的營銷環(huán)境可分為硬環(huán)境和軟環(huán)境。

招商引資的硬環(huán)境。開發(fā)區(qū)招商引資的硬環(huán)境是指影響引資的物質(zhì)條件，包括自然資源、基礎設施、環(huán)境保護等。

自然資源是指與地理、氣候、資源有關(guān)的自然物質(zhì)條件。沿海開發(fā)區(qū)的地理優(yōu)勢明顯，而內(nèi)陸開發(fā)區(qū)資源豐富，同樣可以吸引外商，只要能依據(jù)本身優(yōu)勢進行宣傳，同樣可以增加對外資的吸引力。

基礎設施是指交通、通訊、能源供應等條件?；A設施的落后是制約許多開發(fā)區(qū)引進外資的“瓶頸”因素。另外，基礎設施還應包括為區(qū)內(nèi)投資者提供的各類生活服務設施和條件，以及文化娛樂設施。

環(huán)境保護也是外商選擇開發(fā)區(qū)進行投資的一個重要考慮因素，惡劣的環(huán)境質(zhì)量是無法保證工作質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量的，而好的環(huán)境質(zhì)量能體現(xiàn)出好的管理水平，也容易吸引外資。

招商引資的軟環(huán)境。開發(fā)區(qū)引資的軟環(huán)境是指經(jīng)濟和社會條件，包括市場潛力、勞動力資源、政策法規(guī)、金融中介服務以及社會治安等。

市場潛力是指開發(fā)區(qū)周邊市場的容量和潛力。市場是吸引外資的關(guān)鍵，讓出一部分市場是吸引外資的一個很好的策略。

勞動力資源包括勞動力的質(zhì)量和數(shù)量。開發(fā)區(qū)內(nèi)勞動力數(shù)量充足，勞動力質(zhì)量高，便能更好地吸引外資企業(yè)進駐。因此，開發(fā)區(qū)應有很好的人力資源措施，吸引各種人才。

政策法規(guī)是招商引資環(huán)境中的一個核心因素。除了國家制定的一些法律法規(guī)外，開發(fā)區(qū)應有自己特殊的政策。在國家法律允許的范圍內(nèi)給投資者最大的優(yōu)惠，從而吸引更多的投資者。

金融中介服務包括銀行信貸、會計事務、律師事務、信息咨詢、管理咨詢等。這些服務對外商投資者來說，都是很重要的。金融中介服務越完備，吸引外資的能力就越強。

社會治安也是軟環(huán)境的重要組成部分。良好的社會治安使外商有一個良好的社會環(huán)境，這同樣能夠吸引投資者。招商定位知彼更要知己

通過功能優(yōu)勢集聚的產(chǎn)業(yè)效應樹立開發(fā)區(qū)的市場定位形象，以完整的產(chǎn)業(yè)群樹立開發(fā)區(qū)的市場定位形象

開發(fā)區(qū)的招商引資不僅要與國外的開發(fā)區(qū)競爭，國內(nèi)