西部泰華城工程裙樓商業(yè)及塔樓局部可行性論證方案2021年2月Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.弱勢區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)與成熟區(qū)域的開發(fā)有何區(qū)別？目錄

contents1234愿景與目標(biāo)現(xiàn)狀剖析核心問題構(gòu)建解決策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.工程綜合體開展愿景對于企業(yè)：打造泰華綜合體樣板穩(wěn)固泰華在濰坊綜合體開發(fā)領(lǐng)域的地位形成可以復(fù)制的綜合體開發(fā)及運(yùn)營模式對于城市：締造濰城區(qū)域核心、濰坊商業(yè)次中心打造濰城對外展示的窗口和名片提升濰城城市功能和城市形象對于工程：成功實(shí)現(xiàn)工程開發(fā)運(yùn)營Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.保證工程的絕對成功而非風(fēng)險成功！終極目標(biāo)現(xiàn)實(shí)目標(biāo)1、整體快速銷售，以回現(xiàn)為第一目標(biāo)2、在住宅迅速出貨，確保資金平安的情況下，3層商業(yè)裙樓、27層塔樓、2條商業(yè)街實(shí)現(xiàn)工程的最大化開發(fā)收益Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.弱勢區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)與成熟區(qū)域的開發(fā)有何區(qū)別？目錄

contents1234明確愿景與目標(biāo)現(xiàn)狀剖析核心問題構(gòu)建解決策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.——工程周邊路網(wǎng)興旺，交通便利。周邊的交通系統(tǒng)能夠?yàn)楣こ痰纳虡I(yè)帶來一定的人流?！苓吔逃O(shè)施較完善，但是商業(yè)、餐飲、娛樂等配套設(shè)施匱乏，為工程開發(fā)商業(yè)中心提供了先決條件。——工程地塊整體居住條件良好，局部區(qū)域容易受到沿街商業(yè)和道路交通噪音的影響。交通條件良好生活配套匱乏城市近郊綜合體開發(fā)工程地塊現(xiàn)狀工程界定Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.弱勢區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)與成熟區(qū)域的開發(fā)有何區(qū)別？目錄

contents1234明確愿景與目標(biāo)現(xiàn)狀剖析核心問題構(gòu)建解決策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.客戶要求要保證工程的絕對成功工程的酒店物業(yè)不用考慮產(chǎn)品的調(diào)整以利于工程銷售為首要準(zhǔn)那么希望工程樹立濰坊綜合體工程操作的典范約束條件住宅、商業(yè)裙樓及塔樓的外立面目前已經(jīng)確定，只考慮內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整企業(yè)背景泰華城是世紀(jì)泰華集團(tuán)在濰城區(qū)的第一個工程，且為含住宅、酒店、商業(yè)等多種物業(yè)的綜合體工程?？蛻粢?、約束條件、企業(yè)背景Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.三層商業(yè)裙樓的定位？針對工程所在區(qū)域的現(xiàn)狀，商業(yè)裙樓的開展方向？核心問題界定核心問題分解本次報告涉及的三個核心問題及分解如下濰坊市場存在哪些商業(yè)時機(jī)？沿東風(fēng)街的住宅底商和工程中部的南北商業(yè)街適合做什么？東風(fēng)街住宅底商適合的定位？工程中部南北商業(yè)街適合的定位？東風(fēng)街住宅底商及商業(yè)街的產(chǎn)品建議？工程27層塔樓局部適宜做什么產(chǎn)品？是否適合做公寓產(chǎn)品？是否適合做寫字樓產(chǎn)品?現(xiàn)有產(chǎn)品如何調(diào)整才能適應(yīng)快速銷售的要求？Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.弱勢區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)與成熟區(qū)域的開發(fā)有何區(qū)別？目錄

contents1234明確愿景與目標(biāo)現(xiàn)狀剖析核心問題構(gòu)建解決策略Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.解決核心問題1工程三層商業(yè)裙樓局部除大賣場外如何定位，產(chǎn)品如何規(guī)劃？Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.三層商業(yè)裙樓的定位濰坊市在售商業(yè)工程及代表性商業(yè)街調(diào)研濰坊市專業(yè)市場調(diào)研裙樓物業(yè)開展方向判定裙樓商業(yè)市場定位產(chǎn)品建議Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.濰坊商業(yè)市場現(xiàn)狀分析濰坊目前存在的兩大商圈，老中百商圈和新華路商業(yè)帶商圈。老中百商圈一個是傳統(tǒng)的市級商業(yè)中心，輻射范圍涵蓋市區(qū)大局部地區(qū)；新興的新華路商圈目前來看主要效勞范圍在奎文及高新區(qū)，主要位于新華路兩側(cè)區(qū)域。濰坊其他區(qū)域尚未有集中的商業(yè)中心，局部地區(qū)的商業(yè)僅僅為社區(qū)商業(yè)。城市西部暫無較集中的商業(yè)物業(yè)聚集地。老中百商圈？濰坊目前存在的兩大商圈，老中百商圈和新華路商業(yè)帶商圈。城市西部暫無較集中的商業(yè)物業(yè)聚集地。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.濰坊在售商業(yè)工程分析選取標(biāo)準(zhǔn)：工程周邊無大型商業(yè)工程，因此選取魯發(fā)名城的社區(qū)商業(yè)配套及奎文區(qū)在售商業(yè)工程進(jìn)行比較分析。魯發(fā)名城中亞商貿(mào)城新天地購物廣場萬興隆廣場V1廣場五道廟商業(yè)街Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.濰坊在售商業(yè)工程分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目總建面商業(yè)性質(zhì)商業(yè)總建面面積劃分商鋪規(guī)劃新天地購物廣場18萬平方米

高層住宅底商5萬平米

單店建筑面積150平米左右三層，單層16670平米左右。一層層高4.2米，二、三層4.8米萬興隆廣場7萬平方米高層住宅底商4萬平米單店以39平米的沿街底商為主；中央廣場約909平米沿街三層V1廣場8萬平方米純商業(yè)8萬平米地下一層內(nèi)街15-20平米單鋪地下一層56000平米；畔船型近1500平米中亞商貿(mào)城13萬平方米高層公寓商業(yè)6萬平米單店建面103平米地上三層，地下一層魯發(fā)名城近100萬平方米社區(qū)配套，底商和沿街商業(yè)4萬平米30-70平米層高4.2米五道廟商業(yè)街70萬平米商業(yè)街40萬平米未定未定濰坊在售大型商業(yè)市場多是與住宅搭配銷售，以底商形式出現(xiàn)；單鋪面積主要為100—200㎡；社區(qū)配套型商鋪功能僅為滿足社區(qū)內(nèi)需求，多為單層面積在30—70㎡左右的小型商鋪。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.濰坊在售商業(yè)工程分析項(xiàng)目名稱銷售價格租金銷售率經(jīng)營業(yè)態(tài)新天地購物廣場一層28800，二、三層10000-14000.三層連賣均價16000未定70%一層化妝品、服裝、皮具、皮鞋等；二層服裝、婚紗影樓等，三層書店、健身俱樂部等萬興隆廣場外街三層連賣均價8000-10000；內(nèi)街一層7000-8000，二層4000-5000，三層3000未定70%民俗古玩工藝品為主，另有文化、電子產(chǎn)品，餐飲休閑等V1廣場-F1均價近2萬/平米，沿河23000-24000元/平米，河畔船型6萬/平米——地下一層50%沿河商業(yè)剩余30套地下一層：餐飲、娛樂；沿河商業(yè)餐飲、娛樂；河畔船型：蘇荷酒吧中亞商貿(mào)城一層2萬/平方米，二三層7000/平方米沿街8-9萬/㎡·年70%商業(yè)物流中心、服裝、家紡、皮具等魯發(fā)名城不低于6000-7000元/㎡1.6元/㎡·天未開售以社區(qū)配套為主五道廟商業(yè)街尚未開售在售工程多集中在中百商圈，已推出工程銷售率多為70%。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.工程周邊商業(yè)分析街名主要業(yè)態(tài)店面面積開間、進(jìn)深租金范圍福壽西街服裝、餐飲、五金家居、美容美發(fā)、旅館等社區(qū)服務(wù)及小規(guī)模商業(yè)經(jīng)營類街南沿街2層商業(yè)：一樓40㎡左右，二樓60-70㎡；街北沿街1層商業(yè)，營業(yè)面積15㎡。開間.約3-4米進(jìn)深約10-12米街南沿街2層商業(yè)：一樓1.16元/㎡/天，二樓0.16-1.2元/㎡/天；街北沿街1.6元/㎡/天

東風(fēng)西街金融、服裝、餐飲、美容美發(fā)、藥店、小超市等社區(qū)服務(wù)配套商業(yè)沿街以經(jīng)營面積40-50㎡的小店居多。多是一層臨街底商。開間約3-4米，進(jìn)深約12-15米一樓沿街底商價格約1.5-2.0元/㎡/天勝利西街建材、服裝、醫(yī)療、器材小商店等底商項(xiàng)目兩層約90㎡

開間約3-4米進(jìn)深約10-12米勝利西街住宅底商價格約在2.2-2.7元/㎡/天工程周邊商業(yè)主要集中在福壽西街、東風(fēng)西街及勝利西街沿線；一層臨街鋪面租金多在1.6元/平米/天—2.4元/平米/天之間。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.商業(yè)小結(jié)濰坊市商業(yè)中心依然以中百商圈為主，東部逐漸形成次商業(yè)中心，西部尚無聚集商業(yè)出現(xiàn)，尤其無中大型商業(yè)市場配套；濰坊在售大型商業(yè)市場多是與住宅搭配銷售，以底商形式出現(xiàn)。單鋪面積主要100—200㎡；社區(qū)配套型商鋪功能僅為滿足社區(qū)內(nèi)需求，多為單層面積在30—70㎡左右的小型商鋪；濰城區(qū)商業(yè)目前主要集中在福壽西街、東風(fēng)西街及勝利西街沿線；工程周邊目前商業(yè)氣氛較差，商業(yè)較少。稍近的東方西街、安順街附近，沿街一層商業(yè)租金在1.6-2.4元/平米·天。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.三層商業(yè)裙樓的定位濰坊市在售商業(yè)工程及代表性商業(yè)街調(diào)研濰坊市專業(yè)市場調(diào)研裙樓物業(yè)開展方向判定裙樓商業(yè)市場定位產(chǎn)品建議Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.濰坊專業(yè)市場分布圖按照濰坊現(xiàn)有市場狀況，專業(yè)市場分為家居建材市場、家具市場、輕紡市場、汽配市場、茶葉市場、小商品市場等6大類。豪德專業(yè)市場新紀(jì)元建材市場溫州小商品批發(fā)市場廣豐家具市場千和家具市場茶葉市場輕紡城中百益家園華都家具市場銀座家居市場紅星美凱龍家居市場百老匯家居市場汽配城未開業(yè)市場已經(jīng)開業(yè)市場Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.專業(yè)市場分析——家居市場現(xiàn)有家居市場多為中檔，大而全模式，產(chǎn)品線嚴(yán)重重合，致使經(jīng)營狀況普遍一般地址：健康街與和平路交叉口向東100米規(guī)模：約2萬平米；檔次：中高檔。租金：1—1.5元/平米/天經(jīng)營狀況：濰坊首家推出夜間購物的家居市場，但是經(jīng)營狀況一般主要經(jīng)營工程：板式家具、紅木家具、兒童套房、歐式家具及辦公家具等千和家居位于健康街與會線路交叉口東北總建筑面積12萬平米，內(nèi)局部為巨藏廳、攔金區(qū)、寶緣區(qū)、商務(wù)大廈四局部。以經(jīng)營中高檔家居用品為主，經(jīng)營狀況一般。目前租金范圍在0.6-1.0元/天/平米。鋪位空置率較多。華都家居百老匯家世界位于寒亭區(qū)，濟(jì)青高速公路入口處占地面積600畝，總建筑面積約60萬平米。主要以經(jīng)營家居用品的一站式購物中心。整體包含交易區(qū)、辦公區(qū)、物流區(qū)、餐飲娛樂區(qū)四個大的功能分區(qū)。經(jīng)營狀況良好。中百益家園位于濰坊勝利東街與坊央路交叉路口共兩層，總建筑面積約3.1萬平米，采用超市模式經(jīng)營。主要經(jīng)營家居用品、建材、裝飾用品。采用“建材超市+裝潢中心〞的經(jīng)營模式。經(jīng)營狀況良好，為目前濰坊市民家裝建材選購的首要場所。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.專業(yè)市場分析——家具市場、輕紡市場、茶葉市場家具市場：規(guī)模，約5萬平米；租金，1.5-2元/平米/天。輕紡市場：規(guī)模，約30萬平米；租金，1.3-1.7元/平米/天茶葉市場：規(guī)模，約2萬平米；租金，1.5-2元/平米/天。地址：青年路與勝利西街交叉口規(guī)模：約5萬平米經(jīng)營狀況：位于市區(qū)最繁華地帶，整體經(jīng)營狀況較好。租金：1.5-2元/天/平米主要經(jīng)營工程：百貨、小商品、服裝、鞋帽、音像用品、通訊器材等廣豐家具城星河國際輕紡城位于健康街和四平路交叉口。以紡織行業(yè)為主，工程整體包含住宅、商業(yè)、酒店、辦公等物業(yè)?？偵虡I(yè)面積30萬平米。商業(yè)銷售價格:一層7000元/㎡；二層6000元/㎡；三層4000元/㎡。茶葉市場地址：青年路規(guī)模：約2萬平米經(jīng)營狀況：山東最大規(guī)模的茶葉市場，經(jīng)營狀況良好。租金：1.5-2元/平米主要經(jīng)營工程：茶葉零售、批發(fā)、各種精品茶具等Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.專業(yè)市場分析——豪德建材市場種類全，檔次低，經(jīng)營狀況良好訪談對象：〔建材市場〕陳先生觀點(diǎn)一：認(rèn)為本工程相對于豪德建材市場具有一定的區(qū)位及交通優(yōu)勢，如果做建材市場對于豪德的客戶會有一定的競爭優(yōu)勢。觀點(diǎn)二：在建材方面認(rèn)為本工程適合做建材類的精品店，如果單鋪出售會考慮購置，需求面積在100-200平米左右。地址：濰坊市濰城區(qū)東風(fēng)西街豪德貿(mào)易廣場

規(guī)模：約2萬平米經(jīng)營狀況：整體規(guī)模較大，經(jīng)營產(chǎn)品類型比較齊全，競爭壓力較大，經(jīng)營狀況相對不錯檔次：中低檔售價：10000元/平米租金：0.7-2元/平米/月主要經(jīng)營工程：家居建材，五金、鋼材、土雜等Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.專業(yè)市場分析——新紀(jì)元建材市場市場底子比較雄厚，交通便利，檔次較低，經(jīng)營狀況一般訪談對象：〔天鴻木門〕林經(jīng)理〔容聲集成吊頂〕張經(jīng)理觀點(diǎn)一：認(rèn)為本工程交通條件比較不錯，能夠有充足的停車空間；檔次應(yīng)該有所提升；觀點(diǎn)二：目前經(jīng)營狀況比較不錯，店鋪面積雙層總面積約100平米，經(jīng)營面積只有50多平米，面積偏小。需求面積在100-200之間；觀點(diǎn)三：現(xiàn)有店鋪的使用率太低，僅僅一層能夠使用，二層根本用做倉庫或者無法使用；地址：北宮街向陽路交叉路口〔西北角〕萬家福東臨。規(guī)模：約4.5萬平米經(jīng)營狀況：良好檔次：中檔為主租金：0.8—1元/平米/天主要經(jīng)營工程：建筑裝飾材料，家居用品，Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.專業(yè)市場分析——豪德小商品城濰坊目前主要有人民路和豪德兩個小商品城，人民路小商品城即將西遷到工程附近，工程周邊將形成小商品集聚圈。訪談對象：〔服裝零售〕李女士觀點(diǎn)一：小商品區(qū)域性比較強(qiáng)，要有一定的規(guī)模才能產(chǎn)生效應(yīng)，現(xiàn)在的豪德市場剛剛開始，將來隨著市區(qū)內(nèi)的小商品城的搬遷，未來經(jīng)營狀況有可能改善。觀點(diǎn)二：小商品城整體檔次都比較低，與泰華整體定位可能會不符合，而且沒有政府的扶持，很難做出規(guī)模，不太看好很工程定位為小商品市場。觀點(diǎn)三：小商品城的業(yè)主一般居住在市區(qū)內(nèi)部，有可能將來會有購置小戶型公寓的可能，但是一般不需要辦公空間。地址：濰坊市濰城區(qū)東風(fēng)西街豪德貿(mào)易廣場

規(guī)模：約18萬平米經(jīng)營狀況：受市區(qū)小商品城影響，經(jīng)營狀況較差檔次：中低檔售價：20000元/平米主要經(jīng)營工程：百貨、小商品、服裝、鞋帽、音像用品、通訊器材等Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.專業(yè)市場——濰坊汽配城濰坊目前有四個主要的汽配市場，租金范圍在0.6-1.0元/天·平米，市場已經(jīng)趨于飽和。濰坊健康汽配城濰坊西英香港汽配城北王國際汽配城濰坊金寶國際汽配城主要位于健康街南側(cè)，濰州路東側(cè)范圍內(nèi)，其中金寶國際汽配城較遠(yuǎn)，在坊子區(qū)。主要經(jīng)營汽車、汽車配件和五金零部件等，以2~4層的多層商鋪為主。形成一定規(guī)模開展各市場主要租金范圍在0.6-1.0元/天·平米。目前平均出租率較高。訪談一：西英香港汽配城劉經(jīng)理、健康汽配城顧經(jīng)理觀點(diǎn)一：目前經(jīng)營狀況良好，隨著人們生活水平的提高，汽車相關(guān)配件及汽車效勞將會有更好的開展。觀點(diǎn)二：除了老的汽配城，近幾年又開展起來的幾個新汽配城增強(qiáng)了市場的競爭。政府應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃與配置，畢竟市場的容量是有限的。觀點(diǎn)三：魯發(fā)名城那個位置，交通很好，特別是東風(fēng)街和寶通街往西打通以后，西邊有很大的開展?jié)摿Α５銎涫袌霾惶?，因?yàn)槠涫袌龅拈_展期較長。不像超市百貨一樣，建設(shè)起來只要有人就很快可以經(jīng)營起來。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.專業(yè)市場訪談訪談對象1：〔耀邦家居〕王經(jīng)理觀點(diǎn)一：認(rèn)為現(xiàn)在的家居市場競爭比較劇烈，如果本工程做家居市場應(yīng)該有比較知名的家居品牌店的帶動。觀點(diǎn)二：濰坊普遍的是中檔家居為主，經(jīng)營狀況比較不錯，高檔家居市場經(jīng)營狀況都比較一般。訪談對象2：華都家居經(jīng)營商趙總，益家園經(jīng)銷商張經(jīng)理觀點(diǎn)一：去年至今家居市場經(jīng)營狀況一般，受房地產(chǎn)市場開展有一定影響，一般滯后效應(yīng)在1~2年。觀點(diǎn)二：未來幾年大的品牌家居商場將逐漸進(jìn)入濰坊，對本地家居行業(yè)將產(chǎn)生強(qiáng)大影響。觀點(diǎn)三：家居市場相比較零售百貨類，其位置不宜放置在市中心區(qū)域，反而更適合在偏遠(yuǎn)一些的、能夠提供大型經(jīng)營空間的位置。訪談對象3：〔家具〕盧女士觀點(diǎn)一：廣豐家具有大概10年的時間了，已經(jīng)非常成熟了，地理位置以及交通狀況都比較不錯。觀點(diǎn)二：廣豐家具的整體檔次比較偏低，針對的客戶也是比較群眾化的，所以經(jīng)營狀況相對來說還是不錯的。觀點(diǎn)三：認(rèn)為本工程可以開展家具類市場，但競爭將日趨劇烈，本工程相對于其他工程來說應(yīng)該有明顯的競爭優(yōu)勢。訪談對象4：輕紡城家紡用品店謝經(jīng)理、窗簾經(jīng)銷商趙經(jīng)理觀點(diǎn)一：目前來看，輕紡城規(guī)模有點(diǎn)大，現(xiàn)在仍有很多空著的鋪位，但是從另一個角度看可能也是為今后開展預(yù)留空間。觀點(diǎn)二：經(jīng)營狀況良好，主要是一些老客戶，在這里經(jīng)營后也因?yàn)檫@個市場是濰坊最大的紡織品集中地，帶來的不少各縣市的新客戶。觀點(diǎn)三：家紡市場經(jīng)營需要一定的規(guī)模，以及行業(yè)需要聚集在一起形成一個大的市場生意才好做。不看好濰城區(qū)那邊再建設(shè)此類市場，從招商到經(jīng)營都容易開展。觀點(diǎn)四：如果做成精品店的形式倒是有一定可能，劃分好鋪位，形成家居及家紡用品的整體經(jīng)營的綜合市場，擴(kuò)大整體市場客流量。訪談對象5：〔茶葉〕張經(jīng)理觀點(diǎn)一：茶葉市場已經(jīng)經(jīng)歷了十幾年的歷史，已經(jīng)有一定的影響力，本身也產(chǎn)生了一定的聚集效應(yīng)。觀點(diǎn)二：目前經(jīng)營狀況相對較好，但是整體環(huán)境及檔次偏低，不利于長遠(yuǎn)開展。觀點(diǎn)三：在西部泰華城再建立茶葉市場很難實(shí)現(xiàn)，沒有一定的市場影響力很難實(shí)現(xiàn)茶葉的聚集。因此茶葉市場不具有可實(shí)施性。各專業(yè)市場的被訪者普遍認(rèn)為工程做家居類市場的成功性最大，但前提是要作出足夠的差異化Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.專業(yè)市場總結(jié)家居建材市場：濰坊整體家居建材市場以中端為主，未來隨著紅星美凱龍和銀座家居的進(jìn)入，“大而全〞的家居市場模式競爭將更加劇烈。家具市場：家具市場各種檔次均有，開展時間比較長，整體市場已經(jīng)較為成熟。輕紡城：現(xiàn)有的輕紡城市場—星河國際輕紡城能夠滿足濰坊的相關(guān)需求，目前還存在鋪位空缺的現(xiàn)象，市場后續(xù)開展空間有限。汽配城：對于整體環(huán)境要求不高，開展需要時間也比較長。茶葉市場：茶葉市場的聚集性較強(qiáng)，目前的規(guī)模已經(jīng)可以滿足市場需求。小商品城：搬遷后的人民路小商品城將與豪德小商品城共同形成西部小商品城商圈，綜合性小商品市場的開展時機(jī)不大。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.三層商業(yè)裙樓的定位濰坊市在售商業(yè)工程及代表性商業(yè)街調(diào)研濰坊市專業(yè)市場調(diào)研濰城區(qū)主要商業(yè)街市場調(diào)研裙樓物業(yè)開展方向判定裙樓商業(yè)市場定位產(chǎn)品建議Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.裙樓物業(yè)開展方向判定方向選擇市場現(xiàn)狀符合開發(fā)因素不利因素對項(xiàng)目影響契合度百貨多存在于中百泰華商圈，西部缺失長期收益，銷售的可行性差不能快速回收現(xiàn)金流居民購買百貨有到市中心的習(xí)慣無法給項(xiàng)目帶來穩(wěn)定的人流，缺乏中心商圈的氛圍家居市場家居市場發(fā)展?fàn)顩r一般；“大而全”的模式已經(jīng)成為桎梏可分割出售，回收現(xiàn)金快。也可持有部分物業(yè)，較為靈活目前中端市場供應(yīng)較多，競爭較激烈?guī)硐M(fèi)人群，一定程度可提升項(xiàng)目形象建材市場現(xiàn)有建材市場主要是豪德和新紀(jì)元，經(jīng)營狀況良好可分割出售，回收現(xiàn)金快；距離豪德建材市場較近，可借勢項(xiàng)目整體規(guī)模有限，不利于形成市場競爭優(yōu)勢建材市場經(jīng)營場所較雜亂，影響項(xiàng)目整體形象。汽配市場目前市場汽配市場較飽和可分割出售，回收現(xiàn)金快無發(fā)展基礎(chǔ)，不利于經(jīng)營汽車維修及配件安裝會帶來相對雜亂的環(huán)境，影響項(xiàng)目形象。茶葉市場整體環(huán)境及檔次偏低，目前經(jīng)營狀況相對較好可分割出售，回收現(xiàn)金快；市場存在空白點(diǎn)缺少發(fā)展起點(diǎn)，很難起步，且短時期內(nèi)很難形成規(guī)模及影響力。消費(fèi)者目的性明確，正常經(jīng)營后有固定的客戶群體小商品市場政府規(guī)劃下，正由市區(qū)遷往豪德；豪德小商品市場目前經(jīng)營一般可分割出售，回收現(xiàn)金快缺少政府支持。人民路小商品市場將搬遷到西部將帶來消費(fèi)人群，但整體檔次都比較低，會拉低項(xiàng)目形象★★★★★★★★★★★綜合來看，工程做家居市場的契合度最大★★Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.裙樓開展檔次定位符合工程定位；市場存在空白點(diǎn)；可提高工程形象；目前市場上家居市場以中端產(chǎn)品為主，未來有定位為中端，必然會與現(xiàn)有市場形成近身肉搏之勢。高端中端中低端和低端裙樓局部家居市場檔次定位為：高端為主，輔以少量中檔品牌與工程商業(yè)整體形象嚴(yán)重不符，對塔樓和酒店物業(yè)也容易造成不利影響。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.三層商業(yè)裙樓的定位濰坊市在售商業(yè)工程及代表性商業(yè)街調(diào)研濰坊市專業(yè)市場調(diào)研濰城區(qū)主要商業(yè)街市場調(diào)研裙樓物業(yè)開展方向判定裙樓商業(yè)市場定位產(chǎn)品建議Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.工程定位方向：從家居市場現(xiàn)狀來看：濰坊目前的家居市場多為“大而全〞的市場，而這種模式已經(jīng)隨著紅星美凱龍、銀座家居的逼近受到極大挑戰(zhàn)，市場前景日趨堪憂從家居市場的客戶訪談來看：

做家居市場存在一定空間，但需作出差異化才能生存。從國內(nèi)外相關(guān)案例來看：家居市場在開展到一定階段，必然出現(xiàn)市場的細(xì)分，形成幾個大類家居種類的專門市場。定位關(guān)鍵詞：品牌精品差異專注一個或幾個細(xì)分品類Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.開展方向研判綜合分析濰坊家居行業(yè)內(nèi)細(xì)分市場，廚衛(wèi)及家飾行業(yè)中的開展空間較大。目前濰坊沒有比較成規(guī)模的廚衛(wèi)市場。隨著人們生活水平的提高，餐廚業(yè)在家居行業(yè)的比例越來越大，高端廚衛(wèi)是一個急待開發(fā)的新市場。廚衛(wèi)行業(yè)有較大的開展空間。濰坊家飾商品多分布于其他家居行業(yè)市場內(nèi)，沒有單獨(dú)市場；家飾行業(yè)有開展空間，但暫時無力支撐獨(dú)立的市場；現(xiàn)有的輕紡城市場已經(jīng)根本能夠滿足濰坊的根本需求，市區(qū)唯一的輕紡市場—星河國際輕紡城還存在鋪位空缺的現(xiàn)象。家紡市場已經(jīng)飽和；目前濰坊家具市場各種檔次均有，開展時間比較長，整體市場較為成熟；家具市場開展空間較?。患揖咝袠I(yè)家紡行業(yè)家飾行業(yè)廚衛(wèi)行業(yè)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.商業(yè)裙樓局部的最終市場定位：魯中高端廚衛(wèi)品牌旗艦

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.商業(yè)裙樓業(yè)態(tài)建議Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.裙樓規(guī)劃設(shè)計現(xiàn)狀商業(yè)裙樓局部建筑面積約3.9萬㎡,超市賣場局部約占1.0萬㎡。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.裙樓分層業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議——一層平面一層北區(qū)東北角局部建議作為國際國內(nèi)一流品牌潔具的展銷區(qū)。根據(jù)對品牌主力店調(diào)研，建議鋪位面積在300-500㎡。一層南區(qū)弧形建筑由于整體沿街，展示性好，建議布置廚具潔具大型主力店，增強(qiáng)工程整體昭示性。根據(jù)實(shí)際招商情況進(jìn)行內(nèi)部設(shè)計。一層其他區(qū)域根據(jù)家用潔具用品展銷需要，建議面積劃分控制在150-200㎡。其中兩側(cè)位置品牌潔具展銷區(qū)家庭潔具用品展銷區(qū)廚具潔具品牌主力店低價值區(qū)位布置品牌主力店，吸引客流；高價值區(qū)位進(jìn)行精細(xì)劃分，獲取更高價值。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.裙樓分層業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議——二層平面二層南側(cè)緊鄰賣場的外圍空間，商業(yè)價值較高，作為賣場附屬空間，建議持有。南區(qū)兩側(cè)布置為家用廚具的品牌店，中間為一般展銷區(qū)的“啞鈴型〞布置形式，對客流有效吸引。根據(jù)對廚具行業(yè)調(diào)研，建議品牌店鋪位劃分為150-200㎡，一般鋪位面積在80-100㎡左右。家用廚具品牌店家用廚具品牌店廚具用品展銷區(qū)廚具潔具品牌主力店賣場外圍空間保存賣場外圍空間，持有高價值商業(yè)物業(yè)；南區(qū)采取“啞鈴型〞的商業(yè)布局模式，有效組織客流。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.裙樓分層業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議——三層平面三層為頂層，整體商業(yè)價值較低，建議西側(cè)預(yù)留為裝飾公司的辦公區(qū)。隨著西部城區(qū)的開發(fā)，成為裝飾業(yè)進(jìn)軍西部的重要支撐點(diǎn)。西側(cè)建議引入高檔家居飾品品牌店，形成超市模式的精品家居飾品購物場所。中間中庭兩側(cè)延續(xù)廚具用品展銷區(qū)，建議鋪位面積在80-100㎡。引入家居相關(guān)產(chǎn)業(yè)及業(yè)態(tài)，豐富業(yè)態(tài)布局的同時，提升商業(yè)物業(yè)的使用價值。家居飾品生活館廚具用品展銷區(qū)廚具潔具品牌主力店裝飾公司辦公區(qū)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.F1F2F3業(yè)態(tài)整體分布圖裝飾公司辦公區(qū)〔約0.1萬㎡〕廚具用品區(qū)〔約0.3萬㎡〕品牌廚具潔具主力店〔約0.3萬㎡〕潔具用品區(qū)〔約0.6萬㎡〕超市賣場區(qū)〔約1萬㎡〕家居飾品生活館〔約0.3萬㎡〕廚具用品區(qū)〔約0.3萬㎡〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.三層商業(yè)裙樓的定位濰坊市在售商業(yè)工程及代表性商業(yè)街調(diào)研濰坊市專業(yè)市場調(diào)研濰城區(qū)主要商業(yè)街市場調(diào)研裙樓物業(yè)開展方向判定裙樓商業(yè)市場定位產(chǎn)品建議Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.家居超市的面積分隔建議Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.在商用物業(yè)的規(guī)劃過程中，商鋪間隔是整體規(guī)劃的一個重要步驟，商鋪間隔的合理與否在很大程度上影響到商鋪的銷售進(jìn)度，也會影響到物業(yè)自身的經(jīng)營和管理。商鋪如何間隔須從市場的需求出發(fā)，從開發(fā)到配套都嚴(yán)格遵循市場開展的態(tài)勢，站在商家、經(jīng)營者和管理者的角度考慮問題，力求能夠使商場商鋪的間隔更加適合市場的需求，適合各種商家開展經(jīng)營活動和其他的商務(wù)活動，這樣所開發(fā)出來的物業(yè)才會適銷對路。商鋪面積區(qū)間劃分比照分析小商鋪間隔商鋪銷售總價降低，能適應(yīng)更多投資者購買，加快銷售進(jìn)度，迅速回籠開發(fā)資金。商鋪小租值低，便于小商戶招商。業(yè)主太多，業(yè)主的經(jīng)營主導(dǎo)性、隨意性過大，管理機(jī)構(gòu)難以統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，難以主導(dǎo)商場經(jīng)營狀況。商鋪分散，難以引進(jìn)大型商家或知名商戶駐場經(jīng)營，商場以散戶經(jīng)營為主，對消費(fèi)者缺乏吸引力。小商鋪用戶以個體戶為主，商場整體檔次降低。大商鋪間隔適合大型商戶要求，便于引進(jìn)主力店。便于統(tǒng)一管理。大商場大流通格局，商場檔次較高。投資門檻增高，阻礙了銷售進(jìn)度。商鋪大，租金額則高，中小商戶進(jìn)駐經(jīng)營成本則大，招商有難度。建議以小商鋪為主，提升銷售速度；局部空間引入大型主力店，增強(qiáng)品牌影響力，促進(jìn)商場整體招商。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.商鋪面積區(qū)間劃分建議業(yè)態(tài)分類總建筑面積（萬㎡）類型單鋪面積（㎡）比例廚具類0.75主力店300-50040%一般商鋪80-10060%潔具類0.75主力店150-20045%一般商鋪80-10055%家居飾品生活館0.3——————裝飾公司辦公區(qū)0.1辦公100-150——整體建議，價值較高的位置劃分為小鋪位，對面積需求較大的業(yè)態(tài)布置在上層價值較低的位置?！蹭佄幻娣e建議為各業(yè)態(tài)的經(jīng)營使用面積〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.解決核心問題2沿東風(fēng)街住宅底商及工程中部南北向的商業(yè)街如何定位，產(chǎn)品如何規(guī)劃？Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.東風(fēng)街住宅底商如何定位東風(fēng)街住宅底商市場定位工程中部南北向的商業(yè)街市場定位產(chǎn)品建議Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.工程自身?xiàng)l件城市西部城區(qū)形成初期，周邊配套尚不完善。工程為城市綜合體，裙樓局部規(guī)劃為家居市場。商業(yè)街為住宅底商，與工程住宅區(qū)緊密相連；南臨的東風(fēng)街是市區(qū)主干道之一，展示性較好。沿東風(fēng)街住宅底商最終定位：家居品牌店工程前期定位工程整體定位以中高檔物業(yè)為主。工程定位考慮裙樓局部規(guī)劃家居市場，建議住宅南側(cè)商業(yè)街定位為家居品牌旗艦店，與裙樓三層家居市場相承補(bǔ)。既可借勢家居市場的聚集效應(yīng)，亦可作為家居市場的展示形象店。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.東風(fēng)街沿街底商局部作為裙樓商業(yè)局部的延伸，沿街商鋪建議對國際國內(nèi)的一流廚衛(wèi)品牌進(jìn)行招商，與商場局部進(jìn)行照應(yīng)，形成規(guī)模聚集效應(yīng)，促進(jìn)專業(yè)市場開展。根據(jù)對廚衛(wèi)用品經(jīng)營商戶調(diào)研，一般一線品牌主力店使用面積在300-500㎡，目前商鋪面積，經(jīng)過打通處理后能夠滿足經(jīng)營需求。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.東風(fēng)街住宅底商如何定位東風(fēng)街住宅底商市場定位工程中部南北向的商業(yè)街市場定位產(chǎn)品建議Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.到工程周邊生活配套商業(yè)比較缺乏，無法滿足日常生活需求。目前周邊根本無可供消費(fèi)的餐飲店。工程周邊有不少再建小區(qū)，未來幾年人口將急速膨脹。建議在工程商業(yè)局部，規(guī)劃餐飲消費(fèi)場所。工程周邊環(huán)境工程自身?xiàng)l件工程位于濰城區(qū)，與市中心尚有一段距離。城市西部城區(qū)形成初期，周邊配套尚不完善。城市綜合體，內(nèi)部規(guī)劃有住宅、超市、酒店等多種物業(yè)形式。南北向獨(dú)立商業(yè)街定位為：“美食類商街〞工程前期定位工程整體定位“濰坊西部中心城市價值運(yùn)營體〞，以中高檔物業(yè)為主。工程定位Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.呈現(xiàn)南北各地特色飲食傳承中華厚重歷史提供商業(yè)區(qū)增值功能升級外鄉(xiāng)美食品牌展示中華特色的餐飲文化定位關(guān)鍵詞成為繼大賣場之外的工程的又一人氣聚集引擎Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.基于工程本身綜合體的特質(zhì)及其對于濰城區(qū)的特殊意義，我們要站在整個城市的高度，打造在山東乃至全國都具有影響力的美食街?！褐腥A美食一條街』商業(yè)街定位美食街四大功能定位：社區(qū)餐飲配套功能、城市商務(wù)功能、美食地標(biāo)功能、城市文化載體功能川菜粵菜湘菜東北菜新疆菜…Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.東風(fēng)街住宅底商如何定位東風(fēng)街住宅底商市場定位工程中部南北向的商業(yè)街市場定位產(chǎn)品建議Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.1.商圈選擇：商務(wù)型的普通餐廳以商務(wù)酬賓為銷售對象，一般選址在商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市；群眾餐廳以家庭、個人消費(fèi)為主，一般選址在社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。而快餐連鎖一般選址在客流繁忙之處，如繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，以及消費(fèi)水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市。2、建筑要求：一般連鎖餐飲要求框架結(jié)構(gòu)，層高不低于4.5米。配套設(shè)施：電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來水供給，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個樓面。而普通餐廳因餐廳為個性化裝飾、布置，各種建筑結(jié)構(gòu)形式均適合開設(shè)餐廳，但剪力墻或承重墻擋門、擋窗除外，餐廳門前須有相應(yīng)的停車場。3、租期：一般要求不得少于三年品牌餐飲店〔中高檔)選址要求〔理想店面面積約200—500㎡〕特色小吃店〔中高檔)選址要求〔理想店面面積約30—150㎡〕1、有足夠的營業(yè)面積和空間，使用面積平方米2、商業(yè)中心或次中心區(qū)域，餐飲集中地區(qū)或大型居住區(qū)內(nèi)及周邊；

3、良好的可見性和到達(dá)性，地址方便尋找，交通便利；4、比較規(guī)整的店面外形；

5、最好為底層，具備獨(dú)立的門位及門廳，商業(yè)大廈內(nèi)的餐飲樓層亦可；

6、有配套的廣告位,有足夠空間可放置店面宣傳燈箱廣告；

7、水電氣三通，并具備布置排污、油煙處理、空調(diào)等設(shè)備的空間，具備上水〔有用水指標(biāo)300噸～500噸〕、下水〔符合當(dāng)?shù)丨h(huán)境保護(hù)部門排放標(biāo)準(zhǔn)或能夠提供市政部門同意的排污管道接口〕及相應(yīng)的用電指標(biāo)；

8、具備符合消防部門規(guī)定的防火設(shè)施。美食街經(jīng)營客戶類型及選址要求Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.美食街商鋪分割原那么對原來商鋪分割方案的評判：原方案中所有的沿街商鋪和內(nèi)街商鋪的面積及分割方式全部一致，商鋪大小多元化不強(qiáng)；價值最大化：在兩條商業(yè)街交匯處及商場中部入口處，未來人流量最大，應(yīng)考慮布置面積較大的商鋪，提高商鋪的商業(yè)價值；業(yè)態(tài)定位：考慮到整體商業(yè)業(yè)態(tài)定位為中華美食一條街，一般特色餐飲店對于需求面積較大，現(xiàn)有商鋪分割無法滿足開設(shè)品牌大店的需求。應(yīng)考慮增大局部商鋪的面積。商業(yè)價值最大處，應(yīng)考慮布置面積較大的商鋪，方便需求面積較大的品牌餐飲店經(jīng)營。建議將原有兩個商鋪合為一個，面積約220平米。商業(yè)價值一般的區(qū)域，如商業(yè)街的中段局部可以考慮布置面積較小的餐飲店。一般需求面積約110平米。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.1、開門盡量開在一側(cè)，保存較大的櫥窗。2、統(tǒng)一招牌設(shè)計。3、2-3個門前臺階最為適宜，不宜多也不宜少。4、完善的導(dǎo)視系統(tǒng)，提高商鋪尤其是位置較差商鋪的商業(yè)價值。5、專門為底商設(shè)計一定數(shù)量的停車位，尤其是做餐飲的商鋪，對車位的需求更比較多。6、統(tǒng)一設(shè)置上下水、高壓電及排煙設(shè)施，滿足不同商鋪的使用需求。根據(jù)商鋪利于經(jīng)營的原那么，在商鋪規(guī)劃設(shè)計上滿足其使用功能。美食街商鋪設(shè)計其他要求Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.解決核心問題3基于濰坊市場現(xiàn)狀及開展趨勢研判工程27層塔樓局部適宜做什么產(chǎn)品？Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.根據(jù)塔樓目前的設(shè)計結(jié)構(gòu)及開發(fā)約束條件，我們重點(diǎn)研究公寓及寫字樓物業(yè)的可行性問題Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.27層塔樓物業(yè)開展方向研判公寓物業(yè)適用性判定寫字樓物業(yè)適用性判定物業(yè)開展方向小結(jié)27層塔樓市場定位產(chǎn)品建議Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.濰坊在售公寓工程分布情況富豪領(lǐng)域國安大廈新天地中亞商貿(mào)城聯(lián)運(yùn)首座中金國際潤揚(yáng)新城金沙城市廣場萬興隆廣場濰美國際金融街陽光新巢檸檬郡【樣本數(shù)量】共13個?！矘颖具x取標(biāo)準(zhǔn)：濰坊市區(qū)在售公寓工程以及含有公寓物業(yè)的工程〕濰坊目前在售公寓及含有公寓物業(yè)的工程主要分布在白浪河沿線?？煞殖山煌ū憬莸幕疖嚒⑵囌景鍓K，以及經(jīng)濟(jì)繁榮、人流集中的市中心板塊。東部新華路新興商業(yè)區(qū)周圍有數(shù)個已銷售完畢的公寓小戶型工程，如金寶水晶公寓、五洲時代城等。目前無新工程。市區(qū)西部尚無公寓工程面市，為公寓市場空白處，存在一定的開展空間?；疖?、汽車站市中心工程所在城區(qū)西部尚無公寓工程面市，存在開展空間。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.中金國際：70年產(chǎn)權(quán)，4棟高層，約8萬平米；推出2.07萬平米，銷售98%。另有住宅和底商在售公寓概況及供給量分析濰美國際中心：40年產(chǎn)權(quán)，2棟高層；約7.5萬平米，未開盤。另有酒店/辦公/住宅/商鋪萬興隆廣場：70年產(chǎn)權(quán)，1棟高層；約1.25萬平米，已售完。另有商鋪/住宅物業(yè)富豪領(lǐng)域：70年產(chǎn)權(quán)，1棟高層；約2萬平米，未開盤。另有百貨商廈/辦公物業(yè)國安大廈：40年產(chǎn)權(quán)，一棟高層；約1萬平米，銷售率60%。另有商場/辦公物業(yè)新天地購物廣場：70年產(chǎn)權(quán)，高層；2.5萬多平米，銷售率85%。另有商場/大戶型住宅金融街：40年產(chǎn)權(quán)，高層；約7.2萬平米，銷售率99%。另有大戶型住宅陽光新巢：70年產(chǎn)權(quán)，高層；約1.2萬平米，銷售率50%。另有商業(yè)/大戶型住宅金沙城市廣場：70年產(chǎn)權(quán)，高層；約7萬平米，近售罄。另有酒店、商業(yè)、住宅等潤揚(yáng)新城：70年產(chǎn)權(quán)，高層；約2.5萬平米，銷售率60%。另有住宅/商鋪/酒店中亞商貿(mào)城：70年產(chǎn)權(quán)，1棟高層，約2.7萬平米，銷售98%。另有批發(fā)市場/寫字樓/住宅/酒店物業(yè)聯(lián)運(yùn)首座：70年產(chǎn)權(quán)，一棟高層；約4萬平米，銷售率100%。另有客運(yùn)/物流/寫字間等檸檬郡：70年產(chǎn)權(quán)，高層；約2.5萬平米，銷售率85%。另有底商/大戶型住宅市中心板塊火車、汽車站板塊1.534.567.5濰坊目前的公寓物業(yè)，40年商業(yè)用地性質(zhì)的工程僅占1/4，其余3/4那么為70年住宅用地性質(zhì)。在售公寓都是作為整體工程中的一局部，搭配住宅、商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)。目前市場在售工程公寓總量約49萬平米，市場剩余存量約21萬平米，主要是未開盤的濰美國際中心和中金國際后期存量。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.公寓市場消化速度項(xiàng)目名稱推出量/萬平米公寓總套數(shù)銷售率開盤時間月均銷售套數(shù)備注/目前月售濰美國際中心3.68750————————萬興隆廣場1.25208100%09年5月30——富豪領(lǐng)域2300多套——10年2-3月————國安大廈115660%09年6月13——新天地購物廣場2.5500多85%09年9月1910430-40套金沙城市廣場71000多99%07年年底41——潤揚(yáng)新城2.550060%08年7月17——中金國際2.07378100%09年8月2920——中亞商貿(mào)城2.7400左右98%08年2月17——聯(lián)運(yùn)首座4890100%09年3月8930檸檬郡2.568085%09年11月14450-60套金融街7.2117699%07年年底4820-30套陽光新巢1.227250%09年10月40由目前市場在售公寓的消化速度分析，公寓市場的年消化量30萬多平米左右，月均銷售套數(shù)400-500套。平均每工程20-35套/月。目前市場公寓市場存量21萬平米左右，將在未來1-2年消化。市場供給略小于需求，有較大的開展機(jī)遇。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.公寓工程價格分析濰坊目前在售公寓精裝修均價在3850元/平米左右。聯(lián)運(yùn)首座為簡裝，其他皆為精裝。精裝主要是指廚衛(wèi)瓷磚，木地板鋪地。裝修價格在300-400元/平米左右。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.戶型供給情況濰美國際中心萬興隆廣場富豪領(lǐng)域國安大廈新天地購物廣場金融街陽光新巢金沙城市廣場潤揚(yáng)新城中金國際中亞商貿(mào)城聯(lián)運(yùn)首座檸檬郡2030405060708090100一室二室及其他公寓戶型主要是40-60平米左右的一室。二室較少，主要是稍大的南向戶。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.在售公寓客戶情況項(xiàng)目名購房群體市中心板塊萬興隆廣場項(xiàng)目周邊客戶半數(shù)以上，25-35歲購買做婚房約2-3成，30-45歲改善住房購買者半數(shù)以上國安大廈9成多投資者；市區(qū)常住人口為主；35-50歲購買者為主；私營業(yè)主、個體商戶居多新天地購物廣場項(xiàng)目周邊客戶居多，30-50歲的生意人居多；金融街整個濰坊區(qū)域、以30-40歲客戶居多，生意人居多陽光新巢投資、自住、辦公客戶，其中自住約2成；以30-40年齡段為主火車、汽車站板塊金沙城市廣場個體、生意人居多，30-50歲以上客戶居多潤揚(yáng)新城以30-40歲置業(yè)者居多中金國際團(tuán)購8成，其他以25-30歲年輕人自住為主中亞商貿(mào)城8成以上投資，30-50歲客戶占6成左右聯(lián)運(yùn)首座8-9成投資客戶，主要是40-50歲市區(qū)人口購買者，置業(yè)以個體從商者居多檸檬郡以20-30歲購房者為主購房者9成左右為市區(qū)常住人口；較小戶型的公寓以投資者為主，約占8-9成，置業(yè)年齡30-45歲的生意人居多；自住客戶主要是購置向陽或較大的小戶型，作為過渡房或改善房，購房者多在25-35歲之間。另有局部中小企業(yè)購房辦公客戶。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.濰坊公寓市場供給小結(jié)濰坊公寓主要分布在白浪河沿岸，工程所在西部尚無公寓供給。市場消化速度較快，目前供給略小于需求，公寓市場有開發(fā)空間。在售公寓戶型主要是40-60平米左右的一室。二室較少，主要是稍大的南向戶或邊角戶。濰坊目前在售公寓精裝修均價在3850元/平米左右。聯(lián)運(yùn)首座為簡裝外，其他皆為精裝。精裝主要是指廚衛(wèi)瓷磚，木地板鋪地。裝修價格在300-400元/平米左右。購房者9成左右為市區(qū)常住人口；較小戶型的公寓以投資者為主，約占8-9成，置業(yè)年齡30-45歲的生意人居多；自住客戶主要是購置向陽或較大小戶型，作為過渡房或改善房，購房者多在25-35歲之間。另有局部中小企業(yè)購房辦公客戶。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.公寓客戶訪談分析被訪者購置公寓以出租為主，達(dá)六成；自住用途占三成，而辦公用途只有一成。公寓用途被訪者者對購置公寓的使用情況，總體滿意程度尚可。不滿意者主要是對公寓質(zhì)量問題〔比方：墻面地面有裂縫，裝修粗糙〕、車位問題等不滿意。使用滿意度被訪公寓業(yè)主在此買房的主要原因是地理位置優(yōu)越和交通便利等因素，便于生活；其中辦公商業(yè)客戶那么較多考慮交通及客戶群體分布等因素。購置原因被訪者對裝修的檔次和標(biāo)準(zhǔn)要求不是很高，主要是被訪者購置公寓出租較多，認(rèn)為裝修標(biāo)準(zhǔn)不用太高，裝修總價在2萬-3萬左右即可。裝修標(biāo)準(zhǔn)訪談對象：泰華水印公寓的于文華、徐昌敬、焦學(xué)良、吳麗琴、于桂、楊麗麗、譚永春等購房業(yè)主。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.公寓客戶對工程地塊意向性分析在公寓和寫字樓兩種物業(yè)選擇上，75%的被訪者選擇公寓，認(rèn)為附近有豪德商品城，加上濰城區(qū)政府的西遷，對該地塊開展公寓市場提供了保障。物業(yè)選擇Text公寓寫字樓如果工程開發(fā)公寓，在房屋質(zhì)量、戶型、價格等性價比較高，或者相關(guān)配套設(shè)施完善的情況下，八成被訪者將來有可能購置。購置意向大局部業(yè)主認(rèn)為此地塊的公寓價格應(yīng)該比市區(qū)公寓價格低500元左右，如果價格上的優(yōu)勢表達(dá)不出來就不會考慮購置。公寓價格500九成被訪業(yè)主認(rèn)為公寓面積應(yīng)該在40-70㎡之間，對大面積公寓的需求相對較少。公寓面積Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.購置公寓客戶自住多為經(jīng)濟(jì)能力較差的年輕人。工程的低價格將是吸引因素之一。作為小戶型住宅有一定市場位于城市西部區(qū)域，不具備核心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢,工程周邊相關(guān)配套設(shè)施尚不完善工程建成將形成新的商業(yè)圈在價格占明顯優(yōu)勢的條件下，公寓物業(yè)有較大的市場可行性公寓租金和價格低于寫字樓，對剛起步的中小企業(yè)有優(yōu)勢。對小戶型辦公有一定的替代公寓可行性分析非城市核心區(qū)域配套不完善工程周邊近年開發(fā)較多樓盤，且本身規(guī)劃有住宅、商場、酒店等物業(yè)，其將來將形成新的商圈。工程屬性市場空間需求空間市場對公寓物業(yè)有需求目前濰坊公寓供給略小于需求，市場存在空缺；被訪公寓客戶有八成會考慮夠買工程公寓。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.27層塔樓物業(yè)開展方向研判公寓物業(yè)適用性判定寫字樓物業(yè)適用性判定物業(yè)開展方向小結(jié)27層塔樓市場定位產(chǎn)品建議Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.總體市場判定濰坊商務(wù)辦公市場正處于啟動階段，商務(wù)公寓占據(jù)主流地位，純寫字樓產(chǎn)品初現(xiàn)端倪萌芽階段啟動階段開展階段成熟階段核心動因表現(xiàn)形式客戶特征產(chǎn)品特征客戶關(guān)注辦公需要住宅改辦公草創(chuàng)型企業(yè)無無改善環(huán)境住宅立項(xiàng)，商務(wù)辦公成長型中小企業(yè)商務(wù)公寓為主，出現(xiàn)初級寫字樓產(chǎn)品位置價格交通使用本錢追求形象純商務(wù)形象迅速開展，并初具規(guī)模中小企業(yè)純寫字樓開始出現(xiàn)位置配套硬件商務(wù)氣氛需求多元化，客戶價值多元化純商務(wù)形象各種類型的企業(yè)寫字樓與新一代商務(wù)公寓并存地段效勞軟環(huán)境健康、風(fēng)景濰坊濟(jì)南青島北京上海Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.根據(jù)濰坊城市特點(diǎn)及商務(wù)辦公物業(yè)開展階段，將濰坊寫字樓辦公區(qū)域分為老商務(wù)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)以及新興商務(wù)區(qū)三大板塊,泰華城的位置獨(dú)立于三大商務(wù)片區(qū)之外。板塊劃分濰坊市傳統(tǒng)地域劃分；濰坊最新城市開展規(guī)劃；寫字樓產(chǎn)品的集中區(qū)域；寫字樓產(chǎn)品的區(qū)域分布特點(diǎn)板塊名稱包含范圍老商務(wù)片區(qū)濰城區(qū)勝利西街與和平路犄角地帶中央商務(wù)區(qū)奎文區(qū)福壽東街、東風(fēng)東街、勝利東街圍合區(qū)域新興商務(wù)區(qū)開發(fā)區(qū)新華路沿線周邊區(qū)域劃分依據(jù)板塊劃分Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.各板塊特點(diǎn)比照板塊名稱代表項(xiàng)目租金區(qū)間平均入住率（%）主要特征老商務(wù)片區(qū)萬基商務(wù)大廈、豐橘園大廈、圣基大廈0.7—1.2元/平米/天75.23%1、投入使用時間早，樓體內(nèi)外形象較差；2、商務(wù)配套設(shè)施缺失，智能化及物業(yè)管理水平低；3、

寫字樓檔次較低，客群以本地中小企業(yè)為主，無外來大企業(yè)分布中央商務(wù)片區(qū)泰華大廈、金融街、東盛廣場、銀海恒基、聯(lián)通新大廈、中土大廈、齊力大廈、盈隆廣場、中友大廈1—1.7元/平米/天87.46%1、毗鄰城市商業(yè)中心及白浪河，外在條件優(yōu)越；2、多分布在城市交通干道沿線，交通方便；3、寫字樓檔次較高，且體量大，內(nèi)部配套設(shè)施完善；4、外來大企業(yè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處在濰坊的主要聚集區(qū)；5、是城市現(xiàn)在和未來新增寫字樓物業(yè)主要供應(yīng)區(qū)新興商務(wù)片區(qū)金江大廈、嘉匯財富大廈、德蒙商務(wù)廣場、圣榮商業(yè)寫字樓、圣榮國際商務(wù)大廈、理想國際、世貿(mào)大廈0.9—1.5元/平米/天86.49%1、位于城市發(fā)展方向，受益于政府搬遷及相關(guān)利好政策；2、既有寫字樓物業(yè)主要依托商業(yè)新興軸線新華路分布；3、已入駐客戶以中小型的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)為主；4、以中檔項(xiàng)目為主，周邊配套相對缺乏濰坊市的寫字樓多集中在中央商務(wù)區(qū)及開發(fā)區(qū)新興商務(wù)區(qū)片區(qū)，工程周邊目前沒有寫字樓分布受制于濰坊城市區(qū)位特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的制約，濰坊市的商務(wù)地產(chǎn)板塊格局尚處于前期開展階段，寫字樓工程在全市內(nèi)均形成競爭格局。政府搬遷是新興商務(wù)區(qū)的直接成因：濰坊近兩年新開發(fā)的寫字樓工程理想國際及即將上市的世貿(mào)大廈均位于政府附近的新興商務(wù)區(qū)內(nèi)。工程所在的區(qū)域目前無寫字樓產(chǎn)品供給?，F(xiàn)有三大商務(wù)片區(qū)盡管在租金及入住率水平上略有差異，但整體產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.板塊形成原因及在售工程萬基商務(wù)大廈圣基大廈豐橘園大廈聯(lián)通新大廈中友大廈泰華大廈銀海恒基齊力大廈金融街東盛廣場中土大廈盈隆廣場德蒙商務(wù)廣場嘉匯財富大廈金江大廈圣榮商業(yè)寫字樓圣榮國際商務(wù)大廈老商務(wù)區(qū)老商務(wù)區(qū)以萬基商務(wù)大廈、豐橘園大廈等投入使用時間較早的公共樓宇為代表，區(qū)域是濰坊百貨等城市早期商業(yè)主體聚集地，在和平路和勝利西街交匯處形成濰坊最早的商務(wù)圈。本工程本工程理想國際世貿(mào)大廈開展趨勢新興商務(wù)區(qū)新興商務(wù)區(qū)在市政府規(guī)劃建設(shè)的帶動下，住宅開發(fā)比重較大，居住環(huán)境迅速成熟。由于城市機(jī)能加速成熟，因此這一區(qū)域商用物業(yè)供給開始受到市場關(guān)注，但是由于當(dāng)前根底相對較差，商用物業(yè)推廣的瓶頸仍需要一段時間予以克服。開展趨勢4800元/平米5200元/平米4200元/平米中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)是區(qū)域最為優(yōu)越，競爭也最為劇烈的區(qū)域。在這一區(qū)域內(nèi)，還可以分出福壽東街、東風(fēng)東街、勝利東街三大條形片區(qū)，此區(qū)域依托白浪河、虞河城市景觀及商業(yè)中心優(yōu)良配套帶來的人流，是濰坊市最為成熟的商務(wù)片區(qū)，已經(jīng)形成CBD的雛形。目前在售代表性寫字樓工程有三個，中央商務(wù)區(qū)的寫字樓均價在5000元/平米左右，新興商務(wù)區(qū)在售寫字樓價格為4200元/平米Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.市場供給量分析在售及已入駐寫字樓物業(yè)市場存量為9.67萬平方米，集中在東部及中部地區(qū)項(xiàng)目名稱總建面存量（萬平米）（萬平米）萬基商務(wù)大廈0.80.12豐橘園大廈0.60.06圣基大廈0.70.21金江大廈1.280.56德蒙商務(wù)廣場20.34圣榮廣場商業(yè)寫字樓1.120.73圣榮國際商務(wù)大廈20.55銀海恒基1.90.20中友大廈1.10.04聯(lián)通新大廈0.90.26盈隆廣場1.530.41泰華大廈3.50.7嘉匯財富大廈1.80.45中土大廈3.50.7齊力大廈10.11東盛廣場20.2金融街142.8理想國際1.91.23合計18.439.67在售及已入住工程Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.供給工程特征分析濰坊的寫字樓使用客戶以事務(wù)所、貿(mào)易、管理咨詢、裝修裝飾行業(yè)為主，缺少大型的代表性企業(yè)。外來企業(yè)與本地企業(yè)比例約為3:7。75%的外來知名或有一定規(guī)模的企業(yè)主要集中在中央商務(wù)區(qū)客戶特征濰坊寫字樓使用客戶以中小企業(yè)為主，主要行業(yè)包括貿(mào)易、事務(wù)所、管理咨詢、物流、教育培訓(xùn)等寫字樓的使用客戶中，外來企業(yè)與濰坊本地企業(yè)的比例約為3：7外來知名或有一定規(guī)模的企業(yè)主要集中在中央商務(wù)區(qū)的中高檔及高檔寫字樓中，如泰華大廈、銀海恒基等Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5