從業(yè)二十年的老會計經驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝!物業(yè)公司收取水電費如何開具發(fā)票及增值稅申報案例

甲物業(yè)公司為增值稅一般納稅人，2017年9月向小區(qū)業(yè)主收取水費開具增值稅普通發(fā)票價稅合計15000元(適用簡易計稅)，向乙公司(屬于一般納稅人)收取水費，開具增值稅專用發(fā)票金額1000元，稅額30元。從自來水公司取得增值稅普通發(fā)票，金額14500元；收取電費開具增值稅普通發(fā)票價稅合計20000元，從供電公司取得增值稅專用發(fā)票，金額15384.62元，稅額2615.38元；收取物業(yè)管理費200000元，取得其他與簡易計稅無關的進項稅額1234元。該物業(yè)公司就上述業(yè)務應如何開具發(fā)票和進行增值稅申報。

解析1、收取水費應納增值稅：(15000+1030-14500)÷(1+3%)×3%=(16030-14500)÷(1+3%)×3%=44.56元

發(fā)票開具：商品編碼選擇3040802990000000000其他經紀代理服務，貨物或應稅勞務、服務名稱可開具為代收水費。

注：目前，有的觀點認為：物業(yè)管理代收水電煤氣費，編碼選擇代收貨物對應的編碼，如代收水費、電費，編碼分別選擇自來水、電力，發(fā)票物品名稱欄填寫轉售電力、轉售自來水。這對于水費的處理顯然不妥：2016年5月1日全面推開營改增以來，國家稅務總局陸續(xù)接到各地稅務機關和納稅人反映，物業(yè)公司提供物業(yè)服務時代收水費，若按適用稅率征收增值稅可能導致稅負上升，因為目前屬于一般納稅人的自來水公司銷售自來水按簡易辦法依照3%征收率征收增值稅并可開具增值稅專用發(fā)票。如果對物業(yè)公司收取的自來水水費不給予一定的特殊政策安排，會大大增加營改增后物業(yè)公司代收水費業(yè)務的稅負水平。而代收電費卻不存在這種問題。

納稅申報：在《增值稅納稅申報表附列資料》（一）的第12行3%征收率的服務、不動產和無形資產對應的欄次中：第11列價稅合計填寫16030.00，第12列服務、不動產和無形資產扣除項目本期實際扣除金額填寫14500，其它略。如下圖：

【文件依據】《國家稅務總局關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第54號)規(guī)定：提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。同時公告的解讀進一步明確：納稅人可以按3%向服務接受方開具增值稅專用發(fā)票。未規(guī)定采用差額開票，當然可以全額開具增值稅專用發(fā)票。

2、收取電費銷項稅額：20000÷(1+17%)×17%=17094.02×17%=2905.98元

發(fā)票開具：商品編碼選擇1100101020200000000售電，貨物或應稅勞務、服務名稱可開具為電費。

納稅申報：在《增值稅納稅申報表附列資料》（一）第一行17%稅率的貨物及加工修理修配勞務對應的欄次中：第3列開具其他發(fā)票銷售額和第9列填寫17094.02，第4列開具其他發(fā)票銷項(應納)稅額和第10列填寫2905.98。如下圖：

3、收取物業(yè)費

銷項稅額：200000÷(1+6%)×6%=188679.24×6%=11320.76元

注：物業(yè)服務不屬于居民日常服務，而是納入現(xiàn)代服務中的商務輔助服務中的物業(yè)管理服務。

發(fā)票開具：商品編碼選擇3040801010000000000物業(yè)管理服務，貨物或應稅勞務、服務名稱可開具為物業(yè)費。

納稅申報：在《增值稅納稅申報表附列資料》（一）第五行6%對應的欄次中：第3列開具其他發(fā)票銷售額和第9列填寫188679.24，第4列開具其他發(fā)票銷項(應納)稅額和第10列填寫11320.76，其它略。如下圖：

4、進項稅額

進項稅額2615.38+1234=3849.38元，填寫《增值稅納稅申報表附列資料》（二）如下圖：

5、計算應納增值稅

簡易征收辦法計算的應納稅額=44.56元

一般計稅的應納稅額：銷項-進項=2905.98+11320.76-1234-2615.38=10377.36元

應納稅額合計44.56+10377.36=10421.92元。

增值稅申報表如下圖：

6、營改增稅負分析測算

填寫《營改增稅負分析測算明細表》

根據《營改增試點應稅項目明細表》所列項目代碼及名稱填寫，同時有多個項目的，應分項目填寫。根據《營改增稅負分析測算明細表》填寫說明填寫。

收取的水費業(yè)務應稅項目代碼：060802、名稱：經紀代理服務，增值稅應納稅額（測算）=44.56元；

收取物業(yè)費業(yè)務應稅項目代碼：060801、名稱：企業(yè)管理服務，增值稅應納稅額（測算）=第6列對應各行次÷《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》主表第11欄銷項稅額一般項目和即征即退項目本月數之和×《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》主表第19欄應納稅額一般項目和即征即退項目本月數之和=11320.76÷14226.74×10377.36=8257.66元。如下圖：

小編寄語：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰?？荚囍皇菣z測知識掌握的一個手段，不是目的。千萬不要再考試通過之后，放松學習。財務人員需要學習的有很多，人際溝通，實務經驗，excel等等等等，都要學，都要積累。要正