興源國際城商業(yè)項目策劃方案青島眾誠博遠(yuǎn)2014年12月眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范【策劃內(nèi)容】項目情況商業(yè)情況研究眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范商業(yè)物業(yè)研究商業(yè)發(fā)展定位研究商業(yè)設(shè)計建議租售策略建議【Part1項目背景】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范【位置】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范項目位于奎文區(qū)—周邊有白浪河景觀帶及人民公園、鳶都湖、濰坊汽車總站，地理位置優(yōu)越，交通便利。項目地處火車站商業(yè)區(qū)域，將汽車總站、火車站、人民公園、白浪河、鳶都湖進(jìn)行有機(jī)連接,使交通與景觀相融合,使商貿(mào)與人居融為一體,有利于提升濰坊城市形象。【項目情況】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范【商業(yè)規(guī)劃設(shè)計】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范商業(yè)樓層規(guī)劃1至4層商業(yè)面積18180㎡公寓面積29516㎡寫字樓面積21671㎡酒店面積8400㎡【項目周邊情況】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范【Part2商業(yè)情況研究】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范【項目周邊商圈情況】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范項目周邊商業(yè)布局：周邊現(xiàn)有的商圈主要有小商品城批發(fā)中心、輕紡城、火車站商圈。商業(yè)規(guī)模：周邊現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)模在150萬平米左右?！局苓吷虡I(yè)經(jīng)營業(yè)種】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范【經(jīng)營檔次較低】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范【項目商圈現(xiàn)狀特點小結(jié)】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范項目區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)分布較為零散。規(guī)模普遍較小，缺乏集聚力。經(jīng)營業(yè)種業(yè)態(tài)較為單一。庭院式休閑步行街缺乏?！鞠M外流】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范日常生活消費品：在本區(qū)消費。日常中低檔餐飲：大都在本區(qū)消費。服飾：絕大部分消費外流。有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人，還是到中百、泰華，高檔消費基本上是定點消費。家電等耐用品：目前還是在****買。中高檔餐飲：缺乏中高檔次餐飲，政府公務(wù)員等商務(wù)餐飲基本消費外流。消費者不會在本區(qū)購買的商品【需求特征】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范質(zhì)量、信譽、價格仍然是消費者關(guān)注的三大因素。消費者對產(chǎn)品檔次關(guān)注度不高，顯示仍是以滿足基本需求的較低端消費為主?！拘枨筇卣鳌勘娬\博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范純粹休閑性步行街在本區(qū)較為缺乏，且消費者對其認(rèn)同度較高。【Part3濰坊市商用物業(yè)研究】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范【濰坊市商用物業(yè)產(chǎn)品形式】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范濰坊市在建在售商用物業(yè)產(chǎn)品形式主要有百貨商場、專業(yè)市場、商業(yè)步行街、住宅底商等，產(chǎn)品類型較少?！緸H坊市商用物業(yè)產(chǎn)品特征】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范商業(yè)層數(shù)：濰坊市商業(yè)層數(shù)一般為一或兩層，兩層以上較少，三層或以上一部分用作商務(wù)辦公；商鋪面積：在售商用物業(yè)主要是住宅底商和門面，面積主要為70～280m2；商鋪開間進(jìn)深：濰坊市商鋪開間較小，一般在4～8米，進(jìn)深較大，一般為12米，有些甚至達(dá)16米。項目名稱商鋪面積商鋪開間商鋪進(jìn)深**～***m2，主要為**～**m2**～**米**～**米主要**～**m2**～**米**～**米【濰坊市商用物業(yè)租售情況】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范濰坊市商用物業(yè)租售概況：商用物業(yè)售價較低租金水平較低投資回報率較低【租售價格水平】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范近年濰坊市商用物業(yè)售價和租金增長迅速，兩年內(nèi)上漲***，售價上升速度比租金快；******商鋪門面售價從兩年前****多元/m2起上升到目前*****多元/m2，租金從***元/m2上升到目前***元/m2?！旧逃梦飿I(yè)中小投資者特征分析】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范社會特征：一般在35歲以上，企業(yè)中高層管理者或技術(shù)人員，政府公務(wù)員，教師，律師，個體工商戶等。地域來源：主要來自濰坊市區(qū)及周邊縣市區(qū)。投資地段：商業(yè)旺區(qū)商鋪租賃情況和經(jīng)營情況好，投資回報率高。產(chǎn)品需求：商鋪面積：20～100m2產(chǎn)品類型：門面，首層。承受價格：價格敏感度較高，一般承受總價為30～150萬元購買目的：投資和自營各占一半【區(qū)域商業(yè)競爭情況】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范【中金國際項目概況】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范規(guī)模總建筑面積30萬平方米，商業(yè)6萬平方米，600套一房至三房戶型，寫字間10萬平方米項目位置濰城健康街166號（火車站廣場東北角）商業(yè)樓層2～3層【潤揚新城項目概況】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范規(guī)模占地**萬m2，總建***萬m2，商業(yè)**萬m2，住宅***萬m2交通狀況商業(yè)樓層**～**層，共***m2商業(yè)功能商業(yè)功能布局在談主力商家開業(yè)時間租售比例**m2出售，**m2招商招商銷售策略先招商后出售，引入超市、百貨等商鋪間隔大開間，根據(jù)買家需求劃分間隔

售價均價*****元/m2以上，門面******元/m2以上主入口設(shè)置停車場項目特色和定位百貨＋超市＋購物商場，針對年輕時尚消費的休閑娛樂購物廣場【同類型項目對本項目的影響】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范出售面積比例****％出售的面積一般占總商業(yè)面積的一半或以上租售策略一般采取先招商，引入主力店，再銷售的策略，這種方式對投資者具有較大的吸引力。本項目也應(yīng)考慮采取先招商后銷售的租售策略。項目名稱租售比例租售策略**m2招商，**m2出售先招商后出售，引入超市、百貨、家居專業(yè)超市等**m2招商，***m2出售先招商后銷售，引入大型超市【Part5商業(yè)發(fā)展定位研究】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范【項目SWOT分析】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范【優(yōu)勢】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范項目為濰坊市奎文區(qū)政府推出的重點項目，政府支持資源為？商業(yè)中心規(guī)劃中的一條商業(yè)步行街貫穿本項目地塊中心，并與***路傳統(tǒng)商業(yè)街余脈相連，獲得傳統(tǒng)、持久的人氣與商脈。項目**面為人口密集居民區(qū)，南面為****社區(qū)，項目本身有**萬多平方米住宅，預(yù)計有**較高生活素質(zhì)的居民。項目規(guī)劃開發(fā)的商業(yè)面積較為適中，建成后營運管理的難度不太大。項目四面臨街，可提供較多的出入口及門面，有利項目的銷售。【劣勢】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范濰坊城市面貌、居民收入、商業(yè)消費檔次與***、***區(qū)等均有較大差距，品牌商家、高端消費對本區(qū)的認(rèn)同度低，進(jìn)駐意愿不強烈，小、散、亂的傳統(tǒng)商業(yè)面貌短期內(nèi)不易改變。********************。【機(jī)會】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范濰坊主城區(qū)其他各區(qū)具有極強集客力、輻射力的商業(yè)步行街區(qū)，項目發(fā)展正藉爭建商核，開拓區(qū)級現(xiàn)代步行街商業(yè)的機(jī)會。濰坊原有商業(yè)基礎(chǔ)薄弱，規(guī)模小、檔次低、業(yè)種業(yè)態(tài)不全、分布零散，區(qū)內(nèi)消費需求得不到滿足。區(qū)域人口對百貨、超市、中高檔餐飲及家居用品的消費需求較為強烈。百貨、超市在****商圈占據(jù)龍頭地位，但在濰坊的發(fā)展較弱。區(qū)域?qū)Σ惋嫎I(yè)的檔次、環(huán)境、服務(wù)水平有升級的需求。未來兩三年內(nèi)，濰坊住宅供應(yīng)量達(dá)到****萬平方米，住宅開發(fā)量的增加，以及區(qū)域交通條件的改善，將帶動區(qū)內(nèi)人口的增長，對商業(yè)消費需求增加，尤其是家居、建材、家電方面?！就{】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范***商業(yè)中心在中短期內(nèi)僅是一個區(qū)域級商圈發(fā)展的起步階段，與****的發(fā)展目標(biāo)尚有較遠(yuǎn)的距離。在主城區(qū)中處于****的地位。人口規(guī)模小，收入水平和消費力水平都較低，人口增長的速度也比較低。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對就業(yè)人口增長的吸引力小。區(qū)域流動人口少。工業(yè)區(qū)形象以及區(qū)域配套缺乏，制約住宅開發(fā)、遷入人口的規(guī)模、速度與水平。********************?！就{】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范濰坊城市面貌、居民收入、商業(yè)消費檔次與***、***、***區(qū)等均有較大差距，品牌商家、高端消費對本區(qū)的認(rèn)同度低，進(jìn)駐意愿不強烈，小、散、亂的傳統(tǒng)商業(yè)面貌短期內(nèi)不易改變。主力店的引入存在較大阻力。百貨：********。大型超市：*********。商業(yè)項目以銷售為主，日后經(jīng)營將面臨壓力，對剛起步的新區(qū)商業(yè)發(fā)展帶來不利影響?！局萍s項目發(fā)展的關(guān)鍵因素】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范區(qū)域商業(yè)基礎(chǔ)薄弱，本項目發(fā)展的土壤不堅實原有商業(yè)小、亂、散。政府僅在****改善和招商政策上給予支持，商業(yè)建設(shè)主要依賴幾個大型商業(yè)項目的發(fā)展。區(qū)內(nèi)消費規(guī)模和消費力不足，短期內(nèi)的提升程度也較為有限。***********************。**************。【Part6項目商業(yè)部分設(shè)計建議】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范【商業(yè)部分定位】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范核心問題界定與分解辦公寫字樓產(chǎn)品的定位裙樓商業(yè)底商的定位酒店式公寓產(chǎn)品的定位健康街沿街鋪面適合的定位？道口路住宅鋪面的產(chǎn)品建議？濰坊市場存在哪些商業(yè)機(jī)會？項目所在區(qū)域?qū)懽謽堑陌l(fā)展方向？做什么類型公寓產(chǎn)品？設(shè)計何種營銷方式才能快速銷售？【商業(yè)規(guī)劃】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范

商業(yè)項目定位：道口·院街本案商業(yè)市場定位產(chǎn)品建議【市場定位】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范項目自身條件項目前期定位緊鄰汽車總站，面對濰坊縣城廣大的流動人口，影響范圍比較廣項目為比較好臨街面，區(qū)域位置比較明顯；北臨的健康街是市區(qū)主干道之一，展示性較好。商業(yè)街整體定位：以文化、餐飲、娛樂、休閑、社區(qū)配套等體驗式消費為主，以文化街區(qū)概念，打造濰坊首條休閑文化街區(qū)的產(chǎn)品。【沿街商鋪定位】眾誠博遠(yuǎn)專業(yè)系統(tǒng)價值典范沿街商鋪建議：對當(dāng)?shù)靥厣穆糜萎a(chǎn)品店、當(dāng)?shù)刂〕浴鴥?nèi)知名餐飲店、特色餐飲、KTV、電影院等進(jìn)行招商