..鄱陽(yáng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、鄱陽(yáng)縣區(qū)域?qū)傩匝芯俊惨弧常蛾?yáng)根本情況概述1、區(qū)位：鄱陽(yáng)是省試點(diǎn)省直管縣之一，位于省的東北部，鄱陽(yáng)湖的東岸，北與澤縣和省東至縣交界；南同余干、萬(wàn)年接壤；東于、樂(lè)平市為鄰；西北同都昌縣山水相連。鄱陽(yáng)距離省會(huì)僅2小時(shí)左右路程，距離市約3小時(shí)車(chē)程。2、人口：截止到2014年，鄱陽(yáng)縣轄14個(gè)建制鎮(zhèn)，15個(gè)鄉(xiāng)，總?cè)丝?57萬(wàn)，是省第一人口大縣。3、常駐人口增長(zhǎng)速度：2000-2014年：由2000年的129萬(wàn)人口增加至2014年的145萬(wàn)人，平均每年增加11.4萬(wàn)人，平均年長(zhǎng)率為0.8%。4、面積及省面積排名：鄱陽(yáng)縣境東北高，為低山，向西南方向漸變?yōu)榍鹆旰秃^(qū)平原，東西寬71.8公里，南北長(zhǎng)90.2公里，總面積為4215平方公里，面積大小僅次于修水縣的4504平方公里，位于第二大縣。5、行政區(qū)劃：截至2014年，全縣國(guó)土面積4215平方公里，現(xiàn)轄14個(gè)建制鎮(zhèn)，15個(gè)鄉(xiāng)、2個(gè)水庫(kù)管理局、一個(gè)農(nóng)科所，535個(gè)行政村〔含居委會(huì)〕。6、自然資源：鄱陽(yáng)擁有豐富的礦產(chǎn)資源和水產(chǎn)資源。礦產(chǎn)資源：地下蘊(yùn)藏有煤、金、銀、銅、鉛、鋅、磷、鎢、花崗巖、石灰石、瑩石礦、瓷土等礦產(chǎn)資源；水產(chǎn)資源：鄱陽(yáng)鄱陽(yáng)湖湖濱地區(qū)養(yǎng)殖甲魚(yú)、銀魚(yú)、鱖魚(yú)、青蝦、河蟹等，2014年鄱陽(yáng)縣有螃蟹養(yǎng)殖戶130多家，養(yǎng)殖面積15萬(wàn)畝，總產(chǎn)量超5000噸，產(chǎn)值超2億元。．鄱陽(yáng)區(qū)位交通條件鐵路：正在建立景婺衢鐵路，建成后將設(shè)有鄱陽(yáng)站、油敦街站。航空：縣城距、機(jī)場(chǎng)、昌北國(guó)際機(jī)場(chǎng)分別為半小時(shí)、1小時(shí)、2小時(shí)車(chē)程。公路：境有杭瑞高速、濟(jì)廣高速、德昌高速公路。水運(yùn)：境樂(lè)安河、西河、潼津河、昌江經(jīng)鄱陽(yáng)湖直通長(zhǎng)江。鄱陽(yáng)港是省重要港口，千噸貨輪可直達(dá)長(zhǎng)江。．鄱陽(yáng)經(jīng)濟(jì)綜合情況1、2010-2013年鄱陽(yáng)縣GDP增長(zhǎng)率經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度：2010-2013年，鄱陽(yáng)縣年GDP總量在迅速增長(zhǎng)，年均GDP增長(zhǎng)率達(dá)22.7%，遠(yuǎn)超省年均增長(zhǎng)率11.3%的水平。受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控和全球金融危機(jī)等因素的影響下，2013年鄱陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展有所減緩。2、2013年管轄縣市國(guó)民生產(chǎn)總值〔GDP〕比照?qǐng)D〔億元〕3、2013年管轄縣市人均GDP比照?qǐng)D〔元〕經(jīng)濟(jì)總量：2013年鄱陽(yáng)人均GDP為11674元，由于鄱陽(yáng)為省第一人口大縣，人均GDP受人口基數(shù)的影響，在管轄縣中排名僅高于余干的11356元，但是2014年鄱陽(yáng)的人均可支配收入到達(dá)15070元，說(shuō)明鄱陽(yáng)縣人均收入在不斷增長(zhǎng)，開(kāi)展形勢(shì)穩(wěn)定。4、2013年鄱陽(yáng)第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值及管轄縣中排名工業(yè)經(jīng)濟(jì)：2013年鄱陽(yáng)第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值在管轄縣中排名第2，而工業(yè)生產(chǎn)總值又占鄱陽(yáng)GDP中的40%，該縣生長(zhǎng)的芡實(shí)由于個(gè)大、殼薄、味美，市場(chǎng)上很俏銷(xiāo)，芡實(shí)干果深加工成米仁，產(chǎn)品供不應(yīng)求，70%出口，產(chǎn)品主要遠(yuǎn)銷(xiāo)到、、等珠三角地區(qū)，以及國(guó)、日本和東南亞地區(qū)，可見(jiàn)加工業(yè)〔水產(chǎn)和種植加工〕是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開(kāi)展的一大支柱產(chǎn)業(yè)，有自主產(chǎn)業(yè)的支撐，是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定開(kāi)展的必要保障。鄱陽(yáng)經(jīng)濟(jì)綜評(píng)：鄱陽(yáng)縣是第一大縣，是該縣穩(wěn)定持續(xù)開(kāi)展的重要基石，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開(kāi)展提供了人口基數(shù)保證，第二產(chǎn)業(yè)迅猛開(kāi)展，提供了多個(gè)就業(yè)時(shí)機(jī)，使得城市居民收入水平進(jìn)一步提升，為房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展提供良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境?！菜摹常蛾?yáng)人口與消費(fèi)情況1、2010鄱陽(yáng)城鄉(xiāng)人口分布鄱陽(yáng)人口：2010年全縣14個(gè)鎮(zhèn)，15個(gè)鄉(xiāng)，常住人口中，到2013年鄱陽(yáng)縣城人口達(dá)28萬(wàn)，占縣城總?cè)藬?shù)約26%，以5公里為半徑人口達(dá)60萬(wàn)人，占鄱陽(yáng)縣總?cè)藬?shù)的46%，說(shuō)明鄱陽(yáng)縣城5公里圍人群密度較高，此區(qū)域?yàn)檑蛾?yáng)縣主要人口聚集地。2、2010年鄱陽(yáng)人口構(gòu)造性別構(gòu)成：全縣常住人口中，男性為675772人，占總?cè)丝诘?2.11%；女性為620985人，占總?cè)丝诘?7.89%。人口性別比〔以女性為100，男性對(duì)女性的比例〕由2000年第五次全國(guó)人口普查的109.34下降為108.82。年齡構(gòu)成:全縣常住人口中，0—14歲的人口為320528人，占總?cè)丝诘?4.72%；15—64歲的人口為882034人，占總?cè)丝诘?8.02%；65歲及以上人口為94195人，占總?cè)丝诘?.26%。同2000年第五次全國(guó)人口普查相比，0—14歲人口的比重下降了6.55個(gè)百分點(diǎn)，15—64歲人口的比重上升了5.24個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升了1.3個(gè)百分點(diǎn)。3、2010—2013年鄱陽(yáng)在崗職工平均工資和增長(zhǎng)率〔元〕居民收入：自2010年以來(lái)，城鎮(zhèn)居民收入持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，但收入水平依然不高，仍然落后于其他各縣，排名倒數(shù)第一。2013管轄縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額和人均消費(fèi)品零售額比照?qǐng)D零售消費(fèi)：2011年以來(lái)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)持續(xù)下滑，2013年增長(zhǎng)率已下滑至13.3%，說(shuō)明居民消費(fèi)意愿持續(xù)萎縮。12個(gè)縣市區(qū)中，按人均消費(fèi)品零售額計(jì)，鄱陽(yáng)縣排名第倒數(shù)第一，說(shuō)明當(dāng)?shù)鼐用裢饬鬏敵鲚^大、流動(dòng)性人口較少、居民消費(fèi)較為保守。鄱陽(yáng)人口與消費(fèi)綜評(píng)：鄱陽(yáng)縣為省第一人口大縣，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2014年鄱陽(yáng)人口已到達(dá)180萬(wàn)人口，外來(lái)流動(dòng)人口較少，人均年收入相比各縣為最低，因此，鄱陽(yáng)縣城市轉(zhuǎn)化速度也相對(duì)緩慢，居民購(gòu)置力弱。〔五〕．鄱陽(yáng)城市開(kāi)展規(guī)劃城市規(guī)劃：以老城區(qū)為核心，東、北延展，建構(gòu)新的城市形態(tài)，拉大城市框架，系統(tǒng)地完善舊城的組團(tuán)形態(tài)，形成環(huán)東湖的中心組團(tuán)、城北組團(tuán)的組團(tuán)狀城市構(gòu)造。鄱陽(yáng)縣城市開(kāi)展宗評(píng)：根據(jù)城市的根本情況與經(jīng)濟(jì)開(kāi)展情況，我們可以看到目前鄱陽(yáng)的城市開(kāi)展特點(diǎn)有以下幾點(diǎn)：◆擁有悠久的開(kāi)展歷史，有較多的文化歷史與自然景觀，能夠吸引眾多的游客與外來(lái)人口◆經(jīng)濟(jì)開(kāi)展快速增長(zhǎng)，第三產(chǎn)業(yè)環(huán)鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)及打造旅游城市開(kāi)展迅速◆居民收入保持平穩(wěn)上升，但消費(fèi)觀念還有待轉(zhuǎn)變◆未來(lái)城市開(kāi)展重心將在城北新區(qū)與城東區(qū)兩個(gè)方向〔六〕．鄱陽(yáng)縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況1、固定資產(chǎn)與投資分析鄱陽(yáng)縣房地產(chǎn)行業(yè)投資頂峰階段在2006-2011年前后，目前在建在售的工程根本都為06-11年階段的工程，開(kāi)發(fā)商主要以、企業(yè)為主。從鄱陽(yáng)歷年固定資產(chǎn)投資情況可以看到，該城市固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度與固定資產(chǎn)投資增幅相比緩慢，在經(jīng)歷07—09年樓市火爆后，由于政府調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，2010年鄱陽(yáng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)放緩，比上年僅增長(zhǎng)5.3%。鄱陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜評(píng)：由于鄱陽(yáng)150萬(wàn)人口基數(shù)以及伴隨著城市進(jìn)一步擴(kuò)展，吸引大量外地開(kāi)發(fā)商涌入，目前鄱陽(yáng)縣樓盤(pán)數(shù)到達(dá)約35個(gè)，競(jìng)爭(zhēng)力較大。隨著競(jìng)爭(zhēng)壓力大和國(guó)家宏觀調(diào)控政策相繼出臺(tái)的影響，至2012年起，房?jī)r(jià)在逐步下降。二、鄱陽(yáng)縣城市商業(yè)環(huán)境研究〔一〕.鄱陽(yáng)商業(yè)整體特征鄱陽(yáng)縣-----是省試點(diǎn)只管縣之一，有"中國(guó)湖城〞的美譽(yù)。鄱陽(yáng)縣位于省的東北部，擁有中國(guó)最大的淡水湖—鄱陽(yáng)湖，依托鄱陽(yáng)湖的天然優(yōu)勢(shì)，水產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)是該縣的主要經(jīng)濟(jì)支柱?？h建成區(qū)成"三角形〞狀，以建立路、東湖大道、人民北路、芝陽(yáng)大道為主建立。1、商業(yè)規(guī)模與形態(tài)鄱陽(yáng)主要的商業(yè)零售業(yè)集中在城西老城區(qū)和城北新城區(qū)，城西老城區(qū)商業(yè)根本以沿街門(mén)面形態(tài)展現(xiàn)，道路狹窄，交通尤為擁堵；城北新城區(qū)商業(yè)中心以縣政府為開(kāi)展軸心，是新區(qū)的商業(yè)中心，建材市場(chǎng)、商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)、商業(yè)街坐落于此，其中以豐躍名城〔高檔城市綜合體〕、新天地商業(yè)街為代表，是鄱陽(yáng)商業(yè)未來(lái)開(kāi)展的指向。2、經(jīng)營(yíng)模式開(kāi)發(fā)商持有：在建購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)形式商業(yè)〔如豐躍名城等〕以開(kāi)發(fā)商持有為主，并且一般自身成立運(yùn)營(yíng)公司來(lái)招商和管理。硬售后出租：社區(qū)商業(yè)大多采用先硬售后出租的經(jīng)營(yíng)模式，商鋪業(yè)主自行招租。委托經(jīng)營(yíng)模式：專業(yè)市場(chǎng)〔如尚城國(guó)際、新天地商業(yè)街等〕均采用委托經(jīng)營(yíng)模式銷(xiāo)售商鋪，委托經(jīng)營(yíng)期限統(tǒng)一招商、管理，委托到期后業(yè)主可自行招租或繼續(xù)交予市場(chǎng)方管理。3、開(kāi)展水平商業(yè)形態(tài)齊全，輻射圍?。航陙?lái)鄱陽(yáng)商業(yè)得到快速開(kāi)展，百貨商場(chǎng)、步行街、大型超市、專業(yè)市場(chǎng)、城市綜合體等一應(yīng)俱全，但受當(dāng)?shù)厝司杖氲退接绊?，知名零售品牌少。商業(yè)體量大、競(jìng)爭(zhēng)壓力強(qiáng)：基于157萬(wàn)人口基數(shù)下，大量外地開(kāi)發(fā)商涌入鄱陽(yáng)縣開(kāi)發(fā)工程，截止年，鄱陽(yáng)縣有約35個(gè)樓盤(pán)，除百貨商場(chǎng)、步行街、大型超市、專業(yè)市場(chǎng)、城市綜合體外，目前在建在售的工程根本為住宅+商業(yè)模式。存在問(wèn)題：1、老城區(qū)商業(yè)密集，交通擁堵，且購(gòu)物環(huán)境較差，隨著時(shí)代的不斷開(kāi)展，難以滿足消費(fèi)者的購(gòu)物、休閑需求；2、城鎮(zhèn)居民收入較低，城市化進(jìn)程速度緩慢，商品房工程較多，競(jìng)爭(zhēng)壓力過(guò)大，形成了供大于求的態(tài)勢(shì)?！捕?鄱陽(yáng)縣圈開(kāi)展格局開(kāi)元時(shí)代〔商住〕65000㎡，住宅均價(jià)：3800元/㎡尚城國(guó)際〔商住〕：98000㎡，商業(yè)均價(jià)：13000元/㎡，住宅：3900元/㎡尚都國(guó)際〔商住〕開(kāi)元時(shí)代〔商住〕65000㎡，住宅均價(jià)：3800元/㎡尚城國(guó)際〔商住〕：98000㎡，商業(yè)均價(jià)：13000元/㎡，住宅：3900元/㎡尚都國(guó)際〔商住〕商業(yè)面積：1.6萬(wàn)㎡，住宅均價(jià)：3600元/㎡，商業(yè)均價(jià)：11000萬(wàn)元/㎡體育場(chǎng)華美家居廣場(chǎng)〔專業(yè)老市場(chǎng)〕新天地商業(yè)街〔商住〕23萬(wàn)㎡，住宅均價(jià)：3700元/㎡，商業(yè)均價(jià)15000元/㎡豐躍名城〔綜合體〕12萬(wàn)㎡，租金根據(jù)品牌扣營(yíng)業(yè)點(diǎn)城北商圈〔商圈根本形成規(guī)模，人氣欠缺〕鄱陽(yáng)商貿(mào)批發(fā)中心〔專業(yè)市場(chǎng)〕12萬(wàn)㎡，租金：35元/㎡城西商圈〔老城區(qū)〕1．商圈格局概述鄱陽(yáng)商業(yè)主要集中在城西老商圈〔建立路和芝陽(yáng)路，建立路商業(yè)街長(zhǎng)約3公里〕和城北新區(qū)縣政府5公里圍。建立路是鄱陽(yáng)縣的步行街，芝陽(yáng)路為建立路商業(yè)的延伸街，商業(yè)街長(zhǎng)約5公里，2條街根本囊括了鄱陽(yáng)目前在營(yíng)的購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)、大賣(mài)場(chǎng)、商業(yè)街和主要的休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所，是鄱陽(yáng)縣居民消費(fèi)的主要商圈。芝陽(yáng)路平均租金在50元/㎡，租金高點(diǎn)處在與建立路交界處，租金與建立路平均租金持平，為110-150元/㎡，建立路平均租金為120元/㎡。城北新區(qū)商業(yè)主要集中在新天地商業(yè)街周邊，城北新區(qū)商業(yè)除專業(yè)市場(chǎng)外，其他根本都以商住形式為主，城北區(qū)域商鋪銷(xiāo)售均價(jià)根本在11000-15000元/㎡，城北新區(qū)建成度已到達(dá)70%以上。2．城北商圈〔即新天地、豐躍名城商圈〕以新天地市場(chǎng)為核心，圍約0.3平方公里，包含了男裝、女裝、建材、窗簾布藝、小針織、鞋包、童裝、等零售和局部日常生活配套商業(yè)，是鄱陽(yáng)縣城北及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購(gòu)置主要商圈。傳統(tǒng)商圈地鋪平均租金為30元/㎡.月，價(jià)值高點(diǎn)為新天地街鋪，平均租金為37元/㎡.月。豐躍名城于2015年2月份左右試營(yíng)業(yè)，主要經(jīng)營(yíng)男裝、女裝、童裝、休閑娛樂(lè)、餐飲、數(shù)碼電器、日雜百貨、日用日化、小針織、鞋包等大賣(mài)場(chǎng)形式綜合體。商場(chǎng)分為五層，一樓女裝及百貨商場(chǎng)、二樓男裝及兒童城、三樓數(shù)碼電器及餐飲、四樓休閑配套、五樓辦公及酒店。目前已簽約全國(guó)知名品牌進(jìn)駐，如：KFC、周大福、ADIADS、億購(gòu)發(fā)、沃爾瑪、港港百貨、屈臣氏等全國(guó)各大知名品牌。2．1商圈功能組合目前城北商圈商業(yè)功能較單一，主要商業(yè)集中在新天地，新天地經(jīng)營(yíng)商家102個(gè)，經(jīng)營(yíng)面積10200㎡,其中建材家居零售類占比21%，服裝類占比51%，鞋包針織母嬰類占比24%，娛樂(lè)類占比1%。傳統(tǒng)商圈距新天地間隔4公里，零售購(gòu)物根本在城南消費(fèi)，依靠較低的租金本錢(qián)，城北作為開(kāi)展區(qū)域商圈商業(yè)娛樂(lè)等對(duì)經(jīng)營(yíng)面積需求大的商業(yè)類型方面有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。本工程屬城北，離城北商圈3公里左右，可在餐飲、娛樂(lè)、休閑上與城南商圈差異化經(jīng)營(yíng)，共同打造城北片區(qū)的生活消費(fèi)亮點(diǎn)。豐躍名城2015年2月試營(yíng)業(yè)，商場(chǎng)部均裝修中；招商率達(dá)80%。2．2商圈零售業(yè)態(tài)配比采集樣本：新天地商業(yè)街采集樣本：新天地商業(yè)街采集數(shù)量：102家采集面10200積平方米新天地商業(yè)街都屬于框架街鋪形式，業(yè)態(tài)分布分布均勻，但因?yàn)殚_(kāi)業(yè)不久經(jīng)營(yíng)不善目前仍處于招商狀態(tài)，目前招商率60%，目前市場(chǎng)無(wú)休閑配套，這對(duì)本工程在商業(yè)配套非商品引入方面提供了市場(chǎng)時(shí)機(jī)?！惨弧常蛾?yáng)縣城北零售商業(yè)開(kāi)展情況1．商業(yè)街形態(tài)：1．1概述鄱陽(yáng)縣城北區(qū)域?qū)儆谛麻_(kāi)發(fā)商圈，目前商業(yè)氣氛不濃厚，消費(fèi)群體習(xí)慣于傳統(tǒng)商圈購(gòu)物。新天地目前屬于城北區(qū)域消費(fèi)群體主要聚集地，總占地約1000平方米，經(jīng)營(yíng)面積約8200㎡，商戶100家，主要經(jīng)營(yíng)服裝、鞋、家紡、建材等品類。新天地2012年9月份開(kāi)業(yè)，目前開(kāi)業(yè)率60%左右，目前還處于招商狀態(tài)，銷(xiāo)售率100%，整體商業(yè)圈為框架街鋪形式為主，分一層或分兩層，一樓層高6米，主要經(jīng)營(yíng)服裝、建材、鞋包、針織等，檔次中低下，目前二層商鋪空置率達(dá)50%以上；二層經(jīng)營(yíng)臺(tái)球800平方米及電玩1200平方米，整體經(jīng)營(yíng)情況不佳。1．2市場(chǎng)規(guī)模：商業(yè)街形態(tài)的商業(yè)市場(chǎng)規(guī)模為10200㎡，擁有各類商戶102家，其中服裝、鞋包、針織、小商品類商戶73家。1．3經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)新天地服裝、鞋、箱包、針織、家具建材、電玩、臺(tái)球廳、童裝、母嬰用品從經(jīng)營(yíng)商戶數(shù)量看，新天地商業(yè)圈的服裝規(guī)模是其它業(yè)態(tài)總量的1.2倍，但說(shuō)明新天地商業(yè)街在服裝零售主力品類方面競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，而其它業(yè)態(tài)較弱，這為本工程在一層開(kāi)放式街區(qū)，及二層以上街的設(shè)計(jì)定位上提供了市場(chǎng)時(shí)機(jī)。1．4經(jīng)營(yíng)模式零售，經(jīng)營(yíng)中低檔為主，服裝業(yè)態(tài)普通商戶較多，其它相對(duì)較少。1．5商戶構(gòu)造本地商戶本地商戶外地商戶經(jīng)銷(xiāo)商代理商從商戶來(lái)源看，本地商戶占商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體，從商戶成份看，經(jīng)銷(xiāo)商占比擬大，說(shuō)明零售品牌的在鄱陽(yáng)城北商圈街鋪式經(jīng)營(yíng)氣氛并不好，本工程假設(shè)向中高端零售商業(yè)中心開(kāi)展，那么必須將一層商鋪配置給優(yōu)勢(shì)的商業(yè)資源。1．6營(yíng)銷(xiāo)通路服裝新天地主—、；次—、80%縣城，15%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，5%外地人鞋、箱包新天地主—；次—80%縣城，15%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，5%外地人新天地商業(yè)圈處于鄱陽(yáng)縣重點(diǎn)開(kāi)展規(guī)劃新商圈，商業(yè)氣氛逐漸上漲，居住人口拉升一個(gè)平臺(tái)，為以后商業(yè)消費(fèi)水平奠定了根底；并結(jié)合各鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者說(shuō)明后是拉升零售消費(fèi)的重要杠桿，在零售商業(yè)的定位上應(yīng)充分考慮到鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的消費(fèi)層次。1．7價(jià)值規(guī)律商業(yè)體一樓沿街租金一樓部租金二樓新天地商業(yè)街45元/㎡35元/㎡20元/㎡新天地商業(yè)圈正處于城市開(kāi)展膨脹階段，說(shuō)明商業(yè)街的街價(jià)值未得到展現(xiàn)，本工程在一層街區(qū)空間設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)保持人流動(dòng)線的連貫性和業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的整體性，從而發(fā)揮街的最大價(jià)值。2．購(gòu)物中心\大賣(mài)場(chǎng)形態(tài)〔以豐躍名城為主—在建中〕：2．1概述豐躍名城地屬鄱陽(yáng)縣城北商圈，商場(chǎng)定位以中高端為主，大賣(mài)場(chǎng)形式，目前正在招商及裝修當(dāng)中，主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為：男裝、女裝、童裝、休閑娛樂(lè)、餐飲、數(shù)碼電器、日雜百貨、日用日化、小針織、鞋包等；市場(chǎng)部一至三樓可出售，一樓均價(jià)達(dá)3.7萬(wàn)，二樓均價(jià)2.3萬(wàn)，三樓均價(jià)1.8萬(wàn)，招商率達(dá)60%，招商以全國(guó)各大知名品牌為主，租金為扣除營(yíng)業(yè)點(diǎn)形式，品牌大面積大那么扣點(diǎn)少。物業(yè)管理每平方米20元左右，打造鄱陽(yáng)縣最大商業(yè)綜合體。2．2市場(chǎng)規(guī)模：豐躍名城以購(gòu)物中心\百貨商場(chǎng)\大賣(mài)場(chǎng)形態(tài)的商業(yè)綜合體，建筑面積規(guī)模為12萬(wàn)㎡，占地面積3.6萬(wàn)㎡，擁有各類商戶549家，其中服裝、鞋包、針織、小商品類商戶469家。2．3經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐躍名城百貨超市、金銀首飾、鞋、針織、床品、皮具箱包、服裝、精品飾品、玩具、兒童樂(lè)園、休閑娛樂(lè)、童裝、酒店餐飲、電影院、網(wǎng)吧2．4經(jīng)營(yíng)模式面向全過(guò)各地各大知名品牌招商，均為統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。2．7價(jià)值規(guī)律豐躍名城，所有商鋪均為15年返租120%的返租條例，前三年一次性返18%；市場(chǎng)部一至三樓可出售，一樓均價(jià)達(dá)3.7萬(wàn)，二樓均價(jià)2.3萬(wàn)，三樓均價(jià)1.8萬(wàn)，出售價(jià)格相對(duì)于鄱陽(yáng)縣商業(yè)價(jià)格偏高。出售率40%。根據(jù)出售率判斷商鋪價(jià)格偏高，鄱陽(yáng)縣投資客戶群體較少。給本工程的啟示是，市場(chǎng)商鋪售價(jià)針對(duì)鄱陽(yáng)縣大局部投資客戶群體為主，通過(guò)典型無(wú)返租商鋪的租金從而表達(dá)帶返租商鋪的預(yù)期租金，以低投資預(yù)期高回報(bào)率支撐商鋪的市場(chǎng)溢價(jià)。3．城西商圈〔即鄱陽(yáng)縣傳統(tǒng)商圈〕以建立路、饒州街為核心，圍約0.8平方公里，包含了服裝、針織、數(shù)碼電器、日雜百貨、鞋包、日用日化、嬰幼兒服裝、玩具、文體、教育電子、珠寶首飾、精品飾品等小商品零售和餐飲娛樂(lè)。休閑配套商業(yè)，是鄱陽(yáng)縣城和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購(gòu)置服裝鞋包及小商品類的主要商圈。傳統(tǒng)商圈地鋪平均租金為70元/㎡.月，價(jià)值高點(diǎn)為建立路及饒州街穿插口，平均租金為80元/㎡.月。3．1商圈功能組合城西商圈由建立路及饒州街組成，商業(yè)功能齊全，主要商業(yè)以零售為主。經(jīng)營(yíng)商家366個(gè)，經(jīng)營(yíng)面積38700㎡,其中服裝零售類占比62%，餐飲類占比24%，娛樂(lè)類占比7%，生活效勞配套類占比7%。城西商圈距城北商圈僅4公里，零售購(gòu)物根本在城西消費(fèi)，依靠較多的消費(fèi)群體及商家飽和度，城西商圈在做服裝、餐飲、娛樂(lè)等對(duì)需要大量的人流量的商業(yè)零售方面有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。本工程距城西商圈1.8公里，為今后在消費(fèi)群體奠定了根底，可在餐飲、娛樂(lè)、休閑經(jīng)營(yíng)面積上與城西商圈差異化經(jīng)營(yíng)，共同提高城西片區(qū)的生活消費(fèi)水平。3．2商圈零售業(yè)態(tài)配比采集樣本：建立路、饒州街采集樣本：建立路、饒州街采集數(shù)量：242家采集面積：25760平方米建立路、饒州街品類分布較集中，主要以零售為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)服裝居多；商品以品牌代理為主體；城西商業(yè)圈為鄱陽(yáng)縣傳統(tǒng)商業(yè)圈，道路較擁擠，車(chē)流、人流量較大，無(wú)物業(yè)管理；整體商業(yè)管理混亂?！?〕．鄱陽(yáng)零售商業(yè)街開(kāi)展情況2．1概述鄱陽(yáng)人習(xí)慣于街區(qū)購(gòu)物，首層商鋪開(kāi)門(mén)率高、人流大，二層以上主要以餐飲休閑娛樂(lè)為主。自發(fā)形成的商業(yè)街為饒州街及穿插形成T字形的建立路，饒州街總長(zhǎng)約1000米，經(jīng)營(yíng)面積約12940㎡，商戶124家，建立路總長(zhǎng)1600米，經(jīng)營(yíng)面積25760㎡，商戶；主要經(jīng)營(yíng)服裝、鞋包、針織家紡等品類，是鄱陽(yáng)縣運(yùn)動(dòng)、休閑、時(shí)尚等各類品牌專營(yíng)店最為集中的地帶，擁有肯德基、卡賓、周大福等品牌，集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)于一體，是鄱陽(yáng)中高端消費(fèi)的主要場(chǎng)所，經(jīng)營(yíng)形勢(shì)良好，商業(yè)景象繁榮。自發(fā)形成的商業(yè)街如饒州街街延伸性強(qiáng)、輻射圍大，擁有持續(xù)開(kāi)展的生命力。開(kāi)發(fā)形成的商業(yè)街對(duì)招商運(yùn)營(yíng)水平的倚重性強(qiáng)，定位模糊、商戶組合不當(dāng)、管理落后很容易變成死街，同時(shí)由于開(kāi)發(fā)地塊面積的局限性，商業(yè)均以多層為主，在不占據(jù)優(yōu)勢(shì)地段的情形下造成經(jīng)營(yíng)混亂道路擁擠導(dǎo)致提高不了經(jīng)營(yíng)環(huán)境檔次。鄱陽(yáng)現(xiàn)有的兩條商業(yè)街占據(jù)核心地段，人流量大，是零售、娛樂(lè)、休閑消費(fèi)的主要場(chǎng)所，但是隨著城市的開(kāi)展傳統(tǒng)商業(yè)街抵擋不住人們都購(gòu)物環(huán)境的追求，導(dǎo)致消費(fèi)群體減少。2．2市場(chǎng)規(guī)模：商業(yè)街形態(tài)的商業(yè)市場(chǎng)規(guī)模為38700㎡，擁有各類商戶366家，其中服裝、鞋包、針織、小商品類商戶251家。經(jīng)營(yíng)面積〔㎡〕257601294038700商戶數(shù)〔家〕2421243662．3經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建立路服裝、鞋、箱包、精品飾品、日化、針織、床品、工藝品、文體、電腦、珠寶、茶葉、美容美發(fā)、藥店、書(shū)店、銀行、酒店、餐飲、娛樂(lè)休閑饒州路服裝、鞋、箱包、精品飾品、日化、針織、床品、工藝品、文體、電腦、珠寶、茶葉、美容美發(fā)、藥店、書(shū)店、銀行、酒店、餐飲、娛樂(lè)休閑建立路建立路饒州街從經(jīng)營(yíng)面積看，建立路及饒州路服裝比例占總業(yè)態(tài)的39%，說(shuō)明建立路、饒州街的商業(yè)街模式在服裝零售主力品類方面競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，這為本工程在一層開(kāi)放式街區(qū)，及二層以上街的設(shè)計(jì)定位上提供了市場(chǎng)時(shí)機(jī)。2．4經(jīng)營(yíng)模式均為零售，建立路、饒州街街品牌商戶較集中，實(shí)力也較強(qiáng)，新天地普通商戶較多，實(shí)力相對(duì)較弱小。2．5商戶構(gòu)造本地商戶本地商戶外地商戶經(jīng)銷(xiāo)商代理商新天地時(shí)代廣場(chǎng)鳥(niǎo)林街鳥(niǎo)林街時(shí)代廣場(chǎng)新天地新天地時(shí)代廣場(chǎng)鳥(niǎo)林街鳥(niǎo)林街時(shí)代廣場(chǎng)新天地從商戶來(lái)源看，本地商戶占商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體，從商戶成份看，代理商即品牌專營(yíng)店在建立路的比例更大，說(shuō)明零售品牌的選址更多偏重于街鋪，本工程假設(shè)向中高端零售商業(yè)中心開(kāi)展，那么必須將一層商鋪配置給優(yōu)勢(shì)的商業(yè)資源。2．6營(yíng)銷(xiāo)通路服裝鞋包建立路主—、；次—80%縣城，15%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，5%外地人饒州街主—、90%縣城，10%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)時(shí)代廣場(chǎng)主—、90%縣城，10%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立路、饒州街處于核心地段而服裝鞋類零售業(yè)態(tài)卻逐步萎縮，建立路的品牌聚合效應(yīng)已延伸到芝山路街等周邊交匯街區(qū)，一降一升并結(jié)合三者的消費(fèi)者渠道后說(shuō)明：鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口是拉升零售消費(fèi)的重要杠桿，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的消費(fèi)特征是以建立路休閑、時(shí)尚品牌為代表的中低層次。本工程在零售商業(yè)的定位上應(yīng)充分考慮到鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的消費(fèi)層次。2．7價(jià)值規(guī)律最低租金最低租金最高租金建立路、饒州街鄱陽(yáng)縣傳統(tǒng)商圈，是整個(gè)鄱陽(yáng)縣租金最高地段；以建立路為代表品牌一條街，說(shuō)明商業(yè)街的街價(jià)值未得到展現(xiàn)，本工程在一層街區(qū)空間設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)保持人流動(dòng)線的連貫性和業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的整體性，從而發(fā)揮街的最大價(jià)值。鄱陽(yáng)縣商業(yè)環(huán)境綜評(píng)：鄱陽(yáng)縣城城西傳統(tǒng)商圈商業(yè)零售市場(chǎng)已趨飽和，而城北區(qū)域?yàn)殚_(kāi)展新區(qū)，商業(yè)開(kāi)展近兩年來(lái)迅速增長(zhǎng)；飽和的零售市場(chǎng)導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇，現(xiàn)代家具城、新天地、等成規(guī)模的商業(yè)體出現(xiàn)大面積商鋪空置和經(jīng)營(yíng)困難，同時(shí)由于經(jīng)營(yíng)理念的落后，市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，主要商業(yè)體根本扎堆于服裝、鞋包、針織等傳統(tǒng)消費(fèi)品類，且定位重復(fù)、客群重疊，無(wú)自身顯著特征。本工程商業(yè)體量約4.5萬(wàn)㎡，其中商業(yè)零售面積約3萬(wàn)㎡，入市后將成為鄱陽(yáng)縣排名居前的單體商業(yè)工程，不可防止的在業(yè)態(tài)、客群方面與現(xiàn)有商業(yè)體形成強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)。在即將入市商業(yè)體細(xì)分市場(chǎng)的形勢(shì)下，本工程應(yīng)與其他商業(yè)體錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、細(xì)分渠道，從而爭(zhēng)取當(dāng)前總量下的消費(fèi)客群。四、工程地塊自